Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier à Matera, c’est miser sur une ville qui cumule plusieurs atouts rares : un centre historique classé au patrimoine mondial de l’UNESCO, un statut d’ancienne Capitale européenne de la culture, une demande touristique solide et une dynamique de prix encore loin des grands hotspots italiens. Mais c’est aussi accepter des contraintes fortes, des règles patrimoniales très strictes et un marché de plus en plus sélectif, où la qualité de l’actif et son positionnement comptent davantage que la simple “bonne affaire” sur le prix.
Ce guide détaille le marché immobilier de Matera, incluant ses chiffres clés, les différents quartiers, la rentabilité locative (classique et courte durée), ainsi que les contraintes juridiques, fiscales et les perspectives dans le contexte du marché italien.
Matera : un marché de niche devenu référence en Basilicate
Matera est une ville moyenne du sud de l’Italie (environ 60 000 habitants), capitale de la province du même nom, située en Basilicate. Son identité est intimement liée aux Sassi, ces quartiers rupestres creusés dans la roche, qui lui valent son inscription à l’UNESCO et une notoriété mondiale.
La ville se positionne aujourd’hui comme le marché immobilier le plus cher de la région : les prix y tournent autour de 1 600 à 2 000 €/m² en moyenne, contre environ 1 330 €/m² pour la Basilicate dans son ensemble, avec même des secteurs ruraux à 300–800 €/m². Autrement dit : Matera est à la Basilicate ce que les grandes villes patrimoniales sont à leurs régions respectives, un “aimant” pour les capitaux et les projets touristiques.
Une montée en gamme accélérée par le tourisme culturel
La désignation de Matera comme Capitale européenne de la culture en 2019 a joué un rôle déterminant. En quelques années, la ville est passée d’un profil “destination alternative” à un positionnement de destination culturelle de rang international. Les données sont parlantes :
Les check-in touristiques ont bondi de 115 % en 2019 par rapport au niveau de référence.
Cette dynamique a alimenté un cycle d’investissements immobiliers très visible, notamment dans les Sassi : entre 2014 et 2019, les projets immobiliers liés au tourisme à Matera représentent environ 30 millions d’euros d’investissements privés, avec un impact économique total estimé à 55,5 millions d’euros. Chaque euro injecté dans l’immobilier touristique aurait ainsi généré 1,50 € d’impact économique.
Conséquence directe : les prix se sont appréciés, particulièrement dans le centre historique. On estime ainsi que :
– les prix des logements dans le centre ancien ont augmenté d’environ 43 %,
– ceux des locaux commerciaux y ont grimpé de 30 %,
– le nombre de transactions a progressé d’environ 77 %.
Cette hausse n’a pas été uniforme : les biens ordinaires hors zones centrales ont connu une progression plus modérée, tandis que les actifs patrimoniaux bien situés ont capté l’essentiel de la revalorisation.
Prix, rendements et structure du marché à Matera
Pour investir intelligemment, il faut bien comprendre l’architecture des prix et des loyers, ainsi que les niveaux de rentabilité réellement accessibles.
Niveaux de prix et évolution récente
Les données de marché récentes montrent un niveau de prix solide et en hausse graduelle :
– prix moyen des logements à Matera : environ 1 980–2 036 €/m² selon les sources et périodes,
– hausse sur 12 mois : +2,1 % pour les maisons, +0,4 % pour les appartements dans une des séries, avec d’autres séries montrant des hausses allant jusqu’à +8,1 % pour les maisons,
– progression sur quatre ans : +18–19 % pour les maisons comme pour les appartements, selon les périodes analysées.
En valeur absolue, les prix moyens par typologie donnent un bon ordre de grandeur :
| Type de bien (ville de Matera) | Prix moyen indicatif |
|---|---|
| Studio | 90 000–147 000 € |
| 2 pièces (T2) | 136 000–159 000 € |
| 3 pièces (T3) | 171 000–181 000 € |
| 4 pièces (T4) | 203 000–207 000 € |
| 5 pièces et + (appartements) | 229 000–237 000 € |
| Maison 4 pièces | 235 000–257 000 € |
| Maison 5 pièces | 279 000–309 000 € |
| Maison 6 pièces | 320 000–363 000 € |
On observe aussi une dispersion importante selon les zones (données OMI – Observatoire du Marché Immobilier) :
| Zone OMI à Matera | Fourchette de prix de vente (€/m²) | Loyers (€/m²/mois) |
|---|---|---|
| B2 (centre, Via Lucana, Casalnuovo, etc.) | 1 950–2 850 € | 2,6–9,0 € |
| D1 (périphérie, C.da Le Piane, etc.) | à partir de 1 200 € | 2,6–4,7 € |
La zone B2, qui regroupe une partie du centre-ville et des abords les plus recherchés, concentre les prix les plus élevés. La périphérie et les zones rurales restent nettement moins chères.
Loyers et rendement locatif “classique”
Côté loyers, le niveau est cohérent avec le positionnement régional haut de gamme de Matera :
Aperçu des loyers mensuels moyens pour un bien immobilier locatif en France, incluant le prix au mètre carré et par typologie de logement.
Environ 8,4 €/m²/mois en ville, contre une moyenne provinciale située entre 8,2 et 8,4 €/m²/mois.
Environ 700 € par mois pour un bien locatif considéré comme ‘standard’.
Valeurs indicatives des loyers selon le type d’appartement (studio, T2, T3…).
| Type d’appartement | Loyer mensuel moyen (ville de Matera) |
|---|---|
| Studio | ~428–550 € |
| 1 chambre (T2) | ~538 € |
| 2 chambres (T3) | ~589–650 € |
| 3 chambres (T4) | ~625–700 € |
| 4+ chambres | ~657–750 € |
Sur cette base, le rendement brut moyen à Matera tourne autour de 5,24 %, ce qui est honorable mais inférieur à la moyenne italienne (7,56 %) ou aux meilleurs marchés du sud du pays (souvent >8 %). La période de retour sur investissement estimée (payback) est d’environ 24,1 ans pour la ville, contre 16,9 ans au niveau provincial.
Par typologie, les écarts de rendement sont marqués :
| Type de bien (Matera ville) | Prix de vente moyen | Loyer ou revenu annuel | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| Studio | 90 000 € | 6 600 €/an | ~7,3 % |
| 1 chambre | 120 000 € | 8 640 €/an | ~7,2 % |
| 2 chambres | 150 000 € | 650 €/mois (~7 800 €/an) | ~6,1 % |
| 3 chambres | 180 000 € | 700 €/mois (~8 400 €/an) | ~4,7 % |
| 4+ chambres | 235 000 € | 750 €/mois (~9 000 €/an) | ~3,8 % |
Les petits logements (studios et T2) offrent une meilleure rentabilité brute, tandis que les grands appartements et maisons se distinguent plus par leur potentiel patrimonial ou touristique que par leur rendement locatif longue durée.
Comparaison avec la province de Matera
Au niveau provincial, les prix moyens sont plus bas et les rendements souvent meilleurs, notamment sur les petites surfaces :
| Type (province de Matera) | Prix moyen | Loyer moyen | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Studio | 34 000 € | 430 €/mois | 15,0 % |
| 1 chambre | 80 000 € | 530 €/mois | 8,0 % |
| 2 chambres | 88 500 € | 550 €/mois | ~7,5 % |
| 3 chambres | 118 000 € | 500 €/mois | ~5,1 % |
| 4+ chambres | 158 000 € | 700 €/mois | ~5,3 % |
Certains bourgs affichent des rendements théoriques spectaculaires sur papier : à Pisticci, le rendement moyen grimpe à 18,15 %, à Nova Siri à plus de 21 %, à Montalbano Jonico à 13 %. Mais ces taux doivent être relativisés : marchés étroits, risque de vacance prolongée, complexité de revente. À l’inverse, des communes rurales (Accettura, Aliano, Craco, etc.) sont indiquées avec 0 % de rendement et 0 € de revenu annuel moyen, signe d’une absence quasi totale de marché locatif structuré.
Investir en province peut maximiser le rendement brut, mais comporte une liquidité moindre et un risque locatif supérieur. En revanche, un marché comme Matera offre plus de profondeur et une demande diversifiée (résidentielle, touristique, professionnelle).
Sassi, Piano, périphérie : où investir à Matera ?
L’un des enjeux majeurs d’un investissement à Matera est le choix du secteur. La ville se lit en trois grandes entités : les Sassi (Sasso Barisano, Sasso Caveoso, Civita), le “Piano” (ville moderne) et les quartiers périphériques ou ruraux.
Les Sassi : cœur UNESCO et moteur du marché touristique
Les Sassi constituent le centre historique rupestre, formé d’un amphithéâtre naturel creusé dans la Murgia. Ils se divisent en :
– Sasso Barisano : partie la plus connectée à la ville moderne, accessibilité un peu meilleure, densité plus forte de biens déjà rénovés, forte concentration d’hébergements touristiques haut de gamme (hôtels de charme, suites troglodytes).
– Sasso Caveoso : versant plus escarpé, vues spectaculaires, ruelles plus étroites, escaliers raides, conditions d’accès plus complexes, ce qui se répercute sur la logistique de rénovation et le quotidien.
– La Civita : crête centrale qui sépare les deux Sassi, véritable balcon dominant les gorges, forte intensité de flux touristiques, offre immobilière rare, prix parmi les plus élevés de la ville.
Les logements, souvent des maisons rupestres ou partiellement excavés, constituent l’attrait touristique mais présentent des contraintes techniques et réglementaires : problèmes d’humidité, ventilation parfois limitée, lumière naturelle variable, accès difficile pour les véhicules, contraintes UNESCO sur les matériaux et méthodes de rénovation, et autorisations obligatoires de la Soprintendenza pour toute intervention structurelle.
En termes économiques, les Sassi sont le principal moteur de l’activité de courte durée : la majorité des meilleurs hébergements Airbnb ou booking y sont concentrés, avec des exemples comme “Giulietta nei Sassi”, “Maison des Vents”, “CASA SANTOSTEFANO-SASSI DI MATERA” ou “Panoramic suite in the heart of the Sassi di Matera”. C’est dans ce secteur que l’on trouve aussi les hôtes multi-propriétaires les plus performants, comme la structure “VICOLO FIORE Affittacamere” ou l’hôte “Annamaria” (plus de 170 000 $ de revenus annuels estimés sur quatre biens).
Investir dans les Sassi a pour objectif principal de générer de la rentabilité via la location saisonnière (ou courte durée) avec un positionnement haut de gamme. Cette stratégie est privilégiée par rapport à la location longue durée à des résidents permanents.
Le “Piano” : la ville moderne pour une stratégie résidentielle
Le Piano correspond à la ville construite au-dessus des Sassi, principalement du XVIIᵉ au XXᵉ siècle, et à l’extension moderne. C’est là que vit la majorité des habitants permanents : immeubles plus pratiques, accès plus simple, parkings, commerces, services et écoles.
Les prix y sont en moyenne inférieurs à ceux des Sassi, offrant un ticket d’entrée plus abordable pour une stratégie résidentielle longue durée (familles, actifs locaux, retraités) ou pour une location meublée à l’année auprès d’expatriés ou de télétravailleurs séduits par le cadre de vie.
Certaines zones se distinguent par leur attractivité :
– Centro Città / Centro Storico élargi : proximité des Sassi, commerces, axes principaux (Via Lucana, Via Nazionale, Via San Pardo), prix élevés (Via Lucana peut dépasser 3 000 €/m²).
– Serra Venerdì : quartier résidentiel calme, logements plus abordables, apprécié des familles et retraités.
– Borgo La Martella : faubourg familial avec grands espaces, parcs et aire de jeux, à courte distance en voiture du centre.
Pour une rentabilité régulière et une gestion simplifiée, les investisseurs ciblent généralement des biens de qualité, avec une bonne note énergétique, ou à rénover en profitant des bonus fiscaux disponibles pour la rénovation, l’efficacité énergétique et la mise aux normes sismiques.
Périphérie, zones rurales et communes de la province
En périphérie de Matera et dans la campagne alentour, on trouve des maisons de village, des fermes traditionnelles (masserie), ou de grandes propriétés à rénover, avec un prix au mètre carré nettement plus bas. Le revers : dépendance à la voiture, isolement relatif, marché de revente moins liquide.
La province regorge de petites communes où les prix sont très attractifs, mais où le marché locatif est ténu voire inexistant : certaines communes affichent des rendements théoriques élevés pour des petites surfaces, d’autres sont indiquées sans rendement car aucune location significative n’y est répertoriée. Pour un investisseur, ces localités relèvent davantage d’une logique de résidence personnelle, de projet de vie rural ou de rénovation subventionnée que d’un pur placement locatif.
Le marché de la location courte durée : un levier puissant mais très encadré
Matera s’est imposée comme une place forte de la location touristique en Italie, particulièrement via des plateformes comme Airbnb. Le marché y est toutefois très saisonnier et soumis à une réglementation croissante.
Un marché dense et très concurrentiel
Une analyse récente recense environ 532 annonces actives de type Airbnb à Matera, dont près de 70 % en location de “logement entier”. Le reste se répartit entre chambres privées et quelques structures de type hotel/boutique. La majorité des annonces correspond à des appartements ou condos (45,5 %), suivis des maisons (30,1 %) et des unités para-hôtelières (19,4 %).
Le profil des logements les plus répandus est aussi assez homogène :
– 51,3 % des annonces proposent un logement d’une chambre,
– les logements d’une ou deux chambres représentent près de 74 % du marché,
– la capacité moyenne est de 3,3 personnes,
– les logements pour 4 personnes (couples avec enfants, petits groupes) constituent le segment le plus fort (27,8 % des annonces).
Pour réussir la location d’un T2, proposer un logement standard ne suffit pas. Ce segment de marché est déjà très dense et dominé par des opérateurs expérimentés.
Saisonnalité, prix et performances
Le marché est fortement saisonnier, avec deux périodes bien marquées :
– basse saison (janvier–mars) : revenus moyens autour de 887 $/mois, taux d’occupation proche de 25–26 %, ADR (prix moyen par nuit) autour de 120 $,
– haute saison (mai–août, avec un pic en août) : revenus mensuels moyens autour de 2 092 $, taux d’occupation moyen de près de 49 %, ADR autour de 135 $, avec un pic possible à 140 $.
En extrêmes, on observe des variations notables :
| Indicateur mensuel STR à Matera | Niveau haut | Niveau bas |
|---|---|---|
| Revenu mensuel | ~2 159 $ | ~781 $ |
| ADR (prix nuitée) | ~140 $ | ~118 $ |
| Taux d’occupation | ~51 % | ~22,5 % |
Les performances sont très segmentées selon la qualité de l’offre :
| Segment de marché | Revenu mensuel | Occupation | ADR approximatif |
|---|---|---|---|
| Top 10 % | >3 108 $ | >73 % | >204 $ |
| Top 25 % | >2 117 $ | >56 % | >147 $ |
| Médian | ~1 245 $ | ~35 % | ~111 $ |
| Bottom 25 % | ~633 $ | ~17 % | ~86 $ |
Seuls les biens les mieux positionnés (emplacement premium, concept fort, design travaillé, gestion professionnelle) parviennent à dépasser les 3 000 $ de revenu mensuel moyen avec une très forte occupation. Les offres banalisées subissent, elles, un taux de remplissage faible et une tarification contrainte.
Contraintes réglementaires et risques
Le marché des locations touristiques à Matera est fortement encadré : il est très probable qu’un enregistrement, un numéro de licence ou des obligations spécifiques s’imposent, en particulier dans les Sassi. Le contexte italien évolue vers un durcissement des règles dans de nombreuses villes touristiques (plafonds de jours, obligations de déclaration, contrôles fiscaux accrus).
Pour un investisseur, cela implique :
– de se renseigner localement avant de définir un business plan fondé sur la courte durée ;
– de prévoir une stratégie de repli en location moyenne ou longue durée si la réglementation évolue ;
– de considérer que la valeur future d’un actif touristique dépendra de son adaptation aux normes (sécurité, accessibilité, énergie, conformité urbanistique).
Ajoutons que la réputation en ligne joue un rôle crucial : un avis négatif bien visible peut entraîner une vague d’annulations et une chute brutale des revenus. La gestion opérationnelle (entretien, propreté, qualité du service) devient donc un élément central du modèle économique.
Processus d’achat et coûts : ce qu’un investisseur doit anticiper
Investir à Matera, surtout pour un non-résident, suppose de bien maîtriser le cadre légal italien. Même si aucun obstacle juridique ne s’oppose à l’achat par un étranger (sous réserve de réciprocité pour certains pays), la procédure est exigeante et les coûts annexes sont loin d’être négligeables.
Étapes clés de l’acquisition
Le schéma classique suit plusieurs phases :
L’achat d’un bien immobilier en Italie, par exemple à Materne dans les Sassi, suit une procédure spécifique. Elle commence par l’obtention obligatoire du codice fiscale. Il est ensuite fortement recommandé d’ouvrir un compte bancaire italien. La phase de négociation conduit à une proposta d’acquisto, souvent avec un dépôt. Un contrat préliminaire (compromesso) engage ensuite les parties avec un versement de 10 à 20% et des clauses de dédit. Une due diligence rigoureuse (vérifications cadastrales, urbanistiques, techniques) est essentielle avant la signature de l’acte définitif (rogito notarile) devant notaire, qui transfère la propriété.
Le notaire joue un rôle central : c’est lui qui vérifie la chaîne de propriété, l’absence d’hypothèques, les droits de préemption de l’État ou des collectivités dans les zones protégées, et qui calcule et prélève les taxes dues.
Coûts d’acquisition et fiscalité à l’achat
Le prix affiché n’est qu’une partie de l’équation. Il faut compter, en général, 8 à 15 % supplémentaires (voire davantage dans certains cas) pour couvrir :
Taux de la taxe d’enregistrement pour une résidence secondaire ou un bien d’investissement en Italie, calculé sur la valeur cadastrale.
Pour un non-résident qui n’installe pas sa résidence principale à Matera, le taux de 9 % sur la valeur cadastrale (généralement inférieure au prix de marché) s’appliquera en principe. L’accès au régime prima casa nécessite en effet de transférer sa résidence dans la commune dans un délai déterminé et de respecter plusieurs conditions.
Coûts récurrents : taxes et charges annuelles
Une fois propriétaire, plusieurs taxes s’appliquent :
Taux de l’IMU, l’impôt foncier principal pour les non-résidents en Italie, fixé par la municipalité sur la base de la valeur cadastrale.
Pour les biens générant un revenu locatif, l’Italie propose le régime de cedolare secca, un prélèvement forfaitaire de 21 % (ou 10 % pour certains baux à loyer conventionné) sur les loyers bruts, remplaçant l’impôt progressif sur le revenu pour ces revenus et exonérant des droits de timbre sur le contrat.
En cas de revente, une plus-value réalisée dans les 5–10 ans peut être soumise à une imposition de 26 %, sauf si le bien a été résidence principale ou conservé suffisamment longtemps.
Rénovation, patrimoine et transition énergétique : des enjeux centraux
L’un des pièges classiques à Matera tient aux coûts et contraintes de rénovation, particulièrement dans le centre historique et les Sassi.
Rénovation dans les Sassi : potentiel touristique, complexité maximale
Les logements rupestres cumulent plusieurs défis :
– humidité fréquente des parois en contact avec la roche (salpêtre, infiltrations),
– ventilation naturelle variable,
– éclairage parfois limité dans les espaces excavés,
– accès piéton parfois uniquement par escaliers, sans possibilité de camion de chantier à proximité,
– interdiction ou contrôle très strict sur les modifications des façades, des volumes et des matériaux.
Tout projet de rénovation sérieuse doit être validé par la Soprintendenza, l’autorité de protection du patrimoine, ce qui rallonge les délais et renchérit les coûts. Les entrepreneurs spécialisés dans ce type d’architecture ne sont pas nombreux, ce qui peut créer un goulot d’étranglement.
Il est recommandé d’intégrer dès le départ une marge de 20 % de budget de contingence pour les travaux, afin d’absorber les imprévus techniques et les demandes d’ajustements administratifs.
Bonus fiscaux pour la rénovation et l’efficacité énergétique
Le cadre italien reste, malgré sa complexité, très favorable aux investissements dans la rénovation via une série de crédits d’impôt reconduits dans la loi de finances :
Principaux avantages fiscaux disponibles pour les travaux de rénovation immobilière, avec leurs taux et conditions clés.
Déduction de 50% des dépenses éligibles (plafond de 96 000 € par bien) pour une résidence principale en 2026, 36% pour les secondes résidences et biens d’investissement. La déduction est étalée sur 10 ans.
Crédit d’impôt pour les travaux d’efficacité énergétique (isolation, fenêtres, systèmes de chauffage) avec des taux de 50% pour une résidence principale, 36% pour un autre usage.
Déduction pour les interventions de renforcement sismique, pouvant atteindre 36% des dépenses (plafond de 96 000 €, sur 5 ans), avec des taux différenciés pour résidents et non-résidents.
50% de déduction sur l’achat de mobilier et de gros électroménagers pour un bien rénové, sur un plafond de 5 000 €.
Aides aux appareils électroménagers performants, bonus pour la suppression des barrières architecturales, etc. Certains sont en phase de réduction ou de non-reconduction.
Ces dispositifs ne transforment pas un mauvais projet en bon investissement, mais ils peuvent améliorer sensiblement la rentabilité nette d’une opération de réhabilitation conçue avec un architecte et un conseiller fiscal.
Directive européenne sur la performance énergétique : un tournant à anticiper
La future transposition de la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments devrait peser lourdement sur le marché. On estime que plus de 70 % du parc immobilier italien pourrait nécessiter des travaux de mise à niveau pour atteindre les classes énergétiques exigées à moyen terme.
Les ordres de grandeur sont significatifs et permettent d’apprécier l’échelle ou la dimension d’une valeur par rapport à une autre, offrant une compréhension essentielle pour comparer et évaluer des données.
– coûts de rénovation énergétique pouvant dépasser 2 000 €/m² dans certains cas,
– pour un bâtiment de 300 m², un budget minimal de 600 000 € n’a rien d’exceptionnel,
– délais de chantier pouvant aller de 18 à 24 mois.
Les biens mal classés (F, G) risquent de subir une “brown discount”, c’est-à-dire une décote à la vente et une difficulté croissante à être loués ou financés, alors que les biens performants (A, B) bénéficient déjà d’une “green premium” (meilleure valorisation, accès à des “green mortgages” à taux préférentiels).
Un acheteur à Matera, surtout dans le bâti ancien, doit donc :
– exiger un certificat de performance énergétique (APE) à jour ;
– faire effectuer, le cas échéant, une étude d’ingénierie énergétique crédible ;
– intégrer le coût d’un éventuel “rattrapage énergétique” dans son business plan à 10–15 ans.
Financement, profils d’investisseurs et stratégie
Matera attire autant des Italiens que des étrangers en quête d’alternative aux mégapoles touristiques saturées. Le profil type alterne entre résidences secondaires, petits hôtels de charme et placements locatifs.
Accès au crédit pour étrangers
Les étrangers peuvent obtenir des prêts hypothécaires en Italie, sans restriction légale spécifique, mais avec des critères plus exigeants. Les grandes lignes :
– non-résidents : quotité de financement souvent limitée à 50–60 % de la valeur estimée du bien (LTV), parfois 70 % pour les profils très solides, exigence de revenus stables, documents traduits et légalisés.
– résidents italiens : LTV classique de 70–80 %, voire plus pour les primo-accédants italiens.
– taux moyens des prêts immobiliers italiens récemment autour de 3,5 %, avec une tendance à la baisse attendue grâce à la politique monétaire plus accommodante de la BCE.
– un ratio d’endettement généralement plafonné à 30–35 % du revenu net mensuel.
Les banques italiennes fixent souvent un montant minimum pour accorder un prêt, généralement autour de 150 000 à 200 000 €. Cela peut rendre difficile l’obtention d’un financement pour l’achat d’un bien de faible valeur, comme un studio à 80 000 €, surtout pour un acheteur non-résident.
Stratégies d’investissement possibles à Matera
Au regard des données et contraintes, plusieurs stratégies se détachent naturellement :
Quatre approches distinctes sont identifiables pour investir à Matera. La spécialisation « Sassi + courte durée haut de gamme » vise l’acquisition de biens dans les Sassi pour une exploitation touristique professionnelle avec un concept fort, offrant des rendements bruts attractifs mais sensibles à la saisonnalité et à la gestion. La stratégie « Piano + location longue durée » consiste à acheter un appartement moderne dans la ville nouvelle pour le louer à des résidents ou télétravailleurs, avec une rentabilité brute d’environ 4,5–6,5 %, plus simple à gérer. L’approche « rénovation + plus-value » cherche un bien à réhabiliter en dessous du prix du marché pour le revendre après travaux ou le destiner à la location haut de gamme, nécessitant expertise et un horizon long. Enfin, la diversification « province + cash-flow » cible des villages de la province pour acheter à bas prix et louer en longue durée, une stratégie de niche à fort rendement mais à liquidité limitée et risque démographique.
Dans tous les cas, l’axe central est la sélectivité. Le marché italien dans son ensemble tend vers une logique où la qualité intrinsèque de l’actif (emplacement, efficacité énergétique, conformité, potentiel locatif réel) prime sur les généralités macro‑économiques.
Ce qu’il faut absolument vérifier avant d’acheter à Matera
L’expérience de nombreux acquéreurs dans les centres historiques italiens converge sur quelques points clés de vigilance, particulièrement pertinents à Matera :
Avant l’acquisition, une vérification approfondie est essentielle. Elle doit porter sur la conformité urbanistique et cadastrale, la présence éventuelle de droits de préemption (État, Région, Commune), ainsi que sur les servitudes et droits d’usage comme les droits de passage. L’état structurel du bâti (fissures, humidité, drainage) nécessite l’expertise d’un professionnel indépendant. Il faut aussi s’assurer de l’absence de charges (hypothèques, dettes) et évaluer les enjeux d’accessibilité, particulièrement pour un usage touristique.
L’acheteur doit également intégrer la lenteur possible de la justice italienne en cas de litige immobilier : mieux vaut investir dans une bonne due diligence en amont que se reposer sur la possibilité d’un recours ultérieur.
Matera dans le contexte du marché italien : atout ou pari ?
À l’échelle nationale, l’Italie a enregistré près de 12,5 milliards d’euros d’investissements immobiliers en 2025, avec une part importante de capitaux étrangers et une forte appétence pour les segments retail, logistique et hospitalité. Les prévisions pour 2026 annoncent une certaine stabilisation des rendements, une baisse des taux hypothécaires et une sélectivité accrue des investisseurs, notamment autour des critères ESG et de l’efficacité énergétique.
Dans ce paysage, Matera coche plusieurs cases intéressantes :
Les prix immobiliers y sont environ 40 % inférieurs à ceux de villes balnéaires de taille comparable comme Viareggio.
Mais la ville porte aussi ses limites :
– infrastructures perfectibles (absence de gare ferroviaire principale directement en centre, accessibilité moins fluide que les capitales régionales),
– forte exposition au tourisme, donc vulnérabilité aux chocs (on l’a vu avec la pandémie),
– tendances à la gentrification dans les Sassi, avec un risque de tensions entre résidents, acteurs touristiques et politiques locales.
Pour un investisseur, Matera n’est donc ni un placement “risque zéro”, ni une bulle spéculative. Il s’agit d’un marché de niche solide, où la valeur repose sur la singularité du patrimoine et la capacité à adapter l’actif aux standards de demain (énergie, confort, réglementation touristique).
Conclusion : comment aborder un projet immobilier à Matera ?
Investir dans l’immobilier à Matera demande de conjuguer passion pour le patrimoine et discipline d’investisseur. La ville offre une combinaison rare de facteurs favorables : hausse régulière des prix, demande touristique soutenue, opportunités de rendements corrects, et même de très fortes rentabilités sur certains segments étroits (studios provinciaux, STR haut de gamme dans les Sassi).
En contrepartie, la complexité réglementaire, les coûts de rénovation dans le bâti ancien, la transition énergétique à venir et la concurrence féroce sur la location courte durée imposent une approche professionnelle :
Pour un investissement immobilier réussi à Matera, il est crucial de : définir clairement l’usage cible (résidentiel, touristique ou mixte) avant tout engagement ; choisir le quartier en conséquence (les Sassi pour l’image et la location courte durée, le Piano pour la vie à l’année, la province pour le rendement brut) ; faire auditer le bien par des professionnels indépendants (notaire, avocat, technicien) avant un versement important ; inclure tous les coûts annexes (8 à 15% du prix d’achat, plus la rénovation) dans le calcul de rentabilité ; et exploiter les bonus fiscaux italiens avec discernement, sans en faire le seul pilier du projet.
Matera n’est plus un secret bien gardé, mais elle reste loin d’avoir atteint les niveaux de surchauffe d’autres destinations italiennes. Pour un investisseur patient, correctement accompagné, capable d’embrasser la complexité patrimoniale et énergétique, la ville peut constituer un socle intéressant dans une stratégie de diversification immobilière en Europe du Sud.
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