Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter une maison en Toscane, un appartement à Rome ou un pied-à-terre sur les rives du lac de Côme fait rêver de nombreux Français. Mais derrière les cartes postales, la fiscalité immobilière italienne reste complexe, surtout lorsqu’on reste résident fiscal français. Entre impôts locaux en Italie, imposition des loyers, régime des plus-values et articulation avec la convention fiscale franco-italienne, une erreur d’analyse peut coûter cher.
Cet article fournit un décryptage complet et en langage clair de la fiscalité immobilière italienne, en s’appuyant sur les règles italiennes actuelles et sur la convention fiscale entre la France et l’Italie.
Acheter un bien en Italie en tant que Français : quelle fiscalité d’entrée ?
Lorsqu’un Français achète un bien immobilier en Italie, il se retrouve immédiatement confronté à un premier ensemble de taxes : droits d’enregistrement, TVA éventuelle, taxes hypothécaires et cadastrales. Le traitement dépend principalement de deux éléments : la nature du vendeur (particulier ou société assujettie à la TVA) et l’usage du bien (résidence principale pour un résident italien ou résidence secondaire / bien de vacances pour un non-résident).
Dans la plupart des cas pour un Français qui reste résident fiscal en France et achète une résidence secondaire, l’opération se fait auprès d’un vendeur particulier, sous le régime de l’imposta di registro.
L’« imposta di registro » : la grande taxe d’achat pour les résidences secondaires
Pour un Français qui achète une résidence secondaire en Italie auprès d’un particulier, la taxe principale est la taxe d’enregistrement (imposta di registro), au taux de 9 %. Cette taxe est calculée non pas sur le prix réel payé, mais sur la valeur cadastrale du bien dès lors que l’acheteur opte pour le mécanisme dit prezzo-valore.
Coefficient multiplicateur utilisé pour calculer la valeur cadastrale italienne à partir du revenu cadastral revalorisé de 5 % pour la plupart des logements de catégorie A
Un exemple classique, issu de cas concrets, illustre la différence d’assiette :
| Exemple d’achat | Prix de marché | Valeur cadastrale | Base 9 % si prix | Base 9 % si prezzo-valore |
|---|---|---|---|---|
| Ferme en Toscane | 1 600 000 € | 900 000 € | 144 000 € | 81 000 € |
En activant le régime prezzo-valore, le Français qui achète cette ferme en Italie réduit donc très sensiblement le coût fiscal de son acquisition. Cette possibilité est cruciale à connaître pour tout achat de résidence secondaire.
À cette imposta di registro de 9 % s’ajoutent des taxes hypothécaires et cadastrales, mais elles sont souvent forfaitaires (par exemple 50 € ou 200 € chacune selon les cas), et restent marginales par rapport aux 9 % d’enregistrement.
Si l’acheteur est résident italien et remplit les conditions de la « prima casa » (résidence principale), le taux de l’imposta di registro tombe à 2 % sur la valeur cadastrale. Cependant, cette voie est en pratique fermée au Français qui garde sa résidence fiscale en France et n’a pas son foyer principal en Italie.
TVA, taxes hypothécaires et cadastrales : l’exception des achats auprès de promoteurs
Quand le vendeur est une société de construction qui cède le bien dans les cinq premières années suivant l’achèvement, l’opération tombe dans le champ de la TVA italienne. Dans ce cas :
– la TVA est calculée sur le prix réel payé, et non sur la valeur cadastrale
– le taux est en principe de 10 % pour une résidence secondaire non luxueuse, et peut monter à 22 % pour les biens de catégorie de luxe (A/1, A/8, A/9)
– l’imposta di registro devient alors une taxe fixe modeste (quelques centaines d’euros), tandis que les imposta ipotecaria et imposta catastale sont également forfaitaires.
Pour un Français non-résident achetant un bien de vacances neuf ou très récent auprès d’un promoteur, le coût d’entrée peut donc monter significativement, parfois au-delà des 15 % du prix d’achat une fois additionnées TVA, frais de notaire, honoraires d’intermédiaires et taxes immobilières.
IMU : la pierre angulaire des impôts locaux pour une résidence secondaire
Une fois propriétaire, le Français non-résident devient redevable chaque année des impôts locaux italiens. La pièce maîtresse pour un bien de vacances est l’IMU, Imposta Municipale Propria (souvent appelée Imposta Municipale Unica), c’est-à-dire la taxe foncière municipale.
L’IMU est un impôt payé par le propriétaire, distinct des taxes sur les revenus locatifs. Pour un non-résident français, la règle est claire : un bien qui n’est pas sa résidence principale en Italie est traité comme résidence secondaire et soumis à l’IMU sans l’exonération réservée aux « abitazioni principali ».
Comment se calcule l’IMU pour un Français non-résident ?
L’IMU repose intégralement sur la valeur cadastrale, et non sur la valeur de marché. Le calcul suit une formule standardisée au niveau national, avec une marge d’ajustement laissée aux communes.
La méthode est la suivante pour un logement classique (catégorie A, hors A/10) :
1. Récupération de la rendita catastale Cette donnée figure sur l’acte notarié (rogito) ou sur un extrait cadastral (visura catastale) fourni par l’Agenzia delle Entrate.
2. Revalorisation de 5 % La rendita catastale est augmentée de 5 % (coefficient 1,05).
Pour un logement de groupe A, la base d’imposition se calcule en multipliant la *Rendita catastale* par 1,05, puis par le coefficient légal de 160.
4. Application du taux IMU communal Le taux standard national de base est de 0,86 % (8,6 ‰). Les communes peuvent l’augmenter jusqu’à 1,06 %, voire 1,14 ‰ dans certains cas de déficit, ou le réduire jusqu’à 0 % dans des limites strictes.
On peut résumer cette mécanique dans un tableau :
| Étape | Opération | Commentaire |
|---|---|---|
| 1 | Récupérer la rendita catastale | Donnée officielle de l’administration cadastrale |
| 2 | Rendita × 1,05 | Revalorisation légale de 5 % |
| 3 | Résultat × 160 | Coefficient légal pour les logements (cat. A hors A/10) |
| 4 | Base × taux IMU communal | Taux entre 0,86 % et 1,06 % selon la commune |
Pour une résidence secondaire dans un secteur recherché, beaucoup de communes fréquentées par les étrangers (Forte dei Marmi, Capalbio, Punta Ala, Cernobbio, Bellagio, Olbia, Porto Cervo, etc.) appliquent le plafond de 1,06 % sur les biens non exonérés.
Ainsi, un Français qui achèterait une villa de luxe (catégorie A/8) à Forte dei Marmi, avec une rendita catastale d’environ 5 400 €, se verrait présenter une facture IMU annuelle de l’ordre de 9 600 € au taux de 1,06 %. Si la même villa se situait dans une commune moins chère, avec un taux de 0,76 %, l’IMU tomberait à environ 6 900 €.
Résidence principale, résidence secondaire et biens de luxe
La loi italienne prévoit une exonération totale d’IMU pour la résidence principale du foyer (l’« abitazione principale ») et ses dépendances, à condition que le bien ne relève pas des catégories de luxe A/1, A/8 ou A/9. Pour ces biens de prestige, une « surtaxe de luxe » subsiste, même si le bien est la résidence principale.
Pour un résident fiscal français, une maison de vacances en Italie est considérée comme une seconde résidence, donc imposable à l’IMU sans bénéficier de l’exonération «prima casa», même avec la convention fiscale franco-italienne.
Les biens classés A/1 (demeures de prestige), A/8 (villas) et A/9 (châteaux et palais historiques) supportent, en plus, un traitement fiscal spécifique : ils ne peuvent jamais bénéficier des avantages de « première maison », qu’il s’agisse du taux réduit de 2 % à l’achat, de l’exonération d’IMU, ou de certains calculs de plus-value. Cette classification est donc un élément essentiel à vérifier pour un Français visant une propriété de caractère.
Un impôt déclaratif : pas de facture, mais des échéances strictes
Autre particularité qui surprend souvent les étrangers : la mairie italienne ne vous envoie pas systématiquement de « facture » d’IMU. C’est au propriétaire d’anticiper et de calculer lui-même le montant dû, en appliquant la formule cadastrale et le taux voté par le conseil municipal dans sa delibera annuelle.
Le paiement est scindé en deux échéances :
Les deux versements de la taxe foncière : acompte et solde.
Versé autour du 16 juin, généralement calculé sur la base de la taxe de l’année précédente.
Versé autour du 16 décembre, une fois les taux définitifs publiés par la commune.
Le non-paiement ou un paiement insuffisant entraîne automatiquement des pénalités, qui s’ajoutent avec intérêts de retard. Dans certaines communes pilotes, un système d’avis prérempli commence à apparaître, mais il reste prudent, pour un Français, de ne pas compter dessus et de faire vérifier ses calculs par un professionnel local.
Réductions possibles : pensionnés AIRE et cas particuliers
Pour la grande majorité des Français non-résidents, l’IMU est due en totalité. Il existe toutefois un régime spécifique pour certains retraités italiens inscrits à l’AIRE (registre des Italiens à l’étranger) bénéficiant d’une pension versée au titre d’une convention internationale : dans ce cas précis, l’IMU peut être réduite de 50 % sur un seul logement non loué en Italie. Ce régime très ciblé ne s’applique pas au simple Français retraité qui aurait acheté une résidence secondaire.
D’autres réductions existent pour des situations techniques (bâtiments inhabitables, biens occupés illégalement, immeubles d’intérêt historique, etc.), mais elles supposent des démarches formelles et ne répondent qu’à des cas exceptionnels.
Les autres impôts locaux : TARI et ex-TASI
L’IMU n’est pas le seul impôt à prendre en compte. Deux autres composantes interviennent dans la fiscalité locale italienne : la TARI et, dans une moindre mesure aujourd’hui, l’ancienne TASI intégrée dans l’IMU.
TARI : la taxe sur les déchets
La TARI (Tassa / Tributo sui Rifiuti) finance la collecte et le traitement des déchets. Elle est due par la personne qui occupe le logement, que ce soit le propriétaire ou le locataire. Pour un Français qui utilise son bien comme maison de vacances sans locataire à l’année, il est généralement redevable lui-même de la TARI.
Cette taxe se calcule principalement sur deux paramètres :
– la surface du logement
– le nombre d’occupants déclarés (ou un barème standardisé selon la commune).
De plus en plus de villes expérimentent une « tariffa puntuale », où la facture dépend aussi du volume réel de déchets produit, suivi par des bacs pucés ou des systèmes de pesée.
La TARI est une charge annuelle pour le service de gestion des déchets, à ne pas confondre avec l’IMU qui est un impôt patrimonial sur la propriété.
TASI : intégrée dans l’IMU
La TASI (Tributo per i Servizi Indivisibili) finançait les services municipaux comme l’éclairage public ou l’entretien des routes. Depuis la réforme de 2020, elle a été fusionnée dans l’IMU, de sorte que le propriétaire n’a plus à gérer deux taxes séparées. Les dates de paiement et les règles d’exonération se sont alignées sur celles de l’IMU.
Pour un Français propriétaire, l’effet concret est une simplification : un seul impôt foncier (IMU), mais potentiellement à un niveau un peu plus élevé qu’avant la fusion TASI-IMU.
Louer son bien italien : fiscalité des loyers pour un résident français
Si le Français décide de louer son bien italien, ponctuellement en saisonnier ou de façon plus régulière, la fiscalité devient double : il est imposé en Italie, pays de situation de l’immeuble, et doit ensuite déclarer ces revenus en France, avec un mécanisme de crédit d’impôt prévu par la convention bilatérale.
Imposition des loyers en Italie : IRPEF ou cedolare secca
En Italie, les revenus tirés de la location d’un bien immobilier sont, par principe, imposables dans le pays, même si le propriétaire est non-résident. Le droit interne prévoit deux régimes principaux :
Le taux de la cedolare secca passe de 21 % à 26 % à partir du deuxième bien loué en courte durée en Italie.
Pour un non-résident français, l’option pour la cedolare secca est, dans la plupart des cas, la plus avantageuse : elle enferme le revenu locatif dans un taux fixe de 21 % ou 26 %, évite de faire entrer ce revenu dans le barème progressif italien et neutralise les surtaxes locales sur ce revenu. Elle dispense aussi du paiement de contributions sociales italiennes sur ces loyers, contrairement à ce qui peut exister pour les bailleurs en France ou en Espagne.
Contrôle des locations via les plateformes
Les plateformes de location comme Airbnb ou Booking doivent dorénavant transmettre chaque année, dans le cadre de la directive européenne DAC7, un relevé des revenus versés aux propriétaires à l’administration fiscale du pays de situation du bien, qui le transmet ensuite aux autres États concernés. Concrètement, si un Français loue son appartement italien via une plateforme, l’Agenzia delle Entrate en Italie comme l’administration française seront informées des loyers perçus.
Le flux d’informations accru entre les pays expose à un redressement en cas de non-déclaration. Il est donc crucial de bien choisir le régime italien (IRPEF ou cedolare secca) et de le coordonner avec la déclaration française.
Déclaration des loyers italiens en France et crédit d’impôt
Sur le plan conventionnel, l’article 6 de la convention franco-italienne confie au pays de situation de l’immeuble (ici l’Italie) le droit de taxer les revenus immobiliers, y compris les loyers. La France, en tant qu’État de résidence du propriétaire, ne renonce pas à taxer ces loyers, mais doit éviter la double imposition par un système de crédit d’impôt.
Pour un résident français :
Les loyers italiens doivent être déclarés en France comme revenus fonciers (location nue) ou BIC (location meublée) via les formulaires 2047 et 2044 ou 2042 C PRO. L’impôt italien payé (IRPEF ou cedolare secca) ne se déduit pas du revenu, mais donne droit à un crédit d’impôt en France.
Deux mécanismes coexistent dans les conventions françaises, mais avec l’Italie, le schéma est le suivant pour les revenus immobiliers : la France calcule l’impôt sur l’ensemble du revenu mondial, y compris les loyers italiens, puis accorde un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant à ces loyers. Autrement dit, les loyers italiens servent à fixer le taux effectif d’imposition en France, mais ne subissent pas une seconde imposition pleine.
D’un point de vue pratique, le contribuable français doit : s’informer sur ses obligations fiscales, déclarer ses revenus en temps voulu, et respecter les délais imposés par l’administration fiscale.
– renseigner le montant brut des loyers italiens dans le formulaire 2047
– reporter ce montant dans les cases appropriées de la déclaration 2042
– indiquer le crédit d’impôt conventionnel dans les cases 8TK (ou assimilées), de sorte que le fisc français applique le mécanisme de taux effectif.
Pour un bailleur qui a déjà supporté 21 % en Italie via cedolare secca, ce montage évite une seconde taxation française sur le même revenu, tout en maintenant une certaine progressivité globale.
Plus-values immobilières en Italie : le grand atout des 5 ans
Sur le terrain des plus-values, l’Italie offre aux Français un avantage notable : la règle d’exonération après cinq ans de détention. Le dispositif est logé à l’article 67, paragraphe 1, lettre b, du TUIR (le code de l’impôt italien).
La règle générale : taxation si vente avant 5 ans
Par principe, toute cession à titre onéreux d’un bien immobilier italien par une personne physique génère une plus-value imposable si le bien est vendu dans les cinq ans qui suivent son acquisition ou sa construction. La nationalité du vendeur et sa résidence fiscale sont indifférentes : Français, Italiens AIRE ou autres non-résidents sont soumis aux mêmes règles pour les biens situés en Italie.
La plus-value brute est déterminée comme la différence entre : le prix de cession et le prix d’acquisition.
La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente net (prix de l’acte diminué des frais vendeur comme commission agence, diagnostics, mainlevée hypothèque) et le prix d’acquisition corrigé (costo fiscalmente riconosciuto) qui inclut le prix d’achat au rogito, droits d’enregistrement/hypothécaires/cadastraux, honoraires notariés et commissions d’intermédiaire documentés, ainsi que les travaux extraordinaires justifiés par factures traçables.
Sous certaines conditions, une revalorisation par un indice ISTAT peut être appliquée aux biens détenus depuis plus d’un an, ce qui réduit d’autant la plus-value imposable.
Une fois la plus-value nette calculée, deux modalités d’imposition existent :
– intégration dans le revenu imposable et soumission au barème IRPEF, avec un traitement spécifique des gains de long terme
– ou option, au moment de la signature de l’acte chez le notaire, pour un impôt substitutif forfaitaire de 26 % sur la plus-value, entièrement prélevé par le notaire pour le compte du Trésor public.
L’exonération totale après 5 ans
La grande différence avec la France tient dans le délai : en Italie, une fois le bien détenu depuis au moins 5 ans, la plus-value réalisée par une personne physique est totalement exonérée d’impôt sur le revenu, quelle que soit sa résidence fiscale.
Cette règle vaut aussi bien pour : les comportements en société, les règles de politesse, les interactions professionnelles, et les relations personnelles.
– un Italien résidant en Italie
– un Italien expatrié inscrit à l’AIRE
– un Français résident fiscal en France qui vend sa maison de vacances en Italie.
Une autre voie d’exonération existe : si le bien a été utilisé comme résidence principale du vendeur ou de sa famille pendant la majeure partie de la période de détention, la plus-value peut être exonérée même en cas de revente avant cinq ans. Mais cette hypothèse reste rare pour un Français qui garde sa résidence principale en France.
À noter également : les biens reçus par héritage sont, en pratique, largement exonérés de plus-value, quel que soit le délai de détention, l’assiette étant le plus souvent reconstituée à partir de la valeur déclarée dans la succession.
Que se passe-t-il en France pour la plus-value italienne ?
La convention fiscale franco-italienne prévoit, à l’article 13, que les gains provenant de l’aliénation de biens immobiliers sont imposables dans l’État où se situe l’immeuble. Autrement dit, la plus-value sur la vente d’un appartement à Milan par un résident français est, en premier lieu, imposable en Italie.
En pratique, pour une personne physique :
– si le bien est vendu plus de cinq ans après son acquisition, la plus-value est exonérée en Italie. Pour la France, la doctrine fiscale aboutit à ce que ces plus-values immobilières italiennes soient exclues de l’assiette de l’impôt français, tout en devant parfois être déclarées à titre informatif pour le calcul du revenu fiscal de référence.
– si le bien est vendu dans les cinq ans et qu’une plus-value est effectivement taxée en Italie (au taux de 26 % ou sous barème IRPEF), la France, en tant qu’État de résidence, prend en compte cette plus-value dans le calcul du revenu mondial mais accorde un crédit d’impôt qui, dans ce type de revenus, neutralise généralement la double imposition, en application des mécanismes conventionnels de crédit.
La différence de délai d’exonération (5 ans en Italie contre 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux en France) peut jouer en faveur des investissements immobiliers italiens pour des projets à horizon moyen terme.
Convention fiscale franco-italienne : qui taxe quoi, et comment éviter la double imposition ?
Au cœur de la fiscalité transfrontalière se trouve la convention fiscale signée entre la France et l’Italie. Elle organise la répartition du droit d’imposer entre les deux États et définit les méthodes d’élimination de la double imposition.
Revenus immobiliers : primauté du pays de situation de l’immeuble
Pour les loyers et les revenus tirés de la jouissance de l’immeuble, l’article 6 de la convention est sans ambiguïté : les revenus provenant de biens immobiliers situés dans un État peuvent être imposés dans cet État, même si le propriétaire réside dans l’autre. Sont visés tous les revenus résultant de l’utilisation directe (par exemple, revenus cadastraux imputés dans certains systèmes), de la location ou de toute autre forme d’exploitation.
Pour un Français propriétaire d’un logement loué à Florence, l’Italie a le droit prioritaire de taxer les loyers. La France conserve un droit résiduel mais doit accorder un crédit d’impôt pour éviter la double imposition.
Plus-values immobilières : même logique
L’article 13 suit la même approche pour les gains de cession d’immeubles : les plus-values provenant de l’aliénation de biens immobiliers sont imposables dans l’État où ces biens sont situés. Ainsi, un résident français qui vend un immeuble italien est en principe imposable en Italie sur la plus-value, avec un traitement en France calqué sur la convention (exclusion ou crédit d’impôt selon la nature exacte du gain).
Taxe foncière locale et TARI : pas couvertes par le crédit d’impôt conventionnel
La convention fiscale vise essentiellement les impôts sur le revenu et, le cas échéant, sur la fortune. Les taxes locales purement patrimoniales ou de service, comme l’IMU ou la TARI, ne sont pas des impôts sur le revenu au sens de la convention. En conséquence, un Français ne peut pas demander à la France un crédit d’impôt pour l’IMU qu’il verse chaque année en Italie, ni pour la TARI.
Les impôts payés en Italie sur un bien immobilier restent des charges locales. Bien que déductibles dans certains régimes de revenus fonciers italiens, ils n’ont pas d’impact direct sur l’impôt français. Seules certaines charges effectives peuvent être déduites dans le calcul du revenu foncier de source étrangère.
Gestion pratique côté français : déclarations et crédits d’impôt
Côté français, la mécanique repose sur une cascade de formulaires et de cases spécifiques. Un résident français qui perçoit des loyers italiens doit :
– reporter ces revenus sur la déclaration 2047 (revenus encaissés à l’étranger)
– éventuellement, détailler ses charges sur la 2044 (régime réel foncier)
– les intégrer dans la 2042, dans les rubriques dédiées aux revenus fonciers de source étrangère
– renseigner, enfin, les lignes 8TA ou 8TK selon le type de crédit d’impôt conventionnel applicable, de manière à ce que le fisc français calcule l’impôt français théorique sur ces loyers, puis l’efface par un crédit d’impôt équivalent à l’impôt français correspondant.
Cette mécanique est technique, mais l’enjeu est simple : faire jouer pleinement la convention pour que le revenu immobilier italien ne soit pas taxé deux fois.
Comparaison implicite avec la France : ce qui change vraiment pour un investisseur français
L’intérêt de se pencher sur la fiscalité italienne ne se comprend vraiment qu’en la comparant, au moins en filigrane, avec le système français.
Quelques grandes lignes se dégagent :
À l’achat, les droits de mutation en France (7-8% du prix réel) semblent plus lourds qu’en Italie (taxe d’enregistrement de 9%), mais cette dernière frappe une base cadastrale inférieure de 30-40% à la valeur de marché, rendant le coût comparable ou parfois inférieur via le mécanisme *prezzo-valore*. Les impôts locaux incluent la taxe foncière en France et l’IMU en Italie (coefficient 160, taux communal jusqu’à 1,06%), pouvant être plus élevés en Italie pour les villas de luxe en zones touristiques. Les loyers sont imposés au barème progressif + 17,2% de prélèvements sociaux en France, contre une *cedolare secca* plafonnée à 21% (ou 26%) en Italie sans charges sociales, avantageux pour les contribuables fortement imposés. Les plus-values sont exonérées d’IR après 22 ans (et 30 ans pour prélèvements sociaux) en France, mais après seulement 5 ans en Italie pour les personnes physiques, un atout pour les détentions courtes ou moyennes.
Ce qu’un Français doit retenir avant d’investir en Italie
Au terme de ce panorama, quelques idées forces émergent pour un résident français qui s’intéresse à la fiscalité immobilière italienne :
L’Italie taxe les revenus et plus-values d’un bien sur son territoire, la convention franco-italienne évitant les doubles impositions. La taxe d’entrée (imposta di registro à 9 %) peut être optimisée via le régime prezzo-valore. L’IMU est l’impôt local des résidences secondaires, variant selon les communes (jusqu’à 1,06 % de la base taxable). La TARI s’ajoute pour les déchets. Pour les loyers, la cedolare secca offre un taux de 21 % (premier bien courte durée) ou 26 % (second), hors cotisations sociales. Une exonération de plus-value est possible après cinq ans de détention. La convention évite les doubles impositions sur revenus et plus-values, mais pas sur l’IMU ou la TARI, non déductibles en France.
Pour un investisseur français, l’Italie offre donc un paysage fiscal contrasté : des coûts d’entrée et d’occupation parfois élevés dans les endroits les plus recherchés, mais une fiscalité sur les revenus et surtout sur les plus-values potentiellement plus douce qu’en France, à condition de maîtriser les règles du jeu et d’intégrer la convention fiscale dans la stratégie globale.
Avant de signer un compromis pour une résidence en Italie, il est prudent de faire chiffrer précisément les impacts fiscaux italiens et français sur plusieurs années, car la fiscalité conditionne le rendement réel de l’investissement sans nécessairement tuer le rêve.
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