Investir dans l’immobilier à Pescara : opportunités, chiffres et stratégies

Publié le 6 avril 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Située sur l’Adriatique, dynamique sans être hors de prix, très orientée vers le tourisme et les services, Pescara attire de plus en plus d’investisseurs étrangers. Entre rendement locatif correct, potentiel sur la location saisonnière et grands projets d’infrastructures, la ville et sa province présentent un profil intéressant pour qui cherche un compromis entre qualité de vie et rentabilité.

Un marché immobilier globalement « stable-positif »

Les données récentes convergent : le marché immobilier de Pescara se situe dans une phase de stabilité plutôt favorable, sans emballement, mais avec des signaux positifs à moyen terme.

Sur la commune elle-même, le prix moyen demandé pour un logement à la vente tourne autour de 2 103 €/m², en hausse d’environ 1,5 % sur un an. Sur les deux dernières années, le point haut a été légèrement plus élevé (2 123 €/m²), et le point bas un peu en dessous de 1 920 €/m², ce qui traduit un marché orienté à la hausse mais sans bulles spectaculaires.

À l’échelle de la province, le ticket d’entrée est nettement plus bas, avec un prix moyen à la vente d’environ 1 589 €/m², et même un prix plancher repéré à seulement 282 €/m² dans la commune la moins chère. Le loyer résidentiel moyen en province atteint 9,29 €/m² par mois, avec une hausse de plus de 7 % en un an. Le délai de retour moyen y est plus court, autour de 16,7 ans.

Pour un investisseur, cette différence est clé : la ville de Pescara combine liquidité, demande forte, potentiel de valorisation et qualité de vie, mais avec un rendement brut modéré. La province, elle, offre une rentabilité souvent plus élevée, au prix d’une liquidité moindre et d’un risque locatif plus variable.

Rendements : Pescara vs province et Italie

Les chiffres de rentabilité locative confirment ce contraste.

Comparé à la moyenne italienne (un rendement brut national aux alentours de 7,25 %), Pescara-ville apparaît légèrement en retrait en termes de pur rendement, mais se rattrape sur la stabilité, la demande et les perspectives urbaines. La province, elle, se rapproche davantage des standards nationaux, voire les dépasse dans certaines petites communes très rentables.

Un autre indicateur à surveiller est le ratio prix/loyer. En centre-ville, le rapport prix/loyer (Price to Rent Ratio) atteint environ 32,3, ce qui implique que l’achat y est orienté davantage vers la protection de capital et le long terme que vers la rentabilité immédiate. Hors centre, ce ratio descend à 20,69, ce qui est plus compatible avec une stratégie d’investissement locatif.

Prix et loyers : cartes et écarts à l’intérieur de Pescara

Pescara n’est pas un marché homogène. Les écarts de prix au mètre carré entre zones centrales, riviera, collines et quartiers périphériques sont significatifs, de même que ceux des loyers.

Les grandes zones de la ville : centre, riviera, collines, sud

Un instantané de janvier montre des niveaux de prix assez contrastés selon les quartiers.

On voit immédiatement se dessiner une hiérarchie :

En parallèle, les statistiques détaillées montrent que les logements en ville se négocient en moyenne autour de 2 046 €/m² pour les appartements et 1 573 €/m² pour les maisons, avec des hausses de prix sur quatre ans proches de 9 % pour les appartements et plus de 7 % pour les maisons. Le mouvement est donc clairement haussier à moyen terme.

Selon le type de bien : du studio au grand appartement

La ventilation par typologie apporte d’autres enseignements. À l’échelle de la province, on observe un schéma très parlant.

Ce tableau illustre un point crucial pour l’investisseur : la petite surface surperforme en termes de rentabilité brute. Les studios et les 1 chambre sont de loin les plus rémunérateurs, avec des rendements bruts à deux chiffres. À mesure qu’on monte en taille et en prix, la rentabilité se tasse.

Pour un investisseur orienté cash-flow, ces chiffres militent clairement pour les petites et moyennes surfaces, surtout si elles sont bien placées (centre, Porta Nuova, riviera nord) ou proches des pôles de demande (université, tribunal, stade).

Pescara vs province : quelles communes pour booster le rendement ?

Si la capitale provinciale est le cœur économique et résidentiel, plusieurs communes de la province affichent des rendements bruts remarquables.

Un tableau des rendements moyens par commune donne une idée des opportunités :

Popoli, Penne ou Città Sant’Angelo affichent des rendements bruts très élevés sur le papier, parfois supérieurs à 10 %. En contrepartie, les loyers bruts annuels restent modestes, faute d’un marché locatif profond, et la liquidité à la revente est plus incertaine.

Des quartiers aux profils très différenciés

À l’intérieur de Pescara, plusieurs micro-marchés coexistent, avec des profils d’investissement très différents selon que l’on vise la location étudiante, la résidence principale haut de gamme ou la location saisonnière.

Pescara Nord et la riviera : prestige et tourisme

La partie nord de la ville, le long de la riviera, concentre quelques-unes des adresses les plus prestigieuses. Les avenues comme Viale Regina Margherita, Viale Regina Elena, Viale Bovio, Via Leopoldo Muzii ou le nord de Via Nicola Fabrizi sont synonymes de standing, proximité immédiate de la mer et services haut de gamme.

Les prix au mètre carré y sont les plus élevés de la ville, avec des fourchettes allant de 3 000 €/m² à plus de 4 500 €/m² pour les penthouses et les appartements en front de mer. Pour un investisseur, il s’agit d’un placement plutôt « blue chip » : faible risque de vacance, valeur patrimoniale élevée, très bonne liquidité, potentiel important sur la location saisonnière.

Sur le front de mer (Viale della Riviera), la demande touristique est très forte en été. Un appartement face à la mer peut se louer environ 130 € par nuit en haute saison, avec un taux d’occupation estimé entre 70 et 80 %. En basse saison, le même bien peut être reloué en bail mensuel autour de 800 €. Les estimations de rendement annuel brut pour ce type de produit tournent entre 6 et 8 %, à condition de bien gérer la saisonnalité.

Centre-ville, Pescara Vecchia et cœur historique

Le centre concentre la vie commerciale, administrative et culturelle. Le secteur autour de Corso Umberto I, Piazza Salotto, Corso Vittorio Emanuele, Via Roma ou Via Nicola Fabrizi offre un mélange de bureaux, de commerces, de logements de standing et de petites surfaces parfaitement adaptées à la location étudiante ou touristique.

Pour un investisseur, l’intérêt du centre réside dans la polyvalence : on peut y faire de la location longue durée standard, de la colocation étudiante ou jeune actif, ou encore de la location saisonnière bien rémunérée. En revanche, les chiffres de rentabilité brute brute y sont plus contenus (3,1 % en moyenne en cœur de ville, 4,83 % hors centre selon certaines mesures nationales), ce qui en fait un placement plus patrimonial que purement opportuniste.

Porta Nuova, université, tribunal et zone du stade

Au sud du centre, Porta Nuova forme un quartier charnière particulièrement stratégique pour les investisseurs orientés revenus locatifs récurrents. La présence de l’université « Gabriele d’Annunzio », du nouveau tribunal et du stade y génère un flux constant d’étudiants, de jeunes actifs, d’avocats, de magistrats et de salariés du secteur tertiaire.

Une stratégie fréquente consiste à acheter un grand appartement datant des années 1970 dans la zone université/stade/tribunal, puis à le rénover et le redistribuer en 3 ou 4 grandes chambres individuelles louées séparément. Dans un tel schéma, la rentabilité nette peut dépasser assez largement la moyenne de la ville, avec une vacance très faible, la demande étudiante étant structurellement forte.

Colli, San Silvestro et zones résidentielles sur les hauteurs

Les quartiers de collines (Pescara Colli, San Silvestro, zone Colli–Ospedale) offrent un tout autre type de produit : maisons individuelles, villas, grands appartements avec jardins, excellente qualité de vie, vue dégagée, parfois sur la mer ou les montagnes, au sein d’un environnement plus vert et familial.

Les prix au mètre carré y sont environ 20 à 30 % inférieurs à ceux du centre, dans une fourchette souvent comprise entre 1 500 et 1 800 €/m² pour les biens standard, avec des pointes à 2 800 €/m² pour les villas de prestige. On y trouve ainsi de grandes surfaces à un rapport qualité/prix attractif, ce qui en fait des zones appréciées pour la résidence principale.

Pineta et secteurs exclusifs au sud

Au sud, la Pineta Dannunziana et la zone Pineta – Colle Santo Spirito forment une enclave verdoyante, très recherchée pour son cadre naturel, sa tranquillité et sa proximité avec la mer. On y trouve des résidences de standing, des villas et des immeubles récents, à des prix supérieurs à la moyenne de la ville (plus de 2 200 €/m² à la vente).

Ce n’est pas la zone à privilégier pour maximiser le rendement brut, mais pour qui vise un bien haut de gamme, destiné à une clientèle exigeante ou à une occupation personnelle ponctuelle combinée à de la location, il s’agit d’un secteur à forte valeur patrimoniale.

Quartiers à risque et zones à éviter

Tout n’est pas idyllique à Pescara. Certains quartiers affichent une réputation très dégradée, avec des problèmes de criminalité et de délabrement urbain. C’est le cas notamment de Rancitelli et Villa del Fuoco, en particulier autour du célèbre ensemble « Ferro di Cavallo », fréquemment cité comme zone problématique.

Le secteur immédiat de la gare centrale nécessite également des précautions, surtout en soirée. Si les prix y sont logiquement plus bas que la moyenne, les risques locatifs, la difficulté de revente et l’image du quartier en font des zones généralement déconseillées pour un investissement immobilier, surtout pour un investisseur étranger qui n’a pas une connaissance fine du terrain.

Location saisonnière et Airbnb : un marché très actif

Au-delà de la location classique, Pescara s’est imposée comme un marché de location saisonnière très dynamique, porté par la montée en puissance du tourisme et l’essor de plateformes comme Airbnb.

Tourisme en forte progression

Les chiffres touristiques récents sont spectaculaires : Pescara affiche une hausse de plus de 150 % de ses visiteurs par rapport à l’avant-pandémie, et plus de 20 % par rapport à l’année précédente. Les nuitées étrangères ont bondi de près de 40 % sur une période récente, dépassant déjà le total de l’année précédente dès la fin de l’été.

Parallèlement, l’aéroport de Pescara connaît une croissance rapide. Ryanair y a basé deux appareils à l’année, ouvert 14 lignes (dont Milan Malpensa, Turin, Cagliari, Valence, Cracovie, etc.) et vise 1,3 million de passagers annuels, soit une hausse de 80 % par rapport à un niveau déjà élevé. L’impact potentiel sur la demande de locations meublées de courte durée est évident.

Performances moyennes des locations courte durée

Les données agrégées sur les annonces Airbnb et assimilées permettent de mesurer la performance moyenne des locations saisonnières à Pescara.

Pour la période récente, on relève :

– un revenu annuel moyen autour de 18 000 à 20 000 € par logement,

– un revenu mensuel moyen autour de 1 600 à 1 700 €,

– un taux d’occupation typique de 54 à 58 %,

– un tarif nuit moyen (ADR) d’environ 100 à 102 €.

La saisonalité est marquée : les mois d’été (juin, juillet, août) représentent le pic, avec des revenus mensuels pouvant dépasser 2 600 à 3 200 $ et des taux d’occupation autour de 55 à 62 %. À l’inverse, les mois d’hiver voient l’occupation descendre autour de 20 à 30 %, avec des revenus qui peuvent tomber autour de 800 $ mensuels pour un bien moyen.

Les meilleurs biens (top 10 % du marché) atteignent plus de 2 900 $ de revenu mensuel et plus de 75 % d’occupation, quand les moins performants plafonnent sous les 700 $ et peinent à dépasser 20 % d’occupation. Autrement dit, la qualité de l’emplacement, du bien et de la gestion fait une différence majeure.

Profil du parc Airbnb et contraintes réglementaires

Le parc de locations courte durée à Pescara est constitué très majoritairement d’appartements entiers (plus de 75 % des annonces), avec une forte concentration sur les 1 et 2 chambres. En moyenne, les logements accueillent 3,5 personnes et près de la moitié des annonces peuvent recevoir 2 à 4 personnes, ce qui reflète une clientèle faite de couples, familles et petits groupes.

Les séjours minimums sont souvent plus longs qu’ailleurs : une part importante des annonces impose un minimum de 30 nuits, ce qui reflète une combinaison de tourisme et de séjours professionnels ou étudiants. Cela peut aussi être un moyen de contourner certaines contraintes réglementaires strictes appliquées aux locations très courtes.

Pour un investisseur étranger, l’un des principaux défis est l’accès aux procédures en ligne (identifiants numériques italiens, enregistrement sur les portails régionaux, déclarations auprès de la police des hébergements – Alloggiati Web). Sans résidence en Italie, il est souvent nécessaire de passer par des prestataires ou des gestionnaires locaux.

Grands projets urbains et infrastructures : un moteur de valorisation

Au-delà des chiffres bruts, l’attractivité de Pescara s’appuie sur une série de projets d’infrastructures et de réaménagement urbain susceptibles de soutenir la demande et les prix à moyen terme.

Ligne ferroviaire Rome–Pescara : la réduction des temps de trajet

L’un des chantiers structurants est le doublement de sections clés de la ligne ferroviaire Rome–Pescara. Un vaste « Global Project » prévoit la modernisation de plusieurs tronçons, pour un investissement de plus de 500 millions d’euros sur les premiers lots seulement.

Les objectifs sont clairs : réduire le temps de trajet entre Rome et Pescara d’environ 3h30 à 2h, augmenter la capacité de la ligne (de 4 à 10 trains par heure) et favoriser le fret ferroviaire. À terme, une liaison plus rapide avec la capitale renforce l’attractivité résidentielle de Pescara pour des actifs mobiles, les télétravailleurs partiels et les entreprises.

Plan de travaux publics et PNRR

La municipalité de Pescara a adopté un programme triennal de travaux publics de plus de 181 millions d’euros, financé par un mix de fonds municipaux, régionaux, nationaux et européens. Parmi les priorités figurent :

S’ajoutent 76 projets financés ou cofinancés par le Plan national de relance et de résilience (PNRR), pour plus de 60 millions d’euros, couvrant écoles, pistes cyclables (Biciplan), front de mer, théâtres, équipements de quartier et logements sociaux.

Nouveaux projets privés et résidences neuves

L’offre neuve se développe également, avec une série de résidences de standing, souvent en classe énergétique A ou A4, dotées de technologies modernes (pompes à chaleur, panneaux photovoltaïques, isolation renforcée, structures antisismiques).

Parmi les projets emblématiques figurent :

– Palazzo Darwin sur Viale Marconi, à deux pas de l’université et du tribunal,

– Terrazze Kepos au nord, à proximité de Piazza Duca degli Abruzzi,

– The Place, une reconversion d’un ancien site industriel de 9 000 m² au sud de la ville,

– 05 fidia dans le secteur Portanuova,

– Dimore Dubhe, entre centre et collines,

– Palazzo Thesan près de la gare centrale,

– plusieurs complexes comme Nautylus, Residenza Palma, Palazzo Fabrizi 158, Palazzo Forte, etc.

Ces opérations ciblent une clientèle à la fois locale et étrangère, souvent à la recherche de performances énergétiques élevées, de sécurité antisismique et de confort moderne. Elles participent à la montée en gamme progressive de certains quartiers, notamment Porta Nuova, les abords de la Strada-Parco et les zones proches de la mer.

Fiscalité et cadre juridique : ce qu’un investisseur étranger doit savoir

Investir à Pescara signifie aussi entrer dans l’univers, assez complexe, de la fiscalité immobilière italienne. L’Italie permet largement aux étrangers d’acheter un bien, mais impose un certain nombre de règles fiscales et administratives qu’il est indispensable d’anticiper.

Achat par un étranger : très accessible, mais formalisé

Pour un ressortissant de l’Union européenne, l’achat d’un bien en Italie est totalement libre. Pour un non-Européen, l’accès est en général possible via la règle de réciprocité (si les Italiens peuvent acheter dans votre pays, vous pouvez acheter en Italie) ou via un titre de séjour. Dans la pratique, des nationalités comme les Américains, les Canadiens, les Britanniques, les Suisses ou les Australiens peuvent acquérir librement.

Posséder un bien en Italie ne donne en revanche aucun droit automatique en matière de visa, de résidence ou de citoyenneté. Un séjour de plus de 90 jours consécutifs dans l’espace Schengen nécessitera un visa adéquat (par exemple un visa de résidence élective pour des retraités fortunés).

En termes de procédure, l’acheteur doit :

Les frais d’acquisition totaux se situent souvent entre 7 et 10 % du prix d’achat (voire plus selon les cas), en incluant droits, notaire, agence et avocat éventuel.

Impôts à l’achat, à la détention et à la revente

Lors de l’acquisition, si le bien est acheté auprès d’un particulier et qu’il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif, le droit d’enregistrement est généralement de 9 % de la valeur cadastrale. S’ajoutent des taxes hypothécaires et cadastrales fixes, et les honoraires du notaire.

Chaque année, un propriétaire non résident doit s’acquitter notamment de : impôts fonciers, taxes sur les revenus locatifs, et declarations fiscales spécifiques.

– l’IMU (impôt municipal sur la propriété), à un taux compris globalement entre 0,4 et 1,06 % de la valeur cadastrale, parfois plus pour les biens de luxe,

– la TARI (taxe sur les déchets), calculée en fonction de la surface et du nombre théorique d’occupants,

– éventuellement d’une taxe de séjour (prélevée sur les locataires en courte durée, mais parfois encaissée et reversée par le propriétaire).

En cas de revente, une plus-value réalisée sur un bien détenu depuis moins de cinq ans est généralement taxée à 26 %. Au-delà de cinq ans, la cession d’une résidence secondaire échappe à l’impôt sur la plus-value, ce qui est un point important pour les investisseurs à horizon long terme.

Fiscalité des loyers : Cedolare Secca, IRPEF, activité professionnelle

Pour les revenus locatifs, le système italien multiplie les régimes :

Une réforme récente a aussi modifié le statut des locations de courte durée : à partir de l’exercice 2026, la location de trois logements ou plus en courte durée est présumée constituer une activité entrepreneuriale. Elle oblige alors à :

– ouvrir une Partita IVA (numéro de TVA),

– s’affilier aux cotisations sociales (INPS),

– tenir une comptabilité d’entreprise,

– sortir du régime Cedolare Secca (imposition comme revenus d’entreprise, éventuellement sous régime forfaitaire).

De plus, même en deçà de ce seuil de trois unités, le fait de proposer des services assimilables à l’hôtellerie (accueil organisé, ménage quotidien, petit-déjeuner, etc.) peut conduire l’administration à requalifier l’activité en entreprise.

Formalités spécifiques à la location courte durée

Louer un bien en courte durée à Pescara implique un certain nombre de démarches :

– déclaration d’activité auprès de la commune ou de la région,

– obtention d’un CIR (code d’identification régional),

– enregistrement et déclarations des hôtes auprès de la police (portail Alloggiati Web),

– collecte et reversement éventuel de la taxe de séjour,

– respect des règles de copropriété (certaines interdisent les locations touristiques),

– respect des minimums de sécurité et de conformité (certificats, diagnostics, etc.).

Les plateformes de type Airbnb sont en principe tenues de retenir à la source un précompte de 21 % sur les loyers et de reverser cette somme au fisc italien, ce qui constitue un crédit d’impôt pour le propriétaire lors de sa déclaration annuelle. En pratique, tous les intermédiaires ne le font pas encore systématiquement, ce qui rend d’autant plus indispensable un suivi fiscal professionnel.

Stratégies d’investissement à Pescara : comment se positionner ?

Avec ce panorama en tête, plusieurs stratégies se dessinent, selon le profil de l’investisseur, son horizon et sa tolérance au risque.

1. Stratégie patrimoniale : centre, riviera, Pineta

Cette approche consiste à privilégier un emplacement prime, même au prix d’un rendement brut plus modeste. Les cibles types sont :

– un appartement de standing en Centro ou sur la riviera nord, à proximité de Piazza Salotto,

– une petite surface bien située, exploitable en pied-à-terre et en courte durée haut de gamme,

– un logement dans la Pineta ou un secteur résidentiel exclusif, destiné principalement à un usage personnel complété par quelques semaines de location.

Les avantages : forte liquidité à la revente, revalorisation probable à moyen terme, vacance locative limitée si le logement est bien géré, davantage de sécurité juridique et urbaine. En contrepartie, la rentabilité numéraire (en %) sera souvent inférieure aux alternatives plus « exotiques » de la province.

2. Stratégie rendement étudiant/professionnel : Porta Nuova et zones universitaires

Deuxième axe, plus tourné vers le rendement récurrent : capitaliser sur la présence de l’université, du tribunal, du stade et des équipements de santé.

La recette type :

– acheter un grand appartement des années 1970–1980 dans Porta Nuova, près de Viale Pindaro, Viale Marconi ou de la zone Stadio/Tribunale,

– le rénover selon les standards actuels (les étudiants exigent de plus en plus des logements modernes),

– le diviser en 3 ou 4 grandes chambres indépendantes, avec espaces communs soignés,

– louer chambre par chambre à des étudiants ou jeunes actifs en CDD/contrats temporaires.

Cette stratégie joue sur le différentiel entre le prix au mètre carré d’achat (plus bas qu’en centre) et la capacité à « multiplier » le loyer en louant au lit plutôt qu’au logement. Dans un marché où la demande étudiante est structurelle, le risque de vacance reste faible, surtout si le logement est bien situé.

3. Stratégie saisonnière/mer : riviera nord, front de mer, Montesilvano

Troisième approche : viser le marché touristique, soit en front de mer à Pescara, soit dans les communes voisines comme Montesilvano.

Le profil de bien typique :

Les chiffres moyens montrent qu’un bien bien placé peut générer entre 6 et 8 % de rendement brut annuel sur la base d’une double exploitation (haute saison en nuitées, basse saison en baie mensuel). Montesilvano, avec son importante concentration hôtelière et ses prix au m² plus contenus, peut offrir un compromis très attractif.

4. Stratégie opportuniste province : très haut rendement mais risque accru

Enfin, l’investisseur à la recherche de très forte rentabilité brute pourra se tourner vers des communes de la province comme Popoli, Penne ou d’autres villages de l’arrière-pays. Des rendements supérieurs à 10 %, parfois jusqu’à 17 % brut, y sont théoriquement possibles.

Mais il convient de nuancer : ces chiffres sont souvent calculés sur des biens peu chers, loués dans des marchés étroits, avec des risques de vacance, de dégradation et de revente difficile. Ces investissements demandent une connaissance intime de la zone, une présence locale ou un partenaire de confiance, et une tolérance au risque plus élevée.

Conclusion : Pescara, un marché pour investisseurs sélectifs et informés

Investir dans l’immobilier à Pescara, ce n’est ni parier sur un Eldorado spéculatif, ni se contenter d’un marché mou et sans dynamique. C’est entrer dans une ville moyenne italienne en pleine structuration, portée par :

– un tourisme en forte croissance,

– une amélioration continue de ses infrastructures (rail, aéroport, mobilités douces),

– une politique urbaine axée sur la qualité de vie et le recyclage des friches,

– un tissu économique diversifié (tourisme, commerce, services, recherche).

Les chiffres montrent un marché globalement sain, avec des hausses de prix modérées mais régulières, des loyers en progression plus rapide, et des rendements bruts corrects, surtout si l’on choisit avec soin le quartier et le type de bien.

Pour un investisseur étranger, la clé sera de :

Pescara ne conviendra pas à l’investisseur ultra-spéculatif en quête de plus-values rapides, mais elle peut parfaitement s’inscrire dans une logique de portefeuille diversifié, combinant rendement raisonnable, flux de trésorerie relativement prévisibles et potentiel patrimonial sur une ville côtière italienne encore abordable, bien connectée et résolument tournée vers l’avenir.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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