Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Entre taux d’intérêt en baisse, demande locative soutenue et pression croissante sur l’offre de logements, 2026 s’annonce comme une année charnière pour l’immobilier résidentiel en Europe du Sud. Trois marchés se détachent nettement sur les radars des investisseurs : Espagne, Portugal et Italie. Derrière les cartes postales, les trois pays n’offrent pourtant pas le même couple rendement/risque, ni les mêmes perspectives fiscales ou de plus-value.
En croisant les données sur les prix, rendements locatifs, prévisions économiques et dispositifs fiscaux, ce comparatif précis permet de déterminer la destination la plus stratégique pour placer son argent en 2026 entre trois options.
Trois marchés portés par la même vague, mais à des vitesses différentes
L’environnement macro joue clairement en faveur de la pierre dans ces trois pays. Les taux d’intérêt reculent dans la zone euro, la Banque centrale européenne est entrée dans un cycle d’assouplissement, et les projections voient les taux directeurs se stabiliser autour de 2 % en 2026. Concrètement, cela se traduit déjà par des taux de crédit en repli : autour de 3,2 % pour les nouveaux emprunts en Espagne et 3,5 % au Portugal, avec un Euribor attendu près de 1,7 % début 2026. En Italie, les banques travaillent autour de 3,6 % pour les prêts immobiliers.
La demande est soutenue par la croissance démographique, l’augmentation des ménages unipersonnels, le télétravail et l’afflux de touristes et d’expatriés, tandis que l’offre de constructions neuves est insuffisante face à la formation de nouveaux ménages, ce qui entraîne une hausse des loyers et des prix dans les trois pays.
Mais la dynamique n’est pas la même partout. L’Espagne est en phase de franche surchauffe, le Portugal en pleine consolidation après un boom impressionnant, tandis que l’Italie se distingue par des rendements locatifs élevés dans un marché qui monte plus lentement.
Espagne : croissance forte, marché liquide, pression sur l’offre
L’Espagne est devenue l’un des marchés les plus dynamiques d’Europe. En 2025, l’investissement immobilier y a dépassé 18,4 milliards d’euros, en hausse de 31 % sur un an, avec une perspective de croissance additionnelle de 5 à 10 % pour 2026. Côté macro, la croissance du PIB dépasse 2 %, l’inflation reflue, et la demande intérieure, portée par un marché du travail solide, devient le moteur principal de l’économie.
Un marché porté par les étrangers et par la rareté
Les acheteurs étrangers pèsent de plus en plus lourd : environ 119 000 acquisitions par des non-résidents sur les dix premiers mois de 2025, après un record de plus de 139 000 achats en 2024. Ils représentent environ 20 % du marché, soit deux fois plus qu’en 2006. Sur les segments de la côte et du luxe, leur poids est encore plus marqué, comme en Costa del Sol ou en Costa Blanca où ils dépassent 40 à 50 % des transactions.
Plus de 91% des transactions immobilières portent sur l’ancien.
Le résultat se lit immédiatement dans les chiffres de prix.
Prix : hausse rapide, surtout dans les zones tendues
Les indices convergent : l’Espagne a connu depuis 2020 un cycle haussier marqué, accentué par la reprise touristique, l’appétit des investisseurs internationaux et le manque d’offre. En 2025, l’indice national des prix a progressé d’environ 12,8 à 12,9 % sur un an, avec 42 trimestres consécutifs de hausse. Les logements anciens tournent autour de 1 800 €/m² en moyenne, le neuf autour de 2 700 €/m², soit presque 50 % de plus.
Un autre indicateur situe l’appartement moyen autour de 3 100 €/m² en 2026, en hausse de 7 % sur un an, après +14,3 % en 2025 et +12 % en 2024. Toutes les sources convergent vers une fourchette de 2 100 à 2 600 €/m² en moyenne nationale, avec de très fortes disparités régionales.
Les zones touristiques et les grandes villes tirent la hausse :
| Zone espagnole (exemples) | Prix moyen 2025–2026 (€/m²) | Hausse annuelle récente estimée |
|---|---|---|
| Madrid (ville) | ≈ 4 600 | +17–19 % |
| Barcelone (ville) | ≈ 4 400 | +11–12 % |
| Costa del Sol (Málaga, province) | ≈ 3 800–4 000 | +13–15 % |
| Costa Blanca (Alicante, province) | ≈ 1 800–2 500 | +15–18 % |
| Baléares | ≈ 5 100 | +11–16 % |
| Canaries | ≈ 2 700–3 400 | +12–18 % |
Dans certaines provinces comme Alicante, Murcie, Valence ou Madrid, les hausses annuelles dépassent 15 à 18 % début 2026. Pourtant, même après cette flambée, les prix nationaux restent encore, en termes réels, en dessous du pic de la bulle de 2007, ce qui rassure une partie des investisseurs sur le risque de surévaluation.
Rendements locatifs : corrects à bons, surtout en villes moyennes et sur la côte
Sur le front des loyers, la demande explose dans les grandes villes et sur les littoraux, avec une tension forte sur l’offre. En moyenne, les rendements bruts résidentiels tournent autour de 5,4 % fin 2025, en léger recul par rapport à plus de 6 % en 2024, car les prix montent plus vite que les loyers. Mais cette moyenne masque d’importants contrastes :
Dans les grandes métropoles comme Madrid ou Barcelone, les rendements bruts se situent plutôt entre 3 et 5 % en raison des prix d’achat élevés. En revanche, dans de nombreuses villes de taille moyenne et sur certains segments côtiers, les rendements montent facilement à 6–7 %, avec des pointes au-delà de 8 % dans des marchés bien choisis comme Murcie, Saragosse ou certaines zones périphériques d’Alicante et de Madrid.
Le rapport prix/loyer se situe autour de 14 à 16 années de loyers pour amortir le prix d’achat, ce qui est plus favorable qu’en Italie (18–20 ans) ou dans les quartiers chers du Portugal (plus de 20 ans).
Perspectives 2026 : encore de la hausse, mais plus modérée
Les grands acteurs du marché (banques, portails immobiliers, instituts de recherche) convergent sur une poursuite de la hausse en 2026, mais à un rythme moins explosif que 2024–2025. La plupart des scénarios nationaux se situent entre +3 et +7 %, avec un consensus autour de 5–7 %. Dans les zones très tendues — grandes métropoles, Baléares, Canaries, principales costas — les projections montent plutôt dans une fourchette 7–10 %.
Cette évolution s’explique par une combinaison de facteurs : transactions qui se stabilisent à un niveau très élevé (plus de 700 000 ventes en 2025, plus qu’en 2007), production neuve insuffisante, croissance économique robuste et afflux ininterrompu d’acheteurs étrangers. Les organismes comme la BBVA, Bankinter ou l’Observatorio Inmobiliario anticipent tous une poursuite de la hausse, même si l’ère des +10–12 % généralisés semble toucher à sa fin.
Organismes comme la BBVA, Bankinter ou l’Observatorio Inmobiliario
Pour un investisseur, l’Espagne offre donc un profil clair : un marché très liquide, des rendements corrects, une probabilité forte de plus-values, mais des prix déjà tendus dans les « spots » les plus célèbres, et un environnement réglementaire plus strict sur la location touristique dans les grandes villes.
Portugal : rendement ciblé, marché sous tension, fiscalité très incitative sur le locatif abordable
Le Portugal s’est imposé en quelques années comme l’un des marchés vedettes de l’immobilier européen. Malgré la fin de certains régimes fiscaux emblématiques (NHR) et l’arrêt de la composante immobilière du « Golden Visa », le marché ne s’est pas retourné. Au contraire, les prix ont encore bondi, de l’ordre de 11 à 14 % sur 2024–2025 au niveau national, et jusqu’à environ 20 % en 2025 selon certaines analyses.
Prix : un pays moins cher que l’Espagne… sauf sur certains littoraux
Globalement, le Portugal reste légèrement moins cher que l’Espagne, surtout en dehors de Lisbonne et de l’Algarve. Sur 2024–2025, le prix moyen national tourne autour de 2 065 €/m², avec un écart significatif entre l’ancien (environ 1 815 €/m²) et le neuf (autour de 2 712 €/m², presque 50 % plus cher).
Les grandes villes et les régions côtières concentrent une partie importante de la hausse, avec des niveaux désormais comparables à ceux de nombreuses zones espagnoles :
| Marché portugais (exemples) | Prix moyen estimé (€/m²) | Commentaire principal |
|---|---|---|
| Lisbonne (ville) | ≈ 5 400 (appartements) | Ville la plus chère, forte tension sur l’offre |
| Porto (ville) | ≈ 3 300 | Forte demande locative, marché en rattrapage |
| Algarve (côte) | ≈ 3 200 | Plus cher que certaines zones de Costa del Sol |
| Côte d’Argent (Silver Coast) | ≈ 2 100–2 200 | Encore abordable par rapport au sud |
| Moyenne nationale (tous segments) | ≈ 2 065 | Fort contraste littoral / intérieur |
Dans l’Algarve, certains micro-marchés premium comme Lagos, Vilamoura, Albufeira ou le « Golden Triangle » (Vilamoura, Quinta do Lago, Vale do Lobo) atteignent déjà des niveaux comparables, voire supérieurs, à des stations espagnoles très recherchées. La conséquence logique est une compression des rendements dans ces zones très prises.
Rendements locatifs : très variables, du « moyen » au « très bon » selon la ville
Les études agrégées sur 2025–2026 donnent une image contrastée des rendements portugais. Plusieurs périmètres statistiques aboutissent à des chiffres différents, mais l’idée générale est claire : le pays n’est pas un « eldorado » uniforme, il faut choisir finement ses marchés.
Le rendement brut moyen des investissements immobiliers peut dépasser 7 % dans les villes moyennes et l’intérieur du pays.
Les écarts de performance sautent aux yeux lorsqu’on regarde ville par ville :
| Ville / Région (Portugal) | Type & surface | Rendement brut estimé | Rendement net estimé | Prix moyen d’achat | Loyer mensuel moyen |
|---|---|---|---|---|---|
| Coimbra | T1 | ≈ 8,8 % | ≈ 6,9 % | ≈ 92 000 € | ≈ 670 € |
| Coimbra | T2 | ≈ 8,2 % | ≈ 6,4 % | ≈ 140 000 € | ≈ 960 € |
| Aveiro | T2 | ≈ 6,0 % | ≈ 4,7 % | ≈ 166 000 € | ≈ 830 € |
| Braga | T2 | ≈ 5,6 % | ≈ 4,4 % | ≈ 178 000 € | ≈ 830 € |
| Lisbonne | T2 | ≈ 4,3 % | ≈ 3,3 % | ≈ 489 000 € | ≈ 1 760 € |
| Lagos (Algarve) | T2 | ≈ 4,2 % | ≈ 2,9 % | ≈ 367 000 € | ≈ 1 290 € |
| Funchal (Madère) | T2 | ≈ 5,4 % | ≈ 4,0 % | ≈ 298 000 € | ≈ 1 330 € |
Les universités (Coimbra, Braga) et certaines villes moyennes bien positionnées (Aveiro, Vila Nova de Gaia, Setúbal) offrent des rendements nets de l’ordre de 5,5 à 6,5 % avec des loyers assurés sur 9 à 10 mois pour les étudiants. À l’inverse, les quartiers centraux de Lisbonne ou les destinations balnéaires premium de l’Algarve descendent parfois vers 3 % net en raison de prix au mètre carré très élevés.
Sur la location saisonnière, les chiffres sont nettement plus attractifs. Dans l’Algarve, les appartements touristiques génèrent en moyenne environ 6,4 % de rendement brut et 5,5 % net, avec un taux d’occupation proche de 93 %, et jusqu’à 98 % dans les micro-marchés les plus recherchés (Lagos, Albufeira, Vilamoura, Golden Triangle). En combinant 5–6 % de rendement net et 3–4 % de hausse annuelle des prix sur cinq ans, certains scénarios tablent sur un retour global de 45 à 60 %.
Fiscalité et politiques publiques : un pays qui pousse l’investissement locatif ciblé
Ce qui différencie le plus le Portugal des deux autres pays en 2026, ce n’est plus le « Golden Visa immobilier » (supprimé depuis 2023), mais un arsenal très sophistiqué de mesures fiscales destinées à stimuler la construction et la location à prix modérés.
Un milliard deux cents millions d’euros sont alloués pour produire ou rénover environ 26 000 logements d’ici mi-2026.
Plusieurs leviers intéressent directement l’investisseur :
Ensemble de mesures visant à promouvoir la construction et la location de logements à prix maîtrisés via des avantages fiscaux significatifs.
Applicable à la construction ou rénovation de logements destinés à la vente ou location à prix abordables, pour des projets sous environ 648 000 € ou loyers plafonnés à 2 300 €/mois.
Pour la construction de résidence principale, ramenant la charge de 23 % à 6 % sous conditions de plafonds de coût.
Exonérations ou réductions des droits de mutation (IMT) et de la taxe foncière (IMI) pour certains logements à coût maîtrisé.
À partir de mi-2026, exonération totale d’impôt sur le revenu (IRS) ou sur les sociétés (IRC) pour les loyers respectant des plafonds.
Conclus avec l’IHRU, apportant exonérations d’IMT, IMI, AIMI, TVA réduite et avantages sur droits de timbre pour projets locatifs modérés sur jusqu’à 25 ans.
En parallèle, près de 1 800 zones de réhabilitation urbaine (ARU) sont recensées en 2026 : y investir permet de cumuler des taux de TVA réduits, des exemptions d’IMI et d’IMT et un accès privilégié à certains financements publics.
Enfin, des dispositifs sociaux ciblent directement les locataires (hausse progressive de la déduction fiscale sur les loyers payés, portée à 900 € par an en 2026 puis 1 000 € en 2027), ce qui soutient indirectement la solvabilité de la demande locative.
Pour un investisseur patient et prêt à s’inscrire dans les schémas d’accessibilité locative, le Portugal devient ainsi un laboratoire de politiques pro‑investisseurs, à condition d’accepter des loyers modérés et une certaine complexité administrative.
Golden Visa et trajectoire de prix : le mythe du retournement
Le retrait de l’immobilier du « Golden Visa » en 2023 et la fin du régime NHR (Non-Habitual Resident) en 2025 ont fait craindre un retournement brutal du marché. Il n’en a rien été. Malgré ces changements, la combinaison d’une offre limitée, de taux en repli, d’une forte demande étrangère et d’un cadre politique globalement stable a continué de pousser les prix à la hausse, avec un bond d’environ 20 % en 2025 selon certaines études.
En 2026, la plupart des analystes prévoient un ralentissement vers des progressions de 3 à 7 % par an dans les marchés les plus tendus, mais aucun scénario sérieux ne table sur une baisse généralisée. Le Portugal reste donc, pour l’instant, un marché cher dans ses points chauds, mais toujours en croissance.
Italie : rendement roi, fiscalité sophistiquée et marché en reprise
Moins commentée que l’Espagne ou le Portugal, l’Italie présente pourtant, en 2026, un profil très attractif pour les investisseurs orientés rendement, voire pour les patrimoines élevés cherchant un ancrage européen avec une ingénierie fiscale poussée.
Un marché en phase de reprise, piloté par la baisse des taux
L’Italie sort progressivement d’une période de croissance modérée, avec un PIB attendu autour de 0,8–1 % en 2026. Mais dans l’immobilier, les signaux sont clairement au vert : après un creux en 2023 (rendement global +0,7 %), la performance totale atteint +5,4 % en 2025, portant la moyenne des dix dernières années à 4,4 % par an. Fait marquant, le pays n’a jamais enregistré d’année de rendement global négatif, l’effet revenu ayant systématiquement amorti les corrections de prix.
Les volumes d’investissement ont repris de la vigueur : environ 12,5 milliards d’euros en 2025 (+20 % sur un an), avec un dernier trimestre record à 4,5 milliards, le plus haut depuis 2020. Les prévisions tablent sur une activité soutenue en 2026, portée par la détente monétaire (taux BCE autour de 2 %, inflation à 1,6 %) qui réduit le coût de la dette et remet en mouvement le capital « en attente ».
Prix : hausse modérée, tension progressive dans les grandes villes
Les prix résidentiels montent de façon régulière mais non explosive. L’indice national progresse de près de 4 % en glissement annuel au deuxième trimestre 2025, soit la 24e hausse trimestrielle consécutive. Ajustée de l’inflation, la hausse réelle reste plus modeste (un peu plus de 2 %), mais l’essentiel est ailleurs : le marché ne baisse pas, les délais de vente sont à des plus bas historiques et les marges de négociation se réduisent.
En 2025, les logements en bon état gagnent 1,3 à 1,9 %, tandis que les biens à rénover progressent davantage. En 2026, les prévisions indiquent une hausse de 1 à 1,5 % dans les grandes villes, avec des augmentations de 2 à 4 % à Milan, Rome et Florence, et de 3 à 5 % dans certaines villes secondaires.
Milan reste le moteur incontesté du marché haut de gamme, avec des quartiers prime comme Brera qui culminent à près de 18 500 €/m². Rome, Florence, Turin ou Palerme attirent de plus en plus d’investisseurs en quête de rendements supérieurs à ceux des capitales du nord de l’Europe, sans renoncer à la perspective de plus-values graduelles.
Rendements locatifs : l’un des meilleurs rapports loyer/prix en Europe
C’est sur les rendements que l’Italie se distingue clairement. Les données agrégées pour début 2026 évoquent un rendement locatif brut moyen d’environ 7,2–7,3 %, parfois mesuré jusqu’à 8,3 % pour certains panels, avec des prix autour de 1 700–1 800 €/m². Plusieurs évaluations classent ce niveau de rentabilité comme « très bon » à l’échelle européenne.
Dans les grandes villes, les chiffres sont parlants :
| Ville italienne | Rendement brut estimé | Prix moyen indicatif (€/m²) | Commentaire |
|---|---|---|---|
| Milan | ≈ 7,2 % (global) | ≈ 3 280 | 2,5–4 % en prime, plus en secondaire |
| Rome | ≈ 8,1 % | ≈ 2 550 | Forte demande locative, tourisme massif |
| Naples | ≈ 7,9 % | ≈ 2 630 | Potentiel élevé, surtout dans certains quartiers |
| Villes secondaires | Jusqu’à 7–9 % | 1 500–2 000 | Très recherchées pour le rendement |
Dans les quartiers les plus chics de Milan, les rendements s’écrasent entre 2,5 et 4 %, mais ils remontent à 4–6 % dans les zones secondaires et bondissent encore davantage dans les villes moyennes (Turin, Palerme, certaines villes universitaires ou portuaires) où les loyers restent soutenus et les prix d’achat nettement en dessous des niveaux milanais.
Le ratio prix/loyer se situe autour de 18–20 années de revenus locatifs pour amortir le prix, ce qui est un peu moins favorable que l’Espagne mais nettement meilleur que les métropoles du Nord de l’Europe, où ce ratio dépasse souvent 25 ans.
Un paradis en devenir pour les investisseurs aisés : flat tax à 300 000 € et régimes « impatriés »
Au-delà du rendement brut, l’Italie joue une carte très spécifique : celle d’une ingénierie fiscale particulièrement avantageuse pour les personnes fortunées ou les professionnels mobiles qui acceptent de transférer leur résidence fiscale dans le pays.
Le régime des neo‑residenti (Non‑Dom, article 24‑bis du TUIR) permet à un contribuable n’ayant pas été résident italien pendant au moins 9 des 10 dernières années de s’installer en Italie et de remplacer l’impôt progressif sur le revenu mondial par une taxe forfaitaire sur les revenus de source étrangère.
– à partir de 2026, ce montant est fixé à 300 000 € par an pour le contribuable principal, quel que soit le montant de ses revenus étrangers (qu’il gagne 500 000 € ou 50 millions) ;
– le régime peut être étendu à certains membres de la famille (conjoint, enfants, parents, frères et sœurs) moyennant une taxe additionnelle de 50 000 € par personne et par an ;
– la durée maximale est de 15 ans, non renouvelable, avec reconduction tacite chaque année tant que le contribuable reste résident et paie sa flat tax ;
– les revenus de source italienne restent imposés selon le barème progressif (23 % jusqu’à 28 000 €, 33 % entre 28 001 € et 50 000 €, 43 % au‑delà, plus surtaxes régionales et communales).
Ce dispositif, parfois présenté comme la « règle CR7 » en référence à Cristiano Ronaldo, exonère par ailleurs les nouveaux résidents des obligations de déclaration détaillée de leurs actifs étrangers, ainsi que des impôts sur la fortune immobilière étrangère ou sur les actifs financiers étrangers, et de l’impôt successoral italien sur les biens situés hors d’Italie. En 2026, le montant de la flat tax a été relevé de 200 000 à 300 000 €, et la contribution par membre de la famille a doublé (de 25 000 à 50 000 €), mais les résidents entrés dans le régime avant fin 2025 restent « gelés » à l’ancien tarif pour toute la durée de leurs 15 années.
En parallèle, d’autres régimes visent des profils différents :
Les travailleurs qui s’installent en Italie bénéficient d’un régime « impatriati » avec une exonération de 50 % du revenu d’activité sur cinq ans (plafonnée à 600 000 €/an), majorable en cas d’enfant à charge. Les retraités et professionnels s’installant dans le Sud peuvent obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 90 %. Enfin, certains bonus de productivité jusqu’à 5 000 € bénéficient d’une taxation réduite à 1 % en 2026-2027.
Pour un investisseur international disposant d’un portefeuille conséquent, l’Italie offre donc un double avantage : des rendements immobiliers plus élevés que la moyenne européenne et la possibilité d’optimiser très fortement la fiscalité de ses revenus étrangers via un simple changement de résidence fiscale.
Réglementation des locations de courte durée : un tour de vis à intégrer au calcul
En 2026, la réglementation italienne se durcit sur les locations touristiques, en particulier pour les investisseurs multipropriétaires. Le régime de la « cedolare secca » (flat tax sur les revenus locatifs) est désormais structuré ainsi :
– un taux réduit de 21 % s’applique aux revenus tirés de la location de courte durée d’un seul logement ;
– pour un deuxième bien en location courte durée, le taux passe à 26 % ;
– dès le troisième logement dédié à la location saisonnière, l’activité est présumée professionnelle : il faut un numéro de TVA, les revenus sont imposés au barème progressif et l’on perd le bénéfice de la cedolare secca.
Le seuil de bascule en « activité d’entreprise » a été abaissé au fil des réformes (il était autrefois possible de louer jusqu’à cinq logements sans être considéré comme professionnel). Pour un investisseur visant un portefeuille important d’appartements en courte durée, ce changement est crucial : au-delà de deux unités, l’Italie devient bien moins attractive fiscalement sur ce segment.
En revanche, pour des stratégies de location longue durée ou pour un ou deux biens en courte durée, le pays conserve un avantage net sur le plan des rendements bruts.
Comparer Espagne, Portugal et Italie : trois profils très différents
En 2026, le trio Espagne–Portugal–Italie illustre trois manières assez distinctes de « faire de l’immobilier » en Europe du Sud. Pour s’y retrouver, il est utile de synthétiser quelques grands indicateurs.
Prix, rendement et horizon de plus-value
On peut résumer ainsi les ordres de grandeur :
| Pays | Prix moyens indicatifs (€/m²) | Rendement brut moyen approximatif | Horizon de plus-value attendu |
|---|---|---|---|
| Espagne | ≈ 2 100–2 600 (fortes variations côtes) | ≈ 5–6 % (jusqu’à 7–8 % localement) | +5–7 %/an nation, 7–10 % dans hotspots |
| Portugal | ≈ 2 000–2 100 (ancien) / 2 700 (neuf) | ≈ 4–5 % (jusqu’à 7–8 % ciblé) | +3–7 %/an dans zones tendues |
| Italie | ≈ 1 700–1 800 (national) | ≈ 7–8 % (3–5 % dans le très prime) | +1–3 %/an en moyenne, plus en métropoles |
Ces chiffres montrent clairement le positionnement :
– l’Espagne combine rendement correct, marché très liquide et potentiel de revalorisation encore dynamique, surtout sur les côtes méditerranéennes et les grandes villes ;
– le Portugal offre un rendement moyen un peu plus faible sur ses marchés vedettes, mais des niches très performantes en villes universitaires ou dans certains centres moyens, avec un environnement fiscal particulièrement incitatif pour la location abordable et la rénovation ;
– l’Italie domine le classement des rendements bruts, mais avec une progression des prix plus lente, ce qui en fait un marché d’autant plus intéressant pour des stratégies de cash-flow plutôt que de pure spéculation sur la plus-value.
Environnement fiscal et réglementaire
Les trois pays multiplient les mesures, mais dans des logiques différentes.
En Espagne, la fiscalité est relativement classique :
– impôt des non-résidents à 24 % ;
– taxation des plus-values entre 19 et 26 % ;
– droits de mutation (ITP) assez élevés et variables selon les communautés autonomes ;
– environnement parfois contraignant pour la location touristique dans les grandes villes (quotas, licences, limitations dans certains quartiers) ;
– incertitude liée à un projet de taxe dissuasive sur les achats de non-résidents hors UE (proposition de surtaxe à 100 % encore en débat), qui pourrait accentuer la différence de traitement entre neuf (exempté) et ancien.
Le Portugal, lui, a supprimé la voie immobilière de son Golden Visa et fermé son régime NHR, mais joue désormais sur d’autres leviers :
Pour les logements abordables, bénéficiez d’une TVA réduite à 6 %, d’exemptions ou réductions d’IMT, IMI, AIMI et droits de timbre (ARU, RSAA, CIA), d’une flat tax de 28 % sur loyers non-résidents largement neutralisable via IRS/IRC, et d’une exonération de plus-values sur résidence principale réinvestie en location modérée.
L’Italie se démarque par des dispositifs très ciblés :
– flat tax globale à 300 000 €/an pour les nouveaux résidents fortunés sur leurs revenus étrangers, plus 50 000 €/an par membre de la famille ;
– régime « impatriati » pour les travailleurs, avec exonération de 50 % du revenu sur cinq ans ;
– réduction potentielle jusqu’à 90 % de l’impôt pour les retraités s’installant dans le Sud ;
– flat tax locative (cedolare secca) à 21 % sur un logement en courte durée, 26 % sur un deuxième, puis bascule en fiscalité professionnelle au-delà.
Pour un investisseur patrimonial international, l’Italie est de loin la plus attractive fiscalement à condition d’accepter de devenir résident. Pour un investisseur non‑résident, le Portugal propose les leviers les plus intéressants dans le cadre spécifique de la location abordable et de la rénovation urbaine. L’Espagne, elle, mise davantage sur la profondeur de son marché et sa dynamique de prix que sur des régimes fiscaux « exceptionnels ».
Quel profil d’investisseur pour quel pays en 2026 ?
Au-delà des chiffres, le choix entre Espagne, Portugal et Italie en 2026 dépend surtout du profil et des objectifs de l’investisseur.
Pour maximiser le cash-flow locatif : avantage Italie (et certaines niches portugaises)
Un investisseur qui cherche avant tout un fort rendement locatif brut, sans forcément viser une explosion des prix, trouvera en Italie un terrain de jeu très compétitif. Des rendements de 7–8 % sur des appartements bien situés dans des villes secondaires ou universitaires, avec un marché domestique profond et une demande locative stable, restent difficiles à égaler en Europe de l’Ouest.
Le Portugal peut rivaliser sur quelques niches — Coimbra, Braga, certains quartiers de Porto ou des villes moyennes du Nord — mais l’Italie offre cette rentabilité élevée de manière plus généralisée, surtout si l’on évite les hyper‑centres milanais.
Pour un investisseur personne physique prêt à s’installer en Italie et à profiter du régime Non‑Dom, l’arbitrage devient encore plus favorable : optimiser la fiscalité sur les revenus étrangers tout en exploitant un parc locatif offrant 7–8 % de rendement brut est un scénario rare à l’échelle européenne.
Pour un mix rendement + plus-value et une grande liquidité : Espagne reste la référence
L’Espagne s’impose comme le choix logique pour qui cherche un mix équilibré entre rendement, liquidité et potentiel de revalorisation. Le pays combine :
Plus de 700 000 transactions par an, un record depuis 2007, témoignant d’un marché immobilier extrêmement liquide.
Pour un investisseur qui privilégie la revente possible à moyen terme, la profondeur du marché espagnol et sa capacité à liquider un bien rapidement, même en période de volatilité, sont des arguments très forts. C’est aussi le marché où l’on trouve la plus grande palette de stratégies : résidence secondaire, location longue durée, location saisonnière, reconversion d’immeubles, etc.
Pour un pari sur la qualité de vie, la stabilité et les niches fiscales locatives : Portugal en bonne position
Le Portugal, enfin, reste un choix de premier plan pour l’investisseur prêt à accepter des rendements parfois légèrement inférieurs à ceux de l’Espagne ou de l’Italie en échange :
Ce pays bénéficie d’une grande stabilité politique, d’une qualité de vie très recherchée (sécurité, climat, villes à taille modeste, bonne maîtrise de l’anglais) et d’un arsenal fiscal et réglementaire très favorable à la rénovation urbaine, à l’amélioration énergétique et à la location abordable.
Les niches de rendement ne manquent pas, mais elles se situent souvent hors des marchés déjà saturés (Lisbonne hyper‑centre, stations balnéaires premium de l’Algarve). Les villes universitaires, les centres secondaires dynamiques et les ARU bien choisies offrent des combinaisons intéressantes de prix d’entrée raisonnables, de rendements bruts supérieurs à 6 % et d’incitations fiscales massives (TVA réduite, exonérations d’IMI/IMT, fiscalité allégée sur les loyers).
Pour un investisseur long terme orienté sur la conservation du patrimoine et la protection contre l’inflation, associer un rendement net de 3–5 % avec une appréciation de 3–4 % par an offre un « total return » annuel proche de 10–12 %, dans un pays perçu comme très sûr.
En conclusion : 2026, l’année des arbitrages fins
Entre Espagne, Portugal et Italie, il n’existe pas de « meilleur » marché absolu en 2026, mais trois offres très différenciées :
Analyse des atouts clés de trois marchés ibériques et italien pour l’investisseur averti
Dynamique macroéconomique dominante, vigueur de la demande intérieure, capacité d’absorption de volumes considérables et potentiel de plus-values encore loin d’être épuisé.
Terrain d’expérimentation de politiques pro‑logement : l’investisseur engagé dans la location accessible et la rénovation bénéficie d’avantages fiscaux et de rendements supérieurs à la moyenne.
L’un des rapports loyer/prix les plus attractifs d’Europe, doublé de régimes fiscaux conçus pour attirer capitaux et hauts revenus.
À l’heure où les taux se normalisent, où l’inflation se calme et où la pierre retrouve toute sa place de valeur refuge, choisir entre ces trois marchés revient surtout à choisir son couple risque/rendement et son horizon de détention. Pour l’investisseur qui sait précisément ce qu’il cherche — cash‑flow immédiat, plus‑value potentielle, optimisation fiscale ou simple refuge ensoleillé — l’année 2026 offre, dans chacun de ces pays, des fenêtres d’opportunité qu’il serait difficile de retrouver dans les grandes métropoles du nord de l’Europe.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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