Investir dans l’immobilier à Gênes : le marché côtier italien qui reste sous les radars

Publié le 6 avril 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Dans un pays où Milan, Rome ou Florence monopolisent l’attention des investisseurs, investir dans l’immobilier à Gênes apparaît encore comme une stratégie de niche. Pourtant, les chiffres montrent une réalité bien différente : la capitale ligure cumule prix d’achat accessibles, rendements locatifs parmi les plus élevés d’Italie et un agenda de projets urbains impressionnant, porté notamment par Renzo Piano. Pour un investisseur qui cherche une grande ville méditerranéenne encore sous-évaluée, c’est une combinaison rare.

Un marché résidentiel dynamique mais encore abordable

Gênes est systématiquement classée parmi les grandes villes italiennes les plus attractives en termes de rapport prix/qualité de vie. L’Osservatorio sul Mercato Immobiliare Residenziale la cite comme l’une des villes où l’achat est le plus « pratique » en Italie, et les données récentes confirment ce positionnement.

En novembre 2025, le prix moyen demandé pour les logements à la vente dans la commune de Gênes atteignait 1 746 €/m², en hausse de 4,43 % sur un an (1 672 €/m² en novembre 2024). Sur deux ans, le point bas a été touché en août 2024 (1 670 €/m²) et le pic en octobre 2025 (1 749 €/m²), ce qui montre une tendance modérément haussière, loin de toute bulle.

Côté loyers, la progression est encore plus nette : la location résidentielle moyenne atteignait 10,41 €/m² par mois en novembre 2025, soit +12,3 % en un an (9,27 €/m² un an plus tôt), avec un plus bas à 8,51 €/m² en janvier 2024. Autrement dit, les loyers augmentent nettement plus vite que les valeurs d’achat, une configuration typiquement favorable aux investisseurs.

Gênes dans le contexte italien

À l’échelle nationale, l’Italie aborde 2026 dans une phase de stabilisation : croissance du PIB autour de 0,8–0,9 %, reprise des transactions (plus de 750 000 ventes résidentielles en 2025, après 720 000 en 2024) et hausse moyenne des prix d’environ 3,9 % en 2025, sur fond de pénurie relative d’offres neuves. Dans ce paysage, Gênes se distingue par un profil très spécifique.

Entre 2022 et 2025, le prix moyen au mètre carré dans la ville est passé d’environ 1 170 à 1 386 €/m², soit +18 %. Malgré cette progression, les niveaux restent sensiblement inférieurs à ceux de Milan, Rome ou même Turin. En octobre 2025, le prix moyen des logements à Gênes était de l’ordre de 1 426 €/m², avec une variation annuelle modeste (+0,4 %). Les observatoires immobiliers nationaux notent d’ailleurs que, là où d’autres métropoles ont déjà connu un rebond marqué post‑crise, Gênes reste globalement sous-valorisée par rapport à son statut de grande ville portuaire et de capitale régionale.

Un marché liquide, tiré par une nouvelle génération d’acheteurs

La Ligurie dans son ensemble attire de plus en plus d’attention. Selon le Real Estate Data Hub (REMAX Italia, YARD REAAS, 24MAX), la région combine un stock de qualité, des délais de vente rapides et un intérêt croissant pour la rénovation et l’amélioration énergétique. En première moitié de 2025, le délai moyen de vente en Ligurie était de 146 jours, inférieur à la moyenne nationale (153 jours). À Gênes, ce délai tombe à 140 jours, ce qui en fait l’un des marchés les plus dynamiques du nord de l’Italie.

Des rendements locatifs qui sortent du lot

Si Gênes retient l’attention des analystes, ce n’est pas seulement pour ses prix contenus, mais pour l’extraordinaire combinaison entre coût d’acquisition et revenus locatifs.

Les données agrégées indiquent un rendement locatif brut moyen de 9,41 % pour l’ensemble du marché génois. Dans un pays où les rendements résidentiels se situent en général entre 5 et 8 %, et où des métropoles comme Milan tournent autour de 5,3 % et Rome de 7,05 %, cette performance place Gênes en tête du classement national. Un autre indicateur résume bien cette réalité : pour un bien moyen estimé à 124 000 € et un loyer de 860 €/mois, le temps de « payback » est d’environ 12 ans.

La granularité par typologie renforce ce constat.

Rendements moyens par type de logement

Le tableau ci-dessous synthétise les données de prix moyens et loyers par typologie, ainsi que les rendements bruts associés.

Ces chiffres appellent plusieurs commentaires. D’abord, les studios et les deux-pièces offrent des rendements spectaculaires, supérieurs à 12 %, avec des prix d’entrée modestes (à partir de 70 000–85 000 €). Ensuite, même les grands appartements à 4 chambres, traditionnellement moins rentables, conservent un rendement brut proche de 8 %, très respectable dans un grand centre urbain européen.

Une géographie des prix très contrastée selon les quartiers

La topographie de Gênes – longue bande côtière coincée entre mer et collines – génère des écarts de prix prononcés entre quartiers, selon l’exposition à la mer, l’accessibilité et le prestige historique. Les données de novembre 2025 par zones OMI illustrent bien cette mosaïque.

Prix et loyers par grandes zones de Gênes

On voit immédiatement se dessiner plusieurs sous‑marchés.

Dans le haut de gamme, Albaro et Sturla, Quarto, Quinto et Sant’Ilario affichent des valeurs qui dépassent les 3 300–3 400 €/m², avec des loyers autour de 11–11,5 €/m². Ce sont les quartiers balnéaires les plus prestigieux, prisés par les familles aisées et les investisseurs étrangers à la recherche de villas ou d’appartements vue mer. Les hausses de prix y sont régulières et les biens se revendent facilement.

À l’autre extrémité, le Ponente Entroterra, ou les zones de Bolzaneto, Pontedecimo, Rivarolo et Certosa, tournent autour de 900–960 €/m² en prix de vente, avec des loyers voisins de 8–8,6 €/m². Ce sont les secteurs les plus abordables de l’aire urbaine, identifiés comme « low cost » mais avec potentiel de revalorisation grâce à l’amélioration des infrastructures. Pour un investisseur à budget limité cherchant un cash‑flow positif, ces quartiers offrent des tickets d’entrée extrêmement bas, parfois sous les 70 000 € pour des petites surfaces.

Entre ces deux pôles, une large ceinture intermédiaire regroupe des quartiers comme Marassi, San Fruttuoso, Quezzi, San Martino–Borgoratti, Pegli ou Sestri Ponente, avec des prix compris entre 1 300 et 2 000 €/m² et des loyers robustes autour de 8–9 €/m². Ce sont des marchés résidentiels de masse, portés par la population active locale, les étudiants (université, écoles d’ingénieurs) et les salariés du port ou des chantiers navals.

Quelques quartiers emblématiques pour un investisseur

Au‑delà des chiffres, chaque quartier a un profil d’investissement spécifique.

Castelletto, perché sur les hauteurs, combine vues panoramiques sur la ville et la mer, villas élégantes et bonne connexion au centre via ascenseurs et funiculaires. C’est un marché de résidence principale haut de gamme, adapté à une stratégie de long terme.

Nervi et Boccadasse, anciens villages de pêcheurs intégrés à la ville, jouent la carte du pittoresque marin : maisons colorées, criques, promenades en front de mer, restaurants. Nervi est appréciée des étrangers, notamment pour des résidences secondaires, alors que Boccadasse attire autant les touristes de passage que les familles. Ce sont des secteurs particulièrement adaptés à une combinaison résidence secondaire + location saisonnière.

Sampierdarena, Sestri Ponente, Cornigliano ou Pegli composent le Gênes plus populaire et industriel, avec une vie de quartier dense, un tissu commercial riche et des prix nettement inférieurs au centre. Sampierdarena a bénéficié d’une régénération progressive et de meilleures connexions ferroviaires, ce qui en fait un vivier intéressant pour la location à la classe moyenne et aux étudiants. Pegli, côté ouest, offre un style de vie balnéaire plus détendu, plages, villas historiques et jardins, avec un climat doux.

Le Centro Storico – immense cœur médiéval classé UNESCO, réseau serré de « caruggi » et palais des Rolli – est une mine pour les investisseurs spécialisés dans la location courte durée ou moyenne durée (touristes, étudiants internationaux, jeunes actifs). Les prix au mètre carré y demeurent plus faibles qu’à Florence ou Venise, alors que l’attrait touristique de l’aquarium, du port ancien ou des palais est déjà bien installé.

Enfin, les quartiers périphériques verts comme Molassana ou Bavari séduisent une clientèle en quête de calme et de nature, tout en restant dans l’orbite de la ville. Pour un investisseur, ce sont des marchés plus lents, mais potentiellement intéressants pour des projets de colocation ou de location familiale à long terme.

Des prix encore bas pour une grande ville côtière

Les indicateurs synthétiques montrent à quel point le marché génois reste abordable pour une métropole portuaire européenne.

L’indice prix/revenu, autour de 6,77, est relativement modéré : l’achat d’un logement représente entre six et sept années de revenu moyen, ce qui reste soutenable en comparaison de nombreux marchés surchauffés. Le rapport prix/loyer en centre‑ville (19,66 années) et hors centre (11,34) confirme un coût d’acquisition raisonnable au regard des loyers, surtout en périphérie, où le rendement brut moyen atteint près de 8,82 %, contre environ 5 % en centre.

Autre élément favorable : le coût de la vie à Gênes reste inférieur à celui de Milan ou Rome. Le salaire net moyen tourne autour de 1 650 €/mois, les taux hypothécaires à taux fixe 20 ans gravitent aux environs de 4,6 %, et les banques italiennes restent prudentes, imposant en général que les charges de crédit ne dépassent pas 30–35 % du revenu net. Pour un investisseur étranger disposant d’un apport important, ce contexte se traduit par une capacité de négociation réelle : les études soulignent qu’en moyenne en Italie, l’écart entre prix affiché et prix de transaction se situe autour de 7 %, offrant une marge de manœuvre en 2026.

Gênes, ville portuaire en pleine transformation urbaine

Derrière les chiffres immobiliers, la trajectoire urbaine de Gênes renforce l’intérêt d’une stratégie de long terme. La ville, longtemps marquée par un recul industriel et un déclin démographique (de 850 000 habitants dans les années 1960 à moins de 640 000 aujourd’hui), est engagée depuis deux décennies dans une série de grands projets de reconversion.

Du « City-Port » à la « City on Water »

Port historique majeur de la Méditerranée, Gênes a modernisé ses terminaux conteneurs et ses infrastructures croisière/ferries, retrouvant une place de premier rang dans le trafic de marchandises et de passagers. Mais la relation entre ville et port a changé : les activités maritimes ne diffusent plus leur richesse à toute l’agglomération comme jadis, et le gigantisme des installations crée des nuisances pour les quartiers riverains.

Waterfronts, foires et anciens docks : les grands chantiers structurants

Plusieurs opérations de requalification majeures jouent directement sur la désirabilité résidentielle et touristique.

La transformation de l’Ancien Port, entamée dès les années 1990, a permis de démolir des infrastructures surélevées, de redonner de la perspective au front bâti et de créer une vaste zone culturelle et de loisirs, intégrant notamment l’aquarium, troisième attraction touristique d’Italie avec plus d’un million de visiteurs annuels. L’actuel projet de nouvelle place sur la mer, dessiné par l’architecte Ben Van Berkel pour un groupe d’investisseurs internationaux, doit encore renforcer la vocation « 24 heures sur 24 » de ce secteur.

Sur l’ancien site de la Foire, le « Distretto Tematico » conçu par Renzo Piano vise à reconnecter cette friche entre terre et mer avec le centre-ville, en mêlant parc urbain, commerces, bureaux, logements, résidences étudiantes et espaces de loisirs autour d’un pôle commercial de 28 000 m² de surface locative, positionné sur les thématiques sport, mer et produits locaux. Multi Corporation, spécialiste européen de la gestion de centres commerciaux, a été mandaté pour la gestion de ce nouveau hub.

Recompose le destin d’un ancien site logistique en un pôle mixte de hautes technologies, formation (école polytechnique), hospitalisation (nouvel hôpital), logements et parc de 100 000 m², connecté à la future gare Erzelli–Aeroporto par un monorail. Cette opération, portée par de grands acteurs publics et privés, doit devenir un « épicentre » du développement urbain et portuaire, attirant entreprises et talents.

Parc scientifique et technologique d’Erzelli

Pour un investisseur immobilier, ces projets annoncent des effets de diffusion : hausse de la qualité des espaces publics, amélioration de la mobilité, création de nouveaux quartiers mixtes, montée en gamme de certaines franges aujourd’hui peu valorisées. Historiquement, les grandes opérations de front de mer à Gênes ont déjà eu un impact mesurable : une étude a montré que, depuis 2000, la valeur commerciale des biens de la Vieille Ville a progressé d’environ 40 %, contre 20 % dans le reste de la ville, en lien direct avec la réhabilitation du port ancien et les aides publiques à la rénovation des façades.

Stratégies d’investissement possibles à Gênes

Investir dans l’immobilier à Gênes n’a pas le même visage selon qu’on vise la location long terme, la location touristique, la plus‑value à la revente ou une combinaison de ces objectifs. Les caractéristiques du marché permettent de déployer plusieurs approches.

Achat–location classique dans les quartiers de masse

Avec des prix autour de 1 200–1 400 €/m² et des loyers proches de 8–9 €/m², des secteurs comme Marassi, San Fruttuoso, Quezzi, San Martino–Borgoratti ou Sestri Ponente–Borzoli se prêtent idéalement à la location à long terme. Il s’agit de quartiers très demandés par les classes moyennes, les employés du port, des chantiers ou des hôpitaux ainsi que par les étudiants.

Pour un investisseur qui privilégie la stabilité, ces micro‑marchés « profondeur de bassin » sont probablement les plus rassurants : vacances locatives modérées, churn limité, demande soutenue en toutes saisons. L’appétit des jeunes acquéreurs pour ces arrondissements renforce par ailleurs la liquidité à la revente.

Achat avec travaux dans le centre historique ou les quartiers anciens

Le centre historique et certains quartiers comme Prè ou la « Maddalena » (Caruggi) regorgent d’appartements dans des palais anciens ou des immeubles médiévaux, souvent sous‑valorisés en raison de leur état et des difficultés de mise aux normes. Le fait que 9 % des crédits à Gênes soient déjà fléchés vers l’achat avec rénovation montre qu’un marché de ce type est en place.

Ciblage des quartiers en revalorisation et des friches portuaires

Les zones les moins chères de Gênes, comme l’entroterra du Ponente ou le quatuor Bolzaneto–Pontedecimo–Rivarolo–Certosa, font l’objet de plans d’amélioration des infrastructures. Dans une ville contrainte entre mer et collines, ces périphéries bien reliées ont vocation à absorber une partie de la demande future, surtout si les prix continuent à grimper dans la première couronne.

Location courte durée : potentiel et contraintes réglementaires

Le profil touristique de Gênes – premier port italien, centre historique UNESCO, aquarium leader, proximité de la Riviera ligure (Portofino, Camogli, Cinque Terre) – en fait une base idéale pour la location de courte et moyenne durée. Les chiffres d’Airbnb indiquent environ 2 500 annonces actives, dont plus de 87 % de logements entiers, pour un revenu annuel typique d’environ 15 000 $ par annonce, un taux d’occupation de l’ordre de 42 % et un revenu moyen par nuitée occupée d’environ 135 $.

Les normes de sécurité (détecteurs de gaz et de CO, extincteurs, conformité des installations), les obligations de déclaration des voyageurs à la police (Alloggiati Web), la collecte de la taxe de séjour (1,50 €/nuit et par personne pour Gênes via Airbnb) et la fiscalité (retenue à la source de 21 % puis 26 % au‑delà du premier bien sous le régime de la « cedolare secca ») complexifient fortement l’exploitation. Le cadre réglementaire local est classé à « fort » degré de régulation, les sanctions allant jusqu’à 20 000 € d’amende et la suspension du CIR en cas d’infractions graves.

Pour un investisseur international, la location courte durée à Gênes reste donc intéressante, mais doit être abordée avec une préparation juridique solide, un logiciel de gestion adapté et, idéalement, l’appui d’un avocat ou d’un property manager spécialisé. Ceux qui maîtrisent ces contraintes bénéficient cependant d’une concurrence filtrée par la réglementation, ce qui protège leurs revenus.

Financement, fiscalité et cadre pour les investisseurs étrangers

L’Italie accueille sans restriction particulière les étrangers sur son marché immobilier, mais les banques restent conservatrices. Les non‑résidents peuvent généralement emprunter entre 50 et 60 % de la valeur estimée du bien, parfois jusqu’à 70 % pour les profils les plus solides. Les résidents italiens atteignent plus facilement 70–80 %, voire davantage dans le cadre de dispositifs publics pour primo‑accédants.

Les banques exigent que la mensualité totale (crédit plus autres dettes) n’excède pas 30–35 % du revenu net, ce qui impose aux investisseurs de disposer d’apports significatifs. Les frais d’achat (notaire, enregistrement, impôts, agence, diagnostics) représentent 10 à 15 % supplémentaires du prix, non financés par l’hypothèque.

Les plus‑values immobilières sont exonérées si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, ou s’il a constitué la résidence principale pendant la majeure partie de la période de détention. Dans les autres cas, une taxe de 26 % sur la plus‑value peut être acquittée directement chez le notaire. Pour un investisseur qui viserait une stratégie de détention longue à Gênes, la fiscalité sur la revente est donc relativement prévisible.

Risques et points de vigilance spécifiques à Gênes

Comme tout marché, Gênes présente des risques qu’un investisseur doit intégrer dans son analyse.

D’abord, la démographie locale reste en déclin tendanciel, même si certains signaux – rajeunissement des acquéreurs, retour de certaines activités tertiaires et technologiques, grands projets urbains – atténuent ce constat. Une population vieillissante peut peser sur la demande future, en particulier dans les quartiers les moins connectés.

Par ailleurs, Gênes reste exposée aux risques naturels (inondations, glissements de terrain, séismes modérés) et aux chocs liés aux infrastructures, comme l’a tragiquement illustré l’effondrement du pont Morandi en 2018. Même si un nouveau pont a été reconstruit rapidement grâce à une loi spéciale, ce type d’événement rappelle l’importance des assurances, des études de sol et de la prise en compte des plans de prévention des risques dans la sélection d’un bien.

Enfin, le cadre réglementaire italien est notoirement complexe, avec un enchevêtrement de règles nationales, régionales et communales. Gênes n’y échappe pas. Les analyses sur le « risque urbanistique » soulignent la lenteur et l’imprévisibilité de certaines décisions d’aménagement, ainsi que la difficulté, pour les investisseurs, de se mouvoir dans une mosaïque de plans d’occupation des sols, de périmètres patrimoniaux protégés et de contraintes portuaires. Sans accompagnement local (avocat, architecte, géomètre), il est facile de commettre des erreurs lourdes lors d’un achat ou d’un projet de rénovation.

Comment structurer une démarche d’investissement à Gênes

Face à ce paysage contrasté – rendements élevés mais immobilier ancien et réglementation dense – l’investisseur qui veut entrer sur le marché génois a intérêt à adopter une démarche rigoureuse.

La première étape consiste à clarifier sa stratégie : recherche‑t‑on essentiellement un rendement locatif, une protection patrimoniale avec faible vacance, une résidence secondaire à rentabiliser partiellement, un pari sur la revalorisation de certains quartiers portuaires ? La réponse orientera naturellement vers des typologies de biens et des quartiers différents.

Vient ensuite la partie juridique et technique. En Italie, le notaire garantit la régularité formelle de la transaction, mais ne réalise pas de due diligence exhaustive sur l’état du bien et de la copropriété. Mandater un avocat local pour analyser les titres, vérifier l’absence d’hypothèques ou de contentieux, contrôler la conformité urbanistique du plan cadastral, décortiquer les procès‑verbaux d’assemblée de copropriété et les budgets de travaux est fortement recommandé, d’autant plus dans les centres historiques protégés. Pour les immeubles anciens, recourir à un ingénieur ou architecte pour une inspection technique et un chiffrage des travaux futurs est un investissement souvent rentable.

Conclusion : une grande ville européenne encore sous‑cotée

Investir dans l’immobilier à Gênes, c’est miser sur une ville qui combine plusieurs caractéristiques rarement réunies : un statut de grande métropole portuaire, un patrimoine historique d’envergure mondiale, un cadre de vie côtier, des prix d’achat nettement inférieurs aux autres capitales régionales du nord de l’Italie, des rendements locatifs parmi les plus élevés du pays et un agenda de projets urbains structurants porté par des signatures internationales comme Renzo Piano.

Dans un contexte européen où les rendements résidentiels tendent à se comprimer, la capacité de Gênes à offrir en moyenne près de 9–10 % de rendement brut, avec des biens à partir de 70 000 €, fait figure d’exception. C’est précisément ce qui en fait, pour les années à venir, l’un des marchés italiens les plus intéressants à explorer avec méthode.

RETROUVEZ-MOI RÉGULIÈREMENT DANS LA PRESSE

Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.

Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :

• 
• 
•