Rendement locatif en Italie : ce que rapporte réellement un appartement à Milan en 2026

Publié le 6 juillet 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Miser sur la pierre dans la capitale économique italienne fait rêver de nombreux investisseurs européens. Mais derrière les beaux quartiers de Brera, les tours de Porta Nuova et l’effet Jeux Olympiques, une question concrète s’impose : combien rapporte vraiment un appartement à Milan en 2026, une fois les loyers, les charges et la fiscalité pris en compte ?

L’enjeu en 2026 n’est donc pas de trouver le « miracle à 10 % », mais de comprendre où se situe Milan dans le paysage italien, comment se répartissent prix et loyers par zone, et quelles stratégies permettent encore d’atteindre un rendement correct.

Un marché milanais cher, solide… et assez rationnel

Milan reste de loin la ville la plus chère d’Italie pour l’immobilier résidentiel. Les données 2026 confirment cette position de tête.

La photo globale donne déjà une idée de l’effort financier à consentir.

Sur une base au mètre carré, Milan se situe nettement au-dessus du reste du pays. La plupart des sources convergent vers un prix moyen de 5 500 à un peu plus de 6 000 €/m², avec des extrêmes marqués.

Pour un acheteur « normal », les analystes recommandent de considérer Milan comme une ville à 5 000–5 500 €/m² en moyenne. Dans les quartiers périphériques populaires (Baggio, Quarto Oggiaro, Comasina, Ponte Lambro, Gratosoglio…), des appartements anciens peuvent encore se trouver autour de 3 200–3 500 €/m², mais il faut accepter plus de distance du centre, une qualité de bâti variable et parfois une image de quartier plus rugueuse.

En toile de fond, plusieurs facteurs soutiennent la demande : rôle financier de la Lombardie, flux d’étudiants, sièges d’entreprises, fiscalité favorable pour les très hauts revenus étrangers, Jeux Olympiques d’hiver en co‑organisation, et un environnement politique jugé plus stable. Tout cela attire davantage de capitaux, italiens comme internationaux.

Loyers : une ville parmi les plus chères d’Europe pour les locataires

Pour évaluer un rendement, il faut mettre en regard prix d’achat et loyers. Or Milan est aussi redoutable côté loyers. Louer un petit appartement dans le centre peut engloutir 70 % ou plus d’un salaire net moyen, un niveau parmi les plus élevés d’Europe.

Les chiffres 2025‑2026 permettent de se faire une idée assez précise des loyers mensuels.

En 2026, les données nationales indiquent un loyer moyen en Italie autour de 15 €/m², mais Milan dépasse 23 €/m². Dans l’hyper‑centre, les loyers annoncés peuvent atteindre 35 €/m² par mois, ce qui met un 100 m² autour de 3 500 € mensuels. Les quartiers chics comme Brera, Duomo–Vittorio Emanuele ou Moscova dépassent fréquemment les 30–33 €/m².

Rendement brut et net : à quoi s’attendre à Milan en 2026 ?

Pour un investisseur, ce qui compte n’est pas seulement le niveau absolu des loyers, mais leur rapport au prix d’achat, autrement dit le rendement locatif.

La notion de rendement brut est simple : loyer annuel divisé par le prix d’acquisition. Le rendement net, plus pertinent, retranche les charges d’exploitation (taxes, entretien, copropriété, vacance, gestion…) et se calcule sur le coût total d’acquisition (prix + frais d’achat, voire travaux).

En 2026, les grandes fourchettes pour Milan sont bien établies :

On peut résumer le paysage milanais de la façon suivante.

Dans la pratique, les studios et petits deux‑pièces entre 25 et 50 m² sont ceux qui offrent les meilleurs rendements bruts au mètre carré. Les grandes surfaces familiales, surtout en centre historique, voient leur rendement compressé par des prix au m² très élevés.

Combien rapporte un appartement « moyen » à Milan ?

Pour se faire une image concrète, prenons les moyennes 2026 pour Milan, toutes localisations confondues, publiées dans une base de données qui détaille les rendements par typologie.

Si l’on prend l’appartement type 1 chambre à 305 000 € loué 1 500 € par mois, le calcul brut est simple : 1 500 × 12 = 18 000 € de loyers annuels, soit environ 5,9 % de rendement brut.

Illustration simplifiée d’un cas type

Prenons un cas pédagogique, cohérent avec les ordres de grandeur observés à Milan :

– achat d’un 1 chambre à 300 000 € ;

– frais d’acquisition et agence : environ 8 % (24 000 €) ;

– coût total d’entrée : 324 000 € ;

– loyer mensuel : 1 450 € (17 400 €/an) ;

– charges annuelles d’exploitation (taxe, copropriété, entretien, vacance) : 5 500 €.

Revenu net avant impôt : 17 400 – 5 500 = 11 900 €.

Rendement net avant impôt sur le coût total : 11 900 / 324 000 ≈ 3,7 %.

On est dans la fourchette haute d’un bon rendement net pour Milan sur une petite surface bien placée, hors effets de levier bancaire.

Les écarts de rendement par quartier : du centre historique à Baggio

À Milan, la localisation fait toute la différence en matière de rendement. Plus on s’éloigne du centre, plus le rendement brut augmente, mais avec un compromis sur la liquidité, l’image de quartier et parfois la stabilité du locataire.

Centre historique et quartiers prime : la sécurité plutôt que le cash‑flow

Les zones Centro Storico, Brera, Quadrilatero, certaines parties de Porta Nuova, CityLife ou encore Arco della Pace–Sempione concentrent les prix les plus élevés de la ville. Dans ces secteurs, un appartement « ordinaire prime » se négocie couramment entre 9 000 et 12 500 €/m², et les très beaux produits rénovés peuvent dépasser 22 000 €/m².

Les loyers y sont aussi stratosphériques, mais pas au point de compenser entièrement ces prix. Les données de rendement pour ces secteurs parlent d’elles‑mêmes.

Le constat est clair : la compression des rendements est forte dans les quartiers les plus prestigieux. On retrouve souvent 3–3,5 % brut sur les grandes surfaces, 4–5 % sur les petits appartements, mais rarement plus. Une fois les charges intégrées, le net tombe autour de 2 % ou moins sur les grosses unités de luxe.

Périphérie bien connectée : le terrain de jeu du rendement

À l’opposé, plusieurs zones périphériques ou en phase de gentrification se distinguent par des rendements bruts élevés tout en conservant une demande locative robuste.

Parmi les secteurs les plus cités en 2026 :

– Baggio et le cluster Bisceglie–Baggio–Olmi ;

– Greco–Turro, notamment autour de Precotto–Turro et Viale Certosa–Cascina Merlata ;

– Comasina–Bicocca ;

– Corvetto–Rogoredo ;

– Vialba–Gallaratese près de Certosa ;

– Bovisa, portée par la présence universitaire.

Les chiffres sont révélateurs.

Dans ces zones, un bien bien choisi peut générer entre 5,5 et presque 7 % brut en location longue durée, nettement au‑dessus de la moyenne milanaise. La contrepartie est un risque locatif un peu plus élevé, une hétérogénéité forte du parc (beaux immeubles rénovés à côté de barres fatigues), et parfois une perception de quartier plus populaire qui peut compter à la revente.

Parmi toutes ces poches de rendement, un nom revient systématiquement : Bovisa.

Focus Bovisa : la star du rendement milanais en 2026

Bovisa est souvent citée comme le meilleur compromis « prix d’entrée raisonnable + demande locative solide + rendement au‑dessus de la moyenne ». Le quartier profite de la présence d’écoles d’ingénieurs et de design, ce qui alimente un flux continu d’étudiants et de jeunes actifs à la recherche de petites surfaces.

Les chiffres détaillés d’un cas type mettent bien en lumière ce potentiel :

Même en corrigeant les incohérences éventuelles de certains tableaux (montant de loyer dupliqué avec la mensualité de crédit, par exemple), les ordres de grandeur restent cohérents : un studio autour de 160 000 € générant près de 900 € par mois se situe en effet autour de 6 % brut. En retirant IMU, copropriété, entretien, vacance et gestion, on retombe naturellement autour de 4,5–5 % net avant impôt.

Milan, ville de studios : la taille compte pour le rendement

Une constante ressort de toutes les analyses, qu’elles portent sur Milan, Rome, Turin ou Naples : dans chaque quartier étudié, la plus petite typologie disponible offre le meilleur rendement brut, le taux d’occupation le plus élevé et le délai de location le plus court.

Milan ne fait pas exception. L’échantillon 2026 montre que :

On retrouve cette logique dans les chiffres pour l’ensemble de la ville :

– studio : 5,69 % brut ;

– 1 chambre : 5,90 % ;

– 2 chambres : 5,18 % ;

– 3 chambres : 4,92 % ;

– 4+ chambres : 4,26 %.

Un investisseur qui cherche à optimiser son rendement à Milan aura donc intérêt, toutes choses égales par ailleurs, à privilégier les petites surfaces bien conçues, surtout dans les quartiers proches des universités, pôles hospitaliers ou hubs de bureaux.

Milan en comparaison du reste de l’Italie : rendement vs sécurité

Sur le plan purement rendement, Milan n’est ni la meilleure ni la pire ville d’Italie. Des marchés plus abordables comme Catania, Turin ou certaines villes du sud peuvent afficher des rendements bruts moyens au‑dessus de 7–9 %, alors que Milan tourne plutôt autour de 5 %.

Pour autant, les investisseurs institutionnels et les particuliers aisés continuent de privilégier Milan pour plusieurs raisons :

Les grands réseaux d’agences et cabinets de recherche convergent sur un point : Milan en 2026 est un marché de préservation du capital et de profondeur locative, plutôt qu’un terrain de rendement extrême comme certaines villes secondaires ou stations balnéaires. Autrement dit, on achète ici un couple « rendement correct + forte liquidité + potentiel de plus‑value raisonnable » plus qu’un produit à 8–10 % brut annuel avec risques élevés de vacance.

Longue durée ou courte durée : quel impact sur le rendement à Milan ?

Au‑delà du choix du quartier et de la typologie, la stratégie locative influence fortement le rendement.

Location longue durée : la colonne vertébrale du marché

La location classique, avec bail résidentiel, reste la base du marché milanais. Dans ce cadre :

– les rendements bruts typiques vont de 3–3,5 % dans les secteurs prime à 5,5–7 % dans les périphéries bien connectées ;

– le net avant impôt se situe le plus souvent entre 2 et 4 % selon le type de bien et la qualité de gestion ;

– la fiscalité peut être simplifiée via le régime de la cédolare secca à 21 % (ou 10 % dans le cadre de loyers encadrés, moins fréquent à Milan).

L’avantage principal est la prévisibilité : moins de gestion quotidienne, vacance plus faible et revenus plus stables, ce qui convient bien à un investisseur qui ne vit pas sur place ou qui veut limiter l’intensité de suivi.

Location courte durée : un surcroît de revenu au prix d’une vraie complexité

Les plateformes de location de courte durée apportent une autre dimension, surtout dans une ville comme Milan, très fréquentée pour les salons professionnels, la mode, le design et bientôt les Jeux Olympiques.

En 2026 :

– sur un appartement bien placée dans l’hyper‑centre, près du Duomo, de Brera ou des Navigli, le revenu brut annuel en courte durée peut être 7–10 % du prix, parfois davantage en année d’événements exceptionnels ;

– la moyenne nationale pour des villes touristiques majeures se situe souvent entre 25 000 et 35 000 € de revenus bruts annuels pour un deux‑pièces géré de manière professionnelle ;

– à Milan, certaines analyses évoquent un revenu brut annuel type autour de 35 000 € pour un logement exploité à environ 72 % d’occupation avec un tarif moyen d’environ 135 € la nuit.

De plus, en Italie la location courte durée est devenue une activité nettement plus encadrée :

– obligation d’obtenir un numéro d’identification national (CIN) et de le faire figurer sur les annonces ;

– retenue à la source effectuée par les plateformes sur les loyers et reversée au fisc italien ;

– depuis le budget 2026, régime fiscal renforcé : 21 % de flat tax sur le premier bien en courte durée, 26 % sur le second, et bascule en activité professionnelle (TVA, comptabilité, charges sociales) à partir du troisième bien ;

– à Milan, s’ajoutent la taxe de séjour par nuitée et des règles locales sur la sécurité et la déclaration d’activité.

En clair, pour un investisseur qui détient un ou deux biens à Milan dans des emplacements très porteurs, la courte durée peut améliorer le rendement global, mais au prix d’une gestion lourde ou du recours à un opérateur spécialisé, et d’un cadre réglementaire plus serré.

Le coût réel d’un achat à Milan : au‑delà du prix affiché

Pour mesurer correctement un rendement, il faut tenir compte du coût véritable de l’investissement, et pas seulement du prix signé chez le notaire.

En 2026, pour un appartement existant en bon état à Milan :

– le coût total d’acquisition dépasse généralement de 8 à 12 % le prix de vente (frais de notaire, impôts d’enregistrement, commission d’agence, diverses formalités) ;

– si des travaux sont nécessaires, la facture globale peut grimper à 18–35 % au‑dessus du prix d’achat ;

– en cas de rénovation lourde, l’enveloppe globale peut représenter 30–50 % de plus que le montant payé au vendeur.

L’investisseur doit donc arbitrer entre :

– un bien ancien moins cher au m² mais plus gourmand en travaux et en entretien ;

– un bien récent ou intégralement rénové, plus cher à l’achat mais moins coûteux à exploiter et plus attractif pour les locataires solvables, notamment les entreprises.

Risque de vacance et dynamique locative : Milan, un marché profond mais segmenté

Un bon rendement brut ne sert à rien si l’appartement reste vide de longs mois. De ce point de vue, Milan reste en 2026 l’un des marchés les plus liquides d’Italie sur le plan locatif.

Les indicateurs disponibles montrent que : les tendances actuelles sont en constante évolution, soulignant l’importance de suivre les données avec rigueur pour prendre des décisions éclairées.

En termes de vacance annuelle, les hypothèses de travail raisonnables pour Milan se situent autour de 4–6 % du temps (soit 2 à 3 semaines de vacance par an), légèrement plus dans les secteurs périphériques les moins demandés, légèrement moins autour des pôles universitaires et d’affaires.

Cette profondeur du marché explique pourquoi, malgré des prix élevés, les rendements ne s’effondrent pas totalement : la probabilité de rester sans locataire pendant de longs mois sur un bon produit bien géré reste limitée.

Jeux Olympiques, tourisme et effets durables sur le marché

L’approche des Jeux Olympiques d’hiver co‑organisés par Milan agit comme un projecteur sur le marché, surtout pour la courte durée. Plusieurs études indépendantes ont déjà mesuré l’« effet Jeux » sur les loyers temporaires :

À court terme, cet afflux de visiteurs et la spéculation sur les locations temporaires créent une forte tension, déjà visible dans le fait que certains propriétaires suspendent des baux longue durée pour profiter de la fenêtre olympique.

Pour autant, les analyses sérieuses convergent sur une réalité moins spectaculaire à moyen terme :

Les Jeux ne créent donc pas la valeur immobilière de toutes pièces ; ils rendent surtout plus visibles des transformations urbaines déjà à l’œuvre, ce qui renforce le positionnement de Milan comme marché solide à long terme plutôt que comme bulle événementielle.

Fiscalité italienne : un filtre crucial pour le rendement net

Pour évaluer ce que « rapporte » réellement un appartement à Milan, il faut impérativement passer par le filtre fiscal italien.

Sur les locations longue durée, deux grands régimes coexistent.

En courte durée, la réforme budgétaire 2026 a durci le cadre :

– le premier bien en location touristique bénéficie encore du taux de 21 % de cédolare secca ;

– le second bien passe à 26 % ;

– à partir du troisième bien, la location courte durée est présumée relever d’une activité professionnelle avec obligation de TVA, comptabilité de type entreprise et soumission au régime de l’impôt sur les sociétés ou du revenu d’entreprise.

S’y ajoutent les taxes locales (IMU, généralement 0,86–1,14 % de la valeur cadastrale pour un logement non principal) et la gestion des retenues opérées par les plateformes.

– un rendement net avant impôt, après charges d’exploitation, autour de 3–4 % ;

– un rendement net après impôt (flat tax) quelque part entre 2,3 et 3,2 % selon la performance brute et la structure de charges.

La tentation de la courte durée pour « booster » ce rendement vers 4–6 % net se heurte donc à une réalité : une fois que la fiscalité est prise en compte, la différence entre les deux modèles se resserre, surtout pour les investisseurs multi‑biens qui basculent vite vers le taux de 26 % et, au‑delà, vers le statut d’activité professionnelle.

Milan en 2026 : investir oui, mais pour qui et avec quel objectif ?

En 2026, Milan n’est ni un marché bradé ni un marché en lévitation. Les signaux sont assez cohérents :

– les prix de vente sont élevés, mais la hausse s’est calmée et se projette dans une fourchette modérée (environ +3–4 % par an selon les scénarios centraux) ;

– la tension locative reste forte, en particulier sur les petites surfaces bien situées, avec des délais de location courts ;

– les loyers sont très élevés en niveau absolu, mais leur progression est désormais contenue par le pouvoir d’achat des ménages ;

– les rendements bruts se situent dans une fourchette raisonnable pour une grande ville européenne mature, avec un gradient clair entre centre sécuritaire et périphérie à rendement plus juteux.

Pour un investisseur, la question n’est donc pas de savoir si Milan est « bon » ou « mauvais », mais de bien aligner la stratégie avec son profil :

Quel que soit le profil, une règle demeure : à Milan, le rendement de 2026 se joue sur le détail. Le ratio prix/loyer varie fortement d’une rue à l’autre, les charges de copropriété peuvent écourter de près de deux points le rendement brut, et la fiscalité — surtout en courte durée — impose de raisonner en net, pas en brut.

– autour de 5 % de rendement brut en moyenne, avec une fourchette 3,5–7 % selon le quartier et la typologie ;

– de l’ordre de 3 % de rendement net avant impôt sur l’ensemble du marché, un peu plus pour les studios et petits deux‑pièces en périphérie bien connectée, un peu moins pour les grandes surfaces en hyper‑centre ;

– entre 2 et 3 % net après impôt pour un investisseur qui choisit un régime de flat tax adapté.

Ce n’est pas un marché de rente spectaculaire, mais c’est un marché où le couple « rendement raisonnable + profondeur de la demande + liquidité du capital » reste attractif dans le paysage européen. À condition de bien choisir son quartier, son produit… et sa stratégie locative.

RETROUVEZ-MOI RÉGULIÈREMENT DANS LA PRESSE

Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.

Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :

• 
• 
•