Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Installée entre mer et montagne sur la Costa del Sol, la municipalité de Mijas coche quasiment toutes les cases que recherchent les investisseurs : climat ensoleillé, infrastructures modernes, marché locatif solide et prix encore inférieurs à ceux de Marbella ou Estepona. Surtout, le marché n’est plus porté par la spéculation comme avant 2008, mais par une demande réelle de résidents, d’expatriés et de touristes.
Cet article fournit une analyse complète pour investir dans l’immobilier à Mijas, incluant la performance du marché, les rendements locatifs, les quartiers clés et les prix au m². Il aborde également les risques à surveiller, les options de financement pour les non-résidents et le cadre fiscal, offrant une base solide pour prendre une décision d’investissement.
Un marché en forte croissance mais jugé sain
Depuis plusieurs années, Mijas connaît une dynamique impressionnante. Entre 2020 et 2024, les valeurs immobilières y ont progressé d’environ 18 %. En 2025, la tendance s’est même accélérée : les notaires signalent une hausse de plus de 12 % des transactions par rapport à l’année précédente, et des augmentations de prix situées entre +5 % et +12 % selon les zones.
Fin 2025, le prix moyen au mètre carré à Mijas Costa a atteint 4 104 €, dépassant le niveau d’avant la crise de 2008.
Évolution des prix par type de bien
| Année | Prix moyen appartements (€/m²) | Variation annuelle | Prix moyen maisons (€/m²) | Variation annuelle |
|---|---|---|---|---|
| 2022 | 3 131,11 | — | 2 566,95 | — |
| 2023 | 3 277,39 | +4,67 % | 2 764,42 | +7,69 % |
| 2024 | 3 638,41 | +11,02 % | 3 033,29 | +9,73 % |
| 2025 | 4 003,51 | +10,03 % | 3 311,77 | +9,18 % |
Sources : données Engel & Völkers (EV DWH)
Les projections restent optimistes. Pour 2026, les analystes placent Mijas parmi les trois municipalités les plus dynamiques de la Costa del Sol (avec Estepona et Benalmádena), avec une croissance attendue de +5 % à +9 %. Sur la période 2021‑2026, l’appréciation cumulée est estimée entre +45 % et +60 %.
Cette progression repose sur plusieurs piliers : nouvelle offre de qualité (nombreux programmes neufs), forte demande internationale, limitations de l’offre dans les meilleurs emplacements et investissements massifs dans les infrastructures et les équipements publics, comme l’ouverture du Gran Parque, l’un des plus grands parcs urbains d’Andalousie, en 2025.
Des rendements locatifs supérieurs à la moyenne de la Costa del Sol
Investir dans l’immobilier à Mijas ne se résume pas à un pari sur la plus‑value. Le marché locatif y est particulièrement porteur, porté à la fois par le tourisme (plus d’un million de visiteurs par an) et par une demande croissante de résidences à l’année (expatriés, télétravailleurs, retraités, familles).
En moyenne, les investisseurs peuvent viser des rendements bruts entre 4 % et 7 % par an, avec une moyenne globale autour de 5,37 %. La rentabilité moyenne des investissements locatifs à Mijas est d’ailleurs évaluée à 7,4 %, soit environ 0,4 point de plus que la moyenne espagnole.
Prix, loyers et délai de récupération
Les ordres de grandeur actuels se situent à ces niveaux :
| Indicateur | Valeur moyenne à Mijas |
|---|---|
| Prix moyen de vente d’un bien | 330 000 € |
| Loyer mensuel moyen | 1 450 € |
| Délai de récupération du capital | ~19 ans |
| Rendement locatif brut moyen | 5,37 % |
Avec ces données, le ratio loyer/prix reste proche des 0,5 % mensuels (6 % annuels) souvent considérés comme un seuil intéressant pour un investisseur « buy‑to‑let ».
Le loyer moyen demandé dans la municipalité en août 2025, en euros par mètre carré et par mois.
| Année (Mijas, location long terme) | Loyer moyen projeté (€/m²/mois) | Variation annuelle estimée |
|---|---|---|
| 2024 | 15,58 | +9,03 % |
| 2025 | 16,50 | +5,91 % |
| 2026 | 16,97 | +2,85 % |
Ces chiffres placent Mijas dans la fourchette haute de la Costa del Sol en matière de rendement, tout en restant plus abordable que Marbella ou Estepona sur le ticket d’entrée.
Quelle stratégie : location longue durée ou saisonnière ?
Le choix entre location à l’année et location touristique est central lorsqu’on envisage d’investir dans l’immobilier à Mijas. Les deux options sont viables, mais avec des profils de risque, de travail et de rendement différents.
Location longue durée : stabilité et remplissage quasi complet
Le marché de la location résidentielle est particulièrement tendu dans la province de Málaga, ce qui pousse les loyers à la hausse et assure des taux d’occupation très élevés. À Mijas, les secteurs comme Las Lagunas, Mijas Pueblo ou certains quartiers de Mijas Costa attirent des locataires à l’année : familles locales, expatriés installés, télétravailleurs.
Dans l’ensemble de la Costa del Sol, les rendements bruts pour la location longue durée se situent généralement entre 3,5 % et 6 %, Mijas faisant partie des zones plutôt bien placées, avec des rendements moyens de 4 % à 6 % selon les quartiers. L’occupation est très élevée, souvent entre 90 % et 100 %, les périodes de vacance restant limitées à quelques semaines par an.
Les coûts de gestion pour une location longue durée sont généralement compris entre 5 % et 10 % des loyers perçus. Cette commission couvre les services de l’agence, tels que la gestion des entrées, la rédaction des contrats et les changements de locataire. En contrepartie de ces frais, les revenus locatifs sont stables tout au long de l’année, sans les variations saisonnières d’une location touristique, ce qui correspond à une approche plus patrimoniale de l’investissement.
Location touristique : hauts rendements bruts, gestion plus lourde
Côté saisonnier, Mijas profite pleinement de l’attrait de la Costa del Sol, qui accueille plus de 12 millions de touristes par an, dont plus d’un million pour Mijas seule. Le marché des locations de vacances y est bien établi, avec une clientèle internationale très diversifiée : Britanniques, Français, Nordiques, Allemands, télétravailleurs, familles estivales, golfeurs, etc.
Pour un investisseur, les chiffres sont séduisants :
– Les rendements bruts sur les locations touristiques à Mijas se situent généralement entre 7 % et 14 % selon l’emplacement, la qualité du bien et la gestion.
– Les rendements nets, une fois déduits les frais de gestion, les charges, le ménage et la fiscalité, se situent plutôt entre 3 % et 6 %.
– Sur la Costa del Sol, le rendement moyen des locations touristiques tournait autour de 5,6 % début 2025 (contre 5,93 % fin 2024), ce qui reste élevé pour une zone aussi mature.
À La Cala de Mijas, l’un des spots les plus recherchés, les appartements bien situés en courte durée génèrent souvent entre 5,5 % et 7,5 % de rendement brut ; à l’année, on se situe autour de 4 % à 5 %. Les logements bien gérés à La Cala, Fuengirola ou Benalmádena peuvent atteindre 8 % à 10 % de rendement brut.
Il faut intégrer les coûts spécifiques de cette stratégie, incluant les frais de gestion (15% à 25% du CA), le ménage, la maintenance, le renouvellement du mobilier et les plateformes de réservation. Le taux d’occupation annuel, bien que bon, est fluctuant, variant entre 55% et 85% selon le type de produit et la qualité de la gestion.
Saisonnalité : des écarts marqués
La saisonnalité joue un rôle majeur pour qui mise sur la location touristique. Sur la Costa del Sol, et donc à Mijas, le profil est très marqué :
– En haute saison (juillet‑août), les loyers sont 40 % à 60 % au‑dessus de la moyenne annuelle, avec des taux d’occupation entre 85 % et 95 %. Pour un deux‑pièces bien placé, les loyers hebdomadaires en été oscillent souvent entre 800 € et 1 200 €, certains biens dépassant les 1 000 € la semaine.
– En mi‑saison (juin, septembre), les loyers sont 20 % à 35 % plus élevés que la moyenne annuelle, avec un bon niveau d’occupation.
– En basse saison (novembre à mars), les prix retombent 25 % à 40 % en dessous de la moyenne ; le taux d’occupation se situe souvent entre 35 % et 50 %.
Les pics de Noël, du Nouvel An ou d’événements majeurs sur la Costa del Sol (concerts, festivals, tournois) relancent ponctuellement la demande, notamment sur les biens proches des grandes salles et espaces événementiels (Marenostrum Fuengirola, Starlite Marbella, Marbella Arena).
Quels types de biens offrent les meilleurs rendements à Mijas ?
Le choix du type de bien est décisif pour la rentabilité. À Mijas, l’offre est très variée : appartements en front de mer, studios, penthouses, maisons de ville, villas familiales, grandes propriétés de luxe, programmes neufs avec services hôteliers.
Rendements par typologie d’appartement
Les données locales permettent de comparer les segments :
| Type de bien | Prix moyen de vente | Loyer mensuel moyen | Rendement brut moyen |
|---|---|---|---|
| Studio | 160 000 € | 900 € | 6,75 % |
| Appartement 1 chambre | 247 000 € | 1 000 € | 4,86 % |
| Appartement 2 chambres | 319 900 € | 1 400 € | 5,25 % |
| Appartement 3 chambres | 445 000 € | 2 200 € | 5,93 % |
| 4 chambres et plus | 485 000 € | 1 700 € | 4,21 % |
On constate que :
Sur la Costa del Sol, le rendement locatif varie selon le type de bien. Les studios offrent le rendement brut moyen le plus élevé, mais sont plus sensibles aux périodes de vacance et attirent une clientèle souvent transitoire. Les appartements de deux pièces (une chambre) présentent un rendement plus faible que les studios, mais sont très prisés en location courte durée et faciles à relouer. Les biens de deux et trois chambres constituent un bon compromis entre rendement, demande et facilité de revente, le format deux chambres étant le plus demandé en location touristique. Enfin, les grands appartements et villas affichent généralement des rendements bruts plus bas, car leur prix est davantage influencé par des critères de style de vie (comme la vue mer ou une piscine privée) que par la seule rentabilité.
De manière générale, les études régionales montrent que les logements de 40 à 70 m², bien placés, offrent les meilleurs rendements par mètre carré en location touristique, un constat qui se vérifie aussi à Mijas.
Prix d’entrée selon le type de bien
En moyenne :
Aperçu des prix moyens des différents types de biens immobiliers dans la commune de Mijas, en Andalousie.
Le prix moyen d’un appartement à Mijas tourne autour de 200 000 €.
Le prix moyen d’une villa est plutôt de l’ordre de 350 000 €, mais les villas de Mijas Costa se situent plus souvent entre 500 000 € et 1,5 M€ dans les secteurs les plus prisés.
Les maisons de ville (townhouses) se positionnent entre 300 000 € et 500 000 € dans de nombreux programmes récents.
À l’échelle de la Costa del Sol, on reste donc sous les niveaux de Marbella, où le prix moyen d’une villa dépasse largement les 450 000 €, et le prix de vente moyen tournait autour de 715 000 € en 2025.
Les quartiers à connaître pour investir dans l’immobilier à Mijas
La force de Mijas tient aussi à sa diversité interne. La municipalité englobe des univers assez différents : le village blanc perché, la bande côtière très touristique, les zones de golf, les quartiers urbains proches de Fuengirola, les poches résidentielles familiales. L’emplacement reste le principal facteur de performance locative et de plus‑value.
La Cala de Mijas : le « hotspot » équilibré
La Cala de Mijas est souvent citée comme l’un des meilleurs secteurs pour un premier investissement à Mijas. Ce village côtier autrefois modeste est devenu un pôle animé, avec commerces, restaurants, bars, plage agréable et une promenade littorale très appréciée.
Les ingrédients qui en font un secteur phare :
– Fort attrait touristique en été et bonne fréquentation hors saison (golfeurs, retraités, télétravailleurs).
– Offre variée : appartements modernes, villas contemporaines, programmes neufs, complexes avec piscines et espaces communs.
– Proximité du La Cala Golf Resort (3 parcours de 18 trous).
– Rythme de développement soutenu, notamment autour de La Noria, avec beaucoup de constructions récentes.
Côté prix, La Cala de Mijas se situe clairement dans le haut du panier de la municipalité. En février 2026, le prix moyen au mètre carré oscillait entre 3 800 € et 4 200 €, avec une hausse annuelle de +8 % à +12 % en 2025. Un appartement de deux chambres s’y négocie typiquement entre 270 000 € et 380 000 €.
Les rendements locatifs restent intéressants grâce à la forte demande en location courte durée et annuelle, particulièrement pour les biens situés à proximité de la plage et du centre-ville.
Mijas Costa : la bande littorale à fort potentiel locatif
Mijas Costa désigne le long ruban côtier comprenant plusieurs urbanisations : Riviera del Sol, Calahonda, Miraflores, El Faro, El Chaparral, La Cala Hills et d’autres. On y trouve surtout :
– De grands ensembles d’appartements avec piscines communes, jardins, parfois espaces spa ou coworking.
– Des maisons de ville en rangée, prisées des familles et des résidents permanents.
– Des villas avec vue mer ou golf, souvent dans des lotissements fermés.
Les prix y sont généralement plus bas qu’à Marbella pour un produit équivalent, avec un écart estimé entre 20 % et 30 %. En 2025, le prix moyen affiché en Mijas Costa environnait 3 996 €/m², en hausse d’environ 12 % sur un an.
Riviera del Sol et Calahonda, deux urbanisations emblématiques, illustrent bien l’intérêt pour les investisseurs :
– Prix au mètre carré (février 2026) : 3 500 à 3 900 €/m².
– Croissance des prix en 2025 : +10 % à +14 %.
– Deux pièces typiques : 230 000 € à 330 000 €.
Ces zones bénéficient d’une clientèle internationale importante (britanniques, nordiques, allemands), d’un environnement familial (écoles, commerces, plages facilement accessibles) et d’une solide demande locative, aussi bien à l’année qu’en saisonnier.
Mijas Pueblo : le charme andalou, plutôt patrimonial
Perché à environ 430 mètres d’altitude, Mijas Pueblo constitue le visage « carte postale » de la municipalité : ruelles pavées, maisons blanches, vues spectaculaires sur la mer et, par temps clair, jusqu’aux montagnes d’Afrique du Nord.
Les produits phares :
– Maisons de village de 2 à 3 chambres, parfois avec toit‑terrasse, entre 150 000 € (à rénover) et 350 000 € (rénovées).
– Petits appartements dans des bâtiments anciens ou réhabilités, entre 100 000 € et 200 000 €.
– Fincas dans l’arrière‑pays, avec terrain et parfois piscine, entre 250 000 € et plus de 800 000 €.
– Villas contemporaines en périphérie, à partir d’environ 400 000 €.
Le prix moyen s’y situe autour de 3 600 à 4 400 €/m² selon les micro‑secteurs, avec une augmentation des prix de +8 % à +10 % en 2025. La demande de location de vacances existe, mais reste plus de niche (séjours campagne, retraites bien‑être, séjours longs), et la location résidentielle est plus limitée. Ce secteur séduit davantage les acheteurs à la recherche d’un lieu de vie authentique que les puristes de la rentabilité à court terme.
Las Lagunas : valeur locative et prix plus accessibles
Las Lagunas, à la frontière de Fuengirola, constitue le cœur urbain et commercial de Mijas. C’est une zone plus compacte, avec immeubles modernes, services publics, écoles, centres commerciaux et très bonne connexion routière.
Les atouts pour l’investisseur :
Prix moyen au m² pour les appartements, permettant d’atteindre un rendement locatif brut de 4,5% à 6% grâce à un bon rapport loyer/prix.
Un appartement de deux chambres s’y trouve souvent entre 190 000 € et 270 000 €, un ticket d’entrée intéressant pour un premier investissement locatif centré sur la stabilité.
Mijas Golf, Cerrado del Águila, Calanova : l’attrait golfique
Les zones de golf sont nombreuses et structurantes :
– Mijas Golf (Los Lagos et Los Olivos),
– La Cala Golf Resort (3 parcours de championnat),
– Calanova Golf,
– El Chaparral Golf Club,
– Cerrado del Águila.
Ces quartiers accueillent villas, appartements et penthouses dans des complexes sécurisés, avec vues sur les greens, piscines, parfois spa et services « resort ». Ils attirent autant des retraités que des investisseurs ciblant une clientèle de golfeurs et de vacanciers à la recherche de calme et de standing.
Les prix varient fortement, mais on trouve :
– Des villas « mid‑range » à partir de 450 000 € à Mijas Golf.
– Des villas de gamme supérieure à partir de 1,2 M€.
– Des programmes neufs front de golf autour de Calanova ou La Cala avec appartements entre 300 000 € et 600 000 € selon la taille et la vue.
Les loyers saisonniers y sont soutenus pendant la haute saison et les périodes de golf, avec des tarifs hebdomadaires pouvant dépasser les 1 000 € pour des appartements bien positionnés.
Programmes neufs : un marché en plein boom
Investir dans l’immobilier à Mijas, c’est aussi se confronter à un marché du neuf particulièrement dynamique. On recense plusieurs dizaines de promotions à différents stades (en commercialisation, en construction, achevées), avec une offre qui s’étend des appartements compacts aux grandes villas de luxe.
Pour l’investisseur, les avantages du neuf sont clairs :
Découvrez les atouts majeurs des programmes immobiliers neufs conçus pour répondre aux attentes contemporaines des investisseurs et des résidents.
Conception moderne avec de grandes baies vitrées, des plans ouverts et des terrasses généreuses pour un cadre de vie lumineux et agréable.
Bâtiments à l’efficacité énergétique supérieure, réduisant les charges et améliorant significativement l’attractivité locative.
Espaces communs très valorisants : piscines, spas, salles de sport, espaces de coworking, salles sociales, aires de jeux et jardins paysagers.
Potentiel locatif renforcé, particulièrement pour la clientèle internationale qui privilégie les solutions clés en main et les services intégrés.
Il est courant de bénéficier de 5 % à 10 % de remise sur les achats sur plan (off‑plan), ce qui permet parfois de capter une partie de la revalorisation durant la construction, dans un marché haussier.
Les prix des programmes neufs à Mijas couvrent un spectre large, de l’ordre de 240 000 € à près de 1,85 M€, avec un prix moyen des appartements neufs autour de 900 000 € pour les produits les plus haut de gamme. De nombreux projets se situent toutefois dans une fourchette plus classique de 250 000 € à 600 000 € pour des appartements de 2 à 3 chambres.
Facteurs de valorisation : ce qui fait la différence sur les prix et les loyers
La localisation fine au sein de Mijas reste le grand déterminant des performances. Plusieurs paramètres influencent fortement le niveau des prix et des loyers, notamment :
– La proximité de la plage : face à la mer, à 5‑10 minutes à pied, à 10‑20 minutes ou en voiture.
– La vue : mer, golf, montagne ou absence de vue dégagée.
– Les équipements du bien et de la résidence : piscine, piscine privée, spa, salle de sport, parking, espaces verts.
– L’accessibilité : distance en voiture à l’aéroport de Málaga (environ 25 minutes depuis Mijas Costa), proximité de l’A‑7, du train à Fuengirola.
– Le type de produit : appartement standard, penthouse, villa, maison de ville.
– L’orientation et l’ensoleillement, particulièrement recherchés sur la Costa del Sol.
Les primes « vue mer », « plage » et « piscine »
Les chiffres régionaux donnent un ordre de grandeur des primes que les locataires sont prêts à payer :
Pour la location touristique, un bien en front de mer peut voir son tarif jusqu’à 50 % plus élevé qu’un bien équivalent en retrait.
À l’inverse, des secteurs plus intérieurs mais attractifs (comme certaines zones de Las Lagunas ou des quartiers résidentiels bien connectés) offrent des rendements supérieurs de 1 à 2 points de pourcentage, au prix d’un ticket d’entrée plus faible et d’une clientèle davantage locale ou mixte.
Un environnement économique et touristique porteur
Pour juger de la solidité d’un investissement à moyen/long terme, il est essentiel de comprendre le contexte local au‑delà des chiffres immobiliers.
Tourisme en expansion
Mijas bénéficie d’une fréquentation touristique en hausse. En 2023, le taux d’occupation hôtelier a frôlé 72,5 %, en augmentation de plus de 7 points par rapport à l’année précédente. Les offices de tourisme ont accueilli plus de 169 000 visiteurs, soit près de 76 000 de plus qu’en 2022. Sur l’ensemble de la Costa del Sol, la fréquentation dépasse 12 millions de touristes par an.
L’affluence touristique stimule fortement la demande en hébergement, particulièrement dans les zones côtières et les quartiers situés à proximité des grandes infrastructures de loisirs comme les golfs, les plages, les parcs et les centres commerciaux.
Infrastructures et investissements publics
Mijas profite aussi d’un important effort d’investissement public :
Découvrez les principaux projets structurants et investissements récents engagés pour améliorer les infrastructures et la qualité de vie.
53 millions d’euros injectés dans les infrastructures, la gestion de l’eau, les bâtiments de loisirs et les parkings.
Ouverture en 2025 d’un immense parc urbain de plus de 360 000 m² à Mijas Costa, avec espaces verts, pistes cyclables, zones sportives et équipements culturels.
Aménagement et élargissement des axes Entrerríos et A‑7053, création de nouveaux ronds‑points et de connexions routières supplémentaires.
Construction de parkings souterrains et publics à La Vega, Las Cañadas, La Cala et autour de l’hippodrome.
Programme incluant un ensemble de 40 unités sur la Finca El Maro.
Réflexion en cours pour la prolongation de ce sentier côtier piéton, renforçant l’attractivité des micro‑localisations traversées.
Au niveau régional, l’aéroport de Málaga prévoit une extension d’ampleur (budgeté à 1,5 milliard d’euros) pour augmenter sa capacité de 30 à 36 millions de passagers par an à horizon 2031‑2032, renforçant encore l’accessibilité de la Costa del Sol.
Dans l’ensemble, ces projets tendent à soutenir les valeurs immobilières des zones bien desservies. Les études montrent qu’un grand projet d’infrastructure ou d’aménagement exécuté peut se traduire par une revalorisation de 5 % à 15 % des biens situés dans un rayon pertinent, sur une période de 3 à 5 ans.
Qui achète à Mijas et pour quels usages ?
La sociologie des acheteurs à Mijas explique en partie la solidité du marché. Historiquement dominée par les résidences secondaires, la demande a beaucoup évolué.
Aujourd’hui :
Environ 40 % des acquéreurs de biens immobiliers dans la municipalité sont des étrangers.
Les motivations mêlent retraite anticipée ou non, amélioration du cadre de vie, investissement locatif, sécurisation d’un pied‑à‑terre dans l’UE et possibilité de télétravailler. La montée des visas pour nomades digitaux en Espagne renforce cette tendance à une occupation plus étalée sur l’année, ce qui bénéficie aux locations à moyen et long terme.
Financer un investissement à Mijas en tant que non‑résident
Investir dans l’immobilier à Mijas en tant qu’étranger est juridiquement simple, mais demande une bonne préparation financière. Les non‑résidents bénéficient du même cadre de protection que les résidents, mais sont considérés comme un profil plus risqué par les banques espagnoles.
Apport et quotité de financement
De manière générale :
– Les banques prêtent aux non‑résidents entre 60 % et 70 % du prix d’achat ou de la valeur d’expertise (la plus basse des deux étant retenue).
– Dans certains cas, pour des profils solides (notamment citoyens de l’UE), on peut monter jusqu’à 75 %, mais ce n’est pas la norme.
– Il faut donc prévoir un apport de 30 % à 40 % du prix du bien, sans compter les frais.
Les résidents espagnols peuvent, eux, obtenir jusqu’à 80 % voire 90 % pour une résidence principale, ce qui crée un léger avantage pour les acheteurs déjà installés.
Coût d’acquisition et frais annexes
Au prix du bien s’ajoute un bloc de frais non négligeable, généralement compris entre 10 % et 13 % du prix d’achat (parfois plus en cas de financement important). Pour l’Andalousie et Mijas :
Pour un bien ancien, l’impôt principal est l’ITP (Taxe de transmission patrimoniale) à 7%. Pour un bien neuf, il faut compter la TVA à 10% plus l’AJD (taxe de timbre) entre 1,2% et 1,5%. Ces frais s’ajoutent aux honoraires de notaire, frais de registre foncier, honoraires d’avocat (~1% + TVA) et, en cas de prêt, aux frais de dossier et à l’expertise du bien.
Pour un exemple de 500 000 €, les estimations de coût total d’acquisition tournent autour de 41 700 € pour un bien ancien et 62 700 € pour un bien neuf, en incluant taxes et frais variés.
Conditions de crédit et solvabilité
Les banques espagnoles appliquent des règles de prudence :
Pour obtenir un prêt immobilier en Espagne en tant que non-résident, votre ratio d’endettement total (nouveau prêt + crédits existants) ne doit généralement pas dépasser 30% à 35% de vos revenus nets mensuels, avec un plafond maximal souvent à 40%. Les taux d’intérêt sont plus élevés que pour les résidents : les taux variables s’ajoutent à l’Euribor 12 mois (marge de 1,2% à 2%), tandis que les taux fixes pour les meilleurs profils commencent autour de 2,5% à 3%. Les banques favorisent désormais les prêts à taux fixe ou mixtes, avec une première période fixe de 5, 10 ou 15 ans avant un passage à un taux variable.
Pour obtenir un accord de principe, il faut présenter un dossier complet : justificatifs de revenus, avis d’imposition, relevés bancaires, état des crédits en cours, extrait de crédit dans le pays d’origine, le tout traduit en espagnol et parfois légalisé (apostille). Les indépendants doivent produire plusieurs années de comptes certifiés.
Démarches administratives indispensables
Pour acheter en Espagne, quelques étapes sont incontournables :
– Obtenir un NIE (Número de Identificación de Extranjero), numéro d’identification fiscale pour étrangers, indispensable pour signer l’acte et payer les impôts.
– Ouvrir un compte bancaire espagnol pour faciliter le paiement du bien, des charges, des impôts.
– Faire appel à un avocat (indépendant de l’agence) spécialisé en immobilier, qui se charge des vérifications juridiques : titre de propriété, urbanisme, absence de dettes, conformité de la construction, statuts de la communauté de propriétaires, éventuelles restrictions de location touristique, etc.
La durée moyenne entre la signature du contrat de réservation et la signature chez le notaire oscille entre 6 et 12 semaines, parfois 4 à 6 semaines pour un dossier simple où tout est prêt.
Fiscalité et coûts récurrents : à ne pas sous‑estimer
Une fois propriétaire, il faut intégrer les charges et la fiscalité annuelles dans son business plan.
Taxe foncière, ordures et communauté
Les postes principaux sont :
Les propriétaires doivent anticiper plusieurs frais annuels : l’IBI (taxe foncière), calculée sur la valeur cadastrale et variant généralement entre 1 000 € et 10 000 € ; la taxe d’ordures ménagères, souvent inférieure à 400 € ; les charges de copropriété pour l’entretien des parties communes, allant de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros ; ainsi que l’assurance habitation et les éventuels contrats d’entretien spécifiques (piscine, jardin, etc.).
Globalement, on estime souvent que l’ensemble des charges annuelles (taxes, charges de copropriété, entretien) représente entre 1,5 % et 2 % de la valeur du bien, ce qui doit être intégré dans le calcul du rendement net.
Fiscalité des revenus locatifs pour non‑résidents
Les non‑résidents doivent également déclarer en Espagne :
Pour un bien immobilier, les revenus locatifs imposables peuvent être de deux types. Si le bien est effectivement loué, à court ou long terme, le revenu locatif réel est pris en compte. Si le bien n’est pas loué, l’administration fiscale applique un revenu locatif fictif, aussi appelé revenu imputé. Ce dernier est calculé comme un pourcentage de la valeur cadastrale du bien, généralement à 1,1 % ou 2 % selon les cas, puis taxé comme un revenu.
Les taux sont :
– 19 % pour les résidents de l’UE/EEE (Islande, Norvège).
– 24 % pour les non‑résidents hors UE (y compris britanniques et nombreux pays tiers).
En cas de revente, la plus‑value est taxée à 19 % (UE/EEE) ou 24 % (hors UE), avec quelques mécanismes de réduction pour les résidents espagnols, notamment s’ils réinvestissent dans leur résidence principale ou s’ils ont plus de 65 ans et vendent leur résidence principale.
Les propriétaires non‑résidents doivent être vigilants sur le paiement annuel de ces impôts : les autorités fiscales contrôlent souvent au moment de la revente, en vérifiant que toutes les déclarations non‑résidents ont été correctement effectuées.
Risques et points de vigilance
Malgré la bonne tenue globale du marché, investir dans l’immobilier à Mijas n’est pas exempt de risques.
Parmi les principaux points d’attention :
Avant d’acheter un bien à Mijas Costa, notamment pour de la location touristique, il est crucial de considérer plusieurs facteurs de risque. Vérifiez les restrictions potentielles dans les statuts de copropriété et la réglementation municipale, ainsi que l’obtention de la licence VUT. Prévoyez des coûts d’entretien plus élevés dus au climat marin. Évitez de spéculer sur des projets d’infrastructure non confirmés. Enfin, soyez conscient de la volatilité du marché locatif touristique, dont la rentabilité dépend d’une gestion professionnelle et adaptative.
Pour limiter ces risques, les experts recommandent d’adopter une stratégie « locale, licenciée, bien gérée » : s’appuyer sur des professionnels du secteur, sélectionner des emplacements établis (La Cala, Mijas Costa, Las Lagunas, Mijas Golf), viser un rendement brut réaliste (5 % à 7 %), et ne pas négliger le potentiel d’occupation hors saison.
Bilan : pourquoi Mijas reste une destination de choix pour investir
En combinant les différentes dimensions – rendement, plus‑value, qualité de vie, liquidité à la revente –, Mijas s’affirme comme un des marchés les plus équilibrés de la Costa del Sol.
Les principaux atouts pour un investisseur sont clairs :
Principaux atouts et caractéristiques du marché immobilier de Sotogrande, offrant un équilibre entre rendement, potentiel de croissance et qualité de vie.
Des rendements globaux souvent entre 4 % et 7 %, pouvant dépasser 8 % à 10 % sur les segments touristiques bien gérés.
Une croissance soutenue, appuyée sur une demande réelle plutôt que sur un endettement excessif.
Un prix d’entrée inférieur à Marbella ou Estepona, pour un environnement similaire en infrastructures, climat et attrait international.
Une large gamme de produits : studios, appartements, maisons de ville, villas et programmes neufs avec services, adaptés à chaque profil de risque.
Une municipalité active dans le développement d’infrastructures, d’espaces verts et de services publics, renforçant l’attractivité à long terme.
Pour un premier investissement, beaucoup de spécialistes recommandent de cibler des secteurs comme La Cala de Mijas, certaines zones de Mijas Costa ou Las Lagunas, qui combinent bonne demande locative, services à proximité et potentiel de revalorisation. Quel que soit le choix, une chose reste certaine : investir dans l’immobilier à Mijas demande de la préparation, mais offre de solides perspectives à qui prend le temps d’analyser chiffres, emplacements et réglementation de près.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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