Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
À une demi-heure de Barcelone, avec des prix encore abordables et un tissu économique en pleine mutation, Granollers s’impose comme l’une des villes catalanes les plus intéressantes pour investir dans la pierre. Pour les investisseurs qui trouvent Barcelone trop chère ou trop régulée, cette capitale du Vallès Oriental offre un compromis rare : dynamisme, rentabilité locative correcte, forte demande de logements et projets urbains d’ampleur qui tirent les prix vers le haut.
Granollers, une ville moyenne au profil métropolitain
Granollers est une commune de 14 km², densément peuplée (4 145 habitants au km²) et forte d’environ 62 000 à 62 500 résidents selon les sources les plus récentes. Elle est la capitale du Vallès Oriental et fait partie intégrante de l’aire métropolitaine de Barcelone, située à environ 30 km du centre de la capitale catalane.
La ville bénéficie d’un cadre naturel exceptionnel avec la proximité du parc naturel du Montseny et des plages accessibles en 20 minutes de voiture. Son climat est très ensoleillé (environ 3 292 heures par an) avec peu de jours de pluie (44 en moyenne). Les températures, variant généralement entre 5°C et 27°C, contribuent fortement à la qualité de vie et à l’attractivité résidentielle.
Sur le plan socio-économique, Granollers combine zones industrielles, centres commerciaux, entreprises de secteurs variés et encore quelques espaces agricoles, aujourd’hui souvent sous-exploités. L’offre de services est dense : hôpitaux (dont l’Hospital General de Granollers avec 316 lits), centres médicaux, écoles, équipements culturels (théâtre Auditorium, Roca Umbert Fàbrica de les Arts, musées, bibliothèques), sports de haut niveau (handball, basket, natation) et vie gastronomique reconnue.
Ce cadre urbain “complet”, typique d’une petite capitale régionale, est scruté de près par les investisseurs immobiliers. Il crée un bassin de demande solide, tant en achat qu’en location, porté par des actifs locaux, des familles, des étudiants et de nombreux navetteurs vers Barcelone.
Une démographie et un marché du logement sous tension
L’évolution démographique contribue largement à l’attrait de Granollers comme marché d’investissement. Entre 2000 et 2008, la population a progressé de 13 %. Les projections envisagent près de 68 000 habitants à l’horizon 2033, soit plus de 6 000 résidents supplémentaires par rapport à 2020. La structure démographique est jugée “mature”, typique de la Catalogne : une base de jeunes plus étroite qu’autrefois, mais un volume important de ménages constitués.
Ce qui compte pour l’investisseur, c’est moins le nombre d’habitants que le nombre de ménages. Entre 1981 et 2001, Granollers est passé d’environ 12 800 à plus de 19 200 foyers, soit +50 %, alors que la population n’augmentait que de 21 %. Cette divergence – davantage de foyers formés que de nouveaux habitants – crée mécaniquement une demande accrue de logements. Les besoins avaient été estimés, autour de 2016, entre 4 500 et 5 000 nouveaux logements à produire.
En 2019, le déficit de logements neufs en Catalogne atteignait 35 000 unités, illustrant l’écart massif entre la création de ménages et la construction.
Cette sous-production chronique, conjuguée à une demande soutenue, installe une situation de “pénurie réelle” de logements, bien différente de la bulle spéculative des années 2000. À Granollers, les conséquences sont visibles : marché locatif très sollicité, difficultés pour une partie des demandeurs à trouver le bien souhaité à un prix compatible avec leur revenu, et hausse régulière des prix de vente dans plusieurs quartiers.
Les fondamentaux du marché immobilier de Granollers
Les données les plus récentes confirment un marché en phase de croissance, mais encore accessible comparé à Barcelone.
Niveaux de prix globaux
Plusieurs sources situent le prix moyen de vente autour de 2 300 à 2 600 €/m² selon la période et le segment considéré. En juillet 2025, le prix moyen d’offre pour les logements à vendre était de 2 391 €/m², soit une hausse de près de 12,8 % sur un an (2 120 €/m² en juillet 2024). Dans un autre relevé d’octobre 2025, le prix moyen atteignait 2 583 €/m², en progression d’environ 7 % sur trois mois.
Une plateforme situe le prix moyen du mètre carré à 3 352 €, pour un panier de biens autour de 295 000 €. Ces valeurs illustrent que les prix peuvent varier significativement selon le type de bien et la source des données.
– Prix moyen des appartements : autour de 2 500–3 000 €/m²
– Prix moyen des maisons : autour de 2 100 €/m²
– Prix moyen d’un bien à la vente : environ 290 000 €
L’évolution entre 2022 et 2025 illustre un cycle d’ajustement suivi d’une reprise franche.
| Type de bien | 2022 (€/m²) | 2023 (€/m²) | Var. 22–23 | 2024 (€/m²) | Var. 23–24 | 2025 (€/m²) | Var. 24–25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Appartements | 2 382,68 | 2 253,94 | -5,40 % | 2 401,09 | +6,53 % | 2 525,00 | +5,16 % |
| Maisons | 1 787,68 | 1 845,13 | +3,21 % | 1 945,08 | +5,42 % | 2 140,44 | +10,04 % |
On voit clairement que les maisons ont connu une accélération plus rapide que les appartements en 2025, indice d’un intérêt croissant pour les surfaces plus grandes, souvent avec extérieurs, dans un contexte post-pandémie.
Marché locatif et rendements
En juillet 2025, le loyer moyen à Granollers se situait autour de 10,02 €/m² par mois, en recul de 8,24 % par rapport à juillet 2024 (10,92 €/m²). Sur les deux dernières années, le point haut avoisinait 11,34 €/m² (septembre 2023) et le creux 9,88 €/m² (mai 2025).
Le rendement locatif brut moyen des logements résidentiels en Espagne.
À Granollers, la combinaison d’une demande locative élevée, d’une faible vacance et de prix encore inférieurs à Barcelone crée un terrain favorable à l’investissement patrimonial et au rendement de long terme. Des sources spécialisées indiquent d’ailleurs que la ville génère des rendements moyens compris entre 4 % et 6 % selon le quartier et le type de bien, avec une demande régulière, aussi bien en résidentiel qu’en commercial.
Une géographie des prix : où investir à Granollers ?
La ville est loin d’être homogène. Les écarts entre quartiers sont significatifs, autant pour la vente que pour la location. En juillet 2025, la carte des prix s’organisait ainsi :
| Quartier | Prix vente (€/m²) | Loyer (€/m²/mois) |
|---|---|---|
| Font Verda | 2 888 | 14,59 |
| Centre | 2 668 | 9,85 |
| Can Bassa – Palou | 2 155 | 9,74 |
| L’Hostal – Lledoner | 2 314 | 11,55 |
| Sant Miquel – Tres Torres | 2 113 | 10,62 |
| Instituts – Ponent | 2 099 | 13,67 |
| Congost – Can Gili | 1 676 | 8,49 |
Cette dispersion donne des opportunités très différentes selon le profil d’investisseur.
Centre : cœur commerçant et hausse spectaculaire des valeurs
Le quartier Centre concentre les monuments, les commerces, une offre riche de restaurants, d’hébergements, de services médicaux, d’écoles, ainsi que des équipements culturels emblématiques comme l’école municipale de musique Josep M.ª Ruera et le Teatro Auditorio. Bien qu’il n’ait pas sa propre gare, la station Granollers-Centre est toute proche, ce qui renforce son attractivité pour les navetteurs.
Le parc immobilier y est composé de bâtiments anciens souvent rénovés, d’appartements, de petits immeubles et de maisons de un à deux étages. Les revenus moyens y sont plus élevés que dans le reste de la ville, ce qui se reflète dans les prix. En juillet 2025, le Centre affichait 2 668 €/m² à la vente, mais la tendance est encore plus parlante : +31,56 % en un an (2 028 €/m² en juillet 2024) et un point haut à 2 681 €/m² en juin 2025. Côté loyers, la situation est plus stable, voire légèrement en reflux (9,85 €/m², -0,4 % sur 12 mois).
Pour un investisseur, le Centre représente une logique de plus-value à moyen terme, caractérisée par une forte hausse des prix de vente et des loyers relativement modérés en raison d’une régulation plus stricte et d’une solvabilité des ménages sous contrainte. Bien que le rapport loyer/prix y soit un peu moins élevé que dans les quartiers périphériques, cet investissement offre une sécurité locative et une liquidité à la revente élevées.
Font Verda est limitrophe du Centre, bien desservi par les gares Granollers-Centre et Les Franqueses – Granollers Nord, et bordé d’espaces verts comme le parc Puig de les Forques ou le parc de Ramassar. On y trouve des villas, des maisons plus grandes, des chalets, mais aussi des appartements plus modestes. La proximité d’importantes zones industrielles (Ramassar, notamment) et de services (supermarchés, écoles, centres de formation) en fait un secteur recherché.
Sans surprise, c’est le quartier le plus cher : 2 888 €/m² en moyenne, avec les loyers les plus élevés de la ville (14,59 €/m²). Il s’agit clairement d’un micro-marché “prime” à l’échelle de Granollers, ciblant une clientèle aux revenus plus confortables, souvent propriétaire-occupant, mais aussi un segment locatif prêt à payer plus pour un cadre residentiel verdoyant et un bon niveau de services.
Pour l’investisseur, Font Verda est intéressant si l’objectif est de sécuriser un patrimoine de qualité dans un secteur appelé à rester attractif. Le rendement brut peut y rester compétitif du fait des loyers élevés, malgré un ticket d’entrée plus lourd. Les programmes neufs comme “Balcons de Granollers” y confirment la montée en gamme de l’offre.
Congost – Can Gili : entrée de gamme et potentiel de revalorisation
En contraste, Congost – Can Gili représente le bas de la fourchette : 1 676 €/m² en vente et 8,49 €/m² de loyer moyen, les niveaux les plus bas de la ville. Situé au nord, proche du centre, ce secteur bénéficie de la gare Granollers-Canovelles, de commerces de proximité, de pharmacies, d’écoles et de quelques équipements comme le Teatro de Ponent ou le pavillon municipal El Congost.
Historiquement composé de maisons anciennes et de logements à prix modérés, le quartier est en pleine transformation avec de nouvelles voiries, des espaces piétons, des promenades arborées, des espaces verts et des projets de jeux pour enfants. Cette rénovation urbaine améliore la qualité de vie et attire des familles et des jeunes ménages en quête de prix abordables.
Pour un investisseur, Congost – Can Gili coche plusieurs cases : prix d’achat bas, quartier en requalification, demande locative soutenue par un profil populaire et bonne connectivité. La pression haussière sur les prix pourrait s’y accentuer au fur et à mesure que la transformation urbaine s’achève. C’est typiquement une zone à fort potentiel de revalorisation, au prix d’un profil de locataires plus hétérogène et d’un environnement encore en transition.
Sant Miquel – Tres Torres et Instituts – Ponent : zones récentes et mix rentabilité/qualité
Sant Miquel – Tres Torres est l’une des zones les plus récentes, avec beaucoup de résidences, d’appartements rénovés, des maisons avec jardin, des équipements culturels (Musée de Granollers, musée des sciences naturelles, Cap de Sant Miquel) et le Palais des Sports, vestige olympique de 1992. Les prix y sont intermédiaires (2 113 €/m² en vente, 10,62 €/m² en location), ce qui en fait un compromis intéressant : cadre agréable, bonne desserte via Granollers-Centre, demande familiale solide.
Le secteur des Instituts – Ponent présente un prix de vente moyen de 2 099 €/m², proche d’autres quartiers, mais avec un loyer parmi les plus élevés (13,67 €/m²/mois), juste après Font Verda. Ceci génère un ratio loyer/prix très favorable pour un investisseur locatif. Ces quartiers, plus récents et à vocation résidentielle, attirent particulièrement les familles avec enfants, en raison de la proximité d’équipements scolaires et sportifs.
Can Bassa – Palou, La Torreta, La Bolladora, Can Dachs : familles, tranquillité et accessibilité
Can Bassa et Palou sont souvent privilégiés par les familles : parcs, écoles et espaces verts y créent un environnement perçu comme sûr et convivial. Avec un prix moyen de 2 155 €/m² et un loyer de 9,74 €/m², Can Bassa – Palou offre une entrée de gamme familiale, équilibrée en termes de coût et de qualité de vie.
La Torreta séduit par son ambiance urbaine animée, avec commerces, restaurants et lieux culturels à distance de marche. La Bolladora, à l’inverse, attire ceux qui recherchent des rues résidentielles calmes. Can Dachs se distingue par ses lotissements modernes et ses bonnes connexions.
Pour un investisseur, ces secteurs intermédiaires permettent de viser une clientèle stable (familles, classes moyennes) avec une perspective de location de long terme et une volatilité relativement faible.
Une ville qui investit massivement dans son futur urbain
Au-delà des chiffres immédiats, la qualité d’un investissement se joue sur la trajectoire de la ville. Sur ce terrain, Granollers mène une stratégie offensive.
Intégration ferroviaire et couverture des voies
L’un des projets structurants concerne la couverture des voies ferrées au niveau de Granollers-Centre. L’État, via Adif, prévoit plus de 21 millions d’euros de travaux : environ 356 mètres de voies seront couverts entre les rues Josep Umbert i Ventura et Agustí Vinyamata, créant un “faux tunnel” accueillant quatre voies, recouvert d’un espace circulable pour piétons et véhicules.
Parallèlement, la gare Granollers-Centre sera réorganisée : relocalisation des ateliers de maintenance, nouveaux bâtiments techniques (voies, électrification, signalisation, communications), accès routier retravaillé, amélioration de la connexion urbaine. L’urbanisation de la couverture des voies (espace public, prolongement du parc Torras Villà, nouveau front urbain sur Esteve Terrades) sera pilotée par la mairie.
Ce projet permettra de construire 315 logements, dont 108 logements protégés, soit un apport significatif de logement abordable en centre-ville. Pour un investisseur, cette opération annonce une revalorisation générale des abords de la gare et une amélioration de la continuité urbaine entre quartiers aujourd’hui séparés par l’infrastructure ferroviaire.
Plan Granollers 2030 : ville verte, inclusive et connectée
La ville s’est dotée d’un Plan stratégique Granollers 2030, décliné via un Programme d’Action Municipale 2023–2027 (PAM) articulé autour de quatre axes : espaces publics de qualité, opportunités pour tous, économie diverse et locale, et gouvernance fondée sur les alliances.
Près de 74 % des actions prévues dans le plan sont déjà engagées ou achevées.
– renaturation du lit de la rivière, sur environ 67 000 m², avec suppression de 700 mètres d’asphalte et plantation de centaines d’arbres et d’arbustes ;
– apaisement d’Avinguda Sant Esteve, avec plus d’arbres, d’espaces piétons et de zones de rencontre ;
– extension du réseau de chauffage à biomasse ;
– déploiement de pistes cyclables reliant la ville à Lliçà, à la gare Granollers-Canovelles, et création de passerelles piétonnes et vélos (par exemple sur la rivière Congost) ;
– révision de secteurs urbains pour préserver des espaces naturels comme Terra Alta (secteur U) ;
– projet de “District culturel” autour de Roca Umbert, avec film commission et projets audiovisuels.
Ce type d’agenda renforce l’attractivité résidentielle à long terme. Les politiques de verdissement, de mobilité douce, d’énergie durable ou de soutien à l’économie locale sont autant de facteurs qui, dans les marchés matures, finissent par se refléter dans les valeurs immobilières.
Budget municipal ambitieux et soutien au logement
Le budget municipal 2026 frôle 124,2 millions d’euros, en légère hausse, mais avec des priorités très marquées : plus de 2 millions pour l’amélioration de la voirie, près de 3 millions pour les espaces verts, un triplement des investissements dans les aires de jeux pour enfants, un budget de plus de 8 millions pour la collecte et le traitement des déchets, plus de 4 millions pour le nettoyage des rues.
Plus de 2 millions d’euros sont destinés aux aides au loyer, à la réhabilitation et au renforcement du parc public de logement.
À Lledoner, par exemple, environ 8 000 m² de terrain municipal permettront de construire jusqu’à 200 appartements de location abordable, dont un programme précis de 57 logements (27 T3 et 30 T2) conçus par l’agence Zubelzu Castro, avec un budget de 9,25 millions d’euros et une livraison attendue autour de 2027.
Ces initiatives publiques jouent un double rôle : elles améliorent l’accessibilité au logement pour les ménages locaux et fixent un socle de demande dans des secteurs comme Lledoner, tout en évitant une flambée trop brutale des prix qui éloignerait les habitants de longue date.
Une offre neuve dynamique : opportunités pour les investisseurs
Granollers connaît un regain de construction neuve depuis 2016, avec une véritable accélération à partir de 2017. En 2026, la plupart des programmes annoncés sont déjà en chantier, avec des prix de lancement situés autour de 265 000 € pour les biens les plus abordables, et un prix moyen de 278 600 € pour le neuf, soit un niveau similaire au marché de l’ancien dans la ville.
Quelques opérations emblématiques illustrent les types de produits et fourchettes de prix.
Programmes résidentiels représentatifs
| Programme | Localisation | Typologies | Prix de départ |
|---|---|---|---|
| Les Terrasses del Lledoner | Lledoner | 3–4 pièces (79–108 m²) | 292 200 € (T3) |
| Granollers Centre | Centre | 2–4 pièces | 219 000 € |
| Balcons de Granollers | Font Verda (Francesc Ribas) | 3–4 pièces, attiques, duplex | 344 000 € |
| Antiga Fàbrica VISSA | Centre (Orient, 31) | 2–4 pièces, garages, piscine | 330 000 € |
| Sant Josep de Calassanç, 88 | Sant Miquel – Tres Torres | 2 pièces, piscine | 340 000 € |
| MAUI (Foment, 20–24) | Sant Miquel – Tres Torres | 2 pièces, duplex | 337 000 € |
L’accent est mis sur des prestations modernes : terrasses généreuses, piscines et jardins communautaires, garages et caves, finitions soignées (carrelages grand format, parquets, cuisines équipées), solutions énergétiques performantes (aérothermie, panneaux solaires, LED, domotique).
Les programmes d’investissement présentent plusieurs atouts majeurs pour les investisseurs, visant à optimiser leurs rendements et sécuriser leurs placements.
Permet de répartir le risque en investissant dans différents actifs ou projets, réduisant ainsi l’impact d’une performance négative isolée.
Offre la possibilité de participer à des projets sélectionnés ou des secteurs spécifiques, souvent avec un potentiel de croissance élevé.
Bénéficier de l’expertise et de la surveillance continue de gestionnaires expérimentés pour les décisions d’investissement.
Visent à générer des performances supérieures aux placements traditionnels, grâce à des stratégies actives ou des niches de marché.
Les investissements s’effectuent dans un cadre juridique et opérationnel défini, offrant une certaine transparence et des garde-fous.
– attractivité locative accrue auprès d’une clientèle en quête de confort et d’efficacité énergétique ;
– moindre besoin de travaux dans les premières années ;
– meilleure valorisation à long terme dans un contexte de normes environnementales de plus en plus exigeantes.
Le différentiel de prix avec l’ancien s’est réduit, en raison de la forte demande sur le marché de la revente. Dans certains cas, l’écart n’est plus suffisant pour dissuader l’achat dans le neuf, surtout pour des profils d’investisseurs orientés vers le moyen/haut de gamme ou la location à des expatriés et actifs qualifiés.
Influence du contexte métropolitain : Barcelone comme locomotive
On ne peut pas analyser Granollers sans regarder Barcelone. Dans la capitale catalane, les prix moyens avoisinent 4 500 à 4 900 €/m², avec des pointes à plus de 6 800 €/m² dans Sarrià – Sant Gervasi et autour de 6 600 €/m² dans l’Eixample. Les quartiers centraux et prime sont devenus inaccessibles pour une large partie des ménages, ce qui pousse la demande vers les couronnes périphériques.
Dans l’aire métropolitaine, les prix varient considérablement. Certaines communes comme Sant Just Desvern atteignent près de 5 800 €/m², tandis que d’autres, comme Granollers (aux alentours de 2 400–2 600 €/m²), sont bien plus abordables, se situant environ 2 % en dessous de la moyenne barcelonaise et loin des prix des quartiers centraux. Pour de nombreux ménages, ces villes constituent une alternative pour accéder à la propriété, tout en bénéficiant d’un accès rapide à Barcelone via les trois gares de Granollers ou l’autoroute.
Pour l’investisseur, cette “poussée centrifuge” est une opportunité : on anticipe que la progression des prix dans les villes de seconde couronne comme Granollers reste soutenue, portée par la combinaison de la pression barcelonaise, de l’amélioration des infrastructures et de l’attractivité croissante du cadre de vie.
Cadre fiscal et réglementaire : ce qu’un investisseur doit savoir
Investir à Granollers, c’est investir en Catalogne et en Espagne. Il faut donc intégrer à la fois la fiscalité espagnole générale et les spécificités catalanes récentes.
Fiscalité à l’achat et à la détention
En Espagne, l’achat d’un bien entraîne classiquement :
– pour un logement neuf : TVA (IVA) à 10 % + droit d’actes juridiques (AJD), dont le taux en Catalogne est désormais de 1,5 % en régime général, mais porté à 3,5 % dans certains cas de levée d’exonération de TVA ;
– pour un logement de seconde main : Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP), récemment réformé en Catalogne par le Décret-loi 5/2025.
La nouvelle grille ITP en Catalogne est progressive :
| Tranche de prix | Taux ITP |
|---|---|
| Jusqu’à 600 000 € | 10 % |
| 600 000,01 – 900 000 € | 11 % |
| 900 000,01 – 1 500 000 € | 12 % |
| Au-delà de 1 500 000 € | 13 % |
Une mesure particulièrement importante pour les investisseurs est le taux forfaitaire de 20 % d’ITP appliqué aux “grands tenanciers” (propriétaires de plus de 10 logements, ou de plus de 1 500 m² bâtis, ou de cinq logements dans une zone de marché résidentiel tendu) lorsqu’ils acquièrent des logements anciens (non soumis à TVA). Cette surtaxation vise à freiner la spéculation et la concentration de patrimoine locatif, mais elle touche essentiellement les acteurs institutionnels ou patrimoniaux de grande taille.
Prix moyen d’une transaction immobilière à Granollers, où la plupart des achats restent dans la première tranche d’imposition à 10 %.
Une fois propriétaire, il faut régler chaque année l’IBI (impôt foncier municipal), dont le taux urbain à Granollers est de 0,91 % appliqué à la valeur cadastrale. À cela s’ajoutent, le cas échéant, l’impôt sur la fortune (au-delà de 500 000 € de patrimoine net en Espagne pour les non-résidents) et l’éventuelle contribution temporaire de solidarité sur les grandes fortunes au-delà de 3 millions d’euros.
Fiscalité sur la location et la revente
Les revenus locatifs sont imposés différemment selon que l’investisseur est résident fiscal en Espagne ou non :
– non-résidents UE/EEE : IRNR à 19 % sur le revenu net (avec déductions de charges) ;
– non-résidents hors UE/EEE : IRNR historiquement à 24 % sur le brut, mais un arrêt récent rapproche le régime de celui des Européens, permettant la déduction des charges avec un taux effectif autour de 19 % ;
– résidents : imposition à l’IRPF avec barème progressif, avec possibilités de déductions spécifiques pour la location d’habitation principale.
En cas de revente, la plus-value est soumise à un impôt sur les gains en capital :
– non-résidents : 19 % sur le gain ;
– résidents : barème progressif (19 % jusqu’à 6 000 €, 21 % entre 6 000 € et 50 000 €, 23 % au-delà).
Cette taxe est calculée sur la valeur du terrain et la durée de détention du bien. Elle n’est pas due si la valeur du terrain lors de la revente est inférieure à sa valeur au moment de l’achat.
Nouveaux cadres réglementaires locatifs
La Catalogne et l’Espagne ont renforcé la régulation des locations, notamment pour distinguer les contrats de longue durée des locations temporaires (travail, études, raisons médicales) et limiter les abus. Les locations de courte durée doivent désormais être justifiées par un motif précis et vérifiable, sous peine d’être requalifiées en baux de longue durée.
Les mises à jour de loyers ne sont plus indexées sur l’IPC mais sur des mécanismes plus encadrés, ce qui réduit la capacité d’ajustement rapide des loyers à l’inflation. Parallèlement, la lutte contre l’occupation illégale s’est intensifiée, avec des procédures d’expulsion accélérées, réduisant un risque qui préoccupait fortement les propriétaires.
Le message pour l’investisseur à Granollers est double : d’un côté, le cadre est plus protecteur pour les locataires et limite les hausses rapides ; de l’autre, la sécurité juridique progresse, notamment face aux occupations, ce qui réduit un aléa majeur pour les particuliers.
Demande résidentielle : typologies recherchées et profils de ménages
Les études sur la demande à Granollers montrent des préférences claires en matière de type de logement.
– Environ 65 % des candidats recherchent des appartements.
– Près de 19 % souhaitent des maisons individuelles (jumelées ou isolées).
– Une quinzaine de pour cent s’intéressent aux studios ou petits appartements.
La taille des logements suit une logique sociologique :
– célibataires : petites surfaces, souvent studios ou T1 ;
– couples sans enfants : préférence pour des tailles moyennes ;
– couples avec enfants : recherche majoritaire de logements de plus de 120 m², voire de maisons.
En termes de nombre de chambres, les T3 dominent (environ 43,5 % de la demande), suivis des T4 (26,1 %) et des T2 (24,6 %). Les T3 et T4 sont surtout plébiscités par des couples avec enfants, ce qui cadre bien avec le profil de Granollers comme ville familiale.
Près de 58 % des demandes ciblent le territoire de Granollers, le reste se répartissant vers d’autres communes du Vallès Oriental.
– la centralité (44,9 %) ;
– la bonne desserte en transports (42 %) ;
– le prix du logement (40,6 %) ;
– la qualité de l’environnement (31,9 %) ;
– le profil des habitants (24,6 %) ;
– la proximité de la famille ou des amis.
Pour un investisseur, ces données sont précieuses : elles indiquent que les biens les plus “liquides” sont des appartements T3 ou T4, idéalement bien connectés et dans un environnement agréable. Les programmes neufs répondant à ces critères, en centre ou dans des zones comme Font Verda, Lledoner ou Tres Torres, devraient rester très demandés, tant à l’achat qu’à la location.
Risques et défis : ce qu’il faut anticiper avant d’investir
Comme partout, investir à Granollers n’est ni sans risque ni sans complexité. Plusieurs éléments méritent une attention particulière.
Tension offre/demande et risque de surenchère
La Catalogne connaît un déficit structurel de logements neufs, aggravé depuis 2021. Selon des analyses nationales, entre 2021 et 2025, seulement 45 % des nouveaux ménages ont pu être logés via des constructions nouvelles, le reste se reportant sur l’existant ou restant en attente. La conséquence, anticipée par de grands établissements comme BBVA Research, est une poursuite de la hausse des prix de l’ordre de 7 % par an dans les années à venir au niveau national.
À Granollers, la hausse des prix (jusqu’à +31,5% dans le Centre) indique un marché tendu. Pour un investisseur, les risques principaux sont d’acheter au plus haut ou d’être surpassé par des acquéreurs occupant. Il est crucial d’analyser la micro-situation par quartier, de comparer le ratio loyer/prix et d’éviter les biens dont la rentabilité brute serait inférieure à 4% sans perspective claire de plus-value.
Coût du financement et perspectives macroéconomiques
Au niveau européen, les taux d’intérêt ont connu une phase de remontée jusqu’à environ 4 %, puis une détente vers 2 % en 2026. En Espagne, la croissance économique reste robuste, supérieure à celle de la zone euro, avec une prévision de plus de 2 % de croissance en 2026. Ce contexte soutient la demande immobilière, mais le coût du crédit reste plus élevé qu’il y a quelques années.
Les investisseurs à crédit doivent donc surveiller le ratio d’endettement (les banques exigent généralement un taux endettement maximal de 30–35 % des revenus), les conditions de taux (fixe vs variable indexé Euribor) et les éventuelles clauses pénalisantes (amortissement anticipé, planchers de taux).
Régulation catalane et fiscalité renforcée pour les grands bailleurs
La mise en place du taux d’ITP à 20 % pour les grands tenanciers en Catalogne peut refroidir les stratégies de constitution de patrimoine locatif massif. Même si ce seuil ne concerne pas la majorité des investisseurs particuliers, il peut limiter, à terme, le développement de parcs locatifs importants, ce qui pourrait prolonger la pénurie de logements et maintenir les prix élevés.
La hausse de l’AJD (Acte Juridique Documenté) à 3,5 % dans certains cas de renonciation à l’exonération de TVA alourdit le coût des montages juridiques complexes pour les transactions d’immeubles entiers. Bien que les particuliers achetant un bien à Granollers ne soient pas directement concernés, cette mesure rend l’environnement plus contraignant pour les grands opérateurs, ce qui peut indirectement affecter l’offre sur le marché.
Gestion locative, choix des locataires et risques opérationnels
Comme partout, la réussite d’un investissement locatif à Granollers dépend en grande partie de la gestion : sélection rigoureuse des locataires (solvabilité, historique, références), rédaction de baux solides, couverture par des assurances loyers impayés, provision pour entretien (1 à 3 % de la valeur du bien chaque année).
Le taux de vacance reste en général faible dans les zones tendues espagnoles (3 à 6 %), ce qui correspond à 1 à 3 semaines de loyer perdu par an. Il est prudent de prévoir un coussin de 5 % des loyers pour couvrir vacance et imprévus.
Conclusion : pourquoi Granollers mérite une place dans une stratégie d’investissement
Granollers réunit plusieurs ingrédients clés d’un marché intéressant pour un investisseur immobilier :
Principaux atouts de cette ville catalane, située en bordure de Barcelone, pour un investissement locatif ou résidentiel.
Proximité immédiate de Barcelone, sans les niveaux de prix et la saturation de la métropole.
Forte composante industrielle, commerciale et de services, soutenue par une tradition sportive et culturelle attractive.
Croissance de la population et des ménages dans un contexte catalan de pénurie structurelle de logements neufs.
Prix encore inférieurs à de nombreux secteurs de Barcelone, mais en nette progression, laissant entrevoir une plus-value à moyen terme.
Demande soutenue par des navetteurs, familles, étudiants et travailleurs étrangers, avec des rendements bruts moyens de 4% à 6%.
Agenda urbain ambitieux : couverture des voies ferrées, verdissement, mobilité douce, logements abordables et développement culturel.
Pour un investisseur particulier, la stratégie la plus pertinente consistera souvent à cibler les investissements à long terme.
Pour un investissement locatif à Sant Cugat, deux approches sont recommandées. La première vise des biens de qualité (T3/T4) dans des quartiers établis comme le Centre, Font Verda ou Sant Miquel – Tres Torres, pour bénéficier de la sécurité, de la liquidité du marché et du potentiel de hausse des valeurs. La seconde consiste à cibler des logements bien positionnés dans des secteurs en transformation comme Congost – Can Gili ou certaines zones de Lledoner, en misant sur la requalification urbaine et l’arrivée de nouveaux services pour générer une plus-value future.
Quel que soit le choix, la réussite passera par une approche professionnelle : analyse fine des micro-marchés, intégration des spécificités fiscales catalanes, recours à des conseils locaux compétents (avocats, fiscalistes, agences spécialisées) et vision de long terme. Dans un environnement espagnol où la demande dépasse durablement l’offre, investir dans l’immobilier à Granollers apparaît, pour qui accepte un horizon d’investissement patient, comme un pari rationnel et argumenté.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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