Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Sanremo attire depuis longtemps les amoureux de la Riviera italienne. Mais derrière l’image de carte postale, la ville s’impose de plus en plus comme un véritable marché d’investissement, porté par un tourisme en plein essor, un festival mondialement connu et des rendements locatifs souvent supérieurs à la moyenne italienne. Pour un investisseur étranger, la question n’est plus de savoir si Sanremo est intéressante, mais comment y investir intelligemment.
Un investissement immobilier à Sanremo nécessite d’analyser plusieurs facteurs : les prix et rendements du marché, les différences entre quartiers, la saisonnalité, et les types de biens disponibles. Le financement pour les étrangers, la fiscalité locative et l’impact d’événements comme le Festival de Sanremo sur la dynamique des locations de courte durée sont également des éléments cruciaux à considérer.
Un marché en hausse, porté par la demande et une offre qui se raréfie
Le point de départ, ce sont les prix. Dans la commune de Sanremo, le prix moyen des logements à la vente tourne autour de 3 198 €/m² en septembre 2025, en légère hausse par rapport à l’année précédente. Sur deux ans, le point haut récent se situe à 3 221 €/m² et le point bas à 3 023 €/m², ce qui montre un marché plutôt stable mais orienté à la hausse. Une autre source confirme cette tendance, avec une moyenne autour de 3 210 €/m² et une progression annuelle d’environ 5,87 %.
Il s’agit de la rentabilité brute moyenne atteinte à Sanremo, pouvant grimper jusqu’à 8,7 % selon les quartiers.
Le marché se caractérise toutefois par une pénurie de biens à vendre. Une part non négligeable du parc est convertie en locations de courte durée, ce qui réduit l’offre pour les acheteurs traditionnels, mais soutient les prix et les loyers. Résultat : une valeur moyenne des biens autour de 229 000 €, un loyer mensuel moyen de 980 € et un temps de « payback » théorique d’environ 19,5 ans.
Pour situer Sanremo dans le paysage italien, les prix au m² y sont plus bas que dans les grandes métropoles : environ 2 500–3 200 €/m² contre 6 000 €/m² à Rome ou 7 500 €/m² à Milan. Autrement dit, on reste sur un marché côtier premium, mais moins cher que les capitales économiques.
Sanremo : un marché résidentiel et de villégiature
La ville compte un peu plus de 53 000 habitants permanents et près de la moitié des transactions concernent des résidences secondaires. Cela se traduit par un marché très hybride : résidence principale pour certains Italiens, résidence de loisirs pour beaucoup d’acheteurs nationaux et étrangers, produits d’investissement locatif pour d’autres.
À Gênes, les biens les plus recherchés sont les appartements avec vue mer dans le centre historique, les villas en front de mer avec piscine, et les résidences modernes dans des quartiers calmes comme Foce ou San Martino. Les prix dans ces zones résidentielles varient généralement entre 2 200 et 3 500 €/m². Pour les villas de grande taille sur le littoral, les prix peuvent atteindre 8 000 à 12 000 €/m². À titre d’exemple, un appartement de deux pièces près du casino peut coûter environ 350 000 €, tandis qu’une villa de trois chambres légèrement en retrait de la plage peut être proposée autour de 600 000 €.
Comprendre les prix par quartier : du centre au hinterland
Sanremo n’est pas un marché homogène. En fonction du quartier, de la proximité de la mer et du centre, ou encore de la vue, l’écart de prix peut être considérable. Les données de septembre 2025 donnent une cartographie très parlante.
Panorama des prix par zones
Le tableau ci-dessous résume les prix moyens de vente et de location dans les principaux secteurs de la ville.
| Zone / Quartier | Prix moyen vente (€/m²) | Loyer moyen (€/m²/mois) |
|---|---|---|
| Centro | 3 689 | 14,95 |
| San Martino – Villetta – La Brezza – Tre Ponti | 3 597 à 3 789 | 12,42 |
| Solaro – Foce – Semeria | 3 562 | 12,80 |
| Corso degli Inglesi – San Bartolomeo | 3 244 | 13,05 |
| Poggio – Bussana | 3 093 | 12,28 |
| Ospedale – Borgo – Baragallo | 2 244 | 10,65 |
| Verezzo – San Romolo – Borello – Coldirodi (hinterland) | 1 798 à 2 113 | 12,04 |
Dans le détail, plusieurs enseignements ressortent.
Prix moyen au mètre carré en août 2025 dans le Centro de Sanremo, le secteur le plus cher pour la location.
San Martino, Villetta, La Brezza et Tre Ponti forment un autre pôle très coté. Selon une analyse, c’est ici que les prix moyens sont les plus élevés de la ville, autour de 3 789 €/m². Ces quartiers mêlent résidences récentes, appartements avec terrasses et accès direct à la mer, ce qui explique cet avantage tarifaire.
La zone Foce est reconnue pour son calme, ses services et sa proximité immédiate avec la plage, ce qui en fait l’un des secteurs les plus recherchés. Les prix de l’immobilier s’y situent autour de 3 550 à 3 562 €/m², et les loyers approchent les 13 €/m². Ce quartier est typiquement choisi pour l’acquisition d’une résidence secondaire de standing ou pour un investissement locatif, attirant principalement les familles et les retraités.
À l’autre extrémité du spectre, Verezzo, San Romolo, Borello et Coldirodi, en retrait sur les hauteurs, affichent les prix les plus abordables, à partir d’environ 1 800 €/m² selon certaines sources et autour de 2 100 €/m² selon d’autres. Ces zones proposent souvent des vues panoramiques mer, une ambiance de village et des surfaces plus généreuses, mais avec moins de services immédiats. Pour un investisseur à budget limité acceptant une localisation moins centrale, le rapport surface/prix y est particulièrement intéressant.
Enfin, Ospedale–Borgo–Baragallo, à mi-distance entre centre et périphérie, offre un compromis : prix de vente moyens autour de 2 244 €/m² et loyers d’environ 10,65 €/m². Ce type de quartier peut donner des rendements supérieurs, car l’écart vente/loyer est plus favorable que dans l’hyper-centre.
Rendements locatifs : où se cache la meilleure rentabilité ?
Pour un investisseur, la question des rendements passe avant tout. Les chiffres disponibles permettent de se faire une idée précise, selon la taille du bien et le type de location.
Rentabilité par type d’appartement
Une base de données spécifique à Sanremo détaille les rendements moyens en fonction du nombre de chambres :
| Typologie | Prix moyen (€) | Loyer mensuel moyen (€) | Rendement brut moyen |
|---|---|---|---|
| 1 chambre | 108 250 | 750 | 8,31 % |
| 2 chambres | 158 500 | 800 | 6,06 % |
| 3 chambres | 230 000 | 1 150 | 6,00 % |
| 4 chambres et + | 370 000 | 1 300 | 4,22 % |
On constate que les petites surfaces sont les plus rentables, en particulier les T2 (une chambre) avec plus de 8 % de rendement brut moyen. Les T3 se situent autour de 6 %, les grands appartements chutent vers 4 % en raison de loyers qui augmentent moins vite que les prix de vente.
Près de la moitié (48%) des annonces locatives concernent des logements de deux chambres, et 22% des trois chambres. Ces segments, majoritaires, offrent aux investisseurs ciblant les zones recherchées une combinaison de forte demande, faible vacance et rentabilité solide. Les studios (données non significatives) et grands logements (13% pour 4 chambres et plus) sont minoritaires.
Centre vs périphérie : ratio prix/loyer
Les ratios prix/loyer donnent une autre grille d’analyse. Dans le centre-ville, le ratio prix/loyer ressort autour de 28,42, contre 22,48 en périphérie. Plus ce ratio est élevé, plus la durée théorique de récupération de l’investissement par les loyers est longue. Traduction pratique : il est plus « cher » d’acheter chaque euro de loyer potentiel au centre qu’en dehors.
Côté rendement brut moyen, on est autour de 3,52 % dans l’hyper-centre contre 4,45 % en dehors, si l’on ne considère que des locations de long terme classiques. Mais ces chiffres doivent être nuancés par un élément clé à Sanremo : le poids des locations saisonnières et de courte durée, qui modifie totalement la donne dans les secteurs touristiques.
Le levier des locations saisonnières et de courte durée
Sanremo est en plein boom des locations de courte durée. On recense environ 1 300 annonces actives de type Airbnb et assimilé. Selon les données 2024–2025, un logement typique se loue en moyenne 182 à 186 nuits par an, soit un taux d’occupation médian de 50–51 %. Le tarif journalier moyen tourne autour de 115–118 € et le revenu annuel moyen entre 21 000 et 22 000 €.
Synthèse des principaux indicateurs du marché des locations de courte durée
Pourcentage moyen de nuits occupées par rapport aux nuits disponibles sur une période donnée.
Revenu moyen généré par nuit de location, hors frais et taxes.
Chiffre d’affaires moyen généré par un bien sur une période d’un mois.
Nombre moyen de nuits par réservation, indicateur de la typologie de clientèle.
| Indicateur (Airbnb & assimilés) | Valeur moyenne |
|---|---|
| Nuits louées par an | 182 – 186 |
| Taux d’occupation médian | 50 – 51 % |
| Prix moyen par nuit (ADR) | 115 – 118 € |
| Revenu annuel moyen | 21 000 – 22 000 € |
| Revenu mensuel moyen | 1 789 – 1 863 € |
| Variation annuelle du revenu | +32 à +38 % |
| Part des logements « entier logement » | 95,5 % |
| Part d’appartements/condos | 84 % |
Si l’on transpose ces chiffres à un appartement acheté 200 000 €, générant 22 000 € de revenus brut annuels, on obtient un rendement brut autour de 11 %. Même en retranchant charges, gestion et fiscalité, la rentabilité nette peut dépasser largement la location longue durée classique. C’est ce qui explique que les rendements sur le segment courte durée à Sanremo soient souvent annoncés entre 7 et 9 %, voire davantage pour des biens très bien situés et gérés.
On note au passage que le marché n’est pas considéré comme « saturé », même si Sanremo se classe plutôt dans le bas du tableau italien en termes de recettes annuelles comparée à certains hotspots (Florence, Rome, Venise). Cela laisse une marge de progression, à condition de se focaliser sur l’emplacement, la qualité du bien et une gestion professionnelle.
Le rôle clé du Festival de Sanremo et de la saisonnalité
Impossible de comprendre le marché immobilier local sans évoquer le Festival de Sanremo. Chaque année, durant une semaine, la ville se transforme en capitale médiatique, économique et culturelle. Journalistes, artistes, équipes de production télé, sponsors, invités… L’afflux est massif et très solvable.
Pour l’hôtellerie et la restauration (HoReCa), cette semaine représente des pics de chiffres d’affaires de +200 à +300 % par rapport à la moyenne saisonnière. Les hôtels sont pleins, les restaurants tournent en double service, les prestataires de logistique, sécurité, audiovisuel et événementiel réalisent une part importante de leur chiffre sur cette période.
Pour les propriétaires et investisseurs, la demande explose près du Teatro Ariston, du front de mer et des quartiers panoramiques. Les critères clés sont : centralité, belle image, vue mer, terrasses, confort et discrétion. Ces zones spécifiques montrent également la plus grande solidité des prix et loyers à moyen terme.
Le Festival agit en fait comme une « infrastructure immatérielle » permanente : il renforce la notoriété internationale de la ville, fait grimper la désirabilité de Sanremo comme résidence secondaire et lieu d’investissement, et contribue à stabiliser la demande touristique sur l’ensemble de l’année. Conjugué au climat doux et à la proximité de la France, cela explique pourquoi Sanremo est la ville non capitale la plus recherchée d’Italie pour les acheteurs, trois années de suite, devant d’autres destinations balnéaires.
La saisonnalité vue du côté de l’acheteur
Pour acheter, la saison compte aussi. À l’échelle de l’Italie, le printemps concentre traditionnellement 35 % des ventes annuelles et les biens se vendent plus vite de mars à juin, avec une hausse des demandes d’environ 15 %. En été, notamment sur la Riviera, les touristes sont nombreux et la compétition peut être rude, surtout pour les biens commerciaux ou liés au tourisme. Dans des régions comme la Ligurie, on observe même une majoration de prix moyenne autour de 25 % en haute saison, avec des vendeurs très peu enclins à négocier.
Environ un quart des ventes immobilières annuelles se concluent à l’automne.
Pour structurer une stratégie d’achat à Sanremo, beaucoup d’investisseurs privilégient donc la fin de l’été ou l’automne, périodes propices aux négociations, aux visites plus sereines et à la préparation d’une mise en location pour la haute saison suivante.
Biens neufs, programmes et villas : ce que l’on peut acheter à Sanremo
Au-delà des statistiques globales, il est utile de regarder les typologies de biens concrets actuellement disponibles dans la ville, car elles illustrent bien l’orientation du marché vers la qualité, l’efficacité énergétique et la vue mer.
Résidences neuves et haut de gamme
Sanremo connaît un nombre conséquent de programmes neufs ou récents, souvent dans les quartiers de San Martino, Foce–Semeria ou côté Bussana. Quelques exemples emblématiques permettent de se faire une idée des prix et des prestations.
On trouve par exemple un immeuble neuf via Vesco, dans le quartier San Martino, composé de quatre unités, toutes avec place de parking privée, intégralement accessible (sans barrières architecturales). Les surfaces proposées vont de 60 à 170 m², pour des prix compris entre environ 347 000 € et 677 000 €. Le positionnement est clairement sur un segment confortable, adapté à des classes moyennes supérieures italiennes ou des étrangers.
La Residenza Carducci à Sanremo est un petit immeuble de standing comprenant seulement huit appartements.
Dans la zone San Martino–Villetta, un projet via Carlo 433 propose sept appartements de prestige en classe énergétique A, entourés de jardins, à quelques pas de la mer, avec de grandes terrasses panoramiques. On y trouve un penthouse de 178 m² à 1 150 000 €, ou des logements autour de 123–127 m² entre 650 000 et 665 000 €. Un autre projet, Vesco 39, met l’accent sur la combinaison modernité, confort et économie d’énergie, avec des appartements de 80 à 105 m², pour des prix de 590 000 à 771 000 €.
En front de mer, la résidence Vistamar incarne la nouvelle génération de complexes ultra-contemporains : construite en 2022, 25 appartements de luxe, toit-terrasse végétalisé, piscine à débordement sur le penthouse, finitions haut de gamme (marbre crème, parquet chêne blanc, domotique, chauffage au sol par pompe à chaleur, climatisation par ventilo-convecteurs), conciergerie, accès direct à la plage via un passage souterrain, et raccordement à la piste cyclable. Une unité en dernier étage dispose d’une terrasse de 153 m², trois chambres et garage avec accès plage. Ce type de bien s’adresse à une clientèle internationale en quête de confort sans compromis.
Villas et maisons avec vue mer
Sanremo et ses collines accueillent également un grand nombre de villas, parfois en construction, parfois historiques mais rénovées. Dans les zones de Coldirodi, Solaro, Capo Pino ou sur les collines de San Lorenzo, on trouve des maisons indépendantes de 280 à plus de 500 m², souvent sur des terrains de 1 400 à 3 000 m², avec piscine ou projet de piscine, systèmes de sécurité, récupération d’eau de pluie, domotique, et vues spectaculaires sur la mer.
Le prix de vente d’un ancien hôtel de luxe niçois de 5000 m², avec un projet de reconversion en résidence seniors approuvé.
Pour un investisseur, ces produits ne sont pas forcément adaptés à de la location classique, mais peuvent intéresser pour des projets de type résidence hôtelière, maison de retraite de luxe, boutique-hôtel ou coliving haut de gamme, surtout dans un contexte italien où l’investissement hôtelier et para-hôtelier est en forte croissance.
Financer un achat à Sanremo en tant qu’étranger
L’Italie autorise les non-résidents et non-citoyens à acheter de l’immobilier, à condition de respecter le principe de réciprocité : le pays d’origine doit offrir aux Italiens des droits analogues. C’est le cas de la plupart des pays occidentaux, dont les États-Unis, le Royaume-Uni, le Canada, la Suisse ou l’Australie. Les citoyens de l’Union européenne peuvent quant à eux acheter librement.
L’acquisition à crédit est possible, mais les conditions sont plus strictes que pour les résidents.
Prêts immobiliers : quotité, durée, exigences
Les banques italiennes prêtent en général 50 à 60 % du prix du bien à un non-résident, parfois jusqu’à 70 % pour les meilleurs profils. Les résidents avec revenus en Italie peuvent monter à 70–80 %, surtout pour une résidence principale, et des mécanismes publics existent même pour financer jusqu’à 95–100 % pour les jeunes primo-accédants italiens.
Pour un investisseur étranger souhaitant acquérir un bien à Sanremo, un apport personnel de 30 à 50 % du prix, voire plus, est généralement requis pour obtenir de bonnes conditions de financement. La durée du prêt est souvent limitée à 20–25 ans pour les non-résidents et le crédit doit être intégralement remboursé avant que l’emprunteur n’atteigne un âge compris, en règle générale, entre 70 et 80 ans.
Les banques exigent classiquement que la charge totale de dette ne dépasse pas 30–35 % du revenu net, avec un niveau de revenu annuel trois à quatre fois supérieur à la mensualité. Les dossiers des travailleurs indépendants nécessitent des bilans sur trois ans. L’ensemble des documents étrangers doit être traduit en italien et parfois apostillé.
Les taux d’intérêt pour non-résidents sont plus élevés que pour les résidents, souvent de 1 à 2 points supplémentaires. En 2025, des taux fixes de l’ordre de 3,5 à 5,5 % sont cités pour les étrangers, quand des banques comme Intesa Sanpaolo ou Unicredit affichent des minima autour de 3,5–3,8 %.
Le processus d’obtention du prêt est long : il faut compter 3 à 4 mois pour un non-résident, contre 1 à 2 mois pour un résident, en raison des vérifications, des traductions et de la prudence accrue des banques. Le recours à un courtier spécialisé dans le financement international est souvent recommandé pour naviguer entre les banques italiennes et certains acteurs de banque privée.
Démarches administratives incontournables
Avant même de penser financement, un investisseur doit obtenir son Codice Fiscale, l’équivalent du numéro fiscal italien, indispensable pour signer tout contrat, ouvrir un compte bancaire, payer les taxes et souscrire une assurance. Le Codice Fiscale s’obtient gratuitement auprès de l’Agenzia delle Entrate ou via un consulat italien à l’étranger.
Pour un achat immobilier en Italie, l’ouverture d’un compte bancaire local est généralement indispensable pour obtenir un prêt et régler la transaction. Le processus suit typiquement trois étapes : une offre d’achat, un compromis (contratto preliminare) accompagné d’un dépôt de 10 à 30 %, puis la signature de l’acte définitif (rogito) devant notaire. Ce dernier vérifie la validité des titres de propriété, l’absence d’hypothèques non déclarées et se charge de l’enregistrement de l’acte.
Le notaire agit comme officier public, neutre entre vendeur et acheteur, même si c’est généralement l’acheteur qui le choisit et le rémunère. L’assistance d’un avocat indépendant francophone ou anglophone est fortement conseillée, surtout pour des étrangers non familiers du droit italien.
Fiscalité des locations à Sanremo : ce que doit savoir un investisseur
Acheter un bien à Sanremo pour le louer implique forcément d’entrer dans le labyrinthe fiscal italien. La bonne nouvelle, c’est que le pays offre un régime forfaitaire attractif pour les revenus locatifs, la cedolare secca, mais ce régime n’est pas toujours applicable, notamment lorsque l’activité devient assimilable à une véritable entreprise.
Longue durée et cedolare secca
Pour les locations « classiques » (contrats supérieurs à 30 jours, baux d’habitation), le propriétaire a le choix entre deux principaux régimes :
– la cedolare secca, une taxe forfaitaire de 21 % (avec un taux réduit de 10 % dans certaines situations spécifiques) sur le loyer brut, qui remplace l’impôt sur le revenu (IRPEF), les surtaxes régionales et communales, ainsi que la taxe d’enregistrement et de timbre sur le bail ;
– le régime ordinaire IRPEF, avec imposition progressive de 23 à 43 % sur une base imposable correspondant à 95 % des loyers (abattement forfaitaire de 5 % pour frais), plus surtaxes locale et régionale.
Pour un non-résident, le régime de la cedolare secca simplifie la fiscalité immobilière en Italie : le loyer n’est pas intégré à l’IRPEF progressif et il n’y a pas de surtaxes locales, avec un calcul limpide. Cependant, l’inconvénient majeur est l’absence totale de déduction des charges, telles que les intérêts d’emprunt, les travaux ou les frais de gestion. L’option pour ce régime doit être effectuée lors de l’enregistrement du bail.
Locations de courte durée et activité « entrepreneuriale »
Les choses se compliquent avec les locations touristiques de courte durée (moins de 30 jours). Pour un seul ou deux logements loués de manière occasionnelle, la cedolare secca peut s’appliquer à 21 % (et, pour un deuxième logement dans le cadre des dernières lois budgétaires, une taxation à 26 % est envisagée sur certaines portions de revenus).
Au-delà de deux ou trois appartements loués en courte durée dans l’année, le législateur considère que l’activité devient une activité d’entreprise. À partir de trois unités, la loi pour l’exercice 2026 présume une activité entrepreneuriale, ce qui implique :
Pour exercer une activité en Italie, il est obligatoire d’ouvrir une Partita IVA (numéro de TVA). Une inscription à la sécurité sociale (INPS) avec paiement de cotisations peut également être requise. En quittant le régime de la cedolare secca, les revenus sont traités comme des revenus professionnels, impliquant une tenue de comptabilité, l’application potentielle de la TVA et une imposition selon le régime ordinaire ou le régime forfaitaire (Regime Forfettario).
Le Regime Forfettario peut être attractif pour de petites structures : base imposable limitée à 40 % des loyers bruts (abattement automatique de 60 %), taux forfaitaire de 5 % ou 15 % selon la situation, et pas d’application de la TVA sur les loyers. En revanche, la TVA sur les dépenses n’est pas récupérable et des cotisations sociales peuvent s’ajouter, représentant jusqu’à environ 15 % des loyers bruts, même si des réductions existent les premières années.
Pour un investisseur étranger qui ne souhaite pas gérer une « micro-entreprise » en Italie, il est souvent plus simple de rester en deçà des seuils d’activité professionnelle, ou de déléguer complètement la gestion à une société de gestion, ce qui peut transformer une partie de l’imposition en revenu professionnel pour cette dernière plutôt que pour le propriétaire.
Taxes locales et autres prélèvements
Au-delà de l’impôt sur le revenu, toute propriété à Sanremo entraîne :
Principales taxes et impôts liés à la propriété ou à l’occupation d’un logement en France.
Taxe annuelle due par les propriétaires dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros. Elle remplace l’ISF depuis 2018.
Impôt progressif prélevé sur les revenus annuels, y compris les loyers perçus. Les revenus fonciers sont imposables après déduction des charges.
Taxe annuelle due par tout propriétaire d’un bien immobilier au 1er janvier de l’année d’imposition, basée sur la valeur locative cadastrale.
Taxe annuelle due par l’occupant d’un logement au 1er janvier. Elle est supprimée pour les résidences principales depuis 2023, mais reste due pour les résidences secondaires.
Surtaxe appliquée aux logements vacants depuis plus d’un an dans certaines zones tendues, visant à inciter à leur remise sur le marché locatif.
Taxe due lors de la vente d’un bien immobilier non utilisé comme résidence principale, calculée sur la plus-value réalisée depuis l’acquisition.
Pour un non-résident, il faut aussi garder à l’esprit la fiscalité de son pays d’origine. En principe, les conventions de non double imposition prévoient que l’Italie garde la main sur l’imposition des revenus immobiliers situés sur son territoire, mais les impôts payés en Italie peuvent être crédités dans le pays de résidence. C’est notamment le cas entre l’Italie et les États-Unis ou la plupart des pays européens.
Gestion locative et acteurs locaux : un marché très professionnalisé
Le dynamisme des locations de courte durée à Sanremo a fait émerger un écosystème dense de sociétés spécialisées, qui peuvent simplifier la vie des investisseurs.
Des acteurs comme Wonderful Italy, Homeleven ou des agences locales offrent des prestations complètes : publication sur les principales plateformes (Airbnb, Booking, VRBO, etc.), optimisation dynamique des prix, accueil des voyageurs, ménage professionnel, maintenance, gestion des formalités administratives et fiscales (enregistrement à la police via le portail Alloggiati Web, reports de taxe de séjour, etc.). La plupart proposent des évaluations gratuites du potentiel locatif et un reporting mensuel des performances.
Pour l’acquisition immobilière, des agences comme LiguriaHomes Casamare, The Italian Property Company ou Acquamarina International Home possèdent une expertise approfondie du marché local, de Sanremo à Bordighera en passant par Imperia et Ospedaletti. Certaines bénéficient de partenariats internationaux (ex: Hamptons International) ou ciblent spécifiquement une clientèle étrangère anglophone, russophone ou nord-européenne.
Pour un investisseur étranger qui n’a ni le temps ni l’envie de gérer à distance une location courte durée avec forte saisonnalité, la solution la plus simple reste souvent de confier la gestion à une de ces structures spécialisées, quitte à y laisser une commission, en échange d’un taux d’occupation et d’un ADR mieux optimisés.
Sanremo dans le contexte italien et ligure
Sanremo s’inscrit dans une dynamique immobilière italienne globalement positive. Au niveau national, les transactions résidentielles ont atteint près de 950 000 mutations en 2024, en légère hausse, avec 93,7 % de ces transactions portant sur du résidentiel. Les régions du Nord-Ouest, incluant la Ligurie, ont affiché une progression des ventes autour de +3,3 % sur l’année.
Les investisseurs étrangers, qui représentent environ 58 % des volumes d’investissement en Italie, ciblent principalement les destinations touristiques, les villes d’art, les zones côtières et le marché du luxe. Sanremo combine ces atouts : c’est une ville balnéaire au climat doux sur la Riviera ligure, proche de la Côte d’Azur, avec une longue tradition touristique et événementielle, et une image glamour portée par son Festival et son Casino.
En comparaison avec d’autres places touristiques italiennes ou croates, Sanremo se situe sur une tranche de prix intermédiaire. Les centres historiques de Florence, Rome ou Venise dépassent souvent les 5 000 à 7 000 €/m² avec des rendements similaires voire inférieurs sur long terme, et un encadrement plus strict des locations touristiques. En Croatie, certaines villes comme Dubrovnik ou Split affichent des prix comparables, mais avec une dépendance encore plus forte au tourisme de masse, ce qui peut accroître la volatilité en cas de crise.
Sanremo, elle, profite d’une saison touristique étendue de mars à octobre, de hivers doux, et d’une dimension résidentielle plus marquée, ce qui amortit mieux les chocs éventuels.
Comment bâtir une stratégie d’investissement à Sanremo
Pour conclure, investir dans l’immobilier à Sanremo suppose de bien articuler trois dimensions : choix du quartier, arbitrage entre courte et longue durée, et optimisation juridique et fiscale.
Un investisseur plutôt « patrimonial », cherchant une résidence secondaire de qualité avec une occupation personnelle et une location saisonnière limitée, s’orientera volontiers vers les secteurs Centro, Foce, San Martino ou Solaro, avec un bien neuf ou rénové, vue mer et terrasse. La rentabilité brute sera peut-être un peu inférieure à un produit purement locatif, mais la valorisation à long terme et le plaisir d’usage compenseront cet écart.
Pour un investisseur axé sur le rendement, privilégier des T2 ou T3 dans les secteurs Ospedale–Borgo–Baragallo, Poggio–Bussana ou certains points des collines de Coldirodi ou San Romolo, combinés à une location courte durée bien gérée. Viser des rendements bruts de 7–9 % en surveillant l’évolution des règles fiscales sur les locations touristiques et le seuil de bascule en activité professionnelle.
Un investisseur professionnel ou institutionnel pourra, lui, se pencher sur les opportunités de reconversion (anciens hôtels, grandes villas historiques, immeubles en front de mer) vers des résidences de services, du co-living, des structures para-hôtelières ou des résidences seniors de standing, en profitant de la demande soutenue pour des produits hôteliers et semi-hôteliers dans les villes touristiques italiennes.
Le marché immobilier local connaît une hausse modérée mais régulière. La demande touristique est forte et désormais très étalée sur toute l’année. Le Festival de Sanremo, outil de visibilité planétaire, renforce année après année l’attractivité de la ville auprès des voyageurs et des acheteurs.
Pour un investisseur patient, bien conseillé et attentif aux aspects fiscaux, Sanremo offre aujourd’hui un mélange rare de qualité de vie, de potentiel de rendement, et de perspective de valorisation de long terme.
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