Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Cartagena concentre presque tous les ingrédients qui font exploser la valeur immobilière : ville la plus populaire du pays pour les touristes, patrimoine classé à l’UNESCO, plages caraïbes, méga‑projets d’infrastructures et afflux constant de capitaux étrangers. Résultat : un marché à la fois très porteur et très segmenté, où l’on peut encore trouver des opportunités sérieuses, à condition de comprendre finement les quartiers, les rendements et le cadre juridique.
L’investissement immobilier à Cartagena nécessite de considérer plusieurs facteurs : les prix au mètre carré, les rentabilités qui varient selon les zones, la réglementation spécifique des locations de courte durée, les droits d’acquisition pour les étrangers, les risques potentiels du marché et les grands axes de développement urbain en cours.
Un marché en pleine expansion, mais déjà très structuré
Cartagena est décrite par de nombreux analystes comme un marché « stable et en croissance », avec une dynamique clairement tirée par le tourisme et l’investissement étranger. En 2023, la ville a accueilli 5,9 millions de touristes non résidents, et la première moitié de 2024 a encore enregistré une hausse projetée d’environ 24 % des visiteurs internationaux. Les hôtels tournent à plus de 70 % d’occupation, ce qui déporte mécaniquement une partie de la demande vers les locations saisonnières.
Sur dix ans, les prix de l’immobilier résidentiel ont presque doublé, avec une hausse d’environ 95 %.
En début 2026, la médiane du prix d’un logement à Cartagena tourne autour de 850 millions de pesos colombiens (environ 207 000 USD), pour un prix moyen proche de 1,25 milliard de pesos (305 000 USD). Près de 80 % des biens résidentiels se situent dans une fourchette comprise entre 350 millions et 2 milliards de COP (85 000 à 488 000 USD).
Le prix d’entrée pour un appartement à Cartagena commence à 250 millions de pesos colombiens.
Structure de l’offre : une ville de tours
Environ 70 % du parc résidentiel de Cartagena est constitué de tours d’appartements avec services (piscine, sécurité, salle de sport…). Le reste se répartit entre immeubles de moyenne hauteur, maisons urbaines, townhouses en lotissement fermé et un petit stock de biens patrimoniaux (environ 3 % pour les maisons de centre historique, 2 % pour les villas et penthouses ultra‑luxe).
Les appartements en tour avec services se vendent en moyenne autour de 1,35 milliard de COP (environ 329 000 USD). Les biens de milieu de gamme, de type immeuble moyen, se négocient plutôt autour de 850 millions de COP. Quant aux maisons en ville, elles tournent en moyenne à environ 1,1 milliard de COP, avec de forts écarts selon l’emplacement.
Prix et rentabilités : où se situe Cartagena par rapport au reste du pays ?
Les statistiques nationales confirment le statut particulier de Cartagena. La ville affiche un taux de croissance des prix supérieur à celui de Bogotá, Medellín ou Cali, tout en restant globalement plus abordable que la capitale en prix moyen par mètre carré.
Vue d’ensemble des prix et rendements
En 2025, le prix moyen au mètre carré se situait autour de 1 800 € pour le résidentiel, avec un taux de croissance annuel dépassant 12 %. En parallèle, les rendements locatifs bruts résidentiels tournent autour de 5,5 à 6,5 % en moyenne, avec des variations importantes selon le quartier et le type de location (long terme vs courte durée).
On peut résumer la situation ainsi :
| Indicateur (début 2026) | Valeur approximative |
|---|---|
| Prix médian d’un logement | 850 M COP (~207 000 USD) |
| Prix moyen d’un logement | 1,25 Md COP (~305 000 USD) |
| Prix médian au m² | 9 M COP (~2 195 USD/m²) |
| Prix moyen au m² | 11,5 M COP (~2 805 USD/m²) |
| Rendement locatif brut moyen (résidentiel) | ~5,5–6,5 %/an |
| Rendement net moyen | ~3,6–4,2 %/an |
| Croissance des prix sur 10 ans (nominal) | ~+95 % |
| Croissance réelle sur 10 ans (après inflation) | ~+25 % |
Cartagena se distingue par un ratio prix/revenu supérieur à 25, ce qui signifie que l’accessibilité pour les ménages locaux reste limitée dans les zones centrales et balnéaires. Cette pression explique l’appétit des investisseurs pour des quartiers mixtes ou périphériques offrant de meilleurs ratios loyers/prix.
Les quartiers clés : où investir selon son profil et son budget
Chaque zone de Cartagena raconte une histoire différente en termes d’occupation, de clientèle et de potentiel d’appréciation. Pour un investisseur, l’enjeu n’est pas seulement de « choisir un quartier à la mode », mais d’aligner son choix sur sa stratégie : revenus locatifs immédiats, plus‑value à long terme, résidence personnelle ou combinaison des trois.
Centre Historique (Ville fortifiée) : le joyau patrimonial
Le Centre Historique, ceinturé de remparts et classé au patrimoine mondial de l’UNESCO, est le cœur touristique de la ville. Restaurants haut de gamme, boutiques, hôtels de charme et vie nocturne animée en font l’adresse préférée d’une partie des voyageurs.
Côté immobilier, on parle ici de l’un des secteurs les plus chers de Colombie : les prix au m² oscillent généralement entre 16 et 26 millions de COP (environ 3 900 à 6 300 USD/m²). Les maisons coloniales entièrement restaurées se négocient entre 1,8 et 6 milliards de COP, tandis que les grandes demeures historiques peuvent atteindre 10 millions de dollars pour les plus prestigieuses.
Malgré ces niveaux, le rendement reste solide grâce à une demande touristique quasi permanente. Pour un appartement de deux chambres en location saisonnière, les chiffres observés donnent :
| Indicateurs – Ville fortifiée | Valeurs observées |
|---|---|
| Tarif moyen nuit (2 chambres) | 200–250 USD |
| Taux d’occupation annuel (2 chambres) | 65–70 % (jusqu’à 98 % pour les mieux gérées) |
| Rendement net estimé | 7–9 % |
| Statut de marché | Zone premium, marché plutôt vendeur |
Ce secteur convient aux investisseurs fortunés cherchant un actif patrimonial iconique, combinant prestige, potentiel de plus‑value et revenus haut de gamme. Il faut en revanche anticiper des coûts de maintenance très élevés, en raison de l’humidité, des règles de conservation du patrimoine et des travaux de restauration complexes.
Getsemaní : la star montante, entre culture et rendement
Juste à l’extérieur des remparts, Getsemaní a vécu une métamorphose spectaculaire : ancien quartier populaire, il est devenu l’un des secteurs les plus « cool » du monde selon plusieurs classements internationaux. Murales, bars, restaurants créatifs, petits hôtels boutique et un fort ancrage culturel en font un aimant pour les voyageurs recherchant une ambiance plus alternative.
Sur le plan immobilier, Getsemaní affiche le deuxième prix au m² le plus élevé du pays après le Centre Historique, avec une fourchette courante de 13 à 22 millions de COP par m² (3 200 à 5 400 USD/m²). De nombreuses maisons ont été converties en hostels, hôtels de charme ou locations Airbnb stylisées.
Les données de performance locative sont particulièrement intéressantes.
| Indicateurs – Getsemaní | Valeurs observées |
|---|---|
| Tarif moyen nuit | ~150 USD (supérieur à la moyenne de la ville) |
| Fourchette nuit (2 chambres) | 120–280 USD |
| Taux d’occupation annuel | 60–65 % |
| Rendement brut estimé | 8–12 % |
| Nombre d’hôtels | > 100 |
Getsemaní offre aujourd’hui l’un des meilleurs compromis de Cartagena entre demande locative forte, valorisation du foncier et potentiel de croissance future. C’est aussi un excellent terrain de jeu pour des investissements commerciaux (restaurants, bars, boutiques), tant la fréquentation piétonne est élevée.
Bocagrande : « Little Miami » et machine à cash balnéaire
Bocagrande, langue de terre moderne qui s’avance dans la mer à quelques minutes du centre historique, est souvent comparée à un « petit Miami ». Tours vitrées, plages, centres commerciaux, restaurants haut de gamme, casinos : tout y est pensé pour une clientèle mêlant touristes, retraités aisés et élites locales.
Les prix y vont de 1,4 à 6,5 milliards de COP pour les appartements, et les biens vue mer ou en première ligne ont historiquement connu des croissances à deux chiffres stimulées par l’intérêt des étrangers (notamment nord‑américains).
Les performances en location de courte durée montrent un très bon niveau, même si le coût d’exploitation des tours balnéaires est élevé :
| Indicateurs – Bocagrande | Valeurs observées |
|---|---|
| Tarif moyen nuit (Airbnb) | ~102 USD |
| Fourchette nuit (2 chambres) | 90–250 USD |
| Revenu mensuel brut moyen | 1 700–2 200 USD |
| Revenu annuel moyen par annonce | ~24 000 USD |
| Taux d’occupation | 58–65 % |
| Rendement brut | 6–10 % |
| Rendement net (après 40–45 % de charges) | 6–8 % |
| Nombre d’annonces actives (étude Airbtics) | > 1 200 |
Bocagrande s’adresse clairement aux investisseurs orientés « lifestyle + rendement », qui souhaitent posséder un appartement moderne en front de mer, utilisable pour leurs propres séjours tout en générant un flux locatif fermé le reste de l’année. Il faut toutefois intégrer des charges de copropriété et de gestion pouvant représenter 40 à 45 % des revenus bruts.
El Laguito : le Bocagrande plus abordable
Situé à l’extrémité de la péninsule, El Laguito reprend le même profil que Bocagrande, mais avec un environnement plus local et des prix en retrait. Les immeubles y sont souvent plus anciens, certains avec un accès direct à la plage, ce qui est de plus en plus rare dans la ville.
Pour un investisseur, l’intérêt vient du ticket d’entrée plus faible :
| Indicateurs – El Laguito | Valeurs observées |
|---|---|
| Prix au m² (typique) | 12–19 M COP (2 900–4 600 USD/m²) |
| Prix total courant | 1,1–3,2 Md COP (268 000–780 000 USD) |
| Tarif moyen nuit (Airbnb) | ~74 USD |
| Revenu annuel moyen par annonce | ~15 800 USD |
| Taux d’occupation | ~58 % |
| Rendement brut | 6–10 % |
| Horizon de retour sur investissement | 10–13 ans |
C’est un terrain efficace pour ceux qui visent un ROI élevé en location saisonnière, en particulier en achetant un bien à rénover légèrement, puis en le repositionnant avec un bon management locatif.
Castillogrande : exclusivité et résidence long terme
Castillogrande – parfois orthographié Castillo Grande – est la partie la plus exclusive de la péninsule, composée de grandes résidences avec vue sur la baie et la mer, souvent non autorisées pour la location de courte durée.
Les prix des biens et services fluctuent en fonction de leur disponibilité sur le marché. Par exemple, un produit rare ou en quantité limitée, comme un modèle de voiture de collection ou une œuvre d’art unique, verra généralement son prix augmenter en raison d’une forte demande face à une offre restreinte. À l’inverse, un produit abondant et facile à produire aura tendance à avoir un prix plus bas. Ce mécanisme illustre comment la rareté influence directement la valeur marchande.
| Indicateurs – Castillogrande | Valeurs observées |
|---|---|
| Prix au m² | 18–28 M COP (4 400–6 800 USD/m²) |
| Prix total courant | 2,2–6,5 Md COP (537 000–1,59 M USD) |
| Profil | Résidentiel, quasi sans commerces, très calme |
Castillogrande s’adresse peu aux investisseurs cherchant des revenus touristiques, mais beaucoup à ceux qui veulent s’installer à l’année dans un environnement sécurisé, familial, avec des plages plus tranquilles.
El Cabrero et Marbella : front de mer en plein essor
De l’autre côté de la ville fortifiée, El Cabrero et Marbella constituent une frange littorale en pleine transformation. El Cabrero, anciennement résidentiel discret, est aujourd’hui l’un des secteurs qui a le plus flambé : certains biens y ont pris jusqu’à 600 % en quelques années, principalement grâce à la restauration de maisons coloniales.
Marbella, juste au nord, attire de plus en plus d’acheteurs locaux et internationaux grâce à des appartements face à la mer à un prix légèrement inférieur à Bocagrande. Entre 2023 et 2024, les ventes à Marbella ont bondi de près de 25 % par rapport à l’avant‑Covid, et le prix demandé moyen a progressé d’environ 13,7 %, atteignant près de 4 800 €/m² sur certains projets neufs.
Ces deux quartiers représentent le front d’expansion naturelle de la ville vers le nord, combinant proximité du centre, accès rapide à l’aéroport et plages moins encombrées.
La Boquilla et Cielo Mar : la nouvelle frontière des locations de vacances
La Boquilla, ancien village de pêcheurs transformé en destination balnéaire, concentre aujourd’hui des dizaines de tours neuves, resorts et complexes avec piscine, salle de sport et accès direct à la plage. Les grandes enseignes hôtelières (Radisson, Holiday Inn, Sonesta, Las Americas) y sont implantées, et plus de 400 appartements front de mer y sont proposés à la location sur Airbnb.
La demande en locations saisonnières y est forte, avec des taux d’occupation annuels estimés entre 50 et 58 %, et des prix en constante hausse. Les valeurs immobilières montent également, portées par la promesse de nouveaux développements et par une clientèle en quête de tranquillité ou de séjours familiaux tout inclus.
Pour un investisseur orienté « vacances + cash‑flow », La Boquilla est l’un des meilleurs terrains, à condition d’acheter dans un immeuble autorisant formellement la location de courte durée.
Manga, Pie de la Popa, Crespo : les champions du rendement long terme
Si les zones touristiques affichent des loyers élevés, leurs prix de vente le sont aussi, ce qui comprime souvent les rendements bruts. À l’inverse, des quartiers plus résidentiels comme Manga, Pie de la Popa ou Crespo présentent souvent les meilleurs ratios loyers/prix.
Découvrez trois quartiers de Cartagena offrant des opportunités d’investissement et de vie distinctes, alliant commodités, développement et attractivité.
Profite d’une promenade sur la baie, de marinas, de restaurants abordables et d’un afflux de nouveaux projets (appartements modernes, bureaux). Adresse privilégiée pour s’installer, avec une demande soutenue de locations de moyenne et longue durée.
Gagne en popularité grâce à sa proximité avec des centres commerciaux (Caribe Plaza), des sites historiques et des corridors technologiques émergents. L’essor des locations de courte durée y renforce l’attractivité pour les investisseurs.
Collé à l’aéroport, combine ambiance résidentielle et connexions ultra pratiques. Les projets neufs proposent des unités de 2 ou 3 chambres (45-85 m²) à partir de 390 millions de COP, un ticket d’entrée relativement accessible.
Les études de rendements soulignent que Crespo, Manga et Pie de la Popa se situent souvent en haut du panier avec des rendements bruts de 6,5 à 8 % sur des locations classiques, grâce à un prix au m² inférieur à celui des zones « carte postale » mais des loyers bien positionnés.
Zona Norte et Serena del Mar : pari sur l’avenir
En s’éloignant encore vers le nord, la « Zona Norte » et la macro‑opération Serena del Mar incarnent le futur urbanistique de Cartagena. Serena del Mar, présentée comme l’un des projets urbains les plus importants de Colombie, s’étend sur quelque 2 500 hectares et combine logements, hôpital de référence, université, espaces commerciaux et loisirs.
On y retrouve un chapelet de résidences et de lotissements (Morros IO, Morros ZOE, Morros EOS, Barcelona de Indias, etc.), avec des prix au m² généralement compris entre 10 et 16 millions de COP (2 400 à 3 900 USD/m²), inférieurs aux quartiers historiques, mais avec un fort potentiel de revalorisation à mesure que les infrastructures (nouvelle autoroute, ponts, futur aéroport de Bayunca) se concrétisent.
Pour l’investisseur patient orienté capitalisation à long terme, la Zona Norte – qu’il s’agisse de terrains ou d’appartements en gated communities – représente un pari cohérent : croissance démographique, amélioration de l’accessibilité, offre de services haut de gamme et attrait croissant des classes moyennes et supérieures.
Locations courte durée : laboratoire réglementaire et machine à rendement
Cartagena est souvent décrite comme un véritable laboratoire pour les locations de courte durée en Colombie. La ville a vu se professionnaliser ce segment très rapidement, au point qu’environ 90 % des annonces actives disposeraient d’une licence officielle à l’horizon 2026.
Règles du jeu pour les séjours de moins de 30 jours
La réglementation colombienne est stricte pour les locations de moins de 30 jours :
– inscription obligatoire au Registre National du Tourisme (RNT) pour tout bien loué à la nuitée,
– obtention d’autorisations locales,
– conformité aux règlements de la copropriété : de nombreux immeubles interdisent purement et simplement l’usage touristique.
Pour qu’un appartement avec vue sur la mer soit éligible à la location sur Airbnb, il ne suffit pas qu’il offre cette vue. La destination locative doit être explicitement autorisée à la fois dans l’escritura (titre de propriété) et dans le règlement de copropriété. Une présomption basée sur les caractéristiques du bien n’est pas valable.
Les opérateurs qui respectent le cadre légal peuvent néanmoins atteindre des performances impressionnantes, notamment dans la ville fortifiée, Getsemaní, Bocagrande ou La Boquilla. Les annonces les mieux gérées flirtent avec des rendements bruts de 8 à 12 %, voire 12 à 15 % sur des propriétés très bien positionnées sur le créneau « vacances haut de gamme ».
Mais ces chiffres bruts doivent absolument être relativisés par les coûts d’exploitation :
Outre la commission des plateformes (3 à 15 %), il faut prévoir des frais de gestion (souvent 20 à 30 % des revenus) pour des services comme le ménage professionnel ou la blanchisserie. Les charges (copropriété, climatisation, eau, électricité, internet haut débit) sont généralement plus élevées. Enfin, des coûts de conformité (licences, fiscalité) sont à intégrer.
Les analyses de marché estiment que ces frais peuvent absorber 40 à 50 % des revenus, ce qui ramène souvent le rendement net d’un Airbnb proche de celui d’une location classique bien optimisée, sauf à atteindre des taux d’occupation supérieurs à 55–60 % sur l’année.
Indicateurs clés du marché Airbnb à Cartagena
Les données agrégées des plateformes spécialisées donnent un aperçu de ce que peut espérer un investisseur typique en courte durée :
| Indicateur (ensemble de la ville) | Valeur approximative |
|---|---|
| Tarif journalier moyen (ADR) | 140–154 USD |
| Taux d’occupation moyen | 40–56 % (selon source et saison) |
| Revenu annuel médian par annonce | 17 000–18 000 USD |
| Répartition des types de logements | ~80 % logements entiers, ~19 % chambres privées |
| Part des annonces disponibles à l’année | ~67 % (271–365 nuits/an) |
La saisonalité est marquée : les pics de revenus et de tarifs interviennent généralement entre décembre et mars, alors que les mois comme septembre ou octobre sont nettement plus faibles.
Yields, charges et réalité du cash‑flow
Dans l’enthousiasme des rendements bruts, il est facile de sous‑estimer le poids des charges à Cartagena. Or ce sont précisément ces frais qui distinguent une bonne opération d’une fausse bonne affaire.
Rendements selon la taille du bien et le quartier
Globalement, les petites surfaces (studios, 1 chambre entre 30 et 55 m²) offrent les meilleurs rendements bruts, car elles concentrent la demande des jeunes actifs, digital nomads et couples voyageurs, tout en gardant un prix d’achat raisonnable. À l’inverse, les grands appartements vue mer dans les zones premium affichent souvent des rendements bruts de seulement 4 à 5 %, voire moins.
Une grille de lecture par type d’appartement montre :
| Type de bien (location long terme) | Rendement brut moyen estimé |
|---|---|
| Studio / apartaestudio | 6,5–8,0 % |
| 1 chambre | ~4,8–5,5 % |
| 2 chambres | ~5,9–6,2 % |
| 3 chambres | ~6,8 % (meilleur compromis rendement/prix) |
Par quartier, les écarts sont tout aussi marqués :
Le rendement brut maximum typique dans les zones résidentielles bien desservies de Carthagène, comme Crespo ou Manga, peut atteindre 7,5 %.
Les principales lignes de coûts à anticiper
Les postes de dépense qui grignotent le rendement à Cartagena sont bien identifiés :
Synthèse des coûts récurrents à anticiper pour la gestion d’un bien immobilier en location sur la côte caraïbe colombienne.
8 à 18 % du loyer mensuel. Généralement entre 200 000 et 600 000 COP/mois pour un appartement moyen, et beaucoup plus dans les tours balnéaires haut de gamme.
0,2 à 0,6 % de la valeur cadastrale par an. Typiquement 1 à 5 millions de COP/an pour un bien d’une valeur de 500 millions de COP.
8 à 12 % du loyer mensuel pour une location longue durée. 20 à 30 % du chiffre d’affaires pour une location saisonnière clé en main.
Il est prudent de prévoir l’équivalent d’un mois de loyer par an (environ 8 % du revenu brut) pour couvrir les périodes sans locataire.
0,15 à 0,35 % de la valeur assurée par an. Soit 750 000 à 1,75 million de COP/an pour un bien assuré 500 millions de COP.
Coûts sensibles si inclus dans le loyer. Les tarifs de l’électricité sur la côte caraïbe sont parmi les plus élevés du pays.
En moyenne, la différence entre rendement brut et rendement net tourne autour de 1,9 à 2,5 points de pourcentage, ce qui ramène un 6,5 % brut à environ 4 % net dans de nombreux cas. Pour envisager une opération « vraiment bonne » aux yeux des investisseurs locaux, il faut viser au moins 6,5 % brut et s’assurer que la configuration du bien et du quartier permette de rester au‑dessus de 3,5–4 % net après charges et impôts.
Cadre légal : un des plus ouverts d’Amérique latine pour les étrangers
Sur le plan juridique, la Colombie fait figure de bon élève. La Constitution de 1991 garantit aux étrangers les mêmes droits de propriété qu’aux nationaux : pas de quotas de détention, pas d’interdiction de posséder un bien en direct, et aucune obligation de passer par un prête‑nom local.
Ce que peut acheter un étranger
Un investisseur étranger peut acquérir à Cartagena à peu près tous les types de biens résidentiels accessibles aux Colombiens :
– appartements, condos, studios, penthouses, lofts,
– maisons en ville, maisons de campagne proches des zones urbaines,
– lots constructibles titulés, y compris dans des lotissements fermés.
Les seules vraies limitations portent sur la nature du terrain, non sur la nationalité de l’acquéreur :
– impossibilité d’acheter des terres domaniales non titrées (« baldíos »),
– interdiction des terres collectives autochtones ou afro‑descendantes,
– vigilance renforcée en zones frontalières, aires protégées ou zones de défense nationale.
En pratique, ces restrictions concernent surtout les régions rurales ou frontalières, rarement les quartiers urbains de Cartagena.
Processus d’achat et documents clés
Le processus d’acquisition suit les mêmes étapes pour un étranger que pour un Colombien, avec quelques formalités supplémentaires pour le volet change et fiscalité.
Les documents majeurs sont :
– certificat de tradition et liberté (Certificado de Tradición y Libertad) : il trace toute l’histoire juridique du bien et mentionne hypothèques, saisies, litiges, servitudes… C’est la pièce centrale du contrôle de titre ;
– promesse de vente (Promesa de Compraventa) : compromis de vente qui fixe prix, délais, conditions suspensives ;
– escritura pública : acte authentique passé devant notaire qui formalise la vente une fois le paiement réalisé selon les termes de la promesse ;
– certificats de non‑dette (paz y salvo) : pour la taxe foncière, les charges de copropriété et les services publics, indispensables pour ne pas hériter de dettes de l’ancien propriétaire.
L’acheteur étranger doit obtenir un numéro d’identification fiscale (NIT/RUT) auprès de la DIAN et enregistrer son investissement auprès de la Banque centrale (Banco de la República) via le Formulaire 4 de change. Ces démarches sont indispensables pour garantir le rapatriement futur du capital et des plus-values à l’étranger sans entrave.
Coût de transaction et fiscalité de base
Les frais de clôture pour l’acheteur se situent généralement entre 2 et 3,5 % du prix du bien, en incluant :
– droits de mutation (1 à 3 % selon la municipalité),
– frais de notaire (0,3 à 0,7 %, souvent partagés entre vendeur et acheteur),
– frais d’enregistrement (0,5 à 1 %),
– honoraires d’avocat (0,1 à 1 % ou forfait).
Le vendeur supporte en outre l’honoraire d’agence (3 à 4 % + TVA) et l’imposition sur la plus‑value.
Pour un aller‑retour (achat + revente), les coûts cumulés se situent autour de 5 à 8,5 % de la valeur du bien, ce qui impose un horizon de détention minimum de 4 à 5 ans pour absorber ces frictions et dégager une plus‑value nette intéressante.
Sur le plan fiscal :
Les non-résidents sont imposés à un taux fixe de 35 % sur leurs revenus locatifs, après déduction des charges admissibles (taxe foncière, assurance, frais de gestion…). Concernant la plus-value, elle est taxée à 10 % si le bien est détenu au moins deux ans, après indexation du prix d’achat sur l’inflation et déduction des coûts d’amélioration et de transaction. Si le bien est revendu avant deux ans, la plus-value est considérée comme un revenu ordinaire et taxée à 35 %.
Il n’existe pas d’avantage fiscal spécifique réservé aux étrangers ; ceux‑ci sont traités comme les Colombiens pour les taux et règles d’assiette.
Investir pour obtenir un visa
L’achat d’un bien immobilier peut aussi servir de support pour un visa investisseur (visa M‑10). Le seuil d’investissement requis est équivalent à 350 fois le salaire minimum mensuel légal, soit environ 613 millions de COP en 2026 (autour de 150 000 USD, selon le taux de change considéré).
Le visa est valable jusqu’à trois ans, renouvelable tant que l’investissement est maintenu et dûment enregistré comme investissement étranger. Il ne s’agit pas d’une résidence « automatique », mais d’une voie de régularisation appréciée par de nombreux acheteurs souhaitant passer plusieurs mois par an à Cartagena.
Infrastructures et transformations urbaines : ce qui va encore faire bouger les prix
Au‑delà des dynamiques touristiques, l’un des moteurs les plus puissants de la valeur immobilière à Cartagena réside dans les chantiers d’infrastructure en cours ou à venir.
Double projet aéroportuaire : Crespo, Marbella et Zona Norte en première ligne
L’aéroport international Rafael Núñez, situé en pleine ville à Crespo, fait l’objet d’un projet de modernisation et d’extension de grande ampleur (investissement d’environ 1,4 billion de pesos, soit plus de 300 millions de dollars). Les travaux, lancés en 2025 pour une durée estimée de 30 mois, visent à quasiment doubler la capacité du terminal international.
Parallèlement, un nouvel aéroport est prévu à Bayunca, environ 30 kilomètres au nord, avec une capacité initiale projetée de 17 millions de passagers, financé entièrement via un partenariat public‑privé pour près de 950 millions de dollars.
Ces deux projets sont appelés à renforcer l’attractivité des secteurs voisins :
La relocalisation de l’aéroport de Carthagène vers Bayunca redistribuera les avantages liés à la connectivité. Les quartiers actuels de Crespo et Marbella, situés à côté de l’aéroport existant, bénéficieront d’améliorations de leurs connexions. Parallèlement, la Zona Norte et Serena del Mar sont positionnées pour devenir les nouvelles portes d’entrée principales pour les visiteurs arrivant par le futur aéroport de Bayunca, modifiant ainsi la dynamique d’accès à la ville.
Les études anticipent dans les zones les plus directement impactées des hausses de loyers et de valeurs de l’ordre de 5 à 15 % à moyen terme, en fonction de la vitesse d’exécution des travaux.
Grands travaux routiers et protection côtière
La mairie de Cartagena a aussi engagé un programme massif de modernisation des voiries, de renforcement de la résilience climatique et d’amélioration des espaces publics, avec plusieurs projets structurants :
Découvrez les principaux projets structurants en cours ou planifiés pour améliorer la mobilité, la sécurité et la résilience urbaine de Carthagène.
Corridor de plus de 10 km reliant La Cordialidad à la Vía al Mar. Conçu pour fluidifier l’accès vers Mamonal, Playa Blanca, Barú et la Zona Norte, avec amélioration de la sécurité routière, création de trottoirs, éclairage LED et ouvrages d’art.
Réhabilitation de plus de 10 km de corridors stratégiques (La Popa, Manzanillo, Karibana, Centre Historique). Objectifs : réduire les temps de trajet, faciliter l’accès aux universités, cliniques et zones touristiques, et diminuer les émissions polluantes.
Programme majeur de rénovation urbaine et de solution hydraulique avec palplanches, canaux, stations de pompage. Inclut la transformation de la promenade piétonne, des pistes cyclables et du mobilier urbain pour protéger ces zones contre la montée du niveau de la mer et les inondations chroniques.
Ces chantiers participent à sécuriser et valoriser des secteurs qui auraient pu souffrir, à long terme, des risques climatiques, en particulier les fronts de mer les plus exposés.
Risques, arnaques et points de vigilance
Un marché dynamique, très prisé des étrangers et structuré autour d’actifs de prestige attire inévitablement son lot de risques. Cartagena est régulièrement citée comme un « hotspot » pour les arnaques immobilières ciblant les nouveaux venus.
Parmi les scénarios les plus fréquents :
Trois principaux types de fraude sont à surveiller : les projets en pré-construction non autorisés où des acomptes sont collectés sur des comptes personnels pour des projets inexistants ou bloqués ; les vendeurs frauduleux utilisant de fausses procurations pour encaisser des fonds avant de disparaître ; et les dettes cachées comme les impôts ou charges impayés, ainsi que les litiges successoraux, qui grèvent le bien acheté.
Face à cela, quelques réflexes sont non négociables :
Ne jamais se contenter de copies de documents ; toujours vérifier les informations (certificat de tradition, taxes, charges) via les portails officiels (SNR, mairie, administration). Exiger un estudio de títulos complet sur 20 ans, réalisé par un avocat spécialisé. Éviter tout paiement significatif sur un compte personnel non sécurisé. Se méfier des pressions pour agir vite, des offres trop alléchantes et des propositions de paiement au noir pour minorer la valeur dans l’acte, ce qui expose à des risques fiscaux et juridiques.
Les investisseurs doivent également garder en tête que, même si le cadre légal est solide, les délais judiciaires en cas de litige sont longs. La meilleure protection reste donc la prévention et une due diligence méticuleuse.
Faut‑il investir maintenant à Cartagena, et avec quelle stratégie ?
Les projections pour les prochaines années restent optimistes : hausse annuelle des prix attendue entre 3 et 7 % en scénario conservateur, jusqu’à 8–12 % pour les meilleurs actifs touristiques, voire 40 à 50 % cumulés sur 5 à 10 ans dans les zones bénéficiant de grands investissements d’infrastructure.
Dans le même temps, le marché de 2026 est décrit comme :
– un marché plutôt vendeur dans les emplacements prime (Centre Historique, Bocagrande front de mer, Castillogrande),
– un marché plus équilibré, voire favorable aux acheteurs, pour les appartements standard et les zones moins spéculatives.
Pour un investisseur étranger raisonnablement capitalisé (à partir de 150 000 USD), plusieurs approches se dessinent :
Quatre approches distinctes pour investir dans l’immobilier à Carthagène, des Indes, en fonction de vos objectifs financiers et de votre appétence pour le risque.
Privilégier un appartement à Bocagrande, El Laguito, La Boquilla ou dans la ville fortifiée, autorisé en courte durée, et le confier à un gestionnaire professionnel. Objectif : couvrir charges et impôts et profiter du bien quelques semaines par an.
Viser Crespo, Manga, Pie de la Popa ou certains projets à Serena del Mar avec un bien de 2-3 chambres (60-90 m²). Louer à l’année à des classes moyennes supérieures, digital nomads ou cadres locaux.
Se positionner sur un bien colonial à rénover à San Diego ou dans un secteur en rénovation comme El Cabrero. Anticiper une hausse significative de la valeur après travaux et l’embourgeoisement du quartier.
Acquérir un terrain ou un appartement dans la Zona Norte, le long de l’Anillo Vial ou à Serena del Mar. Miser sur l’effet cumulé du futur aéroport, des viaducs et de l’urbanisation planifiée.
Dans tous les cas, la clé pour réussir à Cartagena réside dans trois points :
Pour réussir un investissement locatif, il est crucial de : 1. Bien choisir le quartier en fonction de sa stratégie, car un secteur idéal pour l’autofinancement saisonnier ne l’est pas forcément pour la rentabilité nette à long terme, et inversement. 2. Ne pas sous-estimer les coûts de possession (charges, maintenance, fiscalité, gestion), qui peuvent réduire un rendement brut de 8 % à un rendement net de seulement 3 à 4 %. 3. S’entourer de professionnels aguerris, tels qu’un avocat local spécialisé, un gestionnaire de biens expérimenté dans le segment visé (location saisonnière ou longue durée), et, si nécessaire, un architecte ou un ingénieur pour les projets impliquant des travaux.
Cartagena n’est ni un eldorado où l’on s’enrichit sans effort, ni un marché saturé sans opportunité. C’est un écosystème sophistiqué, déjà largement internationalisé, qui récompense les investisseurs patients, informés et rigoureux. Pour ceux‑là, la combinaison d’un patrimoine unique, d’un tourisme en hausse et de programmes d’infrastructure massifs peut encore offrir, à moyen et long terme, un couple rendement/risque difficile à égaler sur la côte caraïbe.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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