Investir dans l’immobilier à Torre del Greco : le guide complet

Publié le 6 avril 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Torre del Greco n’est pas seulement une ville de la côte tyrrhénienne nichée entre le Vésuve et le golfe de Naples. C’est aussi un marché immobilier en pleine transformation, porté par une politique massive de réaménagement urbain, une tradition artisanale reconnue dans le monde entier pour le corail, et une montée en puissance du tourisme, en particulier via la location de courte durée.

Une ville stratégique au cœur du golfe de Naples

Située en Campanie, au pied du Vésuve et à environ 14 km de Naples, Torre del Greco occupe une position centrale dans le golfe de Naples. Les îles de Capri, Ischia et Procida se trouvent à une quinzaine de milles nautiques, ce qui renforce l’attrait nautique et touristique du territoire.

Ce contexte n’est pas anecdotique pour l’investisseur : il structure l’image de la ville, son attractivité touristique future, et donc la demande potentielle en logements et en hébergements.

Un marché immobilier moins cher que le reste de la province

Sur le plan des prix, Torre del Greco se situe clairement sous la moyenne de la province de Naples et légèrement sous la moyenne régionale, ce qui en fait un marché relativement abordable pour un emplacement côtier en Campanie.

Niveaux de prix et évolution récente

En janvier 2026, le prix moyen demandé pour les logements résidentiels à la vente était d’environ 1 831 €/m². Les données de l’Observatoire du marché immobilier (OMI) confirment un niveau voisin, autour de 1 838 €/m² pour 2025, avec une hausse d’environ 4,25 % sur un an selon cet indicateur.

Les fourchettes observées récemment sont larges :

Sur deux ans, le pic récent a été atteint en décembre 2024 (1 836 €/m²) et le point bas autour de mars 2024 (1 777 €/m²). La tendance globale est donc plutôt stable avec une légère tension haussière récente, surtout sur la fin 2024–début 2026.

Pour l’investisseur, cela signifie que Torre del Greco propose des valeurs d’entrée sensiblement plus basses que Naples, Ercolano, Pompei ou les localités de la péninsule sorrentine, tout en restant dans un périmètre touristique très recherché.

Prix de location : un marché plus dynamique que la vente

Du côté des loyers, la moyenne tourne autour de 8,95 €/m² par mois en janvier 2026, après un pic à 9,29 €/m² en juin 2025. Les loyers se situent, eux aussi, au-dessous de la moyenne provinciale (environ 11,8 €/m²), mais leur évolution est plus nerveuse que celle des prix de vente.

Pour un investisseur locatif, cette dynamique est essentielle : hausse des loyers plus rapide que celle des prix d’achat signifie, à conditions constantes, amélioration progressive des rendements bruts.

Les quartiers et les rues qui comptent pour investir

Derrière la moyenne municipale se cache une forte disparité selon les zones. L’OMI découpe Torre del Greco en huit secteurs, chacun avec ses propres niveaux de prix et de loyers.

Les zones OMI : de la “Pregiata” aux pentes du Vésuve

Voici un aperçu des principaux secteurs résidentiels et de leurs valeurs moyennes :

Dans le détail, la zone la plus prisée en termes de valeurs est le secteur C4 dit “Pregiata”, où les appartements atteignent entre 1 545 et 2 350 €/m², et les villas jusqu’à 2 850 €/m². À l’inverse, les pentes hautes du Vésuve (R1) affichent les valeurs les plus basses, parfois à partir de 580 €/m² pour certains appartements.

Les secteurs les plus recherchés par les annonces

Si l’on regarde l’activité du marché à travers le nombre d’annonces, le Centro Città domine largement, avec plus de 120 annonces à la vente et à la location. Viennent ensuite les quartiers de Scappi / Lava Nuova / Montedoro, où les prix de demande peuvent monter en moyenne à environ 2 155 €/m², ce qui place ce secteur parmi les plus chers de la ville.

– le centre-ville (Centro Città, Centro Storico, Santa Teresa) ;

– les secteurs proches du littoral et des plages (Via Litoranea, Lungomare, Santa Maria la Bruna) ;

– des axes structurants comme Via Nazionale, Piazza Santa Croce ou le front de mer.

Les rues “prime” : Marconi, Vittorio Emanuele, Nazionale

Au niveau micro-local, certaines artères se distinguent avec des prix supérieurs à la moyenne municipale :

Ces adresses concentrent logiquement les biens les plus liquides et les plus valorisés : immeubles de centre historique, appartements avec vue mer, immeubles de rapport en façade commerciale, etc.

Pour un investisseur, cibler ces rues ou leurs abords immédiats revient souvent à payer plus cher au m², mais aussi à sécuriser un potentiel locatif et de revente supérieur.

Quel budget pour quel type de bien ?

Les statistiques de prix moyens selon la typologie permettent d’esquisser des budgets types pour différents profils d’investissement.

Appartements : du studio à l’appartement familial

Les données agrégées montrent les ordres de grandeur suivants pour les appartements :

En croisant ces chiffres avec les niveaux de loyers moyens par typologie, on obtient :

Même si ces données sont générales, elles indiquent qu’un studio ou un 2 pièces peut représenter un ticket d’entrée relativement modeste (entre 60 000 et 110 000 €), pour un loyer mensuel qui dépasse fréquemment les 500–600 €, avant prise en compte des charges et de la fiscalité. En grossissant le trait, le rendement brut théorique d’un studio à 80 000 € loué 500 €/mois s’approche de 7,5 % (500 × 12 / 80 000), à comparer au rendement moyen brut national italien autour de 7,2–7,5 % selon les périodes.

Maisons et villas : un jeu de volume

Pour les maisons, on retrouve des budgets plus élevés :

Avec des loyers moyens qui, pour les grandes maisons, peuvent dépasser régulièrement 1 500–2 500 €/mois, ces biens se prêtent davantage à des stratégies soit familiales (résidence principale ou secondaire), soit à des montages type colocation ou division en plusieurs unités locatives, surtout dans les zones à forte demande touristique.

Le poids du tourisme et de la location saisonnière

Comme dans de nombreuses villes côtières italiennes, la montée en puissance des locations de courte durée transforme le marché de Torre del Greco. Les chiffres de la plateforme Airbnb permettent de mesurer cette évolution.

Les performances du marché Airbnb local

En janvier 2026, la ville comptait environ 110 annonces actives sur Airbnb, pour un revenu annuel moyen par logement de l’ordre de 20 500 €. Le taux d’occupation moyen ressort à 58 %, avec un tarif journalier moyen de 98 €. Cela se traduit par environ 212 nuits louées par an pour un bien “typique”.

La segmentation des performances montre un marché très hétérogène :

Sur la période juin 2024 – mai 2025, un logement loué en courte durée était occupé en moyenne 208 nuits par an, avec un tarif journalier moyen de 71 €, soit un revenu annuel d’environ 14 000 €. Entre 2024 et 2025, le revenu mensuel moyen des locations de courte durée a progressé d’environ 12,5 %, signe d’un marché en croissance.

Rendements bruts potentiels

Si l’on croise ces revenus moyens avec les valeurs d’achat typiques à Torre del Greco, le potentiel de rendement brut est significatif. Un exemple simple :

– achat d’un appartement à 150 000 € ;

– revenu annuel moyen de 20 000 € en location saisonnière (proche du niveau moyen local) ;

Le rendement brut ressort à environ 13,3 % (20 000 / 150 000), avant déduction des charges (frais de gestion, ménage, entretien, impôts locaux, fiscalité sur les loyers). Même en retranchant une part importante de coûts, on reste sur des niveaux de rendement supérieurs à ceux d’une location classique longue durée, ce qui explique l’intérêt des investisseurs pour ce segment.

Ce phénomène est cohérent avec ce qui est observé dans d’autres destinations italiennes : à Rome, un appartement bien placé peut générer 6 à 8 % de rendement brut en saisonnier, contre 3–4 % en location traditionnelle, et dans des régions comme les Pouilles certains biens atteignent jusqu’à 10 % de rendement brut.

Pression touristique et effets sur l’immobilier

Les liens entre tourisme et prix de l’immobilier sont désormais bien documentés. Une étude sur l’Espagne montre par exemple qu’une hausse de 10 % du tourisme international provoque à court terme une augmentation d’environ 1,3 % des prix de l’immobilier. La logique est simple : plus de visiteurs signifie plus de demande d’hébergement, ce qui stimule d’abord les loyers, puis encouragerait les achats d’investisseurs, alimentant à son tour la hausse des prix.

Les données Airbnb (hausse du revenu moyen, nombre d’annonces en augmentation, forte saisonnalité) laissent penser que le marché est encore dans une phase de développement, loin de la saturation observée à Florence, Rome ou Venise. Le marché est décrit comme « émergent », avec une offre et une demande encore équilibrées et des « avantages de premier entrant » pour les investisseurs qui se positionnent tôt.

Étude du marché Airbnb à Torre del Greco

Pour autant, l’exemple de villes espagnoles très touristiques ou de Florence montre qu’un développement non régulé des locations touristiques peut finir par peser fortement sur la disponibilité et le coût du logement pour les habitants, générer des tensions sociales et pousser les pouvoirs publics à intervenir (plafonds de licences, interdictions dans certains quartiers, etc.). Même si de telles mesures ne sont pas explicitement mentionnées pour Torre del Greco, elles font désormais partie du paysage réglementaire européen, et doivent être intégrées comme un risque potentiel à moyen terme.

De grands travaux publics qui changent la donne

L’un des atouts majeurs de Torre del Greco, du point de vue de l’investissement, est l’ampleur des projets d’infrastructures et de requalification urbaine en cours, largement financés par des fonds européens et nationaux (PNRR, PNC, React-EU, programmes “Più Europa”, PRIUS, PICS).

Le front de mer (Litoranea) en chantier

Le projet de requalification de la Litoranea représente près de 9,87 millions d’euros d’investissement. Il prévoit l’élargissement des trottoirs, la création d’une piste cyclable d’environ 1,7 km, un nouveau mobilier urbain jouant sur le contraste entre céramique rouge (rappel du corail) et pierre de lave noire, ainsi qu’un système moderne d’éclairage et de gestion des eaux pluviales.

L’exécutif a déjà validé le projet définitif, et l’ouverture du chantier a été annoncée comme imminente. Pour les biens situés le long de Via Litoranea ou à proximité du front de mer, la perspective d’un environnement plus qualitatif, plus piéton et mieux connecté peut se traduire à terme par une revalorisation des prix et une demande accrue en résidences secondaires et hébergements touristiques.

Un port touristique de nouvelle génération

Le port actuel de Torre del Greco souffre d’une image dégradée : chantiers navals vétustes, berges abandonnées, manque de places de mouillage, et concessions morcelées souvent arrivées à échéance. Pourtant, le bassin offre des fonds de 8 à 9 mètres de tirant d’eau, et accueille toujours une importante flotte de pêche et des acteurs de la construction navale.

L’objectif affiché est de transformer le port en moteur de l’économie maritime locale : plaisance, pêche, chantiers navals, mais aussi un pôle de services et une escale stratégique du tourisme nautique au centre de l’Italie. La nouvelle administration municipale qualifie le démarrage des travaux de priorité absolue.

La “Cittadella dello Sport” et les autres projets urbains

Dans la zone de Viale Europa, une “Cittadella dello Sport” est en cours de réalisation. Elle comprend :

– un nouveau palais des sports, déjà lancé avec une “pose de première pierre” officielle ;

– une nouvelle piscine municipale (projet de 2,5 millions d’euros, travaux en cours) ;

– un futur stade de football, tandis que l’actuel stade “Amerigo Liguori” doit être reconverti pour des usages sportifs amateurs et scolaires.

Parallèlement, plusieurs projets structurants sont financés par le PNRR et d’autres programmes :

Ces projets s’inscrivent dans une vision globale d’une ville “polycentrique”, où les principaux services doivent être accessibles à pied (logique de “ville du quart d’heure”), avec développement de ZTL dans les centres historiques, plan de mobilité durable (PUMS), parkings d’échange, couverture des voies ferrées pour créer des espaces publics, et augmentation du nombre de bornes de recharge pour véhicules électriques (de 5 actuellement à au moins 20).

L’impact combiné de ces investissements sur le marché immobilier est double :

– amélioration de la qualité de vie, donc de l’attractivité résidentielle pour les familles et les actifs ;

– repositionnement de la ville comme destination touristique et sportive, ce qui soutient la demande en hébergements, en commerces et en services.

Les coûts réels d’un achat à Torre del Greco

Au-delà des prix au m², il est indispensable de tenir compte du coût global d’une acquisition en Italie. Les règles s’appliquent à Torre del Greco comme ailleurs.

Frais d’achat : entre 9 % et 15 % du prix

Pour un non-résident, les coûts annexes d’un achat en Italie se situent généralement entre 9 % et 15 % du prix de vente, voire plus pour les biens de luxe. Ils se composent de :

Un exemple type résumé dans les études : pour un appartement acheté 150 000 € comme résidence secondaire, le total des frais additionnels peut atteindre 16 000 à 17 000 €, soit environ 11–12 % du prix, avec cette répartition indicative : environ 6 000 € de taxes d’enregistrement, 2 000 € de notaire, 5 500 € de commission d’agence, 1 200 € de technicien / géomètre, et autour de 400 € pour l’activation des services (eau, électricité, gaz).

Fiscalité annuelle et plus-values

Une fois propriétaire, il faut compter :

En cas de revente, une plus-value réalisée dans les dix ans peut être taxée à hauteur de 26 % pour une résidence secondaire, à moins d’opter pour des modalités alternatives via le notaire. Les revenus locatifs, eux, peuvent être soumis soit au barème IRPEF, soit à un régime de flat tax (cedolare secca) de 21 % dans la plupart des cas.

Risques spécifiques : urbanisme, saisonnalité, conformité

Investir dans un marché côtier comme Torre del Greco, au pied d’un volcan actif et dans une région à forte densité touristique, suppose de maîtriser certains risques.

Contraintes urbanistiques et “abusi edilizi”

L’Italie est très encadrée en matière d’urbanisme et de protection du paysage, en particulier sur les côtes et à proximité de sites sensibles (zones sismiques, parc national du Vésuve, patrimoine historique). La loi “Galasso” protège par exemple toutes les bandes de terrain situées à moins de 300 mètres du rivage, rendant toute construction ou modification soumise à autorisation paysagère spécifique.

Pour un investisseur, la due diligence technique et juridique est donc non négociable : vérifier les plans cadastraux, la conformité entre l’état des lieux et les autorisations, l’existence d’un certificat d’habitabilité, et la présence éventuelle de “vincoli” sur le terrain ou le bâtiment. Toute irrégularité peut rendre le bien difficilement revendable, non finançable par les banques, ou exposer le propriétaire à des sanctions.

Sismicité, environnement et coûts cachés

La Campanie fait partie des zones d’Italie à risque sismique élevé. Des travaux de consolidation peuvent être requis lors de rénovations lourdes, et les coûts structurels peuvent représenter 20 à 30 % de surcoût pour certains projets. Des dispositifs fiscaux comme le “Sismabonus” existent, mais demandent une gestion administrative soignée.

Saison touristique et volatilité des revenus

Les chiffres d’occupation des locations de courte durée à Torre del Greco montrent une forte dépendance à la saison haute (printemps–été – début d’automne). Les mois creux de janvier et février tirent la moyenne annuelle vers le bas, ce qui impose :

– soit de disposer de réserves de trésorerie pour absorber les périodes de faible revenu ;

– soit de combiner location saisonnière et location moyenne durée (hors été) pour lisser les recettes.

À l’échelle européenne, l’exemple espagnol ou grec montre que les pouvoirs publics réagissent désormais aux excès de la location touristique (interdictions dans certains quartiers, quotas, obligations de licence, votes des copropriétés). Même si Torre del Greco n’est pas à ce stade, ce risque réglementaire doit être intégré dans la stratégie, notamment si l’investissement repose exclusivement sur le modèle Airbnb.

Qui peut acheter, et comment sécuriser l’opération ?

Sur le plan juridique, les règles italiennes permettent à la plupart des étrangers d’acquérir un bien à Torre del Greco, sous réserve de conditions de réciprocité pour certains pays hors UE. Les ressortissants de l’UE et de l’EEE achetaient dans les mêmes conditions que les Italiens ; des pays comme les États-Unis, le Royaume-Uni, le Canada, la Suisse ou l’Australie disposent d’accords de réciprocité.

En pratique, la chaîne d’intervenants comprend :

– un notaire (obligatoire) ;

– un agent immobilier dûment inscrit à la Chambre de commerce, souvent intermédiaire clé du marché local ;

– un avocat spécialisé en immobilier pour les acheteurs étrangers, fortement recommandé ;

– un géomètre ou ingénieur pour les vérifications techniques.

Le processus se déroule généralement en trois temps (offre, compromis, acte définitif), avec un acompte de 10–30 % versé lors de la signature du compromis. En cas de rétractation injustifiée de l’acheteur, cet acompte est perdu ; si c’est le vendeur qui se rétracte, il doit restituer le double.

Un écosystème professionnel dense à Torre del Greco

Le tissu d’agences et de professionnels locaux est particulièrement développé, ce qui facilite la recherche de biens et la gestion d’un investissement à distance. De nombreuses agences sont implantées directement dans la ville :

Certaines de ces structures revendiquent plusieurs décennies d’expérience et offrent des services allant de l’évaluation gratuite au suivi complet jusqu’à l’acte chez le notaire, en passant par les vérifications cadastrales, le conseil en financement ou même la gestion locative.

Pour des biens vendus aux enchères (judicial auctions), un acteur comme A.P.I. Srl se positionne comme spécialiste des acquisitions en vente forcée et pré-enchère. Ces biens — souvent affichés avec des décotes importantes — peuvent être une source d’opportunités pour des investisseurs aguerris, à condition de maîtriser les risques juridiques spécifiques à ce type de procédure.

Comment se positionner stratégiquement à Torre del Greco ?

En combinant l’ensemble de ces informations, plusieurs axes d’investissement se dessinent.

Stratégie “résidentiel classique” à long terme

Pour des investisseurs cherchant la stabilité plutôt que le rendement maximal, les secteurs de Centro, Centro Antico, Santa Teresa ou les pentes basses du Vésuve peuvent offrir des prix d’entrée modérés, une demande constante de la part des habitants et une exposition limitée aux aléas réglementaires liés au tourisme.

Des appartements de 3 ou 4 pièces dans les rues comme Via Nazionale, Corso Vittorio Emanuele ou Via Circumvallazione, bien connectés aux services, se prêtent à une location longue durée à des familles locales, avec des loyers adéquats et un risque de vacance raisonnable.

Stratégie “touristique / mixte” sur le littoral et la zone Pregiata

Les quartiers de la Litoranea, de Santa Maria la Bruna, de Via De Nicola, Via Marconi (partie haute) ou encore Montedoro combinent plusieurs critères attractifs : proximité de la mer, amélioration du front de mer, vue sur le golfe, accès vers Ercolano, Pompéi et les îles. Les prix y sont plus élevés, mais les données AirBnB montrent un fort potentiel de revenu saisonnier.

Stratégie “valeur ajoutée” via rénovation ou enchères

Les nombreux exemples d’annonces montrent l’existence de biens à rénover (studios à 25 000–60 000 €, maisons à réhabiliter, appartements à restaurer en centre historique ou en périphérie). La réhabilitation, lorsqu’elle est bien encadrée techniquement et juridiquement, permet d’acheter nettement sous le prix du marché moyen (notamment dans les zones les moins chères) puis de revendre ou louer après travaux à des niveaux supérieurs.

Conclusion : un marché encore sous-coté dans un territoire en mutation

Torre del Greco offre aujourd’hui un rare mélange de caractéristiques pour un investisseur :

En contrepartie, le marché n’est pas exempt de risques : complexité urbanistique italienne, présence possible d’irrégularités de construction, forte saisonnalité touristique, incertitude réglementaire à moyen terme sur les locations de courte durée, exposition sismique et maritime.

Un investissement réussi à Torre del Greco passera donc par :

Pour les investisseurs prêts à se confronter à cette réalité italienne — à la fois complexe et pleine d’opportunités —, Torre del Greco apparaît aujourd’hui comme un marché encore en dessous de son potentiel, au carrefour d’un riche passé et d’une modernisation ambitieuse.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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