Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Nichée entre lacs et Préalpes, à une heure de Milan et aux portes de la Suisse, la ville de Varese attire de plus en plus d’investisseurs qui cherchent une alternative plus abordable aux grandes métropoles lombardes. Les chiffres confirment cet intérêt : des rendements locatifs supérieurs à la moyenne italienne, des prix encore raisonnables, un tissu économique solide et une qualité de vie qui séduit à la fois familles, frontaliers et touristes.
Cet article offre une analyse complète du marché immobilier de Varese, incluant les données de marché, la géographie des quartiers, la fiscalité et les perspectives de développement. Il est conçu pour aider un investisseur francophone à évaluer différentes opportunités, de la location longue durée aux appartements touristiques et aux villas haut de gamme.
Un marché local dynamique dans une Lombardie en pleine hausse
Pour comprendre pourquoi investir dans l’immobilier à Varese devient stratégique, il faut d’abord le replacer dans le contexte italien et lombard.
Au niveau national, les prix résidentiels ont progressé d’environ 3,5 à 4 % sur douze mois, avec une moyenne de 2 167 €/m² début 2026. La Lombardie, véritable locomotive immobilière du pays, va encore plus vite : autour de 2 753 €/m² en mars 2026, en hausse de plus de 7 % sur un an. L’offre de logements à vendre se contracte (environ –4 % en 2024), alors que la demande continue de croître, ce qui exerce une pression haussière sur les prix.
Prix moyen au mètre carré dans la province de Varese en janvier 2026, une valeur d’entrée raisonnable dans une région très recherchée.
Sur deux ans, la tendance à Varese est clairement orientée à la hausse. Dans la commune, le prix moyen est passé d’un point bas d’environ 1 738 €/m² fin 2023 à un pic de 1 816 €/m² au printemps 2025, avec un léger recul ensuite mais une progression annuelle de plus de 4 % entre janvier 2025 et janvier 2026. Côté loyers, la tension est encore plus marquée : le loyer moyen a augmenté d’un peu plus de 10 % en un an pour atteindre 11,57 €/m²/mois à l’automne 2025.
La combinaison de prix d’acquisition relativement bas, de loyers en hausse et d’un marché qui se tend progressivement crée un contexte avantageux. Cela se traduit par un rendement locatif attractif et une probabilité réelle de réaliser une plus-value à moyen terme.
Des rendements locatifs supérieurs à la moyenne italienne
Les données disponibles montrent que Varese se situe dans le haut du panier en matière de rendement locatif résidentiel.
Pour la ville de Varese, le rendement moyen tourne autour de 7,89 %, avec une valeur de marché moyenne d’environ 165 000 € et un loyer mensuel moyen de 950 €. Sur cette base, un bien s’autofinance en moyenne en 14,5 ans. À l’échelle de la province, les chiffres sont encore légèrement meilleurs : 8,19 % de rendement moyen, un prix de 145 000 € et un loyer moyen de 850 €, pour une période de retour sur investissement d’environ 14,2 ans.
En comparaison avec d’autres grandes villes italiennes, Varese présente l’un des ratios prix/loyer les plus intéressants du pays, tout en étant située dans une région économiquement très stable.
Un tableau synthétique permet de visualiser les indicateurs clés de la ville et de la province :
| Indicateur | Ville de Varese | Province de Varese |
|---|---|---|
| Prix moyen d’un bien | 165 000 € | 145 000 € |
| Loyer mensuel moyen | 950 € | 850 € |
| Prix moyen au m² | > 1 600 € | ≈ 1 600 € |
| Rendement locatif moyen | 7,89 % | 8,19 % |
| Durée de “payback” estimée | 14,5 ans | 14,2 ans |
| Indice d’activité du marché | 32 % | 35 % |
| Prix de départ observé | 52 500 € | 55 000 € |
Ce niveau de rendement est bien supérieur à ce que l’on trouve dans de nombreux marchés matures d’Europe occidentale, notamment dans les capitales où les prix ont flambé plus vite que les loyers. Il reflète aussi une réalité : Varese reste encore partiellement sous‑cotée par rapport à Milan, tout en bénéficiant de son rayonnement économique, de sa proximité avec les grands axes et avec la Suisse.
Comprendre la structure du marché : typologies de logements et rentabilité
L’un des points forts du marché varesein est la lisibilité de la rentabilité selon la taille des logements. Les données disponibles permettent de comparer assez finement les différentes typologies, à la fois pour la ville et pour l’ensemble de la province.
Ville de Varese : le meilleur rapport rendement/risque sur les petites surfaces
En ville, le tableau suivant résume les caractéristiques par type de bien :
| Type de bien | Prix moyen | Loyer mensuel moyen | Rendement moyen |
|---|---|---|---|
| Studio | 52 500 €* | n.d. | n.d. |
| 1 chambre | 78 000 € | 600 € | 9,23 % |
| 2 chambres | 115 000 € | 850 € | 8,87 % |
| 3 chambres | 168 000 € | 1 000 € | 7,14 % |
| 4 chambres et + | 250 000 € | 1 400 € | 6,72 % |
– prix d’entrée constaté pour les studios.
La rentabilité d’un investissement locatif varie inversement avec la taille du logement. Les studios et appartements d’une chambre, avec un prix d’entrée moyen de 78 000 €, offrent les rendements les plus élevés, dépassant 9%. Les biens de deux pièces (deux chambres) restent très attractifs avec un rendement proche de 9% et un loyer mensuel d’environ 850 €, correspondant bien à la demande locative et au pouvoir d’achat des ménages.
Les grands logements (trois chambres et plus) affichent un rendement plus modeste, entre 6,7 et 7,1 %, mais cette catégorie reste intéressante pour un investisseur visant la stabilité (familles, séjours longs, peu de turnover) ou un usage mixte (résidence principale à terme, investissement locatif dans l’intervalle).
La distribution des annonces locatives en ville reflète également cette dynamique : environ 38 % des annonces concernent des deux chambres, 40 % des trois chambres, et 15 % des logements de quatre chambres et plus. Autrement dit, le cœur du marché locatif se situe sur ces surfaces intermédiaires, ce qui renforce la liquidité au moment de la revente.
Province de Varese : des rendements parfois spectaculaires sur les studios
Dans le reste de la province, la hiérarchie des rendements est encore plus marquée, notamment pour les plus petites surfaces :
| Type de bien | Prix moyen | Loyer mensuel moyen | Rendement moyen | Durée de payback |
|---|---|---|---|---|
| Studio | 55 000 € | 750 € | 16,36 % | 13,8 ans |
| 1 chambre | 75 000 € | 650 € | 10,40 % | 17,4 ans |
| 2 chambres | 105 000 € | 750 € | 8,57 % | 16,4 ans |
| 3 chambres | 154 000 € | 950 € | 7,40 % | 16,2 ans |
| 4 chambres et + | 220 000 € | 1 200 € | 6,55 % | 16,1 ans |
Le cas des studios est frappant : un prix moyen de 55 000 € pour un loyer de 750 € permet d’afficher un rendement brut supérieur à 16 %. On est clairement dans un créneau de niche (peu d’annonces, peu de stock), mais pour un investisseur acceptant un peu plus de rotation locative et un public plus jeune, ces micro‑surfaces dans la province peuvent constituer une stratégie très rentable.
Le rendement locatif maximal pour les appartements de 1 et 2 chambres peut atteindre 10,4 %.
Cette structure suggère une approche pragmatique : privilégier les petites et moyennes surfaces pour la performance pure, viser les grands logements pour des stratégies patrimoniales (résidence secondaire, villa de prestige, maison en bord de lac) ou pour des locations haut de gamme à une clientèle spécifique (expatriés, frontaliers, touristes à haut pouvoir d’achat).
Où investir à Varese : cartographie des quartiers et prix au mètre carré
Le marché varesein n’est pas homogène. Les prix et loyers varient nettement d’un quartier à l’autre, ce qui permet de construire de véritables stratégies de “micro‑localisation”.
En septembre 2025, les prix de vente au m² et les loyers moyens au m²/mois étaient les suivants dans la ville :
| Zone / Quartier | Vente (€/m²) | Loyer (€/m²/mois) |
|---|---|---|
| Casbeno, Masnago, Brunella | 2 140 | 12,84 |
| Bobbiate, Schiranna, Capolago, Lissago, Calcinate, Cartabbia | 1 889 | 11,02 |
| Varese Centro, Biumo Inferiore, Biumo Superiore | 1 840 | 11,79 |
| Sant’Ambrogio, Velate, Avigno, Santa Maria del Monte | 1 836 | 10,05 |
| Ippodromo, San Gallo, Montello | 1 811 | 10,92 |
| Viale Europa, Bosto | 1 727 | 11,62 |
| Giubiano, San Carlo, Bizzozero | 1 674 | 11,28 |
| Belforte, Valle Olona | 1 343 | 9,59 |
Casbeno–Masnago–Brunella domine clairement le classement, avec les prix et les loyers les plus élevés. Il s’agit d’un secteur résidentiel recherché, bien desservi, avec une forte qualité de vie, qui attire autant les habitants que les touristes. Le centre‑ville et les quartiers attenants comme Biumo Inferiore et Superiore conservent un positionnement premium, avec des prix légèrement inférieurs mais une excellente liquidité et une forte demande pour les locations de courte et moyenne durée.
Le quartier de Belforte–Valle Olona présente les prix immobiliers les plus bas de la ville, à l’achat comme à la location. Pour un investisseur, cela peut offrir un potentiel de rendement élevé, à condition de parier sur une revalorisation à moyen terme, notamment portée par les futurs projets de régénération urbaine.
Entre ces extrêmes, des secteurs comme Bobbiate–Schiranna–Capolago–Lissago–Calcinate–Cartabbia jouent la carte de la proximité du lac de Varese, des maisons avec jardin et des environnements verts. Ils intéressent particulièrement les familles, les retraités aisés et les étrangers en quête de résidences secondaires.
La réalité de terrain confirme cette segmentation : le centre reste le plus demandé pour les biens à vendre, les quartiers Ippodromo, Biumo Superiore et San Gallo sont très appréciés pour leur accessibilité, tandis que Sant’Ambrogio, Velate et Avigno offrent un compromis séduisant entre calme, verdure et proximité du centre historique. Pour les grandes maisons avec jardin, il faut souvent regarder vers Capolago, Cartabbia ou Gaggio, tandis que Calcinate, Bobbiate et Lissago misent sur la proximité directe du lac.
Varese, “ville jardin” : un cadre de vie qui soutient la demande
La rentabilité ne s’explique pas uniquement par les chiffres. Varese bénéficie d’un environnement urbain et naturel particulièrement favorable à une demande immobilière soutenue.
La ville est surnommée la “Città Giardino” en raison de ses nombreux parcs, villas historiques et espaces verts. Elle cumule plusieurs atouts décisifs pour l’immobilier :
Découvrez les principaux atouts qui font de Varese une ville attractive pour vivre, travailler et se détendre.
Proximité immédiate des lacs (Varese, Lugano, Maggiore) et des montagnes, avec une offre riche en activités de plein air.
Connexion rapide à Milan et aux aéroports internationaux, idéale pour télétravailler partiellement tout en restant proche des centres économiques.
Frontière suisse à moins de 20 km, avec des liaisons ferroviaires vers le Tessin, attirant un nombre croissant de frontaliers résidant côté italien.
Air plus propre que dans la plupart des villes lombardes : Varese est régulièrement citée pour sa bonne qualité de l’air.
Services éducatifs et sociaux de bon niveau, positionnant la ville comme une destination familiale privilégiée.
Après la pandémie, ces atouts ont pris une valeur encore plus forte. De nombreux acheteurs quittent Milan ou d’autres grandes villes pour s’installer à Varese, cherchant davantage de mètres carrés, un coin bureau pour le télétravail, un balcon ou un jardin, tout en restant connectés aux centres d’emploi. La demande se porte en particulier sur des maisons ou appartements avec espaces extérieurs, dans des zones calmes mais bien desservies.
Cette évolution de la demande soutient les prix, en particulier dans les quartiers récemment requalifiés ou en cours de transformation (Masnago, Bobbiate, Mustonate, Lissago) où des programmes neufs en classe énergétique A se multiplient.
Croissance démographique et profil des habitants : une base solide pour l’investissement
Contrairement à de nombreuses zones italiennes en déclin démographique, la province de Varese se maintient, voire progresse. Entre 2011 et 2021, la population provinciale est passée d’environ 872 000 à près de 878 000 habitants, avec une nouvelle estimation à plus de 881 000 personnes début 2025. La densité est élevée (environ 735 habitants/km²), ce qui reflète un territoire urbain et périurbain dense, loin de l’Italie rurale à faible liquidité immobilière.
C’est le nombre d’habitants supplémentaires à Varese en 2024, grâce à un solde migratoire positif.
La structure d’âge reste certes vieillissante, comme partout en Italie, mais le poids des actifs (18–64 ans) est encore largement majoritaire, tandis que la proportion d’étrangers se situe autour de 8–9 % dans la province, ce qui renforce la diversité de la demande locative. Pour un investisseur, ce profil démographique traduit une base de locataires stabilisée, avec une composante croissante de travailleurs mobiles et internationaux.
Projets urbains, PNRR et infrastructures : des catalyseurs de valeur
Un autre facteur très important pour investir dans l’immobilier à Varese tient aux projets de transformation urbaine en cours, en grande partie financés par le Plan national de relance et de résilience (PNRR).
La municipalité a engagé un ensemble de chantiers qui touchent à la fois les écoles, les équipements sportifs, les transports, le logement social, l’environnement et la culture. Parmi les réalisations et projets les plus structurants :
Initiatives municipales récentes pour moderniser les infrastructures, renforcer la transition écologique et améliorer le cadre de vie des habitants.
Rénovation complète d’écoles et crèches (maternelle ‘Le Costellazioni’, cantine de l’école Don Bosco) et construction d’un pôle éducatif à San Fermo avec collège, primaire, auditorium et gymnase.
Création d’une grande salle de sport couverte à San Fermo, équipée de murs d’escalade, terrains de padel, espaces de parkour et pour le football.
Travaux de sécurisation contre les glissements de terrain sur les pentes de Martica et Rasa pour protéger les zones habitées.
Mise en service de dix bus 100 % électriques, financés par le PNRR, réduisant significativement les émissions polluantes.
Développement de logements sociaux et de dispositifs d’hébergement temporaire pour familles vulnérables via des programmes comme ‘Una casa per te’.
Requalification de friches (ancienne zone d’abattoir de Belforte) et restauration de villas historiques (Villa Baragiola, Villa Mylius) pour de nouveaux usages.
À cela s’ajoutent des projets d’infrastructures innovants, comme le futur vertiport “VVHUB” près de la gare, pensé comme hub de mobilité aérienne urbaine à zéro émission pour les liaisons avec Malpensa, Milan et le Tessin. Ou encore l’étude d’un système “tram‑train” reliant les différents quartiers et le lac à la gare, sur le modèle de ce qui existe dans certaines villes allemandes ou suisses.
Terna, le gestionnaire du réseau, renforce les lignes haute tension de la province. Cet investissement comprend l’enfouissement de plusieurs kilomètres de câbles et la suppression de pylônes, ce qui libère des hectares de terrain et améliore la résilience du réseau électrique.
Pour l’investisseur, ces projets ont deux implications majeures : ils améliorent la qualité de vie et l’accessibilité, ce qui soutient la demande immobilière, et ils revalorisent certains quartiers en cours de transformation (Giubiano, Belforte, San Fermo, zones autour de la gare).
Location longue durée, colocation, Airbnb : quelles stratégies possibles ?
Investir dans l’immobilier à Varese ne se résume pas à un seul modèle. Les données disponibles permettent de comparer plusieurs axes stratégiques : location classique à l’année, colocation pour étudiants ou jeunes actifs, et location courte durée type Airbnb.
Location longue durée : la base du marché
La majorité de la demande locative se concentre sur les logements de 2 et 3 chambres, occupés par des couples, des familles ou des colocations en petit nombre. Avec un loyer moyen de 950 € en ville et un ratio prix/loyer permettant de couvrir l’investissement en une quinzaine d’années, ce segment constitue le socle le plus stable.
La forte présence de frontaliers travaillant en Suisse, de jeunes actifs qui quittent Milan pour réduire leurs dépenses, et de familles attirées par les écoles et les services locaux assure une demande soutenue sur ce créneau. Pour un investisseur visant la simplicité de gestion, miser sur des 2 ou 3 chambres en ville ou dans les communes les plus dynamiques de la province (Busto Arsizio, Gallarate, Saronno, Sesto Calende, Somma Lombardo) reste une stratégie robuste.
Colocation et petits logements : optimisation du rendement
Les rendements très élevés des studios et petits appartements, notamment dans la province, indiquent un potentiel important pour des formats plus flexibles : colocation, location à des étudiants, jeunes travailleurs, travailleurs temporaires ou digital nomads.
La présence de l’université, d’un hôpital important et de plusieurs pôles d’activités à Varese génère une forte demande pour des logements compacts, bien situés et abordables. Les quartiers proches de la gare (comme Giubiano et Biumo Inferiore) ou du centre-ville sont particulièrement adaptés pour répondre à cette demande.
L’investisseur qui accepte un peu plus de management (rotation des locataires, meublé, gestion des entrées/sorties) peut ainsi viser des rendements dépassant largement les 9–10 %, en particulier sur les une et deux chambres. À condition, bien sûr, de respecter la réglementation italienne sur les baux, les déclarations de revenus locatifs et, le cas échéant, la “cedolare secca” (impôt forfaitaire de 21 % ou 10 % dans les zones à loyers encadrés) qui simplifie la fiscalité des loyers.
Location courte durée et marché touristique : un complément intéressant
Même si Varese n’est pas Venise ou Florence, le marché de la location touristique y est loin d’être anecdotique. Entre mars 2024 et février 2025, on y comptait 149 annonces Airbnb actives, avec un taux d’occupation moyen de 44 % sur l’année et un revenu mensuel moyen d’environ 1 651 dollars (soit autour de 1 500 € selon les taux de change). Les meilleures annonces (top 10 %) montent à près de 3 000 $ de revenu mensuel, avec des taux d’occupation supérieurs à 80 % en haute saison.
Les revenus mensuels dépassent 2200 $ durant les pics de demande au printemps et en été.
Les clientèles sont variées : voyageurs italiens, mais surtout Français et Allemands, avec l’anglais comme première langue utilisée. Les durées de séjour sont courtes (1 à 2 nuits dans plus de 60 % des cas), mais un segment non négligeable de séjours mensuels ou plus longs commence à émerger (environ 10 %), ce qui peut intéresser des investisseurs positionnés sur l’“extended stay” (consultants, frontaliers en transition, étudiants en échange).
Dans ce contexte, un appartement bien situé dans le centre, à Sant’Ambrogio (pour l’accès au Sacro Monte, site UNESCO) ou à Casbeno (pour sa tranquillité et ses jardins) peut offrir des performances intéressantes en courte durée, à condition d’optimiser la gestion, de respecter les règles locales sur les locations touristiques et de bien calibrer la fiscalité (déclaration des revenus, éventuelle limitation de la “cedolare secca” sur les locations de courte durée).
Comparaisons provinciales : où sont les meilleurs rendements dans le Varesotto ?
À l’échelle de la province, les disparités de rendement sont marquées entre les différentes communes. Certaines petites villes ou villages affichent des rendements théoriques spectaculaires, parfois supérieurs à 15 %, voire 20 %, alors que d’autres plafonnent autour de 6–8 %.
On peut citer, parmi les communes à très forte rentabilité moyenne :
| Commune | Rendement moyen | Revenu locatif annuel estimé |
|---|---|---|
| Cislago | 21,89 % | 16 200 € |
| Cuasso al Monte | 15,69 % | 10 200 € |
| Comabbio | 15,62 % | 11 400 € |
| Brebbia | 15,86 % | 11 200 € |
| Maccagno con Pino e Veddasca | 15,19 % | n.d. |
| Sumirago | 13,98 % | 14 400 € |
| Casorate Sempione | 13,46 % | n.d. |
Dans la catégorie des rendements “modérés mais solides”, on trouve des centres urbains plus importants :
| Commune | Rendement moyen | Revenu locatif annuel estimé |
|---|---|---|
| Varese | 7,89 % | 11 400 € |
| Busto Arsizio | 8,50 % | 10 200 € |
| Gallarate | 7,76 % | 11 000 € |
| Tradate | 8,17 % | n.d. |
| Sesto Calende | 7,44 % | n.d. |
| Somma Lombardo | 10,92 % | n.d. |
Ces chiffres doivent toutefois être interprétés avec prudence. Les très hauts rendements des petites communes s’expliquent souvent par des prix d’achat très bas et une liquidité limitée à la revente. En d’autres termes, on peut louer facilement à court terme, mais la sortie peut être plus longue et les perspectives d’appréciation du capital plus incertaines que dans les pôles principaux comme Varese, Busto Arsizio ou Saronno.
L’investisseur avisé répartit ses risques en combinant des biens à très fort rendement dans des communes de deuxième couronne avec des actifs plus stables et « core » dans la ville de Varese ou les centres structurants de la province, où la demande est plus large et diversifiée.
Risques spécifiques et points de vigilance sur le marché italien
Investir dans l’immobilier à Varese, comme ailleurs en Italie, suppose de maîtriser un certain nombre de risques juridiques, urbanistiques et fiscaux. Le cadre italien se caractérise par une forte exigence de conformité documentaire, sans filet de sécurité de type “title insurance” comme dans les pays de common law.
Parmi les principaux points de vigilance :
L’acquisition d’un bien immobilier en Italie, notamment dans la province de Varese, nécessite une vérification approfondie de plusieurs aspects juridiques et techniques pour éviter des surprises coûteuses. Il est essentiel de contrôler la conformité cadastrale et urbanistique des aménagements existants, de clarifier tout droit d’usufruit grevant le bien, et de vérifier la nature des droits sur le sol (pleine propriété ou droit de superficie). Il faut également identifier les charges ou passifs cachés dans les copropriétés, s’informer des contraintes liées aux zones protégées (paysagères, historiques, hydro-géologiques), et examiner attentivement l’origine du titre de propriété, notamment pour les biens issus de donation qui peuvent être contestés.
Ces risques ne doivent pas dissuader d’investir à Varese, mais ils imposent de s’entourer de professionnels : notaire, avocat spécialisé en droit immobilier italien, géomètre, agent local expérimenté. L’acheteur étranger doit en particulier éviter de s’en remettre uniquement à l’agent du vendeur, et faire procéder à un examen indépendant de tous les documents.
Fiscalité et coûts d’acquisition : ce qu’un investisseur doit anticiper
Sur le plan fiscal et financier, le cadre italien doit être intégré dès le business plan. Les principaux postes de coûts à l’achat sont :
Pour un achat immobilier auprès d’un particulier, le taux de base de la taxe d’enregistrement est de 9 % de la valeur cadastrale.
Au total, le coût d’acquisition pour l’acheteur se situe en pratique entre 7 et 16 % du prix, selon qu’il s’agit d’une première résidence avec avantages fiscaux ou d’un investissement classique auprès d’un professionnel.
Ensuite, viennent les impôts récurrents :
Pour un investisseur non résident, les principaux impôts sont : l’IMU (entre 0,4% et 1,06% de la base, souvent dû pour un bien locatif), la TARI (calculée sur la surface), et l’impôt sur les loyers. Pour ces derniers, l’option ‘cedolare secca’ (flat tax de 21% sur le loyer brut, parfois 10%) simplifie la fiscalité en remplaçant l’IRPEF.
Pour un investisseur étranger, il faut ajouter les obligations de déclaration dans son pays d’origine, et vérifier l’existence d’une convention fiscale. Par exemple, un résident français devra déclarer ses revenus locatifs italiens, avec un mécanisme de crédit d’impôt pour éviter la double imposition.
Enfin, pour ceux qui envisagent de s’installer en Italie, il existe des régimes fiscaux attractifs pour les nouveaux résidents ou les retraités, mais ces dispositifs dépassent le strict cadre de l’investissement locatif et nécessitent un conseil fiscal spécialisé.
Financement, non‑résidents et sécurité juridique
Les non‑résidents, y compris les ressortissants de pays extra‑européens disposant d’un accord de réciprocité avec l’Italie (États‑Unis, Canada, Royaume‑Uni, Suisse, Australie, notamment), peuvent librement acheter un bien immobilier à Varese. La propriété d’un bien ne confère toutefois aucun droit automatique de séjour au‑delà des 90 jours autorisés dans l’espace Schengen pour les ressortissants non européens.
Côté financement, les banques italiennes accordent des prêts aux non‑résidents, en général jusqu’à 60–70 % de la valeur du bien, avec des durées jusqu’à 20–25 ans et des taux qui se sont détendus depuis les pics de 2023. Les dossiers exigent la présentation d’un “codice fiscale” (équivalent du numéro fiscal), de preuves de revenus, de relevés bancaires et, parfois, de traductions certifiées de documents étrangers.
Le dépôt versé lors du compromis de vente immobilier en Italie représente généralement entre 10 et 20 % du prix d’achat.
Dans ce cadre, l’investisseur étranger aura intérêt à :
– Obtenir son codice fiscale le plus tôt possible (via consulat ou agence fiscale italienne).
– Ouvrir un compte bancaire italien pour faciliter les paiements et le suivi des charges.
– Mandater un notaire de confiance (choisi par l’acheteur) et, idéalement, un avocat indépendant connaissant le marché de Varese.
– Faire réaliser un audit technique et urbanistique complet du bien, surtout pour les maisons anciennes, les villas de campagne et les biens en zone protégée.
Comment bâtir une stratégie d’investissement à Varese
À partir de ces éléments, plusieurs stratégies cohérentes se dégagent.
Un investisseur recherchant un compromis entre rendement et sécurité pourra cibler des deux ou trois chambres dans la ville de Varese, dans des quartiers comme le centre, Masnago, Bobbiate, Ippodromo ou Viale Europa. Le ticket d’entrée se situera entre 100 000 et 200 000 €, pour des loyers mensuels allant de 800 à 1 200 €, un rendement brut de l’ordre de 7 à 9 %, et une demande locative très soutenue.
Le rendement locatif potentiel des studios et petits appartements dans certaines communes de province.
Un investisseur patrimonial pourra se positionner sur des villas ou appartements de standing en bord de lac ou dans les collines (Bobbiate, Lissago, Mustonate, Maccagno, Lavena Ponte Tresa, Luino), destinés à une clientèle suisse, allemande ou nord‑européenne, ou à la location haut de gamme courte durée. Le rendement sera plus modeste, mais la valeur d’usage et les perspectives de plus‑value, surtout avec la montée en gamme de la Lombardie à l’approche des grands événements internationaux, peuvent être significatives.
Un investisseur opportuniste peut cibler les quartiers en requalification de Giubiano, Belforte, San Fermo, ainsi que les abords de la gare et du futur vertiport. Les prix y sont encore modérés, mais des projets publics comme le tram-train, le PNRR et le développement de la mobilité douce devraient entraîner une hausse des valeurs immobilières dans les prochaines années.
Dans tous les cas, investir dans l’immobilier à Varese revient à miser sur une ville et une province qui cumulent plusieurs forces rarement réunies : une région économique puissante, une qualité de vie recherchée, des prix encore raisonnables par rapport à Milan, des rendements locatifs élevés, un afflux de nouveaux résidents, un marché touristique en progression et une vague d’investissements publics structurants.
Pour un investisseur patient, bien accompagné et attentif aux spécificités du droit italien, Varese apparaît ainsi comme l’un des marchés les plus prometteurs de la Lombardie pour les années à venir.
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