Investir dans l’immobilier à Lucques : guide complet pour se lancer sans se tromper

Publié le 6 avril 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Lucques n’a rien d’un secret pour les Toscans, mais reste encore une “découverte” pour beaucoup d’investisseurs étrangers. Enfermée dans ses remparts Renaissance impeccablement conservés, la ville combine charme historique, marché immobilier solide et coûts encore raisonnables pour la Toscane. Pour un acheteur qui hésite entre Florence, Pise ou un coin de campagne, investir dans l’immobilier à Lucques offre un compromis rare entre qualité de vie, valorisation patrimoniale et revenus locatifs.

Un marché immobilier toscan solide, mais pas spéculatif

Lucques se situe en Toscane, l’une des régions les plus actives d’Italie pour l’immobilier. Pourtant, la ville ne joue pas la carte de la flambée des prix. Elle avance à son rythme, portée par une demande internationale soutenue mais sans emballement spéculatif.

Les données récentes montrent une ville en croissance maîtrisée, plutôt idéale pour qui recherche la préservation du capital sur le long terme et un rendement locatif stable.

Une progression régulière des prix, encore sous les sommets historiques

Sur cinq ans, les prix à Lucques ont augmenté d’environ 25 à 30 %, un rythme supérieur à celui de nombreuses petites villes italiennes. Le luxe a fait encore mieux, avec une hausse d’environ 27 % sur la même période.

Pourtant, malgré cette dynamique, les prix restent en dessous des pic historiques :

Autrement dit, Lucques a rattrapé le retard post-crise, mais ne se trouve pas dans une bulle. Les prix sont jugés “élevés mais raisonnables” pour une ville toscane prisée, et nettement plus abordables que Florence où les quartiers centraux dépassent allègrement les 5 000–6 000 €/m².

Un marché en légère faveur des vendeurs… mais négociation possible

Les professionnels décrivent la situation actuelle comme un léger marché de vendeurs. Les indicateurs vont tous dans le même sens :

Les biens bien placés et correctement évalués se vendent vite (60 à 90 jours dans le Centro Storico pour les appartements attractifs). Les logements datés ou surévalués peuvent en revanche rester sur le marché 5 à 8 mois.

Où acheter à Lucques : comprendre les quartiers et leurs logiques

Lucques est une ville compacte, structurée par un centre historique encerclé de remparts, puis une couronne de quartiers résidentiels, puis la campagne et les collines. Pour un investisseur, choisir le bon micro-emplacement est plus déterminant que de marchander quelques pourcents sur le prix.

Centro Storico : cœur historique et star des investisseurs

Le Centro Storico, à l’intérieur des remparts, est la vitrine de la ville : ruelles pavées quasi sans voitures, places médiévales, églises à chaque coin de rue, Via Fillungo comme artère commerçante, Piazza dell’Anfiteatro, Torre Guinigi… et un statut de site UNESCO qui garantit une protection à long terme de ce patrimoine.

Sans surprise, c’est le secteur le plus cher et le plus disputé :

Les atouts sont évidents : demande touristique forte, cadre de vie unique, rareté de l’offre (quasi aucune construction neuve), marché très liquide pour les beaux produits. En contrepartie :

– peu ou pas d’ascenseur dans les immeubles anciens,

– stationnement compliqué,

– réglementation très stricte sur les travaux (zone protégée),

– rendement brut généralement inférieur à l’extérieur des murs.

C’est un secteur typiquement patrimonial : on y achète d’abord un morceau d’histoire et un style de vie, ensuite un flux de revenus.

Expert en investissement immobilier de prestige

Les quartiers “juste hors les murs” : compromis espace / prix / rendement

À quelques centaines de mètres des remparts, plusieurs quartiers résidentiels forment une “ceinture” très recherchée par les familles locales et les expatriés qui veulent du pratique sans renoncer à la proximité du centre.

Les principaux secteurs à considérer :

Ici, les prix baissent nettement par rapport au centre, alors que les loyers ne chutent pas dans les mêmes proportions. Résultat : des rendements plus élevés, souvent autour de 6 % brut, voire davantage pour les petites surfaces. La vacance locative reste faible, les logements bien entretenus trouvant preneur en deux à six semaines.

Ces quartiers sont le terrain de jeu privilégié des investisseurs qui cherchent un bon équilibre entre :

– valorisation à long terme (proximité du centre),

– rendement correct,

– usage possible comme résidence principale ou secondaire.

Collines, campagne et périphérie : villas, fermes et grande surface

Dès qu’on s’éloigne vers les collines ou la campagne, le marché devient plus contrasté. On passe des appartements à une dominante de maisons, fermes, maisons de village et grandes villas.

Dans la province plus large, des localités comme Barga, Castelnuovo, Bagni di Lucca, Capannori, Media Valle ou la Garfagnana offrent encore des fermes en pierre ou maisons de village restaurées autour de 1 500 €/m².

Ce sont des produits idéaux pour :

– maisons de vacances avec grand terrain,

– projets d’agritourisme (agriturismo : compter 2 500–3 500 €/m² pour un domaine en activité),

– achat à long terme orienté qualité de vie.

Pour le rendement pur, en revanche, ces biens souffrent souvent de :

– saisonnalité forte,

– coûts d’entretien importants,

– vacance plus longue,

– gestion plus complexe.

Versilia : l’extension littorale haut de gamme connectée à Lucques

Même si Versilia est au bord de la mer, son marché est intimement lié à celui de Lucques. On y retrouve une clientèle internationale similaire, souvent disposée à arbitrer entre centre historique et plage.

Les villes phares :

Les revenus Airbnb y sont impressionnants sur certains points : à Forte dei Marmi, tarif journalier moyen autour de 429 € et revenu annuel dépassant parfois 85 000 €, Capannori tirant jusqu’à ~81 500 € de recettes, Pietrasanta ~42 400 €, Massarosa ~49 300 €. Ce sont des marchés plus chers, plus saisonniers, mais très porteurs pour les gros patrimoines.

Combien coûte un bien à Lucques ? Échelles de prix et exemples concrets

Pour se faire une idée réaliste de ce que l’on peut acheter, il est utile de raisonner à la fois par mètre carré et par type de bien.

Prix moyens et fourchettes par type de bien

Les données 2025–2026 permettent de dresser la table suivante :

En pratique, environ 80 % des biens résidentiels en vente se situent entre 136 000 € et 272 000 €, avec un prix médian autour de 195 500 € pour un logement d’environ 85 m².

Coût total réel : prix d’achat, frais et travaux

Pour un investisseur non-résident, il faut intégrer : les obligations fiscales et la réglementation locale, la stratégie d’investissement appropriée, les risques liés à la devise, la diversification du portefeuille, ainsi que l’analyse des marchés cibles.

– 10–20 % de frais annexes (notaire, impôts d’acquisition, agence, avocat),

– éventuellement des travaux, surtout dans l’ancien.

– ≈ 17 000 € de frais et taxes,

– ≈ 48 000 € de rénovation légère (80 m²).

Soit près de 38 % de plus que le prix d’annonce. À Lucques, comme partout en Italie, le budget “allez, on verra après” est souvent celui qui fait dérailler les projets.

Louer à Lucques : rendement, profils de locataires et dynamiques

Lucques n’est ni une station balnéaire hyper-saisonnière ni une ville universitaire explosive. La demande locative est décrite comme “stable plutôt qu’explosive”, mais solide, portée par un mélange de tourisme, d’expatriés, de télétravailleurs, de familles et de professionnels.

Niveaux de loyers et évolution récente

Les loyers ont connu une belle accélération :

– autour de 11 €/m² par mois pour la ville, avec un niveau moyen constaté de 11,49 €/m² en septembre 2025,

– hausse d’environ 10–14 % sur un an selon les sources, et +14,22 % en 2025 d’après une série de données.

Dans la province, la moyenne est plus élevée (≈ 16,2 €/m²), tirée par Versilia et certaines villes très touristiques.

Concrètement, pour des baux longue durée :

Les loyers restent soutenus, notamment dans les quartiers centraux et les ceintures résidentielles recherchées. Les vacants sont rares si le prix est cohérent et le bien en bon état.

Rendements bruts et nets : à quoi s’attendre réellement ?

Les chiffres de rendement doivent toujours être lus avec prudence et en distinguant brut et net.

À l’échelle de la ville :

Les écarts sont surtout liés :

Rendements par taille de logement

Les petites surfaces sont structurellement plus rentables :

La “sweet spot” en termes de rendement au m² se situe autour de 35 à 60 m², idéal pour singles, couples, télétravailleurs ou petits ménages.

Rendements par quartier

On retrouve des contrastes marqués entre centre UNESCO et zones plus abordables :

Les investisseurs locaux ciblant le rendement priorisent généralement la ceinture juste hors les murs (San Concordio, Sant’Anna, San Marco, Arancio, San Filippo), où les loyers restent proches du centre mais les prix au m² sont bien plus doux.

Location courte durée (Airbnb & co.) : potentiel et limites

Lucques est devenue une destination de tourisme culturel “cultissime” pour un public sophistiqué, portée notamment par :

– ses remparts et son centre piéton charmant,

– son festival Lucca Comics & Games (fin octobre / début novembre),

– le festival Puccini et un agenda culturel dense,

– son rôle de base pour rayonner en Toscane.

Tout cela nourrit un marché florissant de locations saisonnières.

Chiffres clés de la courte durée à Lucques

En haute saison (été, septembre, périodes d’événements), les indicateurs montent encore : ADR autour de 200–230 €, revenus mensuels supérieurs à 3 500–4 000 €, avec des taux d’occupation dépassant 50 %.

– 18 000–25 000 € de chiffre d’affaires annuel,

– un rendement brut de 7–11 % selon le prix d’achat.

Mais il faut intégrer :

– des coûts d’exploitation lourds (nettoyage, gestion, surconsommation énergétique),

– des frais de plateforme (3–15 % selon le modèle),

– éventuellement 20–30 % de commission de gestion si l’on délègue intégralement.

Une fois tout déduit, l’avantage par rapport à une location longue durée se réduit, surtout pour un investisseur qui paie un manager professionnel.

Qui loue à Lucques ?

Les profils de locataires sont variés, ce qui sécurise le marché :

– locataires longue durée : familles locales, employés du secteur public et privé, personnel de l’hôpital San Luca, télétravailleurs nord-européens, couples en transition, étudiants de passage,

– touristes : couples et familles à la recherche de charme historique, amateurs de festivals, voyageurs qui veulent éviter les foules de Florence,

– expatriés : retraités ou actifs aisés cherchant une base à l’année ou plusieurs mois, appréciant la communauté internationale déjà présente.

Le taux de vacance en longue durée est estimé à 3–6 % (soit 2 à 3 semaines de vide par an), aussi bien en location “classique” qu’en meublé de qualité.

Coûts de détention : ce que rapporte un bien… et ce qu’il coûte

Pour juger un investissement, il faut confronter le rendement brut à tous les postes de charges : fiscalité, copropriété, entretien, énergie, gestion.

Fiscalité locale récurrente : IMU et TARI

Deux taxes principales rythment la vie d’un propriétaire non-résident :

Pour un appartement de 80 m² en ville :

– IMU typique : 800–1 200 €/an,

– TARI : 200–300 €/an.

Si le bien est loué en résidence principale sous un contrat réglementé (canone concordato), le taux IMU peut être réduit (par exemple à 0,56 %), ce qui améliore sensiblement le net.

Charges de copropriété et entretien

Les charges de copropriété couvrent entretien des parties communes, elevators, nettoyage, administration. Les fourchettes typiques :

Pour un 80 m² de seconde résidence, un ordre de grandeur réaliste de coûts annuels (hors crédit) est de 4 500–5 000 € (IMU, TARI, charges, énergie, assurance, maintenance). Pour une villa de 150 m², la facture grimpe plutôt à 6 500–7 500 €.

Énergie, eau, internet, assurance

Les coûts de fonctionnement varient selon l’usage (résidence secondaire vs location intensive) :

– électricité : abonnement + consommation, souvent 40–70 €/mois rien qu’en frais fixes pour 3–6 kW ; consommation à 0,13–0,17 €/kWh,

– gaz : 700–1 200 €/an, avec des factures d’hiver nettement plus lourdes,

– eau : quelques centaines d’euros par an (30–60 €/mois en moyenne),

– internet : 25–40 €/mois pour une fibre illimitée,

– assurance habitation : 300–600 €/an typiquement, avec des exemples concrets à 400 €/an pour un T2 à Lucques.

Pour une location courte durée, les coûts mensuels globaux peuvent atteindre 800–1 400 €, surtout si l’on ajoute nettoyages fréquents, linge, maintenance accélérée.

Gestion locative

Selon que vous gérez vous-même ou déléguez, l’impact sur la rentabilité change :

Pour un investisseur non résident qui ne parle pas italien, il est souvent préférable de rémunérer un gestionnaire, quitte à accepter un rendement net plus modeste, mais un investissement réellement passif.

Fiscalité : ce que doit savoir un non-résident qui achète à Lucques

L’Italie est une démocratie fiscale complexe, mais plus transparente qu’on ne l’imagine si l’on est bien accompagné. Pour un étranger qui investit à Lucques, quelques principes structurants s’imposent.

Achat : droits d’enregistrement et TVA

Deux cas principaux :

– 1. Achat auprès d’un particulier

– Pas de TVA.

– Droit d’enregistrement (Imposta di Registro) calculé sur la valeur cadastrale (souvent inférieure à la valeur de marché).

– Taux standard de 9 % pour une résidence secondaire ou un non-résident.

– Taxes cadastrale et hypothécaire généralement fixes (quelques centaines d’euros chacune).

– 2. Achat auprès d’un promoteur / entreprise

– TVA (IVA) appliquée au prix : 4 %, 10 % ou 22 % selon le type de bien et l’usage (résidence principale, secondaire, luxe).

– Droits d’enregistrement réduits.

Impôts sur les loyers : IRPEF ou flat tax “cedolare secca”

Deux régimes coexistent :

– IRPEF classique Les loyers nets (après abattement et charges déductibles) sont ajoutés aux autres revenus et taxés par tranches :

– 23 % jusqu’à 28 000 €,

– 35 % jusqu’à 50 000 €,

– 43 % au-delà. Avantage : possibilité de déduire certaines dépenses (entretien, gestion).

– Cedolare secca Flat tax sur les loyers bruts (21 % le plus souvent, parfois 10 % sur certains baux à loyer encadré). Avantages :

– simplicité,

– pas de taxe d’enregistrement sur le bail,

– pas de hausse de loyer contractuelle pendant la durée du bail.

Pour beaucoup d’investisseurs non-résidents, le régime à 21 % est attractif : combiné à un rendement brut d’environ 5,5–6 %, on aboutit à un rendement net après impôt d’environ 2,5–3 %.

Plus-values : taxation limitée si l’on est patient

La règle est simple et très favorable aux investissements long terme :

– revente avant 5 ans :

– plus-value soumise à un impôt de 26 %,

– calculé sur la différence entre prix de vente et prix d’achat (augmenté de certains coûts éligibles).

Cette règle ne s’applique pas aux plus-values “indirectes” via la vente de parts de sociétés détenant principalement de l’immobilier italien, où l’Italie peut taxer même au-delà de 5 ans.

Double imposition et conventions

L’Italie a signé des conventions fiscales avec plus de 100 pays, dont la France, la Suisse, la Belgique, le Canada, les États-Unis…

En pratique :

– l’Italie conserve le droit de taxer les loyers et plus-values sur les biens situés à Lucques,

– le pays de résidence fiscale de l’investisseur tient compte des impôts déjà payés en Italie grâce à un mécanisme de crédit d’impôt.

Il reste indispensable de coordonner sa stratégie avec un fiscaliste connaissant les deux systèmes, italien et du pays de résidence.

Démarches d’achat à Lucques : du repérage à la remise des clés

La procédure italienne est codifiée et relativement sécurisée, à condition de respecter quelques étapes essentielles.

Étapes clés de la transaction

1. Clarifier son projet Type de bien (appartement, maison, ferme), usage (résidence secondaire, location, mixte), budget global (incluant frais et travaux), besoin de financement, quartier cible.

2. Étude de marché ciblée Comparer prix/m², niveaux de loyers, projets urbains (San Concordio par exemple va accueillir 248 nouveaux logements et 33 000 m² d’espaces commerciaux), et contraintes de rénovation surtout dans le Centro Storico.

4. Visites et due diligence préalable Idéalement hors haute saison pour mieux évaluer les nuisances. Pour les maisons rurales, vérifier accès, réseaux, couverture mobile, risques (glissements de terrain, etc.).

5. Proposition d’achat (proposta d’acquisto) Document écrit, souvent assorti d’un acompte séquestré, qui sera intégré au compromis si le vendeur accepte.

6. Compromis (compromesso ou contrat préliminaire) Contrat détaillant prix, délais, conditions, avec dépôt de 5 à 30 %. À ce stade, la due diligence approfondie (urbanisme, cadastre, conformité des travaux passés) doit être bouclée.

8. Acte définitif (rogito) Signé chez le notaire, qui vérifie titres de propriété, hypothèques, situation cadastrale. À ce moment sont versés le solde du prix, les taxes d’acquisition et les frais.

– 9. Après l’achat

– transfert ou ouverture des contrats d’électricité, gaz, eau, internet,

– déclaration TARI sous 60 jours à la commune,

– choix d’une assurance habitation,

– si location : enregistrement des baux ou procédures spécifiques pour la location touristique.

Travaux et contraintes dans le centre historique de Lucques

Le charme de Lucques a un prix : une réglementation extrêmement stricte en matière d’urbanisme, en particulier dans le Centro Storico et les zones protégées.

Un centre classé et très encadré

Le centre est à la fois : grand, moderne et accessible.

– zone UNESCO,

– “Zona A” au sens de l’urbanisme italien (valeur historique/artistique élevée),

– zone sous surveillance de la Soprintendenza (administration du patrimoine).

Conséquences :

Types d’autorisations de travaux

Trois grandes procédures existent en Italie :

Certaines interventions mineures (peinture intérieure, remplacement de sols, mises à jour électriques dans le même schéma) sont exemptes de permis, mais hors de question de toucher à la façade ou au toit du Centro Storico sans autorisation.

Avant tout dépôt, un geometra doit vérifier :

– la cohérence entre l’état réel et les plans déposés en mairie/cadastre,

– la régularité d’éventuels travaux anciens (parfois nécessitant de recourir à la loi d’amnistie dite “Salva Casa”).

Conséquences pour un investisseur

Rénover un appartement intra-muros n’a rien à voir avec rafraîchir un deux-pièces en périphérie :

En contrepartie, un bien rénové dans les règles, avec une bonne performance énergétique pour son époque, se revend généralement très bien et attire une clientèle haut de gamme (acheteurs internationaux, retraités aisés, locataires premium).

Stratégies d’investissement à Lucques : quel profil pour quel projet ?

Lucques ne convient pas à tous les investisseurs. Elle s’adresse surtout à ceux qui privilégient :

– la qualité de vie,

– la préservation à long terme du capital,

– un rendement correct mais pas explosif,

– un attachement à un lieu spécifique plutôt qu’un pur arbitrage financier.

On peut néanmoins distinguer plusieurs stratégies cohérentes.

1. Stratégie “patrimoniale-centre historique”

Cible :

– Appartement de caractère dans le Centro Storico (60–120 m²),

– Idéalement rénové ou à rénover avec ambition,

– Potentiel d’usage mixte : séjour personnel + location saisonnière ou meublée longue durée.

Profil d’investisseur :

– Patrimoine déjà constitué,

– Recherche d’un pied-à-terre de prestige,

– Acceptation d’un rendement brut modéré (4–5 %).

Points forts :

– Valeur patrimoniale forte à long terme,

– Liquidité de revente très bonne sur les beaux produits,

– Jouissance personnelle d’une ville au quotidien très agréable.

Points de vigilance :

– Prix au m² élevés,

– Coûts d’entretien potentiellement importants,

– Travaux réglementairement plus complexes,

– Rendement net limité, surtout en gestion déléguée.

2. Stratégie “rendement ceinture résidentielle”

Cible :

Profil d’investisseur :

– Recherche de flux de trésorerie régulier,

– Budget intermédiaire,

– Acceptation d’un environnement moins “carte postale”, mais pratique.

Points forts :

– Rendements bruts pouvant atteindre 6–7 % sur petites surfaces,

– Vacance réduite,

– Forte demande de locataires locaux et d’expatriés,

– Coûts de travaux et de copro souvent plus contenus que dans l’hyper-centre.

Points de vigilance :

– Attention à la qualité énergétique du bâti (DPE italien),

– Importance cruciale de l’emplacement micro (rue, orientation, nuisances),

– Éviter les copropriétés avec passif de travaux lourds non provisionnés.

3. Stratégie “maison de campagne / agritourisme”

Cible :

– Fermes restaurées, maisons de campagne, petites propriétés viticoles,

– Dans la province (Barga, Bagni di Lucca, Garfagnana, collines de Lucques).

Profil d’investisseur :

Points forts :

– Prix au m² encore raisonnables (à partir de 1 500 €/m² pour des biens rénovés),

– Potentiel de revenus importants si le projet est bien positionné,

– Qualité de vie exceptionnelle.

Points de vigilance :

– Coûts d’entretien structurel (toitures, terrasses, murs de soutènement…),

– Risques naturels (glissements, routes d’accès difficiles),

– Nécessité d’une présence locale forte ou d’un gestionnaire très solide,

– Financement plus complexe parfois.

4. Stratégie “luxe Versilia + base à Lucques”

Pour certains grands patrimoines, l’équation optimale peut consister à :

– détenir un actif à très forte valorisation potentielle sur la côte (villa ou grand appartement à Forte dei Marmi, Pietrasanta, Viareggio),

– compléter par un bien plus rationnel à Lucques (appartement ceinture ou petit pied-à-terre intra-muros).

Cette combinaison permet :

– de capter le potentiel de hausse et les revenus saisonniers très élevés de Versilia,

– tout en disposant d’un actif plus stable et moins saisonnier à Lucques.

Risques, pièges et points de vigilance

Même si le marché de Lucques est jugé résilient, il n’est pas sans risques.

Parmi les principaux pièges relevés chez des acheteurs étrangers :

Un dernier risque tient aux taux d’intérêt : le marché actuel bénéficie de taux hypothécaires stabilisés autour de 3 % TAEG pour l’Italie en 2026, sur fond de détente monétaire européenne (taux de dépôt BCE abaissé à 2 % en 2025). Un retournement brutal des taux pourrait peser sur les prix, même si Lucques devrait mieux résister que des marchés plus spéculatifs.

Faut-il investir à Lucques aujourd’hui ?

La réponse dépend moins des courbes de prix que du profil de l’investisseur.

Lucques est cohérente pour : l’intégration des principes durables dans ses pratiques agricoles, la valorisation des produits locaux, et le soutien aux producteurs indépendants.

– quelqu’un qui veut diversifier son patrimoine en zone euro, dans une ville historique à forte attractivité internationale,

– un couple ou une famille qui envisage un usage mixte : résidence secondaire + locations épisodiques,

– un investisseur patient, visant 7–10 ans de détention ou plus, qui privilégie la conservation du capital plutôt que la spéculation,

– des acheteurs en quête de ville culturelle et vivable, moins saturée que Florence, mais suffisamment animée pour éviter l’ennui hors saison.

Elle est moins adaptée à :

En résumé, investir dans l’immobilier à Lucques revient à miser sur une Toscane plus intime, plus “habitable” que certaines destinations starisées. C’est un marché où la sélection fine du quartier, la qualité intrinsèque du bien et la rigueur dans les chiffres font la différence entre une belle opération patrimoniale et une source de tracas.

Pour qui accepte d’entrer dans la logique italienne – un peu de lenteur, beaucoup de paperasse, mais un cadre de vie incomparable – Lucques peut devenir non seulement un investissement sensé, mais aussi un lieu où l’on a réellement envie de passer du temps. Et c’est souvent ce détail, au-delà des tableaux Excel, qui fait la réussite durable d’un achat immobilier à l’étranger.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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