Investir dans l’immobilier à Molfetta : le guide complet pour saisir une ville côtière en mutation

Publié le 6 avril 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Molfetta ne fait pas les gros titres comme Monopoli ou Polignano a Mare, pourtant cette ville historique de la côte adriatique concentre aujourd’hui plusieurs ingrédients qui attirent de plus en plus d’investisseurs : prix encore inférieurs aux grandes destinations voisines, forte tension sur les loyers, boom des locations touristiques, grands chantiers urbains et portuaires, et un contexte national italien plutôt porteur pour la pierre.

En s’appuyant sur les données les plus récentes disponibles pour 2024–2026, cet article propose un panorama détaillé du marché immobilier à Molfetta, des rendements possibles et des risques à prendre en compte, aussi bien pour un investisseur français ou belge que pour un acheteur venant d’Amérique du Nord ou d’ailleurs.

Molfetta, une ville côtière entre tradition et renouveau

Molfetta se situe sur la côte adriatique, au nord de Bari, dans la région des Pouilles. C’est l’une des villes les plus peuplées de la région après Bari, avec environ 60 000 habitants. Historiquement tournée vers la mer et les activités de pêche, la ville connaît une phase de réorganisation urbaine et socio‑économique : les activités maritimes traditionnelles se sont contractées, mais elles laissent la place à un développement plus diversifié, porté par le tourisme, les services, l’enseignement et la logistique.

Un marché encore abordable dans une région en pleine montée

Dans le paysage italien, les Pouilles restent l’une des régions les plus attractives pour investir. La région affiche un prix moyen d’environ 1 430–1 438 €/m², bien en dessous des grandes régions du Nord comme la Lombardie (2 729 €/m²) ou le Trentin-Haut-Adige (3 704 €/m²). Dans ce contexte, la province de Bari fait partie des plus chères des Pouilles, avec un niveau supérieur à 1 700 €/m².

Molfetta s’y positionne comme un marché “intermédiaire” : plus cher que la moyenne régionale, mais moins cher que les spots emblématiques ultra‑touristiques.

Niveaux de prix : où se situe Molfetta ?

Les dernières données disponibles montrent une ville à la fois abordable et en légère tension :

Par rapport à d’autres communes de la même zone, le positionnement de Molfetta est clair : plus abordable que les destinations les plus prisées, mais avec un niveau de loyers qui grimpe vite.

On voit immédiatement l’intérêt pour l’investisseur : un ticket d’entrée nettement inférieur à Bari, Monopoli ou Polignano, mais un loyer moyen qui se rapproche déjà des grandes villes voisines, ce qui gonfle mécaniquement le rendement brut.

Une dynamique de prix contrastée mais globalement positive

Les données sur plusieurs années révèlent un marché un peu chahuté à court terme, mais en progression sur le temps long :

Cette apparente contradiction traduit une réalité fréquente sur les marchés de seconde ligne : les vendeurs ont ajusté leurs attentes dans un contexte où les acheteurs sont devenus plus sélectifs, mais les valeurs structurelles (notamment fiscales) restent orientées à la hausse. Pour un investisseur, cela signifie plus de pouvoir de négociation à court terme, sans renoncer à une perspective de valorisation à moyen terme.

Marché locatif résidentiel : loyers en forte hausse, rentabilité en ligne de mire

C’est sans doute le point le plus intéressant à Molfetta : alors que les prix de vente se tassent légèrement, les loyers, eux, s’envolent.

Longue durée : loyers en hausse à deux chiffres

Les chiffres sont clairs :

– août 2024 : 7,86 €/m²/mois

– août 2025 : 8,99 €/m²/mois, soit +14,38 % en un an

– juin 2024 : 7,46 €/m²/mois

– juin 2025 : 8,18 €/m²/mois, soit +9,65 %

À Molfetta, le loyer reste pourtant inférieur à la moyenne provinciale (10,98 €/m² en août 2025), ce qui laisse encore une marge de progression.

Différences entre quartiers : du centre historique aux quartiers de Levante et Ponente

Les prix varient fortement d’une zone à l’autre, autant à la vente qu’à la location. Les données locales montrent ces ordres de grandeur (valeurs de vente moyennes) :

Ces chiffres OMI locatifs restent théoriques (ils ne reflètent pas toujours les loyers de marché actuels, plus élevés pour le résidentiel), mais ils donnent une hiérarchie claire. Le centre, la 167, Paradiso et Levante concentrent les valeurs les plus importantes, tandis que Ponente et les zones plus industrielles restent plus abordables à l’achat.

Rendements bruts : ce que donnent les chiffres

Si l’on combine prix moyen de vente et loyer moyen, on obtient une idée des rendements bruts possibles.

– Prix d’achat moyen : 1 550–1 600 €/m²

– Loyer mensuel : 8,5–9 €/m²

Pour un 70 m², cela donne :

Ce calcul ne tient pas compte des frais d’achat, de la fiscalité, ni de la vacance locative, mais il montre que Molfetta permet aisément d’atteindre des rendements bruts de l’ordre de 6–7 % en longue durée, ce qui est compétitif pour une ville côtière italienne.

Locations touristiques : un marché Airbnb déjà rentable

Au‑delà de la location classique, Molfetta affiche des chiffres très solides sur le segment des locations de courte durée.

Performances moyennes sur Airbnb

Les données agrégées sur la période récente indiquent :

– revenu annuel moyen : environ 15 000–16 500 €

– revenu annuel médian : 16 548 €

– tarif journalier moyen (ADR) : 77–88 €

– taux d’occupation médian : 52 % (soit environ 188–190 nuits par an)

– revenus mensuels moyens : 1 277 € (plancher ~669 €, pic ~2 080 €)

– croissance des revenus d’une année sur l’autre : +11,24 %

– environ 148 à 185 annonces actives selon les sources, 162 en mars 2026.

Les meilleurs biens tirent encore plus leur épingle du jeu : les 10 % supérieurs frôlent ou dépassent 23 000 € de revenus annuels, tandis que le quart supérieur se situe autour de 16 000–16 500 €. Un exemple de logement atteint un taux d’occupation de 74 % avec un tarif journalier de 77–89 €.

confirment cette attractivité :

Les indices synthétiques

On a donc un marché déjà actif, avec une bonne dynamique de revenus mais encore loin de la saturation de certaines villes très touristiques. La saisonnalité reste marquée (pic en août), mais les revenus mensuels sont répartis sur l’année de façon de plus en plus régulière.

Rendement potentiel en courte durée

En reprenant notre appartement de 70 m² :

– hypothèse de CA annuel : 16 500 €

– hypothèse de prix d’achat : 110 000 €

Le rendement brut sur chiffre d’affaires atteint ainsi environ 15 %. Une fois déduits charges, gestion, ménages, impôts et éventuelles commissions de plateforme, le rendement net peut rester largement supérieur à celui d’une location classique, même si la réglementation fiscale sur les locations de courte durée se durcit progressivement en Italie.

Structure du marché : typologies, surfaces et disparités de prix

Molfetta présente une offre variée, avec une prédominance d’appartements, quelques maisons de ville anciennes, des immeubles neufs en périphérie, des biens indépendants près du port ou dans le centre historique, et un marché naissant de bâtiments à très haute performance énergétique.

Prix moyens par type de bien

Les moyennes relevées fin 2025 donnent un aperçu des budgets à prévoir :

On constate une légère correction sur les petits appartements entre avril et décembre 2025, tandis que les grandes maisons continuent de renchérir. C’est typique des marchés où la demande d’accession à la propriété populaire est fragile, alors que la clientèle plus aisée (résidences de standing, maisons indépendantes) reste active.

Répartition des prix : hétérogénéité modérée

Les données OMI indiquent que, dans près de 60 % des cas, les appartements se vendent dans une fourchette de 1 065 à 2 155 €/m², avec une plage globale comprise entre 640 et 1 890 €/m² selon les zones et la qualité du bâti. Pour les locations, la fourchette OMI s’étend de 2,4 à 6,5 €/m²/mois, bien en‑deçà des loyers de marché actuels, mais utile pour mesurer les disparités entre quartiers.

Exemples de biens : du centre historique au front de mer

Les annonces récentes illustrent bien la diversité de l’offre :

– un 5 pièces de 130 m² dans un palais de 1742 via Amente, en plein centre ancien : 170 000 €

– un 4 pièces de 123 m² en zone littorale via F. Peruzzi : 250 000 €

– un attique de 140 m² avec terrasse face à la mer via Sant’Orsola : 570 000 €

– un 7 pièces de 300 m² sur Corso Umberto I : 579 000 €

– des appartements neufs A4 via Aldo Mauro Santoro, avec garage, autour de 329 000–359 000 € pour 127–138 m²

– de petites surfaces dans le quartier Paradiso ou près de la gare, autour de 56 000–85 000 € pour 50–60 m².

Ces exemples montrent que le cœur historique et le front de mer atteignent déjà des niveaux élevés, notamment pour les biens rénovés, les attiques et les bâtiments “classe A4” avec garage. À l’inverse, certaines zones périphériques ou populaires restent très accessibles, y compris pour des investisseurs à budget limité.

Nouveaux programmes : l’essor des bâtiments basse consommation

L’un des développements les plus intéressants à Molfetta concerne l’apparition de projets neufs à très haute performance énergétique, directement alignés avec les nouvelles exigences européennes (directive “Green Homes”, pression croissante sur les classes F/G).

Plusieurs promoteurs locaux, comme Gadaleta Building – Edilizia Sostenibile, sont en pointe sur ces thématiques.

Exemples de programmes emblématiques

Deux projets résument bien cette évolution :

– G-Life Exclusive Luxury Villas Un ensemble de 5 villas certifiées “Passive House”, présenté comme le premier quartier de maisons passives du Sud de l’Italie. Chaque villa est équipée de panneaux photovoltaïques avec stockage, couvrant entièrement les besoins énergétiques du logement et générant même un surplus. Livraison prévue en 2025, vente en cours.

À moyen terme, ces biens devraient bénéficier d’une prime de valorisation par rapport au parc existant. Au niveau national, les logements en classe A/B se vendent déjà avec une surcote estimée entre 15 et 20 %, tandis que les classes F/G subissent un “brown discount”. Investir dès aujourd’hui dans ces programmes, quand les prix restent sous la moyenne des villes du Nord, constitue un pari cohérent sur la future réglementation énergétique.

Projets urbains et infrastructures : ce qui soutient la valeur à moyen terme

Un autre aspect clé de l’investissement à Molfetta est le volume exceptionnel de projets urbains, portuaires, sociaux et sportifs financés ces dernières années, souvent avec des fonds européens ou nationaux.

Requalification du front de mer et du littoral

La municipalité a clairement fait du front de mer un axe stratégique. Les projets prévoient notamment :

– côté est :

– création d’une grande plage publique équipée ;

– amélioration des accès à une zone balnéaire d’État depuis la promenade Marcantonio Colonna ;

– réalisation de cheminements piétons et cyclables reliant la promenade à la plage de Prima Cala, avec reconversion d’un ancien centre de vacances.

– côté ouest :

– continuité piétonne entre l’église de la Madonna dei Martiri et la cathédrale ;

– insertion de nouvelles fonctions culturelles et touristiques dans des “zones sensibles” ;

– réorganisation des voiries et des stationnements pour privilégier piétons et cyclistes.

Port commercial, énergies renouvelables et mobilité douce

Le port commercial fait l’objet d’un vaste programme de modernisation :

– dragage des fonds, construction d’un nouveau quai sud‑est, achèvement des terre‑pleins ;

– budget global estimé à 12 M€, financé pour moitié environ par des fonds publics (PAC 2014–2020) et pour moitié par partenariat public‑privé.

En parallèle, un projet de centrale photovoltaïque de 500 kWc, intégrée au cheminement cycle‑piéton du port, est financé à hauteur d’environ 1,26 M€. Objectifs : réduire la facture énergétique du port, relier le port à la véloroute adriatique, et rendre l’exploitation plus durable économiquement.

Sur le plan de la mobilité urbaine, la première phase du réseau de pistes cyclables (environ 3 km) est engagée, avec un financement d’environ 594 000 €. Elle relie principalement les lycées, les quartiers périphériques de l’est et de l’ouest à la gare et au centre. Le projet s’inscrit dans un Plan de mobilité urbaine durable plus large.

Pour l’investisseur, ces chantiers se traduisent à moyen terme par :

– une meilleure accessibilité (notamment grâce aussi aux projets régionaux de doublement de la ligne ferroviaire Pescara‑Bari) ;

– une amélioration de la qualité de vie (moins de voitures, plus de vélos et de piétons) ;

– une revalorisation des abords de la gare, du port et des zones jusqu’ici considérées comme “périphériques”.

Équipements scolaires, sociaux et sportifs

Plusieurs interventions sociales et scolaires consolidant le fondement résidentiel de la ville peuvent également compter :

– construction d’une nouvelle école maternelle via Berlinguer (environ 3,11 M€) ;

– projets en faveur de l’autonomie des personnes handicapées et d’hébergement temporaire pour personnes sans domicile (plus de 1,4 M€ au total via Cifariello 29) ;

– renforcement des services sociaux et lutte contre le burn‑out des travailleurs sociaux ;

– “Cittadella dello Sport” (1,5 M€ financés par le PNRR) avec terrains de football synthétiques, tennis, padel, volley, bocce, aires de jeux ;

– nouveau complexe sportif couvert (1,3 M€, via Craxi/Fellini/De Curtis) avec tribunes de 250 places.

Ces investissements ne sont pas directement immobiliers, mais ils améliorent nettement l’attractivité résidentielle de plusieurs quartiers, ce qui favorise la demande de logements pour familles et classes moyennes.

Un environnement macro italien plutôt favorable

Au‑delà de Molfetta, l’Italie offre en ce moment un environnement assez porteur pour l’immobilier :

De plus, le tourisme en Italie et dans le Sud continue de se développer. Dans les Pouilles, les arrivées de touristes étrangers auraient progressé de plus de 25 % en 2025, et les études nationales montrent qu’une activité touristique intense exerce un effet positif sur les prix immobiliers urbains. Molfetta, située entre Trani, Giovinazzo, Polignano et Monopoli, se trouve mécaniquement entraînée par cette vague, même si elle reste en retrait pour l’instant en termes de notoriété.

Acheter à Molfetta en tant qu’étranger : cadre légal et fiscal à connaître

Pour un investisseur non italien, les règles sont les mêmes à Molfetta que dans le reste du pays.

Accès au marché : très ouvert aux étrangers

La législation italienne autorise largement les étrangers à acheter de l’immobilier :

– les citoyens de l’UE peuvent acheter librement, comme les Italiens ;

– les non‑UE (États‑Unis, Canada, Royaume‑Uni, Australie, etc.) sont admis sur la base de la réciprocité : si leur pays autorise les Italiens à acheter, ils peuvent acheter en Italie ;

– il n’y a pas besoin de visa ou de permis de résidence pour acheter ;

– l’achat d’un bien n’ouvre pas automatiquement de droits de séjour au‑delà des 90 jours sur 180 applicables aux non‑UE.

Concrètement, un Américain ou un Canadien peut acquérir un appartement à Molfetta dans les mêmes conditions qu’un Italien, et posséder une résidence secondaire ou un bien d’investissement sans être résident fiscal italien.

Démarches essentielles

Les étapes administratives sont relativement standard :

Les frais de notaire se situent autour de 1–2,5 % du prix, les honoraires d’agent autour de 2–4 % plus TVA, généralement partagés entre vendeur et acheteur. La transaction complète prend souvent 3 à 6 mois selon la complexité du bien.

Fiscalité à l’achat et à la détention

Pour un non‑résident qui achète un bien à Molfetta comme résidence secondaire ou investissement locatif :

– taxes d’acquisition :

– en achetant à un particulier : impôt d’enregistrement de 9 % sur la valeur cadastrale (souvent inférieure au prix réel), plus droits fixes de 50–200 € ;

– en achetant à un promoteur, surtout pour un bien neuf : TVA au taux applicable (généralement 10 %, parfois 4 % en primo‑accession, 22 % pour certains biens) et taxes d’enregistrement/cadastrales forfaitaires ;

– taxe déchets (TARI) :

– due en fonction de la surface du logement et du nombre d’occupants déclarés, même si le bien est loué de façon intermittente.

Fiscalité sur les loyers à Molfetta

Pour les revenus locatifs, deux grands schémas sont possibles pour un particulier :

– 1. Cedolare Secca (forfaitaire)

– taux de 21 % sur les loyers bruts pour la plupart des contrats, avec un passage à 26 % sur certains baux ou au‑delà du premier bien dans le cadre des locations de courte durée ;

– pas de surtaxes régionales ou communales ;

– pas de déduction des charges ni des intérêts d’emprunt ;

– applicable aux contrats de résidence et à une partie des locations touristiques de moins de 30 jours, tant que l’activité ne devient pas “entrepreneuriale”.

– 2. Régime IRPEF ordinaire

– barème progressif de 23 % à 43 % sur un revenu locatif calculé généralement sur 95 % des loyers (abattement forfaitaire de 5 %) ;

– possibilité de déduire certains frais et d’utiliser des crédits d’impôt ;

– surtaxes régionales et communales à ajouter.

Pour un investisseur étranger qui se limite à un ou deux biens en location saisonnière, le régime de la Cedolare Secca reste généralement accessible et très compétitif.

Les revenus ainsi imposés en Italie peuvent ensuite, en fonction des conventions fiscales, être pris en compte sous forme de crédit d’impôt dans le pays de résidence (France, Belgique, Canada, États‑Unis, etc.), ce qui limite les risques de double imposition.

Revente et plus‑values

La plus‑value immobilière en Italie est taxée à 26 % si le bien est revendu moins de 5 ans après l’achat, sauf si le bien a été la résidence principale de l’acheteur pendant la majeure partie de la période de détention. Au‑delà de 5 ans, la vente d’un bien détenu par un particulier est en général exonérée.

Pour un investisseur, cela incite à se projeter sur un horizon de moyen terme (au moins 5 ans), d’autant que la plupart des scénarios de valorisation reposent sur la montée en puissance des projets urbains et l’augmentation progressive de la demande touristique.

Opportunités et risques : comment positionner son investissement à Molfetta

En croisant l’ensemble de ces éléments, le profil de Molfetta apparaît assez clairement.

Les atouts pour l’investisseur

– Prix encore raisonnables : être sous la moyenne provinciale tout en offrant la mer et un centre historique est un atout majeur.

– Loyers en forte progression : +10 à +14 % selon les périodes récentes, dans un contexte national de tension locative.

– Rentabilité brute intéressante : 6–7 % en longue durée, beaucoup plus en courte durée pour un bon produit.

– Croissance du tourisme dans les Pouilles et essor du nautisme de plaisance en Adriatique, avec des projets comme REGLPORTS visant à connecter ports et arrière‑pays.

– Gros investissements publics : requalification du front de mer, du port, création de pistes cyclables, équipements sportifs, scolaires et sociaux.

– Offre neuve très qualitative dans certains segments (Passive House, NZEB), alignée avec la tendance forte à la prime verte et aux critères ESG.

Les risques à surveiller

– Marché “deux vitesses” : certaines zones (centre ancien, littoral, projets A4) peuvent très bien performer, tandis que d’autres (zones industrielles, secteurs avec risque hydraulique) stagnent ou déclinent.

– Réglementation locative en évolution : la limitation des régimes forfaitaires, le durcissement fiscal sur la courte durée (multiplication des obligations, seuil de 3 unités) peuvent réduire la rentabilité nette.

– Liquidité plus faible qu’au Nord : comme dans une grande partie du Mezzogiorno, le volume de transactions est nettement inférieur à celui des métropoles du Nord ; entrer et sortir d’un investissement peut prendre plus de temps.

– Coûts de rénovation énergétique : le parc ancien, surtout en centre historique, nécessitera souvent des travaux lourds pour s’aligner sur les futures normes, ce qui pèse sur le budget global si l’on vise une mise en location au long cours.

Stratégies possibles

Pour un investisseur non résident, trois grandes stratégies se dessinent :

Dans tous les cas, la clé reste la sélection fine du micro‑emplacement et la compréhension du montage fiscal le plus adapté au profil de l’investisseur.

Conclusion : pourquoi Molfetta mérite d’être étudiée de près

Investir dans l’immobilier à Molfetta, ce n’est pas parier sur un “nouveau Polignano” du jour au lendemain, mais plutôt se positionner sur une ville côtière à taille humaine, en pleine transformation, encore accessible et portée par une région où le tourisme international explose.

Reste, évidemment, à bien se faire accompagner : une agence locale expérimentée, un bon notaire, un fiscaliste connaissant les conventions entre l’Italie et votre pays de résidence, et si possible un avocat dédié à la vérification urbanistique. Avec cette équipe, Molfetta peut devenir bien plus qu’une simple destination de vacances : un véritable actif patrimonial, à la croisée de la mer Adriatique, du renouveau des Pouilles et des grandes mutations du marché immobilier italien.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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