Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Vérone attire depuis longtemps les touristes pour son amphithéâtre romain, ses ruelles médiévales et son aura romantique. Mais la ville est aussi devenue l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques du nord de l’Italie. Entre hausse régulière des prix, rendement locatif solide et grands projets d’infrastructures, Investir dans l’immobilier à Vérone s’impose désormais comme une stratégie sérieuse pour divers profils d’investisseurs, du bailleur longue durée au propriétaire de locations saisonnières haut de gamme.
Cet article analyse le marché immobilier lisboète : niveaux de prix, rendements, quartiers recommandés ou à éviter, cadre fiscal, options de financement, travaux de rénovation, ainsi que l’influence du tourisme et des grands projets ferroviaires. Il vise à fournir à un investisseur francophone une compréhension détaillée du marché avant tout engagement financier important.
Un marché veronais en hausse dans une région sous tension d’offre
Le point de départ, ce sont les chiffres. Au sein de la région Vénétie, Investir dans l’immobilier à Vérone signifie entrer sur un marché plutôt cher pour les standards locaux, mais encore attractif face à d’autres grandes villes italiennes.
Prix au mètre carré : Vérone au-dessus de la moyenne régionale
En janvier 2026, le prix de vente moyen des logements dans la commune de Vérone atteint environ 2 808 €/m², soit au-dessus de la moyenne régionale (autour de 2 184 €/m²). Sur deux ans, la tendance est clairement haussière : la valeur moyenne la plus basse a été enregistrée en mars 2024 à 2 497 €/m², avant de grimper de près de 12 % jusqu’au pic de janvier 2026.
Dans la province, la moyenne est légèrement inférieure (2 463 €/m² en février 2026), mais l’augmentation sur un an reste marquée, avec +8,65 % par rapport à février 2025. On se situe dans le haut de la fourchette nationale : l’Italie tourne autour de 1 957 €/m² en moyenne, tandis que Milan dépasse 4 100 €/m² et Rome approche 3 000 €/m². Vérone se positionne ainsi comme un marché intermédiaire dynamique, soutenu par une demande solidaire et des perspectives de croissance.
Le tableau ci-dessous résume quelques repères :
| Indicateur (début 2026) | Valeur approximative |
|---|---|
| Prix moyen commune de Vérone | 2 808 €/m² |
| Fourchette commune (zones les moins/plus chères) | 1 840 – 4 105 €/m² |
| Prix moyen province de Vérone | 2 463 €/m² |
| Moyenne régionale Vénétie | 2 184 €/m² |
| Moyenne Italie | 1 957 €/m² |
Autre donnée structurante : environ 80 % des transactions résidentielles en Vénétie se situent entre 100 000 € et 350 000 €. Vérone n’échappe pas à cette logique. Les prix d’entrée annoncés pour un bien dans la ville commencent autour de 175 000 €, pour une valeur moyenne avoisinant 265 000 €. Investir dans l’immobilier à Vérone se joue donc essentiellement dans ce créneau, adapté à l’appartement de taille moyenne plutôt qu’à la villa de luxe.
Un marché de vendeurs, mais avec marges de négociation
Les délais de vente constituent un bon baromètre de la tension du marché. À l’échelle régionale, un logement met en moyenne 120 jours à se vendre, mais dans les zones recherchées comme Vérone, on tourne plutôt autour de 118 jours, avec des appartements bien positionnés au centre qui partent en 6 à 8 semaines. À l’inverse, une maison rurale dans une zone moins liquide peut rester sur le marché six mois.
Pourcentage en dessous du prix affiché auquel se conclut la plupart des transactions immobilières.
Pour un investisseur, la conclusion est claire : Investir dans l’immobilier à Vérone ne signifie pas renoncer à toute négociation. Mais pour les biens vraiment (Centro, Borgo Trento, vues prestigieuses), espérer 10 % de remise est illusoire ; on se situe plutôt dans une fourchette de 3 à 5 % de marge, parfois moins.
Une demande soutenue par une économie locale robuste
L’environnement économique compte autant que les chiffres immobiliers. La province de Vérone dépasse 91 000 entreprises, avec un solde de créations positif (+0,4 %), supérieur à la moyenne régionale. Le territoire se classe premier d’Italie pour les exportations de boissons et troisième pour l’agroalimentaire, appuyé par un important pôle logistique : l’interport de Vérone, l’un des plus grands d’Europe, couvre plus de 2,5 millions de m².
Sur la période 2023–2027, les prévisions indiquent une croissance moyenne du PIB local, de l’emploi et du commerce extérieur. Le taux d’emploi des 25–34 ans reste très élevé (plus de 80 %), assurant ainsi un bassin d’actifs solvables pour le marché de la location longue durée, malgré une progression modeste des exportations.
En parallèle, l’attractivité touristique ne se dément pas : près de 20 millions de nuitées dans la province en 2025, dont 3,3 millions pour la seule ville de Vérone, soit +6,4 % sur un an, et plus de 10 % au-dessus du niveau pré-Covid. La ville figure désormais au cinquième rang des destinations urbaines italiennes les plus visitées. Ce continuum de visiteurs est un socle solide pour les locations saisonnières et le commerce de centre‑ville.
Rendements locatifs : des perspectives solides, surtout hors hypercentre
Investir dans l’immobilier à Vérone intéresse naturellement les bailleurs pour son rendement. À l’échelle de la ville, on estime le rendement locatif brut moyen à 5,28 %, avec un loyer moyen d’environ 1 000 € par mois et un prix moyen de 265 000 €. Dans la province, le rendement brut moyen monte à 5,83 %.
Rendements par typologie : l’avantage des petites surfaces
Les données détaillées montrent une hiérarchie nette selon la taille de l’appartement. Dans la ville de Vérone :
| Typologie (ville de Vérone) | Prix moyen (€) | Loyer moyen mensuel (€) | Rendement brut moyen |
|---|---|---|---|
| 1 chambre | 175 000 | 790 | 5,42 % |
| 2 chambres | 184 000 | 900 | 5,87 % |
| 3 chambres | 258 000 | 1 050 | 4,88 % |
| 4+ chambres | 319 500 | 1 300 | 4,88 % |
Dans la province, le schéma est similaire, mais avec des écarts plus marqués :
| Typologie (province de Vérone) | Prix moyen (€) | Loyer mensuel moyen (€) | Rendement brut moyen |
|---|---|---|---|
| Studio | — | 650 | — |
| 1 chambre | 118 000 | 800 | 8,14 % |
| 2 chambres | 160 000 | 900 | 6,75 % |
| 3 chambres | 255 000 | 1 000 | 4,71 % |
| 4+ chambres | 285 000 | 1 200 | 5,05 % |
On retrouve un phénomène observé dans toute l’Italie : les plus petites unités offrent généralement le meilleur rendement. C’est vrai aussi à l’échelle de la région Vénétie, où studios et T1 se situent en haut de la fourchette (souvent 6,5 à 8 % brut), alors que villas et grands appartements descendent parfois sous 5 %.
Pour un investisseur orienté rendement pur, Investir dans l’immobilier à Vérone en ciblant des une ou deux pièces, voire de petits trois pièces bien placés, apparaît donc plus pertinent que l’achat d’un vaste appartement familial.
Yields par secteur géographique : centre prestigieux, périphérie plus rentable
Autre contraste important : le différentiel centre / périphérie. Les chiffres moyens indiquent un rendement brut autour de 3,9 % pour un appartement dans le centre historique et jusqu’à 6,25 % en dehors. Le ratio prix / loyer en centre‑ville atteint 25,6 années, contre 16 années en périphérie. Autrement dit, à investissement équivalent, la périphérie se rembourse beaucoup plus vite.
Analyse des données par micro‑zone à l’intérieur de la commune de Vérone pour identifier les secteurs les plus et les moins intéressants.
Secteurs présentant les indicateurs les plus favorables en termes d’activité, de dynamisme ou de potentiel.
Secteurs aux performances intermédiaires, avec des opportunités et des défis équilibrés.
Secteurs identifiés comme moins dynamiques ou présentant des indicateurs plus faibles.
| Zone de Vérone | Prix vente (€/m²) | Loyer (€/m²/mois) |
|---|---|---|
| Centro | 4 105 | 13,97 |
| Borgo Milano – Stadio – San Massimo – Croce Bianca | 2 160 | 10,78 |
| Santa Lucia – Golosine – Zona Fiera | 1 840 | 11,53 |
| Borgo Venezia – Santa Croce – Porto San Pancrazio | 2 235 | 10,21 |
| Avesa – Torricelle | 2 517 | 9,47 |
| Chievo – Bassone | 1 887 | 11,03 |
| Borgo Roma – Cà di David | 2 120 | 11,34 |
Le centre concentre les valeurs les plus élevées, tant à l’achat qu’à la location, mais les rendements bruts restent limités car le prix d’acquisition grimpe plus vite que les loyers. À l’inverse, des zones comme Santa Lucia – Golosine – Zona Fiera affichent les prix au mètre carré les plus bas de la ville, pour des loyers qui restent soutenus grâce à une bonne demande de ménages et d’étudiants. La rentabilité y est mécaniquement meilleure.
Au niveau de la province, certains petits marchés sortent très nettement du lot en termes de rendement théorique, notamment :
– Gazzo Veronese à près de 17,7 % de rendement moyen,
– Nogara autour de 15,23 %,
– Pescantina autour de 13,09 %,
– Sanguinetto ou Bosco Chiesanuova au‑delà de 12 %.
Les rendements locatifs affichés, notamment dans certaines petites communes, doivent être analysés avec circonspection. Ils peuvent résulter de loyers modestes mais de prix de vente encore plus bas. Ces marchés présentent souvent une liquidité limitée, un taux de vacance potentiellement plus élevé, et une profondeur de marché réduite. Un investisseur, en particulier étranger, doit donc évaluer soigneusement la capacité de revente du bien et les risques associés à ce type d’environnement peu liquide.
Rendement net : ce qu’il reste une fois les impôts payés
À l’échelle de la Vénétie, les analyses indiquent un rendement brut résidentiel moyen de l’ordre de 6,5 %, pour un rendement net autour de 3,5 %, une fois intégrés l’impôt foncier (IMU), la fiscalité locative (souvent via la « cedolare secca » à 21 %), la vacance (estimée en moyenne à 6 % du temps) et l’entretien.
Investir dans l’immobilier à Vérone offre des chiffres assez proches. En pratique, un appartement bien choisi dans un quartier à forte demande longue durée, acheté à un prix cohérent plutôt qu’au sommet du marché, se situe généralement entre 5 et 6,2 % brut, pour 3 à 4 % net, ce qui reste compétitif par rapport à d’autres grandes villes italiennes où la flambée des prix a comprimé les rendements, notamment Milan ou certaines zones de Florence.
Les quartiers de Vérone : où investir selon sa stratégie
La ville se découpe en une mosaïque de quartiers aux profils très différents. Bien les comprendre est crucial avant d’Investir dans l’immobilier à Vérone.
Centro Storico et Città Antica : prestige, tourisme, rendement modéré
Le centre historique concentre l’Arena, la maison de Juliette, Piazza delle Erbe et l’essentiel des flux touristiques. Le quartier de Città Antica est aussi celui où les locations de courte durée explosent, avec déjà plus de 860 annonces Airbnb et un tarif journalier moyen d’environ 152 €.
Les prix y sont logiquement parmi les plus élevés de la ville. Certaines sources évoquent des valeurs entre 4 500 et 7 500 €/m² pour les biens prime, et la carte des prix confirme que le Centro atteint 4 105 €/m² en moyenne, avec des loyers proches de 14 €/m² par mois. L’investissement est ici davantage un pari sur le prestige, la préservation du capital et le potentiel de location saisonnière haut de gamme plutôt qu’une stratégie de rendement pur.
La zone de Città Antica est officiellement identifiée comme saturée pour les locations touristiques courtes durées, au même titre que le centre de Venise ou Bardolino. Pour un investisseur visant la location type Airbnb, il est indispensable de surveiller de près les réglementations locales et les contraintes de quotas qui pourraient s’appliquer à moyen terme.
Borgo Trento et Valdonega : résidentiel haut de gamme, potentiel de plus‑value
En traversant l’Adige, on retrouve Borgo Trento, quartier très recherché, calme et résidentiel, où se trouve l’hôpital universitaire. C’est une zone plébiscitée autant par les locaux que par les expatriés. Les prix s’en ressentent et, à l’échelle de la Vénétie, Borgo Trento fait partie des quartiers connaissant les plus fortes hausses de prix, avec des croissances annuelles de l’ordre de 4 à 6 % ces dernières années.
Valdonega, située sur les collines au nord, est perçue comme prestigieuse et exclusive, avec une atmosphère verdoyante. Ces secteurs sont recommandés pour les familles et les expatriés recherchant un cadre de vie qualitatif, ce qui soutient la demande locative haut de gamme. Mais les rendements bruts y sont en général inférieurs à ceux de quartiers plus populaires.
Veronetta et Borgo Venezia : gentrification et opportunités de croissance
À l’est du centre, Veronetta s’est imposée comme le quartier universitaire de Vérone. Il accueille de nombreux étudiants italiens et internationaux, avec une ambiance jeune, parfois bruyante le soir, mais aussi de plus en plus de cafés, de coworkings et de chantiers de rénovation. À l’échelle régionale, Veronetta – avec le corridor Veronetta–Borgo Venezia – est identifié comme l’un des axes les plus gentrifiants, avec des hausses de prix de l’ordre de 5 à 9 % par an depuis deux ans.
Les quartiers de Borgo Venezia et Porto San Pancrazio, à l’est de Vérone, offrent un bon compromis entre accessibilité financière et desserte, tout en étant parmi les zones les plus abordables pour les étudiants (avec Golosine et Santa Lucia), assurant ainsi une demande locative constante. Investir dans des appartements rénovés et performants sur le plan énergétique dans ces secteurs en mutation permet de cibler un rendement correct et un potentiel de plus-value supérieur à la moyenne régionale, grâce au renouvellement urbain et à l’arrivée de nouveaux services.
Borgo Roma, Golosine, Santa Lucia : rendement et demande longue durée
Au sud, Borgo Roma est l’un des piliers de la demande locative veronaise. C’est une zone fortement universitaire et tertiaire, avec la présence du centre d’exposition de Vérone (Veronafiere). Les chambres simples y louent couramment entre 395 et 550 € par mois, avec même des annonces à 500 € pour une chambre double utilisée en simple. Les loyers pour un appartement complet restent plus modérés que dans le centre, tandis que les prix d’acquisition demeurent bien inférieurs.
Les quartiers de Golosine et Santa Lucia présentent les prix de vente les plus bas de Vérone (environ 1 830–1 840 €/m²), tandis que les loyers au m² y sont proches de la moyenne de la ville. Pour un investisseur en location longue durée, ces secteurs offrent un excellent compromis entre coût d’acquisition, rendement et liquidité du marché.
Borgo Milano – San Massimo – Croce Bianca : périphérie en mutation
À l’ouest, Borgo Milano est un vaste quartier comprenant la zone du stade, San Massimo et Croce Bianca. Une partie de ce secteur connaît un fort mouvement de rénovation, notamment autour de San Marco. On y trouve des chambres rénovées louées 500 € dans des colocations modernes, ce qui révèle le potentiel locatif d’une clientèle de jeunes actifs et d’étudiants.
Avec un prix moyen autour de 2 160 €/m² et des loyers supérieurs à 10 €/m², le secteur se situe dans la moyenne de la ville, mais avec la perspective d’une plus‑value liée aux grands projets d’infrastructure ferroviaire (voir plus loin) et aux nouveaux programmes neufs en périphérie de Borgo Roma et San Massimo.
La province de Vérone : entre rentes touristiques et rendements extrêmes
Investir dans l’immobilier à Vérone ne se limite pas à la commune. La province offre une palette de sous‑marchés très contrastés, allant du Lac de Garde aux bourgs ruraux à très forte rentabilité brute.
Lac de Garde : loyers élevés, prix en conséquence
Les communes riveraines du Lac de Garde sur le versant veronais – Bardolino, Lazise, Garda, Malcesine ou encore Torri del Benaco – affichent des prix au mètre carré largement supérieurs à la moyenne provinciale :
| Commune lacustre | Prix vente (€/m²) | Loyer (€/m²/mois) |
|---|---|---|
| Bardolino | 5 432 | 20,35 |
| Lazise | 4 295 | 14,73 |
| Malcesine | 4 561 | 14,79 |
| Torri del Benaco | 6 681 | 16,53 |
Ces marchés sont tirés par une forte demande de résidences secondaires et de locations saisonnières, qui permet des loyers très élevés pendant la haute saison. Mais les rendements sont parfois comprimés par des prix d’acquisition extrêmement élevés et un usage très saisonnier (occupation limitée aux beaux jours). Certains investisseurs acceptent un rendement modeste en échange d’un usage personnel de la propriété et d’une perspective de revente sur un segment haut de gamme.
Petites communes à hauts rendements : opportunité ou mirage ?
À l’autre extrême, un certain nombre de municipalités intérieures affichent des rendements théoriques spectaculaires. Gazzo Veronese culmine ainsi à près de 17,7 % de rendement brut moyen, Nogara autour de 15,23 %, Pescantina au‑delà de 13 %, et Sanguinetto ou Bosco Chiesanuova au‑dessus de 12 %.
Dans certaines zones, les prix d’achat immobiliers sont très bas (parfois moins de 500 €/m²), mais cet investissement comporte des risques importants : difficulté à trouver des locataires solvables, risque de vacance locative, revente potentiellement lente et dépendance à une économie locale limitée.
Pour un investisseur étranger cherchant un équilibre rendement / liquidité, Investir dans l’immobilier à Vérone province passera donc plutôt par des communes bien connectées et déjà touristiques (Peschiera del Garda, Castelnuovo del Garda, Valeggio sul Mincio, Villafranca di Verona) ou par la ville centre, plutôt que par une chasse exclusive aux rendements extrêmes dans des villages marginaux.
Infrastructures : pourquoi le rail haute vitesse change la donne
Un des arguments les plus structurants en faveur d’Investir dans l’immobilier à Vérone est la dynamique d’infrastructures à l’œuvre.
Nouvelle ligne à grande vitesse Vérone–Padoue
Le chantier phare est la modernisation de la ligne Vérone–Padoue, tronçon de 76,5 km intégré au corridor méditerranéen du réseau transeuropéen (TEN‑T). Il se décompose en trois sections, dont un segment de plus de 44 km entre Vérone et le « Bivio Vicenza » traversant 13 communes, un passage de 6,2 km dans la ville de Vicence, puis plus de 26 km vers Padoue.
Le consortium IRICAV DUE (Webuild à 83 %, Hitachi Rail STS à 17 %) réalise l’ouvrage, avec une mise en service progressive attendue entre 2026 et 2028. Sur la base des expériences italiennes et vénitiennes, l’annonce de ce type de projet entraîne en général une hausse de 3 à 5 % des prix dans les zones les mieux desservies, avec un surcroît de 5 à 10 % lors de l’achèvement, particulièrement autour des gares et pôles intermodaux.
Vérone est située au cœur d’un corridor de développement. Investir dans l’immobilier aujourd’hui, en privilégiant les quartiers bien connectés à la gare ou aux axes majeurs, permet d’anticiper la future valorisation liée à cette accessibilité.
Quadruplication de la ligne du Brenner au nord de Vérone
Autre chantier d’envergure, la quadruple voie de la ligne du Brenner sur environ 9,5 km au nord-ouest de la ville, entre les jonctions de San Massimo et Pescantina. L’investissement pour la seule « nœud de Vérone » dépasse le milliard d’euros et comprend un tunnel de 1 833 m, plusieurs viaducs et ouvrages en remblai.
La durée de travaux estimée est de sept ans, avec un horizon de mise en service autour de 2032. L’impact direct sur les valeurs immobilières se fera surtout sentir dans les quartiers concernés (San Massimo, Pescantina, Borgo Milano) et sur les marchés logistiques, mais l’effet structurant global est de renforcer encore le rôle de hub de Vérone entre l’Italie du nord, l’Autriche et l’Allemagne.
Mobilité urbaine : trolleybus et régénération
À l’échelle intra‑urbaine, un projet de ligne de trolleybus est en cours, avec un chantier emblématique à Veronetta. Les travaux y incluent le renouvellement complet de la voirie, des trottoirs, des réseaux d’assainissement et de l’ensemble des réseaux enterrés, avec un échéancier vers 2026. Ces interventions, combinées au statut de quartier universitaire en gentrification, devraient renforcer la désirabilité de ce secteur.
Un grand projet urbain est en cours sur l’ancien site de la Manifattura Tabacchi, au sud de la ville, piloté par VR.RE Srl depuis 2020. Il prévoit la création de logements modernes, de services, de parkings souterrains et de 34 000 m² de surfaces commerciales. Ce type de renouveau génère de nouveaux micro-quartiers qui ont tendance à faire augmenter les prix de l’immobilier dans les zones environnantes.
De manière générale, les analyses régionales soulignent que les zones bénéficiant le plus des projets d’infrastructures et de régénération urbaine – comme Vérone, Padoue ou Mestre – devraient connaître une croissance des prix supérieure à la moyenne vénitienne sur 5 à 10 ans, avec une appréciation cumulée de l’ordre de 15 à 25 % sur 5 ans pour les meilleurs emplacements urbains.
Tourisme, opéra et locations de courte durée : un atout à double tranchant
L’autre moteur de la demande immobilière veronaise, c’est le tourisme. La province a frôlé les 20 millions de nuitées en 2025, dont 80 % de visiteurs étrangers, avec une progression encore plus rapide pour la ville (+6,4 %) que pour le Lac de Garde (+0,3 %). L’Arena joue un rôle démesuré dans cette dynamique.
L’effet Arena sur l’économie locale
Selon une étude de l’institut Nomisma, le seul festival d’opéra de l’Arena a généré près de deux milliards d’euros d’impact économique en Italie, dont plus de 1,1 milliard reste dans la province de Vérone. En 2025, les 404 715 spectateurs de la saison ont dépensé environ 315 millions d’euros, avec des retombées importantes pour les secteurs du commerce, de l’hôtellerie-restauration, des services à la personne, des transports et de l’immobilier.
Tarif journalier maximum atteint par les locations Airbnb dans la Città Antica de Vérone pendant la saison lyrique d’été.
Règlementation des locations saisonnières : vigilance indispensable
En Italie, le cadre national sur les locations de courte durée s’est durci. Depuis la création d’un registre national (BDSR) et du « Codice Identificativo Nazionale » (CIN), chaque logement loué à court terme doit obtenir et afficher ce code, y compris dans la commune de Vérone. Les plateformes comme Airbnb doivent vérifier les numéros et retirer les annonces non conformes, sous peine de sanctions.
Les locations de moins de 30 jours sont dispensées d’enregistrement du contrat mais obligent à déclarer les hôtes à la police (Alloggiati Web) dans les 24 heures. Des restrictions locales émergent : plafonds de nuitées annuelles, limitations dans les centres historiques et contrôles renforcés dans certaines grandes villes. La région de Città Antica signale déjà une saturation, annonçant un encadrement plus strict à moyen terme.
Investir dans l’immobilier à Vérone avec un modèle exclusivement basé sur Airbnb dans l’hypercentre implique donc un risque réglementaire à surveiller. Une stratégie plus équilibrée peut consister à privilégier des quartiers déjà très demandés en longue durée (Borgo Roma, Golosine, Santa Lucia, Veronetta, Borgo Milano) qui permettent un arbitrage éventuel entre location longue durée et moyenne durée meublée, sans dépendre uniquement du tourisme.
Cadre fiscal : ce que doit savoir un investisseur étranger
L’Italie offre la possibilité aux non‑résidents d’acheter et de louer un bien, mais la fiscalité reste technique. Pour Investir dans l’immobilier à Vérone intelligemment, il faut anticiper les coûts fiscaux à l’achat, en détention, à la location et à la revente.
À l’achat : droits d’enregistrement, TVA et taxes cadastrales
Le régime dépend du vendeur (particulier ou promoteur) et de l’usage du bien (résidence principale ou secondaire).
Lorsqu’on achète auprès d’un particulier, on paie en général un droit d’enregistrement calculé sur la valeur cadastrale (souvent inférieure au prix de marché) : 2 % si l’on est résident italien et que le logement devient résidence principale, 9 % dans les autres cas (résidence secondaire, investisseur non‑résident). S’ajoutent des taxes cadastrale et hypothécaire, habituellement forfaitaires (environ 200 € chacune pour une résidence principale).
Si le vendeur est un promoteur ou une société de construction, c’est la TVA qui s’applique : 4 % pour la première résidence principale, 10 % pour une résidence secondaire, et 22 % pour les biens considérés comme de luxe. Les taxes cadastrale et hypothécaire restent alors en principe à un montant fixe.
En détention : IMU et TARI
L’IMU, impôt foncier communal, est due sur les résidences secondaires et les biens détenus par des non‑résidents, à des taux généralement compris entre 0,4 et 0,8 % (avec des fourchettes pouvant monter jusqu’à environ 1,06 % selon les communes), calculés sur la valeur cadastrale. La résidence principale de l’occupant est en principe exonérée, mais les conditions sont strictes et ne s’appliquent généralement pas aux investisseurs étrangers.
La TARI (Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères) est calculée en fonction de la surface de votre logement et du barème spécifique établi par votre commune. Cette taxe finance le service public de collecte et de traitement des déchets.
Revenus locatifs : IRPEF ou « cedolare secca »
Les loyers tirés d’un bien situé en Italie sont imposables dans le pays, y compris pour un non‑résident. Deux régimes dominent :
– le régime ordinaire IRPEF, avec barèmes progressifs (23 % jusqu’à 28 000 €, 35 % jusqu’à 50 000 €, 43 % au‑delà), après un abattement sur les loyers bruts ;
– la « cedolare secca », une flat tax de 21 % sur les loyers pour les locations résidentielles classiques, parfois 10 % dans certaines zones ou types de contrat, avec un régime spécifique pour certaines locations de courte durée.
Taux d’imposition sur les loyers pour les sociétés étrangères sans établissement stable en Italie.
Plus‑values à la revente
Pour un particulier, la plus‑value sur la vente d’un bien est généralement taxée à 26 % si la cession a lieu moins de cinq ans après l’achat (sauf résidence principale dans certains cas). Au‑delà de cinq ans, la plus‑value sur une résidence secondaire est en principe exonérée. Pour une société, le gain entre dans l’assiette de l’impôt sur les sociétés, à 24 % (plus impôt régional).
La fiscalité se complexifie lorsque la détention passe par une société (italienne ou étrangère) dont la valeur dépend majoritairement d’actifs immobiliers en Italie. Le fisc italien peut alors taxer la cession de titres comme une plus‑value immobilière indirecte, à 26 %, même si la société est étrangère.
Pour un investisseur francophone, l’existence d’une convention de non‑double imposition entre l’Italie et son pays de résidence est essentielle : la plupart des impôts payés en Italie peuvent être crédités dans le pays d’origine.
Financement, rénovation et contraintes pratiques
Obtenir un crédit en Italie reste possible pour un non‑résident, mais les conditions sont plus strictes que pour un résident. Les banques acceptent rarement de prêter plus de 50–60 % de la valeur du bien à un investisseur étranger, parfois 70 % pour un très bon dossier, ce qui implique un apport de 40–50 %. Les montants minimaux de prêt sont souvent de l’ordre de 150 000 €, ce qui limite l’intérêt des petits achats financés.
Pour un non-résident, le taux d’un crédit immobilier est généralement 1 à 2 points plus élevé que pour un résident. Les établissements bancaires sont très exigeants sur la stabilité des revenus, le ratio d’endettement (généralement limité à 30-35% des revenus nets) et la qualité du bien financé, qui doit être habitable avec une cuisine et une salle de bain fonctionnelles, et non un bien à rénover entièrement.
Sur le volet rénovation, les coûts en Italie sont loin des fantasmes de « maison à 1 € ». À Vérone comme ailleurs, refaire un petit appartement (électricité, plomberie, salle de bain, peinture, éventuellement cuisine) se chiffre facilement entre 800 et 1 200 €/m² pour une rénovation sérieuse, et bien davantage pour des travaux lourds (structure, toiture, percement, etc.). L’État italien propose des bonus fiscaux – notamment un crédit d’impôt de 50 % sur les travaux de rénovation jusqu’à 96 000 € par bien – mais leur utilisation suppose une bonne maîtrise des procédures et des délais.
Investir dans l’immobilier à Vérone en visant une plus‑value par rénovation exige donc, encore plus qu’ailleurs, de s’entourer d’un architecte ou géomètre local et d’un fiscaliste, et de prévoir une marge de sécurité sur le budget.
Perspectives de marché : un scénario prudemment optimiste
En début 2026, les prévisions pour la Vénétie et pour Vérone s’inscrivent dans un scénario de croissance modérée mais robuste. La majorité des projections situent l’augmentation annuelle des prix régionaux entre 2 et 3,5 % pour les prochaines années, avec un potentiel supérieur, autour de 3–5 %, pour les appartements rénovés et bien situés dans les villes comme Vérone, Padoue, Mestre ou Trévise.
Sur dix ans, la hausse cumulée des prix immobiliers pourrait atteindre 40 % dans les meilleurs scénarios pour la région.
Les facteurs porteurs sont nombreux : infrastructures ferroviaires à grande vitesse, rayonnement touristique (Venise, Dolomites, Lac de Garde, Arena de Vérone), attractivité pour les retraités d’Europe du Nord et les nomades du travail à distance, rareté du neuf (seulement 10–15 % du stock résidentiel), et vieillissement de la population, qui favorise la demande pour les appartements en ville plutôt que les grandes maisons périphériques.
Le principal risque pour le marché immobilier est un retournement macroéconomique en Europe, combinant récession et forte remontée des taux. Les signaux avancés à surveiller sont : une hausse des délais de vente au‑delà de 150 jours dans les grandes villes, une augmentation des décotes de négociation au‑delà de 10–12 %, et une chute du volume des transactions.
Pour l’heure, l’Italie aborde 2026 dans un contexte de stabilité macroéconomique, de marché du travail renforcé et de détente progressive des coûts de financement (taux directeurs européens revenus à 2 %). Cela soutient la demande d’achat, notamment sur des actifs « core » comme les appartements centraux à Vérone.
Comment se positionner en tant qu’investisseur francophone ?
À l’arrivée, Investir dans l’immobilier à Vérone peut prendre plusieurs formes selon le profil et l’appétit au risque.
Un investisseur orienté rendement privilégiera des quartiers comme Borgo Roma, Golosine, Santa Lucia, Borgo Venezia ou Borgo Milano–San Massimo, en visant des appartements de une à deux chambres, éventuellement trois, bien rénovés et énergétiquement efficaces. L’objectif sera un rendement brut supérieur à 5,5–6 %, avec une demande locative solide de salariés, d’étudiants et de familles.
Pour un investissement à fort potentiel de rendement et de plus-value, orientez-vous vers les secteurs de Veronetta, du corridor Veronetta–Borgo Venezia, ainsi que les franges de Borgo Trento et San Zeno. Ces zones bénéficient d’une dynamique de gentrification et des effets positifs des nouvelles mobilités, comme le trolleybus, la proximité de la gare et l’accès à la LGV. L’achat d’un bien à rénover dans ces quartiers peut générer un différentiel de valeur significatif.
Un investisseur orienté prestige et patrimoine est plus susceptible d’Investir dans l’immobilier à Vérone au cœur du Centro Storico ou à Valdonega / Borgo Trento, voire sur le Lac de Garde (Bardolino, Lazise, Garda). Il accepte un rendement brut modéré, parfois inférieur à 4,5 %, en contrepartie d’une adresse emblématique, d’une forte liquidité sur le segment haut de gamme, et de la possibilité de valoriser le bien via une offre touristique sélective.
C’est le taux d’appréciation annuel des logements bien rénovés à Vérone, supérieur à la moyenne régionale de 2–3 %.
En synthèse, Investir dans l’immobilier à Vérone, c’est entrer sur un marché cher mais encore raisonnable, porté par une économie diversifiée, un tourisme puissant, des infrastructures en plein développement et une offre de qualité limitée. Pour l’investisseur qui accepte de travailler avec des experts locaux, d’intégrer la fiscalité italienne et de soigner la rénovation, la ville offre un terrain d’investissement à la fois solide et prometteur à moyen et long terme.
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