Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Impossible de parler d’investissement immobilier sur la Costa Blanca sans évoquer Orihuela Costa. Cette bande littorale de 16 kilomètres, entre Punta Prima et Campoamor, s’est imposée en quelques décennies comme l’un des marchés les plus dynamiques d’Espagne pour les acheteurs étrangers, les retraités au soleil et les investisseurs locatifs.
Avec des prix immobiliers en hausse, une forte demande internationale et plus de 12 000 biens disponibles, le marché d’Orihuela présente un potentiel de rentabilité important. Cette attractivité est renforcée par des projets d’infrastructures majeurs en cours. Pour réussir son investissement, il est essentiel de bien analyser les données du marché, de connaître les différents quartiers et de maîtriser la réglementation en vigueur.
Orihuela Costa en un coup d’œil : un micro‑marché très particulier
Orihuela Costa n’est pas une station balnéaire de plus sur la carte espagnole, c’est un véritable micro‑marché à part dans la municipalité d’Orihuela. La zone fait partie de la Costa Blanca sud, le long de la province d’Alicante, et aligne plages dorées, golf à gogo, centres commerciaux géants et urbanisations conçues pour une clientèle internationale.
Autrefois zone agricole et quasi vierge, le littoral espagnol, notamment sur la Costa Blanca, a été radicalement transformé à partir de la fin du XXe siècle par la construction d’infrastructures comme des routes, des complexes résidentiels, des parcours de golf et des centres commerciaux (ex: La Zenia Boulevard). Cette urbanisation a attiré une population internationale diverse, créant une mosaïque de quartiers aux styles, clientèles et dynamiques de prix distincts.
Ce qui distingue Orihuela Costa du reste de la municipalité, c’est le niveau des prix et la demande étrangère. Alors que le Núcleo Urbano affiche des valeurs autour de 1 700 €/m², les quartiers côtiers tournent autour de 3 200–3 300 €/m², avec des pics plus élevés dans les zones premium. La population internationale y assure une demande relativement stable toute l’année, loin des marchés purement saisonniers.
Accessibilité et services : un atout clé pour la valeur à long terme
L’attractivité du secteur tient aussi à son accessibilité : connexions routières via la N‑332 en bord de mer et l’AP‑7, proximité des aéroports d’Alicante et de Murcie, réseau de bus local, fibre optique largement déployée. On y trouve écoles (dont plusieurs internationales), cliniques, supermarchés, centres sportifs et un énorme pôle commercial avec La Zenia Boulevard, plus grand centre commercial de la province.
La création d’un nouvel hôpital privé près de Villamartín, l’extension de l’offre de santé publique à Villa Rosa, le développement de grands ensembles résidentiels en front de mer et la requalification de terrains à Las Filipinas soutiennent la demande et le potentiel de valorisation à long terme.
Un marché en forte croissance, mais encore compétitif
Les données récentes montrent un marché orienté clairement à la hausse, sans signes de bulle spéculative déconnectée des fondamentaux.
Évolution des prix : une décennie de hausse maîtrisée
Les prix à Orihuela Costa ont touché leur point bas autour de 2015, avant de repartir progressivement. Les premières années, la hausse est restée modérée, puis l’accélération s’est produite avec la reprise européenne et l’arrivée massive de nouveaux acheteurs étrangers.
On peut résumer la trajectoire ainsi :
Le prix moyen du mètre carré à la mi-2025, en euros, marquant une hausse de 12 à 13 % sur un an.
Pour l’ensemble de la municipalité d’Orihuela, une série de données issues des portails immobiliers indique cette progression moyenne :
| Année | Prix moyen (€/m²) | Variation annuelle |
|---|---|---|
| 2022 | 1 786 – 1 962 | – |
| 2023 | 1 908 – 2 075 | +5,7 à +6,8 % |
| 2024 | 2 112 – 2 318 | +10,7 à +11,7 % |
| 2025 | 2 365 – 2 582 | +11,4 à +12,0 % |
| 2026* | 2 450 – 2 663 | +3,1 à +3,6 % |
Données et prévisions issues des prix d’annonce.
Sur le seul secteur littoral, Orihuela Costa dépasse nettement cette moyenne, avec un niveau autour de 3 200–3 300 €/m² fin 2025, soit environ 33 % plus cher que Torrevieja, resté proche de 2 400 €/m².
Comparaison avec d’autres marchés espagnols
Même si les prix y ont fortement augmenté, Orihuela Costa reste plus abordable que d’autres bastions balnéaires espagnols :
| Zone côtière | Prix moyen indicatif (€/m²) | Variation récente estimée |
|---|---|---|
| Orihuela Costa | ~3 150 – 3 279 | +12 à +13 % |
| Torrevieja | ~2 336 | +14 % |
| Pilar de la Horadada | ~3 341 | +15 % |
| Benidorm | ~3 362 | +15 % |
| Marbella | ~5 485 | +9 à +10 % |
| Estepona | ~4 116 | +13 % |
| Mijas | ~3 569 | +14 % |
Pour un investisseur qui compare les côtes, Orihuela Costa se positionne comme un compromis rare : prix nettement inférieurs à Marbella ou Benahavís, mais rendement locatif souvent meilleur grâce à une base de prix encore raisonnable et une demande étrangère extrêmement solide.
Prévisions : pas de “krach”, mais une hausse plus douce
Les principales sources de recherche et banques (CaixaBank Research, Bankinter, agences spécialisées) s’accordent sur un scénario de croissance modérée plutôt que sur un effondrement des prix. Pour les années à venir, les projections tournent autour :
Les prévisions de croissance pour l’immobilier sur la Costa Blanca indiquent une tendance positive. À Orihuela Costa, une appréciation de +3% à +5% par an est anticipée jusqu’en 2028. Pour l’ensemble de la Costa Blanca sud, une hausse moyenne de +5% à +9% est attendue vers 2026. Les biens bénéficiant d’une vue sur mer, ceux rénovés ou situés dans des zones premium pourraient enregistrer des performances encore supérieures à ces moyennes.
Autrement dit, attendre une chute brutale des prix pour “entrer au plus bas” semble peu réaliste, surtout sur les secteurs de bord de mer où l’offre est structurellement limitée par les règles d’urbanisme et la rareté du foncier.
Panorama des prix : du studio économique à la villa de prestige
Le marché d’Orihuela Costa couvre un spectre de prix très large, qui permet de répondre à des stratégies d’investissement très différentes.
Niveaux de prix globaux
Les données disponibles indiquent :
Aperçu des prix et du volume de biens disponibles sur cette côte espagnole populaire.
Le prix moyen d’un bien est d’environ 315 000 €, avec plus de 12 000 propriétés actuellement sur le marché.
S’étend d’environ 30 500 € pour un petit appartement économique jusqu’à 5 millions € et plus pour les villas de luxe en front de mer.
Compris entre 180 €/m² et 35 400 €/m², avec une moyenne générale autour de 1 846 €/m² selon les portails.
Par type de bien, les bornes observées sont les suivantes :
| Type de bien | Prix minimum observé | Prix maximum observé |
|---|---|---|
| Studio | 33 000 € | 549 000 € |
| Appartement | 30 500 € | 1 049 500 € |
| Maison / Villa | 45 000 € | 5 200 000 € |
| Duplex | 70 000 € | 615 000 € |
| Penthouse | 65 000 € | 615 000 € |
Pour un usage de résidence secondaire ou location saisonnière, les barèmes courants annoncés sont :
– appartements à partir d’environ 120 000 € ;
– petites maisons à partir de 160 000 € ;
– villas à partir de 250 000 € selon le quartier.
Écarts de prix selon les quartiers d’Orihuela Costa
Tous les quartiers ne se valent pas, ni en termes de prix, ni en termes de clientèle ou de potentiel locatif. Une synthèse des prix moyens au m² par secteur permet d’y voir plus clair :
| Quartier / zone | Prix moyen indicatif (€/m²) |
|---|---|
| Cabo Roig | ~2 986 |
| Lomas de Campoamor – Las Ramblas | ~2 840 |
| Punta Prima | ~2 408 |
| Campoamor | ~2 185 |
| Aguamarina | ~2 072 |
| Lomas de Cabo Roig – Los Dolses | ~2 032 |
| La Zenia | ~1 916 |
| Los Almendros – La Florida | ~1 756 |
| La Regia | ~1 677 |
| Villamartín – Las Filipinas | ~1 693 |
| Playa Flamenca | ~1 633 |
| Zeniamar – Horizonte – La Campana | ~1 616 |
| Los Balcones – Los Altos | ~1 543 |
On en tire plusieurs conclusions utiles pour l’investisseur :
Panorama des différentes zones de la côte d’Orihuela, classées selon leur positionnement de marché et leur attractivité pour les acheteurs et investisseurs.
Cabo Roig, Campoamor, Punta Prima, Lomas de Campoamor–Las Ramblas. Prisés par une clientèle aisée (notamment d’Europe du Nord) et les amateurs de golf ou de marina.
Playa Flamenca, La Regia, Los Balcones–Los Altos, Villamartín–Las Filipinas. Offrent des prix d’entrée plus accessibles tout en conservant une bonne demande locative.
La Zenia. Position centrale, très demandée près de la plage et du centre commercial. Offre de bons rendements locatifs grâce à son accessibilité à pied.
Zoom par quartiers : où investir à Orihuela Costa ?
Savoir “où” acheter est souvent plus important que de gagner quelques milliers d’euros sur le prix de vente. Chaque secteur d’Orihuela Costa attire un profil de locataire ou d’acheteur différent.
Cabo Roig et Aguamarina : le “Riviera” local
Cabo Roig se situe sur un promontoire, avec marina moderne, promenades soignées, deux criques et une ambiance très “carte postale”. Les avenues bordées de palmiers, les villas blanches avec jardin, les terrasses animées, les restaurants haut de gamme et les boutiques chics en font la zone la plus glamour du secteur. Son surnom de “Riviera” locale n’est pas usurpé.
On y trouve : les différents types de ressources, les variétés d’espèces, les divers écosystèmes, les interactions entre les organismes, les dynamiques de population.
– villas de luxe, souvent avec piscine et parcelle généreuse ;
– appartements de standing dans des résidences avec piscine ;
– quelques logements au‑dessus de commerces sur l’avenue principale, très performants en location saisonnière (rendements annoncés de 7 à 9 % brut en haute saison pour des biens bien gérés).
Le ticket d’entrée typique s’étale entre 350 000 € et 2,5 millions d’euros pour les maisons, avec des sommets pour les villas en première ligne.
Le sous‑quartier Aguamarina, plus calme et moins dense, reste à portée de marche de la marina et des plages, mais avec une atmosphère plus posée qui attire des acheteurs matures, souvent pour résidence principale ou retraite. Le foncier disponible y est très limité, ce qui en fait un candidat sérieux à l’appréciation du capital à long terme.
Profil idéal : investisseur recherchant un actif patrimonial haut de gamme (villa, appartement premium) ou spécialiste de la location saisonnière sur le créneau “luxe bord de mer”.
La Zenia : la valeur sûre, entre plage et centre commercial
La Zenia combine deux atouts rarement réunis : une grande plage familiale et La Zenia Boulevard, centre commercial de référence pour tout le sud d’Alicante. Le quartier attire une clientèle cosmopolite, avec une forte présence britannique, irlandaise, néerlandaise et scandinave.
On y trouve :
– résidences modernes d’appartements et de maisons de ville à proximité du centre commercial ;
– anciens bungalows dans des rues tranquilles un peu en retrait ;
– villas sur plus grands terrains en zone proche de la mer.
Les prix oscillent généralement entre 245 000 € et 850 000 € selon le type et l’emplacement. Les biens à distance de marche de la plage et de La Zenia Boulevard se louent très bien, en courte durée comme en longue durée.
La partie inland, à l’ouest de la N‑332, propose des programmes plus récents, souvent énergétiquement performants, à un prix au m² légèrement inférieur. C’est là que l’on voit apparaître de nombreux jeunes acheteurs internationaux et des digital nomads, séduits par :
– des charges modérées ;
– une bonne connectivité internet ;
– un accès à pied au centre commercial et, en 15–20 minutes, à la plage.
Profil idéal : familles, investisseurs orientés rendement locatif, acheteurs à la recherche d’un secteur dynamique et marchable sans viser le très haut de gamme.
Villamartín : capitale du golf et base solide pour la location
Villamartín est l’un des secteurs les plus anciens et les mieux établis d’Orihuela Costa. Le quartier s’organise autour du célèbre parcours de golf 18 trous de Villamartín, qui a accueilli des compétitions de prestige, et d’une place animée, Villamartín Plaza, remplie de bars et restaurants.
Atouts majeurs :
– trois parcours de golf 18 trous accessibles en quelques minutes ;
– une vie communautaire internationale, verte et plutôt calme ;
– une offre immobilière très variée : villas en première ligne de golf, appartements modernes, penthouses, maisons jumelées, souvent avec piscines et jardins communs.
Les prix restent compétitifs au regard de la qualité de vie, avec un m² moyen autour de 1 700–1 900 € selon les sources et les micro‑secteurs. Les valeurs ont montré une remarquable stabilité, avec une progression régulière même dans les périodes plus difficiles.
Profil idéal : passionnés de golf, familles recherchant une vie à l’année dans un environnement international, investisseurs en quête d’un compromis rendement/sécurité sur le long terme, notamment via des appartements 2 chambres proches des services.
Playa Flamenca : animation, marché et bonne valeur
Playa Flamenca est l’une des premières urbanisations qui se sont imposées auprès des résidents étrangers, notamment britanniques et nord‑européens. Elle se distingue par :
– une promenade littorale vivante, avec bars de plage et restaurants ;
– un grand marché hebdomadaire en plein air, très fréquenté ;
– de nombreux services à proximité immédiate (commerces, écoles internationales, centres sportifs).
L’offre résidentielle va du petit appartement récent à la villa individuelle avec piscine, en passant par des rangées de maisons de ville. Le secteur reste bien positionné en termes de prix, avec des biens typiques entre 185 000 € et 650 000 €.
Pour un investisseur, Playa Flamenca présente un fort potentiel locatif, l’authenticité d’un quartier déjà bien structuré et une diversité de biens. Un important projet d’aménagement du front de mer (Cala Mosca / Playa Cabo Peñas) est en cours de développement, ce qui va modifier la morphologie de la côte.
Profil idéal : investisseur cherchant une zone établie et vivante, adaptée à la location saisonnière comme à la location à l’année, ou familles voulant un pied‑à‑terre à mi‑chemin entre plage et services.
Punta Prima : design contemporain et proximité de Torrevieja
Au nord d’Orihuela Costa, juste à la frontière de Torrevieja, Punta Prima a longtemps été considérée comme “en devenir”. Aujourd’hui, le quartier est pleinement monté en gamme, avec une succession de complexes récents et de tours d’appartements offrant vue mer, solariums, piscines à débordement et espaces communs façon resort.
On y trouve :
– appartements contemporains avec grandes terrasses vitrées ;
– bungalows en résidence fermée ;
– projets en première ligne ou quasi, particulièrement prisés.
La demande est forte de la part de jeunes actifs, télétravailleurs, familles et retraités souhaitant rester proches des services urbains de Torrevieja (hôpitaux, centres commerciaux, vie nocturne) tout en vivant au bord de l’eau. Les biens avec vue mer y dégagent des rendements locatifs très attractifs, y compris en basse saison, du fait de cette double proximité.
Profil idéal : acheteurs sensibles au design et à la modernité, investisseurs visant la location de moyenne durée (télétravailleurs, hivernants) ou de courts séjours avec une clientèle cherchant mieux que le simple “appartement de plage”.
Campoamor (Dehesa de Campoamor) : villas, golf et verdure
Campoamor se situe plus au sud, entre pinèdes et falaises. C’est un secteur plus aéré, avec de grandes avenues, de grands jardins, des villas cossues et le prestigieux Real Club de Golf Campoamor. Le bâti est moins dense que dans d’autres zones du littoral, et les pins sont protégés : tout projet de construction doit les préserver.
Le prix maximum pour une maison proche de la mer dans cette zone, les villas de luxe dépassant largement ce montant.
Profil idéal : acheteurs souhaitant une adresse plus feutrée, golfeurs, retraités cherchant un environnement vert et moins urbanisé, mais bien connecté.
Los Dolses et Lomas de Cabo Roig : résidentiel moderne pour familles et actifs
Entre Villamartín et La Zenia, Los Dolses s’est développé comme un quartier résidentiel pratique, très apprécié des familles et des retraités. On y trouve :
– de nombreux immeubles récents et maisons en bande au design contemporain ;
– un centre commercial de quartier (Los Dolses Commercial Center) avec supermarchés, restaurants, services de santé ;
– des complexes avec piscines, aires de jeu, parkings sécurisés.
La présence importante d’expatriés nord‑européens y a entraîné l’ouverture de cabinets médicaux, dentistes, écoles et services anglophones. La qualité de vie y est familiale, avec parcs, installations sportives, rues tranquilles.
À quelques encablures, Lomas de Cabo Roig représente l’une des zones les plus récentes et dynamiques, avec de vastes programmes construits aux standards actuels, larges voiries, équipements modernes, de nombreux biens offrant vue mer grâce à la légère altitude. Un nouveau pôle commercial avec supermarchés, restaurants et salles de sport contribue à l’autonomie du secteur.
Profil idéal : familles à l’année, retraités actifs, investisseurs anticipant la montée en gamme de zones neuves bien situées mais encore légèrement moins chères que la première ligne de mer.
Autres zones et seconde couronne
Autour de ces grands noms, d’autres secteurs méritent l’attention :
– La Regia : secteur résidentiel calme entre Cabo Roig et La Zenia, composé surtout de villas et maisons de ville sur de plus grands terrains, intéressant pour ceux qui cherchent de l’espace à un prix plus contenu.
– Los Altos / La Florida / Los Almendros : légèrement en retrait de la côte, avec un bâti plus “espagnol” traditionnel, des prix autour de 170 000 € pour certaines maisons. Souvent choisis pour la résidence principale par des Européens qui apprécient le calme et la vie à l’année.
– Pau 26, Pau 8, Las Filipinas, Vistabella Golf : zones de développement plus récent, avec de nombreux programmes neufs ou en cours, notamment autour du golf de Vistabella ; intéressants pour qui cherche de la maison neuve à un prix inférieur à la première ligne, ou pour une stratégie locative orientée golf.
Rendements locatifs : ce que disent les chiffres
L’un des grands atouts d’Orihuela Costa réside dans son double marché locatif : longue durée et location saisonnière. La demande est soutenue par :
– les retraités étrangers qui s’installent à l’année ;
– les familles d’expats ;
– les touristes estivaux ;
– les télétravailleurs attirés par le climat et le coût de la vie.
Longue durée : 5–6 % brut en moyenne
Au niveau de la municipalité d’Orihuela, les données générales indiquent :
– loyer moyen autour de 850–900 € / mois ;
– rendement locatif brut moyen de 5,3 à 5,6 % ;
– prix moyen d’acquisition d’environ 219 000 à 228 000 € ;
– période d’amortissement (prix/loyer) d’environ 21 ans.
Un tableau par typologie donne une idée plus fine des rendements :
| Type de logement | Prix moyen (€) | Loyer mensuel (€) | Revenu annuel (€) | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|
| Studio (jeu de données 1) | 77 000 | 580 | 7 000 | 8,96 % |
| 1 chambre | 125 500 | 650 | 7 800 | 6,22 % |
| 2 chambres | 219 000 | 900 | 10 800 | 4,93 % |
| 3 chambres | 250 000 | 1 000 | 12 000 | 4,80 % |
| 4+ chambres | 162 500 | 700 | 8 400 | 5,17 % |
Un second jeu de données confirme la tendance : les meilleurs rendements se trouvent sur les petites surfaces (studios et T1), avec des taux dépassant parfois 8–10 % brut, tandis que les appartements plus grands se stabilisent autour de 4,5–5,5 %.
À Orihuela Costa en particulier, pour la longue durée :
– loyers moyens autour de 12,2–12,3 €/m²/mois en 2025–2026 ;
– soit environ 920 € par mois pour un 75 m² ;
– rendement brut typique de 5 à 6 % sur des biens bien placés.
Location saisonnière : 8–12 % brut, parfois plus
Sur le créneau des vacances, la zone est l’une des plus fortes places locatives de la Costa Blanca Sud. Les chiffres consolidés indiquent :
– taux d’occupation annuel autour de 60 %, avec un pic estival très marqué ;
– tarif moyen journalier d’environ 90 € ;
– revenu annuel moyen d’environ 20 000 € par logement en 2024 ;
– rendements bruts de 8 à 12 %, avec des pics au‑delà de 10 % pour les appartements bien situés (près de la plage, des commerces, avec piscine et terrasse).
Selon des analyses de marché, le rendement locatif brut en haute saison pour des appartements bien situés et bien gérés dans certaines zones d’Orihuela Costa.
Il faut toutefois garder en tête que la location saisonnière supporte des coûts d’exploitation plus élevés (ménage, consommations d’eau/électricité, plateformes, gestion) qui réduisent l’écart de rentabilité nette avec la location longue durée.
Comparaison avec d’autres côtes
Sur l’ensemble de la Costa Blanca, les rendements bruts moyens sont évalués entre 5,8 et 6,2 % pour les appartements, avec un rendement net après charges de 3,4 à 4,6 %. Ces niveaux sont généralement meilleurs que sur la Costa del Sol, où les prix d’achat sont souvent 30–40 % plus élevés.
Orihuela Costa, avec ses prix encore légèrement inférieurs à des villes comme Benidorm ou Calpe mais une demande tout aussi soutenue, se trouve dans la partie haute de la fourchette de rendement, surtout pour les investisseurs capables d’optimiser l’occupation en saison.
Coûts annexes : charges, impôts et frais à ne pas sous‑estimer
Une bonne stratégie d’investissement passe par la maîtrise des charges récurrentes et de la fiscalité, surtout pour les non‑résidents.
Charges de communauté et dépenses courantes
En Espagne, la plupart des biens en résidence ou lotissement paient des frais de communauté (gastos de comunidad), obligatoires pour tous les copropriétaires. Ces frais financent :
– l’entretien et le nettoyage des parties communes ;
– l’ascenseur et l’éclairage ;
– l’assurance de l’immeuble ;
– la gestion administrative ;
– les jardins, piscines, sécurité, dératisation, etc.
À Orihuela Costa, les niveaux typiques se situent autour de 350 à 750 € par an, avec une médiane d’environ 455 €. Les complexes très luxueux, avec services étendus, peuvent évidemment dépasser ce niveau.
Il faut ajouter : important.
– la facture d’eau, autour de 60–70 € par trimestre pour un foyer moyen, dont seulement 35–50 % correspondent à l’eau elle‑même ; le reste est constitué de taxes et redevances ;
– la taxe de collecte des déchets ménagers, moyenne locale autour de 203 € par an.
Fiscalité locale : IBI et autres prélèvements
Chaque propriétaire paie annuellement l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), équivalent de la taxe foncière. À Orihuela, le taux applicable est de 0,695 % de la valeur cadastrale en 2025. Le montant médian d’IBI dans la zone tourne autour de 273 € par an, mais varie largement selon la taille, l’emplacement et la valeur cadastrale du bien.
À la revente d’un bien, le vendeur doit s’acquitter de la Plusvalía Municipal, une taxe locale calculée sur la plus-value du terrain selon sa valeur cadastrale et la durée de détention. Cette taxe est distincte de l’impôt national sur la plus-value et son règlement est exigible dans les 30 jours suivant la vente.
Fiscalité des non‑résidents : IRNR, retenue de 3 % et compagnie
Les propriétaires non résidents en Espagne doivent s’acquitter de plusieurs impôts spécifiques :
Les propriétaires non-résidents en Espagne sont soumis à l’IRNR, un impôt sur le revenu calculé sur un revenu fictif (1,1% ou 2% de la valeur cadastrale) même sans location, au taux de 19% (UE/EEE) ou 24%. En cas de location, les loyers sont déclarés, avec possibilité de déductions pour les résidents UE/EEE. Ils sont également assujettis à l’impôt sur la fortune au-delà de 700 000 € d’actifs nets. Lors d’une revente, une retenue de 3% sur le prix de vente est appliquée par l’acheteur comme acompte sur la plus-value. La déclaration se fait via le modèle 210.
Les résidents fiscaux espagnols obéissent à d’autres règles (impôt sur le revenu mondial, barèmes progressifs, exonération possible pour les plus de 65 ans sur la résidence principale, etc.).
Frais d’achat : compter 12 à 15 % de plus que le prix affiché
Dans la Communauté valencienne, un acheteur doit prévoir :
– pour un bien de revente : 10 % de taxe de transmission (ITP), plus les frais de notaire, registre et avocat ;
– pour un bien neuf (première transmission) : 10 % de TVA (IVA) + droit de timbre (AJD), ainsi que les frais d’acte et de registre.
Au total, on estime que le coût d’acquisition réel représente 12 à 15 % de plus que le prix de vente. Pour un appartement à 170 000 €, cela signifie 20 000 à 25 000 € de frais additionnels à prévoir dans son budget.
Moteurs de la demande : qui achète et pourquoi ?
Orihuela Costa est un cas d’école de marché porté par la demande internationale. Dans certains quartiers, plus de 70 % des propriétaires sont étrangers.
Profil des acheteurs
Les statistiques de ventes locales montrent une mosaïque de nationalités :
– Britanniques : historiquement les plus nombreux, représentant souvent 15–20 % des achats étrangers dans la province d’Alicante ;
– Belges, Néerlandais, Suédois, Allemands : chacun 10–20 % selon les années ;
– croissance marquée des acheteurs d’Europe de l’Est (Pologne, Roumanie, Ukraine) ces cinq dernières années ;
– présence croissante d’Italiens, Marocains, Nord‑Américains (États‑Unis, Canada) et acheteurs du Moyen‑Orient.
Les Espagnols, souvent originaires de régions comme Madrid, Valence ou Murcie, ont pour habitude d’acheter principalement des résidences secondaires qu’ils utilisent pendant la période estivale.
Une part importante des acheteurs étrangers est constituée de retraités qui paient comptant, mais on observe aussi :
– des familles d’expats venant s’installer à l’année ;
– des télétravailleurs, soutenus par le visa espagnol pour nomades digitaux lancé en 2023, qui souvent louent d’abord puis achètent après 1 à 2 ans ;
– des investisseurs purs, cherchant à diversifier leur patrimoine avec des biens générateurs de revenus sur le littoral méditerranéen.
Ce que recherchent les acheteurs aujourd’hui
Les comportements se sont nettement transformés depuis la pandémie :
Les acquéreurs actuels privilégient les logements offrant des espaces extérieurs privés (terrasse, jardin) et sont modernes et efficaces sur le plan énergétique (isolation, panneaux solaires). Une connexion internet haut débit et un espace pour un bureau sont essentiels. La proximité des commerces, écoles et transports est cruciale. Enfin, une vue dégagée (mer ou verdure) peut augmenter la valeur d’un bien de 10 à 20 %.
Dans ce contexte, les immeubles anciens sans rénovation majeure ne disparaissent pas du marché, mais doivent être significativement moins chers pour rester attractifs. Beaucoup d’investisseurs opportunistes ciblent d’ailleurs ces biens pour les rénover et capter la plus‑value à la revente ou la hausse des loyers.
Projets urbains et nouveaux développements : opportunités et questions
L’offre neuve reste limitée par le manque de foncier constructible et des règles d’urbanisme plus strictes, mais plusieurs grands projets changent et vont changer la physionomie d’Orihuela Costa.
Le grand front de mer de Playa Cabo Peñas / Cala Mosca
L’un des dossiers les plus emblématiques est la construction d’un énorme complexe résidentiel sur le dernier tronçon de côte vierge d’Orihuela Costa, entre Punta Prima et Playa Flamenca. Le projet concerne :
– une surface d’environ 456 000 m² (112 acres) en bord de mer, avec 1,2 km de ligne d’eau ;
– une capacité de 1 500 à 2 200 logements, selon les phases ;
– un aménagement avec immeubles jusqu’à cinq étages, orientés perpendiculairement à la mer, intégrant :
– piscines, courts de tennis,
– cabana club en front de mer,
– espaces verts vastes et promenade méditerranéenne reliant Punta Prima, Playa Flamenca, La Zenia et Cabo Roig (via le Sendero Azul).
La superficie de la réserve créée pour protéger la flore et la faune locales dans le cadre du projet.
Pour les investisseurs, ce type de projet représente un pari sur le long terme : création d’une nouvelle communauté, arrivée d’une clientèle à pouvoir d’achat élevé, renforcement de la promenade littorale… mais aussi risques de saturation des infrastructures si les accompagnements (routes, services publics) ne suivent pas.
Requalifications de terrains et densification maîtrisée
Plusieurs exemples illustrent la volonté de la région de réaffecter des terrains sous‑utilisés vers du résidentiel :
– à Las Filipinas (Tiro al Pichón), un terrain initialement destiné à des installations sportives privées a été reclassé pour permettre la construction de 45 logements sur 9 059 m², avec obligation de céder 5 % de la valeur créée à la mairie et de réserver 10 % des droits constructibles supplémentaires au logement public ;
– à Playa Flamenca, un autre promoteur cherche à convertir un terrain prévu pour des équipements de santé en 15 maisons de ville, là encore pour des raisons de rentabilité.
Les décisions prises visent à densifier les zones déjà urbanisées, mais elles suscitent des critiques concernant l’absence de nouveaux équipements publics (santé, sports, éducation) pour accompagner la croissance démographique.
Nouvel hôpital privé et amélioration des services de santé
La pression démographique, notamment étrangère, et les limites du centre de santé public d’Aguamarina ont poussé à l’émergence de projets privés. Un nouvel hôpital privé est ainsi en cours de préparation dans le secteur d’El Barranco, entre Villamartín et Los Dolses :
– parcelle de 33 304 m² ;
– bâtiment de deux étages dédié aux soins, avec salles d’opération ;
– intégration d’un petit centre commercial et de grands espaces verts ;
– délai de construction prévu de 12 mois à partir du démarrage des travaux.
Le projet doit desservir une population d’environ 30 000 résidents à l’année, en grande partie assurés par des polices privées, avec une affluence fortement augmentée en haute saison. Il s’ajoute aux hôpitaux de Torrevieja (public et privé Quirón) et à une future extension du réseau de santé publique financée à hauteur de 8 millions d’euros pour un nouveau centre à Villa Rosa.
Pour un investisseur à horizon long, ces projets renforcent la qualité de vie perçue et donc l’attractivité du secteur.
Risques et points de vigilance
Aucun marché n’est sans risque, et Orihuela Costa ne fait pas exception.
Parmi les principaux éléments à surveiller :
L’investissement immobilier sur la Costa Blanca, bien que porteur, nécessite de considérer plusieurs risques et complexités : la réglementation des locations touristiques se durcit dans les zones saturées ; les infrastructures locales, comme la N-332, peuvent être surchargées ; les services publics sont parfois perçus comme sous-financés ; le marché reste cyclique et sensible aux crises économiques ; enfin, la fiscalité et les démarches administratives pour les non-résidents sont complexes et requièrent un accompagnement professionnel.
La meilleure parade reste la préparation : étude des données de marché, choix réfléchi du quartier en fonction de sa stratégie (rendement vs plus‑value, courte vs longue durée, usage personnel vs purement locatif), et recours à un avocat local spécialisé.
Faut‑il investir maintenant à Orihuela Costa ?
Au vu des chiffres, Orihuela Costa présente aujourd’hui un profil rare :
– une demande soutenue par un flux international diversifié, moins dépendant d’un pays particulier ;
– une offre neuve structurellement limitée par l’urbanisme et la rareté du foncier côtier ;
– des rendements locatifs compétitifs, surtout en saisonnier ou sur les petites surfaces ;
– des perspectives de hausse de prix raisonnables mais régulières (3–6 % par an attendus), portées par la démographie, le climat, les infrastructures et la recherche de qualité de vie au soleil.
Pour un investisseur lucide, l’enjeu n’est pas tant de “chronométrer” parfaitement le marché que de bien choisir son actif :
Pour maximiser la rentabilité et la pérennité de votre investissement locatif, privilégiez un **emplacement défendable** à long terme, comme la proximité d’une plage, d’un golf, de grands pôles commerciaux ou de services essentiels. Ensuite, arbitrez entre l’achat d’un **bien ancien à rénover mais bien placé** et celui d’un logement dans une **résidence récente très demandée**. Enfin, vérifiez scrupuleusement les éléments administratifs et financiers : les charges de copropriété, la situation fiscale du bien, la validité des licences de location et l’historique de la communauté de propriétaires.
Investir dans l’immobilier à Orihuela n’a plus rien du pari exotique d’il y a trente ans : c’est désormais un marché mature, mondialisé, qui récompense les décisions informées et la vision de long terme. Pour qui accepte de faire ses devoirs en amont et de s’entourer des bons professionnels, la combinaison mer, soleil, rendement et potentiel de valorisation reste difficile à égaler sur les côtes européennes.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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