Comment acheter un appartement en Italie : le guide complet pour les Français

Publié le 6 juillet 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter un appartement de l’autre côté des Alpes fait rêver de plus en plus de Français. Que ce soit pour une résidence secondaire face à la mer, un pied-à-terre à Rome ou Milan, ou un projet de retraite au soleil, l’Italie figure désormais parmi les destinations les plus prisées des francophones pour l’expatriation et l’investissement immobilier. Mais entre le codice fiscale, le compromesso, le rogito, les règles de la prima casa et un maquis de taxes et de frais, le parcours peut vite devenir déroutant.

Comprendre le cadre : droits des Français et réalité du marché

Avant d’entrer dans le détail des démarches, il est essentiel de savoir ce qui est possible, ce qui ne l’est pas, et combien coûte réellement la pierre en Italie.

Droits d’un acheteur français en Italie

En tant que citoyen de l’Union européenne, un Français peut acheter un appartement en Italie exactement dans les mêmes conditions qu’un Italien. Il n’existe pas de quotas de propriétaires étrangers, ni de restriction spécifique sur les appartements, maisons, villas ou unités en copropriété. Quelques points-clés se dégagent :

– aucun visa ni permis spécial n’est requis pour acheter ;

– la transaction immobilière est indépendante du statut migratoire : on peut acheter en étant simple touriste ou même à distance ;

– le droit de propriété est plein et entier, en pleine propriété (piena proprietà), comme pour un Italien.

Niveaux de prix : où se situe l’Italie par rapport à la France ?

En 2026, le prix moyen au mètre carré en Italie tourne autour de 2 100 € selon les données d’Immobiliare.it, en hausse de 2,6 % sur un an. Ce chiffre moyen masque des écarts régionaux colossaux, mais donne un premier repère : l’immobilier italien reste, dans l’ensemble, nettement moins cher qu’en France.

Quelques comparaisons parlantes en dollars (pour illustrer les ordres de grandeur, les tendances sont identiques en euros) :

À grands traits, acheter en Italie coûte entre un tiers et près de moitié moins cher par mètre carré que dans de nombreux marchés français, surtout hors hyper-centres très touristiques comme Milan ou Florence.

Grandes villes et régions : quelques repères de prix

Les chiffres par ville montrent à quel point le pays est fragmenté :

Dans les centres historiques les plus recherchés, les chiffres s’envolent : certaines rues du cœur de Milan dépassent 11 000 €/m², Rome peut grimper vers 8 000–15 000 €/m² selon le quartier, la côte Amalfitaine ou Positano flirtent voire dépassent les 10 000 €/m², et Porto Cervo en Sardaigne affiche des appartements à partir de 750 000 € pour deux chambres, les villas atteignant plusieurs millions.

Acheter ou louer : quand l’achat devient-il intéressant ?

L’Italie est un pays où l’achat finit presque toujours par être plus rentable que la location, mais pas immédiatement. Les études de rentabilité longue durée montrent que le point d’équilibre achat/location se situe en moyenne entre 7 et 12 ans selon les villes. En-dessous de 5 ans de présence, les frais d’entrée et de sortie (notaire, taxes, agence, éventuels travaux) rendent souvent la location plus logique, surtout pour les profils très mobiles.

Quelques données de loyers (en €/m²/mois) montrent la pression locative :

Un T3 au centre de Milan se loue facilement entre 1 400 et 2 500 € par mois, soit des niveaux comparables à Paris pour une surface parfois inférieure. À l’autre extrémité, dans des petites villes du Sud, on peut encore trouver un trois-pièces pour moins de 700–800 € mensuels.

En pratique :

– pour un séjour temporaire (moins de 3 à 5 ans) : louer reste souvent rationnel ;

– pour un projet à 10 ans ou plus : l’achat devient généralement plus intéressant financièrement, surtout dans les villes où le ratio prix/loyer est raisonnable (Naples, Turin, Sud).

Étape 1 : préparer son budget, bien au-delà du prix affiché

Un des pièges récurrents pour les Français est de se focaliser sur le prix de vente, sans intégrer l’ensemble des coûts annexes italiens. Or, en 2026, un acheteur étranger doit prévoir, en moyenne, entre 10 % et 16 % du prix d’achat en frais et taxes additionnels. Dans les cas les plus lourds (neuf avec TVA à 10 %, agence, crédit, expertises, dossier complexe), la facture globale peut même monter entre 15 % et 22 %.

Budget global : un exemple chiffré

Pour visualiser, prenons un appartement à 300 000 € acheté comme résidence secondaire (seconda casa) à un particulier :

– fourchette classique de frais totaux : 10–16 % du prix, soit 30 000 à 48 000 € ;

– scénario minimal (avec prima casa, sans agence, dossier simple) : 4–6 % du prix, soit 12 000 à 18 000 € pour 300 000 € ;

– scénario maximal (neuf avec TVA 10 %, agence pour l’acheteur, crédit, études techniques) : 15–22 % du prix, soit 45 000 à 66 000 €.

Il est donc prudent, dès le départ, d’ajouter au moins 10–15 % au prix affiché dans les annonces pour obtenir un budget crédible.

Les principaux postes de dépenses à l’achat

En Italie, plusieurs catégories de coûts s’additionnent :

– Frais de notaire Le notaire italien (notaio) est obligatoire et agit comme officier public. Ses honoraires, payés par l’acheteur, représentent en général entre 1 % et 2,5 % de la valeur déclarée, avec un plancher pratique autour de 1 500–3 000 €. Des montants typiques :

– pour 200 000 € : environ 2 000–3 000 € ;

– pour 500 000 € : autour de 3 500–5 000 €. À cela s’ajoute la TVA à 22 % sur la partie honoraires, et divers frais de formalités et copies.

– Commission d’agence Les agenzie immobiliari facturent normalement une commission à la fois au vendeur et à l’acheteur. La part de l’acheteur se situe typiquement entre 2 % et 5 % du prix, plus 22 % de TVA sur la commission. En pratique, il est conseillé de tabler sur 3–4 % pour éviter les mauvaises surprises.

– Honoraires d’avocat et technicien Faire intervenir un avocat (idéalement franco-italien) et un geometra ou ingénieur pour la due diligence est fortement recommandé :

– avocat immobilier : environ 1–2 % du prix, selon la complexité ;

– inspection technique (perizia tecnica) par un geometra : entre 500 et 1 500 €.

Au total, il est raisonnable de prévoir, avant même la première visite, un coussin financier d’au moins 10 % du budget acquisition pour tous ces postes cumulés.

Ne pas oublier le coût annuel de détention

Au-delà de l’achat, un appartement italien engage des coûts récurrents :

– IMU (impôt municipal sur la propriété)

– résidence principale : en pratique exonérée, sauf biens de luxe ;

– résidence secondaire : taux global environ 0,4–1,06 % de la valeur cadastrale, soit souvent entre 600 et 2 500 € par an pour un appartement standard, payés en deux acomptes (juin et décembre).

– TARI (taxe sur les déchets) Payée par tous, y compris les résidences principales. Son montant dépend de la surface et du nombre d’occupants, et peut aller de quelques centaines à plus de mille euros par an selon les communes.

– Charges de copropriété Pour un appartement, il faut compter, à titre indicatif, entre 200 et 1 000 € par an de charges de base, beaucoup plus dans les immeubles anciens avec chauffage central, ascenseur, concierge, etc.

– Entretien Une règle de bon sens consiste à provisionner 1–2 % de la valeur du bien par an pour les travaux courants et imprévus.

Étape 2 : choisir sa ville, son quartier… et son projet

La deuxième étape consiste à aligner trois éléments : style de vie recherché, budget disponible, et projet (usage personnel, location saisonnière, retraite, télétravail, etc.).

Nord, centre, Sud : trois Italies immobilières

On peut schématiquement distinguer :

– Le Nord urbain et cher : Milan, Turin, Bologne, certaines zones de la Vénétie

– forte dynamique économique et locative ;

– prix au mètre carré élevés (Milan autour de 5 500 €/m² en moyenne, certains quartiers bien plus) ;

– rendement locatif correct, mais ticket d’entrée élevé.

– Les villes d’art et destinations internationales : Rome, Florence, certains quartiers de Naples, la côte Amalfitaine, la Riviera ligure

– valeurs patrimoniales élevées (gros budget à l’achat, forte demande à la revente) ;

– très chères dans les quartiers historiques et sur le littoral touristique ;

– marché très sensible aux réglementations sur les locations touristiques.

Le rapport prix/qualité de vie est particulièrement attractif dans des régions comme l’Abruzzes (mer + montagne, stations de ski, villages historiques), certaines zones du Sud ou des lacs peu connus. Un appartement rénové avec vue lac peut s’y trouver autour de 120 000–160 000 €, une grande surface en centre historique entre 120 000 et 200 000 €.

Classement des villes : exemple de “break-even” achat/location

Une étude combinant prix et loyers montre que, dans plusieurs grandes villes, l’achat devient plus intéressant que la location au bout d’un certain nombre d’années :

Ce type de ratio est utile pour orienter le choix : dans une ville où le point d’équilibre est bas (Naples, Turin), acheter rapidement prend du sens, alors que dans une ville très chère où l’on ne prévoit pas de rester longtemps, louer peut rester préférable.

Coût de la vie : l’Italie reste légèrement moins chère que la France

Au-delà du bien lui-même, il faut intégrer le coût de la vie locale. En 2026, pour une personne seule :

– France : coût de la vie moyen autour de 1 737 USD par mois (hors loyer) ;

– Italie : environ 1 624 USD ; la France reste en moyenne 7 % plus chère.

Côté loyer en ville

Locataire urbain

– 1 chambre en centre-ville : Italie autour de 834 USD, France environ 895 USD ;

– 3 chambres en centre-ville : Italie environ 1 556 USD, France autour de 1 771 USD.

L’Italie reste donc généralement un peu moins chère, tant en coût de la vie qu’en immobilier, ce qui renforce l’intérêt d’y acheter pour y passer une partie de l’année ou préparer une retraite.

Étape 3 : maîtriser le processus juridique italien, du codice fiscale au rogito

Le processus d’achat suit une chronologie précise. La bonne nouvelle pour un Français : la structure générale rappelle la procédure française, mais avec des spécificités qu’il faut absolument maîtriser.

Obtenir son codice fiscale : la clé de voûte administrative

Le codice fiscale est le numéro d’identification fiscale italien. Sans lui, impossible :

– d’ouvrir un compte bancaire italien ;

– de signer une offre d’achat ou un compromis ;

– de payer les impôts liés à la transaction ;

– de mettre les compteurs d’eau, d’électricité ou de gaz à son nom.

Ce numéro est gratuit et s’obtient :

– soit auprès d’un consulat italien en France ;

– soit auprès de l’Agenzia delle Entrate en Italie.

C’est une étape absolument incontournable, à accomplir avant toute signature, y compris de simple offre écrite. En 2026, des procédures de demande dématérialisées accélèrent partiellement les délais, mais il reste prudent d’anticiper de quelques semaines.

Ouvrir un compte bancaire italien et préparer le financement

Disposer d’un compte italien facilite énormément :

– le virement du prix le jour du rogito ;

– le paiement des taxes collectées par le notaire ;

– la mise en place des prélèvements pour charges, impôts locaux et factures.

Concernant le financement, deux options se présentent pour un acheteur français :

– emprunter en France, en hypothéquant éventuellement des actifs français ou en sollicitant un prêt non affecté :

– certains établissements français acceptent de financer un achat à l’étranger avec un taux d’endettement et un rapport prêt/valeur (LTV) généralement plafonnés à 70–80 % ;

– la relation bancaire reste dans un cadre juridique familier.

– emprunter en Italie via un mutuo ipotecario :

– la plupart des banques italiennes financent les non-résidents, mais dans des conditions plus prudentes que pour les résidents ;

– LTV souvent limité à 50–60 % de la valeur d’expertise ;

– apport personnel minimal de l’ordre de 30–40 %, voire 40–50 % pour une résidence secondaire ;

– durée maximale fréquente : 20 ans pour les non-résidents (contre 10 à 30 ans pour les résidents) ;

– taux fixes pour non-résidents débutant aux alentours de 3,2 % pour des dossiers très solides et pouvant monter vers 3,8–4 % à 60 % de LTV ;

– taux variables indexés Euribor + marge bancaire, atterrissant généralement autour de 3–3,5 % tout compris en 2026.

Les banques exigent un dossier très complet : passeport, codice fiscale, avis d’imposition français, relevés de compte des 6 à 12 derniers mois, bulletins de salaire ou bilans, justificatifs de pensions, attestation du patrimoine, preuve de l’apport et de l’origine des fonds. La mensualité totale de crédit ne doit pas dépasser environ un tiers du revenu net prouvé, et l’ensemble des dettes mensuelles ne doit pas excéder 30–35 %.

À noter : un non-résident achetant une résidence secondaire ne peut pas bénéficier en Italie de la déduction fiscale d’intérêts d’emprunt réservée aux résidences principales.

Sécuriser le bien choisi : visites et due diligence technique

Acheter en Italie suppose de se montrer particulièrement vigilant sur la conformité urbanistique et cadastrale, les travaux non déclarés (abusi edilizi), et l’état réel de l’immeuble. L’idéal est d’organiser au moins deux visites (jour de semaine et soir ou week-end) pour apprécier :

– l’état des parties communes, du toit, des façades, des balcons ;

– le bruit (voisins, bars, trafic, cloches, tourisme) ;

– la circulation, le stationnement, l’accès (escaliers, ascenseur) ;

– la luminosité et l’orientation réelle par rapport au plan.

Il est fortement recommandé de missionner un geometra ou un ingénieur pour une perizia tecnica : contrôle de la structure, de la toiture, des installations électriques et de plomberie, chauffage, ventilation, recherche de traces d’humidité, de fissures, d’amiante dans les immeubles antérieurs à 1992. Le coût (500–1 500 €) peut éviter des dizaines de milliers d’euros de mauvaises surprises.

Parallèlement, l’avocat et le geometra effectuent un ensemble de vérifications juridiques :

– visura catastale : fiche cadastrale précisant la surface, la catégorie, la valeur cadastrale, l’usage ;

– visura ipotecaria : relevé des hypothèques, nantissements, saisies et autres charges ;

– concordance entre plan cadastral (planimetria catastale) et réalité physique du bien ;

– recherche d’irrégularités d’urbanisme, d’extensions non autorisées, d’amnisties obtenues (condono) ;

– contrôle du certificat de conformité urbanistique (conformità urbanistica) et du certificat d’habitabilité (certificato di agibilità) ;

– revue de l’APE (certificat de performance énergétique) – point important dans la perspective des seuils énergétiques renforcés à l’horizon 2030 ;

– vérification des procès-verbaux de copropriété, du règlement, de l’absence de charges impayées ou d’appels de fonds exceptionnels.

L’offre d’achat (proposta d’acquisto)

Une fois le bien trouvé, la première étape contractuelle est l’offre formelle, la proposta d’acquisto. Il s’agit d’un écrit, généralement préparé par l’agent, qui précise :

– l’identité de l’acheteur et du vendeur ;

– la description du bien et son adresse ;

– le prix proposé, les modalités de paiement, l’éventuel recours au crédit ;

– les délais envisagés pour la signature du compromis et du rogito ;

– les conditions suspensives (obtention du prêt, issue satisfaisante de la perizia technique, etc.) ;

– la durée de validité de l’offre (souvent 2 à 4 semaines) ;

– le montant d’un petit dépôt d’accompagnement (souvent 5 000–10 000 € ou 1–2 % du prix).

Ce dépôt est gardé en séquestre. Si le vendeur accepte, l’offre peut devenir contraignante et le dépôt se transforme en « dépôt confirmatoire » (caparra confirmatoria). Si l’acheteur se retire sans motif prévu dans les conditions suspensives, il perd le dépôt ; si c’est le vendeur qui se retire, il doit restituer le double.

Il est crucial de faire relire ou rédiger la proposta par un avocat, pour y intégrer des clauses suspensives solides et éviter toute obligation prématurée.

Le compromesso : l’équivalent italien du compromis de vente

Étape suivante : le compromesso (ou contratto preliminare). C’est l’équivalent du compromis français, mais avec des particularités :

– il est juridiquement contraignant pour les deux parties ;

– il précise en détail : prix, calendrier, modalités de paiement, inventaire, conditions de vente, pénalités en cas de manquement ;

– un dépôt de 10 à 30 % du prix est versé à cette occasion, généralement qualifié de caparra confirmatoria.

Régime de cette caparra :

– si l’acheteur se rétracte sans motif légitime prévu au contrat, il perd sa caparra ;

– si le vendeur se rétracte, il doit verser à l’acheteur le double du dépôt reçu.

Le compromesso peut être enregistré à l’Agenzia delle Entrate (ce qui est fortement conseillé). Cela entraîne :

– une taxe d’enregistrement fixe de 200 € ;

– un droit de 0,5 % sur la caparra ;

– un droit de 3 % sur l’éventuel acompte sur le prix.

Avant de signer ce document, il faut absolument que les vérifications juridiques et techniques soient avancées, voire achevées : titre de propriété clair, absence de dettes hypothécaires non prévues, conformité urbanistique, situation de copropriété, etc.

Le rogito : l’acte authentique chez le notaire

Le rogito notarile est l’acte définitif de vente. Il a obligatoirement lieu devant un notaio italien, officier public neutre dont la mission est de :

– vérifier une nouvelle fois le titre de propriété et l’absence de charges non déclarées ;

– s’assurer de la conformité cadastrale et urbanistique ;

– calculer et percevoir les taxes de mutation, droits d’enregistrement, TVA éventuelle, impôts hypothécaires et cadastraux ;

– rédiger l’acte dans le respect de la loi, y intégrer toutes les mentions obligatoires (prix, modalités de paiement, données cadastrales, liste des permis de construire, identification de l’agent immobilier et de sa commission, etc.) ;

– faire signer les parties, après lecture intégrale de l’acte à haute voix en italien ;

– procéder au dépôt et à l’enregistrement de l’acte auprès de l’Agenzia delle Entrate et de la Conservatoria dei Registri Immobiliari dans un délai de 20–30 jours.

Si l’acheteur ne parle pas italien de manière suffisamment fluide, la loi impose la présence d’un interprète assermenté et, souvent, une version bilingue ou traduite de l’acte. Il est aussi possible, si l’on ne peut pas se déplacer, de donner une procuration spéciale (procura speciale) à un avocat ou une personne de confiance, apostillée, pour signer à sa place.

Le même jour que le rogito :

– le solde du prix est payé, généralement par virement bancaire ou chèque de banque italien ;

– les taxes et frais de notaire sont réglés ;

– les clés sont remises et la possession transférée.

Après la signature, l’acheteur doit organiser le transfert des contrats d’électricité, de gaz, d’eau, d’Internet, et notifier la commune de sa qualité de propriétaire. Il faudra ensuite s’acquitter régulièrement des taxes annuelles (IMU, TARI) et vérifier la mise à jour cadastrale.

Étape 4 : optimiser la fiscalité italienne pour un Français

L’Italie offre un système fiscal très différent de la France, avec des leviers intéressants mais aussi des pièges si l’on ne comprend pas les distinctions entre résidence principale et secondaire, ou entre résident fiscal et non-résident.

Prima casa vs seconda casa : un enjeu majeur de budget

La distinction entre prima casa (résidence principale) et seconda casa (résidence secondaire) est centrale. Elle impacte :

– les droits d’enregistrement ou la TVA à l’acquisition ;

– l’IMU (impôt municipal annuel) ;

– certains avantages annexes.

Pour bénéficier du régime prima casa sur un achat auprès d’un particulier :

– il faut s’engager à transférer sa résidence dans la commune du bien dans les 18 mois suivant la signature du rogito (sauf cas particuliers de ressortissants italiens expatriés) ;

– ne pas être déjà propriétaire d’un autre logement dans cette même commune ;

– ne pas être propriétaire d’un autre bien en prima casa bénéficiant déjà de ce régime ;

– le bien ne doit pas appartenir à une catégorie cadastrale de luxe (A/1, A/8, A/9).

Les gains sont considérables :

Pour un Français qui envisage de s’installer réellement en Italie et d’y devenir résident fiscal, l’optimisation prima casa peut économiser des dizaines de milliers d’euros à l’achat, plus plusieurs centaines voire milliers d’euros par an en IMU. À l’inverse, si le bien est utilisé en résidence secondaire de vacances, il restera soumis aux taux plus élevés de seconda casa.

Taxation à l’achat, à la détention et à la revente

Récapitulons les grands impôts liés à l’immobilier italien pour un acheteur français :

– À l’achat

– Imposta di registro (si vendeur particulier) : 2 % (prima casa) ou 9 % (seconda casa), sur la valeur cadastrale ;

– IVA (si vendeur promoteur) : 4 % en prima casa, 10 % en seconda casa, 22 % pour les biens classés luxe ;

– Imposta catastale et ipotecaria : en général 50 € chacune si achat à un particulier, 200 € chacune si achat soumis à TVA.

– À la détention annuelle

– IMU : 0,4–1,06 % de la base cadastrale pour les résidences secondaires, exonération pour la résidence principale non luxueuse ;

– TARI : taxe sur les déchets, basée sur la surface et le nombre d’occupants.

– À la revente

– plus-value immobilière imposée en principe à 26 % si la revente intervient dans les 5 ans (sauf cas d’occupation principale ou autres exceptions) ;

– au-delà de 5 ans, pour un non-résident, la plus-value est en général exonérée en Italie, sous réserve des conventions fiscales et de la fiscalité française éventuelle selon la résidence fiscale.

Résident ou non-résident fiscal : conséquences pour un Français

Un Français qui vit plus de 183 jours par an en Italie devient, en principe, résident fiscal italien et imposable sur ses revenus mondiaux en Italie. S’il reste résident fiscal français et n’utilise l’appartement qu’une partie de l’année, il est considéré comme non-résident : il ne paie alors en Italie que les impôts liés à son bien (taxes d’acquisition, IMU, TARI, impôt sur les loyers italiens le cas échéant).

Dans les cas de changements de résidence fiscale, d’utilisation mixte (personnelle + location) ou de détention via société, l’arbitrage entre fiscalités française et italienne et les conventions bilatérales impose de consulter un fiscaliste.

Étape 5 : cas particulier des retraités et stratégies de long terme

L’Italie cherche à attirer des retraités étrangers, notamment dans les communes du Sud. Certains régimes fiscaux et avantages peuvent doper l’intérêt de s’y installer pour un Français.

Régime à 7 % : un atout pour les retraités étrangers dans le Sud

Les retraités étrangers qui s’installent dans des communes de moins de 20 000 habitants situées dans certaines régions du Sud (Sicile, Sardaigne, Calabre, Campanie, Basilicate, Abruzzes, Molise) peuvent bénéficier d’un régime fiscal très avantageux : un impôt forfaitaire de 7 % sur leurs pensions, pendant plusieurs années, à condition d’y transférer leur résidence fiscale.

Horizon d’investissement : penser à la revente et aux normes futures

Sur un horizon de 10 à 20 ans, plusieurs facteurs pèseront sur la valeur et la liquidité de votre appartement :

Un acheteur français prudent cherchera donc, dès aujourd’hui, des biens :

– sans irrégularité d’urbanisme ;

– avec une performance énergétique acceptable ou un potentiel réaliste de rénovation ;

– situés dans des zones bénéficiant d’une demande structurelle solide (grandes villes universitaires, pôles touristiques de premier plan, capitales régionales).

Étape 6 : déroulé chronologique concret d’un achat type

Pour synthétiser, voici un fil conducteur réaliste pour un Français souhaitant acheter un appartement en Italie :

– 1. 6 à 12 mois avant

– définir le projet (résidence secondaire vs future résidence principale, location éventuelle, retraite, télétravail) ;

– fixer un budget global en incluant un coussin de 10–15 % pour frais et taxes ;

– se renseigner sur les régions et villes adaptées à son style de vie et à son budget ;

– prendre contact avec un avocat franco-italien et, éventuellement, un courtier en prêts internationaux.

– 2. 3 à 6 mois avant

– demander un codice fiscale via l’Agenzia delle Entrate ou le consulat italien ;

– ouvrir un compte bancaire en Italie ;

– constituer son dossier de financement, que ce soit auprès d’une banque française ou italienne ;

– identifier 2 ou 3 portails (Immobiliare.it, Casa.it, Idealista, etc.) et quelques agences locales sérieuses.

– 4. Identification du bien cible

– missionner un geometra pour une première analyse technique et cadastrale ;

– consulter l’avocat sur la structure de l’opération (titulaire direct, régime prima casa ou non, location envisagée, etc.) ;

– préparer une stratégie de négociation et de conditions suspensives.

– 5. Offre d’achat (proposta d’acquisto)

– faire rédiger ou relire l’offre par l’avocat ;

– déposer un petit acompte (5 000–10 000 € ou 1–2 % du prix) gardé en séquestre ;

– prévoir des clauses conditionnant l’engagement définitif à l’obtention du prêt et à une due diligence technique et juridique satisfaisante.

– 6. Due diligence approfondie

– lancer les visura catastale et ipotecaria ;

– vérifier le certificato di agibilità, les permis de construire, les éventuelles régularisations (condono) ;

– s’assurer de la concordance totale entre plan cadastral et réalité ;

– réaliser une perizia tecnica complète (structure, installations, absence d’amiante, etc.).

– 8. Phase intermédiaire (souvent 60–90 jours)

– finaliser l’offre de prêt et obtenir l’approbation définitive de la banque ;

– préparer les fonds propres pour le jour du rogito ;

– organiser l’assurance habitation, éventuellement la fiscalité de location si elle est prévue.

– 9. Rogito

– se présenter chez le notaire (ou faire représenter via procura speciale) ;

– vérifier une dernière fois l’acte, avec interprète si nécessaire ;

– régler le solde du prix, les taxes, les honoraires de notaire ;

– récupérer les clés et effectuer un état des lieux contradictoire.

– 10. Après l’achat

– transférer les abonnements d’électricité, gaz, eau, Internet ;

– s’enregistrer auprès de la commune comme propriétaire ;

– noter les échéances des impôts locaux (IMU, TARI) ;

– réfléchir, si l’on envisage une installation durable, au changement de résidence fiscale, au statut prima casa, voire à des régimes spécifiques (retraités, flat tax pour gros patrimoines, etc.).

Conclusion : un projet accessible, à condition d’être méthodique

Acheter un appartement en Italie en tant que Français n’a rien d’une aventure réservée aux initiés. Le cadre juridique protège efficacement l’acheteur, le notaire joue un rôle d’arbitre neutre, et les droits d’achat sont identiques à ceux des Italiens. Le marché reste globalement plus abordable qu’en France, les taux d’intérêt sont compétitifs, et certaines régions — notamment au Sud — conjuguent prix bas, fiscalité attractive pour les retraités et qualité de vie élevée.

Pour un Français prêt à suivre ces étapes avec méthode, l’appartement italien n’est plus un rêve inaccessible, mais un investissement structuré, potentiellement plus économique qu’en France, et surtout, une porte ouverte vers un art de vivre au long cours de l’autre côté des Alpes.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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