Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier à Pavie, c’est miser sur une ville universitaire dynamique, à forte demande locative, où les prix restent plus accessibles que dans les grandes métropoles italiennes tout en offrant des rendements intéressants. Mais c’est aussi entrer sur un marché très segmenté par quartiers, traversé par de grands projets de réurbanisation et soumis à une réglementation rigoureuse, notamment sur la location de courte durée.
Ce dossier fournit une analyse chiffrée et opérationnelle pour un investisseur francophone souhaitant acquérir un bien à Pavie, que ce soit pour de la location annuelle, le marché étudiant ou la location de courte durée.
Un marché paviais plus cher que sa province, mais encore compétitif à l’échelle nationale
Le premier élément à intégrer avant d’investir dans l’immobilier à Pavie est la position de la ville par rapport à son environnement immédiat et au contexte italien.
Le prix moyen demandé pour les logements résidentiels à la vente dans la commune de Pavie atteint 2 477 €/m² (référence janvier 2026). Sur les deux années précédentes, c’est un plus haut, avec une hausse de 4,69 % par rapport à février 2025 (2 366 €/m²). Côté location longue durée, le loyer moyen est de 11,33 €/m² par mois, en hausse de 3,85 % sur un an.
Prix maximum au mètre carré dans la commune de Pavie, la plus élevée de sa province.
La comparaison avec d’autres villes italiennes de taille similaire est instructive : les prix à Pavie restent environ 30 % plus bas que dans des marchés très tendus comme Viareggio, tout en étant largement supérieurs à ceux de villes bon marché comme Corigliano-Rossano ou Caltanissetta (plus de +280 %).
Pour un investisseur, le marché immobilier de Pavie présente un potentiel intéressant. Bien que déjà valorisé, il reste éloigné des sommets atteints par certaines destinations italiennes plus connues. Son attractivité repose sur des fondamentaux économiques robustes : la présence d’une grande université génère une demande locative structurellement supérieure à l’offre, notamment de la part des étudiants. Cette dynamique est renforcée par la proximité de Milan et le déploiement de projets urbains d’envergure.
Indicateurs clés : prix, rendements, temps de retour
Sur l’ensemble de la ville, l’étude agrégée des données donne les repères suivants :
| Indicateur | Valeur approximative à Pavie |
|---|---|
| Prix moyen d’un bien | 198 000 € |
| Loyer mensuel moyen | 700 € |
| Rendement locatif moyen | 5,74 % |
| Délai moyen de retour (payback) | 23,6 ans |
| Prix de départ des biens | ≈ 100 000 € |
| Revenu locatif annuel moyen | 8 400 € |
Cette moyenne masque toutefois d’importantes différences selon le type de bien. La ventilation par typologie montre que les petites surfaces sont les plus rentables :
| Typologie | Prix moyen | Loyer mensuel moyen | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| 1 chambre | 100 000 € | 510 € | 6,12 % |
| 2 chambres | 147 000 € | 750 € | 6,12 % |
| 3 chambres | 209 500 € | 800 € | 4,58 % |
| 4 chambres et + | 395 000 € | 1 400 € | 4,25 % |
Pour un investisseur cherchant à optimiser le rendement, les appartements d’une ou deux chambres apparaissent donc comme les plus efficaces, notamment pour viser le marché étudiant ou de jeunes actifs.
Des loyers soutenus par une forte demande étudiante
L’un des moteurs principaux de la demande locative à Pavie est l’Université (Università degli studi di Pavia), qui compte près de 24 000 étudiants, dont plus de 1 800 internationaux. Cela crée une demande structurelle forte, particulièrement visible dans les indicateurs de marché locatif.
Entre décembre 2023 et novembre 2024, les loyers à Pavie ont progressé de 6,65 %, une hausse largement attribuée à la pression de la demande étudiante. Même si de nouvelles résidences et campus se construisent, l’offre peine à suivre, ce qui maintient le marché tendu et réduit le risque de vacance.
Le taux d’occupation des logements étudiants atteint près de 97% sur un échantillon récent.
Pour un étudiant louant une chambre individuelle dans une colocation, le budget mensuel global (loyer + charges de base) est évalué entre 650 et 700 €. Les studios pour étudiants se louent autour de 1 000 € par mois, tandis qu’un appartement de trois chambres en périphérie peut démarrer à 720 € mensuels, à partager entre colocataires.
Ce déséquilibre structurel offre un terrain privilégié pour l’investissement locatif ciblant les étudiants, que ce soit via des chambres en colocation, de petits appartements proches des campus Polo Centrale (centre-ville) ou Polo Cravino (au nord-ouest), ou encore des résidences étudiantes privées.
Zoom sur les prix par quartier : où acheter à Pavie ?
La ville de Pavie est très hétérogène en termes de prix au mètre carré. Les données de janvier 2026 permettent de dégager une cartographie fine des valeurs selon les zones.
Prix au mètre carré par zone (vente et location)
| Zone | Vente €/m² | Loyer €/m²/mois |
|---|---|---|
| Centro | 3 044 | 12,12 |
| Borgo Ticino | 2 614 | 11,29 |
| Policlinico, Madonnina | 2 534 | 11,07 |
| Via Riviera, San Lanfranco, Chiozzo, Sora | 2 183 | 10,36 |
| Città Giardino, Crosione, San Giovannino | 2 049 | 10,11 |
| Cassinino, Mirabello, Cà della Terra, Fossarmato | 1 826 | 9,27 |
| Campo Coni, Vallone | 1 717 | 9,66 |
On constate immédiatement que le Centro est la zone la plus chère, tant à l’achat qu’à la location. À l’autre extrémité, Campo Coni–Vallone et les secteurs plus périphériques comme Fossarmato ou Mirabello offrent les points d’entrée les plus bas.
D’autres données issues de l’OMI (Observatoire du Marché Immobilier) complètent cette grille, en précisant des moyennes par quartiers plus fins :
| Quartier (appartements) | Prix moyen vente €/m² |
|---|---|
| Centro Città | 2 800 |
| Pompieri | 2 800 |
| Stazione | 2 700 |
| Policlinico | 2 500 |
| Borgo Ticino | 2 450 |
| Chiozzo | 2 150 |
| Città Giardino | 1 750 |
| Campari | 1 800 |
| Campo Coni | 1 650 |
| Mirabello | 1 650 |
| San Pietro | 1 450 |
| Vallone | 1 550 |
| Viale Cremona | 1 400 |
| Fossarmato | 950 |
Fossarmato se détache comme zone la plus abordable (autour de 950 €/m²), alors que le centre et certains secteurs comme Pompieri, Stazione ou Policlinico atteignent des niveaux proches de 2 500–2 800 €/m².
Pour illustrer concrètement les montants d’investissement, des estimations sont fournies pour un appartement type de 70 m² dans différents quartiers, offrant ainsi des ordres de grandeur parlants et comparatifs.
| Quartier | Prix achat 70 m² | Loyer mensuel estimé |
|---|---|---|
| Centre-ville | ≈ 209 090 € | ≈ 827 € |
| Borgo Ticino | ≈ 178 430 € | ≈ 787 € |
| Policlinico, Madonnina | ≈ 174 090 € | ≈ 801 € |
| Via Riviera, San Lanfranco, Chiozzo… | ≈ 154 560 € | ≈ 788 € |
| Città Giardino, Crosione, San Giovannino | ≈ 132 860 € | ≈ 682 € |
| Cassinino, Mirabello, Cà della Terra… | ≈ 124 250 € | ≈ 606 € |
| Campo Coni, Vallone | ≈ 116 480 € | ≈ 631 € |
| San Pietro, Viale Cremona | ≈ 117 320 € | ≈ 681 € |
On voit ainsi que le centre offre des loyers élevés, mais exige une mise de départ plus importante. Des quartiers comme Città Giardino, San Pietro ou Viale Cremona permettent de réduire significativement le ticket d’entrée, tout en restant attractifs pour les étudiants et actifs.
Où chercher en fonction de sa stratégie ?
Pour investir dans l’immobilier à Pavie, le choix du quartier dépend en grande partie de la cible et du horizon de détention.
Pour le locatif touristique ou courte durée haut de gamme à Pavie, les quartiers les plus prisés sont le Centro Storico, les abords de la Strada Nuova, la Piazza della Vittoria, le Duomo et le Castello Visconteo. Ces zones, où les prix sont les plus élevés, bénéficient d’une demande constante de la clientèle touristique et étudiante haut de gamme.
– Pour le locatif étudiant à forte rotation mais budget limité, des secteurs comme Città Giardino, San Pietro, Viale Cremona, Mirabello ou Chiozzo offrent un compromis prix/loyer particulièrement intéressant, avec un accès rapide aux campus Polo Centrale et Polo Cravino, souvent via bus ou vélo.
– Pour un mix résidence principale et investissement, des quartiers comme Borgo Ticino, Policlinico–Ponte di Pietra–Riviera ou Cravino–San Lanfranco–Sora conjuguent proximité des services, vue sur le Ticino, accès au parc et audience multiple (étudiants, personnels hospitaliers, familles).
Location longue durée : ratios de prix, rendement et accessibilité
Les indicateurs d’accessibilité et de rentabilité à Pavie montrent un marché en tension pour les résidents, mais attractif pour l’investisseur qui dispose déjà de capital ou de revenus confortables.
La ratio prix/revenu (Price to Income) s’élève à 9,33, ce qui signifie qu’il faut plus de neuf années de revenu net moyen local (1 775 €/mois) pour acheter un logement standard sans levier. Le ratio prix/loyer (Price to Rent) atteint 31,04 dans le centre et 25,94 hors centre, ce qui se traduit par des rendements bruts relativement modestes si l’on se limite à la location classique non optimisée.
Les rendements bruts des T1 et T2 bien positionnés peuvent dépasser ce pourcentage, dépassant la moyenne de 3.22% à 3.85%.
Pour un investisseur qui finance son achat à crédit, l’effort financier reste significatif : le service hypothécaire standard représente en moyenne 69,12 % du revenu disponible, avec un taux fixe moyen sur 20 ans autour de 4,21 %. Ce ratio est évidemment calculé sur la base de revenus locaux ; un investisseur étranger disposant de revenus plus élevés peut se trouver dans une situation de confort bien supérieure.
Location courte durée : un marché réglementé, mais rémunérateur
Pavie dispose aussi d’un petit marché de locations de courte durée (type Airbnb), très encadré. Sur la période analysée (février 2025 – janvier 2026), 226 annonces actives ont été recensées, dont plus de 80 % sont des logements entiers et près de 80 % des appartements.
Les performances financières sont loin d’être anecdotiques, surtout pour les meilleurs biens :
| Segment de performance | Revenu mensuel (USD) | Taux d’occupation | Tarif nuitée (ADR) |
|---|---|---|---|
| Top 10 % | ≥ 2 566 $ | ≥ 80 % | ≥ 148 $ |
| Top 25 % | ≥ 1 921 $ | ≥ 65 % | ≥ 115 $ |
| Médiane | ≈ 1 218 $ | ≈ 42 % | ≈ 94 $ |
| Bas 25 % | ≈ 624 $ | ≈ 20 % | ≈ 76 $ |
La saisonnalité est marquée : septembre est le mois le plus fort en termes de taux d’occupation et de revenus, alors que janvier est au plus bas. Sur la haute saison (septembre, octobre, juin), la performance moyenne tourne autour de 1 747 $ de revenus mensuels, 50 % d’occupation et 110 $ de tarif journalier moyen.
Pour l’investisseur, ce marché peut offrir des rendements bien supérieurs à la location longue durée, à condition de respecter certains critères spécifiques.
– choisir un emplacement très central (Centro Storico, Strada Nuova, proximité du Duomo, du Castello ou de la gare),
– proposer une capacité adaptée à la demande dominante (deux à quatre personnes, la majorité des annonces ciblant 2 ou 4 voyageurs, avec moyenne à 2,6),
– respecter scrupuleusement la réglementation locale sur les locations touristiques, dans une ville qualifiée de fortement régulée.
Il s’agit donc d’une stratégie plus active, qui nécessite gestion professionnelle, bonne réputation en ligne et maîtrise des contraintes réglementaires, mais qui peut transformer un rendement brut de 3–4 % en 6–7 % ou davantage sur certains produits.
Projets urbains massifs : un levier pour la valeur à moyen terme
Un des aspects les plus stratégiques pour investir dans l’immobilier à Pavie réside dans les grands projets de régénération urbaine, qui vont redessiner la carte de la ville dans les prochaines années. Ces opérations, parfois contestées localement, sont néanmoins structurantes pour la valeur des quartiers concernés.
Ex-Neca : un nouveau quartier mixte autour d’un campus étudiant
Le projet « UnaPavia », sur l’ancienne friche Neca (80 000 m² entre Corso Navigliaccio et la voie ferrée vers Milan), est emblématique. Porté par Redo SGR en partenariat avec la municipalité et plusieurs institutions, il prévoit :
Détails des infrastructures et des espaces prévus dans le cadre du développement du nouveau quartier, intégrant logements, services, espaces verts et équipements publics.
Création d’un nouveau campus universitaire pour 500 étudiants, comprenant une résidence subventionnée de 5 000 m².
Construction de 6 à 8 immeubles résidentiels représentant une surface totale de 20 000 m².
8 000 m² dédiés aux bureaux et services tertiaires, et 1 000 m² pour des activités productives.
2 500 m² de commerces (dont moyennes surfaces) et 8 000 m² pour l’hôtellerie et la restauration.
Réhabilitation d’une ancienne rizerie en bureaux et centre de conférences, et création d’un parking de 300 places.
33 500 m² de parcs (dont un ‘Parco della Salute’ de 10 000 m²), 12 600 m² de places, et une passerelle piétonne/cyclable pour franchir la voie ferrée.
L’investissement annoncé avoisine 140 millions d’euros, avec plus de 15,6 millions consacrés aux équipements d’intérêt public. Le site, lourdement pollué par le passé, a fait l’objet de 17 années de dépollution. Une fois livré, ce nouveau pôle devrait accueillir environ 450 nouveaux habitants et un importante population étudiante.
Pour l’investisseur, cela ouvre plusieurs perspectives : achat dans le périmètre du projet ou dans les zones limitrophes avant revalorisation, positionnement sur le logement étudiant ou les bureaux, ou encore sur des produits de service (commerces, hôtellerie) si l’on vise un investissement professionnel.
Ex-Necchi, ex-Arsenal, Pavia Next Gen : des friches qui deviennent des quartiers de vie
L’ancienne zone Necchi, vaste de près de 10 hectares, fait aussi l’objet d’un projet majeur porté par la société Supernova. Asbestos retiré, démolitions achevées, les travaux de dépollution avancent rapidement. Il est prévu d’y développer un nouveau quartier mixte, combinant logements, activités tertiaires, commerces et fonctions productives, avec une capacité d’accueil de l’ordre de 1 450 habitants.
Le projet « Pavia Next Gen » transforme les anciennes emprises ferroviaires de Scalo Rismondo et Scalo Trieste (90 000 m²) en un quartier moderne. Ce nouveau quartier, situé au nord de Pavie, sera directement relié à Milan grâce à une nouvelle station sur la ligne S13 (Pavia Nord). Il se trouve à la jonction de plusieurs pôles stratégiques : le site de l’ancienne usine Necchi, le futur hôpital Policlinico San Matteo, l’université et le canal Naviglio.
Le programme prévoit de grandes surfaces de parc public, des équipements sportifs, des espaces pour les jeunes et des logements, dans une logique de ville verte et inclusive. Là encore, les investisseurs qui se positionneront tôt dans le périmètre ou à proximité pourraient bénéficier de plus-values importantes à moyen terme.
Le projet de reconversion de l’ancien Arsenal (140 000 m²) est en cours, avec un concours de maîtrise d’œuvre déjà attribué. En raison de la taille du site et de sa complexité financière, la transformation sera progressive, mais elle a le potentiel de modifier profondément la physionomie de la rive du Ticino au nord-ouest.
Autres opérations et infrastructures
D’autres projets touchent à des bâtiments emblématiques (comme la future étude-hall et bibliothèque du projet « Tettoie nuove », l’implantation d’un hub IUSS sur Via Lomonaco pour des activités de formation et de recherche avancée), ou à des infrastructures de mobilité douce (multiplication des pistes cyclables reliant l’université à la gare, rénovation des quais le long du Lungo Ticino).
Pour un investisseur long terme, cette constellation de chantiers signifie une transformation profonde de la ville, avec un renforcement des liaisons douces, une valorisation des berges du Ticino et une densification maîtrisée autour des pôles universitaire et hospitalier. Autant d’éléments qui plaident pour un potentiel de plus-value à horizon 10–20 ans, notamment dans les zones aujourd’hui intermédiaires (entre centre, gare, Cravino et Naviglio).
Acheter à Pavie en tant qu’étranger : cadre légal et coûts réels
Investir dans l’immobilier à Pavie lorsqu’on n’est pas italien est tout à fait possible, mais suppose de maîtriser les règles juridiques et fiscales italiennes.
Les étrangers peuvent acheter un bien en Italie, sous réserve de la règle de réciprocité pour les non-Européens : si le pays d’origine permet à un Italien d’acheter un bien, l’Italie permet en principe à un citoyen de ce pays d’acheter en retour. Les citoyens de l’UE sont, eux, traités comme des Italiens.
Trois grandes étapes rythment l’achat :
– l’offre d’achat, généralement accompagnée d’un petit dépôt,
– le compromis de vente (« compromesso di vendita »), contrat préliminaire détaillant toutes les conditions et impliquant un dépôt plus conséquent (souvent 10–30 %),
– l’acte définitif (« rogito notarile ») devant notaire, qui transfère la propriété.
Le notaire joue un rôle central : il vérifie les titres, les dettes et hypothèques, collecte les taxes, enregistre la transaction. Il est choisi par l’acheteur mais agit comme officier public impartial.
Coûts d’acquisition : un surcoût de 10 à 20 % à anticiper
Le coût total d’un achat en Italie dépasse largement le simple prix de vente. Selon les cas, il faut ajouter 9 à 15 %, voire jusqu’à 20 % pour certains profils (seconde résidence, bien neuf, financement important). Les principaux postes sont :
L’achat d’un bien immobilier en France engendre divers frais obligatoires et facultatifs au-delà du prix d’achat. Il faut prévoir les taxes (droits d’enregistrement ou TVA selon le type de bien), les honoraires de notaire (1 à 2,5% + TVA), une éventuelle commission d’agence (3 à 5% partagée + TVA), ainsi que des frais annexes potentiels (courtier, avocat, géomètre) et les coûts d’installation (raccordements, traduction, assurance).
Le système fiscal repose sur la valeur cadastrale, souvent 30 à 60 % inférieure à la valeur de marché, ce qui modère la base taxable mais ne supprime pas le poids des taxes. Pour un bien ancien acheté à un particulier :
– résidence principale (« prima casa ») : 2 % de la valeur cadastrale en droits d’enregistrement,
– résidence secondaire ou investissement : 9 % de la valeur cadastrale.
Des exemples concrets montrent l’impact :
| Scénario (revente) | Prix marché | Hypothèse valeur cadastrale | Taxe en résidence principale | Taxe en résidence secondaire |
|---|---|---|---|---|
| Appartement ancien (prima casa) | 300 000 € | 150 000 € | 3 000 € | 13 500 € |
| Villa de 500 000 € (seconde résidence) | 500 000 € | 250 000 € | – | 28 350 € env. |
Pour un bien neuf, on paie de la TVA (4 % si résidence principale, 10 % si résidence secondaire, 22 % pour un bien de luxe), plus des taxes cadastrales et hypothécaires forfaitaires (en général 50 à 100 € chacune).
Frais d’acquisition additionnels pour une villa de 500 000 € achetée en résidence secondaire.
Financement : possibilités et contraintes pour les non-résidents
Les banques italiennes acceptent de financer des étrangers, mais selon des conditions plus strictes que pour les résidents. De façon générale :
– pour un non-résident, les banques couvrent souvent 50–60 % du prix (LTV), parfois jusqu’à 70 % pour des dossiers très solides ;
– pour un résident italien ou un étranger résidant en Italie, le LTV peut monter à 80–90 % pour une résidence principale, voire davantage pour certains jeunes primo-accédants.
Les taux d’intérêt, en 2025, tournent autour de 3,5–4 % pour les résidents et un peu plus pour les non-résidents. La plupart des banques exigent que la mensualité ne dépasse pas 30–35 % du revenu net mensuel. Les durées maximales pour un non-résident se situent souvent entre 20 et 25 ans, avec un âge limite à 75 ans à l’échéance.
Pour un investisseur étranger qui envisage d’acheter à Pavie, la stratégie classique consiste à apporter 40–50 % du prix en fonds propres, à demander un prêt à taux fixe pour sécuriser son cashflow si l’on vise le long terme, et à calibrer le loyer de manière à couvrir largement les échéances (capital + intérêts) ainsi que les charges courantes (taxes annuelles, entretien, copropriété).
Le recours à un courtier spécialisé dans le financement de non-résidents en Italie peut simplifier les démarches, notamment pour préparer un dossier complet en italien (revenus, bilans, avis d’imposition, traductions certifiées).
Quelle stratégie d’investissement adopter à Pavie ?
Investir dans l’immobilier à Pavie peut prendre plusieurs formes selon le profil et les objectifs de l’investisseur.
– Pour un investisseur patrimonial prudent, acheter un T2 ou T3 dans un quartier intermédiaire (Città Giardino, San Pietro, Mirabello, Chiozzo) pour de la location longue durée à des étudiants ou jeunes actifs peut offrir une combinaison raisonnable de rendement (souvent autour de 5–6 % brut) et de revalorisation à moyen terme, grâce aux projets urbains et à la pression locative.
Pour un investisseur opportuniste, l’acquisition d’un petit appartement de caractère dans le Centro Storico, à proximité de la Strada Nuova, du Duomo ou du Ticino, permet d’exploiter la double saisonnalité étudiants/touristes. Ce modèle repose sur une location en longue durée pendant l’année universitaire et en courte durée l’été et certains week-ends, nécessitant toutefois une gestion plus active.
– Pour un investisseur à horizon long terme, se positionner dans le périmètre ou à proximité des grands projets (ex-Neca, ex-Necchi, Pavia Next Gen, ex-Arsenal) peut constituer un pari sur la transformation de la ville : prix d’entrée aujourd’hui relativement modérés par rapport au centre, avec un potentiel de plus-value si les projets tiennent leurs promesses et que les liaisons avec Milan et les campus se renforcent.
C’est le temps de transport en minutes pour relier la ville à Milan.
Pour un investisseur francophone qui sait intégrer les coûts d’entrée, maîtriser le cadre légal italien et choisir avec soin son quartier et sa typologie de bien, Pavie se présente comme un marché intermédiaire solide, plus accessible que les métropoles, mais dotée d’un puissant moteur de demande locative et d’un fort potentiel de revalorisation dans les années à venir.
Un projet patrimonial ou une question ? Contactez-nous dès maintenant pour échanger avec un expert en gestion de patrimoine.
Vous recherchez de l'immobilier rentable : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.
Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :
