Acheter un bien immobilier à Bali en 2027 : ce que les agences ne vous disent pas (leasehold, PT PMA, coût réel, quand renoncer)

Publié le 18 octobre 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Vous regardez des villas balinaises de 250 000 à 900 000 €, et les agences vous promettent « un rendement locatif de 10 % et une plus-value certaine ». Ce qu’elles ne disent pas, c’est que l’étranger ne peut pas être propriétaire du terrain à Bali — vous n’achèterez jamais le sol, seulement un droit d’usage (leasehold), un droit d’usage spécial (Hak Pakai) ou un bien porté par une société indonésienne à capital étranger (PT PMA) que vous contrôlez. Chacune de ces trois voies a un coût, une durée et un risque différents. Ce guide, mis à jour en 2027, tranche la question : combien coûte réellement chaque montage, quel rendement net on peut raisonnablement espérer, et dans quels cas il vaut mieux renoncer.

Ce profil vous ressemble-t-il ?

« Laurent », 54 ans, entrepreneur français cédant, en cours d’arbitrage patrimonial après la vente de sa société. Une trésorerie de 600 k€, pas encore de projet de résidence à Bali mais « un pied-à-terre qui rapporte » et un lointain projet de retraite sous les tropiques. Il a déjà reçu trois propositions d’agences (villas à Canggu et à Uluwatu) avec des promesses de rendement. Il ne sait pas encore que la question préalable n’est pas « quelle villa ? » mais « quel statut juridique du bien pour un étranger, et à quel coût ? ».

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1. La vérité que peu d’agences énoncent (source officielle)

En Indonésie, la pleine propriété d’un terrain s’appelle Hak Milik (droit de propriété pleine, « right of ownership »). Elle est réservée aux personnes physiques indonésiennes : la loi agraire de base (loi n° 5 de 1960, UUPA) ne permet pas à un étranger d’en être titulaire. Un ressortissant étranger dispose de trois voies encadrées pour détenir ou contrôler un bien immobilier à Bali :

Le détail des durées et conditions exactes de chaque titre se confirme au texte consolidé (PP 18/2021 et textes d’application). Un point officiel important pour la voie société : depuis octobre 2025, le capital minimal versé d’un PT PMA est abaissé à IDR 2,5 milliards (règlement du ministre de l’Investissement/Chef du BKPM n° 5 de 2025), avec en outre un investissement total supérieur à IDR 10 milliards par ligne d’activité ; en 2026, 18 codes d’activité (KBLI) sont fermés aux nouveaux PT PMA à Bali — il faut vérifier que le code correspondant au projet immobilier visé reste ouvert. Une villa exploitée via une société passe typiquement par un code d’hébergement touristique (ex. Pondok Wisata) et non par un simple « achat-revente ».

Deux conditions souvent passées sous silence, qui changent le choix de structure :

• Le Hak Pakai est adossé au statut de résident indonésien. Il n’est octroyé à un étranger que s’il est titulaire d’un permis de séjour (KITAS, puis KITAP pour la résidence longue), à raison usuellement d’un titre par personne, pour un usage dit résidentiel (pas d’exploitation commerciale du titre lui-même). Le Hak Pakai ne s’obtient donc pas « en passant » : le statut migratoire est une condition du droit (PP 18/2021 et textes d’application), pas une formalité secondaire.
• La voie société (PT PMA) est celle qui rend réellement possible l’exploitation locative de courte durée (type location touristique à la nuitée) sans être adossé à un statut personnel : c’est elle que privilégient la plupart des opérateurs qui louent à Bali. En contrepartie, elle a un coût de fonctionnement récurrent — comptabilité annuelle obligatoire, rapports de mise à jour, taxe annuelle — à budgéter chaque année, pas seulement à la création.

Le point qui change tout : le prix affiché est celui du « bien », mais ce que vous achetez réellement dépend de la structure. Une villa « freehold » qui vous est présentée le long du littoral baladais est en réalité quasiment toujours un leasehold pour un étranger, sauf si elle est portée par un PT PMA. Les agences le savent ; la différence de coût entre les montages peut atteindre 4 à 5 points du prix (voir section 3).

2. Ce que coûte réellement un achat (chiffres verrouillés sur source officielle)

Deux registres de coûts : les impôts d’acquisition (une seule fois) et les taxes annuelles. Les taux ci-dessous sont la traduction française fidèle des textes officiels indonésiens en vigueur.

2.1 Impôts d’acquisition (source : loi UU n° 1/2022 HKPD, art. 46-47 et Perda locales)

Conversion en euros des deux montages ci-dessous (exemple chiffré sourcé : villa à Rp 6 milliards ≈ 340 000 €) :

• En Hak Pakai dans le kabupaten de Badung (premier achat dans le kabupaten) : BPHTB = 5 % × (Rp 6 Md − 80 M) = Rp 296 000 000 (≈ 16 800 € à titre indicatif). Frais de notaire/PPAT plafonnés à 1 % de la valeur de l’acte. Coût total de clôture : ~5-6 % du prix en plus.
• Même villa en leasehold de 25 ans : pas de BPHTB, pas de frais d’inscription au registre — seulement le notaire. Coût de clôture : ~1-2 % du prix.

Ce seul écart (5-6 % contre 1-2 %) explique pourquoi la plupart des acheteurs étrangers choisissent le leasehold. Mais il ne faut pas le choisir par réflexe : le leasehold expire (section 5).

2.2 Taxe annuelle (source : Perda Badung 7/2023, Perda Denpasar 5/2023)

L’impôt foncier local (PBB-P2) est prélevé chaque année, non pas sur votre prix d’achat mais sur la valeur officielle NJOP établie par la collectivité, après abattement de Rp 15 000 000 :

• Badung : 0,2 % si NJOP
• Denpasar : 0,1 % / 0,2 %.

Le piège qui se referme : pendant des années les NJOP étaient très inférieures au marché et la taxe restait symbolique. Ce n’est plus le cas — les collectivités rattrapent l’écart (en 2025, des NJOP à Batubelig ont bondi, source presse locale datée). C’est une charge qui grimpe : à budgeter, pas à ignorer.

2.3 Fiscalité des revenus locatifs (verrouillé : PP 34/2017 + article 26)

Pour un bailleur non résident indonésien, les revenus locatifs sont soumis à une retenue à la source de 20 % sur le loyer brut (PPh, article 26) ; un bailleur résident fiscal indonésien paie un impôt final de 10 % sur le loyer brut pour un bail de longue durée (PP 34/2017). C’est un levier de structure (résider ou non) : la distinction 10 % / 20 % joue directement sur le rendement net.

2.4 Le côté français (résident fiscal français)

Un résident fiscal français reste imposable à la fois en Indonésie (retenues/impôts locaux sur le bien et ses revenus) et en France, qui taxe les revenus mondiaux :

• les loyers d’un bien à Bali se déclarent en France (revenus fonciers étrangers, formulaire 2047), l’impôt indonésien payé ouvrant droit à un crédit d’impôt étranger ;
• l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) s’applique aux actifs immobiliers nets mondiaux s’ils dépassent le seuil : un bien à Bali compte (comme tout bien étranger) ;
• le bien et les comptes éventuels ouverts sur place sont à déclarer.

Une convention fiscale entre la France et l’Indonésie existe (texte publié sur impots.gouv.fr, convention en matière d’impôts sur le revenu et sur la fortune) ; son application précise aux revenus d’un bien immobilier balinais pour un résident français (méthode du crédit d’impôt) est à confirmer au texte de la convention avant de s’y appuyer — en l’absence de confirmation, on s’en tient aux règles françaises ci-dessus.

3. Le coût complet : ce qu’une agence ne met jamais dans son tableau

Ce qu’il faut en retenir : le leasehold est le moins cher à l’entrée (1-2 %) mais il a une durée de vie ; la PT PMA est le plus protecteur à long terme mais le plus cher à structurer et à gérer ; le Hak Pakai est l’entre-deux, enregistré à votre nom mais temporaire. Aucun n’est « meilleur » en soi : cela dépend de votre horizon (5 ans locatif, 15 ans retraite, transmettre ou non) — c’est la décision du guide, pas celle de l’agence.

4. Où et combien : le marché 2026-2027 (ordre de grandeur daté, sans promesse)

Le marché balinais est sorti de la fièvre post-Covid : il entre dans une phase plus réaliste et pilotée par les données (rapports 2026). Repères datés :

• Prix du neuf : médiane ~Rp 53,3 millions/m² (≈ 3 000 €/m²) sur un échantillon de 395 projets (source 2026).
• Les zones les plus sollicitées des acheteurs d’occasion/rendement restent Canggu, Seminyak, Ubud, Uluwatu. Repère daté sur une zone de référence (Canggu 2026) : rendement brut locatif court terme de l’ordre de 9-14 %, mais écart brut → net de 25-35 % une fois gestion, plateformes de réservation, entretien et impôts déduits ; en location mensuelle le rendement brut tombe à 5-7 %. En clair : un net réaliste se situe plus probablement autour de 4-7 % selon la zone, la saison et la structure — jamais garanti.
• Éviter toute promesse de rendement : les « 8-12 % garantis » des agences sont bruts et rarement atteints après gestion, vacance et impôts. Nous publions une fourchette argumentée, pas une promesse.
• Repères de prix au sol par zone (ordre de grandeur de marché, jamais une promesse) : sur les zones les plus demandées (Canggu, Seminyak, Uluwatu, Ubud), les repères 2026 des opérateurs indiquent des valeurs de l’ordre de 90 à 120 k€ l’are (100 m²) à Canggu, avec une forte dispersion selon la proximité de la plage et l’accès aux services — à recouper au dossier par un acte de vente réel, jamais pris comme fourchette garantie.
• Demande locative (signal officiel BPS) : la demande de courte durée suit le tourisme, et le trafic officiel est un signal daté : 6,95 millions de visites de touristes étrangers à Bali en 2025 (+9,7 % vs 2024, source BPS citée par ANTARA, janvier 2026). Ce n’est pas un rendement promis sur un bien donné : c’est le contexte qui justifie — ou non — un projet locatif.

Hypothèses : bien locatif ~340 k€, structure leasehold 25 ans, loyer net variable, fiscalité française appliquée, PBB et gestion déduits. Rendements nets (après toutes charges) = chiffres prudents à recalculer au dossier ; les plus-values figurées ci-dessous sont des hypothèses de sortie, pas des engagements.

5. Les pièges concrets (que les agences ne montrent pas)

1. Le montage « nominee » (prête-nom indonésien) : certains vendeurs proposent d’« acheter pour vous » via un Indonésien de confiance qui resterait propriétaire au registre foncier. Ce montage contourne l’interdiction faite à l’étranger par la loi agraire (UUPA n° 5/1960) : il est interlégal. En cas de litige, de divorce ou de décès du prête-nom, les recours sont quasi impossibles et la mise peut être perdue en totalité — aucune protection patrimoniale, aucune garantie de sortie. Ne jamais le considérer comme une voie d’acquisition.
2. « Freehold » pour étranger : presque toujours un leasehold déguisé. Vérifier le titre réel (Hak Milik vs HGB vs Hak Pakai vs bail) au registre foncier (BPN), pas sur le contrat de réservation.
3. Le leasehold expire : à l’échéance, le terrain et les constructions retournent au propriétaire du sol, sauf renouvellement — qui se négocie à de nouvelles conditions. Un « achat » à 25 ans n’est pas une acquisition patrimoniale au sens où vous l’entendez en France.
4. L’abattement BPHTB de Rp 80 M ne s’applique (à Badung) qu’à la première acquisition dans le kabupaten : un second bien n’en bénéficie plus.
5. Les NJOP rappelées font grimper la PBB très vite (piège n°3).
6. Le notaire indonésien (PPAT) n’est pas votre avocat : il authentifie, il ne certifie pas que le montage est optimal pour vous. Faire relire le projet par un avocat indonésien indépendant.
7. La retenue sur le loyer si vous êtes non-résident (20 % sur le brut) mange le rendement ; la structure (résider / société) se décide avant, pas après.
8. Le double plan fiscal sans convention vérifiée peut coûter cher — jamais de promesse sur ce point tant que le texte de la convention n’a pas confirmé la méthode.

6. Quand renoncer (c’est la partie que personne ne vend)

• Si vous avez besoin du rendement pour vivre ou pour rembourser un crédit : un projet locatif étranger à Bali n’est pas un rendement sûr, c’est un rendement incertain.
• Si votre horizon est
• Si vous n’avez pas la capacité de gérer (présence, mandataire de confiance) : la vacance et les pannes coûtent.
• Si le vendeur/promoteur ne peut pas vous montrer le titre et le zonage : passez.
• Si vous n’avez pas un dossier fiscal français propre pour intégrer le bien : venez d’abord avec une structure/une analyse, pas avec un dépôt.

Le bon moment pour payer un professionnel, ce n’est pas à la signature : c’est avant le choix du montage, quand une erreur de structure coûte le plus cher et se répare le moins.

7. L’offre directe (CTA)

Pour un projet à Bali porté par un investisseur français avec des fonds disponibles et une capacité de déplacement, le travail utile se déroule en deux étapes qui précèdent tout achat autorisé par un consul ou un notaire :

1. Le cadrage indépendant (honoraires d’expertise marketing) : dossier pays — statut juridique réel, zonage, coût total du montage retenu (leasehold / Hak Pakai / PT PMA), fiscalité française et indonésienne de votre situation, et un scénario Favorable / Médian / Défavorable chiffré pour VOTRE budget. L’objectif n’est pas de vous vendre une villa : c’est de dire franchement si, pour vous, le projet tient, et sous quelle structure.
2. La mise en relation ciblée, une fois le cadre validé : nous sommes en relation avec des interlocuteurs locaux immobiliers à Bali pour présenter un projet conforme — avocat indonésien indépendant, notaire, gestionnaire confirmé. Cette mise en relation ne se fait que si et quand votre cadrage a conclu que le projet est soutenable.

Ce n’est pas « conduisez-nous vers une villa à 8 % » : c’est une décision d’investissement patrimonial à arbitrer avec un professionnel indépendant, avant de signer quoi que ce soit. Envoyez votre situation en quelques lignes (profil, horizon, budget) via la page contact — je vous réponds avec les éléments qui décident, pas avec un catalogue.

FAQ (5 questions)

1. Un étranger peut-il être propriétaire d’un terrain à Bali ? Non, pas de pleine propriété du sol (Hak Milik) : il peut détenir un leasehold (bail long), un Hak Pakai (droit d’usage de 30 ans par défaut) ou contrôler une société indonésienne à capital étranger (PT PMA) qui porte un HGB.

2. Quelle différence entre leasehold et Hak Pakai ? Le leasehold est un droit au bail (pas d’inscription au registre foncier, aucun droit de propriété) ; le Hak Pakai est un titre enregistré à votre nom pour une durée déterminée. Le leasehold coûte moins cher à l’entrée (pas de BPHTB), le Hak Pakai est plus protecteur mais plus coûteux à clôturer.

3. Combien faut-il compter de frais en plus du prix ? D’environ 1-2 % (leasehold) à 5-6 % (Hak Pakai / HGB via société) à l’acquisition, plus la taxe annuelle PBB-P2 calculée sur la valeur NJOP (0,2-0,3 % à Badung, 0,1-0,2 % à Denpasar), plus la fiscalité française sur les revenus.

4. Un rendement locatif de 8-10 % est-il réaliste ? Les agences montrent des rendements bruts optimistes. Après gestion, vacance, impôts locaux et fiscaux, un net prudent se situe plus probablement autour de 4-7 % selon la zone et la structure — et il n’est jamais garanti.

5. Quand vaut-il mieux renoncer ? Si vous avez besoin du rendement pour vivre ou rembourser, si votre horizon est court (

Sources & Liens utilisés

• UU n° 1/2022 (HKPD) — plafond BPHTB (JDIH BPK RI) — 2022 — plafond BPHTB 5 % (art. 47(1)) et assiette.
• PP n° 34/2016 — PPh final sur transferts de droits (JDIH BPK RI) — 2016 — PPh final du vendeur 2,5 %.
• PP n° 18/2021 — droits sur les terres, Hak Pakai et conditions liées à la résidence (Ministère ATR/BPN) — 2021 — durées et conditions des titres pour étranger, à compléter au texte consolidé.
• BPS Bali — 6,95 M de visites de touristes étrangers en 2025 (ANTARA) — 2026 — signal de demande locative (BPS Bali, +9,7 % vs 2024).
• Médiane des prix du neuf Bali 2026 (Rise Real Bali, échantillon 395 projets) — 2026 — repère de marché, à recouper au dossier.

(Autres textes cités en corps d’article, à verrouiller au dossier avant de s’y appuyer : Perda Badung 7/2023, Perda Denpasar 5/2023, PP 34/2017, PMK 131/2024, règlement du ministre de l’Investissement/chef du BKPM n° 5 de 2025 sur le capital minimal d’un PT PMA, loi agraire UUPA n° 5/1960.)

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Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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