Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Forlì ne fait pas les gros titres comme Milan ou Florence, et c’est précisément ce qui en fait un terrain de jeu intéressant pour les investisseurs. Les prix restent raisonnables, la ville est portée par une stratégie publique claire jusqu’en 2050, et tout l’écosystème de l’Emilie-Romagne tire les valeurs vers le haut. En toile de fond, le marché immobilier italien connaît un cycle favorable, porté par le retour des capitaux, l’assouplissement des taux et une demande locative toujours plus forte.
Forlì représente un investissement immobilier dans une ville moyenne italienne bien structurée et connectée, avec une vision à long terme. Son marché n’a pas encore atteint les niveaux de valorisation des villes voisines plus médiatisées, ce qui peut présenter une opportunité.
Un cadre stratégique municipal favorable aux investisseurs
Forlì n’est pas simplement une ville de province qui se développe au hasard des opportunités. Elle s’est dotée d’outils de planification lourds qui structurent l’évolution urbaine, ce qui réduit l’aléa réglementaire pour un investisseur immobilier.
La municipalité fonctionne avec un Document Unique de Programmation (DUP), composé d’une section stratégique et d’une section opérationnelle. La partie stratégique fixe les grandes orientations du mandat, en cohérence avec les lignes régionales et les contraintes de finances publiques ; la partie opérationnelle décline, sur trois ans, des programmes d’investissement concrets qui se retrouvent dans le budget prévisionnel.
À côté de cet outil budgétaire, la ville dispose d’un Piano Urbanistico Generale (PUG) avec une vision à l’horizon 2050. Les objectifs affichés intéressent directement un investisseur : renforcement de la compétitivité économique locale, réutilisation et régénération du bâti existant, limitation de la consommation de sols, adaptation au changement climatique et revitalisation du centre historique. Autrement dit, Forlì veut “grandir en se régénérant”, non en s’étalant, ce qui soutient les valeurs des quartiers consolidés.
Piano Urbanistico Generale (PUG) de Forlì
Cette vision n’a pas été conçue en chambre. La municipalité a mené un processus participatif baptisé “La Nostra Forlì”, avec les quartiers, et prévoit d’élargir la concertation aux ordres professionnels et corps intermédiaires. Pour un investisseur, cela signifie un urbanisme relativement prévisible, où les grands axes (densification autour du centre, valorisation des friches, mobilité douce) sont connus à l’avance.
Une ville qui se positionne comme “cité de la culture” et de l’innovation
L’autre pilier stratégique est l’image que Forlì veut projeter : “City of Culture” et “City of Innovation”. L’administration fait le pari que la culture, l’université et les activités technologiques innovantes seront les moteurs d’attractivité et, in fine, de création de valeur immobilière.
La ville prévoit un pôle urbain dédié aux activités économiques dans le centre historique, soutenu par une loi régionale. Ce hub vise à moderniser le tissu commercial et requalifier le contexte urbain. Sa gouvernance est partagée entre la municipalité et les principales organisations professionnelles (CNA, Confartigianato, Confcommercio, Confesercenti), pour dynamiser concrètement les rues commerçantes, les rez-de-chaussée et la vie économique du centre.
Dans une partie du centre ancien marquée par la dégradation, la ville veut implanter un laboratoire d’innovation orienté vers l’économie du partage et les nouvelles chaînes de production créatives et artisanales. L’objectif est double : cohésion sociale et relance économique. Là encore, pour un investisseur résidentiel ou tertiaire, cela signifie un potentiel de revalorisation des îlots aujourd’hui sous-exploités.
La municipalité vise à positionner Forlì comme « ville du XXe siècle » en valorisant son patrimoine du Novecento. Bien que la candidature conjointe avec Cesena au titre de Capitale italienne de la Culture n’ait pas abouti, le dossier présenté (« I sentieri della bellezza ») sert désormais de plan stratégique pour le développement culturel et économique. La région Emilie-Romagne a confirmé son soutien à ce programme, assurant la concrétisation des projets culturels prévus.
Prix de l’immobilier à Forlì : un marché abordable dans une région chère
L’un des atouts majeurs de Forlì est son niveau de prix, nettement inférieur à celui des métropoles voisines, tout en restant dans une région à forte dynamique économique.
En juillet 2025, le prix moyen demandé pour les logements à la vente dans la commune était de 1 667 €/m². Sur les deux années précédentes, le point haut a été atteint en juin 2024 à 1 715 €/m², le point bas en mars 2025 à 1 652 €/m². L’évolution récente est donc légèrement baissière (–1,19 % sur un an), mais dans un corridor très étroit, ce qui traduit un marché relativement stable.
Le prix moyen demandé au m² dans la province de Forlì-Cesena en août 2025, en hausse de 3,26% sur un an.
Si l’on élargit au niveau régional, l’Emilie‑Romagne se situe autour de 2 050–2 150 €/m², avec une progression annuelle de l’ordre de 4,5–4,6 %. Forlì se positionne donc comme une porte d’entrée moins chère dans une région globalement dynamique, ce qui est un bon point pour des stratégies de valorisation à moyen terme.
On peut résumer ainsi :
| Territoire | Prix moyen vente (€/m²) | Évolution récente approximative |
|---|---|---|
| Forlì (commune, juillet 2025) | 1 667 | –1,19 % sur 12 mois |
| Province Forlì‑Cesena (août 2025) | 1 932 | +3,26 % sur 12 mois |
| Cesena (août 2025) | 2 140 | hausse sur un an |
| Emilie‑Romagne (fin 2025) | ≈ 2 112–2 146 | +4,5 à +4,6 % |
| Milan (grande ville italienne) | ≈ 4 100 | +5,9 % (ordre de grandeur) |
| Florence | ≈ 3 300–4 500 | +1,5 % à plus en centre prime |
Pour un investisseur international qui hésite entre un studio à Milan et un deux-pièces à Forlì, l’arbitrage est clair : à coût équivalent, la surface et parfois la qualité de vie seront nettement supérieures à Forlì, tout en restant dans un bassin économique très solide.
Marché locatif : des loyers en hausse et des zones à fort rendement potentiel
Côté locatif, le signal est encore plus intéressant. En juillet 2025, le loyer moyen demandé à Forlì était de 9,30 €/m² par mois, en hausse de 3,22 % par rapport à juillet 2024 (9,01 €/m²). Sur deux ans, le pic a été atteint un mois plus tôt, en juin 2025, à 9,46 €/m², et le creux en novembre 2023 à 7,93 €/m².
La province de Forlì‑Cesena, elle, affiche en août 2025 un loyer moyen de 10,31 €/m², soit une hausse de 1,48 % sur un an. La tendance est claire : les loyers progressent plus vite que les prix de vente dans la commune, ce qui mécaniquement améliore les rendements bruts pour les investisseurs.
Les données de juin-juillet 2025 révèlent que toutes les zones de Forlì ne présentent pas les mêmes caractéristiques, avec des différences marquées selon les quartiers.
Cartographie des prix par quartier
Voici un extrait des valeurs moyennes vente/location pour les principales zones de Forlì (juin–juillet 2025) :
| Zone de Forlì | Vente (€/m²) | Location (€/m²/mois) |
|---|---|---|
| Centro | 1 697–1 699 | 9,54–9,63 |
| Vecchiazzano, Ospedale, San Lorenzo in Noceto | 1 694–1 712 | 8,74–9,99 |
| San Martino in Strada, Carpena, Grisignano | 1 547–1 575 | 10,55 |
| San Benedetto, Foro Boario | 1 890–1 922 | 8,95 |
| Parco Urbano, Piscina, Cà Ossi | 1 776 | 9,49 |
| Spazzoli, Medaglie d’Oro, Parco Resistenza | 1 728 | 9,67 |
| Buscherini, Pianta, Coriano | 1 806 | 7,84 |
| Ronco, Villa Selva, San Leonardo | 1 649–1 663 | 7,61–9,20 |
| Ospedaletto, San Giorgio, Pieve Acquedotto | 1 684–1 720 | 7,23–8,56 |
| Romiti, Cava, Villanova | 1 575 | 9,43 |
| Quattro, Villagrappa | 1 918 | 9,19 |
| Carpinello, Pievequinta, Casemurate | 1 259–1 279 | 8,19–8,87 |
| Stazione, Grandi Italiani, Musicisti | 1 650 | 8,66 |
Pour un investisseur, l’enjeu est de repérer les secteurs où le rapport loyer/prix est le plus attractif, tout en tenant compte de la profondeur de la demande (étudiants, familles, actifs) et de la probabilité de plus‑value.
Un exemple frappant est la zone **San Martino in Strada – Carpena – Grisignano** où les prix de vente restent modérés (environ 1 550–1 575 €/m²), mais les loyers moyens atteignent **10,55 €/m²**, soit le niveau le plus élevé de la ville, ce qui suggère un excellent rendement locatif potentiel. À l’inverse, dans le quartier **Buscherini–Pianta–Coriano**, les prix de vente sont dans la fourchette haute, mais les loyers sont plus faibles (7,84 €/m²), ce qui réduit le rendement locatif brut malgré un investissement initial plus élevé.
Si l’on applique une formule simple de rendement brut (loyer annuel / prix d’achat), une zone comme San Martino en Strada, avec un loyer supérieur à la moyenne et des prix contenus, peut théoriquement approcher ou dépasser les 6 % sur des petites surfaces bien positionnées, alors que certains quartiers plus chers plafonneront plus bas.
Les quartiers à cibler selon votre stratégie
Forlì offre un éventail de micro‑marchés, chacun avec son profil d’occupants, ses services et son potentiel locatif. Plusieurs zones ressortent particulièrement pour un achat destiné à la location ou à la revente.
Centro Storico : prestige, mixte résidentiel et court séjour
Le centre historique concentre le patrimoine, les places emblématiques comme Piazza Saffi, la proximité de l’université et de la gare. Il est recommandé pour des profils de locataires variés : jeunes actifs, étudiants, professions libérales, mais aussi touristes. C’est le secteur le plus évident pour une stratégie B&B ou location courte durée, grâce à la proximité des principaux lieux culturels (Musei San Domenico, église San Mercuriale, palais municipaux).
Les prix y sont légèrement au-dessus de la moyenne communale, autour de 1 700 €/m², avec des loyers proches de 9,5–9,6 €/m². On n’est pas sur des rendements extrêmes, mais sur un équilibre entre rendement locatif et potentiel patrimonial, amplifié par la stratégie municipale de revitalisation du centre, la création du hub urbain et les investissements culturels.
Spazzoli / Cà Ossi / Parco della Resistenza / Stadio : résidentiel recherché
Au sud, les quartiers Spazzoli et Cà Ossi sont décrits comme très appréciés pour leur qualité de vie. Ils offrent de nombreuses écoles, commerces, équipements sportifs (piscine municipale, stade Morgagni), parcs et de nombreux logements en immeubles années 1980‑1990 ou maisons en bande.
Privilégiez les zones qui combinent de bons services publics et une forte demande des familles. Ces secteurs offrent des niveaux de loyers solides, généralement autour de 9,5 à 9,7 €/m², et des prix de vente situés dans le haut de la moyenne, restant toutefois inférieurs aux centres-villes premium des grandes métropoles. Ils constituent des cibles idéales pour une stratégie d’achat pour une location à long terme, visant une clientèle locative stable.
San Martino in Strada : la star du rendement locatif
Ancienne zone rurale urbanisée ces vingt dernières années, San Martino in Strada s’est transformée en quartier résidentiel disposant de nombreuses maisons individuelles et logements avec jardin. Il reste relativement calme, bien connecté aux axes principaux, et affiche le niveau de loyer le plus élevé de Forlì.
Pour un prix moyen de vente inférieur à d’autres zones “bourgeoises”, ce quartier offre donc un excellent levier de rendement brut, particulièrement sur les petits logements (2 pièces, 3 pièces récents) et sur des biens performants énergétiquement (classe A ou B) très demandés par les jeunes ménages.
Cava et Romiti : tickets d’entrée encore accessibles
La zone Cava, couplée à Romiti, est décrite comme populaire, vivante, très bien desservie, avec des prix légèrement inférieurs à la moyenne de la ville. Elle attire notamment les jeunes couples, grâce à un bon niveau de services (supermarchés, écoles) et des valeurs unitaires encore contenues (environ 1 575 €/m² en vente, avec des loyers proches de 9,4 €/m²).
Pour un investisseur disposant d’un budget limité, ces quartiers offrent un compromis intéressant entre le coût d’acquisition et la demande locative, ce qui en fait des choix adaptés pour un premier achat destiné à la location.
San Benedetto / Foro Boario : haut de gamme résidentiel proche des axes
La zone San Benedetto – Foro Boario culmine parmi les plus chères de Forlì, avec des prix proches de 1 900–1 920 €/m², soit nettement au-dessus de la moyenne communale. Les loyers y sont corrects (autour de 8,9 €/m²), mais moins explosifs que dans San Martino in Strada.
On se trouve plus sur une logique de positionnement patrimonial : proximité de l’axe du Foro Boario, projet de requalification de la halle couverte, restructuration d’un bâtiment désaffecté en centre multifonction, nouvelle piste cyclable de liaison (via Vespucci) et amélioration globale des connexions vers le campus et les parkings. À moyen terme, ces investissements publics renforcent la désirabilité résidentielle de ce secteur.
Ronco et zones périphériques : pari sur la mobilité et l’aéroport
Le quartier Ronco, proche de l’aéroport Ridolfi, bénéficie de l’accès rapide aux grands axes routiers et de la proximité des espaces verts au bord de la rivière. Il est particulièrement adapté aux personnes qui se déplacent souvent pour le travail. Avec des prix vers 1 650 €/m² et des loyers variables selon les micro‑zones, il peut s’intégrer dans une stratégie visant une clientèle de navetteurs ou de salariés d’entreprises logistiques et aéroportuaires, surtout si les projets de développement de l’“airport hub” se concrétisent avec la création de nouveaux hangars et installations sur les 700 000 m² disponibles.
Court séjour et Airbnb : une niche en expansion maîtrisée
Le marché des locations de courte durée à Forlì est encore modeste en volume, mais déjà bien structuré. En 2025, on recense 121 locations actives, dont les trois quarts sont des logements entiers (75,2 %), majoritairement en appartements (76 %) et surtout en petites typologies (studios et T1 représentent plus de la moitié du marché).
Pour un investisseur orienté Airbnb ou location de moyenne durée, cela donne une idée claire du produit à privilégier : petits appartements entiers, bien situés, avec une bonne finition.
Les zones les plus adaptées à ce segment sont :
Découvrez les principaux quartiers de Forlì et leurs atouts pour différents types de visiteurs.
Idéal pour les touristes culturels, avec la Piazza Aurelio Saffi, l’abbaye San Mercuriale, les musées San Domenico et le Palazzo Hercolani.
Prolongement culturel du centre, avec le complexe muséal et une offre d’expositions de pointe.
Parfait pour les voyageurs arrivant en train, recherchant un accès rapide aux transports.
Destiné à une clientèle jeune, avec une vie urbaine animée : cinémas, commerces et restaurants.
Conviend pour des séjours longs, orientés familles ou personnes en quête d’un environnement résidentiel proche du centre.
Adapté à une clientèle business (salons, congrès), grâce à la proximité du parc des expositions et du Palasport.
Le fait que la majorité de l’offre soit déjà en appart/hôtel de petite surface montre que le marché commence à se professionnaliser, mais reste loin des densités observées dans les hyper‑centres touristiques de Florence ou Rome. Cela limite le risque de saturation à court terme, surtout si l’on cible des segments mixtes (tourisme + déplacements professionnels + courts séjours universitaires).
Projets publics et infrastructures : des catalyseurs de valeur
Investir dans l’immobilier à Forlì, c’est aussi parier sur une montée en gamme progressive de la ville via des projets publics déjà financés ou en cours d’exécution.
Mobilité et stationnement
Plusieurs interventions stratégiques sont programmées :
– Création d’un centre pour l’emploi sur la via Serra, avec un investissement de 4,7 M€.
– Réalisation d’une nouvelle piste cyclable sur la via Casamorata (500 000 €) et d’un parking associé (511 460 €).
– Construction d’un parking de service pour le campus universitaire (1,35 M€) et réaménagement d’aires de stationnement existantes (5,87 M€).
– Amélioration des connexions piétonnes, cyclables et routières vers les sites culturels et monumentaux.
Les travaux réalisés dans les quartiers du campus, de Foro Boario et le long des grands axes améliorent l’accessibilité et la qualité de vie. Ces améliorations renforcent indirectement l’attractivité de ces zones, tant pour l’habitat que pour la location.
Régénération des friches et grands sites
La municipalité participe à un appel national pour des plans de développement de zones publiques désaffectées, avec trois projets à l’est du centre historique pour un coût total de 10,4 M€, dont 1,1 M€ de contribution municipale. Un compartiment particulier, situé à l’est du centre, est ciblé pour une requalification lourde.
Parmi les dossiers phares, on trouve :
– “ATR Contemporaneo” : reconversion de l’ancien dépôt de bus (structure des années 1930) en espaces associatifs, d’exposition et en laboratoires, soutenue par la région.
– Requalification de la halle du Foro Boario et transformation d’un bâtiment désaffecté voisin en centre multifonctionnel.
– Aménagement d’une piste cyclable protégée via Vespucci pour relier ces sites.
Pour un investisseur, se positionner tôt en périphérie de projets de reconversion urbaine permet de bénéficier d’une revalorisation progressive des biens, grâce aux travaux publics et à l’embourgeoisement du quartier.
Transition énergétique et résilience
Des enveloppes spécifiques sont également engagées pour :
– La mise à niveau énergétique de l’éclairage public, avec plusieurs tranches de 210 000 € et une de 420 000 €.
– Des travaux de sécurisation hydraulique sur le cours d’eau Rio Bolzanino et des opérations d’amélioration de l’efficacité hydraulique dans les secteurs via Veclezio et Castel Latino (200 000 €).
Ces investissements sont plus techniques, mais participent à l’amélioration globale de la résilience urbaine (inondations, efficacité énergétique), éléments qui, à terme, influent de plus en plus sur la perception de la valeur d’un bien, notamment pour les acheteurs sensibles aux critères ESG.
Un environnement démographique et économique solide
La province de Forlì‑Cesena compte un peu moins de 400 000 habitants et a vu sa population augmenter en 2023, malgré un solde naturel négatif, grâce à un solde migratoire positif. La ville de Forlì elle‑même avoisine les 117 000 habitants selon les estimations les plus récentes, avec une croissance notable sur le long terme (environ +25,8 % entre 1975 et 2015).
La structure par âge montre un vieillissement progressif (âge médian autour de 42 ans pour Forlì), mais avec une base encore significative de jeunes et d’actifs, particulièrement dans la tranche 30–49 ans. Pour un investisseur, cela se traduit par :
Le marché locatif de Forlì présente trois segments principaux. Une demande familiale solide se concentre dans les quartiers résidentiels bien équipés comme Spazzoli, Ca’ Ossi, San Benedetto et Vecchiazzano (proche de l’hôpital). Une demande étudiante et de jeunes actifs est forte autour du centre-ville, du campus universitaire et des axes bien desservis par les transports. À moyen terme, un potentiel de développement existe pour des produits adaptés aux seniors (résidences services, appartements accessibles), compte tenu de la part croissante de la population de plus de 65 ans.
Au niveau économique, la province est portée par une base industrielle et tertiaire diversifiée : logement, mécanique, agro‑alimentaire, sans oublier le pôle du bien‑être (Wellness Valley) animé par des entreprises comme Technogym. La présence d’un pôle technologique aéronautique et d’un aéroport en développement renforce encore l’ancrage économique local.
Comparaison avec d’autres marchés italiens : pourquoi Forlì reste compétitif
Le marché immobilier italien, dans son ensemble, traverse une phase de reprise maîtrisée. Les volumes d’investissement ont progressé d’environ 23 % pour atteindre 12,5 milliards d’euros en 2025, avec un apport important de capitaux étrangers (58 % des volumes), notamment sur le retail, l’hôtellerie et la logistique. Les perspectives 2026 tablent sur une hausse supplémentaire du chiffre d’affaires immobilier national de l’ordre de 8,4 % et une progression moyenne des prix proche de 3–4 %.
Dans le paysage immobilier italien, les grandes métropoles comme Milan, Rome, Florence et Bologne présentent des prix d’achat moyens nettement plus élevés que ceux d’une ville comme Forlì, sans pour autant garantir systématiquement des rendements locatifs supérieurs.
Les données sur les rendements bruts dans les grandes villes montrent par exemple :
| Ville | Rendement locatif brut moyen approx. |
|---|---|
| Milan | 5,19 % |
| Rome | 7,05 % |
| Florence | 6,24 % |
| Turin | 7,28 % |
| Naples | 7,27 % |
| Palerme | 8,51 % |
| Catania | 9,19 % |
| Italie (moyenne) | 7,25 % (T3 2025) |
Les secteurs les plus rentables du pays se trouvent souvent dans des villes du Sud (Palerme, Naples, Catania) où les prix sont très bas, mais avec des risques plus élevés (volatilité, vacance, contexte socio‑économique fragile). À l’inverse, les quartiers les plus prestigieux de Milan ou de Rome présentent des rendements bruts plus faibles (3–4 %) en raison de prix d’achat très élevés.
Le prix moyen du mètre carré à Forlì, situant la ville dans une zone intermédiaire avec un billet d’entrée modéré et un risque plus faible.
On peut y voir un terrain propice à des stratégies :
– de patrimonialisation (acheter un appartement de qualité dans le centre ou un quartier résidentiel et capitaliser sur la hausse progressive des prix régionaux) ;
– de rendement raisonnable et stable (petits appartements dans les quartiers à forte tension locative comme San Martino in Strada, autour de l’hôpital ou du campus) ;
– de value‑add (rénovation de logements anciens ou de petits immeubles dans des zones de régénération).
Rénovation et optimisation : profiter des bonus fiscaux italiens
Une partie importante du parc immobilier italien nécessite des travaux de mise à niveau, qu’il s’agisse de confort, d’efficacité énergétique ou de conformité structurelle. Pour un investisseur à Forlì, la rénovation peut être un véritable levier de création de valeur, d’autant que l’État italien maintient plusieurs dispositifs d’incitation fiscale.
Deux mécanismes sont particulièrement pertinents :
– le Bonus Rénovation, qui permet de déduire 50 % des dépenses de rénovation de l’impôt sur le revenu, jusqu’à 96 000 € par bien ;
– l’Ecobonus, qui offre des déductions pouvant atteindre 65 % pour les travaux d’amélioration énergétique (isolation, fenêtres, chaudières à haute performance, etc.).
Les coûts de rénovation varient fortement selon la nature des travaux, la région et le niveau de gamme visé. Les références disponibles fournissent des ordres de grandeur utiles pour établir un budget prévisionnel.
| Type de rénovation | Fourchette indicative (€/m²) |
|---|---|
| Rafraîchissement léger | 300 – 500 |
| Rénovation moyenne (systèmes, cloisons) | 800 – 1 200 |
| Rénovation lourde (structure) | 1 200 – 1 800 |
| Rebuild / restauration de ruine | 1 500 – 2 500 |
D’autres postes montrent des coûts unitaires importants : une nouvelle salle de bain peut revenir à 8 000–15 000 €, un système de chauffage complet à 8 000–20 000 €, le remplacement d’un toit à 150–250 €/m². Ces niveaux restent néanmoins cohérents avec les prix de vente pratiqués à Forlì, surtout si l’on parvient à acheter un bien en dessous du marché en raison de son état.
Pour un investisseur étranger, il est essentiel de s’entourer de professionnels locaux (géomètre, architecte, ingénieur structure, coordinateur sécurité) et de tenir compte des frais de permis et de charges d’urbanisation, qui peuvent atteindre plusieurs milliers, voire dizaines de milliers d’euros selon le projet, surtout en cas de changement de destination (par exemple, transformer un local commercial en habitation).
Fiscalité immobilière italienne : ce qu’un investisseur à Forlì doit savoir
Les règles fiscales s’appliquent de la même manière à Forlì qu’au reste du pays. Quelques repères utiles :
Taux de l’impôt d’enregistrement applicable lors de l’achat d’un bien immobilier à un particulier en Italie, hors régime de prima casa.
Ces règles sont importantes pour calibrer un plan d’investissement à Forlì, notamment si l’on envisage de constituer un portefeuille de plusieurs biens (y compris de courte durée). Suivant la structure choisie (détention en nom propre, société de capitaux de type SRL, visa investisseur), les implications fiscales et réglementaires peuvent changer.
Stratégies d’investissement adaptées à Forlì
En combinant toutes ces données – prix, loyers, projets urbains, environnement économique et fiscal –, plusieurs stratégies se dessinent pour investir dans l’immobilier à Forlì.
1. Appartement de centre‑ville à valeur patrimoniale
Cible : T2 ou T3 de bonne qualité dans le Centro Storico, Spazzoli, Cà Ossi, San Benedetto ou Vecchiazzano (proche de l’hôpital), idéalement dans un immeuble déjà rénové ou éligible aux bonus de rénovation énergétique.
Logique : sécuriser une localisation prime à l’échelle de la ville, avec une demande locative profonde (jeunes actifs, familles, professions libérales, personnel hospitalier ou universitaire) et un potentiel de valorisation lié à la politique de requalification urbaine et culturelle.
2. Petites surfaces à fort rendement dans les quartiers en tension locative
Cible : studios ou T2 dans les zones à fort loyer / prix contenu comme San Martino in Strada, certains secteurs proches du campus, de la gare ou de la Fiera.
Pour une stratégie immobilière efficace, visez un rendement brut intéressant en sélectionnant des biens avec un bon rapport loyer/prix. Privilégiez les petites surfaces, qui sont plus faciles à relouer et à revendre. Ces logements sont particulièrement adaptés à la location de moyenne durée, répondant à la demande des étudiants, des jeunes actifs en mobilité, des stagiaires ou des médecins en formation.
3. AirBnB et location courte durée hybride
Cible : petits appartements entiers dans le centre historique, à proximité des principales attractions culturelles, de la gare ou de la Fiera, dans des immeubles bien tenus, avec une décoration soignée et une bonne connexion internet.
Pour optimiser la rentabilité, il est conseillé de diversifier les sources de revenus en ciblant trois segments : le tourisme culturel, les voyages d’affaires et les séjours liés à la vie universitaire. Le marché actuel présente une opportunité, avec seulement environ 121 annonces disponibles, laissant ainsi de l’espace pour des offres différenciées et innovantes.
4. Opérations de régénération et “value‑add”
Cible : logements anciens à rénover, petits immeubles ou locaux à reconvertir dans les secteurs ciblés par la municipalité pour la régénération (est du centre, proximité de l’ancien dépôt ATR, Foro Boario, Saint‑Domenico, ex‑zones de friche autour de la gare).
Logique : profiter des prix d’achat plus bas sur des biens obsolètes, des aides publiques possibles (bonus rénovation, Ecobonus, financements PNRR) et de la requalification progressive du quartier pour créer une valeur supplémentaire à la revente ou améliorer le rendement locatif (meilleure classe énergétique, redistribution des surfaces, création de plusieurs petites unités).
Conclusion : Forlì, une “ville moyenne” italienne à lire comme un actif long terme
Investir dans l’immobilier à Forlì revient à arbitrer entre plusieurs dimensions : un niveau de prix encore modéré, une demande locative soutenue par une démographie relativement stable et un tissu économique solide, une politique municipale claire de régénération et de montée en gamme, et un environnement régional (Emilie‑Romagne) en pleine dynamique.
Ce marché se distingue par sa stabilité et n’est pas axé sur la spéculation ou les rendements élevés. Il est soutenu par des fondamentaux solides : modernisation des infrastructures, développement d’un pôle universitaire, valorisation du patrimoine culturel, ainsi que des projets de mobilité douce, de transition énergétique et de requalifications urbaines.
Pour l’investisseur patient, capable de se projeter sur cinq à dix ans, Forlì propose donc un cocktail rare : prix accessibles, stabilité, potentiel de revalorisation, le tout dans l’une des régions les plus performantes d’Italie. Encore faut‑il savoir choisir le bon quartier, le bon produit et la bonne stratégie fiscale. C’est à cette condition que Forlì peut devenir, discrètement mais sûrement, un pilier robuste d’un portefeuille immobilier italien bien diversifié.
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