Investir dans l’immobilier à El Ejido : le marché andalou qui monte

Publié le 30 mars 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Investir dans l’immobilier à El Ejido, c’est miser sur un territoire atypique : une économie agricole parmi les plus dynamiques d’Europe, une côte méditerranéenne encore préservée du béton, un marché locatif en pleine tension et des prix au mètre carré qui restent nettement inférieurs aux grandes stations voisines. Le tout avec des rendements qui peuvent dépasser les 9 % en location longue durée et grimper bien au‑delà en location saisonnière.

Un marché immobilier soutenu par une économie hors norme

El Ejido n’est pas une station balnéaire classique. La ville concentre le cœur de l’agriculture sous serre de la province d’Almería : plus de 150 km² de serres, une partie d’un “mer de plastique” visible depuis l’espace, des centaines de milliers de tonnes de légumes exportés chaque année et des revenus agricoles parmi les plus élevés d’Espagne.

Parallèlement, la côte d’El Ejido – Balerma, Guardias Viejas, Almerimar – attire de plus en plus de touristes grâce à 27 km de littoral sans grands immeubles, un marais côtier protégé (Punta Entinas‑Sabinar), un port de plaisance de plus de 1 100 anneaux, un golf 27 trous et un climat à plus de 300 jours de soleil par an. Les experts du tourisme estiment que cette façade maritime a “un grand avenir” et que les prix y restent “très raisonnables” au regard du potentiel.

Cette double dynamique – agricole et touristique – crée un contexte particulièrement favorable à l’investissement locatif, qu’il soit résidentiel, saisonnier ou mixte.

Prix de l’immobilier : un marché encore abordable… mais en hausse

Les chiffres montrent un marché qui reste accessible comparé à d’autres zones côtières andalouses, tout en affichant une tendance haussière.

Niveaux de prix : où se situe El Ejido ?

Pour les logements résidentiels, une première série de données indique qu’en juillet 2025, le prix moyen de vente à El Ejido s’établissait à 1 151 €/m², avec une fourchette allant de 858 à 1 864 €/m² selon les quartiers. Sur deux ans, le point le plus haut avait été atteint en juin 2025 à 1 194 €/m², et le plus bas en octobre 2023 à 1 149 €/m². La baisse de 1,20 % entre août 2024 (1 165 €/m²) et juillet 2025 traduit plutôt une respiration qu’un retournement.

Une autre source, portant sur février 2026, donne un prix moyen plus élevé, à 1 246 €/m², avec une hausse annuelle de 5,5 % pour les maisons et 3,3 % pour les appartements. Sur cinq ans, le prix au mètre carré s’est apprécié de 1,5 % pour les maisons, mais de 14,7 % pour les appartements, signalant un intérêt croissant pour ce type de bien.

Un instantané de marché au 12 août 2025, basé sur 143 biens, évoque un prix moyen global de 203 854 € et un prix moyen de 1 568 €/m², valeur toutefois en recul de 4,04 % par rapport à fin juillet. Sur un autre portail, 42 biens étaient proposés à un prix moyen de 215 500 €, soit 2 140 €/m², ce qui montre combien les données varient selon les échantillons et les typologies de biens.

Écarts de prix entre quartiers : du centre à Almerimar

El Ejido est un patchwork de sous‑marchés très contrastés. Les statistiques au mètre carré par zone, pour juillet 2025, permettent d’identifier les poches de valeur et celles à plus fort potentiel de rendement.

Le tableau ci‑dessous résume les prix moyens de vente par zone intra‑muros :

Almerimar apparaît comme le secteur le plus cher, avec 1 864 €/m², ce que confirment d’autres données plus fines : autour de 2 394 à 2 483 €/m² pour ce quartier, soit un ticket moyen avoisinant 235 000 €. À l’autre extrémité, Las Norias de Daza‑San Agustín reste le segment le plus abordable, sous les 900 €/m², parfois autour de 769 à 820 €/m².

Détail par type de bien : maisons, appartements, studios

Les moyennes globales cachent de grandes différences selon la taille et la typologie. Les données de février 2025 indiquent les médianes suivantes :

Sur le marché en valeur absolue, les fourchettes moyennes observées donnent une idée des tickets d’entrée :

Pour un investisseur, ces niveaux signifient qu’un appartement de 2 ou 3 chambres dans un quartier correct reste souvent accessible entre 100 000 et 140 000 €, bien en dessous des prix moyens observés sur d’autres côtes méditerranéennes espagnoles.

Comparaison avec d’autres villes de la province

À l’échelle provinciale, le prix moyen tourne autour de 135 000 € par bien pour 1 500 €/m², avec une tendance générale de +3,8 %. Certaines communes touristiques comme Vera (2 847 €/m²) ou San Juan de los Terreros (2 554 €/m²) ont connu des hausses spectaculaires, jusqu’à +30 % en un an.

Dans ce contexte, El Ejido apparaît comme une zone côtière encore sous‑cotée : le niveau de prix est inférieur à Roquetas de Mar (environ 1 609 €/m²) et à Almería ville (plus de 1 700 €/m²), alors même que la dynamique économique locale est très favorable et que la côte reste largement préservée de la surconstruction.

Un marché locatif en tension : loyers en forte hausse et rendements élevés

Si les prix de vente progressent modérément, les loyers, eux, ont reculé de toute prudence. Entre décembre 2023 et décembre 2024, les coûts locatifs à El Ejido ont bondi d’environ 43,1 %, pour atteindre en moyenne 11,28 €/m², soit un niveau supérieur à la moyenne provinciale (8,3 à 8,8 €/m²) et même à beaucoup de zones côtières andalouses.

Loyers moyens : du centre aux quartiers périphériques

Au 1er juillet 2025, les loyers demandés pour les logements résidentiels atteignaient en moyenne 11,46 €/m²/mois, avec une fourchette allant de 3,66 à 12,03 €/m² selon les zones. Sur deux ans, le loyer moyen a culminé à 11,84 €/m² en juin 2025 après avoir touché un plus bas à 6,30 €/m² en janvier 2024.

Par quartier, les chiffres donnent une cartographie précise :

Almerimar se détache très nettement avec plus de 12 €/m², reflet de son positionnement touristique et de la tension sur la location saisonnière. Le centre urbain, les alentours de la gare et la Plaza de la Luz se maintiennent dans une fourchette de 6 à 7 €/m², tandis que des secteurs plus populaires comme Barrio Norte ou Santa María del Águila restent nettement en dessous de 4 €/m².

En pratique, les loyers “de marché” observés pour des appartements se situent autour de :

– 500 €/mois pour un 1 chambre en centre‑ville,

– 420 €/mois pour un 1 chambre en périphérie,

– 800 €/mois pour un 3 chambres au centre,

– 500 €/mois pour un 3 chambres en dehors du centre.

Un salaire net moyen avoisinant 1 333 €/mois laisse entendre que l’effort locatif des ménages reste soutenable, mais la montée rapide des loyers commence à poser des problèmes d’accessibilité, notamment pour les travailleurs précaires du secteur agricole.

Rendements locatifs : El Ejido parmi les plus rentables de la province

Pour un investisseur, la question clé est celle du rendement. Sur la base des données disponibles, le rendement locatif brut moyen à El Ejido pour la location longue durée est estimé autour de 9,53 %, avec un revenu locatif annuel moyen proche de 9 120 €. La comparaison avec d’autres communes de la province est parlante :

Avec un rendement brut supérieur à 9 %, El Ejido se situe parmi les marchés les plus performants de la province, et au‑dessus de la moyenne andalouse, estimée autour de 5,7 %. Le ratio prix/loyer de la province (15 ans en moyenne) suggère que, localement, certains biens peuvent se rentabiliser plus rapidement, en 10 à 12 ans dans les secteurs les plus rentables.

En longue durée, les ordres de grandeur observés dans la province confirment ces niveaux.

Observations provinciales

– Un bien entre 40 000 et 70 000 € loué 350–450 €/mois peut générer 6–9 % de rendement brut.

– Un appartement de 80 000 à 100 000 € loué 500–600 €/mois se situe souvent entre 5 et 7,5 %.

– À El Ejido, la hausse récente des loyers pousse la barre plus haut, en particulier dans les quartiers centraux et proches du littoral.

Location saisonnière : un marché dynamique et encore peu régulé

Au‑delà de la location classique, El Ejido se distingue par un marché de courte durée très prometteur, soutenu par la montée en puissance d’Almerimar comme destination touristique et par une réglementation locale décrite comme plutôt clémente pour les meublés de tourisme.

Performance des locations de courte durée

Les données de performance donnent la mesure du potentiel. En 2023, un logement type loué en courte durée à El Ejido affichait :

– un taux d’occupation médian autour de 50 %,

– un revenu annuel moyen d’environ 14 000 €,

– un tarif journalier moyen de 75 €,

– environ 182 nuits réservées par an.

Un focus chiffré sur une période de mai 2024 à avril 2025 permet de situer les performances :

Les meilleurs biens, souvent bien situés à Almerimar, en front de mer ou à proximité immédiate des plages et du port de plaisance, peuvent ainsi doubler voire tripler les revenus de la location longue durée, au prix d’une gestion plus active.

La saisonalité est marquée, avec un pic en août, un plateau intéressant en juillet et septembre, et un creux en janvier‑février :

En pratique, un deux‑pièces bien décoré à Almerimar peut viser autour de 19 000–20 000 € de revenu brut annuel en courte durée, contre 7 500–8 000 € en location classique, à condition de soigner la commercialisation et la gestion.

Un cadre réglementaire encore souple, à l’inverse de Malaga

Alors que des villes comme Malaga ont imposé un gel des nouvelles licences de location touristique dans 43 quartiers, avec des règles de plus en plus strictes (notamment l’obligation d’un accès indépendant pour les logements touristiques), El Ejido se situe aujourd’hui dans un cadre beaucoup plus permissif.

– environ 50 % des clients sont des Espagnols,

– le reste est porté par une clientèle internationale, notamment britannique,

– la génération Z et les jeunes familles représentent une part significative,

– les séjours de quelques nuits dominent, mais une part non négligeable des annonces accepte aussi des séjours mensuels.

Cette flexibilité, combinée aux perspectives de hausse du tourisme et à l’absence de barrières réglementaires comparables à celles de Malaga ou Barcelone, crée une fenêtre d’opportunité pour les investisseurs qui souhaitent se positionner sur la location saisonnière avant un éventuel durcissement des règles.

Où investir à El Ejido : lecture fine des quartiers et des usages

Pour investir intelligemment, il ne suffit pas de regarder les moyennes. El Ejido combine zones urbaines intérieures, villages côtiers, stations touristiques et quartiers purement agricoles. Chaque secteur répond à une logique d’investissement différente.

Almerimar : le pôle touristique et premium

Almerimar concentre la plupart des atouts touristiques :

– marina de plus de 1 100 anneaux,

– golf 27 trous dessiné par Gary Player,

– front de mer sans grandes barres d’immeubles,

– proximité de la réserve naturelle de Punta Entinas‑Sabinar,

– plage de Levante et de Poniente labellisées (pavillon bleu, “Q” de qualité).

Les prix y sont les plus élevés de la commune, autour de 1 864 à plus de 2 400 €/m², avec des ventes typiques autour de 230 000–235 000 €. Les rues les plus chères (Calle Arquitecto Julián Laguna, Avenida de Almerimar, Calle Glaucio, Calle Escota…) dépassent fréquemment les 2 000–3 300 €/m².

Balerma et Guardias Viejas : littoral plus authentique, tickets plus abordables

Balerma, petite ville côtière d’environ 4 500 habitants, et Guardias Viejas, village autour d’un château du XVIIIe siècle, offrent une ambiance plus traditionnelle, avec des prix inférieurs à Almerimar (environ 1 280 à 1 370 €/m² pour Balerma, 1 325 à 1 420 €/m² pour Guardias Viejas).

Ces zones peuvent convenir à des stratégies de location saisonnière plus familiale et à des budgets plus serrés, ou à de la résidence principale/secondaire avec un usage locatif ponctuel. Le potentiel de plus‑value à moyen terme est réel, le littoral restant encore peu construit et bonifié par les aménagements (pistes cyclables, amélioration de la mobilité active).

Centre d’El Ejido, Santo Domingo, Plaza de la Luz : le cœur résidentiel et commercial

Le centre, Santo Domingo, Plaza de la Luz et les quartiers Pabellón‑Estación, Ejido Norte/Ejido Sur forment la plaque tournante urbaine :

Les prix y sont globalement inférieurs à 1 150 €/m², avec des tickets moyens autour de 100 000–120 000 €. Pour un investisseur en location longue durée, ce sont des secteurs porteurs, car ils concentrent l’emploi de services, de commerce et de logistique, en plus des activités agricoles périphériques.

Des opérations de rénovation urbaine, comme la réhabilitation de blocs d’immeubles dans le cadre du programme ARRUS, ainsi que la modernisation du théâtre municipal ou la création de nouveaux parcs, tendent à renforcer l’attractivité de ces quartiers, avec un impact probable sur les prix à moyen terme.

Las Norias, Santa María del Águila, San Agustín : niches de rendement

Ces zones, plus proches des serres et du cœur agricole, affichent des prix très attractifs, souvent entre 770 et 940 €/m². Las Norias de Daza‑San Agustín est le secteur le moins cher de la commune, tout en offrant des loyers corrects (autour de 5,5 €/m²) et une demande soutenue de la part des travailleurs de la filière agro‑alimentaire.

Nouveaux développements péricentraux : exemple de Villas de Berja II

Des opérations telles que “Villas de Berja II” illustrent la dynamique de construction dans les franges urbaines. Située en limite sud‑ouest du noyau urbain, dans un secteur en expansion doté de commerces, écoles, équipements sportifs et vastes espaces verts, cette promotion de cinq maisons individuelles (dont deux en cours d’achèvement) démontre que le neuf reste possible à des budgets raisonnables : 240 000 € de budget global pour cinq logements, soit moins de 50 000 € de coût direct par unité hors terrain.

Ce type de projet, orienté vers la classe moyenne locale, peut offrir de bons rendements sur la location longue durée, tout en misant sur la valorisation progressive de quartiers en cours de consolidation.

Infrastructures, urbanisme et perspectives : un territoire en investissement permanent

L’attrait d’un investissement immobilier ne dépend pas uniquement des loyers; il tient aussi à la qualité des infrastructures présentes et à venir.

El Ejido fait l’objet d’un effort massif de modernisation financé en partie par des fonds européens (FEDER, Next Generation EU), à travers plusieurs axes :

Parallèlement, un plan d’ensemble prévoit à long terme la mise en place d’un tramway léger reliant Almerimar, les urbanisations de plage, Guardias Viejas et le centre urbain, avec un pôle d’échanges intermodal près de l’hôpital et du centre commercial Copo. L’achèvement et l’amélioration de l’autoroute A‑7 (échangeurs sécurisés à Santa María del Águila et à l’hôpital universitaire Poniente) renforcent également l’accessibilité.

Tout ceci contribue à consolider l’attractivité résidentielle de la commune, avec à la clé une pression à la hausse sur les valeurs immobilières dans les secteurs les mieux desservis.

Fiscalité et cadre juridique : ce qu’un investisseur doit anticiper

Acheter un bien à El Ejido, comme partout en Espagne, implique de maîtriser un minimum la fiscalité locale et les règles juridiques.

Coûts d’acquisition : entre 10 et 15 % à prévoir

Pour un bien de revente en Andalousie, l’impôt de transmission (ITP) s’élève à 7 % du prix d’achat. À cela s’ajoutent :

– les frais de notaire et d’inscription au registre de la propriété (généralement 0,9 à 1,7 % du prix),

– les honoraires d’avocat (1 à 2 %) – vivement recommandés pour un acheteur étranger,

– éventuellement les frais de gestion administrative (gestoría),

– les frais bancaires et de dossier en cas de recours à un crédit.

Dans le cas d’un bien neuf, la structure change : TVA de 10 % sur le prix, droits d’actes juridiques (AJD) autour de 1,2 % en Andalousie, plus les mêmes frais de notaire, registre et avocat. Au total, il est prudent de provisionner 10 à 15 % du prix d’achat pour couvrir l’ensemble des coûts.

Obligations pour les étrangers : NIE, compte bancaire, notaire

Un investisseur étranger doit obligatoirement obtenir un NIE (Numéro d’Identification d’Étranger), indispensable pour signer l’acte, payer les impôts et ouvrir un compte bancaire. Ce numéro peut être demandé au consulat espagnol de son pays d’origine ou sur place, ou encore par procuration via un avocat.

La transaction elle‑même doit être formalisée devant notaire par un acte public, puis inscrite au registre foncier. Avant la signature, un contrat d’arras (dépôt, en général 10 % du prix) engage les deux parties, avec pénalités en cas de désistement injustifié.

Le notaire vérifie la forme, mais c’est l’avocat qui se charge des vérifications de fond : conformité urbanistique, absence de charges ou d’hypothèques, régularité de la licence de première occupation, absence de dettes de communauté ou de taxe foncière (IBI).

Fiscalité pendant la détention et à la revente

Pendant la détention du bien, plusieurs taxes s’appliquent :

En cas de location, les résidents UE/EEE peuvent déduire certaines charges (intérêts d’emprunt, IBI, frais de communauté, assurances, travaux, amortissement, frais de gestion) avant calcul de l’impôt; les non‑résidents hors UE sont taxés sur le brut.

À la revente, le propriétaire est imposé sur la plus‑value immobilière (19 % pour un non‑résident UE, plus pour les non‑UE) et doit régler la plus‑value municipale (taxe sur l’augmentation de valeur du terrain). L’acheteur doit retenir 3 % du prix et le reverser au fisc au titre d’acompte sur l’impôt de plus‑value du vendeur.

Opportunités et risques : comment positionner sa stratégie à El Ejido

Investir dans l’immobilier à El Ejido présente une combinaison de forces et de faiblesses qu’il faut accepter lucidement.

Atouts pour l’investisseur

Plusieurs éléments militent en faveur d’un investissement :

– des prix au mètre carré encore inférieurs aux autres stations du littoral andalou,

– une économie locale particulièrement dynamique, tirée par l’agriculture intensive et un cluster agro‑industriel robuste,

– une forte demande locative, tant de longue durée (travailleurs agricoles, services, logistique) que saisonnière (tourisme balnéaire à Almerimar),

– des rendements bruts attractifs, souvent au‑delà de 6–7 % en longue durée et pouvant dépasser 10 % en saisonnier sur les meilleurs biens,

– une réglementation encore relativement souple sur les locations touristiques, alors que d’autres villes andalouses resserrent fortement la vis,

– des investissements publics massifs dans les infrastructures, la mobilité douce, la rénovation urbaine et l’efficience énergétique, qui améliorent l’attractivité et la qualité de vie.

Dans un contexte national où les prix immobiliers en Espagne ont retrouvé et dépassé les sommets d’avant 2008, avec une croissance à deux chiffres dans certaines régions, El Ejido offre une alternative plus accessible, sans pour autant sacrifier la dynamique de valorisation.

Points de vigilance et risques spécifiques

Les risques ne doivent pas être sous‑estimés :

Pour l’investisseur, l’enjeu est de choisir des localisations où ces risques sont atténués – zones centrales en renouvellement, littoral touristique structuré, quartiers résidentiels consolidés – et de calibrer sa stratégie (type de bien, profil de locataire, horizon de détention) en conséquence.

Profils de stratégies gagnantes

Dans ce contexte, plusieurs stratégies se dessinent.

Un deuxième profil privilégie Almerimar et le front de mer pour la courte durée. L’investissement porte alors sur des appartements de standing ou sur des résidences neuves comme Portobello, avec une cible internationale et familiale. La gestion peut être confiée à une agence spécialisée ou à un property manager, moyennant 15–25 % du chiffre d’affaires locatif, en échange d’un taux d’occupation optimisé.

Un troisième profil, plus opportuniste, regarde vers les quartiers à bas prix comme Las Norias, Santa María del Águila ou San Agustín, pour des rendements bruts très élevés en longue durée, destinés aux travailleurs agricoles. Ce profil requiert une très bonne connaissance du terrain, une tolérance au risque locatif et un accompagnement juridique solide, compte tenu des problématiques sociales.

Enfin, un investisseur orienté “plus‑value” pourra parier sur les projets de rénovation urbaine (ARRUS, PAI “El Ejido 2029”) et sur les infrastructures en cours (tramway, mobilité douce, A‑7) pour cibler des biens à rénover dans des zones aujourd’hui sous‑valorisées mais vouées à une amélioration de leur image et de leurs services.

Conclusion : une fenêtre d’opportunité avant la maturité complète du marché

El Ejido se trouve dans une phase singulière de son développement immobilier. D’un côté, les fondamentaux économiques – agriculture intensive, cluster agro‑industriel, montée en gamme du tourisme côtier, investissements publics massifs – laissent penser que la demande résidentielle et touristique va continuer à croître. De l’autre, les prix restent en deçà des grandes stations andalouses et la réglementation locative demeure relativement permissive.

Les chiffres parlent d’eux‑mêmes : prix moyens de l’ordre de 1 150–1 250 €/m² pour le résidentiel, loyers en forte hausse au‑delà de 11 €/m², rendements bruts dépassant 9 % en longue durée et 17 % en courte durée pour certains profils de biens. À l’échelle de l’Andalousie et de l’Espagne, ce positionnement est rare sur une côte méditerranéenne dotée d’autant d’attraits.

Pour un investisseur capable de naviguer dans cet environnement, El Ejido offre aujourd’hui une combinaison rare de rendement, de potentiel de revalorisation et de diversification géographique au sein du marché immobilier espagnol. La fenêtre d’opportunité existe tant que le marché n’a pas complètement intégré les transformations en cours – et tant que la régulation, en particulier sur la location touristiques, reste favorable.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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