Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Santiago de Compostela attire depuis des siècles des pèlerins venus du monde entier. Aujourd’hui, ce sont aussi des investisseurs qui convergent vers la capitale galicienne, séduits par un marché immobilier dynamique, des prix encore abordables à l’échelle de l’Espagne et des revenus locatifs portés par le tourisme et l’université. Mais investir à Santiago de Compostela ne s’improvise pas : les écarts de prix entre quartiers sont importants, la pression touristique pèse sur le marché locatif et le cadre légal espagnol a ses propres spécificités.
Ce guide analyse le marché immobilier étranger quartier par quartier. Il couvre les rendements locatifs, les coûts d’acquisition, le cadre réglementaire et présente les différentes stratégies d’investissement adaptées aux francophones.
Un marché immobilier dynamique au cœur de la Galice
Santiago de Compostela est la capitale de la région de Galice, au nord‑ouest de l’Espagne. Ville administrative, universitaire et haut lieu du Camino de Santiago, elle concentre des fonctions politiques, religieuses, culturelles et touristiques qui se répercutent directement sur l’immobilier.
Le centre historique, regroupé autour de la cathédrale, est classé au patrimoine mondial de l’UNESCO. Cette concentration de patrimoine, combinée à un afflux massif de visiteurs, crée un marché immobilier très particulier, où la rareté des biens anciens se conjugue à une demande locative soutenue, aussi bien touristique qu’étudiante.
Les ventes immobilières en Galice ont progressé de plus de 22 % en 2024, l’une des plus fortes hausses d’Espagne.
Niveaux de prix : où se situe Santiago dans la région ?
À l’échelle galicienne, les appartements se négocient en moyenne autour de 2 048 €/m² et les maisons vers 1 204 €/m². Parmi les grandes villes, A Coruña domine avec environ 2 156 €/m², tandis que Santiago de Compostela tourne autour de 1 880 €/m², devant Vigo (1 795 €/m²).
Les données plus récentes confirment cette tendance, avec une montée en puissance progressive :
| Indicateur (ville) | Valeur indicative |
|---|---|
| Prix moyen global (ancienne donnée) | ~1 880 €/m² |
| Prix moyen 2024 (résidentiel) | 1 862 €/m² |
| Prix moyen demande juillet 2025 | 1 893 €/m² |
| Prix moyen février 2026 | 2 120 €/m² |
| Prix moyen mars 2026 (tous biens) | 2 386 €/m² |
| Prix médian appart. (mars 2026) | 2 684 €/m² |
| Prix médian maisons (mars 2026) | 1 628 €/m² |
Les appartements évoluent plus vite que les maisons : sur cinq ans, leur prix au mètre carré a gagné environ 26,3 %, contre 17,3 % pour les maisons. Sur la seule dernière année, les appartements ont pris près de 7,9 %, contre 2,9 % pour les maisons. L’investissement en habitat collectif est donc clairement le moteur de la valorisation.
Pour un investisseur, cela se traduit par un double avantage : une base de prix encore inférieure à celle de nombreuses grandes villes espagnoles, et une trajectoire d’appréciation soutenue, particulièrement sur les appartements en bonne localisation.
Rendements locatifs et rentabilité : ce que rapporte un bien
L’un des atouts de Santiago de Compostela est la capacité de la ville à générer des loyers provenant de plusieurs segments de demande : étudiants, travailleurs, familles, pèlerins, touristes culturels… Cette diversité stabilise les revenus et limite les risques de vacance dans les bons quartiers.
Rendement brut moyen et temps d’amortissement
Les données convergent vers un rendement locatif brut moyen d’environ 4,6 % à 4,7 % pour l’ensemble de la ville. En pratique, cela signifie qu’un bien standard s’amortit en un peu plus de vingt ans :
| Indicateur global (ville) | Valeur |
|---|---|
| Rendement locatif moyen | ~4,6 % |
| Loyer mensuel moyen | ~950 € |
| Prix moyen d’un bien | 250 000 – 265 000 € |
| Temps d’amortissement moyen | 21,9 – 23,2 ans |
| Indice activité marché | 54–55 % |
Le ratio prix/loyer se situe autour de 21–22 ans, ce qui reste raisonnable pour un marché européen avec forte demande locative. On est loin des excès observés dans certaines capitales où il faut 30 ans ou plus de loyers pour récupérer le prix d’achat.
Rendements selon la taille du logement
Le rendement varie sensiblement selon le type de bien. Pour affiner une stratégie, il est utile de comparer prix et loyers par catégories.
| Type de bien | Prix moyen (€) | Loyer mensuel moyen (€) | Revenu annuel (€) | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|---|
| Studio | 110 000 – 145 000 | 700 | 8 400 | 5,79 % – 7,64 % |
| 1 chambre | 185 000 – 188 500 | 700 | 8 400 | 4,46 % – 4,54 % |
| 2 chambres | 215 000 – 229 500 | 800 – 900 | 9 600 – 10 800 | 4,47 % – 4,71 % |
| 3 chambres | 255 000 – 260 000 | 990 – 1 000 | 11 880 – 12 000 | 4,59 % – 4,66 % |
| 4+ chambres | 377 500 – 389 000 | 1 310 – 1 400 | 15 720 – 16 800 | 4,04 % – 4,45 % |
Les studios se détachent en tête avec des rendements bruts pouvant dépasser 7 %, portés par une demande étudiante et de jeunes actifs, mais aussi par la possibilité de locations de courte durée dans certains secteurs. Les grands appartements restent rentables, mais la montée des prix d’achat compresse les rendements.
Écart de loyer brut annuel possible entre un investissement locatif dans un quartier à 5,5% de rendement et un autre à 3,7% pour un ticket de 150 000€.
Marché locatif classique et saisonnier
Le marché locatif de Santiago de Compostela repose sur deux piliers structurants :
La ville bénéficie d’une double dynamique immobilière. D’une part, l’Université de Saint-Jacques-de-Compostelle (USC), avec ses nombreux campus, génère une demande locative stable sur 10 mois par an pour des studios et petits appartements, portée par le marché étudiant. D’autre part, le tourisme culturel et de pèlerinage alimente une forte demande en locations saisonnières et de courte durée, particulièrement concentrée dans le centre historique.
Pour les locations de courte durée, les chiffres sont parlants :
| Indicateur locations courte durée | Valeur |
|---|---|
| Revenu annuel médian | 27 000 € |
| Tarif médian par nuit | 106 € |
| Taux d’occupation moyen | 68 % |
| Position nationale (rendement) | Top 29 % |
| Nombre d’annonces actives | 562 |
Un bien exploité en location saisonnière bien géré peut donc engendrer des revenus bruts très supérieurs à une location traditionnelle longue durée, à condition de tenir compte des coûts de gestion, de ménage, de plateforme et des contraintes réglementaires croissantes (notamment dans le centre historique).
Comprendre la géographie des prix : quartiers et axes stratégiques
Santiago de Compostela présente une forte hétérogénéité de prix selon les quartiers. Pour investir efficacement, il est crucial de maîtriser la carte des valeurs au mètre carré et des loyers.
Les grands secteurs de la ville
Parmi les zones les plus citées dans les données de marché, on retrouve :
– Casco Histórico (centre historique)
– Ensanche – Sar (extension moderne, parfois appelée « Zona Nueva »)
– Campus Norte – San Caetano
– Campus Sur – Santa Marta
– Concheiros – Fontiñas
– Conxo – Castiñeiriño
– Cruceiro do Sar – Aríns
– San Lázaro – Meixonfrío
– Marrozos – Eixo
– Nordeste – San Lázaro
Les données de juillet 2025 offrent une photographie utile des écarts de prix entre ces secteurs.
| Zone (juillet 2025) | Prix vente €/m² | Loyer €/m²/mois |
|---|---|---|
| Nordeste – San Lázaro | 1 398 | 8,25 |
| Campus Norte – San Caetano | 1 572 | 10,13 |
| Cruceiro do Sar – Aríns | 1 749 | 9,83 |
| Concheiros – Fontiñas | 1 960 | 9,57 |
| Conxo – Castiñeiriño | 1 948 | 9,83 |
| Centro Histórico | 2 081 | 9,61 |
| Ensanche – Sar | 2 978 | 10,35 |
Ensanche – Sar se détache comme le secteur le plus cher à l’achat comme à la location, suivi du Casco Histórico. À l’opposé, Nordeste – San Lázaro est le plus abordable, mais avec des loyers plus faibles.
Le district Ensanche – Sar est l’épicentre moderne de la ville : transports, commerces, vie nocturne, axes structurants… C’est aussi le secteur le plus onéreux.
Les données de prix y sont éloquentes :
| Indicateur Ensanche – Sar | Valeur |
|---|---|
| Prix moyen €/m² (données spécifiques) | 3 694 €/m² |
| Valeur moyenne d’achat | 425 171 € |
| Prix €/m² février 2026 | 3 192 €/m² |
| Évolution mensuelle (février 2026) | +3,2 % |
| Évolution trimestrielle | +7,1 % |
| Évolution annuelle | +8,2 % |
| Niveau par rapport au pic historique | Au maximum historique |
On voit que ce quartier a atteint son record historique de prix en février 2026, avec des hausses annuelles supérieures à 8 %. Les rues les plus cotées de la ville se trouvent dans cet ensemble : Xeneral Pardiñas, Montero Ríos, mais aussi des axes comme Avenida da Liberdade ou Rúa da República de El Salvador affichent des valeurs dépassant souvent 3 500 €/m².
Pour un investisseur, Ensanche – Sar est le symbole du ‘prime’ urbain à Santiago : forte liquidité, demande locative élevée, rendement correct même si comprimé par la hauteur des prix, et bon potentiel de plus‑value dans une optique long terme.
Un investisseur
Casco Histórico : charme UNESCO et tension touristique
Le centre historique concentre les bâtiments anciens en pierre, les maisons médiévales et les appartements avec vue sur la cathédrale. L’offre y est structurellement limitée, ce qui tire les prix vers le haut, même si le secteur a connu dans le passé des niveaux encore plus élevés.
| Indicateur Casco Histórico | Valeur |
|---|---|
| Prix vente €/m² (juillet 2025) | 2 081 €/m² |
| Prix €/m² février 2026 | 2 075 €/m² |
| Variation mensuelle (février 2026) | –4,1 % |
| Variation trimestrielle | –2,6 % |
| Variation annuelle | +6,8 % |
| Pic historique €/m² | 2 947 (octobre 2012) |
| Écart par rapport au pic | –29,6 % |
Le centre historique reste cher, mais ses prix demeurent près de 30 % en dessous de leur sommet de 2012. Pour un investisseur à long terme, ce différentiel laisse entrevoir une marge de progression, à condition de tenir compte de deux réalités :
La ville de Lourdes subit une pression touristique extrême, avec plus de 500 000 pèlerins annuels, soit cinq fois sa population, ce qui transforme le quartier et génère des tensions sociales. En réponse, les autorités ont interdit l’ouverture de nouveaux logements touristiques comme Airbnb dans le périmètre historique. Cette mesure limite le développement d’activités de courte durée mais contribue aussi à protéger partiellement le parc de logements résidentiels.
Campus Nord et Campus Sud : la logique “étudiante”
Autour des campus universitaire, on trouve des environnements contemporains, bien desservis et très demandés par les étudiants et jeunes actifs.
Pour Campus Norte – San Caetano :
| Indicateur Campus Norte – S. Caetano | Valeur |
|---|---|
| Prix €/m² (juillet 2025) | 1 572 €/m² |
| Loyer €/m²/mois (juillet 2025) | 10,13 €/m² |
| Prix €/m² février 2026 | 1 650 €/m² |
| Variation mensuelle (février 2026) | +6,1 % |
| Variation annuelle | +10,7 % |
| Pic historique | 1 866 €/m² (février 2012) |
| Écart vs pic | –11,6 % |
Pour Campus Sur – Santa Marta :
| Indicateur Campus Sur – Santa Marta | Valeur |
|---|---|
| Prix €/m² février 2026 | 1 951 €/m² |
| Variation mensuelle | +1,6 % |
| Variation annuelle | +5,9 % |
| Pic historique | 2 329 €/m² (juin 2011) |
| Écart vs pic | –16,2 % |
Ces secteurs offrent un bon compromis pour l’investisseur : prix d’achat inférieurs à ceux d’Ensanche et du plein centre, mais loyers très soutenus grâce à la proximité des facultés et aux bonnes dessertes. La dynamique de hausse annuelle, particulièrement au Nord, montre un regain d’intérêt des acheteurs.
Les quartiers plus abordables et en rattrapage
Certaines zones plus périphériques affichent encore des prix nettement plus bas, avec des hausses rapides suggérant un phénomène de rattrapage.
San Lázaro – Meixonfrío illustre bien ce mouvement :
| Indicateur San Lázaro – Meixonfrío | Valeur |
|---|---|
| Prix €/m² février 2026 | 1 702 €/m² |
| Variation mensuelle | +3,6 % |
| Variation trimestrielle | +10,2 % |
| Variation annuelle | +15,2 % |
| Pic historique | 1 776 €/m² (mai 2018) |
| Écart vs pic | –4,1 % |
Et Nordeste – San Lázaro, largement en dessous de la moyenne :
| Indicateur Nordeste – San Lázaro | Valeur |
|---|---|
| Prix vente €/m² (juillet 2025) | 1 398 €/m² |
| Loyer €/m²/mois | 8,25 €/m² |
Ces quartiers sont intéressants pour des stratégies “value” : achat à prix modéré, rénovation puis location longue durée à destination de ménages locaux ou d’étudiants disposant d’un budget plus restreint. Les hausses de prix à deux chiffres observées à San Lázaro – Meixonfrío montrent que le marché commence déjà à intégrer ce potentiel.
Quel type de bien acheter à Santiago de Compostela ?
L’offre est très variée, allant de la maison rurale traditionnelle à l’appartement contemporain avec parking souterrain, en passant par les penthouses de luxe.
Centre historique : pierre ancienne et biens d’exception
Dans le Casco Histórico, on trouve :
– Maisons de ville en pierre, parfois médiévales, restaurées ou à réhabiliter.
– Appartements avec éléments d’époque (balcons en bois sculpté, arcades, cours intérieures fleuries).
– Penthouses et petits attiques avec vue sur la cathédrale.
– Appartements de luxe aménagés dans d’anciens palais ou demeures historiques.
Ces biens se paient au prix fort en raison de la localisation et du cachet. Ils se prêtent bien :
– à des résidences secondaires haut de gamme,
– à des locations saisonnières de standing (dans le respect des licences déjà existantes),
– ou à des locations meublées pour chercheurs, professeurs invités et clientèle internationale.
Mais l’investisseur doit intégrer : des éléments clés dans son analyse afin de prendre des décisions éclairées.
Le développement de nouveaux hôtels en centre-ville se heurte à trois principaux obstacles : la rareté du foncier disponible, les contraintes techniques et réglementaires liées à la rénovation de bâtiments anciens (souvent soumis à des normes patrimoniales strictes), et une certaine méfiance ou hostilité des résidents locaux envers l’augmentation de la fréquentation touristique dans leurs quartiers.
Quartiers neufs : confort moderne et gestion facilitée
Dans des secteurs comme Ensanche, San Lázaro, Conxo – Castiñeiriño ou Concheiros – Fontiñas, le paysage est dominé par :
– des immeubles récents avec ascenseur,
– des appartements familiaux (3–4 chambres) disposant de parking souterrain,
– des résidences neuves avec jardins communs, bonne performance énergétique et accès facilité.
Ces biens constituent le cœur du marché d’habitation principal pour les ménages locaux. Ils intéressent aussi les investisseurs, car :
– les loyers sont élevés dans les quartiers centraux,
– la gestion est plus simple que dans le centre ancien,
– les charges restent maîtrisées par rapport à d’autres grandes villes espagnoles.
La demande y est composite : familles, fonctionnaires, personnels hospitaliers, étudiants de master, etc.
Maisons rurales et maisons de ville
En périphérie immédiate et dans les paroisses de Santiago, on trouve des “casas rurales”, des maisons individuelles souvent avec jardin, parfois anciennes, parfois modernes. Elles séduisent :
Découvrez les principaux profils intéressés par une propriété à la campagne, à proximité des commodités urbaines.
Les familles recherchant du calme à proximité de la ville pour un cadre de vie apaisant.
Les investisseurs visant une clientèle de tourisme rural pour des locations saisonnières.
Ceux qui veulent combiner résidence principale et quelques semaines de location saisonnière.
Les prix au mètre carré y sont généralement inférieurs à ceux de la ville, mais le marché est moins liquide et les rendements locatifs plus variables, dépendant pleinement de la capacité à capter une clientèle de séjour.
Marché du luxe
Le segment haut de gamme comprend :
– des penthouses avec vues panoramiques,
– des maisons d’architecte,
– des demeures historiques intégralement restaurées avec tout le confort moderne.
Ce créneau reste de niche, mais il bénéficie de la montée en puissance des acheteurs internationaux, qui représentent une large part de la demande sur le segment luxe en Galice. Le nombre de biens est faible, ce qui favorise la rareté et la stabilité des prix, mais requiert un budget et une approche patrimoniale plus que purement rendement.
Pression touristique, crise du logement et encadrement des locations
Impossible de parler d’investissement à Santiago de Compostela sans aborder la question de l’« overtourisme ». L’explosion du Camino de Santiago – dopée notamment par le film “The Way” et les réseaux sociaux – a fait bondir le nombre de pèlerins enregistrés à plus de 500 000 par an, soit environ cinq fois la population de la ville, avec une croissance vertigineuse sur quarante ans.
Cette affluence, ajoutée à celle des touristes non marcheurs, a eu plusieurs effets :
Hausse des loyers annuels à Saint-Jacques-de-Compostelle entre 2018 et 2023 selon une étude universitaire.
Face à cette situation, la municipalité a pris des mesures :
– demande de classement de la ville comme “zone de haute pression” sur le logement, à l’image de Barcelone ou Saint‑Sébastien, pour encadrer les hausses de loyers ;
– interdiction depuis novembre d’ouvrir de nouveaux logements touristiques de type Airbnb dans le centre historique, afin de contenir la prolifération de ces unités et de protéger le parc résidentiel.
Concrètement, cela signifie que :
– les investisseurs déjà titulaires d’une licence de location touristique dans le Casco Histórico disposent d’un actif d’autant plus précieux que le nombre de licences nouvelles est gelé ;
– pour un nouvel investisseur, les opportunités de créer de la location touristique en plein centre se concentrent sur des biens déjà autorisés ou situés en dehors du périmètre interdit.
Dans les quartiers moins saturés (Ensanche, Campus, périphérie), la location de courte durée reste possible, mais l’investisseur doit tenir compte de la sensibilité croissante des résidents et des municipalités à l’égard des locations touristiques dans toute l’Espagne.
Le cadre espagnol pour un investisseur étranger
L’Espagne est l’un des marchés européens les plus ouverts aux capitaux étrangers. Que l’on soit résident ou non‑résident, citoyen de l’UE ou non, on peut acheter un bien immobilier dans les mêmes conditions qu’un Espagnol, à quelques nuances près sur le financement et la fiscalité.
Acheter en tant que non‑résident : aucun frein juridique
Les principes de base :
– aucun plafond ni quota n’empêche un étranger de posséder un bien ;
– la seule obligation incontournable est d’obtenir un NIE (Número de Identificación de Extranjero), numéro d’identification fiscale qui apparaîtra sur tous les documents liés à l’achat, à la banque, à l’enregistrement ou aux impôts ;
– il n’est pas nécessaire d’être résident espagnol ni de passer plus de 183 jours par an sur place pour acheter.
Le NIE s’obtient :
– soit auprès du consulat ou de l’ambassade d’Espagne dans le pays d’origine ;
– soit auprès de la police nationale en Espagne (Oficina de Extranjería).
Le dossier requiert généralement :
Pour une demande liée à un achat immobilier, il faut fournir : votre passeport (original et copie), le formulaire EX-15 complété, un justificatif de la demande, et régler une taxe administrative d’environ 10 €.
Les délais varient de quelques jours à plusieurs semaines selon les lieux et les périodes. Il est fréquent pour les acheteurs étrangers de mandater un avocat local via une procuration notariée pour se charger de cette formalité.
Financement : quelles conditions pour les étrangers ?
Les banques espagnoles prêtent volontiers aux non‑résidents, sous certaines conditions :
– âge inférieur à 75 ans à la fin du prêt,
– résidence dans un pays à monnaie stable (zone euro, États‑Unis, Royaume‑Uni, Suisse…),
– revenus nets réguliers généralement supérieurs à 2 000–2 500 €/mois,
– endettement total (crédits existants + nouvelle mensualité) inférieur à 30–40 % du revenu net.
Pour un non‑résident, le niveau d’apport requis est plus élevé que pour un Espagnol :
– les LTV (loan‑to‑value) sont souvent compris entre 50 % et 70 % du prix ou de la valeur d’expertise (jusqu’à 75 % dans certains cas spécifiques) ;
– les résidents, eux, peuvent emprunter souvent jusqu’à 80 %.
Fonds propres nécessaires pour un non-résident achetant un appartement à 250 000 €, incluant l’apport et les frais d’acquisition.
Les caractéristiques usuelles des prêts :
– durée : 15 à 25 ans, parfois 30 ans dans certains établissements,
– taux : en général entre 3 % et 5 % pour les non‑résidents, plus élevés que pour les résidents (environ 2,5 %),
– type de taux : fixe, variable indexé sur l’Euribor 12 mois (avec marge de 1,4–2,3 points), ou mixte.
Quelques banques très actives auprès des étrangers : BBVA, Santander, CaixaBank (via HolaBank), Sabadell, Bankinter, UCI (spécialisée dans les emprunteurs non‑résidents). Des courtiers internationaux peuvent aussi négocier avec des banques privées capables d’accorder des LTV plus élevés à des clients patrimoniaux.
Processus d’achat : les grandes étapes
Le processus espagnol est très codifié :
Un guide étape par étape des démarches essentielles pour acquérir un bien en Espagne, de la préparation à la finalisation.
Fortement recommandée pour payer les taxes, factures et prélèvements locaux de manière simplifiée.
Obtention de la nota simple, contrôle urbanistique et vérification des impayés (IBI, charges de copropriété).
Contrat de réservation (optionnel) avec dépôt de 1-5%, puis Contrato de Arras avec engagement réciproque d’environ 10% du prix.
Préparation du dossier bancaire, expertise du bien par un évaluateur agréé et obtention de l’offre de prêt.
Signature de l’Escritura de Compraventa, lecture de l’acte et paiement du solde. Signature simultanée du prêt hypothécaire si besoin.
Paiement des taxes (ITP/TVA+AJD) sous 30 jours, enregistrement au registre foncier et transfert des contrats d’utilités.
Un avocat spécialisé en immobilier espagnol est vivement recommandé pour piloter l’ensemble et sécuriser l’opération, d’autant plus pour un acheteur non hispanophone.
Coûts d’acquisition et fiscalité : combien prévoir au‑delà du prix ?
Acheter un bien à Santiago de Compostela ne se résume pas au prix affiché. Comme dans toute l’Espagne, les taxes et frais représentent une enveloppe significative.
Taxes à l’achat en Galice
La nature de la taxe principale dépend du type de bien :
– Logement neuf :
– TVA (IVA) de 10 % sur le prix de vente,
– plus une taxe de timbre (Actos Jurídicos Documentados, AJD) de 1,5 % en Galice.
– Logement de seconde main (revente) :
– pas de TVA,
– mais paiement de l’impôt sur les transmissions patrimoniales (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP).
En Galice, le barème ITP est plus élevé que dans certaines autres régions :
Taux standard généralement appliqué, avec des taux réduits possibles jusqu’à 4% pour certains acheteurs comme les jeunes ou les foyers à patrimoine limité.
La base de calcul est le montant le plus élevé entre le prix déclaré et la valeur de référence de l’administration fiscale régionale.
Autres frais à l’achat
Outre l’ITP ou la TVA/AJD, il faut compter :
| Poste | Ordre de grandeur en Espagne / Galice |
|---|---|
| Notaire | 600 – 1 200 € (≈0,2–0,5 % du prix) |
| Registre foncier | 250 – 700 € (≈0,1–0,25 % du prix) |
| Avocat immobilier | 1–2 % du prix (+21 % TVA) |
| Gestoria (facultatif) | 300 – 600 € |
| Expertise (si crédit) | 250 – 600 € |
| Frais bancaires (crédit) | 0,5–1,5 % du montant du prêt (souvent négociable) |
Au total, pour un investisseur, la règle prudente est de budgéter entre 8 % et 13 % du prix du bien en frais annexes, en fonction de la nature du bien (neuf ou ancien) et du montage (avec ou sans crédit).
Fiscalité récurrente et loyers
Une fois propriétaire, plusieurs charges et impôts s’appliquent :
Taux d’imposition sur le revenu des biens loués pour les non-résidents de l’UE/EEE en Espagne.
En parallèle, les coûts de gestion, d’assurance habitation (obligatoire en cas d’hypothèque et recommandée dans tous les cas) et d’entretien courant doivent être intégrés dans le calcul de rendement net.
Stratégies d’investissement à Santiago de Compostela
Au vu de la diversité du marché, plusieurs stratégies peuvent être envisagées.
1. Appartement étudiant proche des campus
Cible : studios ou T2, autour de Campus Norte – San Caetano, Campus Sur – Santa Marta, Concheiros – Fontiñas ou Conxo – Castiñeiriño.
Logique :
– rendements bruts solides (souvent supérieurs à 5 % pour les petites surfaces),
– demande très régulière sur 9–10 mois, avec peu de vacance si le bien est bien placé,
– gestion simplifiée par la signature de baux alignés sur le calendrier universitaire.
Risque principal : la nécessité de proposer un logement bien entretenu, meublé et connecté (internet) pour rester compétitif face à l’offre privée et aux résidences étudiantes nouvelles ou rénovées.
2. Location longue durée pour familles en quartiers centraux
Cible : T3 ou T4 rénovés dans Ensanche – Sar, parties calmes du centre historique, ou zones résidentielles bien desservies.
Logique :
– locataires plus stables (familles, fonctionnaires, cadres),
– risque de vacance limité dans les meilleurs quartiers,
– valorisation patrimoniale forte, en particulier à Ensanche où les prix continuent d’augmenter.
Rendement : autour de 4–4,5 % brut en général, parfois un peu plus, compensé par une probabilité de plus‑value plus élevée que sur des secteurs périphériques.
3. Location saisonnière et tourisme
Cible : appartements de caractère dans le centre historique (avec licence existante), logements confortables à proximité immédiate de la zone monumentale ou dans des quartiers vivants comme Ensanche.
Logique :
– revenus bruts très élevés possibles (27 000 € de revenu annuel médian, 68 % d’occupation, 106 € la nuit en courte durée),
– combinaison possible d’une utilisation personnelle quelques semaines par an et d’une exploitation locative le reste du temps.
Contraintes :
La réglementation des locations touristiques se durcit, notamment dans le Casco Histórico où les nouvelles licences sont interdites. Une professionnalisation de la gestion (plateformes, ménage, accueil) devient nécessaire. Cette évolution répond à une sensibilité accrue de la population et des autorités face à l’« airbnbisation » du centre-ville.
4. Stratégie “value” dans des quartiers en rattrapage
Cible : appartements à rénover dans Nordeste – San Lázaro, San Lázaro – Meixonfrío, Marrozos – Eixo ou certaines paroisses proches.
Logique :
– prix au mètre carré encore nettement inférieurs à la moyenne de la ville (parfois autour de 1 400 €/m²) ;
– progression récente des prix très rapide dans certains secteurs (jusqu’à +15,2 % par an à San Lázaro – Meixonfrío) ;
– possibilité de dégager des rendements supérieurs à la moyenne en combinant achat décoté et rénovation maligne.
Public visé : ménages locaux modestes à moyens, étudiants avec budget plus serré, emplois périurbains.
Perspectives : pourquoi Santiago de Compostela reste attractif
Plusieurs tendances structurelles soutiennent la pertinence d’un investissement immobilier à Santiago de Compostela :
Plusieurs facteurs structurels soutiennent le marché immobilier local : l’attractivité pérenne du Camino de Santiago et de son université, des prix encore compétitifs par rapport à d’autres régions espagnoles, un cadre macroéconomique favorable en Espagne et en Galice, ainsi qu’une offre de logements contrainte au niveau national qui maintient la pression sur les prix.
Reste que l’investisseur doit composer avec : la volatilité des marchés, les incertitudes économiques, et les stratégies d’investissement à long terme.
Les investisseurs doivent prendre en compte la sensibilité croissante aux questions de logement abordable et d’overtourisme, ainsi que les encadrements juridiques émergents sur les loyers dans certaines ‘zones tendues’. Il est également impératif de respecter scrupuleusement les formalités administratives et fiscales espagnoles (obtention du NIE, paiement des impôts, enregistrement, respect des normes urbanistiques).
En travaillant avec un avocat local, en étudiant finement les quartiers (prix, loyers, taux de vacance, réglementation sur les locations touristiques) et en calibrant son projet (rendement vs. plus‑value, court terme vs. long terme), investir dans l’immobilier à Santiago de Compostela peut offrir un couple rendement/risque très intéressant, dans une ville au charme incomparable et à la fréquentation internationale en constante évolution.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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