Investir dans l’immobilier à Altamura : guide complet pour acheteurs et investisseurs

Publié le 6 avril 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Altamura n’a pas le glamour de certaines stations balnéaires des Pouilles, mais c’est précisément ce qui en fait un marché immobilier intéressant. Ville moyenne dynamique, portée par des investissements publics massifs et une identité forte (son pain est connu dans toute l’Italie), elle affiche des prix encore raisonnables et un potentiel locatif en nette progression, notamment sur le court séjour.

Un marché immobilier accessible dans le contexte des Pouilles

Les données de prix montrent qu’Altamura se trouve dans la partie « abordable » des Pouilles, tout en restant au-dessus de la moyenne régionale.

En avril 2025, le prix moyen au mètre carré pour les logements en vente dans la commune était de 1 685 €/m², en baisse d’environ 5 % sur un an (1 774 €/m² un an plus tôt). Ce recul offre une fenêtre d’entrée intéressante pour un investisseur patient, surtout dans un contexte où les maisons individuelles sur la commune ont, elles, connu une légère hausse de prix sur 6 mois (+1,71 %, à 1 470 €/m²).

Comparé à la moyenne régionale, Altamura apparaît comme un marché légèrement plus cher mais encore loin des villes littorales très cotées.

Altamura dans le paysage des prix des Pouilles

Pour comprendre la position d’Altamura, il faut la replacer dans la grille de prix de la région et du pays.

Voici un tableau de comparaison (valeurs moyennes 2025) :

On voit qu’Altamura se situe au-dessus de la moyenne régionale mais nettement en dessous des hotspots touristiques (Otranto, Monopoli, Ostuni, Bari). Le prix moyen d’un logement à Altamura est estimé à 283 000 €, en recul par rapport à 334 000 € l’année précédente. Cette correction renforce l’attrait du marché pour une stratégie d’achat sur repli, surtout si l’on vise des biens à forte valeur ajoutée potentielle (centre historique, projets touristiques, immeubles à rénover).

Différences intra‑urbaines : des écarts marqués selon les quartiers et le standing

Au-delà des moyennes, les annonces illustrent la dispersion des prix selon l’emplacement, l’état et le type de bien.

Ce panel illustre plusieurs points utiles pour un investisseur :

– Les secteurs résidentiels récents comme Parco San Giuliano se situent clairement au‑dessus de la moyenne municipale, surtout pour le neuf.

– Les logements en bon état avec jardin ou garage (Via Gravina) peuvent atteindre près de 2 700 €/m².

– Les biens plus anciens ou atypiques (penthouses à 90 000 €, petites surfaces en centre) restent abordables mais peuvent nécessiter des travaux.

– Le marché comprend aussi des biens haut de gamme ou d’exception, avec des tickets à plusieurs millions pour des grandes propriétés rurales.

En pratique, un investisseur peut aujourd’hui trouver à Altamura des appartements habités dans la fourchette 1 500–2 000 €/m², des programmes neufs de qualité autour de 2 300–2 700 €/m², et des biens à rénover à des prix d’acquisition plus serrés.

Un environnement urbain en pleine modernisation : PNRR, infrastructures et attractivité

La valeur d’un investissement ne dépend pas seulement du bien, mais aussi de la trajectoire de la ville. De ce point de vue, Altamura bénéficie d’un plan d’investissements publics particulièrement dense.

Près de 70 millions d’euros de PNRR : effet de levier sur les quartiers

La commune d’Altamura a obtenu environ 70 millions d’euros de financements dans le cadre du Plan National de Relance et de Résilience (PNRR), répartis sur 35 projets. Ces opérations touchent notamment :

– les écoles et la sécurité sismique,

– les routes et les espaces publics,

– les quartiers périphériques et le centre historique,

– le logement social (social housing),

– la modernisation de l’administration,

– le sport, les services à la personne et les espaces verts.

Quelques projets emblématiques :

Pour un investisseur, ces montants signifient deux choses :

Infrastructures eau et énergie : sécurité à long terme pour les zones productives

Altamura profite aussi d’importants travaux sur les réseaux d’eau et d’électricité. Pour la location longue durée comme pour des usages semi‑industriels ou tertiaires, ces investissements améliorent la fiabilité du territoire.

Côté eau, l’Acquedotto Pugliese (AQP) a lancé un chantier de près de 4 M€ dans la partie sud de la zone industrielle, avec :

– environ 3,9 km de conduites d’eau,

– 2,3 km d’égouts,

– des sections sous la route nationale SS96,

– un dimensionnement pour desservir jusqu’à 4 000 personnes.

Côté électricité, Terna prévoit un investissement de 53 M€ pour deux nouvelles liaisons à 150 kV (principalement enterrées) entre Altamura, Altamura Nord et la station de Matera. L’objectif est de renforcer la résilience du réseau, un élément important pour les activités économiques (parcs industriels, hôtellerie, commerces).

Ces chantiers, peu spectaculaires pour le grand public, sécurisent pourtant la qualité de vie et la capacité de développement économique – un bon signal pour un investisseur à l’horizon 10–20 ans.

Quelle stratégie : résidence principale, location longue durée ou Airbnb ?

Altamura combine un marché résidentiel local (salaire net moyen 1 350 €/mois, vie quotidienne abordable) et un segment touristique en pleine émergence. Deux grandes stratégies sont possibles, qui peuvent d’ailleurs se combiner : la location longue durée classique et la location courte durée type Airbnb.

Marché locatif longue durée : des loyers modérés, une demande locale stable

Les données de marché indiquent un loyer moyen d’environ 10,46 €/m² par mois et un loyer mensuel moyen voisin de 653 € à Altamura, légèrement en dessous de la moyenne régionale des Pouilles (‑2,1 %).

Quelques annonces illustratives :

Rapporté au prix moyen d’achat (1 685 €/m²), cela donne des rendements bruts autour de 4–6 % pour des petites surfaces bien positionnées, davantage pour des biens achetés sous la moyenne (biens à rénover ou ventes aux enchères).

Un studio de 30 m² acheté à 60 000 € et loué 500 €/mois génère, par exemple, un rendement brut de l’ordre de 10 % : (500 × 12) / 60 000 = 10 %. Bien sûr, il faut déduire charges, éventuels travaux, vacances locatives et fiscalité, mais les petites surfaces en centre restent, en théorie, les plus rentables.

Location courte durée et Airbnb : un marché émergent très saisonnier

L’autre grand levier de valorisation à Altamura est la location touristique de courte durée, poussée par l’intérêt croissant pour le centre historique, le Parc National de l’Alta Murgia, l’œnotourisme et le tourisme gastronomique.

Les données recueillies sur les 12 mois de mars 2024 à février 2025 sont révélatrices :

– environ 91 annonces actives en courte durée,

– marché décrit comme « émergent », avec un taux d’occupation global d’environ 26 %,

– revenu mensuel moyen d’environ 656 $,

– médiane autour de 443 $/mois,

– top 25 % au‑delà de 872 $/mois,

– top 10 % au‑delà de 1 441 $/mois.

Les indicateurs de performance détaillés sont synthétisés ci‑dessous.

Performances locatives Airbnb à Altamura

La saisonnalité est marquée :

Ces chiffres placent Altamura loin derrière les marchés ultra touristiques des Pouilles. À titre de comparaison, Polignano a Mare (658 propriétés) affiche un revenu mensuel moyen de près de 2 000 $ et un taux d’occupation proche de 44 %, et San Michele Salentino atteint plus de 2 300 $ par mois de revenu moyen avec 42 % d’occupation.

Mais c’est justement ce décalage qui crée un « effet de rattrapage » possible : la ville est moins saturée en hébergements, la concurrence est encore limitée et les projets de valorisation du centre historique et des espaces publics devraient soutenir la demande touristique. Ils parlent d’avantage de « premier entrant » pour les investisseurs qui se positionnent maintenant.

Les analystes

Quels quartiers cibler pour de la courte durée ?

Plusieurs zones sortent du lot pour une stratégie Airbnb ou location saisonnière.

– 1. Centro Storico (centre historique) C’est le secteur numéro un pour lancer une activité de location touristique. On y trouve :

– la Cathédrale d’Altamura,

– le Musée archéologique,

– Piazza Duomo,

– l’église San Michele,

– des ruelles emblématiques comme Strada dei Materassi.

De nombreux hébergements performants y sont déjà installés, du petit appartement indépendant au B&B de charme, comme « Apartment in the historic center », « DIMORI Guest House – Centro Storico Altamura » ou encore « B&B Dimora Santa Chiara ».

2. Parco Nazionale dell’Alta Murgia Les environs du parc attirent une clientèle nature (randonnée, observation de la faune et de la flore, visites de grottes et sites archéologiques). Les masserie, trulli et propriétés rurales rénovées peuvent y devenir des hébergements de caractère très demandés, notamment en haute saison.

– 3. Quartiers commerçants et d’animation

– Via Manzoni (commerces, cafés, événements),

– Piazza Repubblica (place centrale, marchés, cafés),

– Via Dante (boutiques et artisans),

– le « Bread District » (quartier du pain), très attractif pour les foodies.

– 4. Secteurs résidentiels verts

– Villaggio dei Pini, avec ses pins et ses espaces verts, apprécié des familles,

– la « Wine Route » d’Altamura, idéale pour de l’œnotourisme (visites de vignobles et dégustations).

Les données de structure du marché montrent que 61,5 % des annonces sont des logements d’une chambre et que les biens accueillant 2 à 4 personnes représentent la majorité des offres. Les meilleures performances se trouvent souvent dans ces formats compacts, faciles à remplir et à gérer, surtout s’ils sont situés à proximité des lieux d’intérêt mentionnés.

Biens neufs, rénovés ou à rénover : quel positionnement de prix et de travaux ?

Un autre choix structurant pour un investisseur à Altamura concerne l’état du bien : achat clé en main, rénovation légère, transformation lourde ou construction neuve.

Biens déjà rénovés : moins de tracas, prix plus élevés

On recense environ 156 biens rénovés proposés à la vente à Altamura. Les annonces montrent une grande diversité de tailles et de prix.

Sur ce segment, le surcoût par rapport à un bien à rafraîchir se justifie par la rapidité de mise en location, l’absence de gestion de chantier et, souvent, une meilleure performance énergétique, un critère de plus en plus valorisé.

Biens à rénover : décote à l’achat, mais attention au budget travaux

On compte environ 53 biens nécessitant rénovation sur Altamura, avec des maisons de ville, appartements et immeubles entiers répartis sur différentes rues : Via Maggio 1648, Via Già Corte D’Appello, Via Santeramo, Via Raffaello Sanzio, Claustro D. Pestrichella, Via Mantova, Corso Umberto I, etc. Les prix oscillent le plus souvent entre 80 000 € et 185 000 € pour des unités modestes ou moyennes.

Un investisseur doit cependant intégrer un budget travaux réaliste. Les estimations générales pour l’Italie, applicables au contexte d’Altamura, donnent les ordres de grandeur suivants :

Pour une maison de 100 m², le coût total de rénovation est donc typiquement situé entre 77 000 € et 110 000 €, soit 770–1 100 €/m². Certains spécialistes évoquent même des fourchettes moyennes de 1 500–2 000 €/m² pour des projets plus ambitieux, auxquels il faut ajouter 10 % de TVA, les honoraires professionnels (8–12 % du coût) et une marge de sécurité pour imprévus.

Les postes les plus coûteux peuvent vite faire grimper la facture :

Un projet de rénovation sérieuse sur un appartement de 70–90 m² peut donc facilement atteindre 70 000–120 000 €. Ce n’est rentable que si le prix d’achat a été suffisamment décoté, et si la valeur finale (vente ou location) suit.

Masserie et propriétés rurales : gros potentiel, ticket et travaux élevés

Dans le territoire d’Altamura et de l’Alta Murgia, les typologies rurales traditionnelles – masserie, trulli, lamie – séduisent une clientèle internationale. Pour un investisseur, ces biens représentent souvent des projets de transformation en hôtel de charme, agritourisme ou villas de luxe.

Les masserie à rénover commencent généralement autour de 150 000–220 000 € pour 200 m², mais les surfaces peuvent aller jusqu’à plusieurs milliers de mètres carrés, avec cours intérieures, cloîtres, chapelles.

Neuf : programmes ciblés et bonnes performances énergétiques

À Altamura, plusieurs programmes neufs concentrent l’attention des acheteurs à la recherche de confort moderne et de performance énergétique (classes A, A4).

Parmi les exemples récents ou en cours :

– un appartement de nouvelle construction sur Via Pompei (quartier Viale Martiri – Via Matera – Via Selva), classe énergétique A, environ 80 m² dans un immeuble de seulement deux unités, avec un ticket d’entrée à partir de 280 000 €,

– des locaux commerciaux neufs sur Via Cassano, au coin de Via Martiri 11 Settembre, au rez‑de‑chaussée d’un immeuble résidentiel neuf,

– des appartements neufs sur Via Santeramo, dans un immeuble de haut niveau en secteur central,

– un complexe résidentiel neuf sur Viale Regina Margherita, à l’angle de Via Mura Megalitiche, avec finitions de qualité.

Côté coûts de construction, les ordres de grandeur sont :

– structure en béton : ≈ 500 €/m²,

– murs + finitions : à partir de 1 000 €/m²,

– haut de gamme : 3 000–4 000 €/m²,

– piscine de 40 m² : 40 000–50 000 € (machineries incluses).

Pour un investisseur promoteur ou un groupe qui voudrait développer un petit immeuble de 4–8 logements destinés à la location, ces chiffres donnent un cadre pour calculer le bilan financier.

Cadre juridique, fiscalité et financement pour un investisseur étranger

Investir à Altamura, c’est investir en Italie. Les règles d’acquisition, de fiscalité et de financement sont les mêmes que dans le reste du pays.

Étrangers : accès facilité à la propriété

Les ressortissants de l’Union européenne, de l’EEE, ainsi que des pays ayant un accord de réciprocité avec l’Italie (États‑Unis, Royaume‑Uni, Canada, etc.) peuvent acheter librement tous types de biens (résidentiels, commerciaux, agricoles).

Posséder un bien ne confère toutefois aucun droit automatique de séjour. Pour rester plus de 90 jours sur 180 (dans le cas d’un non‑Européen), il faut demander un visa approprié, comme le visa de résidence élective pour retraités ou personnes disposant de revenus passifs.

Processus d’achat : trois grandes étapes

Pour un bien classique à Altamura, le délai entre la visite et l’acte de vente varie généralement de 6 à 12 semaines, selon la complexité du dossier. Le processus suit un schéma assez standard :

1. Codice Fiscale Numéro fiscal italien obligatoire pour signer tout acte, ouvrir un compte, connecter les services, payer les impôts. Il s’obtient auprès d’un consulat ou d’un bureau local de l’Agenzia delle Entrate.

3. Avant‑contrat (compromesso) Contrat préliminaire qui fixe les conditions de la vente, signé avec versement d’un dépôt de 10–30 % du prix. Si l’acheteur se rétracte sans cause légitime, il perd son dépôt ; si le vendeur se retire, il doit rendre le double.

4. Vérifications (due diligence) Contrôle du titre de propriété, des autorisations d’urbanisme, des éventuelles hypothèques, de la conformité cadastrale et urbanistique, audit technique par un géomètre ou ingénieur.

5. Acte notarié (rogito) Acte final devant notaire, qui transfère officiellement la propriété. Le notaire vérifie la légalité de l’opération, enregistre l’acte et perçoit les taxes.

Un agent immobilier (médiateur), un avocat spécialisé et un géomètre sont fortement recommandés, surtout pour un acheteur étranger.

Coût global d’acquisition : taxes, frais et commissions

Les coûts d’acquisition pour un acheteur à Altamura se situent en général entre 7 % et 10 % du prix, parfois davantage selon la structure de la vente.

Les principaux postes sont :

S’ajoutent ensuite :

– IMU (taxe municipale sur les propriétés secondaires ou de luxe, basée sur la valeur cadastrale, avec un taux le plus souvent compris entre 0,4 % et 1,06 %),

– TARI (taxe ordures ménagères, dépendant de la surface et du nombre d’occupants),

– éventuellement impôt sur les plus‑values (26 % si revente d’une résidence secondaire dans les 5 ans).

Fiscalité locative : longue durée vs Airbnb

Pour les revenus locatifs générés à Altamura, un investisseur non résident est imposé en Italie sur ces revenus, avec deux régimes principaux :

– IRPEF (barème progressif) : 23 %, 35 % puis 43 % selon les tranches de revenu, avec la possibilité de déduire certaines charges,

– Cedolare secca (option forfaitaire) : impôt flat de 21 % (ou 10 % dans certains cas) sur les loyers bruts, sans possibilité de répercuter l’indexation des loyers.

Un investisseur étranger devra par ailleurs appréhender la double imposition éventuelle dans son pays de résidence. L’Italie a signé de nombreuses conventions pour éviter la double taxation (dont avec la France, les États‑Unis, le Canada, etc.), qui permettent d’imputer les impôts payés en Italie sur l’impôt dû dans le pays de résidence.

Financement : hypothèque locale possible, mais apport conséquent

Les non‑résidents peuvent obtenir un prêt immobilier auprès de banques italiennes, qui exigent généralement :

– un apport d’au moins 30 % du prix,

– un ratio de financement limité à 50–70 % de la valeur du bien,

– une durée de prêt de 20–25 ans maximum, avec remboursement complet avant les 75 ans de l’emprunteur.

Les taux d’intérêt pour 2025 se situent dans une fourchette autour de 3,5–3,8 %, avec des dossiers instruits en 6–8 semaines, sous réserve de produire pièces d’identité, justificatifs de revenus, relevés bancaires, extrait de crédit, etc.

Pour un projet à Altamura, l’accès au crédit est donc possible, mais l’investisseur étranger ne peut compter sur un effet de levier aussi élevé que dans certains autres pays.

Rentabilité potentielle : comment raisonner sur un cas concret à Altamura ?

Pour passer de la théorie à la pratique, il est utile de construire un exemple.

Imaginons l’achat d’un appartement de 70 m² dans le centre historique, à rénover, avec l’objectif de le louer en courte durée.

– 1. Achat

– prix d’acquisition : 110 000 € (bien à rénover dans le centre, au-dessous du prix moyen),

– frais (10 %) : 11 000 €,

– coût total d’achat : 121 000 €.

– 2. Rénovation standard de qualité

– 70 m² × 900 €/m² ≈ 63 000 €,

– honoraires professionnels (10 %) : 6 300 €,

– budget total travaux : 69 300 €.

– 3. Investissement global

– 121 000 € + 69 300 € = 190 300 €.

– 5. Rendement brut et net

– rendement brut : 10 500 € / 190 300 € ≈ 5,5 %,

– rendement net (avant impôt) : ≈ 3,2–3,7 %.

Ces ordres de grandeur ramènent Altamura dans une fourchette de rendement nette comparable aux marchés italiens « intermédiaires » bien gérés. Un investisseur habile pourra chercher à :

– améliorer la performance locative via un design soigné, un bon positionnement tarifaire et des services (check‑in flexible, partenariats avec guides locaux),

– optimiser la fiscalité (cedolare secca, amortissement des travaux dans certaines structures juridiques),

– bénéficier éventuellement de subventions régionales (les programmes cofinancés par l’UE peuvent couvrir jusqu’à 55 % des coûts de certains projets, jusqu’à 2,75 M€ dans le cas de créations d’activités touristiques ou de développement local, sous réserve d’éligibilité).

Quels profils d’investisseurs pour Altamura ?

Compte tenu de l’ensemble des éléments précédents, Altamura se prête bien à plusieurs profils :

– Investisseur patrimonial local ou national Achat d’appartements de taille moyenne à usage de location longue durée, dans des quartiers résidentiels ou en périphérie, avec une recherche de rendement modéré et de conservation de capital.

– Investisseur tourisme / boutique hospitality Positionnement sur des biens de charme (maisons indépendantes dans le centre historique, petites masserie, appartements avec terrasse ou vue), avec un concept fort (pain d’Altamura, œnotourisme, Alta Murgia) pour viser la tranche haute des performances Airbnb (top 10–25 %).

– Développeur / petit promoteur Intérêt potentiel pour la rénovation d’immeubles entiers dans le centre historique (en lien avec les programmes de logements sociaux diffus ou de requalification), ou pour la construction de petites résidences neuves de standing dans des quartiers comme Via Santeramo ou Viale Regina Margherita.

En résumé : les forces et les risques d’Altamura pour un investisseur immobilier

Altamura n’est pas une place spéculative comme les hotspots côtiers des Pouilles, ni une métropole comme Bari. C’est justement ce qui peut séduire des investisseurs en quête de rendement raisonnable, de diversification régionale et d’un sous‑jacent urbain solide.

Les atouts principaux pour investir à Altamura sont :

Les risques et points de vigilance sont tout aussi importants à considérer :

Pour un investisseur prêt à travailler dans la durée, à structurer son projet (choix du quartier, typologie de bien, stratégie locative, rénovation et design, montage juridique), Altamura offre aujourd’hui un compromis rare en Italie : prix encore raisonnables, ville en transformation, marché touristique émergent, ancrage local solide.

C’est moins un marché pour le « flip » rapide qu’un terrain pour des opérations patientes et intelligentes, qui misent sur la qualité, l’intégration dans le tissu urbain et l’exploitation fine des atouts d’une ville de caractère, au cœur des Pouilles.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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