Investir dans l’immobilier à Telde : guide complet pour tirer parti d’un marché en pleine montée

Publié le 29 mars 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Investir dans l’immobilier à Telde, c’est miser sur un marché encore abordable, en croissance régulière, au cœur d’une île très touristique, avec des rendements locatifs nettement supérieurs à la moyenne espagnole. Mais derrière les chiffres prometteurs se cache une réalité plus nuancée : quartiers très contrastés, projets publics massifs, fiscalité spécifique pour les non‑résidents et réglementation de plus en plus stricte sur la location, notamment touristique.

Telde, un marché stratégique au cœur de Gran Canaria

Telde est la deuxième commune la plus peuplée de Gran Canaria, avec environ 102 000 à 105 000 habitants selon les années, pour une superficie d’environ 100 km². La densité y dépasse les 1 000 habitants au km², ce qui en fait un territoire déjà urbain, mais loin d’être saturé.

La population est très majoritairement espagnole (97 %), avec environ 3 % d’étrangers – surtout européens (Italiens, Allemands, Français, Britanniques, Portugais…) et latino‑américains (Vénézuéliens, Colombiens, Argentins…), plus une présence notable de Marocains et de Chinois. Pour un investisseur, ce profil signifie un marché locatif avant tout domestique et stable, auquel s’ajoutent des niches pour expatriés, familles internationales et retraités.

Un contexte économique canarien très porté par le tourisme

L’économie des Canaries repose largement sur le tourisme, qui pèse plus de 35 % du PIB régional. En 2024, les touristes étrangers y ont dépensé plus de 23 milliards d’euros. Le tourisme, le commerce, les transports, l’hôtellerie et la restauration représentent près de 39 % du PIB régional, largement devant l’industrie manufacturière (moins de 3 % du PIB).

Telde occupe une place particulière : historiquement agricole (canne à sucre, bananes, tomates, vignobles), le territoire s’est industrialisé et sert aujourd’hui de pôle logistique et commercial, notamment le long de la GC‑1 et dans des zones comme El Goro ou Salinetas. L’implantation d’un nouvel entrepôt logistique de 13 000 m² à El Goro (projet ID Logistics, avec zone réfrigérée notamment pour le pharmaceutique) illustre cette dynamique de diversification au‑delà du tourisme balnéaire classique.

Pour un investisseur immobilier, cela se traduit par un mix intéressant : une demande solide de logements permanents (familles, actifs, retraités) et une demande de résidences secondaires et de locations de vacances sur le littoral, sans dépendre uniquement de la saison touristique comme certaines stations balnéaires pures.

Panorama des prix et des rendements à Telde

Les données récentes montrent que le marché de Telde reste nettement plus abordable que Las Palmas ou les grandes stations du sud de l’île, tout en offrant des rendements locatifs supérieurs à la moyenne régionale.

Niveaux de prix : un marché encore accessible

Les indicateurs convergent vers une fourchette moyenne comprise entre 1 500 et 1 700 €/m², avec des écarts marqués selon le type de bien et le quartier.

Quelques repères synthétiques :

Ces chiffres doivent être lus dans leur contexte : Telde offre des petites surfaces plutôt bon marché, mais aussi de grandes maisons et villas pouvant dépasser largement le demi‑million d’euros, notamment côté littoral ou dans des secteurs résidentiels haut de gamme comme El Cortijo.

Sur le plan typologique, les différences sont nettes :

Les appartements restent donc le segment le plus accessible à l’achat et le plus adapté au locatif longue durée ou saisonnier. Les villas, plus chères au m², sont davantage un produit de résidence principale haut de gamme ou de résidence secondaire avec usage personnel, avec des rendements locatifs généralement plus faibles.

Un marché en hausse régulière

Les séries de prix montrent une progression quasiment continue depuis une dizaine d’années. Après la crise immobilière (2010–2013) où les valeurs se situaient autour de 950–1 100 €/m², le marché s’est redressé, atteignant 1 250 €/m² vers 2014–2017, puis 1 400–1 500 €/m² juste avant la pandémie.

Les logements de plus de 100 m² ont même connu des hausses très marquées sur cinq ans (plus de 70 % de hausse du prix moyen au m²), signe d’un rattrapage sur le segment des grandes surfaces.

Globalement, la tendance est haussière mais encore loin des niveaux atteints dans les marchés très tendus comme Mogán ou San Bartolomé de Tirajana, où les prix dépassent fréquemment 4 500 €/m².

Des loyers en forte progression

Côté location, le loyer moyen tourne autour de 900 € par mois, avec un loyer au m² compris entre 10 et 13 €/m² selon les sources et les périodes. Sur un an, les loyers ont progressé d’environ 8–10 %, avec des pics de hausse plus élevés sur certains mois (plus de 16 % lors de certaines périodes).

En mars 2026, les données médianes donnent :

Les maisons, souvent plus grandes et situées dans des secteurs prisés, génèrent des loyers absolus beaucoup plus élevés, mais pas toujours des rendements proportionnellement supérieurs une fois le coût d’acquisition pris en compte.

Rendements locatifs : un vrai point fort

Le grand atout de Telde reste son rendement locatif brut moyen, estimé à 7,65 %, largement au‑dessus de la moyenne canarienne (autour de 5,8 % pour les appartements) et supérieure à la plupart des grandes villes espagnoles.

Ces chiffres suggèrent plusieurs choses :

– Les petites surfaces (studios, 1 chambre) offrent un excellent couple prix/rendement, particulièrement adapté à la location longue durée ou à certains segments de location meublée (jeunes actifs, couples, digital nomads).

– Les logements 2–3 chambres gardent un rendement solide tout en répondant à la forte demande des familles locales.

– Les biens 4 chambres et plus affichent un rendement théorique spectaculaire, mais il s’agit souvent de configurations spécifiques (colocation, grandes familles, immeubles divisés) qu’il faut analyser au cas par cas.

En moyenne, un bien type à Telde se rembourse en environ 13,1 ans de loyers bruts, ce qui reste très attractif pour un investisseur patrimonial, même en intégrant charges, fiscalité et éventuelles périodes de vacance.

Où investir à Telde : lecture fine des quartiers

Telde n’est pas un marché homogène : les écarts de prix et de positionnement sont importants entre le centre historique, les quartiers populaires, les zones industrielles et le littoral. Choisir le bon secteur est déterminant pour arbitrer entre rendement, potentiel de plus‑value et profil de locataires.

Centre historique et cœur économique : San Juan et San Gregorio

San Juan et San Francisco forment le noyau historique, avec la Basílica de San Juan Bautista, des maisons anciennes, des ruelles et une ambiance très appréciée des familles aisées et des étrangers. Les prix y sont élevés pour l’intérieur de l’île, avec une tendance stable, soutenue par le charme patrimonial.

San Gregorio, lui, est le centre économique de Telde, très vivant, avec une forte concentration de commerces, de services et de petites entreprises. C’est un secteur apprécié des jeunes ménages et des classes moyennes, avec un marché dynamique et une tendance haussière.

Les chiffres de prix illustrent cette centralité :

San Gregorio concentre aussi une partie significative de l’offre à la vente : immeubles, appartements, maisons de ville. On y trouve par exemple un immeuble de 556 m² à 775 000 €, des appartements de 3–4 chambres autour de 200–230 000 €, ou des maisons de ville de 4 chambres entre 250 000 et 330 000 €.

Littoral : La Garita, Melenara, Salinetas, Playa del Hombre, Taliarte

Le front de mer de Telde est l’une des zones les plus recherchées, tant par les familles résidentes que par les acheteurs de résidences secondaires et les étrangers. La Garita, Melenara, Salinetas et Playa del Homme sont citées comme des quartiers très prisés, avec des prix élevés et en hausse.

En août 2025, la zone Playa del Hombre‑Taliarte‑Salinetas affiche les plus hauts prix de Telde, à la fois en vente et en location :

Ce sont des secteurs adaptés :

– à la résidence secondaire (espagnole ou étrangère) avec usage partiel et location le reste du temps,

– à la location meublée à l’année pour des cadres ou des familles,

– à la location de vacances, sous réserve de respecter la réglementation sur les “viviendas vacacionales” et d’obtenir les licences nécessaires.

Les prix d’achat y sont sensiblement plus élevés que dans l’intérieur de Telde, mais la demande y est très solide, notamment du fait de la proximité avec Las Palmas tout en étant en bord de mer.

Jinámar : prix bas, potentiel de rendement

Jinámar est un quartier historiquement associé au logement social. Les prix y sont parmi les plus bas de Telde, ce qui le rend particulièrement attractif pour les investisseurs cherchant du rendement sur le marché résidentiel ajusté.

illustrent cet écart :

Les données

La demande locative pour des logements abordables y est forte, notamment auprès de jeunes familles ou de ménages à revenus modestes. Jinámar est d’ailleurs expressément recommandé comme zone d’investissement pour ce type de stratégie.

Parallèlement, le quartier fait l’objet de plusieurs programmes publics :

– Réhabilitation de 60 logements à Jinámar VI,

– Construction de nouveaux logements publics dans le secteur de Valle de Jinámar,

– Programmes régionaux de rénovation urbaine (ARRU).

Ces interventions peuvent, à moyen terme, améliorer l’image du quartier et donc sa valeur perçue, tout en maintenant un ticket d’entrée bas. C’est typiquement un secteur d’investissement “value” : prix très accessibles, rendements bruts potentiellement élevés, mais qu’il faut aborder avec une bonne connaissance du terrain, notamment sociale.

Quartiers familiaux intermédiaires : La Pardilla, San Antonio, Caserones, La Herradura…

D’autres secteurs offrent un bon compromis entre prix et qualité de vie, avec une clientèle principalement locale de familles :

– La Pardilla – San Antonio : prix moyens, population familiale, marché stable,

– Caserones – La Higuera : niveaux de prix relativement abordables,

– La Herradura – Balcón de Telde : prix bas à moyens, publics de retraités et ménages locaux,

– Valle de los Nueve – El Ejido – Medianías : secteur en progression, apprécié des familles, avec une tendance haussière du marché.

Ces zones sont intéressantes pour des stratégies de location longue durée à des familles, avec des rendements confortables et un risque de vacance relativement faible, même si le potentiel de plus‑value peut être moins spectaculaire que sur la côte.

Périphérie, zones rurales et industrielles

Des secteurs comme El Goro, Ojos de Garza, Lomo Magullo ou les Medianías rurales combinent logements, petites exploitations agricoles et zones d’activité. El Goro, en particulier, est l’un des principaux parcs logistiques de l’archipel, avec le nouveau projet logistique d’ID Logistics.

Pour un investisseur, ces secteurs peuvent être pertinents :

– pour des logements destinés aux salariés des zones industrielles,

– pour des maisons de campagne ou gîtes ruraux (rural tourism), dans certaines vallées,

– pour des immeubles mixtes (logements + locaux commerciaux ou entrepôts) dans les zones d’activité.

Les prix y sont globalement inférieurs à ceux du littoral, avec un potentiel de long terme lié au développement des infrastructures (projet de gazoduc urbain, amélioration de la voirie, extension de la sous‑station électrique de Telde à 66 kV, etc.).

Nouveaux projets immobiliers et urbanisme : ce qui change à Telde

L’attractivité de Telde ne tient pas seulement à ses prix actuels, mais aussi à la quantité de projets publics et privés en cours, qui vont remodeler certains quartiers et influencer la valeur des biens.

Logements publics et réhabilitation : l’effet sur l’offre

Après plus de 15 ans sans construction de logements publics, le gouvernement des Canaries relance fortement ce segment à Telde :

– 109 logements publics programmés sur trois parcelles de la Calle Manuel Alemán Álamo (Valle de Jinámar),

– Trois promotions distinctes : 36, 36 et 37 logements, avec des budgets de 5,46 à 8,73 millions d’euros chacune,

– Priorité à la performance énergétique (panneaux photovoltaïques, ventilation traversante, protections solaires).

En parallèle, 60 logements existants de Jinámar VI vont être réhabilités dans le cadre de programmes régionaux de rénovation urbaine. Au niveau de toute la région, 2 000 logements doivent être rénovés via 20 projets ARRU, dont certains à Telde, avec plus de 18 M€ engagés.

Pour l’investisseur privé, ces initiatives ont deux effets :

Améliorations urbaines, voirie et mobilité

Le cabildo de Gran Canaria finance plus de 6,1 M€ de projets d’amélioration urbaine à Telde (sans coût pour la municipalité), répartis sur plusieurs rues stratégiques : Américo Vespucio à Salinetas, Poeta Pablo Neruda et Cervantes à San Gregorio, Miramar à Taliarte, Mesonero Romano à La Pardilla, plus un projet de renouvellement complet des feux tricolores.

Par ailleurs, Telde lance le plus grand plan d’asphaltage de son histoire, avec 7,6 M€ pour réhabiliter près de 400 rues dans des dizaines de quartiers, des zones urbaines aux accès ruraux.

Ces travaux améliorent concrètement :

– la qualité de vie (moins de nuisances, meilleure circulation),

– la sécurité des piétons,

– la perception de certains quartiers parfois jugés dégradés,

– et, in fine, la valorisation immobilière des rues concernées.

Pour un investisseur, il est pertinent de repérer les zones ciblées par ces travaux, car les biens situés dans des rues modernisées gagnent souvent en attractivité sans que le prix d’achat initial ait intégré cet effet.

Projets privés : nouvelles résidences et montée en gamme

Plusieurs promotions privées structurent l’offre neuve à Telde :

Plusieurs programmes récents (Brisas de Taliarte, Habitat Telde) sont déjà sold‑out, signe que la demande pour le neuf est soutenue. De nouveaux projets de villas modernes proches du littoral (La Garita, Salinetas, Melenara, Playa del Hombre) ciblent une clientèle à fort pouvoir d’achat.

Cette montée en gamme progressive tire le marché vers le haut, surtout dans les quartiers bien connectés et proches de la mer. Pour un investisseur, le neuf offre généralement des rendements un peu plus faibles à l’achat (prix plus élevés), mais avec :

– moins de travaux,

– une meilleure efficacité énergétique,

– et une attractivité forte pour des locataires solvables (familles, expatriés, cadres).

Investir en tant qu’étranger : procédures et précautions

Les étrangers, qu’ils soient européens ou non, peuvent acheter librement un bien à Telde. Les droits de propriété sont identiques à ceux des Espagnols (droit de vendre, louer, hypothéquer, transmettre), mais plusieurs étapes sont incontournables.

Démarches de base

Pour un acheteur non espagnol, le parcours type est le suivant :

Les frais annexes (notaire, registre, avocat, impôts d’achat) représentent généralement 10 à 15 % du prix, à intégrer dans le plan de financement.

Financement et hypothèque

Les banques espagnoles prêtent aux non‑résidents, souvent avec :

– un ratio prêt/valeur de 60–70 %,

– un apport exigé de 30–40 %,

– un amortissement possible sur 25–30 ans.

Points de vigilance

Quelques risques classiques à surveiller :

– biens sans licence de première occupation ou avec des extensions non régularisées,

– dettes de communauté et d’IBI pouvant retomber sur le nouvel acquéreur,

– divergence entre la réalité construite et ce qui figure au cadastre ou au registre,

– réglementation spécifique sur la location touristique, très différente de la location résidentielle classique.

Dans certaines zones de défense stratégique, un permis militaire peut être requis pour les non‑UE, mais cette contrainte reste limitée à des périmètres précis ; c’est un point à vérifier avec l’avocat.

Fiscalité de la location à Telde : ce qu’il faut intégrer dans le rendement net

Les rendements bruts élevés à Telde doivent être ajustés de la fiscalité espagnole sur les loyers, différente selon que le propriétaire est résident fiscal en Espagne ou non, et selon son pays de résidence.

Non‑résidents : IRNR, taux et déductions

Les propriétaires non résidents déclarent leurs revenus locatifs via le Modelo 210 (Impôt sur le revenu des non‑résidents – IRNR) :

– Pour les résidents de l’UE ou de l’EEE, le taux est 19 % sur le revenu net (loyers – charges déductibles).

– Pour les non‑UE/EEE, le taux est 24 % sur le revenu brut, même si une récente décision de justice ouvre la porte à la déduction de charges, ce qui nécessite souvent une démarche contentieuse.

Les charges déductibles (pour résidents et UE/EEE) incluent :

Depuis 2024, la déclaration des loyers se fait annuellement (avant le 20 janvier de l’année suivante), ce qui simplifie un peu la gestion administrative.

Résidents fiscaux en Espagne : barème progressif et réduction de 60 %

Les résidents espagnols imposent leurs loyers dans l’IRPF, au barème progressif (19 % jusqu’à 50 000 €, puis 21, 23, 27, 30 %, selon les tranches supérieures). Pour les locations de résidence principale du locataire (bail classique de longue durée), une réduction de 60 % s’applique sur le revenu net, ce qui allège considérablement la facture fiscale.

Cette réduction ne s’applique pas aux locations touristiques de courte durée, ni aux locations à des sociétés.

Biens non loués : revenu imputé

Même si un logement n’est pas loué, l’Espagne taxe une “rente fictive” basée sur un pourcentage (1,1–2 %) de la valeur cadastrale, soumis au taux IRNR (19 ou 24 %) pour les non résidents. C’est un point à ne pas négliger dans le calcul de rentabilité globale, surtout si le bien est occupé seulement quelques mois par an.

Autres impôts à anticiper

Au‑delà des loyers, d’autres taxes viennent se greffer :

Pour un investisseur privé classique, la combinaison rendement brut de 7–10 %, charges courantes (8–10 % de frais de communauté, 8–10 % de gestion locative, entretien) et fiscalité IRNR aboutit à des rendements nets typiques autour de 4–5 %, ce qui reste compétitif à l’échelle européenne.

Location de vacances à Telde : opportunités et contraintes

La côte de Telde (La Garita, Melenara, Salinetas, Playa del Hombre) attire les touristes, mais aussi les travailleurs à distance et les résidents de Las Palmas en quête de résidence secondaire. La location de vacances est donc une option, mais la réglementation canarienne et locale se durcit progressivement.

Pour exploiter un bien en “vivienda vacacional” à Gran Canaria, plusieurs obligations s’imposent :

– obtenir un numéro d’enregistrement touristique (VV / NRA),

– s’inscrire sur la plateforme SES Hospedajes pour déclarer les voyageurs,

– respecter les règles d’urbanisme (tous les immeubles ne sont pas éligibles),

– se conformer aux obligations fiscales (IRNR/IRPF, TVA dans certains cas si services para‑hôteliers).

Ce type de gestion est pertinent pour des biens bien situés sur le littoral ou dans des zones à forte demande touristique, mais il faut garder en tête que :

– la réglementation se resserre (licences, quotas, contrôles),

– les plateformes transmettent désormais les données de revenus aux autorités fiscales,

– la réduction de 60 % sur le revenu net ne s’applique pas à la location touristique.

Pour un investisseur visant un rendement sécurisé et prévisible, la location longue durée à l’année reste souvent la meilleure base, quitte à mixer avec des occupations saisonnières ponctuelles lorsque la réglementation le permet.

Profil des acheteurs et de la demande locative

Comprendre qui achète et qui loue à Telde aide à calibrer son investissement.

Côté acheteurs :

– Familles locales : recherchent surtout des appartements de 2–3 chambres près des écoles et des services, dans des quartiers comme La Pardilla, San Antonio, San Gregorio, La Herradura, Valle de los Nueve.

– Actifs travaillant à Las Palmas : préfèrent Telde pour un meilleur rapport qualité/prix, bonne accessibilité par la GC‑1 et proximité de l’aéroport.

– Étrangers : se concentrent principalement sur le littoral (La Garita, Melenara, Playa del Homme, Salinetas) et les quartiers historiques les plus charmants (San Juan, San Francisco), pour des résidences secondaires ou des résidences principales ensoleillées.

Côté locataires :

Cette diversité de profils permet de construire des stratégies d’investissement variées :

– petits appartements très rentables (studios, T1) destinés aux actifs,

– T2–T3 pour familles, avec moins de rotation et plus de stabilité,

– grands logements ou immeubles divisibles pour la colocation ou les familles nombreuses.

Telde dans le contexte canarien : comparaison et positionnement

En comparant Telde à d’autres communes canariennes :

– les prix y sont nettement inférieurs à ceux de Las Palmas (environ 3 200 €/m²) ou des grandes stations touristiques du sud (Mogán, San Bartolomé de Tirajana autour de 4 500–4 800 €/m²),

– les rendements y sont supérieurs à la moyenne régionale, grâce à des prix d’achat plus bas pour un niveau de loyers déjà élevé.

Sur l’île de Gran Canaria, les meilleures rentabilités brutes se trouvent souvent :

– dans des villes moyennes comme Telde, Gáldar, Ingenio, Santa Brígida, Santa Lucía de Tirajana,

– dans certains quartiers populaires mais en amélioration,

– dans des “poches” résidentielles en périphérie des grands pôles touristiques.

Telde se distingue par : la richesse de son patrimoine historique, sa diversité culturelle, et ses paysages naturels impressionnants.

– sa taille (plus de 100 000 habitants, un vrai bassin de vie),

– sa position stratégique (entre Las Palmas, l’aéroport et le sud de l’île),

– la combinaison littoral + centre historique + zones industrielles.

On peut la voir comme un marché pivot : plus abordable que la capitale et les spots balnéaires premium, mais plus dynamique et mieux connecté que les petites communes rurales.

Stratégies d’investissement gagnantes à Telde

À partir de l’ensemble de ces données, plusieurs stratégies ressortent particulièrement pertinentes.

1. Studios et petits appartements en zone centrale ou connectée

Avec des rendements bruts au‑delà de 10 % pour les studios et de 8–9 % pour les T1, les petites surfaces sont un levier évident pour qui vise la rentabilité. Les secteurs à privilégier :

– San Gregorio, San Juan/San Francisco,

– La Pardilla – San Antonio,

– El Calero – Las Huesas – La Mareta, bien connectés par la GC‑1.

Cible : jeunes actifs, couples, travailleurs à distance, avec une location meublée ou semi‑meublée à l’année.

2. Appartement 2–3 chambres pour familles, dans les quartiers intermédiaires

Les T2–T3 affichent des rendements bruts autour de 7 %, avec une demande structurelle forte. Les quartiers comme La Pardilla, San Antonio, La Herradura, Caserones, Valle de los Nueve offrent un bon compromis entre prix et stabilité des locataires.

Cible : familles locales, couples avec enfant, fonctionnaires, salariés stables.

3. Acquisition opportuniste à Jinámar

Pour les investisseurs plus offensifs, Jinámar combine prix au m² très faible et programmes de réhabilitation publique. L’idée : acheter à bas prix, rénover correctement (avec une plus‑value technique importante) et louer à un public à revenus modestes, avec des rendements bruts supérieurs à la moyenne.

Cible : jeunes ménages, familles nombreuses, demande sociale forte. Cette stratégie nécessite une bonne gestion et une connaissance fine de la réalité du quartier.

4. Résidence secondaire ou haut de gamme en bord de mer

Sur le littoral, l’objectif est moins le rendement maximal que la préservation du capital et la valorisation patrimoniale. Une maison jumelée ou un appartement vue mer à La Garita, Melenara, Salinetas ou Playa del Hombre offre :

– un actif liquide et recherché,

– un potentiel de location saisonnière,

– une forte probabilité de plus‑value à moyen/long terme.

Cible : ménage aisé, expatriés, investisseurs patrimoniaux, familles qui souhaitent également profiter du bien.

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En réunissant un marché encore accessible, des rendements bruts élevés, une demande locative solide et un environnement macroéconomique régional dynamique, investir dans l’immobilier à Telde apparaît comme une stratégie pertinente pour qui recherche un équilibre entre rentabilité et sécurité. La clé consiste à choisir soigneusement le quartier, le type de bien et le mode d’exploitation, tout en intégrant dès le départ la fiscalité espagnole et les règles locales, notamment sur la location de vacances. Avec ces éléments maîtrisés, Telde a les atouts pour rester l’un des marchés les plus intéressants des Canaries dans les années à venir.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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