Investir dans l’immobilier à Pesaro : panorama complet d’un marché côtier en mutation

Publié le 6 avril 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Pesaro coche de plus en plus de cases dans le radar des investisseurs immobiliers. Ville balnéaire des Marches avec près de 96 000 habitants, forte vocation touristique estivale, centre historique vivant, front de mer ultra recherché, et surtout un agenda très chargé en matière de rénovation urbaine et de durabilité. Le tout avec des prix encore nettement inférieurs à ceux des grandes métropoles italiennes, mais déjà supérieurs à la moyenne régionale.

Un marché pesarois plus cher que la moyenne régionale, mais encore accessible

Pour comprendre si investir dans l’immobilier à Pesaro a du sens, il faut d’abord poser quelques chiffres-clés. À l’échelle de la municipalité, les prix continuent de progresser, mais de façon mesurée.

En septembre 2025, le prix moyen des logements à la vente atteignait environ 2 235 €/m², soit une hausse d’environ 0,68 % sur un an. En février 2026, le prix moyen d’annonce montait déjà à 2 304 €/m², ce qui représente une progression d’un peu plus de 3 % en douze mois. Sur deux ans, le point bas récent a été enregistré autour de 2 147 €/m² (novembre 2023), contre un pic à 2 304 €/m² (février 2026).

L’écart est encore plus net si l’on se concentre sur les appartements. À Pesaro, le prix moyen d’un appartement est d’environ 2 525 €/m², soit environ 45 % de plus que la moyenne régionale (≈ 1 740 €/m²) et environ un tiers de plus que la moyenne provinciale (≈ 1 885 €/m²). La ville s’affirme clairement comme le moteur immobilier de son territoire.

En valeur absolue, le bien moyen s’échange autour de 258 000 €, avec une mise d’entrée possible dès 171 000 € pour les typologies les plus petites. Le prix au mètre carré dans la commune oscille entre 1 268 €/m² (Monteciccardo) et plus de 3 200 €/m² dans la zone la plus chère, le secteur Mare–Porto–Baia Flaminia.

Une dynamique locative solide : rendement moyen autour de 4–5 %, plus en saisonnier

Côté location, les données confirment un marché actif. En septembre 2025, le loyer moyen demandé était d’environ 10,37 €/m² par mois, soit une hausse de 5,6 % par rapport à l’année précédente. La fourchette communale s’étend d’environ 7,54 €/m² (Pantano–Miralfiore) à 11,58 €/m² (Villa Fastiggi–Villa Ceccolini).

Une synthèse des rendements et valeurs typiques pour Pesaro montre un profil d’investissement plutôt équilibré :

À l’échelle provinciale, les petits appartements affichent d’ailleurs des rendements souvent supérieurs aux grandes surfaces, un schéma classique dans de nombreuses villes italiennes.

À l’intérieur de la ville, la structure est un peu différente, mais la logique reste la même : les typologies recherchées et bien positionnées offrent les meilleurs ratios.

On constate que, dans Pesaro, certains trois-pièces bien placés peuvent dépasser les 5 % de rendement brut, tandis que les très grandes surfaces sont plus orientées vers une logique patrimoniale que purement rendement.

L’effet tourisme : le levier des locations courte durée

L’un des atouts majeurs de Pesaro reste sa vocation touristique estivale. La ville est réputée pour son accueil balnéaire, ses plages, la Baia Flaminia adossée au parc naturel de Monte San Bartolo, son port de plaisance et son centre historique animé.

La cash-flow mensuelle d’une location courte durée bien gérée est généralement environ deux fois supérieure à celle d’une location longue durée classique sur le même bien. À cela s’ajoute une forte saisonnalité : le plein se fait des mois de mai à septembre, avec un pic en août, tandis que l’intersaison est beaucoup plus calme.

– miser sur une location saisonnière pure, en acceptant une gestion intensive, une dépendance au tourisme et aux plateformes ;

– opter pour un modèle hybride : courte durée en été, location plus classique hors saison, souvent à des travailleurs ou étudiants de passage ;

– privilégier le long terme dans les zones un peu en retrait, où les loyers sont stables et les vacants limités.

La solidité de la demande estivale à Pesaro, combinée à une offre encore jugée « forte mais pas saturée », place le marché des locations de vacances comme un levier important pour doper les rendements, à condition d’accepter la complexité réglementaire propre à l’Italie sur ce segment.

Cartographie des quartiers : où investir à Pesaro, et à quel prix ?

La particularité de Pesaro, par rapport à beaucoup de villes italiennes, est que le secteur le plus recherché n’est pas forcément le cœur historique, mais bien le front de mer et la zone portuaire. Un tour d’horizon quartier par quartier permet de voir clair dans les opportunités.

Mare – Porto – Baia Flaminia : le segment premium tourné vers la mer

C’est la zone la plus chère de la ville et celle qui concentre une forte valeur touristique. Immeubles face à la plage, résidences modernes avec terrasses panoramiques, projets NZEB (bâtiments à énergie quasi nulle) à quelques dizaines de mètres du sable, et un front de mer animé par des bars, restaurants et établissements balnéaires.

Les données de prix y sont sans ambiguïté :

Les valeurs dépassent nettement les autres quartiers. Les nouveaux projets haut de gamme y sont nombreux : immeubles NZEB à 100–150 mètres de la mer, résidences avec grandes terrasses, penthouses avec vue mer, programmes livrables entre 2026 et 2027, résidences comme « CALATA52 » entre front de mer et port, ou mini-appartements vitrés avec vue panoramique et certification énergétique A2 ou A4.

On est sur un secteur idéal pour :

Centre et Centro Storico : valeur culturelle et stabilité locative

Le centre historique tourne autour de la Piazza del Popolo, du Teatro Rossini et de Piazzale della Libertà. On y trouve des palais anciens, parfois restructurés, des immeubles d’époque, des appartements de caractère et une concentration de commerces, restaurants, musées et théâtres.

Les chiffres y sont plus modérés que sur le front de mer, mais restent élevés à l’échelle locale :

Différentes sources indiquent un prix moyen d’environ 2 200 €/m², avec des annonces autour de 2 690 €/m². Un loyer typique pour un 100 m² rénové dépasse 1 100–1 200 €/mois.

Ce secteur combine plusieurs avantages :

– demande continue de la part des habitants, des étudiants, de professions libérales ;

– potentiel touristique (location courte durée) pour des appartements de charme à deux pas des monuments ;

– bonne profondeur de marché : le centre-ville est la zone avec le plus grand nombre d’annonces, avec plus de 500 biens en vente ou en location.

Pour un investisseur, le Centro Storico permet de viser un mix rendement/modération du risque : les loyers sont solides, les vacants relativement faibles, et la revente à moyen terme s’annonce fluide grâce au prestige de l’emplacement.

Pantano – Miralfiore : zone en développement, prix modérés

Situé à l’est du centre, Pantano est l’un des quartiers les plus dynamiques en termes de développement immobilier, avec des constructions récentes intégrant des technologies durables. C’est un secteur prisé des familles et jeunes actifs à la recherche de prix plus doux.

Les prix de vente restent nettement inférieurs au front de mer, tout en profitant d’une bonne desserte et de la proximité de parcs, écoles et équipements. En revanche, le loyer au m² y est le plus bas de la ville, ce qui tire mécaniquement le rendement brut vers le milieu de la fourchette.

– des acquisitions à usage propre, éventuellement éligibles au statut de « première maison » avec allègement de taxes ;

– des investissements locatifs long terme orientés vers des ménages locaux, plus que vers le tourisme ;

– des stratégies patrimoine/valeur à long terme, si l’on parie sur la montée progressive des prix dans une zone en pleine mutation et bien insérée dans les plans urbains.

Villa San Martino – Celletta – Santa Veneranda : compromis valeur/prix

Au nord du centre, autour de Villa San Martino, Celletta et Santa Veneranda, on trouve des quartiers résidentiels calmes, avec écoles, commerces de proximité et espaces verts. Les prix y sont plus accessibles que dans l’hypercentre, tout en restant proches des commodités.

Cet ensemble de quartiers offre un bon compromis :

– tickets d’entrée plus raisonnables que sur le front de mer ;

– loyers relativement élevés pour des zones résidentielles ;

– présence de nouveaux projets (par exemple, mini-programmes A4 NZEB, ou la résidence « Residenze San Martino » avec appartements de 79 à 126 m² et prix à partir de 284 000 €).

Pour un investisseur qui vise une clientèle de classe moyenne, une famille ou des travailleurs, ces quartiers offrent un profil rendement/risque intéressant.

Soria – Tombaccia : résidentiel tranquille avec accès rapide à la mer

Légèrement en retrait du centre et proche de la route nationale Adriatica, Soria–Tombaccia séduit les familles, les retraités et les actifs qui travaillent à l’extérieur de Pesaro.

On y trouve une offre variée : appartements, petites villas avec jardin, programmes NZEB de 8 unités, logements avec parking et matériaux modernes. La proximité de parcs comme Sottomonte et de la mer en quelques minutes de bus ajoute un attrait non négligeable.

San Bartolo et Colle côtier : vue mer, nature et prix élevés

Le parc naturel du Monte San Bartolo, promontoire côtier surplombant la mer, abrite quelques-uns des quartiers les plus désirés. Vivre ici, c’est combiner paysage spectaculaire, grottes naturelles mentionnées par Dante, et accès rapide à Pesaro.

Dans ce secteur, les prix grimpent facilement.

Observateur du secteur

– prix moyen autour de 2 600 €/m² ;

– possibilité de dépasser 4 000 €/m² pour des villas ou appartements avec finitions haut de gamme, vue mer et parking.

La demande touristique continue de progresser, ce qui laisse envisager une rentabilité accélérée pour des biens exploités en location haut de gamme plusieurs mois par an. On est clairement sur un segment de niche, premium, qui s’adresse aux investisseurs à la recherche de produits rares.

Périphérie, Monteciccardo, Case Bruciate : là où les prix sont les plus bas

Pour ceux qui cherchent un ticket d’entrée minimal, la périphérie et certaines zones excentrées comme Monteciccardo ou Borgo Santa Maria/Case Bruciate offrent les prix les plus bas.

Les valeurs inférieures à 1 400 €/m² pour certains secteurs peuvent intéresser les investisseurs orientés « value », notamment pour des maisons individuelles ou des constructions bio-sourcées (par exemple, des maisons en bois préfabriquées à Case Bruciate à partir de 450 000 €).

Ces zones sont toutefois plus dépendantes de la demande locale que du tourisme. La liquidité à la revente y est souvent moindre, mais les rendements bruts peuvent être attractifs dans le cas de petites surfaces.

Un pipeline de projets urbains et de constructions neuves qui tire le marché vers le haut

Au-delà de la géographie, l’un des gros moteurs de la valorisation future à Pesaro réside dans la quantité de chantiers déjà lancés ou programmés. La municipalité s’est engagée dans une politique de régénération urbaine et de transition écologique particulièrement ambitieuse.

Rénovation urbaine, culture et mobilité douce

Plusieurs grands chantiers financés par le Plan National de Relance et Résilience (PNRR) sont en cours ou prévus :

– requalification de sites culturels majeurs (San Domenico, Palazzo Ricci, ancien asile San Benedetto) ;

– transformation de l’ancien palais de justice, réaménagement des Orti Giulii et du jardin Riz Ortolani ;

– extension du réseau cyclable « Bicipolitana », notamment le passage attendu sous le quartier Vismara ;

– création d’infrastructures sportives nouvelles (piste cyclable/course, équipements près de la piscine de Via Togliatti) ;

– réouverture et mise à niveau d’écoles (Manzoni, nouvelle Anna Frank, Arca delle Colline à Santa Maria dell’Arzilla) ;

– nouvelles crèches, canteens scolaires, centre provincial « 0–6 ans » Il Faro ;

– pont cyclo-piéton sur le fleuve Foglia déjà inauguré, nouvelle vélostation à la gare, accès remanié à la station ferroviaire ;

– concours international pour la requalification du Viale Trieste, artère stratégique du front de mer ;

– réaménagement de la Strada del Mare vers Fiorenzuola di Focara.

Ces projets améliorent l’accessibilité, la qualité de vie, l’image de la ville et, à terme, soutiennent la demande résidentielle comme touristique. Pour un investisseur, cela se traduit par une probabilité accrue d’appréciation du capital à moyen/long terme, notamment dans les secteurs directement concernés (front de mer, quartiers proches des nouvelles infrastructures cyclables, zones culturelles réhabilitées).

Nouvelle offre de logements : NZEB, bio-architecture et haut rendement énergétique

Le marché neuf de Pesaro montre une nette montée en gamme, avec une concentration de projets à haute performance énergétique (classes A3, A4, NZEB) et des concepts de bio-architecture :

Les programmes récents mettent en avant : l’innovation technologique, la durabilité et l’inclusion sociale.

– forte performance énergétique (A4, NZEB, A+++…) ;

– équipements modernes (plancher chauffant, pompes à chaleur, panneaux photovoltaïques, absence de barrières architecturales, ascenseurs, parkings) ;

– style contemporain, grandes baies vitrées, terrasses généreuses.

Avec la directive européenne sur les « maisons vertes » qui favorise les bâtiments performants en énergie, ces biens devraient bénéficier d’une prime de valeur sur la durée. Les banques, de leur côté, soutiennent ce mouvement avec des « green mortgages » (prêts verts) à conditions avantageuses pour ce type de produit.

Pour un investisseur, payer un peu plus cher un appartement A4 près de la mer peut se traduire par :

– des loyers plus élevés, aussi bien en location classique qu’en usage touristique ;

– un meilleur remplissage, notamment auprès d’une clientèle internationale sensible au confort et à la durabilité ;

– une meilleure valorisation future, dans un contexte où les logements énergivores risquent de perdre en attractivité.

Longue durée ou courte durée : quelle stratégie locative adopter à Pesaro ?

Le choix entre location longue durée et location courte durée dépend à la fois des objectifs financiers et du niveau d’implication que l’on est prêt à accepter.

La location longue durée, sur 4 ans renouvelable (contrats classiques), offre :

– une stabilité d’occupation, avec un taux de vacance faible ;

– des frais de gestion plus limités (honoraires d’agence entre 5 et 10 % des loyers, entretien courant estimé à 1–2 % de la valeur du bien par an) ;

– une fiscalité assez lisible grâce au régime de la « cedolare secca » à 21 % (ou 10 % pour certains loyers conventionnés).

La location courte durée, fortement soutenue par l’attrait balnéaire de la ville, peut :

– générer jusqu’à 30 % de revenus supplémentaires par rapport à une location longue durée classique ;

– offrir des rendements bruts de 6 à 8 % sur des biens bien placés et correctement gérés, avec des ADR d’environ 103 € et un taux d’occupation moyen de 56 %, largement dépassable pour des produits premium ;

– permettre de suivre la saisonalité touristique : forte demande d’avril à octobre, avec un pic en août.

En contrepartie, la courte durée implique :

À Pesaro, compte tenu d’un marché Airbnb décrit comme « fort mais pas saturé » et très saisonnier, une stratégie hybride (saisonnier en été, location meublée moyenne durée le reste de l’année) peut constituer un bon compromis pour lisser les revenus tout en profitant des pics estivaux.

Cadre national : fiscalité, financement et risques à intégrer

Investir dans l’immobilier à Pesaro, c’est aussi se confronter à la complexité du système italien, ses atouts et ses pièges.

Crédit immobilier : une fenêtre de tir plutôt favorable

À l’échelle nationale, la détente progressive des taux a relancé le crédit. Le taux de la BCE est stabilisé autour de 2,15 %, les prêts immobiliers tournent en moyenne autour de 3,5 % fin 2025 (après un pic à 4,8 % en 2023). Les demandes de prêt sont reparties à la hausse, et les durées s’allongent (majorité des nouveaux crédits sur 25–30 ans).

Pour les étrangers, les banques italiennes restent prudentes :

– quotité de financement généralement limitée à 50–60 % du prix pour les non-résidents, davantage pour les résidents ;

– exigence de revenu stable, documents fiscaux du pays d’origine, et montant minimum de prêt souvent autour de 100 000–150 000 € ;

– délais de traitement entre 1–2 mois pour un résident avec revenus italiens et 3–4 mois ou plus pour un non-résident.

Il est possible de bénéficier de prêts spécifiques pour les logements performants (green mortgages), ce qui s’accorde parfaitement avec les nombreux projets A4/NZEB de Pesaro.

Fiscalité de l’investissement locatif et achat

Le cadre fiscal italien offre plusieurs leviers :

Pour l’achat, les coûts de transaction globaux, pour un étranger, tournent souvent autour de 10–16 % du prix (taxes, notaire, éventuel agent, frais de prêt, diagnostics techniques). Avec les régimes de faveur « première maison », ce coût peut descendre entre 4 et 6 % si l’on remplit les conditions (résidence, absence d’autre bien bénéficiant déjà du régime, etc.).

Contraintes réglementaires : courte durée sous surveillance

Le marché de la location saisonnière en Italie se professionnalise et se structure sous l’effet de nouvelles règles, qu’il est crucial de connaître avant de miser uniquement sur ce segment à Pesaro.

Parmi les points-clés :

Pour un investisseur non résident visant uniquement le marché Airbnb, il devient difficile de multiplier les unités sans franchir le seuil d’activité professionnelle. Mieux vaut donc :

Risques spécifiques du marché italien

L’Italie présente également des écueils classiques qu’il serait imprudent d’ignorer :

– lourdeur bureaucratique : absence de MLS centralisé, multiplicité d’administrations à consulter, digitalisation incomplète ;

– risques de non-conformité urbanistique (travaux non déclarés, « abus edilizi »), avec amendes élevées, voire obligation de démolition ;

– dettes de copropriété cachées, que l’acheteur peut se retrouver à assumer ;

– exigences croissantes en termes de performance énergétique, qui peuvent imposer des travaux coûteux aux biens anciens.

Une due diligence sérieuse à Pesaro passera donc par :

– un notaire expérimenté dans les transactions avec étrangers ;

– un technicien (géomètre, architecte) chargé de vérifier la conformité cadastrale et urbanistique ;

– idéalement un avocat ou un conseiller indépendant, surtout pour des opérations de portée importante ou intégrant un volet location courte durée.

Pesaro face aux grandes villes italiennes : une alternative régionale cohérente

À l’échelle de l’Italie, Pesaro ne joue évidemment pas dans la même catégorie que Milan, Rome ou Florence, où les prix explosent littéralement dans certains quartiers centraux. Mais c’est précisément ce qui fait son intérêt : un marché plus accessible, moins spéculatif, mais inséré dans une dynamique nationale globalement haussière.

– un front de mer haut de gamme autour de 3 400–3 500 €/m² ;

– un centre historique autour de 2 700 €/m² ;

– des quartiers résidentiels entre 1 600 et 2 300 €/m².

Les rendements bruts d’environ 4–5 % se situent dans la moyenne italienne pour des marchés urbains attractifs. La composante « mer » et vacances permet d’aller plus loin pour des stratégies très orientées vers le tourisme, tout en restant sur une ville à taille humaine, avec une base résidentielle solide et un appareil industriel/tertiaire local.

Quel profil d’investisseur pour Pesaro ?

Selon le quartier et la stratégie, Pesaro peut convenir à plusieurs profils :

La clé, dans tous les cas, sera de calibrer finement le couple quartier / produit / stratégie locative, en intégrant les contraintes réglementaires (nombre de logements touristiques, CIN, fiscalité), l’évolution attendue de la ville (nouveaux équipements, mobilité, culture) et la capacité de gestion (directe ou via agence).

Investir dans l’immobilier à Pesaro, c’est parier sur une ville qui se transforme en profondeur, portée par la transition verte, la requalification de son front de mer, la mise en valeur de son patrimoine culturel et une demande touristique qui ne faiblit pas. À condition de maîtriser les règles du jeu italien, le terrain reste riche en opportunités.

RETROUVEZ-MOI RÉGULIÈREMENT DANS LA PRESSE

Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.

Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :

• 
• 
•