Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier à La Spezia, c’est miser sur une ville portuaire en pleine transformation, au cœur de la Riviera ligure, avec des prix encore abordables comparés au reste de la côte italienne mais des rendements qui peuvent dépasser ceux des grandes métropoles. Entre la montée en puissance du tourisme lié aux Cinque Terre, l’arrivée massive de capitaux publics dans le port et le waterfront, et un marché locatif très dynamique (classique et saisonnier), la ville est en train de changer de catégorie aux yeux des investisseurs.
Pour un acheteur étranger ou un investisseur français, l’intérêt pour le marché parisien est acquis. La réflexion doit désormais porter sur les modalités pratiques : identifier les quartiers pertinents, structurer le montage financier et définir une stratégie locative adaptée pour une entrée réussie sur ce marché.
Un marché local en hausse mais encore sous-coté
Le premier point clé, c’est la tendance des prix dans la commune. En août 2025, le prix moyen de vente des logements à La Spezia atteignait 2 122 €/m², soit une progression d’environ 5,6 % en un an. Sur les deux dernières années, c’est le plus haut niveau observé, le point bas ayant été relevé à 1 966 €/m² en octobre 2023.
Le loyer résidentiel moyen en août 2025 était de 10,31 €/m² par mois, en hausse de 4,35 % sur un an.
À l’échelle de la province, la tendance est similaire mais avec un niveau de prix globalement supérieur : 2 326 €/m² en juillet 2025, +2,83 % sur un an. Les loyers moyens dans tout le territoire provincial se situent autour de 10,63 €/m² par mois, en hausse d’environ 3,5 %.
Pour situer La Spezia dans le paysage italien, il faut rappeler que la Ligurie compte parmi les régions les plus chères du pays, avec un prix moyen avoisinant 2 477–2 690 €/m², tiré vers le haut par des zones très premium comme Portofino, Santa Margherita Ligure ou certaines portions de la Riviera di Levante. Dans ce contexte, des valeurs autour de 2 100–2 300 €/m² à La Spezia apparaissent clairement comme une “entrée de gamme” sur une côte prestigieuse.
Des écarts de prix marqués selon les quartiers
À l’intérieur de la ville, les écarts de prix entre quartiers sont significatifs, mais restent dans une fourchette serrée pour une capitale provinciale côtière. En août 2025, les valeurs moyennes de vente et de location par zone se présentaient à peu près ainsi :
| Zone de La Spezia | Prix vente moyen (€/m²) | Loyer moyen (€/m²/mois) |
|---|---|---|
| Foce, Montalbano, Isola | 2 322 | 10,98 |
| Fabiano, Marola, Litoranea | 2 291 | 9,19 |
| Centro | 2 290 | 10,93 |
| Pitelli, Muggiano, Fossamastra | 2 277 | 10,72 |
| Canaletto, Bragarina, Migliarina | 2 107 | 10,29 |
| Mazzetta, Maggiolina, Valdellora, La Terrazza | 2 043 | 10,00 |
| Chiappa, Rebocco, Pegazzano, Fossitermi | 1 887 | 9,29 |
| Favaro, La Pieve, Melara | 1 873 | 10,05 |
Ce tableau montre trois éléments intéressants pour un investisseur.
D’abord, les quartiers les plus chers à l’achat ne sont pas forcément ceux où les loyers sont les plus faibles. Foce–Montalbano–Isola et le Centro affichent à la fois des prix de vente élevés et des loyers supérieurs à 10,9 €/m², ce qui peut préserver de bons rendements malgré un ticket d’entrée plus important.
Les secteurs de Chiappa–Rebocco–Pegazzano–Fossitermi et Favaro–La Pieve–Melara offrent des prix d’achat inférieurs à 1 900 €/m² et des loyers autour de 9–10 €/m². Ce différentiel de prix est intéressant pour le rendement locatif et la plus-value, notamment grâce à la hausse progressive des prix attendue avec la requalification urbaine.
Enfin, la proximité des axes stratégiques (gare centrale, port, waterfront en rénovation, accès aux Cinque Terre) joue un rôle décisif pour la location de courte durée. Les quartiers proches de la gare (Centro, zones attenantes) et ceux qui donnent vers la mer ou Porto Mirabello (Fossamastra, Litoranea, Foce) se distinguent comme zones naturelles pour des investissements orientés Airbnb.
La Spezia vs province : où se situent les meilleures occasions ?
À l’échelle du territoire provincial, on observe un contraste très marqué entre les stations ultra touristiques et les communes de l’arrière-pays.
Quelques exemples de prix moyens (juillet 2025) :
| Commune | Vente (€/m²) | Loyer (€/m²/mois) |
|---|---|---|
| Bonassola | 5 754 | 15,39 |
| Monterosso al Mare | 5 497 | 16,35 |
| Portovenere | 4 651 | 10,09 |
| Riomaggiore | 4 541 | 13,16 |
| Vernazza | 3 597 | 14,33 |
| Levanto | 3 746 | 18,63 |
| Lerici | 4 354 | 14,30 |
| La Spezia | 2 117 | 10,45 |
| Sesta Godano | 683 | 8,55 |
| Varese Ligure | 728 | 7,97 |
| Borghetto di Vara | 822 | 8,59 |
| Beverino | 1 077 | 8,60 |
Visuellement, les Cinque Terre (Monterosso, Vernazza, Riomaggiore) et les villages côtiers très prisés (Portovenere, Bonassola, Lerici, Levanto) affichent des tarifs de vente deux à presque trois fois supérieurs à ceux de La Spezia, avec des loyers parfois très élevés. À l’autre extrémité, les communes rurales de la Val di Vara ou de l’intérieur de la province tombent sous les 900 €/m².
Le rendement brut locatif le plus élevé parmi les communes citées est atteint à Bolano, avec 12,23 %.
– Pour un investisseur, l’arbitrage est clair :
– viser la ville de La Spezia et les communes côtières chères, c’est privilégier la liquidité, le potentiel de plus-value et le marché saisonnier international ;
– cibler l’arrière-pays, c’est accepter un marché de revente plus étroit mais obtenir des rendements locatifs très élevés, notamment à long terme.
Rentabilité : des rendements qui montent jusqu’à près de 10 %
Les données provinciales indiquent que la rentabilité brute moyenne tourne autour de 6,26 %, avec des écarts allant d’environ 3,5 % dans les zones les plus chères à près de 9,75 % dans les meilleures poches de rendement pour un appartement “moyen”.
Par type de bien, les chiffres synthétisés sont intéressants :
| Type de bien | Prix moyen (€/bien) | Loyer mensuel moyen (€) | Rendement moyen (%) | Revenu annuel moyen (€) |
|---|---|---|---|---|
| Studio | 550 000 | n.c. | n.c. | 0 |
| 1 chambre | 115 000 | 900 | 9,39 | 10 800 |
| 2 chambres | 135 000 | 700 | 6,22 | 8 400 |
| 3 chambres | 145 000 | 750 | 6,21 | 9 000 |
| 4+ chambres | 200 000 | 1 000 | 6,00 | 12 000 |
Les valeurs absurdes données dans certains rapports sur les “années pour rentabiliser” (plusieurs milliers d’années) tiennent clairement à un bug méthodologique, mais les rendements en pourcentage sont cohérents avec les loyers et les prix moyen relevés.
La commune de La Spezia présente des indicateurs de marché intéressants. Pour les locations classiques longue durée, la rentabilité brute est d’environ 5,38 % en centre-ville et 4,21 % en dehors. Pour les locations touristiques, comme sur Airbnb, les performances sont souvent supérieures, avec un revenu annuel moyen par logement oscillant généralement entre 23 000 et 28 000 €.
Marché de la location courte durée : un moteur puissant
La Spezia a grimpé dans le classement italien des villes les plus rentables en courte durée, avec un marché décrit comme “en croissance constante”. Entre février 2025 et janvier 2026, un logement en location saisonnière générait un revenu médian d’environ 28 000 €, pour un taux d’occupation annuel autour de 66 % et un prix moyen de 113 € par nuit. Le nombre d’annonces actives a bondi de plus de 22 % sur un an et de plus de 90 % sur trois ans, preuve d’un afflux massif de nouveaux investisseurs.
Le revenu médian mensuel d’une location Airbnb à Montréal est d’environ 1 495 $.
Quelques caractéristiques structurent ce segment :
Analyse des tendances clés pour les logements de vacances dans cette destination touristique italienne.
Près de 79% des annonces sont des logements entiers, dont presque la moitié sont des T2 (une chambre).
Les capacités les plus fréquentes sont d’environ 4 personnes, idéales pour les couples et petites familles.
Les biens les plus performants sont proches du centre, de la gare, du front de mer et des embarcadères.
Demande forte d’avril à septembre (pic en août). La présence du port, des croisières et d’événements amortit la saisonnalité.
À noter : La Spezia figure dans le top 45 % national pour le rendement des locations de courte durée, ce qui est honorable pour une ville de taille moyenne (environ 92 700 habitants) qui sert surtout de base logistique aux Cinque Terre.
Des projets d’infrastructures qui changent la donne
Un des atouts majeurs de La Spezia à moyen terme, c’est l’ampleur des investissements publics en cours, principalement dans le port, la croisière et le waterfront. Au total, ce sont près de 128,9 millions d’euros qui sont injectés dans les ports de La Spezia et Marina di Carrara via le Plan national de relance (PNRR) et ses fonds complémentaires, sans compter les cofinancements européens, ministériels et régionaux.
Un nouveau terminal croisière sur Calata Paita
Sur le plan strictement immobilier, la pièce maîtresse est la construction d’une nouvelle jetée dédiée aux navires de croisière sur Calata Paita, dans le premier bassin portuaire. Le contrat, de près de 48 M€ hors charges de sécurité, prévoit une structure trapézoïdale d’environ 16 900 m², avec deux quais de 393 et 339 mètres, capable d’accueillir deux paquebots de dernière génération, dotés de branchements électriques à quai (cold ironing).
Cette infrastructure fait partie d’une stratégie globale pour transformer l’interface port-ville. Le projet inclut une nouvelle gare maritime passagers (42,5 M€), des espaces publics, et la requalification du Molo Pagliari pour la plaisance et l’artisanat.
Pour un investisseur, l’impact potentiel est double : hausse de la fréquentation touristique (les grandes compagnies comme Costa, Royal Caribbean et MSC manifestant déjà leur intérêt) et valorisation des biens situés dans le centre historique ou le long du waterfront, au fur et à mesure que les grues laissent place aux promenades.
Électrification des quais et transition énergétique
Autre volet clé, la modernisation énergétique du port avec de lourds travaux d’alimentation électrique haute tension, de cabines de transformation et de réseaux de distribution pour permettre le raccordement des navires à quai à l’électricité terrestre. L’investissement dépasse 41 M€, dont une partie est financée par le programme Green Ports. Plusieurs quais de marchandises (Molo Fornelli, Ravano, Gulf Terminal) et le futur quai croisière seront équipés.
Le port remplace ses groupes électrogènes diesel par des systèmes à hydrogène, installe des centrales photovoltaïques, déploie un réseau de bornes de recharge pour véhicules et modernise son éclairage. Cette stratégie renforce l’attractivité de la ville pour les entreprises et les ménages.
Infrastructures routières, ferroviaires et urbaines
À ces chantiers s’ajoutent des dragages de bassins, la requalification de Molo Italia, des rampes d’accès, des parkings poids lourds élargis, une plateforme logistique à Santo Stefano di Magra, la modernisation du réseau ferroviaire interne au port, et même des projets sportifs dans la ville (nouvelle piscine et nouveau gymnase pour le Palazzetto dello Sport Mariotti).
Pour l’investisseur résidentiel, ces investissements n’ont pas un effet immédiat sur les loyers, mais ils constituent un socle de croissance pour la demande à long terme : plus de flux touristiques, plus d’emplois portuaires, industriels et de services, plus de vie urbaine le long du golfe. Dans ce contexte, acheter aujourd’hui dans une ville encore “sous-cotée” par rapport au reste de la Ligurie, c’est parier sur une future revalorisation.
Tourisme, plaisance et université : trois moteurs de demande locative
Historiquement, La Spezia vivait essentiellement du port militaire et commercial. Mais depuis une dizaine d’années, la ville voit sa vocation touristique exploser. Elle est désormais perçue comme la base la plus pratique et abordable pour explorer les Cinque Terre, Portovenere, Lerici ou encore Levanto, avec un accès ferroviaire direct et des liaisons maritimes multiples.
Trois moteurs alimentent la demande locative.
En 2025, un touriste sur quatre à La Spezia a choisi un appartement touristique, ce qui représente environ 800 000 nuitées.
Ensuite, la plaisance et les filières maritimes, avec Porto Mirabello, le nautisme et, plus largement, l’industrie navale (Fincantieri), la défense (groupe Leonardo), et tout l’écosystème de sous-traitants. Cela crée une base de locataires réguliers, qu’il s’agisse de techniciens, d’ingénieurs ou de cadres en mission.
Enfin, la dimension universitaire, encore modeste mais en croissance autour du centre universitaire Marconi, génère une demande constante pour des locations de moyenne et longue durée. Les rendements locatifs supérieurs à 10 % mentionnés sur certains segments tiennent justement à ce mix entre étudiants, jeunes actifs et touristes.
Choisir sa stratégie : long terme, saisonnier ou hybride ?
Face à cette diversité de moteurs, un investisseur doit clarifier sa stratégie. Trois approches principales se dégagent.
Une stratégie “patrimoniale à long terme”, centrée sur la location classique (contrats de 3+2 ans, par exemple), convient particulièrement dans des quartiers résidentiels comme Canaletto–Bragarina–Migliarina, Mazzetta–Maggiolina–Valdellora ou Pegazzano, où les prix d’achat restent raisonnables et la demande locale solide. Les rendements bruts se situent autour de 4–6 %, avec une volatilité plus faible que sur le marché saisonnier.
Pour maximiser les revenus via des plateformes comme Airbnb, ciblez le centre historique, les abords de la gare centrale (La Spezia Centrale), le front de mer et les quartiers avec vue mer et accès facile aux embarcadères. Dans ces zones, les revenus annuels peuvent atteindre 23 000–28 000 €, avec un rendement brut souvent supérieur à 7–8 %, sous réserve d’une bonne gestion des taux d’occupation et de la tarification.
Enfin, une stratégie “hybride” alterne courte durée en haute saison (avril–septembre) et location meublée classique ou moyenne durée le reste de l’année (étudiants, télétravailleurs, expatriés). Ce modèle est particulièrement adapté à une ville comme La Spezia, qui reste active hors saison et bénéficie d’une bonne connectivité avec le nord de l’Italie et la Toscane.
Un cadre réglementaire plus strict pour la location courte durée
Si le potentiel de revenu en Airbnb est séduisant, il faut aussi intégrer la montée en puissance de la régulation. À l’échelle nationale, un Code d’Identification National (CIN) est obligatoire depuis 2025 pour tout logement loué en courte durée, et doit être affiché dans les annonces. Les normes de sécurité (détecteurs de monoxyde de carbone, extincteurs, etc.) sont renforcées, l’identification des voyageurs est systématique, et les municipalités disposent d’un large pouvoir pour encadrer la prolifération des locations touristiques.
Fiscalement, une flat tax de 26% sur les revenus de courte durée est envisagée, avec un compromis possible à 21% pour le premier bien et 26% pour le second. Au-delà, les revenus basculent dans la catégorie ‘activité d’entreprise’. Par ailleurs, la Spezia applique un régime de licence obligatoire, décrit comme strictement contrôlé.
Pour un investisseur, l’enjeu n’est pas de fuir la courte durée, mais de l’aborder comme une activité réglementée à part entière, en se dotant d’une gestion professionnelle et en anticipant le poids fiscal dans les calculs de rendement net.
Financer un achat en tant qu’étranger : possibilités et contraintes
Les étrangers, y compris les non-résidents et les citoyens hors UE, peuvent obtenir un crédit immobilier en Italie, mais les conditions sont plus exigeantes que pour un résident italien. En pratique, les banques accordent rarement plus de 50–60 % de la valeur estimée du bien à un non-résident, parfois jusqu’à 70 % pour les meilleurs dossiers, alors que les résidents peuvent monter à 80 %.
Pour obtenir un crédit immobilier en Italie, il faut généralement un apport personnel de 40 à 50 % du prix d’achat, auquel s’ajoutent des frais (notaire, impôts, agence, conseils) représentant 10 à 16 % supplémentaires. Les banques exigent également un revenu stable (idéalement en zone euro), un bon historique de crédit et imposent souvent un montant minimum de prêt, généralement compris entre 150 000 et 250 000 €. Pour les biens en dessous de ce seuil, comme un petit appartement à 120 000 €, le financement doit souvent être intégralement assuré sur fonds propres.
Les taux d’intérêt constatés pour des emprunteurs non-résidents se situent généralement entre 3 et 4,5 % pour des prêts classiques, avec des durées plus courtes (20–25 ans) que pour les résidents (jusqu’à 30 ans). Les produits sont variés : taux fixe, variable indexé sur l’Euribor, formules hybrides ou “vertes” pour les logements très performants énergétiquement.
L’accompagnement par un courtier spécialisé dans la clientèle internationale peut faire la différence, notamment pour monter les dossiers, traduire et légaliser les documents (apostille, etc.), et dialoguer avec les grandes banques nationales habituées aux revenus étrangers (Intesa Sanpaolo, UniCredit, Banco BPM…).
Fiscalité à l’achat et à la détention : ce qu’il faut vraiment compter
Sur le plan fiscal, le cadre est celui de l’Italie dans son ensemble ; La Spezia ne fait pas exception. Lors de l’acquisition, le poste principal est la taxe d’enregistrement (imposta di registro) si vous achetez auprès d’un particulier, ou la TVA (IVA) si vous achetez du neuf auprès d’un promoteur.
Pour un investissement locatif (donc résidence secondaire), la règle courante est la suivante :
Taux de l’imposta di registro applicable lors de l’achat d’un bien immobilier ancien à un particulier ou une société sans TVA en Italie.
Pour une résidence principale répondant aux critères “prima casa”, le taux de la taxe d’enregistrement tombe à 2 % sur la valeur cadastrale, ou la TVA à 4 %.
Les coûts de transaction lors de l’achat d’un bien immobilier peuvent aisément atteindre 10 à 16 % du prix de vente.
À la détention, il faut compter l’IMU (impôt municipal sur les propriétés, exonéré uniquement sur la résidence principale non de luxe), avec un taux modulé par la commune (souvent entre 0,4 et 1,06 % de la valeur cadastrale), et la taxe déchets (TARI). Pour une résidence secondaire à La Spezia, l’IMU peut se chiffrer entre quelques centaines d’euros et quelques milliers d’euros par an selon superficie, coefficient cadastral et taux local.
Taxation des loyers et des plus-values
Les loyers perçus en Italie sont imposables. Vous pouvez choisir entre la flat tax locative (cedolare secca) et le régime progressif de l’IRPEF. Pour un bail classique au loyer libre, la cedolare secca affiche un taux de 21 % sur les loyers bruts (sans déduction de charges), avec un taux réduit à 10 % dans certains cas de loyers conventionnés. Pour des locations de courte durée, la tendance réglementaire actuelle est de rapprocher la fiscalité de la flat tax à 26 %, avec des nuances selon le nombre de biens.
Si vous êtes résident fiscal dans votre pays d’origine, la convention fiscale entre ce pays et l’Italie détermine les modalités pour éviter la double imposition. Cependant, dans tous les cas, les loyers perçus d’un bien immobilier situé en Italie sont imposables en Italie.
En cas de revente, une plus-value réalisée dans les cinq ans suivant l’acquisition est en principe taxée à 26 % (sauf résidence principale ou héritage). Passé ce délai, la plupart des cessions de résidences secondaires échappent à la taxation de la plus-value. La base de calcul correspond à la différence entre prix de vente et prix d’achat augmenté des frais d’acquisition et travaux démontrables.
Démarches et sécurité juridique : prendre le temps de la due diligence
Acheter en Italie implique un processus juridique spécifique, structuré en trois temps principaux : l’offre d’achat, le compromis (contratto preliminare) et l’acte authentique devant notaire (rogito).
Après l’obtention d’un Codice Fiscale (indispensable pour tout acte, ouverture de compte, paiement d’impôts), l’acheteur soumet une offre écrite qui, une fois acceptée, devient juridiquement contraignante. Vient ensuite le compromis, accompagné d’un dépôt (caparra confirmatoria) généralement compris entre 10 et 20 % du prix. Un mécanisme protecteur existe : si l’acheteur se rétracte sans cause, il perd sa caparra ; si c’est le vendeur qui se désengage, il doit restituer le double.
Entre le compromis et la signature définitive, prévoyez un délai de 2 à 3 mois (parfois plus) pour réaliser la due diligence. Cette vérification approfondie comprend l’examen de la chaîne de propriété, la conformité urbanistique et cadastrale, l’absence d’hypothèques ou de servitudes cachées, et la concordance entre les plans et la réalité. Pour des biens anciens ou des maisons de village en province, l’assistance d’un avocat local et d’un géomètre est particulièrement recommandée.
Le jour du rogito, le paiement du solde (70–80 % du prix) s’effectue généralement via chèque de banque ou virement, en présence du notaire, qui lit l’acte, s’assure de la capacité des parties, perçoit les taxes et procède à la transcription au registre foncier.
Comment positionner La Spezia dans une stratégie d’investissement en Italie ?
À l’échelle du pays, l’Italie vit un cycle immobilier plutôt favorable : indices de prix en progression modérée, rebond du volume des transactions, taux de vacance encore contenus et pipeline de nouvelles constructions relativement limité. Dans cette dynamique, la Ligurie occupe un segment spécifique : région chère, offre rare, forte tension touristique, mais forte hétérogénéité entre les icônes de luxe de la Riviera et les villes portuaires ou les vallées intérieures.
La Spezia cumule plusieurs avantages :
Le marché immobilier génois présente plusieurs atouts : un prix au m² inférieur aux destinations phares de la Riviera, une rentabilité locative souvent supérieure à la moyenne nationale (pouvant atteindre 9-10% en province), un potentiel de plus-value soutenu par des projets d’infrastructure et la revalorisation du front de mer, et une demande locative diversifiée grâce au tourisme, à l’économie maritime/industrielle et à la présence universitaire.
En contrepartie, l’investisseur doit accepter un environnement réglementaire locatif plus exigeant (notamment en courte durée), des démarches administratives italiennes parfois lentes, et un besoin de due diligence renforcé sur des bâtiments anciens dans une ville portuaire historique.
Pour un investisseur francophone, La Spezia offre plusieurs opportunités : un point d’entrée à coût modéré sur la Riviera ligure, un générateur de cash-flow via la location saisonnière, et un actif de diversification face aux marchés saturés. Le succès nécessite de dépasser l’image de carte postale en s’appuyant sur les données, les plans d’aménagement et une stratégie claire, pour en faire un pivot d’investissement à moyen et long terme.
Un projet patrimonial ou une question ? Contactez-nous dès maintenant pour échanger avec un expert en gestion de patrimoine.
Vous recherchez de l'immobilier rentable : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.
Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :
