Checklist complète : 25 points essentiels à vérifier avant d’acheter en Espagne

Publié le 29 juin 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter un bien en Espagne fait rêver, mais le marché espagnol ne ressemble ni au français, ni au belge, ni au suisse. Les règles de financement, de fiscalité, de copropriété, d’urbanisme et de location saisonnière sont très spécifiques. Sans checklist claire, il est facile de sous‑estimer les coûts, de mal évaluer sa capacité d’emprunt ou, pire, d’acheter un logement avec des dettes, des travaux illégaux ou impossible à louer.

—

1. Clarifier votre profil d’acheteur et votre capacité d’emprunt

Avant même de visiter un bien, il faut savoir comment les banques espagnoles vont vous classer. Ce classement conditionne le montant que vous pourrez emprunter et le cash que vous devrez injecter.

En Espagne, les banques ne s’intéressent pas d’abord à votre patrimoine global, mais à la stabilité de vos revenus et à votre endettement mensuel. Elles distinguent trois grands profils :

Les banques vous considèrent comme non‑résident si vous passez moins de 183 jours par an en Espagne et payez vos impôts ailleurs, quelle que soit votre nationalité.

—

2. Calculer précisément l’apport nécessaire

Beaucoup d’acheteurs étrangers découvrent trop tard qu’une banque espagnole ne finance pas du tout comme dans leur pays d’origine. Pour un non‑résident, il faut compter :

Concrètement, pour un achat à 300 000 € par un non‑résident :

Sur une maison à 400 000 €, il n’est pas rare que l’apport + frais approchent les 220 000 € pour un non‑résident. En 2026, la plupart des acheteurs étrangers doivent assumer 40 à 43 % du prix en cash pour couvrir apport et coûts d’acquisition.

—

3. Comprendre les règles de LTV et les plafonds d’âge

Les banques espagnoles financent un pourcentage du plus faible des deux montants : prix d’achat ou valeur d’expertise (tasación). Le ratio, ou LTV (Loan‑to‑Value), est strictement encadré.

Si l’expertise bancaire valorise le bien en dessous du prix convenu, la banque applique le pourcentage sur cette valeur plus basse, et vous devez combler la différence.

—

4. Vérifier votre capacité d’endettement selon les critères espagnols

Les prêteurs espagnols appliquent une règle simple : l’ensemble de vos dettes mensuelles (nouveau prêt espagnol inclus) ne doit pas dépasser 30–35 % de votre revenu net mensuel. Certains prêteurs montent à 40 %, mais sont plus stricts avec les non‑résidents.

Exemples d’exigences usuelles en 2026 :

Les banques contrôlent aussi vos autres dettes dans votre pays d’origine et consultent la base de crédit espagnole (CIRBE). Tout crédit à l’étranger réduit mécaniquement la capacité d’emprunt en Espagne.

—

5. Préparer un dossier bancaire complet (salariés et indépendants)

Pour un non‑résident, l’analyse est plus lourde et plus documentaire que pour un résident. Le schéma classique :

– Passeport valide (tous les co‑emprunteurs)

– Certificat NIE (voir point suivant)

– Justificatif de domicile à l’étranger (facture, relevé bancaire)

– Certificat de résidence fiscale (selon les banques)

– Situation familiale (certificat de mariage, le cas échéant)

– 3 à 6 dernières fiches de paie

– 2 dernières déclarations fiscales (P60 au Royaume‑Uni, 1040 aux États‑Unis, avis d’imposition en France…)

– Contrat de travail ou lettre de l’employeur confirmant poste, salaire et date d’entrée

– 6 à 12 mois de relevés bancaires du compte principal

– 2 à 3 ans de déclarations fiscales complètes

– Comptes annuels de la société

– Déclarations de TVA ou équivalents

– Extrait d’immatriculation de la société

– Lettre de l’expert‑comptable sur la situation actuelle

– Rapport de crédit du pays de résidence (Experian, Equifax, Schufa, Banque de France, etc.)

– Relevés de prêts existants (hypothèques, crédits auto, crédit revolving…)

– Preuve de remboursement de dettes closes dans les 12 derniers mois

– Relevés de comptes d’épargne

– Actes de vente d’un précédent bien, si l’apport en provient

– Attestations bancaires

– Tout justificatif d’épargne ou d’investissements

—

6. Obtenir votre NIE : un prérequis absolu

Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est la clé de voûte de toute opération immobilière en Espagne. Sans NIE, vous ne pouvez ni ouvrir un compte bancaire, ni enregistrer un achat, ni souscrire un prêt.

Le NIE peut être demandé :

– auprès d’un consulat espagnol dans votre pays de résidence

– ou en Espagne, auprès d’une Oficina de Extranjería ou d’un poste de police national.

Le dossier typique comprend :

– Formulaire EX‑15 rempli en espagnol

– Passeport original + copies

– Justificatif de motif (par exemple : projet d’achat, compromis, lettre de notaire)

– Formulaire de taxe 790‑012 payé en banque (environ 10–15 €)

– Parfois photo d’identité et preuve d’adresse

Les délais varient : de quelques jours dans certaines villes espagnoles à plusieurs semaines via les consulats. Mieux vaut anticiper largement, surtout si vous êtes hors UE.

—

7. Ouvrir un compte bancaire en Espagne

Même si ce n’est pas une obligation légale stricte, dans la pratique, il est difficile de gérer un achat sans compte espagnol :

– Paiement du dépôt (arras)

– Versement de la part non financée

– Prélèvement des taxes (ITP ou TVA + AJD)

– Prélèvements des factures (eau, électricité, communauté, IBI)

– Encaissement ou paiement des mensualités de prêt

Pour ouvrir un compte non‑résident, la banque réclame généralement :

– NIE

– Passeport

– Justificatif de domicile à l’étranger

– Preuve de revenus (fiches de paie, bilans, etc.)

– Parfois un certificat de non‑résidence

—

8. Anticiper les coûts totaux d’acquisition (8 à 15 %)

Les coûts d’acquisition en Espagne se situent, dans la grande majorité des cas, entre 8 et 13 % du prix, pouvant monter à 15–16 % pour du neuf dans certains territoires. On distingue deux grands cas.

Biens de seconde main : ITP

Vous payez l’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), taxe de transfert, dont le taux varie par région :

Biens neufs : TVA + AJD

Si vous achetez sur plan ou un logement neuf auprès d’un promoteur :

Frais de notaire, registre, avocat, gestor

– Notaire : tarif national encadré, généralement 0,2–0,5 % du prix, soit environ 700–1 200 € sur un bien courant

– Registre foncier : autour de 0,1–0,25 % du prix, soit 400–800 €

– Avocat : très souvent 1 % du prix + 21 % de TVA, minimum 1 500–2 000 €

– Gestor (gestion administrative, impôts) : 300–600 €

– Expertise bancaire (tasación) : 300–700 €

En pratique, sur un achat de 300 000 €, les coûts d’acquisition complets (taxes + professionnels) couvrent typiquement une fourchette de 27 000 à 45 000 €.

—

9. Choisir un avocat indépendant et vérifier l’agent immobilier

En Espagne, le notaire n’est pas votre conseil ; il est neutre et veille à la forme légale de l’acte. La protection de vos intérêts passe obligatoirement par un avocat spécialisé en immobilier, distinct de l’agence, du promoteur et du notaire.

Son rôle :

– Obtenir et analyser la Nota Simple (extrait du Registre de la Propriété)

– Vérifier l’absence de charges : hypothèques, saisies, privilèges

– Contrôler la conformité urbanistique : permis, licences d’occupation, infractions

– Examiner la situation de la communauté de propriétaires et ses dettes

– Relire tous les contrats (réservation, arras, compromis, acte)

– Assurer le paiement et la déclaration des impôts (ITP/IVA + AJD)

– Enregistrer l’achat au Registre de la Propriété

– Numéro d’inscription au registre régional (RAIE en Andalousie, ROAIIB aux Baléares, AICAT en Catalogne, registre de la GVA à Valence…)

– Existence d’une police d’assurance responsabilité civile (souvent 100 000 € ou plus)

– Existence d’une garantie couvrant les dépôts clients (souvent 60 000 €)

En cas d’agent non enregistré alors que la région l’exige, certaines juridictions ont déjà jugé qu’il ne pouvait pas faire valoir en justice sa commission en cas de litige.

—

10. Décortiquer la Nota Simple et le Registre de la Propriété

La Nota Simple est l’extrait synthétique du Registre de la Propriété. C’est la première pièce que votre avocat demandera. Elle indique :

– l’identité du propriétaire inscrit ;

– la description du bien (surface, usage, lots, quotes‑parts) ;

– les charges : hypothèques, saisies, servitudes, etc. (cargas, embargos) ;

– d’éventuelles annotations préventives (litiges, saisies en attente…) .

Votre avocat doit vérifier que : tous les documents sont en ordre.

En parallèle, il faut comparer ces données avec celles du Cadastre (Catastro), qui fournit le plan, la référence cadastrale et la valeur cadastrale (utilisée pour les impôts locaux). Toute divergence majeure (surface, limites, affectation) est un signal d’alarme.

—

11. Contrôler planning, licences et conformité urbanistique

L’urbanisme espagnol est une des principales zones de risque, notamment sur certaines côtes où des biens ont déjà fait l’objet d’ordres de démolition. Le contrôle urbanistique passe par l’Ayuntamiento (mairie) :

L’absence de licence d’occupation, une construction non autorisée ou une procédure de sanction en cours doivent être considérés comme de véritables drapeaux rouges.

—

12. Examiner la communauté de propriétaires et les charges communes

En Espagne, dès qu’un bien partage un élément commun (escaliers, ascenseur, piscine, jardin, garage commun…), il entre dans le régime de la Ley de Propiedad Horizontal. L’acheteur devient automatiquement membre de la communauté de propriétaires (comunidad de propietarios).

Les charges de communauté (gastos de comunidad) couvrent en général :

– électricité et eau des parties communes ;

– nettoyage, jardinage, entretien de la piscine ;

– contrats d’ascenseur et de maintenance ;

– assurance de l’immeuble ;

– éventuels services de conciergerie, sécurité, spa, salle de sport.

Les montants varient énormément :

Points essentiels à vérifier avec votre avocat et/ou l’administrateur de la communauté :

À savoir : en droit espagnol, les dettes de communauté et certains impôts locaux suivent le bien, et non le propriétaire. Si ces dettes ne sont pas réglées à la signature, le nouvel acquéreur peut en être responsable.

—

13. Passer au crible les taxes annuelles : IBI, IRNR, loyers, patrimoine

Acheter, c’est aussi accepter la fiscalité espagnole dans la durée. Un non‑résident peut être confronté à plusieurs impôts liés à son bien.

IBI – taxe foncière locale

– Due par tout propriétaire, une fois par an.

– Calculée sur la valeur cadastrale (et non le prix d’achat).

– Taux courants : 0,4 à 1,1 % de cette valeur, selon la commune.

– Montant typique : de 200 à 1 500 €/an ; un appartement de 350 000 € de valeur peut payer 500–700 €/an.

IRNR – impôt sur le revenu des non‑résidents

– Si le bien n’est pas loué, l’Espagne considère qu’il produit un revenu fictif (revenu imputé).

– Base imposable : 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale selon qu’elle a été révisée récemment ou non.

– Taux : 19 % pour résidents UE/EEE, 24 % pour non‑UE.

– Si le bien est loué, vous déclarez les loyers perçus :

– UE/EEE : 19 % sur le revenu net (après déductions autorisées)

– Non‑UE : 24 % sur le revenu net (déductions possibles depuis 2024).

Plus‑value municipale (Plusvalía) et plus‑value à la revente

– À la revente, il existe une Plusvalía Municipal (impôt sur l’augmentation de la valeur du terrain) et un impôt sur la plus‑value.

– Plusvalía : calculée sur la hausse de la valeur du terrain depuis la dernière vente, avec des coefficients municipaux.

– Plus‑value IRNR : 19 % pour les non‑résidents UE, 24 % pour les non‑UE, avec retenue à la source de 3 % sur le prix de vente.

Impôt sur la fortune et “impôt de solidarité” sur les grandes fortunes

– Impôt sur le patrimoine (Impuesto sobre el Patrimonio) : seuils et taux varient selon les régions. En général, l’exonération commence autour de 700 000 € par personne, mais certaines communautés (comme la Catalogne) appliquent d’autres seuils.

– Impôt de solidarité sur les grandes fortunes : concerne les patrimoines nets supérieurs à 3 millions d’euros, avec barème de 1,7 à 3,5 %.

—

14. Sécuriser le contrat de réservation

Une fois votre offre acceptée, l’agent ou le vendeur propose généralement un contrat de réservation (reserva). Il sert à retirer le bien du marché pour une courte période.

Caractéristiques fréquentes :

Votre avocat doit vérifier y figurent noir sur blanc :

– les motifs de restitution du dépôt (ex : due diligence défavorable, prêt refusé, titre non clair) ;

– le délai pour passer au contrat d’arras ;

– le prix total et les conditions (meublé, équipements inclus, etc.).

Un dépôt de réservation trop élevé ou non encadré peut devenir piégeux si le vendeur ou l’agence se montre inflexible en cas de découverte de problèmes majeurs.

—

15. Comprendre et négocier soigneusement le contrat d’arras

Le contrat d’arras (contrato de arras) est le véritable pivot juridique de la transaction. C’est un contrat privé par lequel vous versez en général 10 % du prix (éventuellement en déduisant la réserve déjà payée) et qui rend la vente fermement engagée.

Deux types existent principalement :

– Arras pénitentielles : si vous renoncez, vous perdez le dépôt ; si le vendeur renonce, il doit vous rendre le double.

– Arras confirmatoires : le dépôt est un simple acompte ; en cas de rupture, l’autre partie peut exiger l’exécution forcée ou des dommages et intérêts.

Points à vérifier impérativement avec votre avocat :

Une clause de financement clair est recommandée pour tout achat avec hypothèque : elle conditionne la validité de la vente à l’obtention d’un prêt dans des paramètres raisonnables.

—

16. Maîtriser le rôle réel du notaire espagnol

Le notario est un acteur incontournable mais souvent mal compris par les acheteurs étrangers. Contrairement à un notaire français, il n’est pas votre conseil personnel.

Son rôle principal :

Ce qu’il ne fait pas :

– Négocier le prix ou les conditions commerciales

– Étudier en détail l’état structurel du bien

– Vérifier l’intégralité des risques fiscaux, urbanistiques ou de location

En résumé, il garantit la sécurité formelle et légale de l’acte, mais pas la qualité économique de votre investissement. D’où l’importance de l’avocat.

—

17. Vérifier l’énergie et le certificat de performance (CEE)

Depuis plusieurs années, toute vente en Espagne doit s’accompagner d’un Certificat de Performance Énergétique (Certificado de Eficiencia Energética – CEE). Il :

– classe le bien de A à G sur la base de la consommation d’énergie primaire et des émissions de CO₂ ;

– a une validité de 10 ans, sauf note G qui peut nécessiter un renouvellement plus fréquent ;

– doit être enregistré auprès de l’autorité compétente de la communauté autonome ;

– doit être communiqué avant la signature, et son numéro de registre est exigé par le notaire.

Depuis l’été 2025, un certificat valide est également exigé pour :

– les expertises bancaires utilisées pour les hypothèques ou refinancements ;

– certaines aides et prêts “verts”.

Les annonces immobilières doivent afficher le classement énergétique. L’absence de CEE ou de numéro de registre peut entraîner des amendes de 300 à 6 000 € et bloquer une vente chez le notaire.

À moyen terme, la législation européenne prévoit un relèvement progressif du niveau minimal pour vendre ou louer (objectif au moins E puis D), ce qui rend l’efficacité énergétique d’autant plus stratégique pour un achat patrimonial.

—

18. Inspecter l’état physique : structure, installations, vices cachés

Dans les zones très construites ou pour des maisons anciennes, une expertise technique indépendante est un investissement prudent. Le rapport doit examiner :

Le droit espagnol prévoit des délais pour agir en cas de vices cachés après l’achat, mais prouver un défaut grave sans rapport préalable peut être complexe. Une inspection préalable permet soit de renégocier le prix, soit de sortir du deal si le problème est majeur.

—

19. Vérifier IBI, charges, utilités et assurance avant de signer

Juste avant le passage chez le notaire, l’avocat doit disposer de preuves actualisées que :

En Espagne, certaines dettes suivent le bien. Si ces points ne sont pas bien cadrés dans l’acte et accompagnés de justificatifs, c’est le nouvel acquéreur qui peut se retrouver confronté à des réclamations.

—

20. S’informer sur la location : droit des locataires et licences touristiques

Si votre projet inclut de la location saisonnière (Airbnb, location courte durée) ou de la location longue durée, il est crucial de connaître :

– la réglementation de la communauté autonome (chaque région fixe son propre régime de licence de location touristique) ;

– les exigences de la mairie (enregistrement, limitation de licences, moratoires…) ;

– les règles internes de la communauté de propriétaires : de plus en plus d’assemblées votent l’interdiction ou la restriction de la location touristique.

Avant d’acheter “pour louer”, votre checklist doit inclure :

– confirmation écrite de la possibilité légale de louer comme vous l’entendez ;

– existence, validité ou possibilité d’obtenir une licence touristique (si nécessaire) ;

– absence d’interdiction spécifique dans les statuts de la communauté.

—

21. Comprendre l’importance de l’AML et de la traçabilité des fonds

L’Espagne a renforcé ses contrôles en matière de lutte contre le blanchiment (AML) et de connaissance du client (KYC), notamment pour les non‑résidents. Concrètement :

Les banques, notaires, agents et avocats doivent identifier le bénéficiaire effectif (UBO) lorsque l’acheteur est une société ou un trust ; la provenance des fonds doit être démontrée (salaires, vente d’un bien, épargne, dividendes, etc.) ; les transferts depuis des juridictions inscrites sur liste grise du GAFI sont regardés avec une grande méfiance.

Professionnels de l’immobilier

Avant même de réserver un bien, il est donc prudent de rassembler : prudent de rassembler

– relevés bancaires détaillés ;

– preuves d’épargne et de vente antérieure ;

– déclarations fiscales traduites et apostillées (souvent sur 2–3 ans).

Un dossier flou ou incomplet peut retarder, voire bloquer, la signature chez le notaire.

—

22. Planifier le calendrier : due diligence, réflexion, signature

Une due diligence complète (titres, urbanisme, fiscalité, communauté, location) prend en général 5 à 15 jours ouvrables, selon la réactivité des mairies, des registres et des administrateurs de copropriété. Pour les grandes propriétés anciennes, ce délai peut s’allonger.

Sur le volet hypothécaire :

Votre calendrier doit donc intégrer :

1. Obtention du NIE 2. Ouverture du compte et montée du dossier de prêt 3. Due diligence juridique et technique 4. Signature des arras avec délai compatible avec les étapes précédentes 5. Signature de l’acte d’achat et, le cas échéant, de l’hypothèque

—

23. Vérifier qui signe : pouvoirs, successions, sociétés

Avant toute signature, votre avocat doit s’assurer que la personne qui vend a bien le pouvoir de le faire :

Une irrégularité de ce type peut remettre en cause la validité de votre titre de propriété.

—

24. S’assurer de l’enregistrement et des formalités post‑achat

Une fois l’Escritura signée, le travail n’est pas terminé. Votre avocat ou le gestor doit :

Vous devez demander à recevoir une copie du titre enregistré (certification du Registre) une fois toutes ces formalités accomplies : c’est ce document qui fait foi à long terme.

—

25. Résumer votre checklist avant d’acheter en Espagne

Sans dresser une liste exhaustive dans le texte, un bon réflexe consiste à se demander, avant d’aller plus loin :

En validant méthodiquement ces 25 points, vous transformez un projet d’achat en Espagne en une opération structurée : financement adapté, fiscalité anticipée, risques juridiques encadrés. L’Espagne reste un marché très ouvert aux investisseurs internationaux, mais elle impose une discipline de vérification que beaucoup sous‑estiment. Une checklist rigoureuse, un avocat compétent et une bonne préparation bancaire font toute la différence entre un achat serein et un casse‑tête sans fin.

RETROUVEZ-MOI RÉGULIÈREMENT DANS LA PRESSE

Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.

Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :

• 
• 
•