Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter ou détenir un bien immobilier dans un pays étranger, tout en restant imposable en France, expose immédiatement à une question délicate : comment éviter de payer deux fois l’impôt sur les mêmes revenus ou sur la même plus-value ? Pour les Français qui s’intéressent à l’immobilier en Thaïlande, la réponse repose sur trois piliers qu’il faut absolument articuler : la fiscalité locale thaïlandaise (impôts à l’achat, impôts annuels, impôt sur les loyers et à la revente), l’absence d’impôt autonome sur les plus-values en Thaïlande, et la convention fiscale franco-thaïlandaise qui évite la double imposition.
Cet article propose une lecture pratique, mais rigoureuse, de ce triptyque, en se concentrant sur le cas typique d’un Français investissant dans un condominium à Phuket, Bangkok ou Chiang Mai, ou qui s’installe en Thaïlande tout en conservant un patrimoine immobilier en France.
Comprendre le cadre général : deux systèmes fiscaux et une convention
Avant même de parler de pourcentages ou de formulaires, il faut comprendre l’architecture globale. La Thaïlande applique un impôt sur le revenu (Personnal Income Tax, PIT) et un impôt foncier annuel (Land and Building Tax), mais ne connaît pas, pour les particuliers, de régime autonome d’impôt sur les plus-values immobilières. En parallèle, la France taxe ses résidents sur leurs revenus mondiaux, y compris les loyers et plus-values provenant de biens situés à l’étranger.
Pour éviter la double imposition, la France et la Thaïlande ont signé une convention qui répartit le droit d’imposer selon le type de revenu (ex. : revenus locatifs, gains immobiliers, pensions). Le pays qui obtient un droit exclusif oblige l’autre à exonérer ou à accorder un crédit d’impôt.
La convention fiscale franco-thaïlandaise, colonne vertébrale du système
La convention fiscale entre la France et le Royaume de Thaïlande a pour objet « d’éviter les doubles impositions et de prévenir l’évasion fiscale en matière d’impôts sur le revenu ». Elle couvre notamment les impôts sur le revenu et sur les plus-values, tant côté français (impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés) que côté thaïlandais (income tax, petroleum income tax).
La convention s’applique à tout résident d’un État contractant. En cas de contestation (ex. temps partagé entre deux pays), des critères hiérarchiques sont prévus : foyer permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel, nationalité, puis accord entre administrations.
Dans le domaine immobilier, trois articles sont cruciaux : l’article 6 sur les revenus de biens immobiliers (les loyers), l’article 13 sur les gains en capital (les plus-values à la revente) et l’article 23 sur les mécanismes d’élimination de la double imposition.
Impôts locaux et taxes à l’achat en Thaïlande : ce que paie réellement un Français
Pour un investisseur français, la première couche de fiscalité se joue au niveau thaïlandais, dès l’acquisition du bien puis chaque année pendant la détention. Contrairement à certaines idées reçues, la Thaïlande ne surtaxe pas les étrangers : les taux sont identiques pour Thaïs et non-Thaïs, même si, en pratique, certains allègements (notamment sur la résidence principale) sont plus faciles à obtenir pour les nationaux.
Les frais et taxes lors de l’acquisition d’un bien
À l’achat d’un condominium ou d’une maison, le passage au Land Department (l’administration foncière) déclenche plusieurs taxes et frais calculés non pas sur le prix de marché, mais sur la « valeur officielle » du bien, c’est-à-dire l’évaluation de l’administration (généralement inférieure au prix de vente).
Les principaux prélèvements à l’enregistrement sont les suivants :
| Nature de la taxe ou du frais | Taux de base | Assiette retenue | Payeur habituel |
|---|---|---|---|
| Transfer fee (frais de transfert) | 2 % | Valeur officielle (Land Department) | Souvent partagé 50/50 acheteur / vendeur |
| Specific Business Tax (SBT) | 3,3 % (3 % + 10 % surtaxe municipale) | Plus élevé entre valeur officielle et prix de vente | Vendeur |
| Stamp duty (droit de timbre) | 0,5 % | Plus élevé entre valeur officielle et prix de vente | Vendeur (uniquement si SBT non dû) |
| Withholding tax (retenue à la source vendeur) | 1 % (société) ou barème progressif (particulier) | Valeur officielle ou prix (le plus élevé) | Vendeur |
Le transfer fee de 2 % est une constante. Il est légalement à la charge des parties comme convenu et, dans la pratique, souvent partagé : 1 % pour le vendeur, 1 % pour l’acheteur. Des dispositifs de relance économique ont ponctuellement réduit ce taux à 0,01 % ou 1 % pour certains achats résidentiels de faible valeur, mais ces avantages ciblent les acheteurs thaïlandais et excluent les étrangers.
Le Specific Business Tax (SBT) de 3,3 % s’applique principalement aux reventes rapides (bien détenu moins de cinq ans) ou aux personnes morales. Lorsque le SBT est dû, le stamp duty de 0,5 % ne s’applique pas. En revanche, pour une détention longue (plus de cinq ans) sans SBT, c’est le droit de timbre (stamp duty) qui s’applique.
La retenue à la source (withholding tax) au moment de la vente constitue une forme de pré-compte de l’impôt sur le revenu du vendeur :
– pour une société, le taux est de 1 % de la valeur de référence ;
– pour un particulier, l’administration applique une formule complexe qui rapproche le gain d’une série de revenus annuels, soumis au barème progressif de 5 à 35 %.
En pratique, pour un particulier, cette retenue représente souvent entre 1 et 4 % de la valeur officielle. Pour un non-résident, ce prélèvement est généralement considéré comme libératoire.
Pour un Français achetant un condominium d’environ 10 millions de bahts, la somme de ces taxes et frais de transfert à l’enregistrement se situe typiquement entre 200 000 et 650 000 bahts, selon que le vendeur est une société ou un particulier, et selon la durée de détention antérieure.
La taxe foncière annuelle : le Land and Building Tax
Depuis l’entrée en vigueur du Land and Building Tax Act, la Thaïlande prélève chaque année un impôt foncier sur la base de la valeur officielle terrain + bâtiment. Ce prélèvement, collecté par les collectivités locales, remplace un ancien système beaucoup plus lourd et théorique.
Les taux appliqués sur les condominiums détenus par des étrangers restent très bas selon les standards européens.
| Type d’usage résidentiel | Tranche de valeur officielle | Taux annuel indicatif en 2026 |
|---|---|---|
| Résidence principale (terre + maison, 1 bien) | 0 – 50 M THB | Exonération (0 %) |
| Résidence principale (bâtiment seul, ex. condo) | 0 – 10 M THB | Exonération (0 %) |
| 2e résidence / bien locatif (condo étranger) | 0 – 50 M THB | 0,02 % |
| 2e résidence / bien locatif (valeur élevée) | 50 – 75 M THB | 0,03 % |
| 2e résidence / bien locatif (valeur encore plus élevée) | 75 – 100 M THB | 0,05 % |
| Segment luxe | > 100 M THB | Jusqu’à 0,10 %, plafond légal 0,30 % |
Dans la plupart des cas, un condominium de tourisme ou d’investissement détenu par un Français est classé en « other residential », c’est-à-dire résidence secondaire ou bien locatif, sans exonération de base. La charge reste néanmoins dérisoire : un appartement valorisé 10 millions de bahts supporte environ 2 000 bahts par an (soit 0,02 %), un bien de 20 millions de bahts environ 4 000 bahts.
Il n’existe pas de surtaxe spécifique aux étrangers : à valeur et usage équivalents, le taux est le même pour un Thaï et pour un Français. En pratique, les nationaux profitent plus facilement de la franchise sur la résidence principale (jusqu’à 50 millions de bahts de valeur officielle) grâce à leur inscription au registre de maison (Tabien Baan). Un étranger non inscrit est immédiatement testé comme « second home ».
Revenus locatifs : qui taxe quoi, et comment éviter la double imposition
Une fois le bien acquis, la deuxième couche de fiscalité concerne les loyers. C’est ici que la convention franco-thaïlandaise joue un rôle décisif, car un même revenu peut théoriquement entrer dans l’assiette de deux pays : la Thaïlande comme État de situation de l’immeuble, la France comme État de résidence du contribuable.
Règle de base du traité : l’article 6 sur les revenus immobiliers
L’article 6 de la convention est limpide : les revenus provenant d’un bien immobilier (maison, appartement, immeuble commercial, terres agricoles ou forestières) sont imposables dans l’État où ce bien est situé. Ce droit d’imposer est de facto exclusif pour ces revenus.
Concrètement, si un Français résidant en Thaïlande possède un appartement locatif à Paris, la France garde seule la main pour taxer ce loyer. Réciproquement, un Français possédant un condominium loué à Phuket verra les loyers imposés en Thaïlande. C’est un point clé : la convention attribue la compétence fiscale au pays de situation de l’immeuble, indépendamment du lieu de résidence.
Comment la Thaïlande taxe les loyers d’un bien local
Pour un Français qui loue son bien en Thaïlande, les loyers sont considérés comme des revenus de source thaïlandaise. Ils sont donc, par principe, imposables en Thaïlande, même si le propriétaire ne réside pas sur le territoire.
Le schéma standard est le suivant :
Si le propriétaire est non-résident (moins de 180 jours en Thaïlande dans l’année), le locataire ou la société de gestion retient à la source un impôt de 15 % sur le loyer brut. En revanche, pour un résident fiscal thaïlandais, le revenu est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu des personnes physiques (PIT), après un abattement forfaitaire de 30 % pour frais.
Dans les deux cas, la base imposable n’est pas la valeur du bien, mais le revenu net issu de la location. L’abattement automatique de 30 % permet de simplifier la prise en compte des dépenses (entretien, gestion, petites réparations). Le barème progressif thaïlandais démarre à 0 % pour les premiers 150 000 bahts de revenu net, puis monte par tranches jusqu’à 35 % au-delà de 5 millions de bahts. Dans la pratique, le taux effectif sur des revenus locatifs classiques reste souvent inférieur à 10–15 % du loyer brut, surtout pour des investisseurs individuels.
Le prélèvement de 15 % à la source pour les non-résidents n’est pas forcément définitif. Un propriétaire peut déposer une déclaration annuelle (formulaire PND 90 ou 91) pour faire valoir l’abattement de 30 % et recalculer l’impôt dû selon le barème. Si l’impôt réel est inférieur aux 15 % déjà retenus, la différence peut être remboursée sur demande.
Ce que la France impose sur ces loyers thaïlandais
Pour un Français qui reste résident fiscal de France, la France exige la déclaration de l’ensemble des revenus mondiaux, y compris les loyers perçus sur un bien situé en Thaïlande. L’investisseur doit donc :
Étapes pour déclarer des loyers perçus en Thaïlande et bénéficier du crédit d’impôt
Convertir les loyers bruts du baht thaïlandais en euros en utilisant le taux de change moyen annuel de la Banque de France.
Déclarer le montant converti sur le formulaire 2047 « Revenus encaissés à l’étranger ».
Reporter le revenu sur la déclaration 2042 après déduction des charges (gestion, assurance, travaux).
Indiquer l’impôt déjà prélevé en Thaïlande (retenue de 15 %) pour bénéficier d’un crédit d’impôt.
Juridiquement, la convention reconnaît à la Thaïlande le droit prioritaire de taxer ces loyers, mais la France conserve la possibilité de les intégrer dans le calcul de l’impôt français, en neutralisant la double imposition via un crédit d’impôt limité à l’impôt étranger déjà payé. Le résultat pratique est que le contribuable ne paie pas « deux fois », mais plutôt le taux le plus élevé des deux États : si la France calcule un impôt supérieur à celui payé en Thaïlande, elle peut réclamer la différence, crédit d’impôt déduit.
Seuil de déclenchement de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour les loyers thaïlandais intégrés au patrimoine immobilier mondial en France
Cas particulier : Français résident fiscal de Thaïlande
Si un Français rompt sa résidence fiscale avec la France et devient résident fiscal de Thaïlande, il bascule dans le système thaï de manière plus intégrale. Il doit alors déclarer ses revenus mondiaux, mais seulement dans la mesure où ceux-ci sont :
– soit de source thaïlandaise ;
– soit de source étrangère et effectivement remises en Thaïlande.
Les nouvelles règles thaïlandaises sur l’imposition des revenus étrangers remises dans le pays prévoient qu’un revenu étranger (par exemple les loyers d’un appartement à Paris) devient imposable en Thaïlande s’il est transféré dans le pays à un moment où le contribuable est résident fiscal thaïlandais. La convention vient toutefois neutraliser cette imposition lorsqu’il s’agit de revenus immobiliers situés en France : la France conserve un droit exclusif pour ces loyers, et la Thaïlande doit en principe accorder une exonération au titre de l’article 23. En pratique, ces revenus sont mentionnés dans la déclaration thaïlandaise « pour transparence », mais sans générer d’impôt grâce au mécanisme d’exemption conventionnelle.
Plus-values immobilières : un avantage thaïlandais, une taxation française
Pour les Français, le volet le plus attractif de la fiscalité immobilière thaïlandaise est sans doute l’absence d’impôt spécifiquement désigné comme « impôt sur les plus-values immobilières » pour les particuliers. Cette particularité, combinée aux règles de la convention, détermine qui taxera quel type de plus-value et à quel niveau.
La règle de l’article 13 : la plus-value suit le bien
L’article 13 de la convention franco-thaïlandaise règle le sort des gains provenant de la « cession » de biens immobiliers. Le principe est analogue à celui des loyers : la plus-value est imposable dans l’État où se trouve l’immeuble, et ce droit est exclusif. Autrement dit :
– la vente d’un bien situé en France est imposable exclusivement en France, même si le vendeur réside en Thaïlande ;
– la vente d’un bien situé en Thaïlande est imposable exclusivement en Thaïlande, même si le vendeur est résident fiscal de France.
La Thaïlande impose les plus-values sur les immeubles, mais sans régime d’impôt spécifique pour les particuliers. Le gain est traité via l’impôt sur le revenu avec retenue à la source par le Land Department.
Comment la Thaïlande gère, en pratique, la plus-value des particuliers
Lors de la vente d’un appartement ou d’une maison par un particulier, la Thaïlande n’applique pas un taux unique sur la plus-value réalisée, comme le 19 % français. Elle recourt à la retenue à la source évoquée plus haut, calculée sur la valeur officielle via un mécanisme qui reconstitue un « revenu annuel moyen » sur la durée de détention. Cette base est ensuite soumise au barème progressif.
En pratique, ce mécanisme aboutit à un prélèvement global (withholding tax) compris dans une fourchette d’environ 1 à 4 % de la valeur officielle pour la plupart des reventes courantes. Pour un non-résident, ce prélèvement est le plus souvent considéré comme un impôt définitif et ne nécessite pas d’ajustement ultérieur. Ce fonctionnement explique la formule fréquemment répétée selon laquelle « la Thaïlande n’a pas d’impôt individuel sur les plus-values » : le pays ne prélève pas un impôt autonome calculé sur un gain net, mais une retenue, assimilée à de l’impôt sur le revenu, dont le rendement est relativement faible pour les vendeurs particuliers.
Fiscalité immobilière en Thaïlande
La France, en revanche, taxe lourdement la plus-value immobilière
Côté français, le régime des plus-values immobilières pour les résidents est bien établi et strictement appliqué, y compris pour les biens situés à l’étranger. Un résident fiscal de France qui revend un appartement à Phuket est imposé :
– à l’impôt sur le revenu au taux fixe de 19 % sur la plus-value imposable ;
– aux prélèvements sociaux au taux total de 17,2 % sur la même base, soit un taux global d’environ 36,2 % ;
– à une surtaxe progressive supplémentaire pour les plus-values supérieures à 50 000 euros (entre 2 et 6 % selon le montant).
Ces taux sont toutefois adoucis par un système d’abattement pour durée de détention :
| Durée de détention d’un bien situé en Thaïlande par un résident français | Effet sur l’impôt français sur la plus-value immobilière |
|---|---|
| Moins de 6 ans | Imposition pleine à 19 % + 17,2 % + éventuelle surtaxe |
| Entre 6 et 22 ans | Abattements progressifs annuels sur la base imposable IR et sociaux |
| 22 ans révolus | Exonération totale de la part impôt sur le revenu (19 %) |
| 30 ans révolus | Exonération totale de la part prélèvements sociaux (17,2 %) |
La convention franco-thaïlandaise ne protège pas le résident français d’une imposition en France sur la plus-value d’un bien thaïlandais, puisque c’est justement la France qui détient le droit exclusif de taxer les gains immobiliers de ses résidents sur les biens situés à l’étranger, en l’absence d’impôt effectif en Thaïlande. Dans les faits, la quasi-totalité de la charge fiscale sur la plus-value d’un bien thaïlandais d’un résident français se joue donc en France, la contribution thaïlandaise restant marginale via la retenue à la source foncière.
La France taxe les plus-values immobilières des non-résidents à 19 % d’impôt plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un total de 36,2 %.
Effet de la convention sur les plus-values croisées
Le traité fonctionne ainsi comme un garde-fou : un Français résident en Thaïlande qui revend un appartement à Lyon supportera la totale fiscalité française sur la plus-value sans risquer de se voir imposer de nouveau en Thaïlande sur cette même plus-value, même si le produit de la vente est rapatrié. La Thaïlande doit, en vertu de l’article 23 et du jeu d’exemption, s’abstenir de taxer les gains résultant de la vente d’un bien situé en France, car la convention attribue à la France un droit exclusif.
Inversement, un résident français qui revend un condominium à Bangkok ne sera pas taxé en Thaïlande sur la plus-value en tant que telle, car le pays ne connaît pas de CGT autonome pour les particuliers, mais il fera face en France à l’intégralité de la fiscalité sur la plus-value, la retenue thaïlandaise à la source restant, dans ce contexte, une charge relativement modérée.
Revenus étrangers remis en Thaïlande : interaction entre nouveau droit interne et convention
Un sujet récent complique un peu plus le paysage : l’évolution de la fiscalité thaïlandaise sur les revenus de source étrangère.
Tout résident fiscal thaïlandais est imposé sur ses revenus étrangers (loyers, plus-values, salaires, dividendes) uniquement lors de leur transfert en Thaïlande, même si ces revenus ont été générés une année antérieure, conformément aux dernières clarifications administratives.
Ce principe, en apparence large, doit toutefois se concilier avec la convention fiscale. Lorsqu’un revenu est attribué en exclusivité à l’autre État, la Thaïlande doit accorder une exemption. C’est le cas :
– des loyers d’un appartement parisien détenu par un résident de Thaïlande (article 6) ;
– de la plus-value sur la vente d’un bien immobilier situé en France (article 13) ;
– de certaines pensions françaises (articles 18 et 19).
Les revenus déclarés en Thaïlande sont exonérés via l’article 23 §2 a) de la convention fiscale franco-thaïlandaise. Seuls les revenus à imposition partagée (dividendes, intérêts, redevances) sont imposables en Thaïlande, avec un crédit d’impôt pour les montants déjà prélevés en France.
Pour un Français qui s’installe en Thaïlande avec un patrimoine immobilier significatif en France, cette articulation est essentielle : elle garantit que les revenus immobiliers français ne seront pas taxés deux fois, même s’ils sont rapatriés pour financer sa vie quotidienne en Thaïlande.
Synthèse pratique : profil type d’un investisseur français en immobilier thaïlandais
Pour mesurer l’impact concret de cette mosaïque de règles, il est utile de raisonner sur un profil type : un contribuable français, résident fiscal de France, qui achète un condominium à Phuket pour 10 millions de bahts, qu’il loue ensuite à des touristes.
Pendant la phase de détention :
Le Land and Building Tax annuel en Thaïlande correspond à environ 0,02 % de la valeur officielle d’un bien, soit environ 2 000 bahts par an pour une propriété de 10 millions de bahts.
– en France, il doit :
– déclarer les loyers en euros sur le formulaire 2047 puis sur le 2042 ;
– imputer l’impôt thaïlandais (retenue de 15 %) sous forme de crédit d’impôt ;
– s’acquitter des prélèvements sociaux de 17,2 % sur le revenu net foncier ;
– intégrer la valeur du condominium à son éventuelle base IFI si son patrimoine immobilier mondial dépasse 1,3 million d’euros.
À la revente :
– en Thaïlande, il paie :
– à nouveau les taxes de transfert : 2 % de transfer fee (à partager éventuellement avec l’acheteur), 3,3 % de SBT si la revente intervient avant cinq ans, sinon 0,5 % de droit de timbre, et une retenue à la source calculée sur la valeur officielle, représentant rarement plus de quelques pourcents de celle-ci.
En France, la vente d’un bien immobilier situé à l’étranger par un résident français est soumise à l’impôt sur les plus-values immobilières : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Une surtaxe peut s’ajouter pour les plus-values supérieures à 50 000 €. Des abattements pour durée de détention s’appliquent : exonération totale d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
La convention fiscale garantit que les impôts payés en Thaïlande sur les loyers n’augmentent pas indéfiniment la facture française, et que la Thaïlande ne tentera pas de taxer la plus-value sur un bien français ni les loyers d’un appartement situé à Paris. Inversement, la France ne peut pas s’approprier l’impôt sur les loyers d’un bien thaïlandais sans tenir compte de l’impôt local déjà prélevé.
Conclusion : un cadre globalement favorable, à condition de le maîtriser
Pour un Français, l’immobilier en Thaïlande combine une fiscalité locale plutôt légère – impôt foncier minimal, absence de véritable impôt sur les plus-values pour les particuliers, barème d’impôt sur les loyers raisonnable – avec une convention fiscale solide qui encadre la répartition du pouvoir de taxer entre les deux pays.
Cette combinaison n’exonère pas de l’impôt français lorsque le contribuable reste résident en France : plus-values sur un bien thaïlandais, loyers de Phuket, et, éventuellement, valeur IFI entrent pleinement dans l’assiette française, avec les taux que l’on connaît. Mais elle évite le cauchemar d’une double imposition brute : impôt local + impôt français sur la totalité du revenu, sans crédit d’impôt.
Pour les Français devenant résidents fiscaux de Thaïlande, la convention joue un autre rôle : elle protège les revenus et plus-values immobiliers provenant de France contre une taxation répétitive en Thaïlande, tout en soumettant les revenus thaïlandais au régime local.
Au final, la fiscalité immobilière en Thaïlande pour les Français n’est ni un eldorado sans impôt, ni un piège. C’est un système cohérent, relativement attractif côté thaïlandais, mais qui doit se lire conjointement avec le droit français et avec la convention. Maîtriser ces trois niveaux – droit thaï, droit français, et traité – est la condition pour optimiser une stratégie patrimoniale immobilière entre France et Thaïlande, sans mauvaise surprise ni double peine fiscale.
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