Investir dans l’immobilier à Pise : le guide complet pour comprendre le marché

Publié le 6 avril 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Ville universitaire, destination touristique mondiale, pôle de recherche et nœud de transports internationaux, Pise coche pratiquement toutes les cases recherchées par un investisseur immobilier. Pourtant, comparée à Florence ou Sienne, elle reste moins médiatisée et, surtout, plus abordable, alors même que ses rendements locatifs sont parmi les plus intéressants de Toscane.

Un positionnement unique en Toscane pour l’investissement locatif

Au niveau national, l’Italie affiche un marché immobilier en phase d’expansion contrôlée. Le volume global de transactions résidentielles attendu dépasse les 800 000 ventes pour un chiffre d’affaires estimé à plus de 170 milliards d’euros, avec une hausse de prix moyenne prévue autour de 3 % à 4 % par an. La demande est dopée à la fois par les ménages italiens et par des acheteurs étrangers à la recherche d’actifs en euros dans des villes patrimoniales.

Pise vs Italie et Toscane : chiffres clés

Sur le plan locatif, l’Italie offre en moyenne des rendements bruts autour de 7 % à 8,5 % selon les sources et les périodes (7,25 % au 3e trimestre 2025, 7,5 % au 1er trimestre 2025, avec une moyenne proche de 8,47 % sur certains agrégats). En Toscane, le rendement brut moyen pour les appartements se situe entre 7 % et 8 %, avec une rentabilité nette typique entre 3,5 % et 5 %, une fois les charges et la fiscalité prises en compte.

Tableau comparatif simplifié :

Ces chiffres régionaux ne disent pas tout. Les meilleurs rendements se trouvent rarement dans les adresses les plus chères, mais plutôt dans des segments ciblés : studios et T1 proches de l’université ou de l’hôpital, quartiers émergents bien desservis, et biens adaptés aux locations de courte durée là où la réglementation le permet.

Le marché immobilier à Pise : prix, loyers et rendements par typologie

Pour un investisseur, la première question reste : combien coûte un bien à Pise, et pour quel loyer espérer ?

Prix et loyers dans la province de Pise

À l’échelle provinciale, les données de février 2026 indiquent un prix moyen de 1 973 €/m² pour les logements en vente, en hausse de 2,6 % sur un an, avec un plancher récent autour de 1 856 €/m² (avril 2024) et un sommet justement atteint en février 2026. Côté locatif, les loyers moyens s’élèvent à 11,87 €/m²/mois, en progression de près de 2 % sur un an.

En pratique, l’investisseur a intérêt à raisonner par typologie de logement. Toujours à l’échelle provinciale, on observe :

Ce tableau confirme une tendance observée dans tout le centre de l’Italie : les T1 et T2 offrent souvent les meilleurs rendements bruts (autour de 7–7,5 %), tandis que les grandes surfaces, plus chères à l’achat et plus risquées à vacancer, descendent plutôt vers 6–6,5 %.

Focus sur la commune de Pise : centre-ville et quartiers

À l’intérieur de la ville de Pise, les prix montent logiquement, en cohérence avec le statut de ville universitaire et touristique.

Les écarts entre quartiers sont marqués, ce qui ouvre des stratégies très différentes :

Ce maillage confirme la réputation de certains secteurs comme Cisanello, Porta a Lucca ou Le Piagge, souvent cités parmi les zones de Toscane offrant les meilleurs rendements locatifs grâce à la combinaison prix encore raisonnables / loyers soutenus par l’hôpital, les facultés et les flux de navetteurs.

Niveaux de loyers et budget moyen à Pise

Sur l’ensemble du marché locatif, le loyer moyen mensuel tous types confondus à Pise tourne autour de 1 008 € par mois, avec un loyer médian plus bas, à 670 € mensuels. Le détail par type de logement donne une idée de la clientèle et du positionnement des produits d’investissement :

Par ailleurs, des sources de coût de la vie indiquent qu’un T1 au centre tourne autour de 630–650 €/mois, tandis qu’un T3 peut se louer un peu plus de 1 000 €/mois. On retrouve donc une cohérence entre ces données ponctuelles et les moyennes par mètre carré : dans les quartiers bien situés, un 40 m² bien exploité se positionne aisément au-dessus de 600–700 €/mois en location classique, davantage en colocation ou en courte durée.

Locatif classique, courte durée, logement étudiant : quel modèle à Pise ?

Ce qui fait l’attrait particulier de Pise pour un investisseur, c’est la superposition de trois moteurs de demande : le tourisme international, la présence universitaire massive et un marché de courte durée dynamique, mais désormais encadré.

Pise, destination touristique durable

Avec sa Tour penchée, la Piazza dei Miracoli, la cathédrale et le baptistère, Pise attire des millions de visiteurs chaque année. La durée moyenne de séjour reste courte (3 jours), et le taux de retour faible (4 %), ce qui se traduit par un flux continu de nouveaux touristes et une forte demande de logements autour de la Piazza dei Miracoli, du centre historique (Centro Storico) et du front de l’Arno (Lungarni).

Les données de performance des locations de courte durée à Pise sont explicites :

Les meilleures annonces (top 10 %) dépassent 3 500 $ de revenus par mois, avec des taux d’occupation supérieurs à 80 % et des prix de nuitée au-dessus de 219 $. Même les biens “standards” restent autour de 1 568 $ mensuels avec 46 % d’occupation et un tarif médian d’environ 116 $ la nuit.

Il faut toutefois garder en tête que la réglementation est qualifiée de “forte” : 88 % des annonces sont licenciées, la ville encadre les locations touristiques et des mouvements citoyens dénoncent la “touristification” de certains quartiers.

Un marché de courte durée sous surveillance réglementaire

La loi de finances italienne pour 2026 a profondément revu la fiscalité et les obligations des locations de courte durée. Parmi les points marquants :

– introduction d’un taux unique de 26 % sur certaines locations touristiques, venant s’ajouter au régime existant de cedolare secca (21 % sur les locations résidentielles classiques) ;

– obligation d’identification des hôtes et de déclaration des flux ;

– pouvoir accru des communes pour fixer leurs propres règles sur les autorisations, l’urbanisme et la protection de certains secteurs ;

– mise sous surveillance des systèmes de remise de clés autonomes (boîtes à clés, check-in en libre accès) pour des raisons de sécurité.

Cette ville n’est pas un hôtel

Association locale à Pise

Pour un investisseur, la conclusion est claire : le marché de la courte durée est potentiellement très rémunérateur à Pise, mais il impose un cadrage juridique serré. Il faut anticiper obtention de licences, respect des règles d’imposition, possibles limitations de densité et une forte exigence de conformité administrative.

Pise, grande ville étudiante sous-dotée en logements dédiés

Pise est la 8e ville italienne en nombre d’étudiants universitaires. Entre l’Université de Pise, la Scuola Normale Superiore et la Scuola Superiore Sant’Anna, on compte près de 52 000 étudiants et 2 000 chercheurs, auxquels s’ajoutent plus de 1 000 salariés des instituts du CNR (Conseil national de la recherche).

Or, le marché du logement étudiant dédié (PBSA – Purpose-Built Student Accommodation) est notoirement sous-dimensionné en Italie. Au niveau national :

– le taux de couverture en lits étudiants ne représente que 3–4 % du nombre d’étudiants, contre 12–14 % en moyenne en Europe ;

– il manquerait environ 200 000 lits pour atteindre les standards européens, pour un besoin total estimé à 260 000 lits supplémentaires ;

– l’investissement nécessaire pour combler le déficit se chiffre en milliards d’euros.

Pour les investisseurs institutionnels, des opérations de grande ampleur émergent déjà, notamment :

– un vaste site de 17 563 m² sur la Via Paradisa, avec 9 834 m² de terrain extérieur, déjà classé pour accueillir du logement étudiant, à proximité de la gare (4 km) et de l’aéroport (6 km), mis en vente par un fonds immobilier public ;

– la reconversion d’un ancien site militaire en nouveau quartier mixte (logements, école, commerces, bureaux, hôtellerie, services médico-sociaux), portée par Cassa Depositi e Prestiti via une société de projet dédiée.

Pour un particulier, cette dynamique se traduit par une demande étudiante soutenue sur :

– les petites surfaces bien placées (studios, T1, T2) ;

– les appartements de taille moyenne adaptés à la colocation (3–4 chambres) ;

– les quartiers accessibles en vélo ou en transport depuis les campus et l’hôpital.

Les données toscanes montrent que ces typologies (studios, T1) atteignent généralement les meilleurs rendements bruts, souvent 7,5–9 %, particulièrement en zones universitaires comme Cisanello ou autour de Porta a Lucca.

Les grands quartiers de Pise : où investir selon son profil ?

Plusieurs quartiers de Pise présentent des profils très différents. Pour un investisseur, il ne s’agit pas seulement de considérer le prix au mètre carré, mais aussi le type de locataire cible (touriste, étudiant, famille, colocation, courte durée, etc.).

Cœur historique et zones touristiques

Le centre historique (Centro Storico), scindé par l’Arno, offre une visibilité maximale pour les locations touristiques et une forte demande mixte (touristes + étudiants de niveau avancé).

– Santa Maria : quartier historique à deux pas de la Tour de Pise et de la Piazza dei Miracoli. Ultra recherché, rempli de monuments majeurs, mais aussi de facultés et de services universitaires. Les prix y sont parmi les plus élevés de la ville. Ce secteur convient davantage aux investisseurs orientés patrimoine ou courte durée haut de gamme.

– San Francesco : autre quartier historique du nord de l’Arno, très animé, saturé de cafés, de restaurants et de boutiques. Fort mélange d’étudiants, de locaux et de visiteurs. Prix de l’immobilier élevés, mais excellente liquidité et forte demande en location.

Ces quartiers combinent capitalisation patrimoniale et potentiel de location court ou moyen terme, mais les rendements bruts sont souvent légèrement plus faibles que dans des zones un peu moins prestigieuses, tout simplement parce que le prix d’entrée est plus élevé.

Quartiers à haut rendement et en rénovation urbaine

Pour maximiser le couple rendement/prix d’achat, plusieurs secteurs ressortent dans les données :

– Porta a Lucca – Porta Nuova – Ingegneria : quartier résidentiel très prisé des classes moyennes, avec de belles villas de style Viareggio, une bonne qualité de vie et une proximité immédiate du centre et de la zone monumentale. C’est aussi l’un des pôles étudiés dans le cadre du programme PinQua (qualité de l’habitat) avec un budget de plus de 22 millions d’euros pour rénover logements sociaux et parcours touristiques. Proximité des facultés d’ingénierie, excellente cible pour les étudiants.

– Barbaricina – CEP – San Rossore : zone verte proche du parc naturel de San Rossore et des infrastructures sportives, où se développe un nouveau complexe nautique et une piscine municipale de grande envergure (plus de 5,6 millions d’euros de budget). À mi-chemin entre nature et ville, ce secteur est promis à un fort gain d’attractivité.

Front de mer : Marina di Pisa, Tirrenia, Calambrone

La façade maritime de Pise, notamment Marina di Pisa, Tirrenia et Calambrone, se positionne comme un micro-marché à part. Les prix de vente y culminent à plus de 3 300 €/m², au-dessus des valeurs du centre-ville, mais les loyers de longue durée atteignent logiquement des niveaux très élevés (environ 18,20 €/m²/mois).

Ces zones balnéaires offrent : un cadre idéal pour les vacances, des plages de sable fin, des activités nautiques variées, ainsi que des restaurants et des commerces adaptés aux touristes.

– une clientèle touristique estivale importante ;

– une demande de moyen terme (familles en villégiature, retraités saisonniers) ;

– des projets de réaménagement misant sur le résidentiel haut de gamme contemporain.

L’investisseur y trouvera des rendements intéressants s’il assume une logique de produit premium, mais la rentabilité brute sera souvent un peu inférieure à celle d’un T2 bien acheté à Cisanello ou Porta a Lucca, notamment si l’on raisonne à l’année. En revanche, en courte durée estivale, les revenus peuvent être très élevés.

Les grands projets urbains et le PNRR : un levier de valorisation pour Pise

Pise bénéficie largement du Plan National de Relance et de Résilience (PNRR) piloté par l’État italien et cofinancé par l’Union européenne. La ville a sécurisé 67 millions d’euros de fonds PNRR, auxquels se sont ajoutés des ressources municipales et autres financements pour atteindre près de 78,6 millions d’euros d’investissements, ventilés sur 41 projets.

Quelques exemples emblématiques, qui auront une incidence directe sur l’attractivité immobilière :

À ces projets s’ajoutent :

L’intérêt pour l’investisseur est double :

1. ces travaux améliorent structurellement la qualité de vie et la perception de la ville par les résidents, étudiants et touristes ; 2. ils renforcent la valeur future des biens situés à proximité des nouvelles infrastructures (parcs, écoles, équipements sportifs, cheminements touristiques), en particulier pour les appartements déjà rénovés ou facilement rénovables.

Acheter à Pise en tant qu’étranger : cadre légal, fiscalité et financement

L’Italie offre un cadre relativement transparent et protecteur pour les acheteurs étrangers, et Pise ne fait pas exception. Le pays applique un principe de réciprocité : les citoyens de l’UE peuvent acheter librement, et ceux de nombreux pays (États‑Unis, Royaume‑Uni, Canada, Suisse, Australie, Nouvelle‑Zélande, etc.) peuvent acquérir un bien dans les mêmes conditions que les Italiens.

Conditions d’accès au marché pour les étrangers

Quelques points structurants :

– aucun visa ni titre de séjour n’est requis pour acheter un bien immobilier en Italie ;

– l’achat d’un bien ne donne pas automatiquement droit à un titre de séjour, à la citoyenneté ou à un allongement de la durée de séjour touristique ;

– les non‑résidents extra‑européens peuvent rester sans visa 90 jours sur 180 dans l’espace Schengen ;

– pour s’installer plus longtemps, il faut passer par un visa long séjour (résidence élective, travail, nomade digital, investisseur, etc.) et demander un permis de séjour en Italie.

Pour sécuriser la transaction, l’acheteur doit obtenir un codice fiscale (numéro d’identification fiscale italien), indispensable pour signer les contrats, ouvrir un compte bancaire, payer les impôts et finaliser l’acte.

Le processus d’achat : de la promesse au rogito

Le schéma classique se déroule en plusieurs étapes :

L’ensemble peut se faire à distance via une procuration notariée, à condition de faire légaliser les documents (apostille, le cas échéant).

Coûts d’acquisition et fiscalité à l’achat

Les coûts globaux d’acquisition se situent généralement entre 10 % et 16 % du prix d’achat pour un investissement classique (hors première résidence avec avantages fiscaux). Ils se décomposent grosso modo ainsi :

Pour un investissement “sec” (pas de bénéfice prima casa), on se retrouve donc typiquement autour de 12–15 % du prix total une fois tous les frais et taxes intégrés.

Impôts récurrents et taxation des loyers

Après l’achat, le propriétaire étranger doit assumer : les responsabilités fiscales et administratives liées à la propriété.

– l’IMU (impôt municipal sur les propriétés), dû sur les résidences secondaires et la plupart des biens détenus par des non‑résidents. Le taux varie selon la commune et s’applique sur la valeur cadastrale revalorisée ;

– la TARI (taxe d’ordures ménagères), due par l’occupant (propriétaire ou locataire) ;

– les charges de copropriété, souvent de l’ordre de 1 000 à 3 000 € par an pour un appartement en ville.

– le régime progressif classique (IRPEF, 23 % à 43 % selon les tranches) ;

– le régime de flat tax locative (cedolare secca), à 21 % pour les baux de marché libre, et 10 % dans certains cas de loyers conventionnés.

Dans le cas des locations touristiques, un régime spécifique de 26 % de flat tax a été instauré pour les locations de courte durée, avec une distinction entre le premier bien (21 %) et les biens supplémentaires (taux potentiellement plus élevés ou basculement en “revenu d’entreprise” au-delà d’un certain nombre d’unités). L’arbitrage entre ces options mérite une analyse chiffrée avec un fiscaliste.

Financement : quelles marges de manœuvre pour un non‑résident ?

Les banques italiennes prêtent volontiers aux étrangers, mais avec des conditions plus prudentes pour les non‑résidents :

– quotité de financement (LTV) généralement limitée à 50–60 % de la valeur du bien pour un non‑résident, pouvant monter à 70 % pour les meilleurs dossiers ;

– durée de 15 à 25 ans, avec obligation de terminer le remboursement avant un certain âge (souvent 75 ans) ;

– taux désormais redescendus autour de 3,5 % en moyenne, après un pic à 4,8 % en 2023.

En pratique, un investisseur étranger devra prévoir un apport conséquent, souvent de l’ordre de 40–50 % du coût d’acquisition, mais bénéficiera d’un environnement de taux plus accommodant qu’au plus fort du cycle de hausse monétaire.

Rénovation et énergie : l’enjeu caché mais décisif

À Pise comme ailleurs en Italie, la question de l’efficacité énergétique devient centrale. La directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments impose un passage en classe D au plus tard en 2033 pour les résidences. Or, près de 60 % du parc immobilier italien est aujourd’hui classé F ou G.

Dans ce contexte :

Un investisseur à Pise a donc deux approches possibles :

Les ordres de grandeur des coûts de rénovation en Italie sont les suivants :

À Pise, la charge administrative reste nettement plus légère que dans les opérations spectaculaires de maisons à 1 € proposées par certains villages ruraux. Mais sur un bien en centre historique ou dans une zone protégée (proximité de monuments, remparts, zones UNESCO), des autorisations spécifiques peuvent tout de même être nécessaires, avec des délais de 3 à 9 mois pour certaines démarches. Il est donc crucial de vérifier le statut d’urbanisme et de protection avant de tabler sur un planning de travaux trop optimiste.

Perspectives de rendement et de valorisation à Pise

En agrégant l’ensemble des données, Pise se positionne comme une ville où l’on peut raisonnablement viser :

– rendements bruts autour de 7 % sur une location longue durée bien calibrée (T1/T2 dans les bons quartiers), jusqu’à 8–9 % pour des studios ou T1 très bien situés près de l’université ou de l’hôpital, bien gérés en meublé ou colocation ;

– rendements bruts en courte durée potentiellement autour de 9–14 % sur les meilleurs produits, en haute saison ou en super-host, à condition d’obtenir les autorisations nécessaires et de maîtriser la fiscalité spécifique.

Sur la valorisation du capital, les projections pour la Toscane et Pise indiquent :

Ces performances, combinées à un prix d’entrée inférieur à celui des marchés plus emblématiques comme Florence, expliquent pourquoi Pise attire de plus en plus un profil d’acheteurs très rationnels : investisseurs locatifs, universitaires et chercheurs souhaitant loger ou compléter leurs revenus, navetteurs travaillant dans les villes voisines mais préférant vivre dans un marché plus abordable.

Comment construire une stratégie cohérente d’investissement à Pise ?

Au vu du contexte, trois grands axes se dégagent pour qui souhaite investir dans l’immobilier à Pise :

– 1. Le “classique étudiant/jeune actif” :

– viser un studio, T1 ou petit T2 dans des quartiers comme Cisanello, Le Piagge, Porta a Lucca, Porta Nuova, Landi/Pratale ;

– privilégier les biens déjà rénovés ou facilement rénovables en bonne classe énergétique ;

– miser sur un bail meublé de moyen/long terme ou sur la colocation ;

– objectif : 7–8 % brut, vacance très faible, plus-value modérée mais régulière.

– 3. Le “patrimonial urbain long terme” :

– acheter dans des quartiers en requalification lourde via le PNRR (Barbaricina, CEP, Cisanello, Porta a Lucca, zones autour de la Cittadella) ;

– choisir des logements de bonne taille (T3/T4) adaptés à des familles ou à une colocation long terme ;

– viser un rendement brut de 6–7 %, mais compter sur une valorisation significative à moyen terme, portée par les équipements nouveaux (parcs, écoles, piscine, transports).

Pise ne se contente plus d’être la ville de la Tour penchée visitée en une journée. C’est un marché immobilier désormais bien identifié par les analystes comme l’un des plus prometteurs de Toscane pour qui cherche un rendement locatif solide, un risque modéré et un potentiel de valorisation soutenu, dans une ville à taille humaine, très bien connectée (aéroport international Galileo Galilei, proximité de Florence, Lucques et de la côte), et portée par des institutions universitaires et scientifiques parmi les plus prestigieuses du pays.

Pour un investisseur qui ne cherche pas uniquement le prestige d’une adresse florentine mais la performance sur la durée, investir dans l’immobilier à Pise apparaît aujourd’hui comme une stratégie à la fois rationnelle et porteuse.

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Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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