Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’Italie arrive en 2026 avec un marché immobilier plus solide que beaucoup de ses voisins européens. Les transactions repartent à la hausse, les prix progressent modérément et, surtout, les écarts entre les grandes villes se creusent. Pour un acheteur étranger ou un investisseur, comprendre les différences entre Milan, Rome, Florence et Turin est devenu indispensable pour ne pas surpayer son bien… ou passer à côté d’une vraie opportunité.
Milan est la capitale des prix élevés et des grands projets urbains. Rome mise sur la profondeur de son marché. Florence se distingue par la rareté patrimoniale. Turin s’impose comme la grande ville « valeur » du nord, offrant des rendements locatifs souvent supérieurs à ceux de ses voisines.
Avant d’entrer dans le détail ville par ville, il faut avoir en tête l’ordre de grandeur national. En 2026, le prix moyen de l’immobilier résidentiel en Italie tourne autour de 2 135 €/m², avec un prix médian proche de 1 855 €/m² et un prix médian de logement d’environ 167 000 €. Sur cette base, les quatre métropoles étudiées se situent toutes largement au-dessus de la moyenne, mais avec des amplitudes très différentes.
Panorama comparatif des quatre grandes villes
Le fossé entre ces marchés se lit immédiatement dans les données de prix au mètre carré. En prenant les niveaux moyens ou médians indiqués par les principaux portails (Immobiliare.it, idealista) et les agrégations 2025–début 2026, on obtient une photographie assez claire.
Vue d’ensemble des prix de vente
Le premier tableau met en regard les principaux ordres de grandeur par ville : prix moyen au mètre carré, fourchettes usuelles dans le centre et en périphérie.
| Ville | Prix moyen/ médian indicatif (€/m²) | Centre historique ou zones prime (€/m²) | Périphérie ou quartiers abordables (€/m²) |
|---|---|---|---|
| Milan | ≈ 5 000–5 700 €/m² (moyenne ville) | ≈ 10 900–11 300 €/m² (Centro Storico) | ≈ 3 000–3 500 €/m² (Baggio, Bisceglie…) |
| Rome | ≈ 3 600 €/m² (moyenne) / 3 400 €/m² (médiane) | ≈ 8 500–8 700 €/m² (Centro Storico) | ≈ 1 900–2 800 €/m² (Lunghezza, Ostia…) |
| Florence | ≈ 4 500–4 600 €/m² (moyenne ville) | ≈ 5 700–10 000+ €/m² (Centro UNESCO, Lungarni, ultra-prime) | ≈ 3 100–3 900 €/m² (Firenze Sud, Isolotto…) |
| Turin | ≈ 2 050–2 200 €/m² (moyenne ville) | ≈ 3 800–4 100 €/m² (Centro) | ≈ 1 200–1 400 €/m² (Aurora, Barriera…) |
À partir de cette grille, un acheteur voit immédiatement que Milan se situe plus du double du prix turinois, que Florence se rapproche de Milan mais avec un marché plus petit et plus patrimonial, et que Rome occupe une position médiane, à la fois plus chère que Turin et plus abordable que Milan.
Les différences sont tout aussi marquées si l’on compare des biens « typiques » plutôt que des prix au mètre carré théoriques.
Prix indicatifs de logements types
En transposant ces valeurs au mètre carré sur des surfaces courantes, les ordres de grandeur deviennent très concrets.
| Ville | T1 « centre » typique | T2 « centre » typique | T3 « centre » typique |
|---|---|---|---|
| Milan | ≈ 50–60 m² à 10 000–11 000 €/m² → 500 000–650 000 € | ≈ 70–80 m² → 700 000–900 000 € | > 1 M€ dans les quartiers les plus recherchés |
| Rome | ≈ 50–70 m² à 5 000–7 000 €/m² → 350 000–500 000 € | ≈ 70–90 m² → 500 000–800 000 € | 800 000–1,2 M€+ pour 90–120 m² |
| Florence | ≈ 50–70 m² à 6 000–10 000 €/m² (vue monuments) → 300 000–700 000 € | ≈ 70–90 m² → 500 000–900 000 € selon emplacement | 1 M€ et plus sur les adresses iconiques |
| Turin | ≈ 50–70 m² à 3 800–4 100 €/m² (Centro) → 200 000–280 000 € | ≈ 80–90 m² → 300 000–360 000 € | ≈ 400 000–550 000 € hors segment de luxe |
Ces fourchettes restent des ordres de grandeur, mais elles rendent bien la hiérarchie : à produit comparable, Milan coûte environ deux fois Turin, Florence se rapproche des places milanaises dans les segments ultra-prime et Rome se cale dans un entre-deux plus large et plus diversifié.
Milan : la capitale des prix et des grands projets
Milan reste en 2026 le marché le plus cher et le plus dynamique d’Italie. Les prix moyens tournent autour de 5 000–5 700 €/m², avec un centre historique dépassant régulièrement les 11 000 €/m² et un segment de luxe où les valeurs peuvent grimper jusqu’à 18 000–23 000 €/m² sur les meilleurs actifs.
Les données recueillies indiquent que les prix milanais ont progressé d’environ 6,9 % sur un an à l’approche de 2026, portés par une combinaison explosive : arrivée des Jeux olympiques d’hiver, grands chantiers de requalification urbaine (CityLife, Porta Nuova, Scali ferroviaires, MIND…), forte demande de la part de cadres internationaux et d’investisseurs fortunés attirés par le régime fiscal des nouveaux résidents.
Écarts de prix entre quartiers milanais
L’un des traits les plus marquants du marché milanais est la polarisation extrême entre hypercentre et couronne périphérique. Les quartiers historiquement prestigieux – Centro Storico, Duomo, Brera, Quadrilatero della Moda – affichent des valeurs au mètre carré plusieurs fois supérieures à celles de la première couronne.
| Zone de Milan | Prix indicatifs de vente (€/m²) |
|---|---|
| Centro Storico (Duomo, San Babila…) | ≈ 10 900–11 300 €/m² (moyenne) |
| Brera – Montenapoleone | ≈ 8 500–10 000 €/m² (voire 18 500 €/m² dans l’ultra-prime) |
| Porta Nuova – Moscova – Garibaldi | ≈ 8 000–10 000 €/m² |
| Navigli – Tortona | ≈ 5 500–6 500 €/m² |
| Città Studi | ≈ 4 500–5 500 €/m² |
| NoLo (North of Loreto) | ≈ 3 500–4 500 €/m² |
| Corvetto, Bisceglie-Baggio-Olmi | ≈ 3 000–3 100 €/m² |
| Forlanini | ≈ 3 800–3 900 €/m² |
On voit que les secteurs les plus abordables comme Baggio, Bisceglie ou certaines portions de Corvetto se situent autour de 3 000 €/m², soit presque trois fois moins que le centre historique, lui-même cinq fois au-dessus de la moyenne nationale. Ces zones périphériques sont d’ailleurs au cœur de plusieurs opérations de renouvellement urbain (par exemple Seimilano à Bisceglie ou les programmes de logement abordable soutenus par la municipalité).
Marché locatif à Milan : loyers élevés, rendements comprimés
L’autre conséquence directe de ces niveaux de prix est la compression des rendements locatifs bruts dans les secteurs centraux. Dans le cœur de Milan, les rendements résidentiels se situent souvent entre 3 % et 5 %, pénalisés par un prix d’entrée très élevé malgré une demande locative robuste.
Les loyers de marché illustrent cette tension.
| Segment/location à Milan | Loyer moyen mensuel | Loyer indicatif (€/m²/mois) |
|---|---|---|
| T1 centre historique (Duomo, Brera…) | 1 500–2 200 € | ≈ 30–33 €/m² |
| T1 quartiers centraux émergents (Porta Nuova…) | 1 600–2 300 € | ≈ 28–32 €/m² |
| T1 Città Studi / NoLo | 1 200–1 600 € | ≈ 20–25 €/m² |
| T1 périphérie (Lambrate, Affori, Bisceglie…) | 1 000–1 500 € | ≈ 15–20 €/m² |
| Studios/mini-logements en villes satellites | 500–900 € | ≈ 10–15 €/m² |
En moyenne, les portails recensent un loyer demandé autour de 22–23 €/m²/mois sur la commune, avec un pic dépassant 31 €/m² dans le Centro. Les loyers restent donc élevés, mais l’explosion des valeurs d’achat limite mécaniquement le rendement brut. C’est l’une des raisons pour lesquelles les investisseurs à la recherche de rendement basculent de plus en plus vers des villes secondaires… dont Turin.
Tendances 2026 : croissance modérée, grands chantiers et requalification
Pour 2026, les prévisions font état d’une hausse d’environ 3,5 % des prix milanais, avec des quartiers à fort potentiel de croissance comme Precotto-Turro, Bicocca-Niguarda, Viale Certosa-Cascina Merlata ou encore Corvetto-Rogoredo. Ces secteurs combinent un point d’entrée encore abordable, une amélioration nette des transports (extension de la ligne M4, projets autour des gares de triage) et une forte demande des jeunes actifs et étudiants.
Les prix ont progressé de 15 à 25 % dans les franges gentrifiantes selon les données des deux dernières années.
Rome : un marché vaste, contrasté et encore relativement accessible
Rome affiche en 2026 des prix sensiblement inférieurs à ceux de Milan, mais avec une dynamique de hausse non négligeable. Les données croisées Immobiliare.it/idealista donnent pour la capitale des valeurs moyennes proches de 3 600 €/m² et un prix médian autour de 3 400 €/m², avec une progression annuelle récente de l’ordre de 6 %.
En pratique, les transactions se concluent souvent entre 3 350 et 3 650 €/m² pour les appartements standard, ce qui positionne Rome environ 30 à 40 % en dessous des niveaux milanais à produit comparable, tout en restant bien au-dessus de la moyenne nationale.
A l’échelle de la ville : grand écart entre centre historique et périphérie
La capitale offre un éventail de prix particulièrement large. Une carte de juin 2026 montre des valeurs allant de 1 929 €/m² dans les secteurs les plus périphériques jusqu’à 8 740 €/m² au cœur du Centro Storico.
| Secteur de Rome | Prix de vente indicatif (€/m²) |
|---|---|
| Centro Storico (zones les plus chères) | ≈ 8 500–8 700 €/m² (moyenne), jusqu’à bien davantage sur les « trophy assets » |
| Quartiers bourgeois (Prati, Parioli, Aventino, Nomentano) | ≈ 5 500–6 700 €/m² |
| Secteurs intermédiaires (Trieste, Salario, Bologna) | ≈ 5 500–6 000 €/m² |
| Quartiers résidentiels de bon niveau (Monteverde, EUR, Fleming) | ≈ 4 000–4 800 €/m² |
| Quartiers populaires/émergents (Lunghezza, Castelverde, périphéries est) | ≈ 1 800–2 000 €/m² |
| Autres zones abordables (Labaro, Casalotti, Tor Vergata, Lido di Ostia) | ≈ 1 900–2 800 €/m² |
Les écarts de prix se reflètent dans le coût d’un appartement type : un T1 de 50–70 m² dans le centre se négocie fréquemment entre 350 000 et 500 000 €, tandis qu’un bien équivalent en couronne extérieure se situe plutôt entre 150 000 et 250 000 €. Pour les T3, la fourchette va de 800 000–1,2 M€ dans le cœur historique à 300 000–600 000 € en périphérie.
Niveau des prix et transaction type
Les données de juin 2026 indiquent un prix médian d’appartement à Rome autour de 295 000 €, pour un prix moyen plus proche de 365 000 €. En pratique, la plupart des appartements standard se situent dans une bande de 275 000 à 390 000 €, avec une large sensibilité au quartier, à l’état du bâtiment, à l’existence d’un ascenseur ou d’un balcon, et au fait que le bien soit déjà habitable ou nécessite des travaux.
Le budget global recommandé pour un étranger visant un bien à 300 000 €, incluant frais de notaire, taxes, commission d’agence et rafraîchissements, soit 7 à 10 % de plus que le prix nu.
Marché locatif romain : forte tension au centre, rendements corrects
Côté locatif, la province de Rome affiche début 2026 des loyers moyens d’environ 17 €/m²/mois, avec un pic à plus de 18 €/m² dans la commune et au-dessus de 27 €/m² dans le Centro Storico.
| Indicateurs locatifs à Rome (mars–juin 2026) | Valeur |
|---|---|
| Loyer moyen province (mars 2026) | ≈ 17,06 €/m²/mois (+6,56 % en un an) |
| Loyer moyen commune de Rome | ≈ 18,33 €/m²/mois |
| Loyer moyen Centro Storico | ≈ 27–27,5 €/m²/mois |
| Loyer minimum zones Lunghezza/Castelverde | ≈ 11 €/m²/mois |
Cette tension est alimentée par un double moteur : le tourisme, qui soutient les valeurs dans le centre et les quartiers « carte postale », et la demande résidentielle classique, dûment dopée par le retour sur le marché locatif de logements auparavant exploités en courte durée.
Pour un T1 au centre de Rome, les loyers se situent généralement entre 1 200 et 1 600 €/mois, soit à peine moins qu’à Milan, mais avec un prix d’achat bien plus bas. Ainsi, Milan affiche des rendements compressés, tandis que Rome propose des couples prix/loyers plus favorables, surtout dans les quartiers intermédiaires ou émergents, permettant des rendements bruts plus confortables.
Tendances de prix et perspectives
Les chiffres de 2025–début 2026 montrent une hausse d’environ 6–7 % des prix romains, un record sur deux ans, avec un pic de 3 759 €/m² en mars 2026. Les projections parlent cependant de hausses plus modérées à venir, de l’ordre de 2 à 4 % par an, dans un marché structuré par :
– une demande soutenue par le tourisme, la présence diplomatique et le rôle administratif de la ville,
– des projets de requalification urbaine dans certains quartiers,
– et des contraintes d’offre dans les secteurs historiques.
Pour l’investisseur étranger, Rome apparaît en 2026 comme un compromis intéressant : plus chère que Turin mais offrant encore du potentiel, moins élitiste que Milan tout en restant une capitale mondiale fortement liquides sur le plan immobilier.
Florence : rareté patrimoniale et inflation des valeurs de prestige
Florence, malgré sa taille plus modeste, fait jeu presque égal avec Milan en termes de tension sur certains segments. En 2026, les prix moyens avoisinent 4 500–4 600 €/m², mais les données montrent que c’est dans les zones UNESCO du centre historique et sur les Lungarni que les valeurs flambent réellement.
Les portails signalent des prix dépassant 5 700 €/m² dans le Centro Storico, tandis que les biens haut de gamme rénovés franchissent sans difficulté la barre des 10 000 €/m². Dans les secteurs ultra-prime – vues directes sur le Duomo, le Ponte Vecchio ou les Arno – les valeurs annoncées grimpent même jusqu’à 14 000 €/m² pour des propriétés « turnkey » au standard international.
Une pression haussière alimentée par tourisme et clientèle internationale
Florence a vu ses prix gagner près de 5 % sur un an à avril 2026, avec des hausses cumulées depuis 2019 dépassant 15–18 % dans le segment prime. Sur la période récente, les studios de recherche immobilière convergent sur une hausse annuelle de 4–7 % dans la capitale toscane, soit nettement au-dessus de la moyenne nationale.
Cette dynamique repose sur plusieurs piliers :
L’offre est structurellement limitée dans le centre classé à l’UNESCO, où les règles de conservation bloquent les grands projets neufs. La demande touristique est record avec plus de 10 millions de nuitées en 2024, soutenant les loyers, surtout sur la courte durée. Les acheteurs étrangers sont très actifs : les Américains représentent près de 29 % des acheteurs internationaux en Toscane, et les investisseurs internationaux comptent pour environ 40 % des transactions dans le segment prime florentin. Enfin, les taux d’intérêt stabilisés et des incitations fiscales (régime des nouveaux résidents, bonus rénovation) incitent les ménages aisés à immobiliser du capital dans la pierre toscane.
Un centre historique sous haute tension
Dans le cœur historique, les prix moyens dépassaient déjà 4 500 €/m² en 2025, en hausse de près de 32 % sur deux ans. Les appartements avec vues directes sur les monuments emblématiques (Duomo, Ponte Vecchio) se vendent régulièrement au-dessus de 7 000 €/m², voire beaucoup plus dans l’ultra-prime.
| Zone de Florence | Prix de vente indicatif (€/m²) |
|---|---|
| Centro Storico (UNESCO) | ≈ 5 700–6 000 €/m² (moyenne) |
| Ultra-prime rénové (Lungarni, vues monuments) | ≈ 8 500–14 000 €/m² |
| Piazzale Michelangelo | > 7 000 €/m² |
| San Niccolò, Marignolle | ≈ 6 900 €/m² |
| Collines de Florence | ≈ 8 000 €/m² (moyenne haut de gamme) |
| Quartiers plus abordables (Firenze Sud, Isolotto) | ≈ 3 100–3 900 €/m² |
Ce schéma se traduit directement dans la capacité des habitants à se loger : selon certaines analyses, un Florentin consacrerait en moyenne plus de 75 % de son revenu à se loger dans le centre, contre environ 72 % deux ans plus tôt. Symétriquement, la ville se classe parmi les plus chères d’Italie pour l’accès à la propriété et à la location, derrière Rome et Venise, une fois les revenus locaux pris en compte.
Un marché locatif dopé par la courte durée, mais encadré
Florence figure également parmi les champions du rendement locatif brut sur la location touristique. Dans le centre historique, les rendements théoriques sur courte durée atteignent en moyenne plus de 7 % bruts, avec des taux d’occupation proches de 90 % certaines années. Les loyers journaliers moyens se situent autour de 180–214 € la nuit pour des locations saisonnières, un niveau supérieur à celui de nombreuses villes européennes comparables.
Face à la tension immobilière, la municipalité a gelé les nouvelles locations touristiques dans le périmètre UNESCO, interdit progressivement les micro-appartements fractionnés de moins de 28 m² pour les séjours courte durée, et augmenté les taxes de séjour, afin de limiter la touristification du centre et de libérer des logements pour les habitants.
Malgré ce tournant réglementaire, les projections pour 2026 restent franchement haussières sur les prix de vente, avec des anticipations de +6 à +7 % dans le segment prime, et de 3 à 5 % dans les quartiers émergents. Les analystes considèrent en effet que la rareté structurelle de l’offre centrale, l’attrait international de la ville et les flux de capitaux haut de gamme suffisent à absorber ces nouvelles contraintes.
Florence, marché « boutique » pour capitaux patients
Pour un investisseur ou un résident étranger à haut revenu, Florence se positionne comme un marché « boutique » : volumes plus limités, tickets d’entrée élevés dès que l’on vise le centre ou les collines, mais forte probabilité de préservation de valeur dans le temps. A l’échelle de 5 à 10 ans, les prévisions de hausse cumulée pour les biens de luxe florentins varient entre 15 et 25 %, dans un environnement où les risques de corrections brutales sont jugés faibles en raison de la rareté des biens et de la profondeur de la demande internationale.
Turin : la grande ville du nord où les chiffres « tiennent » encore
Face à Milan, Rome et Florence, Turin présente un profil radicalement différent. En 2026, la ville piémontaise affiche un prix moyen autour de 2 050–2 200 €/m², avec un centre aux environs de 3 800–4 100 €/m² et des quartiers populaires comme Aurora ou Barriera di Milano autour de 1 200–1 400 €/m².
Autrement dit, pour un même budget, l’acheteur peut acquérir à Turin un bien de surface nettement supérieure à ce qu’il obtiendrait à Milan ou Florence. Les comparatifs nationaux montrent d’ailleurs que Turin est, parmi les grandes villes du nord, celle qui offre le meilleur compromis prix/qualité de vie.
Structure des prix à Turin
Les données de 2024–début 2026 montrent un marché en reprise modérée : +6 % environ entre fin 2023 et fin 2024, avec un pic autour de 2 060 €/m² avant une stabilisation proche de 2 200 €/m² en mars 2026 (+7,5 % sur un an). On reste néanmoins environ 15 % sous le sommet historique de 2012 (2 318 €/m²), ce qui contraste avec d’autres villes déjà bien au-dessus de leurs anciens records.
| Secteur de Turin | Prix indicatif (€/m²) – ventes |
|---|---|
| Moyenne ville (mars 2026) | ≈ 2 200 €/m² |
| Province de Turin | ≈ 1 690 €/m² |
| Centro storico (demi-année 2026) | ≈ 4 000–4 100 €/m² |
| Crocetta, San Secondo | ≈ 3 000–3 100 €/m² |
| San Salvario | ≈ 2 700–2 900 €/m² |
| Cavoretto, Gran Madre | ≈ 3 200 €/m² |
| Colle della Maddalena, Superga | ≈ 2 440 €/m² |
| Borgo San Paolo, Cenisia | ≈ 2 400 €/m² |
| Lingotto, Nizza Millefonti | ≈ 2 040 €/m² (en forte hausse) |
| Santa Rita, Mirafiori Nord | ≈ 2 050 €/m² |
| Aurora, Barriera di Milano, Rebaudengo | ≈ 1 240–1 400 €/m² |
Dans 80 % des transactions, les prix au mètre carré varient entre 1 200 et 3 300 €/m², avec un appartement « typique » de 80 m² valorisé autour de 170 000 €. Une large proportion du parc se situe ainsi dans une fourchette 110 000–320 000 €, et l’entrée de gamme (55–70 m² dans les secteurs populaires) commence dès 85 000–125 000 €.
Marché locatif : rendement souvent supérieur à 6 %, pics à 8–10 %
C’est sur le terrain du rendement locatif que Turin se distingue vraiment. La combinaison de prix d’achat raisonnables et de loyers soutenus par un tissu universitaire massif (plus de 100 000 étudiants), une économie tertiaire solide et une demande croissante pour le résidentiel fait émerger des niveaux de rendement difficiles à retrouver à Milan ou Florence.
| Indicateurs locatifs à Turin (2026) | Valeur indicative |
|---|---|
| Loyer moyen ville (tous quartiers) | ≈ 12,5 €/m²/mois |
| Loyer moyen Centre | ≈ 16–16,2 €/m²/mois |
| Loyer Aurora/Barriera/Rebaudengo | ≈ 8,7–10,8 €/m²/mois |
| Loyer Crocetta/San Secondo | ≈ 13 €/m²/mois |
| Loyer Lingotto/Nizza | ≈ 10,7–11 €/m²/mois |
| Studio moyen (janvier 2026) | ≈ 580 €/mois |
| T1 centre (50 m² typiques) | ≈ 700–800 €/mois |
| T1 périphérie nord (Aurora…) | ≈ 440–550 €/mois |
Les calculs de rendement montrent :
Le rendement brut moyen dans le centre-ville est d’environ 4,1 %.
Le ratio prix/loyer (« price-to-rent ») tourne autour de 14–15 années à Turin, nettement en dessous du seuil de surévaluation classique (18–20 années), ce qui corrobore l’idée d’un marché encore bien valoré, sans excès spéculatifs majeurs.
Perspectives : croissance modérée mais potentiel de revalorisation
Les scénarios établis pour Turin à l’horizon 5–10 ans tablent sur :
Augmentation cumulée probable des prix sur cinq ans dans les scénarios centraux.
Même les hypothèses prudentes restent positives (+8–10 % sur cinq ans), notamment parce que la ville part de niveaux qui restent inférieurs à ses anciens sommets, tout en bénéficiant de facteurs structurels favorables : projets de métro (ligne 2), requalification de friches, montée en puissance du logement étudiant et des résidences gérées.
Pour un investisseur, Turin permet donc encore de viser un rendement global (loyers + plus-value latente) de l’ordre de 30–40 % sur cinq ans sur un bon actif, là où certaines zones milanaises n’offrent pratiquement plus que le rôle de « coffre-fort » patrimonial.
Coûts d’acquisition et fiscalité : un cadre commun à appréhender
Au-delà des différences de prix, acheter un bien à Milan, Rome, Florence ou Turin signifie évoluer dans le même cadre fiscal national. Les coûts d’acquisition et l’imposition récurrente (IMU) pèsent sensiblement dans le calcul du rendement et doivent être intégrés dès le départ.
Droits de mutation et TVA à l’achat
L’Italie ne connaît pas un taux unique de taxe de mutation. Le régime dépend principalement :
– du type de vendeur (particulier ou promoteur),
– du fait qu’il s’agisse d’une première résidence (« prima casa ») ou d’une résidence secondaire,
– de la catégorie de bien (standard ou luxe).
En 2026, les grandes lignes sont les suivantes :
– Achat auprès d’un particulier : droit d’enregistrement de 9 % sur la valeur cadastrale (souvent 30 à 60 % en dessous du prix de marché), ramené à 2 % pour la « prima casa »,
– Achat neuf auprès d’un promoteur : TVA de 10 % (4 % pour une première résidence, 22 % pour un bien de luxe),
– Pas de surtaxe spécifique pour les étrangers : un non-résident paie les mêmes taux mais, en pratique, son bien est presque toujours classé comme résidence secondaire, sauf s’il devient résident fiscal italien et remplit les conditions de la « prima casa ».
Pour un appartement de 300 000 € acheté à Rome comme première résidence auprès d’un particulier, le droit de 2 % s’applique sur la valeur cadastrale (généralement 40 à 70 % du prix) et non sur le prix de transaction de 300 000 €, ce qui réduit l’effort fiscal.
IMU : la taxe foncière à géométrie locale
La principale taxe foncière italienne, l’IMU, continue en 2026 de cibler les résidences secondaires, les biens de luxe, les locaux professionnels et les terrains. Les résidences principales non classées en catégories de luxe (A/1, A/8, A/9) bénéficient d’une exonération totale.
Les paramètres clefs :
– taux de base national pour les résidences secondaires : 8,6 ‰, modulable par les communes jusqu’à 10,6 ‰ (voire 11,4 ‰ dans certains cas spécifiques),
– assiette de calcul : valeur cadastrale majorée de 5 %, puis multipliée par un coefficient (160 pour la plupart des logements),
– forte marge de manœuvre communale en 2026, avec un nouveau système de grilles standardisées qui remplace l’ancienne mosaïque de plus de 250 000 combinaisons de taux.
Dans les villes touristiques comme Rome ou Florence, les municipalités peuvent moduler l’imposition en fonction du profil du bien (logement vacant, maison de vacances, location conventionnée, immeuble inhabitable). Elles ont la possibilité de réduire jusqu’à 50 % l’IMU pour certaines résidences secondaires peu occupées ou classées ‘maison de vacances’, mais les modalités varient localement.
Pour un étranger qui achète un pied-à-terre à Milan ou Florence, il faut donc compter sur le paiement de l’IMU en tant que résidence secondaire, avec un taux fixé par la commune et réévalué chaque année. À Turin, les mêmes règles s’appliquent, mais la valeur cadastrale plus faible réduit mécaniquement la charge, ce qui contribue encore à l’attrait de la ville pour les investisseurs à la recherche de rendement net.
Bonus rénovation et efficacité énergétique
Les projets de rénovation – fréquents dans les centres historiques – bénéficient en 2026 d’un environnement fiscal encore favorable :
– déduction de 50 % des dépenses d’amélioration (rénovation, efficacité énergétique) pour la résidence principale, étalée sur 10 ans,
– déduction de 36 % pour les autres biens (résidences secondaires, investissements), avec des plafonds de dépenses de 96 000 € par unité sur 2025–2027,
– extensions spécifiques pour l’ameublement lié aux travaux (bonus mobilier de 50 % jusqu’à 5 000 € pour 2026).
Cette architecture fiscale joue particulièrement dans les marchés de centre-ville comme Rome et Florence, où de nombreux bâtiments anciens nécessitent des mises aux normes. À Turin ou Milan, elle permet aussi aux investisseurs d’améliorer la performance énergétique de biens destinés à la location étudiante ou professionnelle, ce qui devient un critère déterminant pour les locataires et un levier de valorisation à moyen terme.
Quel marché pour quel profil d’acheteur en 2026 ?
En 2026, le marché italien est clairement « à deux vitesses » : prime très soutenu par une clientèle internationale et locale aisée, segment mass market plus différencié selon la qualité des biens et l’emplacement. Milan, Rome, Florence et Turin illustrent parfaitement cette segmentation.
Analyse des opportunités d’investissement selon les villes : Milan, Rome, Florence et Turin.
Priorité à l’exposition économique et à la rareté. Rendement locatif modeste. Se positionner sur des quartiers en transformation comme Precotto, Certosa ou Bovisa.
Du luxe du Centro Storico aux quartiers populaires en requalification. Rendements corrects et potentiel de plus-value significatif. Marché profond rassurant pour le long terme.
Idéal pour capitaux patients privilégiant la sécurité et l’effet ‘marque’. Rendements élevés possible en courte durée, mais nécessité d’adapter les modèles d’exploitation face aux nouvelles réglementations.
Rendements bruts de 6-8 % avec un ticket d’entrée raisonnable. Rapport qualité de vie/prix très favorable. Accessible aux ménages à revenu moyen sur une large partie du parc.
Dans un contexte national où l’immobilier paraît globalement proche de sa « juste valeur » – parfois 10 à 20 % au-dessus des fondamentaux dans les meilleurs quartiers de Milan, Rome ou Florence – la sélection d’emplacements précis, de typologies modernes et d’immeubles efficaces sur le plan énergétique devient le principal facteur de performance.
En 2026, Turin offre un équilibre rare entre prix d’achat modérés, loyers attractifs, fiscalité maîtrisable et croissance durable pour les investisseurs acceptant de sortir des sentiers ultra-touristiques. Milan, Rome et Florence restent des vitrines internationales prestigieuses et liquides, mais avec des coûts élevés, des rendements comprimés et une régulation croissante.
Un projet patrimonial ou une question ? Contactez-nous dès maintenant pour échanger avec un expert en gestion de patrimoine.
Vous recherchez de l'immobilier rentable : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.
Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :
