Panama, Caïmans, offrant un « golden visa »

Article dans les Echos Cyril JARNIAS Guide sur le golden visa et la fiscalité de l’immobilier à l’étranger :

De nombreux pays proposent des titres de séjour en échange d’investissements, souvent immobiliers. Ces programmes attirent les particuliers fortunés, mais attention, ils ne garantissent pas d’avantages fiscaux automatiques.

Anne-Lise DEFRANCE

Dans un contexte d’internationalisation croissante, nombre de particuliers ne peuvent plus ou ne souhaitent plus limiter leur vie et leurs intérêts professionnels et personnels à leur seul pays d’origine. Mais qu’il s’agisse de s’installer durablement dans un autre pays ou de n’y passer que quelques jours dans l’année, ils se voient dans l’obligation régulière, en tant qu’étrangers sur le territoire, de renouveler leur visa ou autre titre de séjour.

Pour supprimer ces contraintes administratives et faciliter leur intégration sur place, une centaine de pays mettent aujourd’hui à leur disposition des programmes de résidence par investissement, dits également « golden visa » ou « visa doré ».

L’idée est simple : offrir aux personnes disposant d’un certain niveau de revenus la possibilité de vivre, travailler, étudier et recevoir des soins de santé aux mêmes conditions que leurs ressortissants moyennant l’injection de capitaux dans le pays sous forme d’investissements de patrimoine et les montants varient selon les destinations. Bref, d’obtenir une carte de résident. Exemple : la Nouvelle-Zélande exige un investissement minimum de 3 millions de dollars néo-zélandais (2,5 millions d’euros) dans des fonds gérés ou directement au capital d’entreprises approuvées, les unes et les autres, par New Zealand Trade and Enterprise (NZTE), ou 10 millions de dollars néo-zélandais dans un éventail plus large d’options incluant actions, obligations, fonds gérés, développement immobilier et philanthropie.

Pour certains de ces pays, un simple investissement immobilier constitue une clé d’accès à ce type de programme.

Ces pays où investir permet d’obtenir la citoyenneté

Investissement minimal immobilier

Antigua & Barbuda : 300.000 dollars américains.
Grenade : 270.000 dollars américains.
Saint-Christophe-et-Niévès : 325.000 dollars américains.
Turquie : 400.000 dollars américains.

Passeport des Caraïbes — Sources : Groupe Henley & Partners

Ainsi, quiconque aspire à obtenir un visa de résidence aux Émirats arabes unis peut y parvenir en contrepartie de l’achat d’un bien immobilier d’une valeur minimale de 1 million de dirhams émiratis (environ 234.000 euros) s’ils ont au moins 55 ans, ou de 2 millions de dirhams émiratis (468.000 euros) quel que soit leur âge. Mais attention, ce titre de résidence n’est pas permanent. Dans le premier cas, il s’agit d’un visa renouvelable de cinq ans, et dans le second, de dix ans.

Ne pas confondre droit de résidence et fiscalité

Même chose à Panama, où une acquisition immobilière d’une valeur d’au moins 300.000 dollars (258.000 euros) donne accès au statut de résident permanent dès lors que le ou les biens ainsi achetés sont conservés pendant au moins cinq ans.

À Maurice également, l’achat d’un bien résidentiel d’un montant minimum de 375.000 dollars (322.500 euros) permet d’obtenir la résidence permanente aussi longtemps que la propriété en question est conservée.

Quant aux îles Caïmans, un investissement immobilier d’au moins 2,4 millions de dollars américains (2,06 millions d’euros) accorde la résidence permanente dans l’archipel.

Des achats de biens résidentiels d’un montant inférieur (100.000 dollars américains, soit 258.000 euros environ) peuvent également suffire pour bénéficier d’un certificat de résidence de longue durée sous condition que l’investissement global dans les îles soit d’au moins 600.000 dollars américains (516.000 euros) et que le candidat au programme de visa doré perçoive un minimum de revenus annuels (77.400 euros) provenant de sources extérieures aux Caïmans ou ouvre un compte dans l’archipel et y maintienne un dépôt minimum d’au moins 430.000 euros en actifs.

« Pour des Français, par exemple, Saint-Kitts-et-Niévès apparaît comme l’une des options les plus attractives dans les Caraïbes, parce que ce n’est pas un droit de résidence, mais directement la citoyenneté qu’elle propose aux personnes investissant au moins 325.000 dollars américains (279.000 euros) en immobilier sur l’île. Avec, en prime, si elles y résident la majeure partie de l’année, tous les avantages d’un point de vue fiscal que le statut de citoyen offre », détaille Romain Ligault, conseil auprès de familles privées au sein du groupe Henley & Partners, leader mondial de la planification des résidences et de la citoyenneté.

Car attention, prévient Cyril Jarnias, expert en gestion de patrimoine international, « si ces programmes sont accrocheurs pour ce qui est de l’obtention de titre de séjour dans un certain nombre de pays, ils ne sont pas forcément tous intéressants dans une optique purement fiscale ou patrimoniale ».

Réaliser un investissement immobilier à l’étranger dans un État à golden visa avec pour objectif de diversifier géographiquement son patrimoine et sans avoir l’intention de s’installer durablement dans le pays ou d’y acquérir la citoyenneté n’a que peu de sens. Le golden visa n’est pas un outil d’optimisation fiscale.

« Ce n’est pas parce qu’un particulier obtient un droit de résidence à l’étranger qu’il devient automatiquement résident fiscal du pays en question et donc bénéficie des avantages fiscaux locaux », confirme Romain Ligault.

Droit de résidence et fiscalité ne doivent en effet pas être confondus. « Pour prétendre à la fiscalité souvent avantageuse des pays à visa doré, disposer d’un titre de séjour longue durée ne suffit pas aux yeux de l’administration française. Les contribuables qui veulent obtenir le statut de non-résident fiscal français sont tenus de respecter certains critères, tant en France que dans le pays d’accueil. Et pour ce faire, il leur faut bien souvent réorganiser leur patrimoine », explique Cyril Jarnias.

Motif ? Sont considérés comme fiscalement domiciliés en France, sous réserve des conventions fiscales internationales, les particuliers qui séjournent plus de 183 jours de l’année sur le territoire national, qui y exercent une activité professionnelle (salariée ou non) ou qui y possèdent le centre de leurs intérêts économiques. C’est-à-dire qui y ont leurs principaux investissements, en tirent la majeure partie de leurs revenus ou en ont fait le siège de leurs affaires ou de leurs activités professionnelles.

« Conséquence, souligne Cyril Jarnias, sauf à vouloir véritablement changer de vie en transférant une grande partie de leur patrimoine à l’étranger et à y demeurer la majorité de l’année, les particuliers qui investissent en immobilier dans un pays fiscalement plus avantageux que la France pour générer un revenu complémentaire sont dans l’obligation de payer dans l’Hexagone le différentiel d’impôt sur les revenus qu’ils tirent de la location de leur(s) bien(s) suivant les conventions fiscales du pays ciblé. Et ce, qu’ils aient ou non choisi un pays à visa doré. »

Des conditions qui peuvent évoluer sans préavis

D’où l’importance de bien cibler ses objectifs et de ne pas choisir son pays d’investissement sur de simples critères de fiscalité. D’autant que les pays concernés peuvent faire évoluer les modalités de leurs programmes de résidence à tout moment (montant d’investissement, durée de conservation, nombre de jours annuels minimum de séjour…).

« Il arrive que certains États les assouplissent, à l’image de Dubaï récemment, quand d’autres, au contraire, les durcissent. Ce qui peut poser un problème lorsque le titre de résidence longue durée accordé arrive à échéance et doit être renouvelé », précise Romain Ligault.

« Rien n’est inscrit dans le marbre et celui qui investit peut voir les règles qui lui sont appliquées être modifiées sans préavis », poursuit Cyril Jarnias.

Autre point de vigilance pour les particuliers tentés de devenir propriétaires dans ces pays : leur solidité financière. Certains peuvent en effet connaître des variations importantes de leur monnaie locale avec l’euro, entraînant pour les investisseurs une perte de patrimoine à terme.

Gare enfin, conclut Cyril Jarnias, « à bien étudier les conditions précises de chaque programme ainsi que les particularités de la législation immobilière en vigueur dans le pays, au risque de connaître certaines désillusions. En témoigne le cas de la Malaisie, où la plupart des propriétés ne sont vendues aux investisseurs étrangers qu’avec des baux au maximum de quatre-vingt-dix-neuf ans ».

Une citation dans un article sur les meilleurs pays pour l’expatriation (dans Mieux Vivre Votre Argent)

Une citation dans le magazine Capital France (Décembre 2025)

Exil Fiscal : la tentation de partir grandit

On parle de mon expertise dans un article paru dans Challenges

Une citation dans Le Figaro Demeures / Eté 2024 :

Article dans les Français à l’étranger (en mai 2025) :

Vous pouvez consulter cet article en cliquant ici

Capital (juillet 2023):

Découvrez mon intervention dans le magazine Capital France de juillet 2023. L’article explore les opportunités et les défis liés à l’achat de résidences secondaires à l’étranger, en mettant l’accent sur des destinations populaires comme le Portugal, la Grèce, l’île Maurice et la Bulgarie. Il aborde les aspects juridiques, fiscaux et pratiques de ces investissements, en soulignant les avantages fiscaux attractifs dans certains pays, comme le Portugal (exonération d’impôts pendant dix ans) ou l’île Maurice (impôt plafonné à 15%).

Vous pouvez accéder au document en cliquant ici.

Français à l’étranger :

Découvrez mon article sur le site Français à l’étranger. L’article de Français à l’étranger du 30 septembre 2022 met en lumière l’expertise de Cyril Jarnias, gestionnaire de patrimoine spécialisé dans l’immobilier international. Il explique les tendances actuelles du marché, notamment l’engouement pour des destinations comme le Portugal, l’Espagne et la Grèce, où les avantages fiscaux et les prix attractifs séduisent les investisseurs français.