Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Logroño n’est ni Barcelone ni Madrid, et c’est précisément ce qui en fait aujourd’hui l’un des marchés les plus intéressants pour un investisseur exigeant. Capitale de La Rioja, ville de taille moyenne au bord de l’Èbre, reconnue pour sa qualité de vie, sa gastronomie et son vignoble, elle cumule plusieurs atouts rarement réunis au même endroit : prix encore abordables, rendements honorables, demande locative solide (étudiants, familles, touristes du vin), et une dynamique de prix clairement haussière.
L’Espagne connaît une croissance économique supérieure à la moyenne de la zone euro, avec un marché immobilier tendu dans de nombreuses villes. Dans ce contexte, Logroño se présente comme une alternative plus calme, mais stratégique, pour diversifier un portefeuille immobilier.
Logroño : un marché « secondaire »… aux fondamentaux très solides
La première clé pour comprendre l’intérêt d’investir à Logroño, c’est de regarder au-delà de l’image de ville tranquille de province. Derrière, les chiffres témoignent d’un marché qui s’échauffe sans être encore surchauffé.
La ville compte environ 152 500 habitants, avec un environnement économique solide et une attractivité touristique croissante.
À cela s’ajoutent plusieurs atouts qualitatifs : sécurité, bonne offre de santé, climat agréable, environnement peu pollué (la ville a été classée parmi les plus respirables du pays par l’OMS en 2011). Pour un locataire ou un résident, ces éléments comptent autant que le prix ; pour un investisseur, ils garantissent une demande locative soutenue.
Prix en hausse, mais encore loin des grandes métropoles
Les données récentes confirment que Logroño est entré pleinement dans le cycle haussier espagnol. En février 2026, le prix moyen au mètre carré atteignait 2 063 €, niveau record pour la ville et en hausse de 13,9 % sur un an. Un an plus tôt, en août 2025, le prix moyen se situait à 1 977 €/m², soit déjà +6,52 % en douze mois par rapport à août 2024.
L’évolution mensuelle prévue entre mars 2025 et février 2026 indique une tendance haussière quasi continue, avec des accélérations notables comme +2,2 % en juin 2025 et +2,4 % en octobre 2025. Un outil d’intelligence artificielle de Fotocasa anticipe même une hausse de 6,1 % des prix à l’achat pour le premier trimestre 2026, ce qui placerait cette zone parmi les capitales provinciales espagnoles connaissant les plus fortes augmentations. Aucun retournement de tendance n’est prévu à court terme.
Autrement dit, Logroño reste bon marché comparé aux grandes métropoles, mais l’écart se réduit progressivement.
Un rendement locatif brut autour de 5 % : un compromis attractif
Pour un investisseur, le rendement brut est un indicateur clé. À Logroño, la moyenne se situe autour de 5,1 % pour la location longue durée, avec des variations selon le type de bien et le quartier.
Vue d’ensemble des principaux indicateurs locatifs
Plusieurs sources convergent :
– Rendement locatif brut moyen à Logroño : entre 5,08 % et 5,13 %
– Prix de vente moyen : environ 216 500 €
– Loyer mensuel moyen : 800 €
– Revenu locatif annuel moyen : 9 600 €
– Délai moyen d’amortissement (ratio prix/loyer) : 22,6 ans
Bien que la rentabilité brute moyenne de Logroño soit de 4,88%, certains quartiers atteignent près de 6% en location longue durée, et les parkings peuvent offrir des rendements proches de 10%.
Rendement par type de logement : petites surfaces en tête
Les données détaillées par typologie montrent une logique assez classique : plus le logement est petit, plus le rendement brut est élevé.
| Type de bien | Prix moyen (€) | Loyer moyen mensuel (€) | Rendement brut (%) |
|---|---|---|---|
| Studio | 149 000 | 700 | 5,64 |
| 1 chambre | 149 500 | 670 | 5,38 |
| 2 chambres | 179 000 | 790 | 5,28 |
| 3 chambres | 199 000 | 830 | 4,97 |
| 4 chambres et plus | 270 000 | 1 100 | 4,89 |
La demande locative se concentre surtout sur les T2 et T3, qui représentent à eux seuls près de 78 % des annonces en location (34 % pour les 2 pièces, 44 % pour les 3 pièces). Les studios et T1, plus rares (5 % et 8 % des annonces) affichent un rendement légèrement supérieur, ce qui en fait des cibles intéressantes, en particulier pour un positionnement étudiant ou jeune actif.
Où acheter à Logroño ? Radiographie des quartiers clés
Logroño n’est pas une ville homogène. Les écarts de prix et de rendement d’un quartier à l’autre sont suffisamment significatifs pour impacter la stratégie d’un investisseur. Certaines zones jouent la carte de la valorisation à long terme, d’autres offrent une meilleure rentabilité immédiate.
Comparaison des principaux quartiers (ventes et loyers)
Les données d’août 2025 donnent une bonne photographie des rapports prix/loyers par zone :
| Zone | Prix vente moyen (€/m²) | Loyer moyen (€/m²/mois) |
|---|---|---|
| San Adrián – La Cava | 2 407 | 9,32 |
| Cascajos – Piqueras | 2 397 | 9,74 |
| El Campillo – Norte | 2 216 | 7,49 |
| Centro | 1 946 | 8,74 |
| Casco Antiguo | 1 671 | 10,00 |
| Residencia | 1 860 | 8,62 |
| Universidad – Los Lirios | 1 825 | 9,17 |
| Portillejo – Valdegastea | 1 845 | 7,98 |
| Oeste | 1 643 | 8,63 |
| La Portalada – Varea | 1 318 | 6,52 |
On voit clairement trois profils :
1. Quartiers premium résidentiels récents (San Adrián – La Cava, Cascajos – Piqueras) : prix élevés, loyers élevés, valorisation en cours. 2. Centre et Casco Antiguo : combinaison de charme, forte demande locative (et touristique), mais offre plus hétérogène. 3. Zones plus périphériques ou populaires (Oeste, La Portalada – Varea, Portillejo – Valdegastea) : tickets d’entrée plus bas, rentabilité parfois supérieure pour un investisseur orienté cash-flow.
Les stars de la valorisation : San Adrián – La Cava et Cascajos – Piqueras
San Adrián – La Cava et Cascajos – Piqueras sont les vitrines de la modernisation urbaine de Logroño. Ce sont des quartiers récents, bien desservis, avec une offre de logements modernes, souvent dans des ensembles résidentiels avec prestations (espaces verts, zones de jeux, parkings).
En février 2026, les prix y culminaient :
– San Adrián – La Cava : 2 731 €/m² (hausse annuelle de 15,4 %)
– Cascajos – Piqueras : 2 561 €/m² (hausse annuelle de 3,8 %, après une forte progression les années précédentes)
Les quartiers comme Cascajos – Piqueras connaissent un marché immobilier très actif, avec une augmentation des ventes de plus de 15 % sur un an. Cette liquidité du marché attire à la fois les familles et les investisseurs.
Le rendement y reste intéressant pour des zones si demandées : avec des loyers autour de 9,3 à 9,7 €/m², on obtient des rendements bruts typiquement situés entre 4,5 % et 5,2 %, mais avec un fort potentiel de plus-value à moyen terme.
Casco Antiguo : cœur historique et moteur du locatif
Le Casco Antiguo est le vieux centre de Logroño, très marqué par le tourisme, la culture et la vie nocturne. C’est là que l’on trouve les rues de tapas les plus connues, comme Calle Laurel, Calle San Juan et Calle Portales. L’offre de logements y est constituée d’immeubles anciens, d’appartements de caractère, parfois à rénover.
Les prix y sont plus bas que dans les quartiers récents : 1 934 €/m² en février 2026, mais ils ont bondi de plus de 20 % en un an. Côté loyers, c’est l’une des zones les plus chères de la ville avec 10 €/m²/mois. Le ratio prix/loyer y est donc particulièrement favorable pour un investisseur, surtout si l’on vise des locations meublées bien positionnées.
Le centre historique de Logroño concentre les principales opportunités d’investissement et de location touristique, notamment autour de ses zones les plus animées.
Potentiel élevé pour la location de courte durée grâce à l’afflux touristique dans le centre historique.
Idéal pour les bars, restaurants et petits hôtels, profitant de la vie nocturne et culturelle.
Concentration d’activités autour de la Calle Laurel, de la Plaza del Mercado et de Portales.
Quartier Universidad – Los Lirios : l’angle “student friendly”
L’axe Universidad – Los Lirios combine deux moteurs : la proximité de l’université (avec une demande stable en colocation et en petites surfaces) et le développement résidentiel récent dans Los Lirios. Les prix y restent raisonnables (1 875 €/m² en février 2026), alors que les loyers sont dynamiques (9,17 €/m²/mois).
Pour une stratégie orientée :
– studios ou T2 pour étudiants,
– ou colocation dans des T3 bien optimisés,
le quartier offre un bon compromis entre prix d’entrée, rentabilité et liquidité à la revente.
Zones périphériques : La Portalada – Varea et environs
Pour un investisseur ciblant en priorité le rendement plutôt que le prestige, des zones comme La Portalada – Varea ou Oeste méritent un examen attentif. La Portalada – Varea affiche par exemple le prix de vente le plus bas parmi les principaux quartiers (1 318 €/m² en août 2025), avec des loyers autour de 6,5 €/m².
Ces secteurs conviennent davantage à des profils de locataires à budget limité (jeunes ménages, travailleurs modestes), avec l’avantage d’un ticket d’entrée très abordable. La rentabilité brute peut y être intéressante, en particulier si l’on investit dans un bien sous-coté ou à rénover, pour le remettre sur le marché avec une valeur ajoutée.
Location longue durée, saisonnière ou touristique : que choisir à Logroño ?
L’investisseur qui s’intéresse à Logroño doit arbitrer entre trois axes : la location résidentielle longue durée, la location de moyenne durée (étudiants, séjours professionnels) et la location touristique de courte durée.
Longue durée : stabilité, fiscalité favorable, réglementation plus lisible
La location longue durée est la colonne vertébrale du marché à Logroño. Elle repose sur la demande des familles locales, des jeunes actifs, des fonctionnaires, mais aussi des étudiants et de certains étrangers installés sur place.
Sur le plan réglementaire, la location résidentielle bénéficie d’un cadre relativement stable en Espagne :
– Durée standard des baux portée à 5 ans (renouvelable pour 5 années supplémentaires à l’initiative du locataire).
– Hause annuelle des loyers encadrée par un nouvel indice de référence (IRAV/IRAE), avec un plafond ; pour les contrats récents, les hausses sont limitées à 2,2 %, et un décret national impose un plafond de +2 % jusqu’à fin 2027.
– Transfert de certaines charges (honoraires d’agent, assurance loyers impayés) à la charge du propriétaire, ce qui renchérit un peu les coûts, mais sécurise le locataire.
En contrepartie, la fiscalité sur les revenus de location longue durée est très avantageuse pour les particuliers résidents :
– Abattement de 50 % sur les revenus locatifs en conditions générales.
– 60 % si le logement a été rénové dans les 2 ans précédant le bail.
– 70 % dans certains cas (zone tendue + location à des jeunes de 18–35 ans, ou à des organismes publics / associations pour du logement social).
– 90 % d’abattement pour un nouveau bail dans une zone tendue, si le loyer est inférieur de plus de 5 % au bail précédent.
S’y ajoutera un bonus annoncé de 100 % d’abattement pour les propriétaires qui gèlent le loyer lors d’un renouvellement dans le cadre du plan logement 2026–2030. Même si les détails d’application restent à confirmer, cette ligne va clairement dans le sens d’inciter à la location longue durée.
Pour un investisseur non résident, la fiscalité est un peu moins favorable, mais des évolutions récentes permettent la déduction des charges (impôts locaux, travaux) pour les non-résidents hors UE également, ce qui améliore la rentabilité nette.
Location touristique : marché porteur mais fortement régulé
Logroño dispose d’un tissu touristique atypique, orienté sur le vin, la gastronomie et le Camino de Santiago. Les chiffres d’Airbnb illustrent le dynamisme du segment court terme :
– Environ 500 à 600 annonces actives (estimation juillet 2025).
– Revenu annuel moyen : environ 21 000 €.
– Revenu mensuel moyen : ~1 780 €.
– Tarif journalier moyen : 103 €.
– Taux d’occupation : 54 %, soit environ 197 nuits louées par an.
– Croissance annuelle des revenus : +4,6 %.
Les quartiers les plus performants pour ce type d’exploitation sont sans surprise le Casco Antiguo, les rues Laurel/San Juan/Portales et les abords du centre. La clientèle recherche avant tout :
– la proximité des tapas,
– l’ambiance historique,
– un accès facile aux bodegas des alentours.
Depuis 2025, l’Espagne a mis en place une réglementation très stricte concernant les locations touristiques, un aspect crucial à considérer malgré l’attrait du marché.
– Nécessité d’une approbation formelle de la communauté de copropriétaires pour exploiter un bien en location touristique, avec majorité de 3/5 (60 % des voix). Les taux de réussite observés ne dépassent pas un tiers des demandes dans les immeubles résidentiels.
– Obligation de s’inscrire au Registre Unique des Locations (Registro Único de Arrendamientos) et d’obtenir un numéro national d’enregistrement distinct de la licence touristique régionale.
– Obligation de dépôt d’une déclaration annuelle d’activité (formulaire N2) ; en cas d’oubli ou de retard, le numéro national peut être révoqué.
– Exposition à des amendes importantes en cas d’exploitation illégale (3 000 à 30 000 € selon les régions) et à des contrôles automatisés croisant les annonces en ligne et le registre national.
– Dans certaines villes espagnoles très touristiques, les municipalités ont gelé l’octroi de nouvelles licences touristiques. Logroño n’est pas au niveau de Barcelone ou Málaga, mais la tendance nationale est claire : durcissement, limitation, surveillance.
À cela s’ajoute la fiscalité :
– Les locations touristiques sont en principe soumises à la TVA à 10 %.
– La gestion professionnelle (ménage, check-in, plateformes) coûte souvent 10 à 15 % du chiffre d’affaires, voire plus en full service.
Bien qu’elle puisse générer un revenu brut plus élevé qu’une location longue durée, la location saisonnière à Logroño comporte des risques réglementaires et opérationnels accrus. Le projet doit être mené avec prudence et nécessite des vérifications préalables.
– la disponibilité réelle de licences,
– le règlement de copropriété,
– la position de la communauté des propriétaires.
Moyenne durée et colocation : l’intermédiaire rentable
Entre ces deux extrêmes, la location de moyenne durée (semestres universitaires, missions professionnelles, séjours de quelques mois) et la colocation offrent une alternative souvent sous-estimée.
Un cas concret mentionne un petit appartement proche de l’université, rénové à budget contrôlé, loué en colocation à des étudiants, avec :
– loyer d’environ 600 €,
– revenu net annuel de 5 760 €,
– investissement initial inférieur à 30 000 € (apport et travaux),
– rendement net proche de 10 %.
Ce type de montage repose sur trois piliers :
1. Localisation (proximité université ou pôle d’emploi). 2. Optimisation du plan (création de chambres indépendantes, qualité des parties communes). 3. Gestion structurée (baux individuels ou bail unique, suivi des paiements, gestion des rotations).
Dans une ville comme Logroño, avec une population étudiante significative et des loyers encore raisonnables, la colocation de qualité peut devenir une niche très rentable, surtout si l’on applique en plus les abattements fiscaux liés à la rénovation.
Fiscalité et coûts d’acquisition : ce qu’il faut intégrer au business plan
Investir en Espagne implique de maîtriser un schéma de coûts et d’impôts qui se superposent : impôts lors de l’achat, fiscalité annuelle, imposition des revenus et de la plus-value à la revente. Logroño n’échappe pas à la règle, même si certains taux sont définis au niveau régional (La Rioja).
Coûts d’acquisition à Logroño
La Rioja applique un taux standard de 7 % pour l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) sur l’achat de biens existants (revente). À cela s’ajoutent :
– Les frais de notaire (en général 0,5 à 1 % du prix).
– Les frais d’inscription au registre foncier (0,4 à 0,7 %).
– Les frais d’avocat ou de conseil (souvent 1 à 2 %, vivement recommandés).
– Éventuellement des frais de dossier de prêt hypothécaire.
Coût total des taxes et frais pour un appartement de revente à 250 000 € à Logroño.
– 10 % de TVA (IVA) sur le prix,
– une taxe de timbre (AJD) d’environ 1,5 %,
– plus les frais de notaire, registre et avocat.
En pratique, on atteint facilement 13 % de coûts supplémentaires sur un achat en VEFA ou dans un programme neuf.
Fiscalité annuelle : IBI, impôt sur le revenu, patrimoine
L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est la taxe foncière locale. À Logroño, pour un bien présentant une valeur cadastrale de 250 000 €, l’IBI annuel se situe autour de 1 550 € (taux municipal d’environ 0,62 %). Ce montant est déductible des revenus locatifs pour le calcul de l’impôt sur le revenu.
Les propriétaires non résidents sont par ailleurs soumis :
En France, un bien immobilier non loué est soumis à un impôt sur un revenu locatif théorique (imputation). S’il est loué, il est imposé sur les revenus locatifs réels, à un taux de 19 % pour les résidents de l’UE/EEE ou de 24 % pour les résidents d’autres pays. Depuis 2025, tous les propriétaires-bailleurs peuvent déduire les charges de leurs revenus locatifs.
S’y ajoute potentiellement un impôt sur la fortune (patrimoine) pour les patrimoines nets dépassant 700 000 €, avec un barème progressif de 0,2 % à 3,5 % en La Rioja, après abattement de 300 000 € sur la résidence principale.
À la revente, le vendeur doit : s’assurer que le produit est en bon état et conforme à la description fournie.
– s’acquitter de la plusvalía municipale (taxe sur la hausse de valeur du terrain),
– déclarer la plus-value au fisc espagnol (19 % pour les non-résidents), avec un prélèvement à la source de 3 % du prix payé par l’acheteur, imputable sur l’impôt dû.
Tous ces éléments doivent figurer dans le prévisionnel de rentabilité nette, surtout pour des projets à horizon court ou moyen terme (flipping, revente après rénovation).
Marché commercial et opportunités dans la restauration et les services
Logroño ne se limite pas aux appartements résidentiels. Le centre-ville et le Casco Antiguo constituent un terrain de jeu privilégié pour l’investissement dans les murs commerciaux, notamment dans la restauration et l’hôtellerie de petite taille.
Une agence très active, ADRA360 Inmobiliaria, recense des dizaines de locaux en location ou en vente, souvent avec traspaso (cession de fonds de commerce) dans le secteur des bars, restaurants, cafés, gastro-bars. On trouve des biens :
À Logroño, les locaux commerciaux se présentent principalement sous deux formes. D’une part, des établissements en activité avec une clientèle déjà fidélisée, souvent commercialisés comme des « investissements rentables garantis ». D’autre part, des locaux en état brut ou nécessitant une rénovation complète. Ces biens se situent généralement dans des emplacements premium de la ville, tels que la Calle Laurel, les Portales, la Plaza del Espolón ou la rue Marqués de San Nicolás.
Certains locaux bénéficient de spécificités rares, comme :
– une cheminée EI30 ou une extraction de fumées autorisée (critique pour la restauration),
– une terrasse de grande surface (jusqu’à 120 m²),
– la présence d’une ancienne bodega classée archéologique en sous-sol.
Le loyer commercial moyen en euros par mètre carré, un niveau avantageux comparé aux grandes villes.
– le coût global du traspaso,
– les travaux de mise aux normes,
– la saisonnalité de la demande (tourisme du vin, week-ends, périodes de fêtes locales).
Pour un investisseur purement immobilier, un schéma possible consiste à acheter les murs et à louer à un exploitant, plutôt que de gérer soi-même l’activité. Dans ce cas, il est crucial d’analyser la solidité du locataire, le potentiel de revalorisation du bail et l’attractivité à long terme de l’emplacement.
Gestion locative professionnelle : un levier clé, surtout à distance
Investir à Logroño sans habiter sur place ou sans parler couramment l’espagnol est parfaitement possible, à condition de s’appuyer sur des acteurs locaux solides ou des plateformes nationales.
Plusieurs types de prestataires interviennent :
– Agences locales spécialisées (Herreros servicios inmobiliarios, Agora Inmobiliaria, InmoHappy, INMOBILIARIA GLOBAL, Onda Próxima).
– Grandes plateformes de gestion longue durée comme Zazume, qui facture environ 6,5 % du loyer (hors TVA) pour une gestion garantie, ou 12 % pour un service intégral incluant la recherche de locataire.
– Gestionnaires de courte durée (Weguest, GuestReady, etc.), qui couvrent la création d’annonce, la gestion des réservations, le ménage, la maintenance, avec des commissions souvent comprises entre 10 % et 20 % des revenus.
Les services typiques incluent :
Découvrez l’ensemble des services clés proposés pour une gestion professionnelle et sereine de votre bien immobilier.
Vérification de solvabilité, revenus (au moins 3 fois le loyer), antécédents et score de crédit pour une location sécurisée.
Préparation des contrats de location conformes à la législation en vigueur et suivi administratif.
Gestion du recouvrement des loyers et mise en place de relances en cas d’impayés.
Organisation et suivi des interventions techniques pour l’entretien du logement.
Gestion réglementaire du dépôt de garantie en début et en fin de location.
Mise à jour des loyers selon les indices, gestion des retards de paiement, résiliations et conflits.
Pour un investisseur qui souhaite optimiser sa rentabilité sans se transformer en gestionnaire au quotidien, déléguer une partie de ces tâches a un coût, mais réduit nettement le risque opérationnel. Dans un marché comme Logroño, où les rendements bruts tournent autour de 5 %, une gestion efficace peut faire la différence entre un 3 % net mal géré et un 4–4,5 % net bien organisé, voire davantage dans des montages de colocation très optimisés.
Golden Visa : un levier en voie de disparition
Pour certains investisseurs non européens, l’Espagne a longtemps été attractive via le programme de résidence par investissement, le fameux “Golden Visa”. Celui-ci permettait d’obtenir un titre de séjour en échange d’un investissement immobilier d’au moins 500 000 € (hors taxes et frais), libre de toute hypothèque.
Ce dispositif repose sur la loi 14/2013 et autorisait l’achat d’un ou plusieurs biens (résidentiels, commerciaux, terrains, industriels) pour atteindre le seuil exigé. Il donnait accès :
Nombre d’années de résidence requises pour demander la nationalité après l’obtention initiale d’un visa d’investisseur d’un an.
Toutefois, le gouvernement espagnol a annoncé la suppression de la voie immobilière de ce programme, avec une abolition programmée au 3 avril 2025. Autrement dit, le levier du Golden Visa via l’achat d’un bien à Logroño n’est désormais plus une option durablement disponible. Les stratégies d’investissement doivent donc reposer sur les fondamentaux économiques et patrimoniaux, et non sur l’espoir d’un titre de séjour facilité par ce canal.
Logroño dans le contexte du marché espagnol : une position d’équilibre
Si l’on replace Logroño dans le panorama national, la ville apparaît comme un marché à mi-chemin entre la stabilité d’une capitale régionale et la dynamique d’une économie espagnole en pleine relance immobilière.
Les grandes tendances espagnoles sont les suivantes :
Aperçu des principaux indicateurs économiques et tendances du secteur immobilier en France, mettant en lumière dynamisme, tensions et perspectives.
Le PIB de la France affiche une croissance supérieure à celle de la zone euro, avec une hausse attendue de plus de 2 %.
Le marché immobilier national est en forte activité, avec plus de 18,4 milliards d’euros investis en 2025, soit une hausse de 31 % sur un an.
Environ 100 000 unités sont livrées annuellement, alors que les besoins sont estimés entre 150 000 et 200 000 pour répondre à la création de nouveaux ménages.
Les prix ont augmenté de +10,4 % en moyenne en 2025, avec des prévisions positives pour 2026, comprises entre +5 % et +6,3 %.
La demande locative est en hausse (jeunes, ménages exclus du crédit, résidents étrangers), tandis que les propriétaires sont inquiets face aux risques d’impayés et à l’évolution réglementaire.
Dans ce contexte, Logroño propose :
– des prix encore bien inférieurs à ceux de Madrid, Barcelone, Valence ou des grands littoraux,
– une progression rapide mais encore raisonnable des valeurs,
– un marché locatif soutenu par un socle local solide, complété par le tourisme du vin et l’université,
– une concurrence d’investisseurs institutionnels moins intense que dans les grandes métropoles.
Pour un investisseur cherchant à se positionner sur une ville espagnole à taille humaine, avec une vraie histoire, une demande diversifiée et une trajectoire de prix clairement haussière, Logroño a des arguments difficiles à ignorer.
Comment bâtir une stratégie d’investissement cohérente à Logroño ?
Au vu de l’ensemble des données, plusieurs grandes approches se dessinent.
1. Stratégie “cœur de ville + plus-value”
Cette approche consiste à cibler :
– le Casco Antiguo et le Centro,
– les rues les mieux cotées (autour de la Plaza del Mercado, Portales, Bretón de los Herreros, etc.).
L’idée est d’acquérir :
– soit un appartement ancien à rénover (pour capter les abattements fiscaux liés aux travaux et revaloriser fortement le bien),
– soit un bien déjà en bon état, avec un charme architectural, pour le louer en meublé longue durée ou moyenne durée (cadres, expatriés, couples).
Les rendements bruts seront proches de la moyenne (4,8–5,2 %), mais la plus-value potentielle à 10–15 ans est significative, surtout dans un contexte où l’offre est limitée par le patrimoine bâti.
2. Stratégie “familiale moderne” dans les nouveaux quartiers
Ici, la cible ce sont les quartiers de San Adrián – La Cava, Cascajos – Piqueras, Valdegastea, Los Lirios. L’investisseur vise :
– des T3 ou T4 avec parking et prestations, attractifs pour des familles locales solvables,
– une location longue durée stable, avec faible vacance et peu de rotation.
Le rendement brut peut s’établir autour de 4,5–5 %, mais avec une très forte sécurité de revenu et une bonne liquidité à la revente. C’est une stratégie quasi ‘core’ à l’échelle d’une ville comme Logroño.
Expert en immobilier d’entreprise
3. Stratégie “étudiants et colocation” autour de l’université
Dans les zones Universidad – Los Lirios, voire dans certains secteurs de l’Oeste, l’investisseur peut :
– acheter de petites surfaces bien situées,
– ou des appartements de taille moyenne à restructurer pour la colocation.
La priorité sera donnée à :
– la rentabilité nette (objectif > 6–7 %),
– la maîtrise des coûts de rénovation,
– une gestion locative serrée (enthousiasme des étudiants, mais forte rotation).
Dans ce cas, la collaboration avec un gestionnaire spécialisé dans la colocation ou la location meublée peut s’avérer payante, quitte à sacrifier 8–10 % du revenu brut en honoraires pour sécuriser l’exploitation.
4. Stratégie “Airbnb sélective” dans le centre historique
Cette stratégie reste possible, mais ne s’adresse qu’aux investisseurs prêts à :
Pour louer un bien en location touristique, il faut s’engager dans une démarche juridique et administrative lourde (licence, enregistrement, accord de copropriété), accepter le risque de modifications réglementaires futures, et gérer une exploitation intensive ou la déléguer avec une commission élevée.
Le choix du bien doit être ultra-sélectif : emplacement premium (Calle Laurel, rues voisines, proximité directe de la cathédrale ou du Camino de Santiago), très bonne qualité de rénovation, capacité à maintenir un taux d’occupation supérieur à la moyenne (54 %).
5. Stratégie “murs commerciaux” dans le Casco Antiguo et le Centro
Enfin, pour les profils plus patrimoniaux ou spécialisés, l’investissement dans les murs de bars, restaurants, commerces ou petits hôtels dans le centre historique offre un potentiel distinct :
– tickets d’entrée variés,
– possibilité de sécuriser un bail commercial avec un exploitant expérimenté,
– exposition directe à la vitalité touristique et gastronomique de Logroño.
Cette stratégie nécessite cependant une excellente connaissance du marché local, une analyse fine des business plans des exploitants et, idéalement, l’accompagnement par une agence spécialisée comme ADRA360 ou CBRE pour les actifs de plus grande taille.
Conclusion : Logroño, une ville à suivre de près dans le portefeuille Espagne
Investir dans l’immobilier à Logroño, c’est miser sur une ville qui coche plusieurs cases rarement alignées : qualité de vie, attractivité touristique, vie universitaire, économie régionale solide, marché immobilier en pleine montée mais encore abordable, et rendement locatif médian autour de 5 % en longue durée, avec des poches de rentabilité plus élevée.
Face à la flambée des prix et à la réglementation croissante dans les grandes métropoles, Logroño présente un marché équilibré. Sa dynamique permet de générer de la valeur, tandis que son caractère raisonnable la rend gérable, même pour un investisseur à distance.
La clé du succès, comme toujours, réside dans la rigueur de l’analyse :
– bien choisir le quartier en fonction de sa stratégie (plus-value, rendement, mixte),
– intégrer tous les coûts (fiscalité, travaux, gestion, financement),
– anticiper les évolutions réglementaires, notamment sur la location touristique,
– et, idéalement, s’appuyer sur des professionnels locaux pour sécuriser chaque étape.
Pour ceux qui cherchent à diversifier leur exposition à l’immobilier espagnol au-delà des marchés saturés de la côte ou des grandes capitales, Logroño mérite clairement une place sur la carte des destinations à étudier en priorité.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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