Investir dans l’immobilier à Sassari : rendement, quartiers et stratégies gagnantes

Publié le 6 avril 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Investir dans l’immobilier à Sassari attire de plus en plus d’épargnants à la recherche de rendement sans payer les prix délirants de la Costa Smeralda. Avec un prix moyen autour de 1 300 €/m², des loyers qui tournent autour de 8,5 €/m² et un rendement brut moyen de 8,98 %, la ville combine accessibilité, demande locative solide (étudiants, actifs locaux) et perspectives de valorisation modérée mais régulière.

Un marché moins cher que la Sardaigne… mais plus rentable

Le premier élément qui surprend quand on regarde Sassari, c’est l’écart entre le prix et le rendement. Alors que la province de Sassari est la plus chère de toute la Sardaigne – près de 3 000 €/m² en moyenne – la ville de Sassari reste très en dessous de cette moyenne, tout en affichant l’un des meilleurs rendements de l’île.

À l’échelle de la province, les chiffres sont déjà intéressants, mais un peu moins spectaculaires : prix moyen à 169 000 €, loyer moyen à 800 €, rendement brut à 6,79 % et durée de retour sur investissement de 17,6 ans. On voit donc que c’est bien la ville qui concentre le meilleur couple rendement/prix, alors que le littoral provincial, plus cher, offre souvent des rendements plus faibles malgré un fort potentiel touristique.

Le tableau ci‑dessous résume la comparaison entre Sassari ville, sa province et quelques repères régionaux.

Pour un investisseur étranger habitué aux grandes métropoles européennes, ces niveaux de rendement brut sont élevés, surtout pour une ville de taille moyenne, avec un marché relativement stable et une demande locative soutenue par l’université et le bassin d’emplois local.

Des rendements spectaculaires selon la taille du logement

Au‑delà des moyennes, Sassari se distingue par un contraste très marqué selon la typologie de bien. Le cas le plus frappant est celui des studios en ville.

Studios et petites surfaces : le “sweet spot” du rendement

Alors que la plupart des marchés italiens offrent leurs meilleurs rendements sur des T2, Sassari casse un peu les codes. Les studios y affichent, sur le papier, des chiffres qui feraient rêver n’importe quel investisseur :

Même en tenant compte des approximations inhérentes aux moyennes, le message est clair : les très petites surfaces sont particulièrement recherchées, surtout pour la location à des étudiants et à de jeunes actifs, ce qui pousse les loyers à un niveau largement déconnecté du prix d’achat.

Les T1 suivent la même logique, avec un rendement brut proche de 16 % sur la base d’un prix moyen de 39 500 € et d’un loyer de 530 €. On comprend alors pourquoi les investisseurs orientés “cash‑flow” s’intéressent presque instinctivement à ces segments.

Les grandes surfaces : rendement plus bas, mais arbitrage patrimonial

À l’opposé, les appartements de quatre chambres et plus affichent un rendement moyen de 6 %, avec des prix de 160 000 € pour 800 € de loyer. On se rapproche là des standards d’autres grandes villes italiennes. Ces grands logements s’adressent plus souvent à des familles locales, ou peuvent se prêter à une colocation étudiante bien gérée, capable de remonter artificiellement le rendement.

On retrouve ici le profil classique d’un marché côtier cher, où les prix sont tirés par la demande secondaire (résidences de vacances, étrangers, résidence de prestige), au détriment du rendement locatif pur.

Où investir dans Sassari : lecture fine des quartiers

Pour un investisseur, le prix moyen d’une ville ne suffit pas. Il faut comprendre les écarts intra‑urbains. Sassari offre justement un spectre de quartiers assez contrasté, à la fois sur les prix au m² et sur les loyers, ce qui permet de cibler des stratégies différentes : rendement maximal, pari sur la revalorisation, ou compromis entre les deux.

Prix et loyers par zone : les zones “chères” ne sont pas forcément les plus rentables

Les données disponibles pour mai et décembre 2025 permettent de suivre à la loupe l’évolution des prix au m² de vente et de location dans les principaux secteurs de Sassari.

En mai 2025, la hiérarchie des prix au m² de vente était la suivante :

On voit tout de suite que le centre historique (Centro Storico, San Giuseppe) est paradoxalement l’un des secteurs les moins chers à l’achat, mais l’un des plus chers à la location. Les quartiers de Cappuccini ou Carbonazzi, plus résidentiels et “bourgeois”, affichent des prix de vente élevés, mais des loyers relativement modérés, ce qui comprime le rendement.

En décembre 2025, on observe quelques ajustements, mais la structure reste similaire :

Sur ces chiffres, on peut déjà esquisser une typologie d’opportunités :

Le choix du quartier dépendra du profil d’investisseur : recherche‑t‑il avant tout du cash‑flow immédiat ou une valorisation à long terme dans un secteur prisé et en cours de gentrification ?

Gentrification du centre historique : potentiel de plus‑value

Les données régionales indiquent que certaines rues du centre historique de Sassari commencent à attirer les investisseurs, avec des hausses de prix de l’ordre de 3 à 5 % par an. C’est cohérent avec les projets de rénovation financés par le Plan National de Relance (PNRR), notamment dans la partie basse du centre, et la reconversion de bâtiments emblématiques en logements sociaux et espaces culturels.

Cette combinaison de prix bas, de flux de subventions massifs (près de 79 millions d’euros de projets PNRR engagés par la municipalité) et de mise en valeur culturelle fait du centre historique un terrain de jeu privilégié pour qui vise à la fois du rendement locatif et une revalorisation progressive du capital.

Sassari dans sa province : arbitrer entre ville rentable et côte prestigieuse

Pour comprendre l’intérêt d’investir dans Sassari plutôt que sur le littoral voisin, il suffit de regarder comment se répartissent prix et rendements dans la province.

Des prix au m² au sommet de la Sardaigne… mais très contrastés

La province de Sassari est officiellement la plus chère de Sardaigne. En janvier 2026, le prix moyen demandé y atteignait 3 040 €/m², avec un pic à plus de 6 200 €/m² à Arzachena, cœur de la Costa Smeralda, tandis que la commune la moins chère, Mara, affichait à peine 278 €/m². Le contraste est brutal et reflète la dualité du marché provincial : luxe côtier d’un côté, villages ruraux ultra‑abordables de l’autre.

Dans ce paysage, Sassari ville se situe plutôt dans le bas de la fourchette en termes de prix, avec environ 1 343 €/m² à la vente et 7,79 €/m² en location. Mais contrairement aux villages bon marché de l’intérieur, la demande y est stable, portée par un bassin de population de plus de 120 000 habitants, une fonction de capitale administrative du nord de la Sardaigne, une université et des services de santé et d’éducation.

Rendements des communes du nord‑ouest : la ville fait mieux que beaucoup de stations balnéaires

Les données de rendement par commune montrent que Sassari ville (8,98 % de rendement moyen, 7 800 € de revenus locatifs annuels) fait partie du haut du tableau, au même niveau ou au‑dessus de nombreuses communes plus touristiques.

On voit que certaines stations très touristiques, comme Alghero ou Castelsardo, malgré des loyers estivaux élevés et une fréquentation record (77 % de taux d’occupation en courte durée à Alghero, 115 € de tarif journalier moyen), affichent des rendements bruts plus modestes une fois l’année complète prise en compte, en raison du prix d’achat élevé et de la vacance hors saison.

Sassari, en revanche, offre un compromis intéressant : moins d’explosion des prix que sur la côte, une demande locative plus régulière (étudiants, fonctionnaires, employés de services, personnel hospitalier), et une saisonnalité moins marquée. Pour un investisseur qui préfère la stabilité de flux plutôt que le “jackpot estival”, la ville apporte une visibilité supérieure.

Demande locative : étudiants, travailleurs locaux et budgets réalistes

L’un des points forts de Sassari est la clarté de la demande locative. On n’est pas ici sur un marché alimenté uniquement par des séjours touristiques volatils, mais sur un tissu de locataires “ordinaires” qui donnent de la profondeur au marché.

Le rôle central de l’Université de Sassari

Les quartiers proches de l’université génèrent des rendements bruts dans une fourchette de 5 à 6,5 %, avec un taux d’occupation élevé tout au long de l’année académique. Les rues directement connectées au campus sont réputées pour absorber rapidement les nouveaux biens mis en location. Un appartement bien positionné sur le plan prix se loue en deux à quatre semaines, avec une vacance très faible entre deux baux.

Budgets locatifs : Sassari en‑dessous des standards sardes

À l’échelle de la Sardaigne, le budget locatif “typique” pour un appartement se situe entre 500 et 1 200 € par mois, avec une moyenne plus ciblée entre 700 et 1 000 € pour le milieu de gamme. Les T1 se louent le plus souvent entre 600 et 700 €, les T2 entre 850 et 1 000 €, les T3 entre 1 200 et 1 400 € sur l’ensemble de l’île.

Ce différentiel de prix rend la ville particulièrement intéressante pour les ménages locaux et pour les étudiants venant d’autres communes, ce qui entretient une base de demande résiliente. Pour l’investisseur, cela signifie aussi que les loyers ont une marge de progression à moyen terme, à mesure que le niveau de vie et la tension locative montent, sans tomber dans les excès observés sur certains littoraux.

Location longue durée ou courte durée : quelles stratégies à Sassari ?

Les chiffres montrent que l’ensemble de la Sardaigne est un terrain fertile pour la location touristique, avec des rendements bruts qui peuvent monter à 7–11 % sur de la courte durée bien optimisée, voire plus de 15 % pour certains produits ultra‑optimisés. Des cash‑on‑cash supérieurs à 80 % ont même été observés sur des opérations très spécifiques.

Pour Sassari, la réalité est plus nuancée. La ville n’est pas une station balnéaire à proprement parler, même si elle profite de sa proximité avec des plages comme Platamona ou Porto Ferro, et de la présence d’un aéroport international à proximité. La demande touristique existe, mais elle reste moindre que dans des destinations comme Alghero, Olbia, San Teodoro, Stintino ou la Costa Smeralda.

Location courte durée : un marché régulé et très concurrentiel

Les données les plus détaillées sur la courte durée concernent l’ensemble de la province et des villes voisines, mais elles laissent entrevoir le potentiel pour Sassari elle‑même. L’essor du tourisme régional est indéniable : la Sardaigne a accueilli environ 4,5 millions d’arrivées pour 18,86 millions de nuitées, soit une hausse de plus de 15 % en un an, avec plus de 53 % de visiteurs étrangers. Et la saison s’allonge, avec des mois comme octobre qui affichent près de 45 % de hausse de fréquentation.

Dans ce contexte, la location de courte durée à Sassari doit composer avec plusieurs contraintes :

– Une réglementation nationale plus stricte, avec obligation d’obtenir un code d’identification (CIN), de l’afficher sur toutes les annonces et sur le bâtiment, et de déclarer les voyageurs sur le portail “Alloggiati”.

– Des contrôles de plus en plus rigoureux sur les plateformes type Airbnb, Booking, avec échange automatique de données avec le fisc au‑delà de certains seuils de revenus.

– Un environnement local qualifié de “hautement régulé” pour la courte durée dans la province, avec une proportion élevée de logements déjà licenciés.

La concurrence est particulièrement forte dans les communes littorales (Alghero, Castelsardo, Stintino, la Maddalena), où la courte durée est devenue un pilier du marché. À Sassari, le volume d’annonces est moindre, mais l’avantage concurrentiel de la ville est plus discutable si l’objectif est uniquement d’exploiter le flux touristique estival.

En revanche, la courte durée peut avoir du sens sur des niches spécifiques : location à la nuitée pour des séjours professionnels (hôpital, université, tribunaux, administrations), hébergement de courte durée pour des étudiants en mobilité, ou produits hybrides colocation / courte durée. Mais l’essentiel du potentiel de Sassari reste clairement sur de la location longue durée ou du meublé étudiant.

Location longue durée : rendement solide et visibilité

C’est là que Sassari excelle. Les rendements bruts moyens de près de 9 %, avec des pics bien plus élevés sur les studios et T1, reposent en grande partie sur des baux classiques, éventuellement meublés, à l’année.

L’avantage de cette stratégie est double :

– Une meilleure prévisibilité des flux de trésorerie, avec des locataires généralement plus stables, notamment parmi les travailleurs locaux et les familles.

– Une moindre exposition aux aléas réglementaires qui frappent de plein fouet la courte durée dans certaines villes italiennes.

Pour un investisseur qui finance son achat via un crédit immobilier à 50–60 % de loan‑to‑value (taux classique pour un non‑résident), avec un taux d’intérêt autour de 3,5–4,5 %, le différentiel entre rendement brut et coût de la dette reste très confortable sur ce marché.

Évolution des prix : croissance modérée et soutenue

Les données régionales montrent que la Sardaigne connaît une phase de hausse des prix solide mais pas explosive, avec environ 4,5 % de hausse annuelle en 2025 et une projection de 3 à 7 % par an selon les segments pour les années suivantes. La province de Sassari se situe dans le haut du panier, avec des hausses de prix à la vente de plus de 5 % sur un an au début 2026.

Le ratio prix/revenu (price‑to‑income) de 5,91 reste raisonnable, et le ratio prix/loyer (price‑to‑rent) d’environ 18,84 dans le centre et 11,48 en périphérie montre que la ville est nettement plus rentable en banlieue et quartiers excentrés, mais garde un niveau de valorisation acceptable dans le centre.

Infrastructures, projets publics et cadre de vie : des fondamentaux robustes

La rentabilité d’un investissement se joue aussi sur l’attractivité globale de la ville et sur les efforts publics pour améliorer le cadre de vie. De ce point de vue, Sassari coche plusieurs cases importantes.

Un flot massif d’investissements publics

La municipalité a réussi à capter plus de 48 millions d’euros de financements externes en un an et demi, et environ 72 millions d’euros via le PNRR, pour un total de près de 79 millions de projets engagés. Ces fonds irriguent de nombreux chantiers : rénovation urbaine, mobilité, logements sociaux, infrastructures sportives, écoles, espaces verts.

Parmi les projets notables :

À cela s’ajoutent des investissements dans les écoles (Montessori, crèches, réhabilitation d’écoles primaires), les équipements sportifs (PalaSerradimigni, stade Vanni Sanna, skatepark, hall omnisports de 3 000 places) et les espaces culturels (reconversion du complexe ExQ en pôle scolaire et culturel).

Pour l’investisseur immobilier, ces chantiers sont autant de signaux positifs : ils renforcent l’attractivité résidentielle de la ville, stabilisent la demande locative et contribuent à la revalorisation des quartiers concernés.

Accessibilité et positionnement dans le territoire

Sassari bénéficie d’une situation stratégique dans le nord de la Sardaigne. Elle est reliée par le rail et la route aux principales villes de l’île, et possède à proximité immédiate un aéroport international (Alghero, et plus largement le réseau d’aéroports de Sassari/Olbia/Cagliari) avec des vols directs depuis le Royaume‑Uni, l’Allemagne, la France, l’Espagne et la Scandinavie.

Cadre de vie : un atout pour la demande résidentielle

Avec environ 120 000 habitants, Sassari est une ville universitaire et administrative qui propose un bon niveau de services : hôpitaux, banques (sièges du Banco di Sardegna et de la Banca di Sassari), centres commerciaux, cinémas, théâtre, saison lyrique, événements culturels nombreux.

La proximité de la mer (une quinzaine de minutes en voiture vers Platamona, Porto Ferro, Porto Palmas) et un climat doux avec un bon niveau de qualité de l’air renforcent l’attractivité pour les résidents permanents, notamment pour des profils de télétravailleurs ou de retraités issus d’autres régions d’Italie ou d’Europe.

Ce cadre de vie contribue à la stabilité de la demande locative longue durée, au‑delà des cycles du tourisme.

Comparaison avec le reste de la Sardaigne : quand préférer Sassari ?

La Sardaigne offre une palette très diversifiée de marchés immobiliers. Pour un investisseur, la question n’est pas seulement “Sassari ou non ?”, mais “Sassari pour quel type de stratégie par rapport aux autres zones ?”.

Versus Cagliari : rendement contre liquidité

Cagliari, capitale régionale, affiche des prix de l’ordre de 2 200–2 600 €/m² en ville, avec des rendements locatifs autour de 4–5 % au centre (un appartement de 200 000 € se loue autour de 800 €/mois, soit 4,8 % de rendement brut). Le marché y est plus liquide et plus dynamique sur le plan des transactions, mais moins intéressant en termes de cash‑flow.

Versus Costa Smeralda, Olbia, Alghero : prix élevés, saisonnalité plus forte

Les communes d’Arzachena, Olbia, Golfo Aranci, San Teodoro, Santa Teresa Gallura ou La Maddalena alignent des prix au m² entre 3 000 et plus de 6 000 €, avec des valeurs de 13 000 €/m² sur le très haut de gamme de la Costa Smeralda. Les locations saisonnières y délivrent des loyers mensuels spectaculaires en été, mais le rendement annuel est souvent rogné par la vacance hors saison et le coût d’acquisition très élevé.

Versus Oristano, Nuoro, villages de l’intérieur : prix bas, mais demande plus fragile

Les provinces d’Oristano et certaines zones de Nuoro ou du “cœur” de l’île offrent des prix très bas (Oristano autour de 1 060 €/m², certains villages autour de 200–300 €/m²). Le problème, c’est la faiblesse parfois chronique de la demande, liée au déclin démographique et à la rareté des emplois.

Sassari se situe à mi‑chemin : des prix encore contenus, mais un bassin de population solide, une université, des services, des investissements publics importants et une meilleure capacité de résilience économique.

Financement, fiscalité et risques : ce qu’un investisseur ne doit pas sous‑estimer

Même si les chiffres bruts sont séduisants, investir à Sassari reste soumis aux mêmes contraintes que partout en Italie : fiscalité complexe, coûts de transaction non négligeables et cadre réglementaire exigeant, notamment pour la location courte durée.

Financement pour les étrangers : apports élevés, mais taux redevenus attractifs

Les banques italiennes prêtent volontiers aux étrangers, mais avec quelques réserves. Un non‑résident peut généralement espérer un loan‑to‑value compris entre 50 et 60 % du prix du bien, parfois 70 % pour les dossiers les plus solides. Les résidents italiens peuvent monter jusqu’à 70–80 %, voire davantage avec des dispositifs garantis par l’État.

Pour l’investisseur étranger, il faut donc prévoir un apport de 40 à 50 % du prix d’achat, en plus des frais (notaire, taxes d’enregistrement ou TVA, agence, etc.), qui représentent globalement 9 à 14 % du prix, voire plus si le bien est neuf et soumis à TVA.

Fiscalité : des rendements bruts à remettre en perspective

Les rendements spectaculaires annoncés à Sassari sont des rendements bruts. Une fois soumise à la fiscalité italienne, la rentabilité nette se rapproche plus des réalités observées sur l’ensemble de la Sardaigne, où les rendements nets réalistes pour des appartements sont plutôt de 3 à 4 % par an, avec une fourchette probable de 2,5 à 4,5 % selon les charges et la gestion.

L’investisseur doit notamment compter avec : les fluctuations du marché, la diversité des actifs et les aspects réglementaires.

– L’IMU (impôt municipal sur la propriété) sur les résidences secondaires, avec des taux entre 0,4 et 1,06 % de la valeur cadastrale (plus basse que la valeur de marché, mais parfois sous‑estimée quand elle est réévaluée).

– La TARI (taxe sur les déchets), en fonction de la surface et du nombre d’occupants.

– L’imposition des loyers, soit à l’IRPEF progressive, soit via le régime de la “cedolare secca” (forfait de 21 % ou 10 % selon les cas), qui remplace l’impôt sur le revenu et les surtaxes locales.

Risques spécifiques : réglementation, choix du quartier et qualité du bâti

Comme partout, les principaux risques tiennent au choix du mauvais quartier, à un bien surévalué ou à un bâti mal contrôlé (irrégularités de permis, problèmes structurels, absence de certificat d’habitabilité). Le marché sarde est aussi encadré par un plan paysager régional très strict, qui bride les possibilités d’extension ou de modification, surtout en zone littorale ; Sassari, en étant principalement une ville de l’intérieur, est un peu moins exposée à ces contraintes, mais la vigilance reste de mise, notamment sur le patrimoine historique.

Sur la location touristique, un risque important est la concentration excessive de logements de courte durée dans certains secteurs, susceptible de déclencher un durcissement réglementaire. Pour l’instant, Sassari reste davantage positionnée sur la location résidentielle classique, mais la tendance observée sur d’autres villes italiennes montre que le législateur peut rapidement intervenir si le marché devient déséquilibré.

Synthèse : pour quel profil d’investisseur Sassari fait‑elle sens ?

Au vu de ces éléments, investir dans l’immobilier à Sassari apparaît particulièrement pertinent pour certains profils :

Sassari n’est pas la destination des plus‑values fulgurantes, ni le théâtre des records de prix du nord‑est de l’île. C’est un marché de rendement, adossé à un tissu urbain solide, à des projets publics structurants et à une demande locative régulière. Pour l’investisseur patient, attentif à la qualité du bien et du quartier, la ville offre un compromis rare en Méditerranée : un coût d’acquisition encore bas, des loyers en hausse lente mais constante, et des rendements bruts qui dépassent nettement la moyenne italienne.

La clé, comme toujours, sera de combiner une analyse fine des données – typologie, quartier, prix au m², profil de locataire – avec une bonne maîtrise du cadre légal, fiscal et technique. Dans ce jeu d’équilibre, Sassari a aujourd’hui beaucoup d’arguments à faire valoir.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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