Investir dans l’immobilier à Leganés : mode d’emploi complet pour investisseurs exigeants

Publié le 29 mars 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Située au sud-ouest de Madrid, à une quinzaine de kilomètres de la Puerta del Sol, Leganés s’est imposée en quelques décennies comme l’un des marchés immobiliers les plus intéressants de la périphérie madrilène. Ville de plus de 190 000 habitants, bien connectée, dotée d’une économie diversifiée et de prix encore sensiblement inférieurs à ceux de la capitale, elle attire à la fois familles, étudiants, jeunes actifs et investisseurs en quête de rendement.

Un marché immobilier dynamique mais encore accessible

Leganés fait partie intégrante de l’aire métropolitaine de Madrid. Historiquement ville-dortoir, elle a développé depuis les années 1980 ses propres zones industrielles, centres commerciaux et services publics. Résultat : une économie locale plus autonome, un taux de chômage relativement modéré et une demande de logement portée autant par Madrid que par les emplois sur place.

Ces chiffres montrent une progression soutenue, avec des hausses annuelles souvent à deux chiffres. Entre 2022 et 2026, l’immobilier résidentiel à Leganés s’est apprécié de plus de 40 %, ce qui valide le potentiel de plus‑value à moyen terme.

Parallèlement, les données issues des annonces en ligne pour août 2025 confirment cette tendance haussière :

Le message est clair : l’investisseur qui entre aujourd’hui sur le marché arrive dans une phase déjà ascendante, mais encore loin des sommets madrilènes. C’est ce différentiel avec la capitale qui constitue une grande partie de l’attrait de Leganés.

Pourquoi Leganés séduit les investisseurs

Plusieurs facteurs structurels expliquent l’intérêt croissant pour l’investissement immobilier à Leganés.

D’abord, le coût de la vie y est plus bas que dans le centre de Madrid, et le prix de l’immobilier demeure nettement inférieur à celui des quartiers centraux comme Salamanca ou Chamberí, où l’on dépasse facilement 8 000–10 000 €/m². En parallèle, les salaires et les opportunités d’emploi restent tirés vers le haut par la proximité de la capitale, ce qui soutient la capacité locative des ménages.

Enfin, Leganés offre un cadre de vie jugé équilibré : grands parcs comme Polvoranca ou Butarque, équipements sportifs modernes, centres commerciaux tels que Parquesur, hôpital universitaire Severo Ochoa, présence de l’Université Carlos III. Pour un locataire, cela signifie pouvoir vivre dans une ville complète, moins dense que Madrid, tout en restant connecté à l’emploi et aux loisirs de la capitale.

Une demande locative soutenue : étudiants, familles et jeunes actifs

L’une des forces de Leganés pour un investisseur locatif est la diversité de la demande. Le rapport met en avant trois moteurs principaux.

D’un côté, l’Université Carlos III et d’autres centres de formation génèrent un flux constant d’étudiants à la recherche de chambres, studios ou petits appartements proches des campus ou des stations de transport. Des exemples concrets montrent que des investisseurs achetant des T1 rénovés près de l’université obtiennent des taux d’occupation très élevés et des rendements supérieurs aux moyennes régionales.

Enfin, nombre de familles et de jeunes actifs madrilènes se tournent vers Leganés pour acheter ou louer un logement plus spacieux ou plus abordable qu’en cœur de capitale. Cette clientèle recherche souvent des quartiers calmes, bien desservis, avec écoles, parcs et commerces à distance de marche, ce que plusieurs secteurs de Leganés offrent déjà ou sont en train de développer.

À l’échelle de la province de Madrid, les rendements bruts moyens tournent autour de 6,4 %, avec une moyenne nationale proche de 6,3 %. À Leganés, le rendement brut moyen est estimé à environ 6,5 %, avec des segments pouvant dépasser 7 % selon le type de bien et l’emplacement. Dans un pays où un rendement brut supérieur à 6 % est jugé « bon » et au‑delà de 7 % « excellent », Leganés se positionne dans le haut de la fourchette sans exiger les tickets d’entrée de la ville centre.

Cartographie des quartiers : où investir à Leganés ?

La clé d’un bon investissement à Leganés, ce n’est pas seulement de choisir la ville, mais de cibler le quartier le plus adapté à sa stratégie : rendement locatif, plus‑value, profil de locataire visé, budget… Le rapport propose une lecture fine des principaux secteurs, avec des données de prix de vente et de location pour août 2025.

Prix de vente et loyers par zone

Ces chiffres montrent des écarts importants qui reflètent des réalités urbaines différentes.

Centro : cœur historique et rendement prime

Le centre de Leganés concentre une partie des immeubles les plus anciens, de nombreuses rues commerçantes, les institutions municipales et des places emblématiques comme la Plaza Mayor. On y trouve un mélange d’appartements historiques, de logements rénovés et de constructions récentes.

C’est ici que le loyer au mètre carré est le plus élevé (16 €/m²/mois en août 2025), avec des prix de vente également dans le haut de la fourchette locale (environ 2 745 €/m² en annonces, les biens rénovés pouvant grimper davantage). Ce secteur convient à l’investisseur qui vise un profil de locataires urbains, souvent des jeunes actifs ou des couples, prêts à payer plus pour être au centre de tout.

L’inconvénient, du point de vue strict de la rentabilité, est que la forte valeur de vente peut limiter le rendement brut par rapport à certains quartiers émergents. En revanche, le risque de vacance est faible, la liquidité à la revente est excellente et la valeur patrimoniale élevée.

Zarzaquemada et El Carrascal : mobilité et demande locative massive

Zarzaquemada et El Carrascal sont décrits comme des quartiers consolidés, nés des grands plans d’urbanisation des années 1960‑1970. Ils sont très bien connectés, disposent de nombreux commerces et services, et bénéficient d’une forte demande de la part des étudiants et des travailleurs.

Zarzaquemada est d’ailleurs mentionné comme l’un des secteurs les plus chers de la ville, avec des prix pouvant atteindre environ 3 300 €/m² dans certains cas. Les données d’août 2025 indiquent toutefois un prix moyen d’annonce à 2 779 €/m² pour l’ensemble Zarzaquemada – El Carrascal, avec un loyer d’environ 11,68 €/m²/mois.

Le Carrascal accueille aussi le grand centre commercial Parquesur, qui génère un flux constant de visiteurs et renforce l’attractivité du secteur. On y trouve un large spectre de logements, des tours d’habitation aux attiques plus cossus.

San Nicasio, Campo de Tiro et Solagua : équilibre entre prix et qualité de vie

San Nicasio est l’un des quartiers historiques de la croissance de Leganés, avec une forte identité communautaire, beaucoup d’espaces verts, des écoles et des installations sportives. Les logements y offrent souvent des surfaces généreuses et du stationnement aisé, ce qui plaît aux familles.

Le périmètre San Nicasio – Campo de Tiro – Solagua affiche en moyenne 2 441 €/m² à la vente et environ 10,08 €/m²/mois à la location. Solagua, au sein de cet ensemble, mérite une mention particulière : il est présenté comme l’un des « poumons verts » de la zone sud de Madrid, avec plus de 180 000 m² d’espaces verts, un lac et le parc Butarque en référence.

Solagua concentre une offre neuve ou récente de logements de qualité, particulièrement appréciés des familles recherchant calme, modernité et nature à proximité. Les programmes comme Célere Solagua (30 logements, tous vendus, avec piscine, terrasses, locaux de rangement et deux places de parking par unité) illustrent la montée en gamme de ce secteur. Les derniers logements du développement coopératif NextSolagua sont, selon le rapport, proposés à prix de revient, ce qui constitue une opportunité ponctuelle pour qui s’insère dans une coopérative.

San Nicasio et Campo de Tiro combinent, eux, urbanisme planifié, services, bonne desserte par les transports et loyers plus modérés qu’au centre, ce qui peut améliorer légèrement le rendement par rapport à une acquisition en plein Centro.

Valdepelayo, Montepinos, Arroyo Culebro : le « Sector 3 » familial

Les quartiers de Valdepelayo, Montepinos et Arroyo Culebro, parfois désignés collectivement comme Sector 3, sont de construction récente et mêlent habitats résidentiels et commerces. Ils se situent dans la partie sud-est de la municipalité, avec un vrai positionnement famille.

Arroyo Culebro se distingue par un mix d’appartements et de maisons de ville organisées en lotissements avec piscines, jardins et parkings privés. Le quartier attire les familles en quête de tranquillité, d’espaces verts et de bonnes écoles tout en restant connecté à Madrid. Pour un investisseur, ce profil de locataire familial est synonyme de baux plus longs et de moindre rotation, au prix parfois d’une rentabilité brute un peu inférieure à celle de petites surfaces étudiantes.

Leganés Norte : quartier des années 1990 et nouvelles dynamiques

Construit dans les années 1990, Leganés Norte bénéficie d’un bon maillage de transports (Cercanías, métro, bus) et de la proximité de grands centres commerciaux comme Plaza Nueva, Parquesur ou Isla Azul. Les prix d’annonces en août 2025 s’y établissent autour de 2 136 €/m², avec un loyer moyen assez bas, 6,71 €/m²/mois, ce qui reflète une offre locative sans doute plus abondante ou une demande légèrement moins tendue que dans d’autres quartiers.

Pour autant, ce secteur est loin d’être statique. On y trouve par exemple le projet de complexe sportif financé par le club de football C.D. Leganés (plus de 4,2 millions d’euros d’investissement), avec courts de tennis, de padel, pistes multisports, etc. Ce type d’équipement renforce l’attractivité résidentielle et peut, à terme, revaloriser le quartier.

En 2026, des données ponctuelles font état de transactions à 3 116,60 €/m² dans Leganés Norte, ce qui montre l’hétérogénéité du marché selon la qualité et l’emplacement précis du bien. Pour un investisseur patient, ce quartier peut constituer un pari sur la revalorisation future, notamment si les grands projets urbains alentours (comme Puerta de Madrid) se concrétisent.

Analyse du marché immobilier de Leganés Norte en 2026

La Fortuna, Vereda de los Estudiantes et nouveaux projets

La Fortuna, à l’est de la ville, est connue pour son atmosphère plus tranquille, une densité bâtie moindre et de nouvelles opérations résidentielles. Les prix y sont modérés (environ 2 246 €/m² à la vente en août 2025), mais les loyers relativement élevés (13,60 €/m²/mois), ce qui en fait un secteur au rendement théorique intéressant.

Plusieurs programmes neufs y sont recensés, comme Vive Leganés ou Residencial Santa Lucía (8 logements, étiquette énergétique A, piscine, terrasses, prix entre environ 285 000 € et 349 000 € pour 64 à 96 m²). Ce type d’opération attire une clientèle à la recherche de confort moderne et de performance énergétique, et peut séduire les investisseurs qui misent sur la décote de consommation énergétique comme argument de location et de valorisation.

Vereda de los Estudiantes, quant à elle, est décrite comme un quartier en croissance, doté d’infrastructures modernes, d’établissements scolaires et de logements récents. Appréciée des jeunes familles et professionnels, cette zone est considérée comme offrant un excellent potentiel d’appréciation du capital sur le long terme.

Puerta de Madrid : futur méga‑projet à surveiller

Le projet « Puerta de Madrid », lancé par la mairie de Leganés, constitue l’un des développements à long terme les plus ambitieux. Situé entre Leganés Norte et l’Arroyo Butarque, il prévoit plus d’un million de m², dont 60 % pour l’habitat, les équipements et l’activité économique, et 40 % pour les espaces verts et de loisirs. Au programme : environ 3 800 logements, dont 60 % de logements protégés (2 400 unités), 1 500 appartements à loyer abordable via le « Plan Vive » de la Communauté de Madrid et 1 500 logements libres.

Même si le démarrage des travaux est évoqué à horizon 2030, avec une possible avance selon le cadre législatif régional, ce futur quartier, conçu comme une « ville du quart d’heure » verte et durable, sera déterminant pour le marché. À ce stade, il s’agit davantage d’un signal de long terme pour les investisseurs : confirmation que Leganés reste une ville d’expansion résidentielle majeure dans le sud de Madrid.

Typologies de biens et stratégies d’investissement

Le marché de Leganés est diversifié : appartements anciens, logements neufs, maisons de ville, villas mitoyennes ou individuelles, petites surfaces étudiantes, grands appartements familiaux. Chaque typologie correspond à un profil d’investisseur et à une stratégie différente.

Les données agrégées sur les prix moyens montrent que les appartements se vendent en moyenne plus cher au mètre carré que les maisons (environ 3 650 €/m² contre 3 150 €/m² en 2026), ce qui reflète la forte demande pour des surfaces modestes bien placées, notamment près des transports et des zones universitaires.

Du côté locatif, les loyers moyens par mètre carré sont également plus élevés pour les appartements que pour les maisons (environ 14 €/m² contre 12 €/m²). En pratique, cela signifie souvent qu’une petite surface bien située procure un meilleur rendement brut qu’une grande maison plus éloignée, même si la seconde peut offrir davantage de potentiel de plus‑value à long terme et un profil de locataire plus stable.

Marché étudiant et petites surfaces

Pour un investisseur visant un rendement élevé, les studios et T1 proches de l’Université Carlos III ou des grandes stations (Leganés Central, Zarzaquemada, etc.) sont une option logique. Les études sur le marché madrilène montrent que les petites surfaces (30 à 50 m²) affichent généralement les meilleurs rendements bruts, souvent entre 6 et 7,5 %.

L’inconvénient de cette stratégie est la rotation élevée des locataires, la nécessité de gestion plus intensive et, le cas échéant, la sensibilité accrue aux évolutions réglementaires sur la location de courte durée ou de tourisme.

Logements familiaux et maisons en périphérie

À l’autre extrémité du spectre, les maisons mitoyennes, les chalets et les grands appartements de quartiers comme Arroyo Culebro, Valdepelayo, Montepinos ou San Nicasio ciblent un public familial. Le rendement brut y est parfois plus modeste, mais les baux sont généralement plus longs, la vacance limitée et l’usure moindre qu’avec un turn‑over étudiant permanent.

Programmes neufs et performance énergétique

Les programmes neufs à Leganés, qu’il s’agisse de Solagua, de La Fortuna ou des futurs développements publics et coopératifs, affichent souvent des étiquettes énergétiques élevées (A, dans le cas de Célere Solagua ou Residencial Santa Lucía). Outre le confort pour les occupants, cet élément est de plus en plus valorisé par les locataires et pourrait peser dans les critères de défiscalisation, puisque l’Espagne maintient des déductions fiscales pour des travaux d’amélioration énergétique jusqu’à fin 2026.

Pour un investisseur, opter pour un bien très performant énergétiquement permet, à moyen terme, de se prémunir contre d’éventuelles surcharges réglementaires sur les logements peu performants, et de justifier des loyers légèrement supérieurs à la moyenne.

Rendements, fiscalité et cadre réglementaire

Investir à Leganés, c’est investir en Espagne, avec l’ensemble du cadre fiscal national et régional qui s’applique. Comprendre ces paramètres est crucial pour calculer un rendement net réaliste.

Rendements bruts et nets

À partir des données régionales, on peut estimer qu’un rendement brut autour de 6,5 % est atteignable à Leganés sur des produits bien positionnés, certaines configurations dépassant 7 %. Or, les études nationales estiment que les charges d’exploitation (taxes, assurances, entretien, gestion, vacance) absorbent en moyenne environ 30 % des loyers bruts, ce qui ramène le rendement net autour de 4–4,5 %.

En pratique, un investisseur qui achète un appartement autour de 3 000 €/m² dans un quartier à forte demande, et le loue à 14 €/m²/mois, obtient un loyer annuel d’environ 168 €/m². Le rendement brut théorique est alors environ 5,6 %. En ciblant un prix d’acquisition plus compétitif (par exemple 2 500 €/m² via une bonne négociation) ou un loyer légèrement supérieur sur un bien très bien placé, on se rapproche plus naturellement des 6–7 %.

Impôts sur l’acquisition

À l’achat, l’investisseur doit prévoir, en plus du prix de vente, un coût global additionnel de l’ordre de 8 à 13 % couvrant :

Ces coûts impactent naturellement le rendement final : un investisseur qui se contente de calculer sa rentabilité sur le seul prix de vente sous‑estime ses charges initiales.

Fiscalité locative et incitations

En matière de revenus locatifs, la loi espagnole offre des réductions significatives sur l’impôt sur le revenu pour les bailleurs, à condition que le bien soit loué à titre de résidence principale. Un abattement standard de 50 % sur les revenus locatifs bruts est prévu, pouvant atteindre 60 %, 70 % ou même 90 % dans certains cas : logement rénové récemment, localisation dans une zone de marché « tendu », réduction du loyer par rapport au contrat précédent, location à des jeunes entre 18 et 35 ans, à une administration publique ou à une ONG, etc.

Plus‑value municipale et taxes récurrentes

Les investisseurs doivent aussi compter avec la « plusvalía municipal », taxe locale sur la hausse théorique de la valeur du terrain en cas de revente, d’héritage ou de donation. Les coefficients de calcul ont été révisés et, à partir de 2026, la taxe augmente sensiblement pour des détentions de 7 à 15 ans, tandis que les détentions très longues (au‑delà de 17–20 ans) sont un peu mieux traitées. Il est donc important d’intégrer cet élément dans la stratégie de sortie.

Règles spécifiques pour non‑résidents

Les investisseurs non résidents doivent obtenir un numéro d’identification fiscal (NIE), ouvrir un compte bancaire espagnol et respecter les obligations déclaratives via, notamment, le formulaire Modelo 210 pour les revenus locatifs, les revenus présumés sur les résidences secondaires non louées ou les plus‑values. Les taux d’imposition varient selon l’origine (19 % pour les résidents UE/EEE sur certains revenus, 24 % pour les non‑UE sur les revenus immobiliers imputés, par exemple).

Des procédures européennes en cours sur la fiscalité des non‑résidents, notamment concernant la déductibilité des charges pour les bailleurs non‑UE, pourraient encore faire évoluer ce cadre dans les années à venir.

Perspective long terme : démographie, projets urbains et trajectoire des prix

La solidité d’un investissement immobilier repose aussi sur les fondamentaux démographiques et économiques. Sur ce plan, Leganés présente plusieurs atouts.

Sur le plan démographique, la ville a connu une croissance spectaculaire entre 1960 et 1980 (de 7 655 à plus de 160 000 habitants), puis une progression plus modérée mais continue, portée par le développement de nouveaux quartiers. Les dernières années montrent une population autour de 190 000–195 000 habitants, avec une légère tendance haussière et un taux de croissance annuel moyen positif entre 2016 et 2022.

Sur le plan économique, la répartition sectorielle de l’emploi montre le poids des services de distribution et d’hôtellerie‑restauration, de la construction et des services financiers et aux entreprises. Le revenu disponible par habitant est inférieur à la moyenne régionale madrilène, mais la ville compense en partie par des coûts de logement plus faibles. Le taux de chômage des moins de 25 ans, autour de 8,3 %, reste relativement contenu pour un contexte espagnol.

Ces choix traduisent une volonté politique de répondre à la tension sur le logement tout en attirant des investissements privés. Pour l’investisseur, cela signifie un environnement où la demande devrait rester forte à long terme, mais où l’offre publique et privée augmentera progressivement, ce qui pourrait modérer les hausses de prix dans certains segments tout en consolidant la profondeur du marché.

Comment aborder concrètement un investissement à Leganés

Pour un investisseur individuel, espagnol ou étranger, qui souhaite se positionner sur Leganés, quelques axes méthodologiques se dégagent du rapport.

D’abord, clarifier son objectif : cherche‑t‑on avant tout un rendement locatif régulier, ou une forte plus‑value à la revente ? Dans le premier cas, cibler des petites surfaces proches de l’université, des gares de Cercanías ou des axes de transport majeurs (Centro, Zarzaquemada, El Carrascal, San Nicasio) a du sens. Dans le second, s’intéresser aux quartiers émergents ou en transformation (Solagua, Vereda de los Estudiantes, La Fortuna, Leganés Norte) peut être plus pertinent.

Puis, analyser finement les micro‑localisations : proximité d’un parc, d’un centre commercial, d’une station de métro ou de train, d’un hôpital ou d’un campus, mais aussi qualité de la copropriété, charges, règlement intérieur (par exemple en matière de location de courte durée). Les études citées dans le rapport montrent qu’une simple minute supplémentaire de trajet vers le centre peut réduire la valeur d’un logement de 0,2 à 1 %, tandis que la présence d’une gare à proximité peut majorer les prix d’environ 10 %.

Conclusion : un marché à la croisée du rendement et de la sécurité

En résumé, investir dans l’immobilier à Leganés revient à se positionner sur une ville qui cumule plusieurs traits rares sur le marché espagnol actuel : proximité immédiate d’une capitale chère et dynamique, prix encore raisonnables, croissance des valeurs confirmée, demande locative profonde et diversifiée, projets urbains ambitieux, services publics solides et cadre de vie équilibré.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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