Investir dans l’immobilier à Faenza : le guide complet pour se positionner sur un marché sous-coté

Publié le 6 avril 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Nichée le long de la Via Emilia, entre Bologne et Rimini, au pied des premiers reliefs des Apennins, Faenza ne se résume pas à ses céramiques mondialement connues. Cette ville de près de 59 000 habitants, capitale historique de la faïence et aujourd’hui pôle de recherche sur les matériaux et la durabilité, est en train de se tailler une place à part sur la carte de l’investissement immobilier en Émilie-Romagne.

Faenza : une ville moyenne attractive dans une région très demandée

Faenza se situe dans la province de Ravenna, au cœur de l’Émilie‑Romagne, quatrième région la plus recherchée d’Italie pour l’immobilier. La ville occupe une position stratégique sur l’axe Adriatique–Tyrrhénienne : on rejoint aisément Bologne, Ravenna, Rimini ou encore les stations balnéaires très chères de Cervia et Milano Marittima.

Cette localisation s’ajoute à plusieurs atouts :

Les ménages italiens se caractérisent par un patrimoine financier et immobilier élevé et un faible endettement. Dans ce contexte, une ville moyenne bien connectée comme Faenza attire aussi bien les résidents locaux qui souhaitent rester dans la région que des acheteurs venant de Bologne ou d’autres centres plus chers, à la recherche de surfaces plus grandes ou de rendements locatifs plus confortables.

Un cadre urbanistique tourné vers la durabilité, un signal fort pour les investisseurs

Depuis la fin des années 1990, Faenza a engagé un virage urbanistique qui en fait aujourd’hui un véritable laboratoire italien de planification « verte ». La municipalité a abandonné les schémas traditionnels pour mettre en place un nouveau Piano Regolatore Generale (PRG) – le plan d’urbanisme local – pensé comme un cas d’« urbanisme environnemental ».

Concrètement, cela se traduit par plusieurs éléments clés qui intéressent directement un investisseur :

Cette orientation se matérialise aussi dans le centre historique : les politiques municipales ont soutenu pendant des décennies la restauration du bâti existant, la réhabilitation des cours intérieures, la réfection soignée des pavés autour des places principales et la remise en valeur des façades, en recourant à des matériaux locaux comme la pierre de Luserna et en intégrant la céramique dans le mobilier urbain.

Centre historique, quartiers résidentiels et zones périphériques : où investir à Faenza ?

La structure urbaine de Faenza offre plusieurs profils de localisation, avec des dynamiques de prix et de demande différentes. L’enjeu, pour un investisseur, est de croiser ce maillage fin du territoire avec ses objectifs (rendement locatif, plus-value, location longue durée ou courte durée, résidence principale).

Le Centro Storico : cœur historique et premier moteur de transactions

Le centre historique concentre environ 24 % de l’ensemble des transactions immobilières de la ville. On y trouve un tissu dense de rues pavées, de bâtiments remontant pour beaucoup à l’époque des Manfredi (seigneurs de la ville pendant trois siècles) puis remaniés aux XVIIIe et XIXe siècles.

Les données de prix montrent un marché central légèrement supérieur à la moyenne, mais loin des excès des grands centres régionaux :

Estimations issues des grilles OMI et des références par zone.

Les écarts apparents entre données d’annonces et valeurs de référence fiscales (OMI) s’expliquent par la diversité des biens : immeubles anciens à restaurer, appartements déjà rénovés avec critères énergétiques élevés, petits logements adaptés à la location étudiante ou touristique.

Pour l’investisseur, cela signifie que le centre reste un pari solide sur la valeur : les interventions publiques de restauration (Voltone della Molinella, pavages, cours intérieures) et les politiques de mixité fonctionnelle soutiennent l’attractivité à long terme.

Cintura du centre, quartiers résidentiels et zones périphériques

Autour du cœur historique, les zones de ceinture et les quartiers résidentiels offrent un compromis intéressant entre prix et qualité de vie. Les données par zone témoignent d’une hiérarchie relativement claire :

On voit se dessiner différents types d’opportunités :

Quartiers et micro‑localisations à fort potentiel

En plus de cette segmentation par grandes zones, Faenza compte plusieurs quartiers porteurs pour l’investissement résidentiel :

– le secteur autour de Parco Bucci, poumon vert proche de la ville, qui concentre des appartements spacieux et attire les familles recherchant verdure et jeux pour enfants ;

– les axes structurants comme Via Emilia et Viale Risorgimento, bien desservis et aujourd’hui au cœur de grands projets de requalification et de santé de proximité ;

– le « Borgo », cité parmi les secteurs les plus recherchés, où de nouvelles constructions résidentielles modernes (par exemple sur Via Fornarina, avec un immeuble de huit unités) côtoient le tissu bâti plus ancien, et où la demande reste soutenue.

Ce maillage fait de Faenza un marché où l’on peut arbitrer très finement entre rendement, potentiel de plus‑value et qualité de vie.

Niveaux de prix : un marché encore abordable dans une province chère

Du point de vue des chiffres, Faenza se situe clairement en dessous des moyennes de la province de Ravenna et de la région Émilie‑Romagne.

Prix de vente : un décrochage favorable à l’acheteur

En mai 2025, le prix moyen demandé pour les logements à la vente à Faenza était de 1 731 €/m², contre 2 317 €/m² en moyenne provinciale. En novembre, le niveau moyen est monté à 1 966 €/m², toujours en deçà des 2 384 €/m² observés dans l’ensemble de la province.

En parallèle, la région Émilie‑Romagne affichait une moyenne d’environ 2 112 €/m² fin 2025, avec une hausse annuelle proche de +4,6 %. Faenza reste donc structurellement plus accessible :

Sur deux ans, le marché faentin a connu un point bas autour de 1 650 €/m² (août 2023) et plusieurs pics, d’abord à 1 766 €/m² (janvier 2025) puis à 1 966 €/m² (novembre 2025). Les variations traduisent un marché en phase de rattrapage, mais sans emballement.

Les évolutions par type de bien sur trois ans confirment cette tendance :

– maisons : +5,1 % par m² sur trois ans ;

– appartements : +13,1 % par m² sur trois ans.

Les appartements tirent donc davantage la croissance, ce qui est cohérent avec la montée de la demande locative et l’intérêt pour des formats adaptés à la location longue durée ou aux courts séjours.

Analyse du marché immobilier

Loyer résidentiel : progression rapide mais toujours modérée

Du côté des locations, la ville affiche des loyers également inférieurs à la moyenne provinciale, tout en ayant connu une croissance significative.

En mai 2025, le loyer moyen demandé atteignait 9,37 €/m²/mois, contre 13,38 €/m² dans l’ensemble de la province. En novembre, Faenza montait à 9,66 €/m², alors que la moyenne provinciale atteignait 14,01 €/m².

Sur un an (mai 2024 – mai 2025), la hausse moyenne des loyers à Faenza est d’environ +7,2 %. Sur la période novembre 2024 – novembre 2025, la progression est similaire (+7,2 %). En deux ans, on observe un point bas à 8,63 €/m²/mois (juin 2024) et un pic à 9,88 €/m² (septembre 2025).

Ce différentiel de prix par rapport au reste de la province crée une marge de manœuvre intéressante : l’investisseur profite de loyers déjà orientés à la hausse, tout en entrant sur un marché où le rapport prix d’achat / loyer reste favorable.

Prix moyens par typologie : calibrer son ticket d’entrée

Les données agrégées pour Faenza permettent de se faire une idée du budget nécessaire selon le type de bien visé :

Pour la location, les loyers moyens mensuels observés sont du même ordre de grandeur que ceux plus haut, ce qui donne un premier aperçu des rendements bruts :

Ces chiffres restent des moyennes : un bien bien rénové et bien situé peut se louer nettement au‑dessus, surtout s’il est adapté à des segments spécifiques (colocation étudiante, location meublée de qualité, etc.). Mais ils suffisent à montrer que des rendements bruts entre 4,5 % et 6 % sont réalistes en longue durée dans beaucoup de cas, avec des perspectives de plus‑value dans un marché en hausse modérée.

Faenza dans le contexte régional et national : une alternative aux marchés saturés

L’Émilie‑Romagne est l’une des régions les plus dynamiques d’Italie, avec un marché immobilier tiré par des pôles comme Bologne, Parma, Modena, Rimini ou la côte adriatique. Les prix y augmentent régulièrement et les rendements, en particulier pour les petites surfaces bien placées, restent attractifs.

À l’échelle régionale :

– le prix moyen de vente est d’environ 2 112 €/m² (fin 2025), en hausse d’environ 4,6 % sur un an ;

– les rendements bruts pour les appartements se situent en moyenne entre 6,5 % et 7,5 % ;

– les studios et T1 peuvent atteindre 7 % à 8,5 % de rendement brut, les T2 6,5 % à 7,5 %, les T3 5,5 % à 6,5 %.

Dans ce paysage, Faenza se distingue comme :

– plus abordable que les centres régionaux et les communes littorales ;

– moins volatile, car moins exposée à la spéculation liée au tourisme international de masse ;

– suffisamment proche des grands pôles pour bénéficier indirectement de leur dynamisme (mobilités pendulaires, entreprises en quête de coûts immobiliers moindres, relocalisation de familles à la recherche d’un meilleur rapport qualité‑prix).

Pour un investisseur qui souhaite se positionner sur l’Émilie‑Romagne sans assumer les tickets d’entrée de Bologne ou des stations de la côte, investir dans l’immobilier à Faenza est une porte d’entrée naturelle.

Marché locatif longue durée : une base solide, portée par la demande régionale

Le marché locatif résidentiel à Faenza repose d’abord sur la demande des habitants permanents : familles, jeunes actifs, personnes âgées, ménages attirés par la qualité de vie. Les données régionales montrent :

– des budgets locatifs typiques allant de 600 à 1 400 €/mois pour un appartement ;

– pour les T2 (70 m² environ), des loyers moyens régionaux entre 830 et 1 115 €/mois ;

– des rendements nets, après charges et impôts, généralement compris entre 3 % et 4,5 % pour des biens correctement gérés.

Le cadre municipal renforce cet attrait locatif :

– l’objectif affiché de contrôler le rapport loyer/qualité dans le centre historique ;

– le développement de logements publics pour les personnes âgées ou les ménages vulnérables ;

– les investissements dans les écoles, équipements sportifs, culturels et de santé (maisons de communauté, rénovation de théâtres et cinémas, etc.), qui améliorent la qualité perçue du territoire.

Tout cela limite le risque de vacance structurelle pour des biens correctement positionnés et entretenus.

Location saisonnière et courte durée : un marché de niche à optimiser

Le marché des locations de courte durée reste relativement modeste à Faenza comparé aux grandes villes touristiques, mais les données disponibles montrent qu’il existe un vrai potentiel, notamment pour les biens bien gérés.

Sur la période récente, on recense :

– entre 88 et 117 annonces actives sur les plateformes de type Airbnb, selon les sources et les mois ;

– une majorité très nette de logements entiers (environ 78 % des annonces) ;

– un stock dominé par les appartements, les maisons représentant environ 20 % de l’offre ;

– une capacité moyenne d’accueil de 3 personnes, avec une forte proportion de logements pour 2 à 4 personnes.

Les performances moyennes sont loin d’être anecdotiques :

Sur l’année, un logement bien géré peut atteindre un revenu brut typique d’environ 19 000 €, avec des pics de revenus en juillet, avril et mai (saison haute) et un creux en novembre.

Les performances par saison illustrent cette cyclicité :

Le marché reste peu régulé à ce stade, ce qui crée un environnement souple pour les hôtes, mais expose aussi à d’éventuels changements réglementaires dans le futur. Les temps de réservation anticipée (lead time moyen de 58 jours, avec des pics à 121 jours pour les séjours de mai) montrent que ce n’est pas un marché de dernière minute : le positionnement marketing et la gestion professionnelle jouent un rôle important.

Pour un investisseur, la location courte durée à Faenza peut donc constituer un complément intéressant à une stratégie patrimoniale, surtout si l’on vise :

– des biens de petite taille (1 à 2 chambres), bien situés (centre historique, proximité des événements, des musées de céramique, etc.) ;

– une gestion proactive (photos de qualité, tarification dynamique, politique de séjour minimum adaptée).

Mais il faut garder à l’esprit que le marché reste un « segment de niche » à l’échelle de la ville, et que la location longue durée offre une base plus stable pour la plupart des profils.

Infrastructures, PNRR et grands projets : la valeur de l’immobilier soutenue par l’investissement public

Un des arguments forts en faveur d’un investissement immobilier à Faenza tient à l’ampleur des projets financés par le PNRR (plan de relance italien) et les budgets publics sur la période 2024–2027. Ces projets modernisent la ville en profondeur, renforçant la demande résidentielle à moyen terme.

La nouvelle Casa della Comunità : un hub de santé de proximité

Au cœur de ces initiatives, la nouvelle Casa della Comunità de Faenza, en construction sur Viale Risorgimento, constitue un investissement clé :

– montant total du projet : environ 2,48 millions d’euros, financés principalement par le PNRR à hauteur d’environ 2,1 à 2,2 millions ;

– surface totale du bâtiment : environ 1 000–1 749 m², avec une première phase opérationnelle de 600–820 m² ;

– nature de l’intervention : démolition d’un pavillon ancien de l’ex‑foire, reconstruction complète d’un bâtiment à haute performance énergétique, création de parkings et d’accès piétons et cyclables.

Le projet vise à créer un véritable hub de santé de proximité, avec :

Pour les investisseurs immobiliers, l’impact est double :

– renforcement de l’attractivité résidentielle du secteur Viale Risorgimento / Via Emilia Ponente, déjà bien desservi et à la charnière entre tissus résidentiel et productif ;

– sécurisation de la demande à long terme pour des logements adaptés aux professionnels de santé, aux personnes âgées, aux patients nécessitant un accès facile aux soins.

Requalification de l’ex‑foire et création d’espaces publics qualitatifs

Autour de cette maison de communauté, un vaste projet de régénération de l’ex‑foire est en cours :

– aménagement de parkings (environ 200 places) ;

– création de liaisons piétonnes et cyclables supplémentaires, avec stationnements vélos et bornes de recharge ;

– installation de « rain gardens » et d’ouvrages de gestion des eaux pluviales, avec réutilisation de l’eau pour l’irrigation des nouveaux espaces verts ;

– requalification du parking de Piazzale Aldo Moro et sécurisation des traversées piétonnes.

Une deuxième phase prévoit la reconversion de la salle « Achille Zanelli » en espace polyvalent au service de la Casa della Communauté et de la ville (événements, rencontres, activités culturelles), financée par un mélange de fonds publics et privés.

Ces interventions, combinées, créent autour de Viale Risorgimento un nouveau pôle de centralité urbaine. Pour un investisseur, cela signifie que des immeubles aujourd’hui considérés comme « périphériques » pourraient bénéficier d’une requalification rapide de leur environnement, avec un effet direct sur la demande et la valeur.

Autres investissements structurants : écoles, culture, sport

À l’échelle de la ville, de nombreux autres projets soutenus par le PNRR et les budgets municipaux renforcent l’attractivité globale :

– rénovation du Palazzo Esposizioni (4,5 M€) avec réactivation d’une cour intérieure à vocation sociale et culturelle ;

– requalification et extension de la Cittadella dello Sport Graziola (plus de 2,9 M€ sur deux lots) ;

– travaux sur écoles primaires et maternelles (sécurisation sismique, agrandissements, mises aux normes énergétiques) pour plusieurs centaines de milliers d’euros ;

– interventions sur le théâtre Masini et le cinéma Sarti pour améliorer confort, sécurité et efficacité énergétique.

Dans un marché où la demande résidentielle est sensible à la qualité des équipements scolaires, sportifs et culturels, ces investissements agissent comme un puissant levier de stabilisation de la valeur immobilière.

Fiscalité et cadre réglementaire : ce qu’un investisseur doit savoir

Investir dans l’immobilier à Faenza, comme partout en Italie, suppose de maîtriser quelques notions de base sur la fiscalité immobilière.

À l’acquisition : droits d’enregistrement ou TVA

Lors de l’achat d’un bien existant auprès d’un particulier :

– l’acheteur paie un impôt d’enregistrement (Imposta di Registro) calculé sur la valeur cadastrale du bien, généralement inférieure à la valeur de marché ;

– le taux est de 2 % si le bien est acquis comme résidence principale et que l’acheteur remplit certaines conditions (domicile, absence d’autres résidences principales dans la commune, etc.) ;

– le taux est de 9 % dans les autres cas, notamment pour un non‑résident ou pour une résidence secondaire, avec un minimum légal de perception.

S’ajoutent des taxes fixes de registre foncier (Imposta Catastale) et hypothécaire, généralement de l’ordre de 50 à 200 € chacune.

En cas d’achat auprès d’un promoteur avec application de TVA (IVA) :

– la TVA se substitue à l’impôt d’enregistrement ;

– son taux varie de 4 % (première maison) à 10 %, voire 22 % selon la typologie du bien (par exemple pour les bâtiments à démolir classés F/2 ou certains biens commerciaux).

Pendant la détention : IMU, TARI et charges

L’impôt municipal unique (IMU) frappe les résidences secondaires, les logements vacants, les propriétés de luxe et les terrains. La base est la valeur cadastrale revalorisée, multipliée par un coefficient, puis par un taux fixé par la municipalité (en général entre 0,4 % et 1,06 %).

La taxe sur les déchets (TARI) varie aussi selon la commune et la surface du logement. Elle est généralement répercutée partiellement ou totalement sur le locataire dans les baux.

À cela s’ajoutent :

– les charges de copropriété (entretien, chauffage collectif, ascenseur), qui représentent souvent 30 à 80 €/mois pour un appartement standard, parfois plus dans les immeubles avec services ;

– un budget d’entretien courant qu’il est prudent de fixer entre 0,7 % et 1,2 % de la valeur du bien par an (0,5–0,7 % pour un immeuble récent, jusqu’à 1,5 % pour un bâti ancien).

Revenus locatifs : régime IRPEF ou cedolare secca

Les revenus de location en Italie sont imposables, y compris pour les non‑résidents. Deux régimes principaux existent pour les personnes physiques :

Pour les locations de courte durée, la cedolare secca au taux de 21 % s’applique généralement au moins sur le premier bien loué. Dans tous les cas, un non‑résident doit déposer une déclaration fiscale en Italie pour y déclarer ses revenus immobiliers et, le cas échéant, ses plus‑values.

Plus‑values : exonérations et taxation

La règle générale est la suivante :

– si le bien est revendu plus de cinq ans après l’achat, la plus‑value n’est en principe pas imposable pour un particulier ;

– si le bien a constitué la résidence principale du vendeur pendant la majeure partie de la période de détention, la plus‑value peut également être exonérée même en cas de revente avant cinq ans ;

– dans les autres cas, la plus‑value est taxée à 26 %, soit via la déclaration de revenus, soit via un prélèvement substitutif opéré par le notaire au moment de la vente.

Pour les sociétés, la logique est différente, avec une imposition au taux de l’impôt sur les sociétés (24 % d’IRES) plus une contribution régionale (IRAP).

Stratégies d’investissement à Faenza : quels scénarios privilégier ?

À partir de ces données, plusieurs stratégies se dessinent pour qui souhaite investir dans l’immobilier à Faenza.

1. Acheter un appartement en centre historique à rénover

L’axe historique, avec ses façades anciennes et ses cours intérieures, recèle encore de nombreux biens à moderniser. On y trouve des appartements dont les valeurs de référence (OMI) restent entre 1 320 et 1 655 €/m², alors que des biens déjà rénovés se négocient dans la fourchette 1 800–2 400 €/m².

Une opération typique pourrait consister à : identifier les besoins des clients, analyser les données du marché, élaborer un plan stratégique et finalement mettre en œuvre les actions nécessaires pour atteindre les objectifs fixés.

– acquérir un appartement de 70–90 m² dans un immeuble ancien pour un prix par mètre carré encore contenu ;

– réaliser une rénovation énergétique et esthétique de qualité, en alignement avec les principes de bio‑architecture promus par la municipalité (isolation intérieure, systèmes de chauffage performants, menuiseries de qualité, éventuels panneaux solaires intégrés lorsque c’est possible) ;

– valoriser le bien soit en location longue durée ciblant une clientèle à la recherche de charme et de centralité, soit en location meublée ou semi‑touristique en profitant du positionnement de Faenza comme ville d’art et de céramique.

2. Viser un appartement récent en ceinture du centre, pour la location familiale

Autour du centre et dans des secteurs comme le quartier du Parco Bucci ou certaines rues résidentielles de la ceinture, on trouve des immeubles plus récents, avec ascenseurs, garages et prestations modernes. Les prix y sont souvent entre 1 200 et 1 400 €/m², avec des loyers autour de 8–10 €/m²/mois.

Un T3 de 80 m² acheté autour de 100 000–120 000 € peut se louer 650–750 €/mois, soit un rendement brut proche de 6–7 % avant impôts, dans un segment de marché stable (familles, jeunes couples, personnes âgées à la recherche de confort).

Avec une fiscalité optimisée (cedolare secca, déduction d’intérêts d’emprunt pour résidence principale si l’investisseur devient résident, etc.), ces opérations peuvent offrir un bon équilibre entre rentabilité et risque.

3. Combiner résidence principale et investissement locatif

L’Italie offre des avantages marqués pour l’acquisition d’une résidence principale (droits réduits, exemption d’IMU). Un ménage qui souhaite s’installer à Faenza, par exemple dans le cadre d’un projet de vie plus calme que dans une métropole, peut :

Ce type de stratégie permet de profiter des conditions favorables sur la « première maison », tout en constituant un patrimoine générateur de revenus dans une ville qui, sans être un hub touristique international, bénéficie d’un socle de demande solide grâce à son économie régionale.

4. Miser sur un bien adapté à la courte durée dans un marché de niche

Pour un investisseur prêt à s’impliquer davantage dans la gestion, un appartement de 1 ou 2 chambres en centre historique ou à proximité immédiate des institutions culturelles (musées de céramique, théâtre, palais d’expositions) peut être calibré pour la location courte durée :

– en visant un taux d’occupation supérieur à la médiane (30–50 %) grâce à une très bonne présentation, un positionnement prix intelligent et une gestion irréprochable ;

– en profitant des pics de fréquentation liés aux événements culturels, foires, congrès scientifiques autour des matériaux et de l’innovation, etc.

Dans ce cas, l’objectif n’est pas de concurrencer les géants touristiques, mais de se placer dans le top 25 % des annonces, là où les revenus mensuels peuvent dépasser 1 600 $ avec des tarifs nuitées supérieurs à 120–150 $, sous réserve d’un bon remplissage.

Un marché à la fois prudent et porteur : synthèse des risques et opportunités

Comme tout investissement immobilier, une opération à Faenza comporte des risques : réglementation potentielle sur les locations de courte durée, évolution future des taux d’intérêt, nécessité d’entretenir un patrimoine parfois ancien.

Mais plusieurs facteurs atténuent ces risques à l’échelle de la ville :

À l’échelle nationale, l’Italie entre dans une phase de marché plus stable, avec des taux en reflux, un retour de capitaux internationaux et un intérêt marqué pour les biens conformes aux standards ESG. Dans ce contexte, investir dans l’immobilier à Faenza revient à arbitrer en faveur d’un marché « secondaire » au sens du rayonnement international, mais « primaire » au sens de la qualité de vie et de la profondeur de la demande locale.

Dans un pays où les marchés phares comme Milan, Florence ou certaines stations côtières atteignent des niveaux de prix qui excluent de nombreux investisseurs, une ville comme Faenza rappelle qu’en Italie, il existe encore des territoires où l’immobilier est à la fois un placement rationnel et un choix de vie.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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