Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Avilés a longtemps traîné l’image d’une petite ville industrielle en crise, coincée entre son port et ses usines. Pourtant, les chiffres récents racontent une tout autre histoire. Le marché immobilier y accélère, les prix montent vite mais restent abordables, les loyers suivent la même trajectoire et les rendements bruts tournent autour de 5 à 6 %. Sur fond de reprise économique espagnole et de boom régional en Asturies, investir dans l’immobilier à Avilés devient une option sérieuse pour les investisseurs qui cherchent du rendement sans payer les prix de Madrid, Barcelone ou de la Costa del Sol.
Un marché local qui s’échauffe dans un contexte national porteur
Pour comprendre ce qui se joue à Avilés, il faut d’abord replacer la ville dans le tableau espagnol. À l’échelle du pays, l’immobilier vit un cycle d’expansion robuste. Les prix résidentiels ont enchaîné 42 trimestres de hausse jusqu’en 2025, avec une progression nationale de 12,8 % sur l’année 2025 et des prévisions encore positives pour 2026, généralement situées entre +5 % et +7 % selon les grandes banques et cabinets d’analyse.
L’Espagne souffre d’un déficit estimé à 600 000 logements depuis 2021, alors que le pays n’en livre qu’environ 100 000 par an.
Dans ce contexte, l’investissement immobilier a dépassé 18,4 milliards d’euros en 2025, soit +31 % sur un an, et devrait encore progresser de 5 à 10 % en 2026. Les capitaux visent d’abord le résidentiel, mais aussi les hôtels, la logistique et de nouveaux segments comme la santé ou les data centers. Les acheteurs, eux, deviennent plus stratégiques, mieux informés, avec une logique de long terme.
Au sein de ce paysage, les Asturies se distinguent. Là où certains marchés côtiers ultra-médiatisés flirtent avec la survalorisation, cette région du nord-ouest fait partie des marchés les plus dynamiques du pays, tout en restant loin des sommets de prix de la Méditerranée.
Les Asturies en plein essor, Avilés en rattrapage
Les données provinciales sont parlantes. En 2024, les transactions immobilières en Asturies ont bondi de 12 % par rapport à l’année précédente, au-dessus de la moyenne espagnole et même de la moyenne européenne. Au troisième trimestre 2024, 4 207 ventes ont été enregistrées dans la province, et les prévisions tablaient sur une nouvelle hausse d’environ 10 % d’ici 2025. Sur les huit premiers mois de 2025, les ventes de logements en Asturies ont encore progressé de 16 % sur un an, pendant que les mises en chantier grimpaient de plus de 32 % au premier semestre.
Dans le contexte de croissance régionale, la municipalité d’Avilés enregistre une hausse de 10 % de ses ventes immobilières. Ce rythme est inférieur à celui de Gijón (+15 %) mais supérieur à celui d’Oviedo (+8 %). Son marché, bien que gagnant en volume, reste plus accessible que ses voisines côtières les plus chères, avec des prix au m² inférieurs à ceux de Llanes (3 066 €/m²) ou de Gijón (2 979 €/m²).
Avilés, d’ancienne ville sidérurgique à destination résidentielle et touristique
Longtemps, l’économie d’Avilés a été dominée par l’industrie lourde, structurée autour de son port naturel sur la Ría et de géants comme Ensidesa. La désindustrialisation, la fermeture partielle d’usines, la pollution et une base productive vieillissante ont mis la ville en difficulté. La population a reculé d’environ 9 % depuis 2013, soit plus de 7 000 habitants en moins, pour s’établir aujourd’hui à 77 791 résidents.
Depuis la fin des années 1990, Le Havre a engagé une transformation profonde pour diversifier son économie et requalifier son espace urbain. Cette stratégie inclut la reconversion des friches industrielles, l’amélioration environnementale de l’estuaire, le développement d’infrastructures culturelles emblématiques comme le Centre Niemeyer, et la promotion d’un tourisme culturel de niche. Les efforts portent également sur l’amélioration de l’offre hôtelière et commerciale, ainsi que sur la rénovation des quartiers anciens.
Résultat : Avilés est désormais cité comme un exemple de reconversion réussie d’ancienne ville industrielle. Après trois décennies de déclin démographique, on observe des signaux de stabilisation. Pour un investisseur, cela signifie un environnement urbain qui a déjà absorbé sa crise majeure et qui capitalise aujourd’hui sur une nouvelle image, plus tournée vers la culture, les services et un certain art de vivre, mais avec des prix encore loin d’avoir intégré tout ce potentiel.
Prix de l’immobilier à Avilés : un marché en pleine accélération
Les chiffres de prix confirment ce rattrapage. À l’échelle municipale, le prix moyen demandé pour les logements à la vente atteignait 1 543 €/m² en juillet 2025, en hausse de 14,47 % sur un an (1 348 €/m² en juillet 2024). Sur les deux années précédentes, le point bas se situait à 1 279 €/m² en septembre 2023, ce qui illustre la vigueur du rebond.
Du côté des loyers, la progression est du même ordre. En juillet 2025, le loyer moyen demandé montait à 8,21 €/m² par mois, soit +13,71 % par rapport à juillet 2024 (7,22 €/m²). Le pic sur la période récente a même été légèrement plus haut en décembre 2024, à 8,24 €/m².
Le marché immobilier local affiche une croissance à deux chiffres tant à la vente qu’à la location. Cependant, ses prix restent significativement inférieurs à la moyenne espagnole des grandes villes, laquelle devrait dépasser 2 600 €/m² d’ici fin 2025.
Le tableau suivant résume cette évolution récente des prix moyens à Avilés.
| Indicateur | Valeur la plus récente | Variation annuelle | Point bas 2 ans | Point haut 2 ans |
|---|---|---|---|---|
| Prix moyen vente (juil. 2025) | 1 543 €/m² | +14,47 % | 1 279 €/m² (09/2023) | 1 543 €/m² (07/2025) |
| Loyer moyen (juil. 2025) | 8,21 €/m²/mois | +13,71 % | 6,90 €/m² (09/2023) | 8,24 €/m² (12/2024) |
Ces valeurs moyennes masquent de fortes nuances selon le type de bien. Les données issues de l’EV Data Warehouse (Engel & Völkers) montrent que les appartements et les maisons ont connu des hausses rapides.
Pour les appartements, le prix moyen au mètre carré évolue comme suit :
| Année | Prix appart. (€/m²) | Variation annuelle |
|---|---|---|
| 2022 | 1 510,18 | — |
| 2023 | 1 532,76 | +1,50 % |
| 2024 | 1 664,44 | +8,59 % |
| 2025 | 1 841,72 (estim.) | +10,65 % |
Pour les maisons individuelles, la trajectoire est comparable :
| Année | Prix maisons (€/m²) | Variation annuelle |
|---|---|---|
| 2022 | 1 364,72 | — |
| 2023 | 1 412,56 | +3,51 % |
| 2024 | 1 548,25 | +9,61 % |
| 2025 | 1 712,75 (estim.) | +10,62 % |
On le voit, Avilés enregistre depuis 2023 une phase de hausse accélérée, sur un rythme supérieur à la moyenne des années précédentes. Pour un investisseur, cela valide à la fois l’idée d’un marché en rattrapage et la nécessité d’entrer tôt si l’on souhaite profiter encore de prix raisonnables.
Un marché découpé par quartiers : où investir à Avilés ?
L’un des atouts d’Avilés est la grande disparité de prix entre quartiers, qui permet de déployer des stratégies d’investissement très différentes selon le budget et le profil de locataires visé.
En juillet 2025, les données par zones montraient nettement cette hiérarchie.
Comparatif des quartiers principaux
| Quartier | Prix vente (€/m²) | Loyer (€/m²/mois) |
|---|---|---|
| Centro | 1 746 | 8,78 |
| El Carbayedo-El Quirinal | 1 738 | 8,17 |
| La Magdalena-Versalles | 1 588 | 8,10 |
| Jardín de Cantos-El Nodo | 1 404 | 7,52 |
| Villalegre-La Luz | 1 208 | 7,91 |
| Llaranes | 1 104 | 6,94 |
Le Centre historique et commercial concentre les valeurs les plus élevées, que ce soit à l’achat ou à la location. C’est logique : on y trouve les services, la vie culturelle, les commerces, une architecture plus recherchée et une meilleure accessibilité. C’est aussi une zone recommandée pour la location touristique type Airbnb, comme le confirment les analyses de marché courte durée.
Pour un investissement locatif ou immobilier à Oviedo, considérez la hiérarchie des prix par quartier. El Carbayedo-El Quirinal se positionne juste derrière le Centro, avec des prix de vente similaires mais des loyers légèrement plus abordables. Les zones de La Magdalena-Versalles et Jardín de Cantos-El Nodo représentent un compromis intéressant, offrant des valeurs de marché intermédiaires entre le centre et les quartiers périphériques.
À l’opposé, Llaranes affiche les tarifs les plus bas, tant pour la vente que pour la location. C’est un terrain de jeu naturel pour des stratégies de rendement, à condition de bien sélectionner les emplacements et la qualité d’immeuble. Villalegre-La Luz reste abordable à l’achat mais avec des loyers relativement soutenus, ce qui peut mécaniquement améliorer le rendement brut.
Les données plus récentes confirment ces tendances. En février 2026, le Centro tourne autour de 1 984 €/m² (+20,4 % sur un an), El Carbayedo-El Quirinal à 1 834 €/m² (+6,9 %), tandis que la zone El Pozón – Villalegre – La Luz grimpe à 1 137 €/m² avec une hausse annuelle de plus de 23 %. Ces chiffres montrent que certains quartiers historiquement moins chers rattrapent rapidement leur retard, ce qui est typique des marchés en phase de réévaluation.
Rendements locatifs : Avilés dans la bonne moyenne espagnole
Pour un investisseur, la question clé reste le rendement. D’après les données agrégées, le rendement locatif brut moyen à Avilés est de l’ordre de 5,44 %, un chiffre cohérent avec les moyennes espagnoles pour les villes secondaires, souvent comprises entre 5,5 % et 7 % pour le résidentiel. À l’échelle nationale, un rendement brut d’environ 6 % est aujourd’hui considéré comme « bon » pour un bien classique de location longue durée.
Les analyses par typologie de logements à Avilés permettent de préciser encore le tableau.
Un premier jeu de données donne les éléments suivants :
| Type d’appartement | Prix vente (moyen) | Loyer mensuel moyen | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| 1 chambre | 127 130 € | 650 € | 6,14 % |
| 2 chambres | 160 000 € | 710 € | 5,33 % |
| 3 chambres | 153 500 € | 630 € | 4,93 % |
| 4+ chambres | 210 000 € | 930 € | 5,29 % |
Une source alternative propose des niveaux de prix et de loyers légèrement différents, mais avec des ordres de grandeur comparables :
| Type d’appartement | Prix vente (moyen) | Loyer mensuel moyen | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| 1 chambre | 125 000 € | 550 € | 5,28 % |
| 2 chambres | 146 000 € | 720 € | 5,92 % |
| 3 chambres | 152 000 € | 600 € | 4,74 % |
| 4+ chambres | 215 000 € | 1 000 € | 5,58 % |
On y retrouve une constante bien connue en Espagne : les petites surfaces (studios, T1, T2) tendent à offrir les meilleurs rendements, car elles sont accessibles à l’achat et très demandées en location. À Avilés, les 1 et 2 chambres semblent particulièrement intéressants, avec des rendements entre 5,3 % et un peu plus de 6 % selon les cas.
Distribution des logements disponibles à la location selon le nombre de pièces, reflétant la structure du marché.
Représentent environ 29% des offres locatives, adaptés aux étudiants ou jeunes actifs seuls.
Constituent environ 29% des offres, correspondant à la demande des couples ou jeunes actifs.
Comptent pour environ 29% des annonces, répondant aux besoins des petites familles.
Ne représentent que 12% du marché locatif, moins courants dans les offres.
Enfin, les données indiquent que, hors centre-ville, le ratio prix/loyer donne un rendement brut d’environ 6,8 %, avec un payback théorique d’un peu moins de 15 ans (ratio prix/loyer de 14,71). C’est un signal positif pour les investisseurs à la recherche d’un bon compromis entre rendement et risque, surtout quand on compare ces chiffres à ceux de grandes métropoles espagnoles où les rendements peuvent tomber à 3–4 % dans les quartiers les plus cotés.
Location touristique : un marché de niche mais rentable
Au-delà de la location longue durée, Avilés présente aussi un segment courte durée qui, sans être un géant comme Barcelone ou Malaga, commence à se structurer. Selon une analyse couvrant la période octobre 2024 – septembre 2025, la ville compte environ 111 annonces actives de type Airbnb, dans un environnement réglementaire qualifié de « fortement régulé », avec obligation probable de licence et un taux de conformité d’environ 56 %.
Les chiffres de performance sont instructifs. Sur l’année, les annonces médianes génèrent environ 1 168 dollars de revenus mensuels, avec un tarif journalier médian autour de 109 dollars et un taux d’occupation de l’ordre de 34 %. Les meilleurs 10 % des logements dépassent 2 449 dollars par mois, avec plus de 75 % d’occupation et un prix moyen journalier au-dessus de 200 dollars. La saison haute (juin, juillet, août) affiche des revenus moyens de 2 363 dollars, un taux d’occupation d’environ 50 % et un ADR autour de 154 dollars.
En clair, pour un investisseur capable d’obtenir une licence et de positionner son bien dans le haut du panier (emplacement central, décoration soignée, bonne gestion), la location saisonnière peut générer des revenus bruts bien supérieurs à la location longue durée, au prix d’une gestion plus intensive et d’un contexte réglementaire à surveiller. Les quartiers recommandés pour ce type d’investissement incluent logiquement le Centro Histórico, les zones proches du port de plaisance et des parcs urbains les plus fréquentés.
Un marché déjà tourné vers les acheteurs internationaux
Même si Avilés n’a pas, pour l’instant, la même notoriété internationale que les hauts lieux de la Costa Blanca ou de l’Andalousie, la présence d’acheteurs étrangers y est déjà significative. Ils représentent environ 10 % des transactions immobilières locales, un niveau non négligeable pour une ville de cette taille.
Les acheteurs étrangers représentent désormais près de 20 % des ventes immobilières en Espagne, soit plus du double qu’en 2006.
L’abolition du programme de Golden Visa en 2025 n’a pas freiné ce mouvement, tant ce mécanisme représentait un volume anecdotique par rapport au total des achats étrangers. Dans le très haut de gamme, au-dessus de 2,5 millions d’euros, plus de 60 % des transactions sont réalisées par des étrangers, majoritairement au comptant.
Pour Avilés, cette tendance se traduit surtout par des opportunités dans des segments de milieu et haut de gamme à prix modéré, notamment pour des profils qui recherchent la qualité de vie du nord de l’Espagne, un climat plus doux l’été que sur la Méditerranée, et des tickets d’entrée beaucoup plus bas qu’à Barcelone, Saint-Sébastien ou sur les côtes portugaises.
Nouvelle construction vs revente : quelle stratégie pour Avilés ?
Comme partout en Espagne, les investisseurs qui regardent Avilés se retrouvent face au choix classique entre logements neufs et biens de seconde main. Au niveau national, les logements neufs s’échangent en moyenne avec une prime d’environ 40 à 50 % par rapport à l’ancien, avec des écarts encore plus marqués sur les maisons que sur les appartements.
Nombre de transactions portant sur des biens immobiliers de seconde main à Avilés en 2023.
Les arguments en faveur du neuf tiennent surtout à l’efficacité énergétique, aux garanties constructeurs (jusqu’à 10 ans sur la structure), aux plans modernes et aux équipements de résidence. En Espagne, de plus en plus de banques offrent d’ailleurs des « green mortgages » avec des taux d’intérêt préférentiels pour les biens avec un certificat énergétique A ou B.
Dans un contexte de coûts de construction élevés et de pénurie de main-d’œuvre, les biens anciens déjà rénovés en quartier établi offrent un bon rendement locatif et se vendent ou se louent rapidement, car la demande pour les ‘gros travaux’ diminue. Un investisseur peut toujours créer de la valeur via une rénovation efficace, mais cela nécessite d’y consacrer du temps et du capital.
À Avilés, où les prix au mètre carré restent modestes comparés à d’autres villes côtières, la stratégie la plus pragmatique pour la plupart des investisseurs consiste souvent à cibler des appartements de 1 à 3 chambres dans des immeubles existants bien placés, à les rafraîchir intelligemment et à les mettre en location longue durée, voire mixte (moyen terme / saisonnier), plutôt qu’à se lancer dans un programme neuf rarement disponible.
Qu’attendent les locataires et les acheteurs à Avilés ?
Les tendances observées au niveau national se retrouvent dans les préférences des occupants à Avilés. Les acquéreurs comme les locataires accordent de plus en plus d’importance à la qualité plutôt qu’à la simple surface : une bonne distribution des pièces, une séparation claire entre espace jour et nuit, une luminosité correcte et des matériaux durables priment souvent sur quelques mètres carrés supplémentaires.
Les espaces extérieurs (balcon, terrasse, petit jardin), même modestes, représentent un atout majeur depuis la pandémie. La flexibilité des espaces, avec la possibilité d’installer un coin bureau pour le télétravail, est aussi devenue déterminante, notamment avec la montée en puissance des visas pour nomades digitaux et d’un public plus jeune habitué au travail hybride.
L’efficacité énergétique et les charges mensuelles sont désormais des critères centraux. Un bien bien isolé avec un bon DPE se loue et se vend plus facilement, et peut permettre d’obtenir un financement à taux préférentiel. À l’inverse, les logements très énergivores (classe F ou G) subissent une décote à la vente et nécessitent des travaux coûteux, dont le prix doit être intégré dès l’analyse de l’investissement.
Enfin, la proximité des services reste un critère clé : écoles, transports, centres médicaux, commerces de proximité. Des annonces typiques à Avilés mettent ainsi en avant la distance de 10 minutes à pied de la gare, la proximité d’un centre de santé ou des écoles du quartier, autant d’arguments qui, au-delà du marketing, jouent réellement sur la capacité à louer rapidement au bon prix.
Financer un investissement à Avilés : conditions et montages
Pour un acheteur non-résident, l’accès au crédit en Espagne reste relativement simple, dans un cadre bancaire mature et réglementé. Les grandes banques comme Santander, BBVA, CaixaBank ou Sabadell financent volontiers des acquisitions immobilières, y compris pour des profils internationaux, mais avec des conditions plus strictes que pour les résidents.
Pourcentage de financement (Loan-to-Value) généralement accessible à un non-résident pour l’achat d’un bien immobilier en France.
Le dossier de financement réclame un jeu classique de justificatifs : identité, revenus (fiches de paie, avis d’imposition), relevés bancaires, documents relatifs aux autres dettes, et, côté bien, une expertise (tasación) réalisée par un expert agréé. Les banques s’attachent particulièrement au ratio d’endettement, cherchant à ce que la mensualité n’excède pas environ 30 à 35 % des revenus nets.
Des solutions alternatives existent aussi, notamment via des plateformes de crowdfunding immobilier ou des montages en SCI ou sociétés commerciales, mais pour un investisseur individuel ciblant un appartement de 120 000 à 200 000 euros à Avilés, le prêt bancaire classique reste la voie la plus simple et la moins coûteuse en financement.
Fiscalité locative : ce que doit anticiper un investisseur
Investir dans l’immobilier à Avilés, c’est aussi composer avec la fiscalité espagnole, qui distingue clairement résidents et non-résidents. Un investisseur non-résident qui loue son bien doit déclarer ses revenus locatifs via le formulaire Modelo 210 et payer l’Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR).
Le taux d’imposition pour les revenus locatifs dépend de la résidence fiscale du propriétaire. S’il est résident dans l’UE ou l’EEE, l’impôt est de 19 % sur le revenu net (loyers moins charges déductibles). S’il est établi hors UE/EEE (ex. : Royaume-Uni, États-Unis), le taux est de 24 % sur le revenu brut, sans déduction possible. Cette différence impacte fortement la rentabilité nette et doit être anticipée dans les calculs.
S’il s’agit d’une location longue durée classique, sans services para-hôteliers, il n’y a pas de TVA à facturer. En revanche, pour une location touristique avec prestations de type hôtelier (ménage quotidien, petit-déjeuner, services à la chambre), le propriétaire doit facturer la TVA, généralement à 10 %, et déposer les déclarations correspondantes.
Enfin, même en l’absence de location, la détention d’un logement en Espagne par un non-résident génère une « imposition sur revenu imputé », calculée sur un pourcentage (1,1 à 2 %) de la valeur cadastrale du bien et taxée au même taux IRNR. Dans tous les cas, l’IBI (impôt foncier local), calculé sur cette même base cadastrale, est dû annuellement.
Comment se positionner sur le marché d’Avilés en 2026 ?
Avec une activité encore 17 % en dessous du pic de 2007 à l’échelle des Asturies, mais une croissance de transactions supérieure à la moyenne espagnole, Avilés se situe dans une zone intéressante du cycle : déjà en nette reprise, mais pas encore saturée. Les perspectives de croissance démographique restent prudentes, mais la transformation économique, la montée en gamme urbaine et la stabilisation de l’emploi liée à de nouveaux profils d’entreprises (innovation, services) plaident pour une poursuite de la demande résidentielle.
Les prix, en forte hausse depuis 2 à 3 ans, restent malgré tout compétitifs. Avec un mètre carré qui tourne autour de 1 500 à 1 700 euros selon les sources et les quartiers, Avilés coûte encore beaucoup moins cher que nombre de marchés côtiers espagnols, tout en offrant un environnement de vie recherché par une partie des résidents nationaux : climat tempéré, paysages verdoyants, proximité de la mer, densité modérée.
Pour un investisseur, trois approches se dessinent clairement.
Rendements bruts de la stratégie d’investissement locatif ciblant le centre-ville et ses quartiers adjacents.
La deuxième mise sur les quartiers en rattrapage comme Villalegre-La Luz ou certaines zones périphériques bien connectées, où les prix au mètre carré sont plus bas mais les loyers voisinent ceux des secteurs plus centraux. C’est là qu’on trouve souvent les meilleurs rendements, au prix d’une sélection plus fine des immeubles et d’une attention particulière à la demande locative du quartier (transports, services, image).
La troisième stratégie consiste à opter pour la location saisonnière ou mixte, en capitalisant sur l’offre encore limitée d’Airbnb à Avilés et sur un positionnement qualitatif. Cette approche nécessite une étude approfondie de la réglementation locale sur les locations touristiques, l’obtention d’une licence si requise, et une gestion professionnelle. Pour un bien bien situé, par exemple dans le Centro Histórico ou à proximité du front de mer et des équipements culturels, elle peut générer un chiffre d’affaires brut supérieur à celui d’une location annuelle classique.
Dans tous les cas, investir dans l’immobilier à Avilés impose la même discipline que partout ailleurs en Espagne : vérifier minutieusement la situation juridique du bien, analyser le certificat énergétique, se faire accompagner par un avocat indépendant habitué aux clients étrangers, et préparer son financement (ou sa capacité de paiement comptant) avant de se lancer dans les négociations.
Avilés ne deviendra pas la nouvelle Marbella ni le nouveau San Sebastián du jour au lendemain. Mais c’est précisément ce qui en fait un marché intéressant aujourd’hui : une ville déjà transformée, encore sous les radars, où les courbes de prix, de loyers et de volumes pointent toutes vers le haut, sans que les prix aient encore atteint des niveaux dissuasifs. Pour l’investisseur patient qui cherche une rentabilité correcte, un risque modéré et une réelle marge de progression à long terme, Avilés mérite clairement d’entrer sur la short list des destinations à étudier sérieusement.
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