Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter, détenir ou revendre un bien en Espagne n’a rien d’anodin pour un contribuable français. Entre impôts locaux espagnols, taxation des plus-values, impôt sur la fortune des deux côtés des Pyrénées et mécanismes complexes de la convention fiscale franco‑espagnole, l’addition peut vite grimper… ou au contraire être largement optimisée si l’on connaît les règles.
Cet article explique en langage clair comment les biens sont taxés en Espagne, les différences entre résident et non‑résident, le fonctionnement de l’IRNR, les effets de la convention fiscale, et la répartition de l’impôt sur une plus‑value immobilière entre la France et l’Espagne.
Résidence fiscale : le point de départ de toute analyse
Avant de parler d’impôts locaux, de loyers ou de plus‑values, il faut trancher une question clé : êtes‑vous résident fiscal en Espagne ou en France ? La réponse conditionne presque tout le reste.
La définition espagnole de la résidence fiscale
Le droit interne espagnol (article 9 de la loi sur l’IRPF) retient trois critères principaux :
La résidence fiscale espagnole est déterminée par plusieurs conditions : un séjour d’au moins 183 jours dans l’année civile, le centre principal des intérêts économiques en Espagne, ou une présomption fondée sur la résidence du conjoint et des enfants mineurs, sauf preuve contraire.
À défaut, vous êtes considéré comme non‑résident et relevez alors de l’impôt sur le revenu des non‑résidents (IRNR) uniquement sur vos revenus de source espagnole.
La définition française et les conflits de résidence
Côté français (article 4 B du CGI), vous êtes résident fiscal de France si vous y avez :
– votre foyer ou lieu de séjour principal, ou
– votre activité professionnelle principale, ou
– le centre de vos intérêts économiques.
La convention fiscale franco‑espagnole du 10 octobre 1995, fondée sur le modèle OCDE, permet de déterminer le pays de résidence lorsqu’une personne est considérée comme résidente des deux États selon leurs droits internes.
1. État où vous disposez d’un foyer permanent d’habitation. 2. Si vous avez un foyer dans les deux États : État du centre de vos intérêts vitaux (liens personnels et économiques). 3. À défaut : État de séjour habituel. 4. En dernier recours : nationalité ou accord entre administrations.
Ce statut de résidence, une fois déterminé au sens de la convention, fixe quel pays a le droit principal de taxer vos revenus mondiaux, et dans quelles limites l’autre État peut aussi imposer certains revenus (immobiliers notamment).
Impôts locaux espagnols : IBI, IRNR et autres taxes sur la détention
Pour un Français propriétaire d’un bien en Espagne, il y a d’abord la fiscalité « d’usage » : ce que vous payez chaque année en raison de la simple détention du bien, même sans l’exploiter.
IBI : l’équivalent espagnol de la taxe foncière
L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est la taxe foncière espagnole. Elle est due par tout propriétaire d’un bien immobilier, résident ou non, et se calcule sur la valeur cadastrale (valor catastral), une valeur administrative généralement nettement inférieure au prix de marché (souvent 30 à 60 % du prix réel).
Chaque commune fixe son propre taux dans une fourchette encadrée par l’État. En pratique, cela donne :
| Élément | Donnée indicative |
|---|---|
| Assiette | Valeur cadastrale du bien |
| Taux urbain typique | Environ 0,4 % à 1,1 % |
| Taux rural typique | Environ 0,3 % à 0,9 % |
| Fréquence | Annuel (facture souvent à l’automne) |
| Payer | À la mairie / trésorerie locale (souvent par prélèvement) |
Les écarts entre communes sont significatifs : une grande station balnéaire ou une ville côtière prisée pourra afficher un taux proche de 1 %, là où un village de l’intérieur se contentera d’un 0,4 %.
Imposition des non‑résidents : IRNR et revenu « fictif »
Si vous résidez fiscalement en France et possédez un bien en Espagne, vous êtes en principe non‑résident au regard de l’impôt espagnol. Vous relevez alors de l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) pour tous les revenus de source espagnole, dont l’immobilier.
En Espagne, même si vous ne louez pas votre logement, il est considéré comme procurant un avantage équivalent à un loyer. Cela génère un revenu théorique appelé revenu imputé.
La base imposable est un pourcentage de la valeur cadastrale :
| Situation cadastrale du bien | Pourcentage appliqué sur la valeur cadastrale |
|---|---|
| Valeur cadastrale révisée au cours des 10 dernières années | 1,1 % |
| Valeur cadastrale non révisée sur les 10 dernières années | 2 % |
Sur cette base, on applique un taux d’IRNR qui dépend de votre pays de résidence :
| Résidence du propriétaire | Taux IRNR sur la base imputée |
|---|---|
| Résident UE/EEE (dont la France) | 19 % |
| Résident hors UE/EEE | 24 % |
Autrement dit, un Français propriétaire non‑résident paie chaque année 19 % de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, au titre d’un revenu théorique, même si le bien reste vide. Cette imposition est déclarée via le formulaire Modelo 210, à déposer au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de l’imposition.
IRNR sur les loyers : 19 % sur le net pour les Français
Dès lors que le bien est loué, les loyers perçus entrent aussi dans le champ de l’IRNR. Le traitement dépend encore une fois de votre zone de résidence.
Pour un ressortissant français résidant au sein de l’UE ou de l’EEE, le statut fiscal applicable est celui de résident communautaire, ce qui peut entraîner des obligations déclaratives spécifiques et l’application de directives fiscales européennes.
– Taux : 19 %
– Assiette : revenu net : loyers encaissés moins charges déductibles (IBI, intérêts d’emprunt, frais de communauté, assurance, travaux d’entretien, frais d’agence, etc.), au prorata des périodes louées.
Pour un non‑résident hors UE/EEE :
– Taux : 24 %
– Assiette : en principe revenu brut (sans déduction de charges), même si la jurisprudence européenne et espagnole évolue vers un alignement du droit à déduction pour éviter les discriminations.
Depuis la réforme applicable aux revenus 2024, les propriétaires non‑résidents déclarent leurs loyers une fois par an (toujours via le Modelo 210) entre le 1ᵉʳ et le 20 janvier de l’année suivante. Avant cette réforme, la déclaration était trimestrielle.
À noter : si le bien n’est loué qu’une partie de l’année, le propriétaire doit en principe déposer deux déclarations Modelo 210 :
– une pour la période louée (revenus réels),
– une pour la période non louée (revenu imputé théorique sur les jours de vacance).
Fiscalité des plus‑values immobilières en Espagne
La question qui obsède bon nombre de Français propriétaires en Espagne reste : combien paierai‑je en cas de revente ? Et comment se combine cette imposition avec la fiscalité française ?
Le cadre conventionnel : article 13 de la convention fiscale
La convention fiscale franco‑espagnole est très claire sur le traitement des plus‑values immobilières. L’article 13 §1 prévoit que :
> les gains tirés de la cession de biens immobiliers sont imposables dans l’État où ces biens sont situés.
Concrètement, une plus‑value sur un bien situé en Espagne est imposable en Espagne, que le vendeur soit résident français ou espagnol. Mais cela ne signifie pas qu’elle ne sera jamais prise en compte en France : la convention répartit le droit d’imposer, puis organise l’élimination de la double imposition via un système de crédits d’impôt ou d’exemption.
On y reviendra.
Comment l’Espagne calcule la plus‑value immobilière
Les règles de base sont simples :
> Plus‑value imposable = Prix de vente − (Prix d’achat + frais d’acquisition + travaux d’amélioration documentés)
De manière plus détaillée :
Le prix obtenu de la cession est réduit des frais de vente tels que la commission d’agence, les frais de notaire, les honoraires d’avocat et éventuellement la taxe locale de plus‑value municipale à la charge du vendeur
– 2. Valeur d’acquisition C’est le prix d’achat augmenté des frais initiaux :
– droits de mutation (ITP) ou TVA et AJD si achat neuf,
– frais de notaire et d’enregistrement,
– frais d’avocat,
– éventuellement certains droits ou taxes payés lors de l’achat.
3. Travaux d’amélioration On peut ajouter les dépenses de travaux qui augmentent la valeur du bien (extensions, rénovation lourde, performances énergétiques), à condition de disposer de factures. Les simples réparations ou l’entretien courant ne sont pas déductibles au titre de la plus‑value.
Le résultat ainsi obtenu est la plus‑value brute imposable en Espagne.
Taux d’imposition des plus‑values : résidents vs non‑résidents
L’Espagne distingue résidents fiscaux et non‑résidents.
Pour les non‑résidents (dont les Français qui ne vivent pas fiscalement en Espagne), la règle est simple :
| Situation du vendeur non‑résident | Taux d’IRNR sur la plus‑value immobilière |
|---|---|
| Résident UE/EEE | 19 % (taux unique) |
| Résident hors UE/EEE | 19 % sur la plus‑value immobilière (dans la pratique, même taux pour les cessions immobilières) |
Ce taux de 19 % est prélevé à la source via un mécanisme particulier : au moment de l’acte de vente, l’acquéreur doit retenir 3 % du prix de vente et les verser au Trésor espagnol (formulaire Modelo 211). Le vendeur non‑résident dispose ensuite d’un délai de trois mois (après le mois de la vente) pour déposer sa déclaration de plus‑value (Modelo 210) :
Lors de la vente d’un bien, si l’impôt calculé sur la plus-value dépasse 3 % du prix de vente, le vendeur doit payer la différence. En revanche, si la plus-value est nulle ou faible, il peut demander le remboursement total ou partiel des 3 % déjà versés.
Pour les résidents espagnols, la plus‑value immobilière entre dans la catégorie des « revenus de l’épargne » (rentas del ahorro), avec une progressivité :
Les barèmes récents évoluent mais, pour donner un ordre de grandeur, on se situe sur des tranches allant de 19 % à 30 % :
| Tranche de plus‑value (résident) | Taux indicatif (barème actualisé) |
|---|---|
| Jusqu’à 6 000 € | 19 % |
| 6 001 € à 50 000 € | 21 % |
| 50 001 € à 200 000 € | 23 % |
| 200 001 € à 300 000 € | 27 % |
| Au‑delà de 300 000 € | 30 % |
L’impôt est déclaré via la déclaration annuelle de revenus (Formulaire 100) entre avril et juin de l’année suivant la cession, avec possibilité d’étalement du paiement (par exemple 60 % en juin, 40 % en novembre).
Plus‑value : cas particuliers favorables (résidents espagnols)
Si vous devenez résident fiscal en Espagne, certaines exonérations peuvent jouer :
La vente de la résidence principale est totalement exonérée de plus-value si le vendeur a plus de 65 ans et l’occupe depuis au moins trois ans. Le réinvestissement du produit de la vente dans une nouvelle résidence principale dans un certain délai peut aussi exonérer la plus-value. Enfin, investir jusqu’à 240 000 € de plus-values dans un contrat de rente viagère sous six mois permet d’éviter l’impôt sur cette fraction.
Ces régimes concernent exclusivement les résidents fiscaux espagnols. Un Français non‑résident qui vend sa résidence secondaire sur la Costa Blanca, par exemple, n’en bénéficie pas.
Plus‑value municipale (Plusvalía Municipal)
En parallèle de l’impôt d’État, la plupart des communes espagnoles perçoivent une plus‑value municipale, taxe locale assise non pas sur la plus‑value réelle du logement, mais sur la hausse théorique de la valeur du terrain depuis l’achat.
Après une décision du Tribunal constitutionnel, deux méthodes de calcul coexistent :
– une méthode « objective » fondée sur la valeur cadastrale du terrain multipliée par un coefficient officiel et un taux communal ;
– une méthode basée sur le gain réel sur le terrain (si la valeur du terrain a baissé, aucune taxe n’est due).
La mairie calcule les deux et retient la plus favorable au contribuable. Cette taxe reste distincte de l’impôt sur la plus‑value immobilière au sens de l’IRNR ou de l’IRPF.
Convention fiscale franco‑espagnole : qui taxe quoi, et comment éviter la double imposition ?
La fiscalité immobilière transfrontalière repose entièrement sur la Convention entre le Royaume d’Espagne et la République française pour éviter les doubles impositions et prévenir l’évasion et la fraude fiscales en matière d’impôts sur le revenu et sur la fortune, signée en 1995.
Les impôts couverts
Pour l’Espagne, la convention couvre : les droits des citoyens espagnols.
– l’IRPF (impôt sur le revenu des personnes physiques),
– l’IS (impôt sur les sociétés),
– l’IRNR (impôt sur le revenu des non‑résidents),
– l’IP (impôt sur le patrimoine, équivalent de l’impôt sur la fortune),
– et les impôts locaux équivalents sur le revenu et la fortune.
Pour la France, elle vise :
– l’impôt sur le revenu (IR),
– l’impôt sur les sociétés (IS),
– et l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Autrement dit, l’essentiel de la fiscalité immobilière (revenus locatifs, plus‑values, patrimoine immobilier) se trouve dans le champ de cette convention.
Revenus locatifs : droit d’imposer à l’État de situation de l’immeuble
L’article 6 de la convention dispose que les revenus tirés de biens immobiliers sont imposables dans l’État où ces biens sont situés. Un appartement à Valence loué par un Français :
Ce bien est imposable en Espagne selon son état de situation. En tant que revenu mondial, il doit également être déclaré en France si le propriétaire est résident fiscal français.
Pour éviter la double imposition, la France applique la méthode du crédit d’impôt (article 24‑1‑a‑ii de la convention) : l’impôt français calculé sur ce revenu est neutralisé par un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant, mais plafonné au montant de l’impôt espagnol théorique.
Dans la pratique, comme le taux effectif espagnol sur un loyer (19 % du net pour un Français non‑résident) est souvent inférieur à la pression française globale, le mécanisme aboutit généralement à une exonération effective en France, mais le revenu doit tout de même être déclaré pour déterminer le taux effectif applicable aux autres revenus.
Plus‑values immobilières : imposition dans l’État de situation du bien
L’article 13 §1 de la convention reprend la règle OCDE classique :
– une plus‑value sur un bien situé en Espagne est imposable en Espagne ;
– une plus‑value sur un bien situé en France est imposable en France.
Mais la convention précise que cela ne donne pas toujours un droit exclusif : l’État de résidence peut aussi prendre ce gain en compte, à charge pour lui d’accorder un crédit d’impôt.
Pour un résident français qui revend une maison en Espagne :
Régles fiscales applicables aux résidents français vendant un bien en Espagne, avec mécanisme pour éviter la double imposition
L’Espagne taxe la plus-value au taux de 19 % pour les non-résidents hors UE et prélève 3 % du prix de vente à la source.
La France réclame l’impôt sur la plus-value immobilière : 19 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une surtaxe possible au-delà de 50 000 € de gain.
Pour éviter la double imposition, l’article 24 prévoit un crédit d’impôt imputable sur l’impôt français, égal à l’impôt payé en Espagne, mais plafonné au montant de l’impôt français.
Dans bon nombre de situations, l’impôt espagnol vient donc effacer tout ou partie de la composante impôt sur le revenu en France. En revanche, la question des prélèvements sociaux français (17,2 % sur les plus‑values immobilières) reste délicate, le Conseil d’État et la CJUE ayant déjà censuré certaines pratiques et la France ayant requalifié ces prélèvements pour les maintenir.
Exemple de logique de double imposition éliminée
Imaginons un contribuable français, résident en France, qui revend un appartement en Espagne avec un gain de 100 000 €.
En Espagne (non‑résident UE) :
– plus‑value imposable : 100 000 €,
– impôt IRNR = 19 % de 100 000 € = 19 000 €,
– retenue à la source de 3 % du prix, régularisée par un Modelo 210.
En France :
La plus-value est soumise au régime français (19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux + éventuelle surtaxe), mais la convention impose un crédit d’impôt sur l’IR français à hauteur des 19 000 € payés en Espagne, dans la limite de l’IR dû sur ce gain en France.
Résultat : le contribuable ne paie pas deux fois un impôt sur le revenu comparable, mais reste exposé aux spécificités françaises (prélèvements sociaux, surtaxe éventuelle) dans la mesure où la convention ne les couvre pas toujours explicitement.
Quand la France exonère et quand elle crédite
Le principe général en droit conventionnel français est le suivant :
– pour certains revenus, la France applique une exemption avec taux effectif : le revenu étranger n’est pas imposé en France, mais est pris en compte pour déterminer le taux appliqué aux autres revenus ;
– pour d’autres (dont les plus‑values immobilières), elle applique la méthode du crédit d’impôt : elle calcule son propre impôt, puis accorde un crédit correspondant à l’impôt étranger, dans la limite de son impôt.
À la clé, il est rare, pour un Français, de subir une imposition globale supérieure au plus lourd des deux systèmes (français ou espagnol) sur la composante « impôt sur le revenu ». En revanche, il faut accepter la complexité des doubles déclarations (formulaire 210 côté espagnol, formulaires 2048‑IMM, 2042, 2047, 2042‑C ou 2074 côté français).
Impôt sur la fortune : patrimoine immobilier entre IFI français et IP espagnol
Autre sujet sensible pour les Français disposant d’un patrimoine important : l’articulation entre l’IFI français et l’impôt sur le patrimoine espagnol (Impuesto sobre el Patrimonio), complété par l’impôt de solidarité sur les grandes fortunes.
IFI : la logique française centré sur l’immobilier
L’IFI s’applique aux particuliers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros au 1ᵉʳ janvier. Il ne porte que sur les actifs immobiliers, avec notamment :
– une décote de 30 % sur la valeur de la résidence principale,
– un barème progressif :
| Tranche de patrimoine net immobilier | Taux IFI |
|---|---|
| 0 – 800 000 € | 0 % |
| 800 000 – 1 300 000 € | 0,50 % |
| 1 300 000 – 2 570 000 € | 0,70 % |
| 2 570 000 – 5 000 000 € | 1 % |
| 5 000 000 – 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au‑delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Les résidents français sont imposés sur leur patrimoine immobilier mondial ; les non‑résidents seulement sur leurs biens situés en France.
Impôt espagnol sur le patrimoine et taxe de solidarité
L’Espagne se distingue en imposant non seulement l’immobilier, mais l’ensemble du patrimoine net (comptes, titres, biens professionnels, œuvres d’art, véhicules, etc.), via l’Impuesto sobre el Patrimonio (IP), auquel s’ajoute une taxe de solidarité sur les grandes fortunes (ITSGF).
Principales caractéristiques à l’échelle de l’État :
L’impôt sur la fortune en Espagne prévoit un abattement général de 700 000 € par personne, plus une exonération supplémentaire de 300 000 € pour la résidence principale des résidents. La base taxable est le patrimoine net au 31 décembre. Le barème national est progressif, de 0,2 % à 2,5 % selon les tranches, avec une possibilité régionale d’ajustement jusqu’à 3,5 %.
Les communautés autonomes peuvent cependant :
– relever ou abaisser les seuils,
– modifier les barèmes,
– appliquer des exonérations totales (comme Madrid, Andalousie, Murcie) ou partielles.
À cela s’ajoute l’impôt de solidarité sur les grandes fortunes (ITSGF), applicable aux patrimoines nets supérieurs à 3 millions d’euros, avec un barème spécifique :
| Tranche de patrimoine net (ITSGF) | Taux |
|---|---|
| 0 – 3 000 000 € | 0 % |
| 3 000 000 – 5 000 000 € | 1,70 % |
| 5 000 000 – 10 000 000 € | 2,10 % |
| Au‑delà de 10 000 000 € | 3,50 % |
Les sommes versées au titre de l’IP régional viennent en déduction de l’ITSGF, qui joue comme une « surtaxe » pour les grandes fortunes, notamment dans les régions où l’IP est allégé (Madrid, Andalousie, Murcie).
Enfin, une règle dite des 60 % limite la somme de l’IRPF et de l’IP/ITSGF à 60 % du revenu imposable ; au‑delà, la charge de patrimoine peut être réduite (mais en général pas à moins de 20 % du montant théorique).
Résident français, propriétaire en Espagne : qui taxe le patrimoine ?
La convention fiscale sur le revenu et la fortune couvre également les impôts sur le patrimoine (IFI côté français, IP côté espagnol). En schématisant :
Un résident français propriétaire d’un bien immobilier en Espagne peut être soumis à l’impôt sur la fortune espagnol (si la valeur nette dépasse les seuils applicables selon la région) et à l’IFI français sur ce même bien, car l’IFI porte sur le patrimoine immobilier mondial.
Pour éviter la double imposition, la convention prévoit un crédit d’impôt : la France prend en compte le bien espagnol dans la base IFI, puis impute, sur l’IFI français dû, un crédit égal à l’impôt espagnol payé sur ce même bien, dans la limite de la fraction de l’IFI correspondant à ce patrimoine.
Inversement, un résident espagnol possédant de l’immobilier en France :
– est assujetti à l’IP (et ITSGF le cas échéant) sur son patrimoine mondial, incluant les biens français,
– tandis que la France peut réclamer l’IFI sur ses biens français, avec l’obligation d’accorder un crédit d’impôt espagnol dans les conditions prévues.
Le résultat concret dépend beaucoup :
– du lieu de résidence fiscale (France ou Espagne),
– de la structure de votre patrimoine (plus ou moins immobilier),
– de la communauté autonome espagnole de rattachement (Madrid vs Catalogne ou Valence, par exemple),
– et des règles spécifiques d’exonération (résidence principale, biens professionnels).
Impact pratique pour un Français : quelques configurations typiques
Pour terminer, il est utile d’illustrer comment ces mécanismes se combinent dans la vie réelle d’un investisseur ou retraité français.
Cas 1 : Français résidant en France, maison de vacances en Espagne
Vous vivez et travaillez en France, mais possédez une maison secondaire sur la Costa del Sol.
Chaque année, vous êtes exposé à :
– IBI (taxe foncière locale) calculée sur la valeur cadastrale ;
– IRNR – revenu imputé : 19 % de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale (si vous n’occupez pas le bien toute l’année) ;
– éventuellement IRNR sur loyers si vous louez ponctuellement, à 19 % du revenu net, avec déduction des charges ;
– Wealth tax espagnol (IP / ITSGF) uniquement si la valeur nette de vos biens espagnols dépasse les seuils (en pratique, au‑delà de 700 000 € de patrimoine net, plus ou moins selon la région), avec déclaration via Modelo 714.
En France :
– vous devez déclarer les loyers éventuels et la valeur du bien dans votre patrimoine IFI (au‑delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net),
– mais vous bénéficiez de crédits d’impôt pour les impôts espagnols payés (revenus et patrimoine), afin d’éviter les doubles impositions excessives.
En cas de revente :
Le taux d’imposition espagnol sur la plus-value immobilière est fixé à 19 % pour les non-résidents, tandis que la France compense l’impôt dû par un crédit d’impôt équivalent.
Cas 2 : Français devenu résident fiscal en Espagne avec biens en France
Vous décidez de vous installer durablement en Espagne (plus de 183 jours sur place, centre de vos intérêts économiques), tout en conservant un appartement locatif à Lyon.
Conséquences :
– vous devenez résident fiscal espagnol et relevez de l’IRPF sur vos revenus mondiaux, ainsi que de l’IP/ITSGF sur votre patrimoine mondial ;
– les loyers de Lyon sont imposables en France (État de situation de l’immeuble, article 6) selon le droit français (micro‑foncier ou réel),
– mais aussi pris en compte en Espagne dans votre IRPF, avec un crédit d’impôt pour l’impôt payé en France ;
– en matière de patrimoine, l’appartement lyonnais entre dans la base de l’IP/ITSGF, tandis que la France pourrait encore exiger l’IFI si vous restez considéré comme résident français (situation de double résidence à trancher avec la convention).
En cas de revente de l’appartement lyonnais :
– la France conserve le droit d’imposer la plus‑value selon ses propres règles ,
– l’Espagne doit, en application de la convention, généralement exempter ce gain, tout en pouvant le prendre en compte pour le calcul du taux effectif sur vos autres revenus.
Cas 3 : Français fortuné, résidence fiscale en Espagne, gros portefeuille immobilier
Si vous transférez votre résidence fiscale en Espagne en conservant un patrimoine immobilier important, notamment en France, plusieurs couches de fiscalité s’additionnent :
– IRPF sur les revenus mondiaux (dont loyers français) avec crédit pour l’impôt payé à l’étranger,
– IP et ITSGF sur le patrimoine mondial, y compris les biens français, selon le barème national et régional, avec abattements de 700 000 € et 300 000 € pour la résidence principale espagnole,
– coordination plus ou moins favorable avec l’IFI français, selon que la France vous considère encore comme résident ou non et selon l’interprétation de la convention.
Dans les régions comme Madrid ou l’Andalousie, où l’IP est « neutralisé » par une bonification de 100 %, c’est surtout l’ITSGF qui pèse sur les patrimoines supérieurs à 3 M€, ce qui peut rester compétitif par rapport à l’IFI.
En résumé : une fiscalité lourde mais aménageable
La fiscalité immobilière en Espagne pour les Français repose sur trois piliers :
– Les impôts locaux et nationaux espagnols : IBI, IRNR/IRPF (revenu imputé, loyers, plus‑values), IP et ITSGF.
– La fiscalité française : IR, prélèvements sociaux, IFI, plus‑values françaises, avec parfois des lacunes de coordination (notamment sur certains prélèvements sociaux).
– La convention fiscale franco‑espagnole : qui attribue le pouvoir d’imposer et organise l’élimination de la double imposition par crédit d’impôt ou exemption.
Bien maîtrisée, cette architecture permet souvent de limiter la charge fiscale globale au niveau du pays le plus gourmand, plutôt que d’additionner les deux systèmes. Encore faut‑il :
Pour optimiser sa situation fiscale entre la France et l’Espagne, il faut clarifier sa résidence fiscale au sens de la convention, déclarer correctement en Espagne (Modèles 210, 211, 714, 100…), synchroniser les déclarations françaises (2042, 2047, 2048‑IMM, 2042‑IFI, 2074, etc.) et suivre l’évolution rapide des barèmes régionaux (ITP, IP) ainsi que des jurisprudences sur les droits à déduction pour non‑résidents et le statut des prélèvements sociaux.
Pour un Français propriétaire ou candidat à l’achat en Espagne, l’enjeu n’est pas tant de ne pas payer d’impôt – la convention ne le permet pas – que de ne pas payer deux fois la même chose, et de tirer au mieux parti des régimes locaux favorables (résidence principale, exonérations pour seniors, choix de la région, structuration patrimoniale) dans le respect des règles franco‑espagnoles.
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