Investir dans l’immobilier à Villajoyosa : guide complet pour comprendre le marché et se positionner

Publié le 30 mars 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Posée sur la Costa Blanca, entre Alicante et Benidorm, Villajoyosa attire depuis quelques années l’attention des investisseurs. Cette petite ville de pêcheurs aux façades colorées, longtemps restée en retrait de ses voisines plus médiatiques, est en train de devenir l’un des marchés les plus dynamiques de la côte. Entre rendement locatif solide, hausse rapide des prix et grands projets publics, le dossier réunit quasiment toutes les cases qu’un investisseur recherche.

Une ville “joyeuse” au cœur d’une Costa Blanca très convoitée

Villajoyosa – littéralement la “ville joyeuse” – se trouve à une trentaine de kilomètres au sud d’Alicante, à une dizaine de minutes de Benidorm. Avec environ 34 à 35 000 habitants, elle conserve l’échelle d’une ville moyenne, assez grande pour offrir tous les services (hôpital, écoles, commerces, transports) mais assez compacte pour rester agréable à vivre.

La ville ne se résume pas à ses plages. Le centre historique (Casco Antiguo / La Vila Vella) aligne ses maisons multicolores, ses ruelles pavées, sa vieille église gothique, des marchés, des galeries d’art, des bars à tapas. Un port de pêche reste en activité. La présence du musée‑usine de chocolat Valor – l’un des plus anciens chocolatiers d’Espagne – et de festivités réputées comme les “Moros y Cristianos” ajoute au cachet local.

Un marché immobilier en forte accélération

Villajoyosa ne part pas d’une feuille blanche : le marché local est décrit comme stable depuis de longues années, avec une appréciation régulière. Mais depuis quelques temps, la dynamique s’est nettement renforcée.

Des prix encore inférieurs à Benidorm, mais en rattrapage rapide

Les chiffres disponibles montrent des niveaux de prix qui restent, en moyenne, 30 à 40 % inférieurs à ceux de Benidorm, alors même que la qualité de vie est perçue comme supérieure et l’urbanisation moins dense. Pour un investisseur, cela signifie un ticket d’entrée plus accessible avec un potentiel de rattrapage.

Plusieurs séries de données se recoupent et confirment la tendance haussière :

Les données historiques confirment le changement d’échelle : là où le mètre carré se négociait environ 1 650‑1 700 € en 2015‑2020, les valeurs dépassent désormais largement les 3 000 €/m² sur les phases de marché les plus tendues, avec des pointes au‑delà dans certains secteurs prime.

Des écarts marqués entre quartiers

Villajoyosa n’est pas un marché homogène. Les prix varient sensiblement selon la proximité de la mer, le type de bâti et le standing des aménagements. Les données par zone pour janvier 2026 illustrent bien cette segmentation.

Plusieurs enseignements se dégagent.

La Cala de Villajoyosa se distingue justement comme le secteur le plus cher à la location, avec 13,82 €/m²/mois en moyenne. Côté vente, les 3 901 €/m² reflètent un quartier balnéaire en pleine montée en gamme. Sur deux ans, on observe là aussi une nette hausse : de 3 021 €/m² en septembre 2024 à près de 3 900 €/m² fin 2025‑début 2026, soit une progression d’environ 14,5 % entre mars 2025 et janvier 2026.

Le Centro et les zones résidentielles comme Plans‑Gasparot affichent des prix légèrement inférieurs mais restent dans le haut de la fourchette municipale. À l’inverse, Hacienda del Sol‑Montesol présente les tickets d’entrée les plus bas, tant à l’achat (3 329 €/m² en janvier 2026) qu’à la location (8,51 €/m²/mois). C’est typiquement une zone où l’on peut viser un rendement brut plus élevé, au prix d’un positionnement moins “premium”.

Prix par rue et typologie : quel budget prévoir ?

Au‑delà des zones, certaines artères tirent les valeurs vers le haut. Dans le code postal 03570, plusieurs avenues dépassent nettement les 3 000 €/m², ce qui traduit des localisations très recherchées, souvent proches de la mer ou bénéficiant de vues dégagées.

Sur les typologies, les ordres de grandeur donnent un bon repère pour calibrer son projet.

Ces moyennes masquent cependant une large dispersion. Les exemples de mises en vente recensés montrent des studios à partir de 159 000 € pour 104 m², des deux‑pièces de 146 000 € pour 66 m², mais aussi des appartements en centre‑ville culminant à 850 000 € pour 235 m². Sur le segment neuf et haut de gamme, notamment à Playa del Torres, des appartements se négocient entre 305 000 € et 780 000 €, des penthouses entre 492 500 € et 1,8 million, avec des prix au m² allant d’environ 1 234 à plus de 6 000 € selon l’emplacement dans le complexe et la vue.

– biens à rénover à partir d’environ 100 000 € ;

– constructions modernes avec vue mer dès 250 000 € ;

– appartements de deux chambres en première ligne de plage autour de 250 000 € et plus ;

– villas contemporaines en zones résidentielles entre 400 000 et 800 000 €.

Cette granularité permet d’ajuster sa stratégie selon que l’on vise la revente à plus‑value, le rendement locatif, ou un compromis entre les deux.

Des rendements locatifs attractifs, soutenus par un tourisme solide

L’attrait de Villajoyosa ne repose pas uniquement sur la perspective de plus‑values. Le volet locatif est lui aussi très solide, que ce soit sur les locations touristiques ou sur le long terme.

Niveaux de loyers et rendement brut

En janvier 2026, le loyer moyen dans la municipalité s’établit à 13,31 €/m²/mois, en hausse de 9,46 % par rapport à mars 2025 (12,16 €/m²). Sur deux ans, le pic de loyer moyen est observé en novembre 2025 à 13,79 €/m², le creux en mars 2024 à 10,53 €/m², ce qui traduit une tension progressive du marché.

Par typologie, les loyers mensuels moyens illustrent le potentiel revenu.

Pour un deux‑pièces acheté à 211 000 € et loué 994 € par mois en moyenne, le rendement brut annuel tourne autour de 5,6 %. Les estimations globales pour la ville convergent d’ailleurs vers des niveaux de 5‑6 % sur la location longue durée, et 6‑8 % sur les appartements touristiques, en ligne avec les rendements moyens observés sur la Costa Blanca (4‑7 % en moyenne annuelle).

Les taux d’occupation renforcent cette équation : les locations de vacances affichent en moyenne 75 à 85 % de remplissage sur 2024‑2025, avec une haute saison bien étalée de mai à octobre. Parallèlement, la demande en baux longue durée reste soutenue, notamment de la part des personnels de l’hôpital, des familles liées aux écoles internationales et des travailleurs étrangers.

Location touristique : un marché dynamique mais réglementé

Villajoyosa figure parmi les marchés “rising star” de la Costa Blanca pour la location saisonnière. Les données issues de plateformes d’analyse type AirROI montrent un parc actif de plusieurs centaines de logements en courte durée, dominé très largement par des appartements de une ou deux chambres, loués en entier (plus de 90 % des annonces).

– tarifs journaliers moyens autour de 140‑150 dollars (avec des pics estivaux plus élevés) ;

– taux d’occupation variant selon la saison, pouvant dépasser 60 % au cœur de l’été pour les biens les mieux positionnés ;

– revenus annuels médians de l’ordre de 16 000 dollars, avec des top performers bien au‑delà.

Les meilleurs produits – très bien situés à Montíboli, Playa del Torres ou en front de mer – cumulent une forte occupation et des tarifs premium, ce qui permet de viser 6,5‑7 % de rendement brut, parfois davantage pour des stratégies très optimisées.

Concrètement, exploiter un bien en courte durée suppose :

– d’obtenir un certificat de compatibilité urbanistique auprès de la mairie ;

– de disposer d’un certificat d’occupation (première ou seconde) ;

– de produire un certificat de performance énergétique ;

– de souscrire une assurance responsabilité civile spécifique (au moins 150 000 € de couverture) ;

– de s’assurer que la copropriété autorise ce type d’usage (avec des seuils de majorité renforcés) ;

– de déclarer le logement au registre touristique valencien, puis au registre national des locations de courte durée ;

– de respecter des normes d’équipement minimales (surface, ventilation, chauffage/climatisation selon la saison de commercialisation, cuisine équipée, trousse de secours, accès internet sauf impossibilité technique, etc.) ;

– d’enregistrer les voyageurs auprès de la police et de déclarer les revenus aux impôts.

Les sanctions en cas d’exploitation sans licence peuvent être lourdes, avec des amendes pouvant atteindre plusieurs centaines de milliers d’euros pour les cas les plus graves. À ce titre, travailler avec un avocat local spécialisé et une agence de gestion locative qui maîtrise la réglementation est vivement recommandé.

Un profil de demande très international

L’un des traits marquants du marché de Villajoyosa est le poids des acheteurs étrangers. Environ 45 % des acquisitions sont réalisées par des non‑résidents, soit une part nettement au‑dessus de la moyenne espagnole. Le bassin d’Alicante dans son ensemble concentre environ 40 % des achats étrangers du pays, ce qui en fait l’un des territoires les plus internationalisés d’Espagne en matière immobilière.

Parmi ces acheteurs internationaux, on retrouve une forte présence de Néerlandais, de Belges et de Scandinaves, mais également de Britanniques, d’Allemands et d’Européens de l’Est. S’y ajoutent des acquéreurs espagnols issus de grandes villes comme Madrid ou Valence, qui cherchent soit une résidence secondaire, soit un investissement locatif sur la côte.

Cette diversité se reflète dans les usages :

– retraités en quête de soleil et de coût de la vie plus doux ;

– familles qui s’installent à l’année, attirées par les écoles et l’hôpital ;

– digital nomads et télétravailleurs profitant des nouvelles facilités de visa et de la connexion internet généralisée ;

– investisseurs purs, qui arbitrent entre rentabilité locative et potentiel de plus‑value.

La demande étrangère a progressé d’environ 25 % en rythme annuel selon les données récentes, ce qui a contribué à la tension sur les prix, en particulier sur les produits en front de mer et les programmes neufs offrant piscines, spa, salles de sport ou parkings souterrains.

Grands projets publics : un moteur supplémentaire pour la valeur

L’un des points souvent sous‑estimés par les investisseurs est l’ampleur de l’effort d’investissement public à Villajoyosa. La municipalité a adopté un budget 2026 d’environ 73,9 millions d’euros, dont plus de 23 millions fléchés vers un plan pluriannuel d’investissements, financés en partie par l’emprunt mais avec un important excédent de trésorerie. Un Plan d’Action Intégral (PAI) et une “Agenda Urbaine” structurent une quarantaine de projets clés, pour un volume global estimé à près de 106 millions d’euros sur une décennie.

Ces investissements se répartissent sur plusieurs axes : mobilité, résilience climatique, renaturation, logement, équipements culturels et sportifs, redynamisation économique, etc.

Parmi les opérations emblématiques, on peut citer :

Sur le plan résidentiel, le développement du secteur PP‑4 prévoit à lui seul la construction d’environ 1 500 logements, tandis que la municipalité met en avant un programme de logements sociaux (VPO) et de régénération de quartiers comme Poble Nou, avec réhabilitation de bâtiments historiques comme l’hôpital‑asile Santa Marta.

Enfin, l’extension attendue du TRAM d’Alicante jusqu’à Villajoyosa est annoncée comme un game changer : les estimations évoquent une hausse potentielle de 10 à 15 % des valeurs immobilières dans le périmètre des futures stations, à mesure que la desserte sans voiture gagne en importance pour les résidents comme pour les touristes.

Panorama des quartiers et choix d’emplacement

Investir à Villajoyosa suppose de choisir un micro‑marché plutôt qu’un autre. Chaque quartier a son profil, ses forces et ses limites.

Le Casco Antiguo / La Vila Vella constitue le cœur historique, avec ses ruelles étroites, ses maisons colorées alignées en front de mer et une offre limitée de biens rénovés. Les prix y sont parmi les plus élevés de la ville, portés par la demande touristique et l’effet d’image. C’est un secteur idéal pour de la location saisonnière haut de gamme, mais la rareté du stock et la complexité éventuelle des rénovations (bâtiments anciens, contraintes patrimoniales) doivent être intégrées.

Le Centro (centre urbain contemporain) est davantage le cœur commercial et administratif. Il offre un bon compromis pour la vie à l’année, avec des prix légèrement inférieurs au front de mer mais une demande locative soutenue, y compris sur le long terme.

Cala de Villajoyosa, plus excentrée, combine plages de qualité, complexes résidentiels récents et environnement encore assez naturel. C’est aujourd’hui le secteur le plus cher à la location au mètre carré, ce qui en fait une cible privilégiée pour les stratégies de rendement locatif, tout en bénéficiant encore d’un effet de rattrapage côté prix de vente.

Plans‑Gasparot, Poble Nou, El Paraiso et La Cala (au sens large) représentent des zones résidentielles en développement ou plus abordables, avec un potentiel intéressant pour des projets à rendement, surtout si l’on anticipe les effets des futurs aménagements urbains (renaturation, nouveaux équipements, accessibilité renforcée).

Enfin, Hacienda del Sol‑Montesol, zone la moins chère au mètre carré, peut constituer le terrain de jeu des investisseurs à la recherche de fortes rentabilités brutes, au prix d’un positionnement moins touristique et davantage tourné vers la location à l’année.

Processus d’achat et coûts annexes : ce que doit prévoir un investisseur étranger

L’Espagne reste l’un des marchés les plus ouverts aux investisseurs internationaux. Que l’on soit citoyen européen ou non (Américains, Britanniques, etc.), il est possible d’acheter un bien à Villajoyosa sans exigence de résidence. Un passeport en cours de validité suffit pour signer, mais plusieurs démarches restent incontournables.

La première est l’obtention du NIE (Número de Identificación de Extranjero), un numéro d’identification des étrangers exigé pour toute transaction immobilière, l’ouverture d’un compte bancaire, le paiement des impôts. Il se demande auprès de la police (Oficina de Extranjeros), en Espagne ou via un consulat, avec un passeport et un justificatif (pré‑contrat de réservation, par exemple). Les délais vont de la délivrance dans la journée pour un Européen en Espagne, à plusieurs semaines pour un non‑Européen depuis l’étranger.

Sur le plan juridique, la due diligence doit être confiée à un avocat indépendant spécialisé en immobilier espagnol. Son rôle consiste à vérifier la Nota Simple (extrait du registre foncier), l’absence d’hypothèque ou de charges, la conformité urbanistique (licence de construction, licence de première occupation), la correspondance cadastrale (surface, limites), les dettes de communauté éventuelles, etc. Dans le neuf, il s’assure également de la régularité de la licence d’œuvre et de l’existence de garanties bancaires protégeant les acomptes versés.

La procédure standard se déroule ensuite en trois temps :

Les délais globaux vont de 4‑6 semaines pour un achat comptant très fluide, à 2‑3 mois en moyenne, en tenant compte de l’obtention d’un NIE, du montage d’un éventuel crédit, des vérifications juridiques et des formalités d’enregistrement.

Côté financement, les non‑résidents peuvent emprunter auprès de grandes banques espagnoles (CaixaBank, Santander, BBVA, Sabadell, Bankinter), qui disposent de départements spécialisés pour la clientèle étrangère. Il est conseillé de consulter plusieurs établissements ou de recourir à un courtier pour optimiser les conditions. Les banques exigent notamment de tracer l’origine des fonds (revenus, ventes d’actifs, dividendes, etc.) dans le cadre des règles anti‑blanchiment.

Coûts d’acquisition et charges récurrentes

Outre le prix du bien, il faut prévoir un “surcoût” d’achat constitué de taxes et de frais. En région valencienne, l’addition globale se situe généralement entre 11 et 14 % du prix, parfois un peu plus en cas de financement.

Pour un logement neuf, la structure type est la suivante :

– TVA (IVA) à 10 % du prix de vente ;

– droit d’actes juridiques documentés (AJD) d’environ 1,5 % ;

– frais de notaire (0,5 à 1 %), de registre foncier (0,3 à 0,5 %) ;

– honoraires d’avocat (1 à 1,5 % en standard).

Une fois propriétaire, plusieurs charges annuelles deviennent récurrentes :

– l’IBI (impôt foncier municipal) et la taxe d’ordures ménagères ;

– les charges de communauté pour les appartements, souvent de 50 à 150 € par mois, selon la taille de la copropriété et les équipements (piscine, gardien, spa, etc.) ;

– les consommations d’eau et d’électricité, l’assurance habitation, l’entretien courant ;

– pour les non‑résidents, un impôt sur le revenu imputé sur la valeur locative du bien, même en l’absence de location effective, et des obligations déclaratives en cas de mise en location.

Opportunités, risques et bonnes pratiques

Au vu des chiffres, Villajoyosa combine plusieurs ingrédients de l’investissement attractif : forte croissance récente des prix (+18 à +30 % sur certaines périodes), niveaux de loyers en hausse, rendements bruts de 5 à 8 % selon le type de location, flux touristique important, projets d’infrastructure structurants, et prix encore inférieurs aux voisins plus connus.

Pour autant, tout n’est pas sans risque. L’immobilier reste un actif peu liquide, sensible aux cycles économiques, aux changements réglementaires et aux fluctuations de la demande touristique. La mise en place de réglementations plus strictes sur les locations courte durée – licences obligatoires, plafonds, zones en tension – peut modifier la donne pour certains investisseurs trop exposés au seul segment Airbnb.

Face à ce contexte, plusieurs principes s’imposent.

Ensuite, diversifier. Il est possible, à Villajoyosa comme dans le reste de la région, de répartir ses investissements entre différentes typologies (petits appartements pour la location, maison familiale pour la revente ou l’usage propre), voire entre plusieurs villes de la Costa Blanca (Villajoyosa pour la valeur montante, Alicante pour des rendements urbains robustes, Torrevieja pour des tickets plus bas, etc.).

Enfin, s’entourer. Le recours à des professionnels expérimentés – avocats, agents immobiliers locaux, gestionnaires de locations, fiscalistes – constitue un coût au départ, mais permet souvent d’éviter des erreurs qui se paient cher : achats surévalués, problèmes juridiques sur le titre de propriété, non‑conformité urbanistique, absence de licence touristique, mauvaise structuration fiscale.

Villajoyosa, un marché encore accessible… mais à surveiller de près

Villajoyosa a longtemps joué les seconds rôles derrière Benidorm et Alicante. Les données les plus récentes montrent qu’elle est en train de combler une partie de cet écart, sans avoir encore perdu son identité de ville de pêcheurs colorée et de destination balnéaire plus tranquille.

Investir à Villajoyosa demande donc une approche informée, patiente et sélective. Ceux qui sauront combiner choix de quartier pertinent, maîtrise du cadre légal, et vision à moyen‑long terme ont de solides chances de transformer cette “ville joyeuse” en investissement durablement rentable.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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