Investir dans l’immobilier à Modène : guide complet pour tirer parti d’un marché en plein essor

Publié le 6 avril 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Modène n’est plus seulement la ville de Maserati, des balsamiques millésimés et de l’université. Depuis quelques années, cette capitale industrielle et culturelle d’Émilie‑Romagne s’impose comme l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques du nord de l’Italie, avec un couple rendement/sécurité difficile à battre.

Un contexte italien favorable… et un marché local en avance

L’Italie aborde 2026 dans une phase de maturité immobilière : croissance modérée des prix, sélectivité accrue des investisseurs, importance croissante de l’efficacité énergétique, mais aussi baisse des taux d’intérêt et retour de capitaux, notamment étrangers. En 2025, les investissements immobiliers ont atteint 12,5 milliards d’euros dans le pays, en hausse d’environ 23 % sur un an, avec 58 % de capitaux étrangers. Les prix résidentiels nationaux progressent autour de 3–4 % par an, avec une prévision d’environ 4,2 % pour 2026.

Les transactions résidentielles ont fortement rebondi : 2 596 ventes enregistrées dans la commune en 2025, soit environ +14,5 %. Le rabais moyen entre prix affiché et prix final s’est contracté à 10,5 % (contre 12 % auparavant), un niveau qui n’avait plus été observé depuis 2009. Autrement dit : la demande est là, la négociation existe encore, mais le pouvoir de marché glisse clairement vers les vendeurs des biens de qualité.

Pourquoi Modène attire les investisseurs immobiliers

Plusieurs facteurs structurants expliquent l’attrait croissant de Modène pour un investisseur, qu’il soit italien ou étranger.

D’abord, la solidité économique. Le territoire affiche une forte propension à l’export (près de 60 % de la valeur ajoutée), un tissu industriel diversifié mais avec des locomotives mondiales dans l’automobile, et un secteur des services en croissance. Après un léger recul de la production manufacturière en 2024, les prévisions tablent sur un retour de la croissance industrielle (autour de +1,1–1,3 % par an d’ici 2026), une hausse du revenu disponible des ménages et un chômage très bas (autour de 4,4–4,7 %).

Enfin, la dynamique d’investissement public. Le programme « Next Generation Modena », adossé au PNRR (Plan national de relance et de résilience), finance de grands chantiers : mobilité durable (plan OPTI‑UP, futur réseau Bus Rapid Transit, renouvellement de la flotte de bus, premier bus à hydrogène), projet « Hydrogen Valley of Modena », expansion industrielle du groupe CPC (350 millions d’investissements, 500 embauches prévues), modernisation des infrastructures. Le budget municipal 2026‑2028 consacre par ailleurs une large part de ses 438,8 millions d’euros annuels à la cohésion sociale, à la sécurité et à l’entretien du patrimoine bâti.

Prix et rendements : que rapporte un appartement à Modène ?

L’un des atouts majeurs de Modène est la combinaison de prix encore raisonnables pour un nord de l’Italie très demandé et de loyers tirés vers le haut par une offre limitée et une demande multiforme (étudiants, médecins, ingénieurs, cadres des groupes industriels, familles locales).

Prix moyens et évolution récente

Entre fin 2023 et fin 2025, les prix ont progressé à la fois dans la commune et dans la province :

Au sein même de Modène, l’hétérogénéité est forte. Une photographie de novembre 2025 donne :

La ville centre est, logiquement, la plus chère, mais même dans le cœur historique les prix restent bien en‑deçà de ceux de Bologne (≈ 3 650 €/m²), Florence (≈ 4 500 €/m²) ou Milan (au‑delà de 4 100 €/m² en moyenne et plus de 5 700 €/m² dans le centre historique).

Rendements par typologie de logement

Les chiffres moyens pour la commune de Modène illustrent bien l’intérêt de l’investissement locatif classique (bail longue durée) :

En prenant comme repère l’appartement moyen (265 000 € / 1 100 € de loyer), on obtient un « payback » théorique d’environ 20,1 ans. Dans la pratique, après charges (copropriété, entretien, taxes locales, assurance) et fiscalité (notamment la cedolare secca à 21 % sur les loyers), le rendement net se situe plutôt entre 3,2 et 4,5 % selon le type de bien, son âge et sa localisation.

Cartographie des quartiers : où acheter à Modène ?

Modène présente un éventail de quartiers aux profils très différenciés : centre historique patrimonial, secteurs bourgeois très verts, zones émergentes bien desservies, fractions périurbaines en lien avec l’hôpital ou les pôles industriels. Pour un investisseur, l’enjeu n’est pas de trouver « le meilleur quartier en absolu », mais celui qui correspond à sa stratégie : rendement maximal, plus‑value potentielle, ou sécurité patrimoniale.

Centro Storico : prestige, rareté et potentiel touristique

Le cœur historique, avec le Duomo, la Torre Civica (Ghirlandina) et la Piazza Grande classés à l’UNESCO, est considéré comme l’un des secteurs les plus agréables et recherchés de la ville. On y trouve palais anciens, plafonds à fresques, cours intérieures et vues directes sur les monuments. L’architecture y est très soignée, l’environnement sûr, et la densité de population élevée.

Les prix y sont logiquement supérieurs au reste de la ville : autour de 2 912 à plus de 3 000 €/m² selon les sources, avec des écarts importants entre immeubles anciens à rénover et appartements neufs ou entièrement restructurés (jusqu’à 4 000 €/m² pour le neuf).

Ce secteur est particulièrement adapté :

– à la résidence principale haut de gamme (pour cadres, professions libérales),

– aux locations meublées pour professionnels de passage,

– aux locations de courte durée à destination d’un public mêlant tourisme culturel, gastronomique et déplacements d’affaires.

La contrepartie tient aux contraintes pratiques : restrictions fortes sur la circulation automobile (ZTL), difficulté de stationnement, nécessité de disposer d’un garage pour valoriser pleinement le bien. Sur le plan réglementaire, il faut aussi composer avec la protection du patrimoine : la moindre intervention sur façade, volets, toiture peut nécessiter des autorisations spécifiques, ce qui alourdit coûts et délais de rénovation.

Sant’Agnese et Buon Pastore : le haut de gamme vert et familial

Au sud et sud‑est du centre, Sant’Agnese et Buon Pastore constituent ce que l’on pourrait appeler la « ceinture bourgeoise » de Modène. Quartiers résidentiels verts, très prisés des familles et des professionnels aisés (notaires, comptables, professions libérales), ils offrent de grandes villas Liberty avec jardins, des rues larges et arborées, une ambiance très tranquille mais parfaitement connectée au centre.

Les prix se situent légèrement en‑dessous du centre, mais au‑dessus de la moyenne de la ville, autour de 2 350–2 500 €/m². On y trouve en majorité de grandes surfaces (maisons indépendantes, appartements de standing), plus adaptées à une clientèle familiale qu’à une stratégie de colocation étudiante ou d’investissement « à la pièce ».

Pour un investisseur, ces quartiers sont recherchés si l’on vise :

– un actif « prime » avec faible risque de dépréciation,

– une clientèle familiale solvable en location longue durée,

– un équilibre entre cadre de vie verdoyant et accès aux services.

Le rendement brut y sera généralement inférieur à 6 %, mais l’attrait pour la tranquillité et la sécurité garantit une demande soutenue et une bonne liquidité à la revente.

San Faustino et Villaggio Giardino : compromis rendement/qualité de vie

San Faustino, à l’ouest, et Villaggio Giardino, au sud‑ouest, combinent un environnement résidentiel relativement vert et calme avec une bonne desserte et des prix encore abordables.

Villaggio Giardino est davantage orienté maisons individuelles avec grands jardins, dans un cadre très vert. On y observe des prix moyens autour de 2 188–2 300 €/m². Ces secteurs sont particulièrement adaptés :

– aux familles cherchant de l’espace et du calme,

– aux investisseurs de long terme visant une clientèle stable,

– à des projets de location meublée longue durée plutôt qu’à la courte durée.

En termes de rendement, on est souvent dans une fourchette 5–6 % brut, mais avec une bonne visibilité sur la demande future, ce qui en fait des zones d’équilibre intéressant entre sécurité patrimoniale et rentabilité.

Crocetta, Sacca, San Lazzaro, Modena Est : rendement et potentiel de revalorisation

Au nord et à l’est, Crocetta, Sacca, San Lazzaro et Modena Est constituent un ensemble de quartiers en pleine transformation. Crocetta, longtemps perçue comme plus excentrée, a bénéficié ces dernières années d’un important plan de requalification : nouvelles constructions, espaces verts, services publics. Les prix y sont parmi les plus abordables de la ville, autour de 1 000 €/m² pour certains segments, et entre 1 200 et 1 750 €/m² sur d’autres références.

Cette relative bon marché, combinée à une bonne desserte et à une offre diversifiée (studios, appartements familiaux, maisons en bande), en fait un terrain de jeu privilégié pour l’investisseur visant le rendement. La zone Sacca/Crocetta est d’ailleurs citée parmi les quartiers offrant les meilleurs rendements de l’Émilie‑Romagne, avec des taux bruts pouvant s’approcher des 7 %.

Les loyers y restent solides, portés par une demande de ménages locaux à budget médian, mais aussi par la proximité de certains pôles d’emploi. Pour un investisseur, l’équation est claire : achat à un prix inférieur à la moyenne de la ville, logiquement plus de marge de négociation, et un loyer au m² qui ne baisse pas dans les mêmes proportions, ce qui gonfle le rendement.

Baggiovara, Cognento et zone Policlinico : cibler l’hôpital et l’université

Baggiovara et Cognento, au sud de la ville, sont des fractions vertes avec une forte concentration de constructions récentes, souvent énergétiquement performantes. Baggiovara abrite le plus grand hôpital de Modène, ce qui crée un bassin de demande très spécifique : médecins, infirmiers, techniciens, personnels administratifs, patients en traitement de moyenne durée, familles accompagnantes.

Ces secteurs sont particulièrement conseillés si l’on cherche à :

– sécuriser des locations longues pour le personnel hospitalier,

– louer à des patients ou familles pour des séjours de quelques semaines à quelques mois,

– miser sur des biens neufs ou récents en classe énergétique élevée, valorisés par les nouvelles normes européennes.

Plus proche du centre, la zone Policlinico/Université est décrite comme l’un des pôles les plus dynamiques du marché locatif. La présence d’un hôpital universitaire et de plusieurs facultés attire un flux constant d’étudiants, de doctorants, de chercheurs et de personnels de santé venus d’autres régions. Les petites surfaces y sont très recherchées, et les T2 bien placés peuvent quasiment se louer à l’année sans vacance notable.

Pour un investisseur, viser ces micro‑marchés (Policlinico, quartiers universitaires) avec des T1 et T2 meublés est une stratégie de rendement quasi « défensif » : forte liquidité locative, turn‑over gérable, et un marché qui ne dépend pas uniquement du tourisme, mais surtout des flux académiques et hospitaliers.

Morane, Vaciglio, zones familiales du sud

Morane, au sud, jouxte l’un des plus grands parcs de la ville et se caractérise par de grandes surfaces et une offre de maisons en bande, semi‑indépendantes avec jardins. Comme Vaciglio ou certaines portions de Buon Pastore et Sant’Agnese, on y retrouve un profil de quartier familial, avec une bonne connexion aux zones commerciales et un éloignement relatif du tumulte du centre.

Ces secteurs sont adaptés à des investisseurs visant la location à des familles locales sur des baux longs, avec une moindre volatilité mais des rendements généralement un peu plus bas que dans les quartiers plus « tendus » étudiants ou mixtes.

Location longue durée ou courte durée : quel modèle choisir à Modène ?

Modène présente la particularité d’être à la fois une ville universitaire, un centre industriel de rang mondial et une destination touristique encore assez discrète mais en progression, notamment sur le segment gastronomique et culturel. Cette hybridation se retrouve dans la structure de son marché locatif.

Le marché de la location longue durée

Les chiffres moyens de la ville montrent un loyer global de l’ordre de 1 100 €/mois pour un logement standard, avec plus de 11,9 €/m²/mois en moyenne. Les références de marché indiquent par exemple :

Pour un investisseur, la location longue durée offre plusieurs avantages :

– visibilité sur le cash‑flow,

– coûts de gestion limités (frais d’agence 6–10 % du loyer annuel, une vacance estimée à un mois par an),

– fiscalité simplifiée via la cedolare secca (21 % sur les loyers bruts, parfois 10 % dans certaines communes à loyers conventionnés),

– moindre dépendance aux aléas touristiques ou aux saisons.

– l’IMU (0,3–0,7 % de la valeur de marché pour une résidence secondaire, souvent plus pour les non‑résidents),

– la TARI (taxe d’ordures ménagères),

– les charges de copropriété (4–8 % des loyers),

– l’entretien (0,7–1,2 % de la valeur du bien annuellement),

– l’assurance,

– l’impôt sur le revenu locatif,

le rendement net se stabilise typiquement entre 3 et 4,5 %.

Le marché de la location de courte durée et saisonnière

La location de courte durée (Airbnb et assimilés) à Modène n’est pas aussi explosive qu’à Florence ou à Venise, mais elle s’est structurée rapidement :

– entre 500 et 550 annonces actives en 2025 selon les sources,

– marché jugé « modérément compétitif » avec majorité de logements entiers (près de 80 % des annonces) et une domination des appartements,

– typologie dominante : T2 (1 chambre), qui représentent environ la moitié du parc,

– capacité moyenne : 3,2 personnes, avec un cœur de marché pour 2 à 4 voyageurs.

Les indicateurs financiers sont les suivants :

La saisonnalité est marquée, avec un pic de revenus en septembre, de bons mois au printemps et en début d’automne, et un creux en janvier. Les meilleures annonces (top 10 %) peuvent afficher :

– un taux d’occupation de 79 % ou plus,

– des revenus autour de 4 000 $ par mois en haute performance.

Mais ce segment est plus exigeant :

– réglementation plus stricte à l’échelle nationale (CIN obligatoire, sanctions jusqu’à 8 000 € en cas de non‑affichage du code, obligation d’enregistrement, contrôle des systèmes de self check‑in),

– projet d’unifier la fiscalité des locations de courte durée à 26 % de flat tax (au lieu des 21 % actuellement applicables au premier logement),

– nécessité de gestion active ou de recourir à un gestionnaire (15–25 % de commission sur les revenus),

– volatilité de la demande en cas de crise touristique.

À Modène, la courte durée est particulièrement intéressante :

– dans le Centro Storico (séjours touristiques et d’affaires),

– à proximité immédiate de la gare ou des grands axes,

– dans des logements de qualité visant une clientèle « premium » (comme l’illustre par exemple un appartement type « Molinari House Lux in Modena Center » avec ADR ≈ 148 €, 62 % d’occupation et plus de 21 000 € de revenus annuels).

Mais la ville reste « sous‑offerte » en touristiques par rapport à son potentiel, ce qui laisse de la place pour de nouveaux entrants, à condition de respecter strictement la réglementation.

Cadre fiscal et réglementaire : ce que doit savoir un investisseur

Investir à Modène, c’est investir en Italie. Le cadre fiscal et réglementaire national s’applique, avec quelques spécificités locales sur le niveau d’IMU et certaines règles de locations.

À l’achat : droits d’enregistrement, TVA et frais annexes

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier en Italie, un investisseur étranger doit anticiper environ 10–15 % de coûts supplémentaires par rapport au prix de vente, comprenant :

– droits d’enregistrement : 2 % de la valeur cadastrale en cas d’achat de « première maison » (rare pour un non‑résident), 9 % sinon,

– taxes hypothécaire et cadastrale (forfait 50 € chacune en cas d’achat à un particulier, 200 € chacune si achat à une société),

– TVA uniquement si achat auprès d’un promoteur ou d’une entreprise de construction (4 % pour la résidence principale, 10 % pour un logement standard, 22 % pour les biens de luxe),

– honoraires de notaire, frais d’agence.

Pendant la détention : IMU, TARI et fiscalité des loyers

L’IMU (Imposta Municipale Unica) est l’impôt foncier municipal. Il n’est pas dû sur la résidence principale (hors biens de luxe), mais l’est sur les résidences secondaires — ce qui est généralement le cas d’un bien d’investissement à Modène détenu par un non‑résident.

Pour un appartement loué, la facture annuelle peut représenter environ 0,4 à 1,1 % de la valeur cadastrale (souvent inférieure à la valeur de marché), avec une plage courante autour de 600 à 1 400 € par an pour un bien d’environ 200 000 €. À cela s’ajoute la TARI (déchets), due par l’occupant (locataire ou propriétaire occupant).

Les loyers peuvent être imposés :

– soit au barème progressif de l’IRPEF,

– soit, pour les contrats d’habitation éligibles, au régime de la cedolare secca, une flat tax qui remplace IRPEF, surtaxes régionales et certains impôts annexes.

Les taux sont :

– 21 % pour les baux de marché libre,

– 10 % pour les contrats à loyer conventionné dans certaines communes.

Pour les locations de courte durée, une réforme en discussion vise à porter ce taux à 26 % de manière uniforme, avec retenue à la source par les plateformes (Airbnb, Booking…). Déjà aujourd’hui, l’Italie distingue :

Réforme des locations de courte durée en Italie

– un taux de 21 % pour le premier bien en location courte durée,

– 26 % pour le deuxième.

Au‑delà de deux logements touristiques, l’activité tend à être assimilée à une activité d’entreprise avec un régime fiscal différent.

À la revente : plus‑value et horizon de détention

La plus‑value immobilière en Italie est imposée à 26 % si le bien est revendu dans les cinq ans suivant l’achat. Passé ce délai, la plus‑value est exonérée, sauf si des travaux ont été réalisés avec certains dispositifs (comme le Superbonus 110 %), auquel cas le délai de taxation peut être étendu à dix ans.

Si le logement a été la résidence principale de l’investisseur pendant la majeure partie de la durée de détention, la plus‑value est en principe exonérée, même en cas de revente avant cinq ans.

Pour un investisseur purement locatif à Modène, la stratégie la plus rationnelle consiste donc à raisonner sur un horizon d’au moins cinq ans, ce qui s’accorde bien avec les perspectives de croissance modérée mais continue du marché local.

Financement : ce qu’un investisseur étranger doit anticiper

Les banques italiennes prêtent aux étrangers, y compris non‑résidents, mais avec des conditions généralement plus restrictives qu’aux résidents italiens.

Pour un investisseur non‑résident qui perçoit ses revenus à l’étranger, il faut compter :

– un ratio prêt/valeur (LTV) souvent limité à 50–60 %,

– un apport de 40–50 % du prix d’achat,

– des taux fixes ou variables autour de 3–4,5 % début 2026, avec un léger surcoût par rapport aux résidents,

– une durée de crédit souvent plafonnée à 20–25 ans (contre 30 ans pour les résidents).

– obtenir un accord de principe bancaire avant la signature du compromis,

– insérer une clause de condition suspensive de l’octroi de prêt dans le compromis (clausola di condizione sospensiva),

– se faire assister par un courtier spécialisé dans les financements pour non‑résidents.

La baisse des taux hypothécaires en Italie entre 2023 et 2025 (de près de 4,8 % à autour de 3,5 %) a relancé la demande de crédit, avec une hausse d’environ 18 % des demandes au troisième trimestre 2025. À Modène, combiner cette fenêtre de financement plus favorable avec un marché local encore en phase de revalorisation graduelle est une opportunité à considérer pour un investisseur long terme.

Rénovation, efficacité énergétique et valorisation du patrimoine

Comme dans le reste de l’Europe, les nouvelles normes énergétiques pèsent de plus en plus sur les décisions d’achat. La directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (« Green Homes ») et la montée en puissance des prêts verts ont un impact concret sur la valeur des biens :

– les logements en classes A/B conservent et accroissent mieux leur valeur, se vendent plus vite, et profitent de taux d’intérêt réduits via les green mortgages,

– les biens en classes F/G voient leur attractivité baisser, sont plus difficiles à financer et risquent une décote progressive du fait des travaux de rénovation qui deviendront progressivement obligatoires.

Pour un investisseur, deux approches sont possibles :

Dans le Centro Storico ou dans les quartiers soumis à des contraintes patrimoniales fortes, il faut toutefois intégrer les spécificités locales : délais plus longs (souvent +3–6 mois du fait des autorisations), coûts supérieurs de 20–40 % pour respecter les prescriptions de matériaux et de techniques traditionnelles, contraintes sur l’installation de panneaux solaires ou d’éléments modernes.

À Modène, où une part non négligeable du parc est ancien, la rénovation peut être un levier puissant de création de valeur, mais elle nécessite une équipe locale (architecte, geometra, entreprises) familière des règlements municipaux et des interactions avec les autorités de protection du patrimoine.

Risques et points de vigilance spécifiques

Comme tout marché immobilier, Modène n’est pas exempte de risques. La ville offre un profil plutôt défensif par rapport à des destinations ultra‑touristiques, mais un investisseur avisé devra surveiller plusieurs éléments.

Sur le plan technique, la présence d’un parc ancien, notamment dans le centre, augmente la probabilité de désordres structurels, d’installations électriques et hydrauliques obsolètes, ou de travaux réalisés sans permis. La vérification de la conformità urbanistica et de la conformità catastale avant achat est indispensable. Acheter sans audit technique, surtout dans un immeuble historique, expose à des surcoûts imprévus.

Enfin, sur le plan macro, l’Italie reste un marché où la liquidité peut se réduire rapidement en cas de choc économique. Les biens les plus liquides resteront ceux :

– bien situés (proximité centre, université, hôpital, axes de transport),

– de typologie standard (T2, T3),

– en bon état énergétique.

Choisir un segment trop atypique (grands biens haut de gamme en périphérie dégradée, par exemple) augmente le risque de faible liquidité à la revente.

Comment structurer une stratégie d’investissement à Modène

Pour un investisseur étranger qui découvre Modène, il est utile de réfléchir en scénarios concrets plutôt qu’en généralités.

Un premier scénario consiste à cibler un T2 près du Policlinico ou des facultés, dans un immeuble des années 80–2000 en bon état. Avec un prix d’acquisition autour de 150 000–170 000 €, des loyers de 800–900 €/mois et une gestion en location longue durée meublée, on peut viser un rendement brut aux alentours de 6–6,5 %, et un net de 4 % environ après fiscalité et charges, avec une vacance limitée.

Un troisième scénario, plus patrimonial, serait l’achat d’une maison ou d’un grand appartement dans un quartier comme Buon Pastore ou Sant’Agnese, en visant une clientèle familiale italienne sur bail long. Le rendement sera plus modeste (5–5,5 % brut), mais la stabilité locative et la résilience de la valeur en cas de retournement de marché constituent une assurance.

Dans tous les cas, l’investisseur à Modène devra :

Modène ne promet ni les hausses vertigineuses de Milan ni les rendements extrêmes de certains marchés du sud, mais elle offre un équilibre rare entre rendement, stabilité, demande locative robuste et perspectives de valorisation portées par un tissu économique solide et des investissements publics massifs. Pour un investisseur à la recherche d’un actif européen tangible, dans une ville vivante mais à taille humaine, c’est aujourd’hui l’un des marchés les plus cohérents du nord de l’Italie.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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