Investir dans l’immobilier à Bergame : marché, quartiers, rendements et grands projets

Publié le 6 avril 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Investir dans l’immobilier à Bergame, ce n’est plus seulement parier sur une « petite ville tranquille » de Lombardie. C’est miser sur un territoire qui cumule hausse des prix, rendements locatifs solides, massification des trajets vers Milan, essor du tourisme et grands chantiers urbains et d’infrastructures. Autrement dit, un marché secondaire en train de devenir stratégique.

Un marché en pleine tension, mais encore abordable à l’échelle italienne

Quand on regarde les données récentes, un constat s’impose : Bergame est dans un cycle haussier, mais reste bien plus accessible que Milan, tout en offrant des rendements souvent supérieurs.

En février 2026, dans la province, le prix moyen demandé pour les logements à la vente tournait autour de 1 773 €/m², soit une progression de 5,72 % en un an. La même période marque le point haut des deux dernières années, après un point bas autour de 1 584 €/m² en avril 2024. Côté loyers, la province affiche 11,77 €/m² par mois en moyenne, en hausse de 7,1 % sur un an, là aussi au plus haut sur deux ans.

Ces chiffres s’inscrivent dans un contexte national où les prix résidentiels ont augmenté d’environ 3,9 % en 2025, et où les projections pour 2026 tournent autour de +3 à +4 % en moyenne. La Lombardie se distingue même avec une hausse supérieure à 6,5 % et un prix moyen de 2 668 €/m², ce qui place Bergame légèrement en dessous de la moyenne régionale, mais dans la partie dynamique du marché.

Prix dans la province : un spectre très large

La diversité des communes de la province de Bergame se reflète dans une fourchette de prix extrêmement large, de 367 €/m² à 3 029 €/m² en février 2026. Sarnico, sur le lac d’Iseo, culmine à 3 029 €/m², quand Blello tombe à 367 €/m². Bergame ville s’inscrit dans le haut de gamme provincial, avec 2 875 €/m² et les loyers les plus élevés (13,35 €/m²).

Voici quelques repères de prix dans plusieurs communes clés (valeurs moyennes demandées, février 2026) :

Pour un investisseur, cette dispersion ouvre deux stratégies : viser la ville de Bergame et ses quartiers à fort potentiel de valorisation, ou profiter de communes plus abordables (Dalmine, Seriate, Albino, Zogno…) pour rechercher un rendement plus élevé au prix d’un profil plus périphérique.

Bergame, « alternative calme » à Milan, mais de plus en plus connectée

Plusieurs facteurs structurels alimentent la demande à Bergame.

La hausse des prix et loyers à Milan pousse ménages et investisseurs à se tourner vers des marchés satellites, mieux valorisés. Bergame coche plusieurs cases : coûts de vie plus bas, cadre de vie jugé plus paisible, centre historique attractif, et surtout amélioration continue des liaisons de transport.

Les liaisons ferroviaires Bergame–Milan ont été renforcées, avec une quinzaine de trains régionaux quotidiens et des temps de trajet d’environ 50 minutes. Des liaisons rapides comme Frecciarossa descendent même à 37 minutes. Cette dynamique transforme progressivement Bergame en ville de navetteurs vers Milan, ce que confirment les études démographiques : la croissance de population est en bonne partie portée par ces nouveaux résidents pendulaires.

L’aéroport accueille déjà jusqu’à plus de 54 000 passagers certains jours et environ 17 millions de passagers annuels. L’ajout de 14 nouveaux postes avion au nord et l’extension des taxiways doivent encore augmenter la capacité. À terme, Bergame se positionne comme un nœud majeur du réseau aérien low cost européen, avec un accès ferroviaire direct à la ville et à Milan. Pour un investisseur, cela signifie plus de flux touristiques, plus de demande locative courte durée, et davantage de cadres et salariés internationaux de passage.

Une ville en transformation : Bergamo2030, Porta Sud et nouveaux pôles

Investir dans l’immobilier à Bergame, c’est aussi miser sur une trajectoire de transformation urbaine assumée, portée à la fois par la municipalité, la chambre de commerce et des acteurs privés.

Bergamo2030 : chantiers à court terme, valeur à long terme

Le programme Bergamo2030 fixe le cap pour les cinq prochaines années : nouvelles infrastructures, mobilité repensée, amélioration de la qualité de vie, mais aussi acceptation de perturbations temporaires (travaux, modifications de circulation). Une carte interactive recense les chantiers actifs et prévus à six mois, avec un code couleur selon leur impact sur la mobilité.

Concrètement, plusieurs projets sont déjà en cours : nouvelle arena sportive à Piazzale Walter Bonatti, cinq éco-îlots souterrains pour la collecte des déchets, travaux de réfection de chaussées dans le cadre du projet de bus à haut niveau de service (e-BRT), nouveau raccordement ferroviaire entre Bergame et l’aéroport d’Orio al Serio, interventions sur de nombreux axes structurants (Via Statuto, Via Borgo Palazzo, Via San Bernardino, Asse Interurbano SP671e, etc.).

Porta Sud : un nouveau quartier clé autour de la gare

Le projet Bergamo Porta Sud est sans doute le plus structurant. Il s’agit de requalifier plus d’un million de m² autour de la gare, en s’attaquant à ce qui est aujourd’hui une « barrière ferroviaire » séparant le centre historique des quartiers au sud des voies.

Le programme repose sur deux piliers : création d’un hub intermodal (train, tram, bus, mobilité douce) autour de la gare, et naissance d’un nouveau quartier mêlant logements, bureaux, commerces, espaces publics, parcs, pistes cyclables et piétonnes. Le positionnement est clair : un district « intelligent, innovant et vert », au contact du centre-ville et des principaux flux de piétons et de transports.

Les ordres de grandeur donnent la mesure du chantier : environ 1 milliard d’euros d’investissements fonciers et immobiliers, et des hypothèses de prix de sortie autour de 2 900 €/m² en résidentiel, 150 €/m²/an pour les commerces et 140 €/m²/an pour les bureaux. Autour de cette opération se concentrent aussi des équipements majeurs (hôpital, université, terminus de lignes tramway, nombreuses lignes de bus), ce qui promet un flux constant d’usagers et de clients.

Fiera di Bergamo et nouveaux pôles d’activité

Autre axe fort : l’agrandissement de la Fiera di Bergamo, le parc des expositions. Un masterplan prévoit de doubler sa surface. Un passage cyclo-piéton souterrain, préalable à la création d’un arrêt « Bergamo Fiera » sur la nouvelle ligne de train pour Orio, doit démarrer début 2026. L’objectif affiché est de hisser la Fiera au rang de grand acteur national de taille moyenne, capable d’attirer foires et salons supplémentaires.

En parallèle, plusieurs projets emblématiques (district smart ChorusLife avec hôtel Radisson Blu et arena, nouveau centre sportif universitaire, nouveaux bâtiments de l’université, campus logistiques et industriels dans l’aire métropolitaine…) contribuent à diversifier les moteurs économiques et à attirer étudiants, chercheurs, cadres, visiteurs professionnels. Autant de publics qui nourrissent à la fois la demande locative classique et celle des locations de courte durée.

Quartiers de Bergame : du prestige de Città Alta aux poches abordables

La ville se partage en deux grandes entités : Città Alta (ville haute), cœur médiéval entouré de remparts vénitiens classés UNESCO, et Città Bassa (ville basse), plus moderne, qui concentre la majorité de l’offre résidentielle récente, des commerces et des services.

Chaque secteur présente un profil de prix et de demande distinct. Investir dans l’immobilier à Bergame, c’est choisir entre des zones emblématiques, chères mais très sécurisées sur le plan patrimonial, et des quartiers en cours de valorisation, plus accessibles mais potentiellement plus volatils.

Panorama des prix par zone dans la ville

Les données de février 2026 montrent clairement la hiérarchie interne de la ville. Quelques zones illustratives :

À ces chiffres s’ajoutent des niveaux de prix ponctuellement plus élevés sur certaines rues très recherchées : environ 4 280 €/m² sur Viale Vittorio Emanuele Secondo, 3 608 €/m² sur Via San Tomaso, 3 591 €/m² sur Via dei Legionari in Polonia. Dans des micro-secteurs de prestige, on atteint 5 000 €/m², voire 5 500 €/m² sur Viale Vittorio Emanuele et dans les Colli, et jusqu’à 6 500 €/m² en Città Alta, avec des pointes jusqu’à 8 000 €/m² selon Engel & Völkers.

Città Alta et Colli : le socle patrimonial haut de gamme

La ville haute et les collines (Colli di Bergamo) réunissent à la fois prestige historique, vues panoramiques, rareté de l’offre, et forte demande touristique. Les appartements anciens rénovés se vendent fréquemment autour de 4 000 €/m² et plus. Les biens à rénover peuvent se négocier autour de 3 000 €/m², mais les coûts de réhabilitation, surtout dans un contexte patrimonial, peuvent rapidement grimper entre 1 200 et 1 800 €/m², voire davantage selon le niveau de finition et les contraintes architecturales.

Pour un investisseur, Città Alta se prête particulièrement bien à la location saisonnière ou de moyenne durée à un public touristique et culturel. Les loyers de référence (14,52 €/m²) témoignent d’un marché tendu. Les prix peuvent sembler élevés à l’achat, mais la combinaison entre attractivité internationale, statut UNESCO et capacité à générer une rente touristique stable confère à ces biens un profil de « valeur refuge » dans le portefeuille.

Centre et quartiers bourgeois : rendement et sécurité patrimoniale

Le centre-ville (Sentierone, Via Tasso, Via XX Settembre) et les secteurs comme Santa Lucia, Sant’Alessandro, Borgo Pignolo ou la zone Finardi combinent élégance architecturale et bonne accessibilité. Les prix varient généralement entre 2 000 et 3 000 €/m², avec des pics à 3 000 €/m² à Borgo Pignolo et le long d’axes prisés.

Des repères de prix pour certains de ces quartiers :

Ce sont des secteurs où les biens, surtout lorsqu’ils sont rénovés et bien positionnés (étage, lumière, balcon, ascenseur), conservent bien leur valeur dans le temps. La demande y est alimentée par des familles, des professionnels, et une clientèle internationale à la recherche de résidences secondaires élégantes mais moins chères que Florence ou Rome.

Zones en transition : opportunités pour investisseurs à budget intermédiaire

Autour du centre, plusieurs quartiers combinent accessibilité relative et perspectives d’appréciation : Borgo Santa Caterina et Redona (ambiance artistique, commerces de proximité, bonne desserte), Loreto, Longuelo, Canovine, ou encore Conca Fiorita, historiquement l’un des secteurs résidentiels les plus recherchés depuis les années 1960.

Poches populaires et étudiants : maximiser le rendement

Les quartiers comme Malpensata, Celadina, Boccaleone, Campagnola, Colognola, Villaggio degli Sposi ou Grumello del Piano se caractérisent par des prix plus bas et un marché locatif actif. Les investisseurs extérieurs à la ville s’y intéressent déjà pour acheter studios et deux-pièces à moins de 100 000 €, justement pour générer des revenus.

Entre Malpensata (1 200–1 600 €/m²) et Celadina–Boccaleone–Campagnola (environ 1 350 €/m²), on peut structurer des opérations avec des tickets à 80–130 000 € pour un petit appartement, voire moins en ciblant des biens à rafraîchir. Ces secteurs, bien desservis en infrastructures et commerces, se prêtent bien à la location étudiante ou à des jeunes actifs. La présence de l’université dans plusieurs pôles et un marché de colocation et de chambres en forte occupation (taux d’occupation de l’offre étudiante supérieur à 88 %) renforcent ce profil.

Rendements locatifs à Bergame : du long terme à l’Airbnb

Les données disponibles permettent de dresser un portrait plutôt favorable du rendement locatif à Bergame.

Rendement global et ratios de base

Le rendement locatif brut moyen de la ville est estimé à 6,28 %, tous produits confondus, avec un prix moyen autour de 249 000 € et un loyer moyen de 950 € par mois. En extrapolant, un bien typique mettrait environ 21,8 ans à « s’amortir » grâce aux loyers, ce qui est raisonnable dans une grande ville européenne.

Les ratios prix/loyer se situent autour de 16,6 dans le centre et 17,9 en périphérie, ce qui confirme que la location est plutôt attractive par rapport au prix d’achat (plus le ratio est bas, plus la location est rentable). Les rendements bruts moyens s’établissent à 6,02 % dans le centre et 5,58 % hors centre, ce qui se situe au-dessus des rendements observés dans beaucoup de grandes métropoles italiennes sur des produits comparables.

Sur le marché par typologie d’appartement, les chiffres suivants donnent un ordre de grandeur des couples prix/loyer :

On voit que les 1 et 3 chambres offrent les meilleurs taux bruts, légèrement supérieurs à 6,5 %, là où les grandes surfaces commencent à perdre en rendement, ce qui est logique : elles intéressent davantage les familles résidentes que les investisseurs locatifs.

Marché locatif résidentiel : loyers et solvabilité

Les loyers moyens relevés par des contributeurs locaux donnent un aperçu concret des niveaux actuels :

– 1 chambre en centre-ville : environ 717 €/mois (fourchette 550–1 000 €).

– 1 chambre hors centre : 531 €/mois (450–750 €).

– 3 chambres en centre-ville : 1 521 €/mois (850–2 800 €).

– 3 chambres hors centre : 815 €/mois (600–1 200 €).

Location courte durée et marché Airbnb

Sur le segment touristique, Bergame se situe dans le haut du panier national en termes de rendement de location courte durée. Les données Airbtics (début 2026) indiquent :

– 1 303 annonces actives, en hausse de plus de 21 % en un an.

– Taux d’occupation moyen autour de 73 %, malgré un léger recul par rapport aux années précédentes.

– Tarif journalier moyen (ADR) autour de 106 €, en hausse de 10,6 % sur un an.

– Revenu annuel médian par logement à 29 000 €, en progression de 6,2 %.

Au passage, Bergame se situe dans le top 24 % des villes italiennes pour le rendement de la location courte durée. L’encadrement par licence est en place, ce qui limite la prolifération incontrôlée mais n’empêche pas le développement du parc, au contraire : l’augmentation de plus de 90 % du nombre d’annonces en trois ans montre que la ville est entrée dans le radar des investisseurs spécialisés dans ce segment.

Logement étudiant : une niche de plus en plus tendue

Avec son université dynamique, Bergame attire de nombreux étudiants, italiens et étrangers (Erasmus notamment). Sur ce segment, les indicateurs montrent un marché sous tension :

– Loyer moyen toutes catégories : 651 €/mois.

– Chambre privée : médiane à 540 €/mois.

– Studio : environ 650 €/mois.

– Taux d’occupation de l’offre : plus de 88 %.

– Offre totale recensée : 67 logements, avec une montée progressive dans les 6–12 mois.

Les tableaux de distribution des loyers montrent une forte concentration entre 500 et 600 €, ce qui correspond à la fourchette supportable pour un étudiant ou un jeune actif en colocation. Pour un investisseur, cela renforce la pertinence d’acheter des petites surfaces ou des T3 adaptés à la colocation, dans des quartiers connectés aux pôles universitaires (Redona, Borgo Santa Caterina, Villaggio degli Sposi, San Paolo, etc.).

Province de Bergame : rendement ou valorisation, il faut choisir son terrain

Investir dans l’immobilier à Bergame peut aussi passer par sa province, qui offre un spectre assez large d’opportunités.

D’un côté, des communes bien connectées comme Treviglio, Seriate, Dalmine, Stezzano, Azzano San Paolo ou Treviolo, avec des prix compris entre 1 700 et un peu plus de 2 000 €/m² et des perspectives de valorisation portées par la proximité de Bergame et Milan, ainsi que la présence de pôles industriels ou logistiques. Dans ces centres majeurs, la hausse des prix a pu atteindre 3–4 % par an, parfois plus sur certains marchés de niche.

Enfin, des zones rurales ou de vallée (Val Brembana, Val Seriana, etc.) affichent des prix très bas, parfois sous les 1 000 €/m², mais avec un marché de la location secondaire en souffrance dès lors que l’attrait touristique est faible. Dans certaines stations, jusqu’à plus de 90 % du parc est constitué de résidences secondaires peu occupées. Ces marchés doivent être abordés avec prudence et une stratégie claire (résidence personnelle, projet touristique spécifique, ou achat opportuniste très long terme).

Construire son montage : financement, fiscalité, rénovation

Au-delà du choix du quartier, investir dans l’immobilier à Bergame suppose de bien maîtriser le cadre italien : processus d’achat, fiscalité, coûts de rénovation.

Processus d’achat : rôle du notaire, du compromis et du financement

L’Italie impose le passage devant notaire pour toute mutation immobilière. Le schéma classique comprend :

– une offre d’achat écrite (proposta di acquisto), souvent accompagnée d’un premier dépôt ;

– un compromis (contratto preliminare ou compromesso) avec dépôt plus important (souvent 10–20 %, parfois 30 %), qui engage fermement les parties ;

– l’acte définitif (rogito) signé devant notaire, qui transfère la propriété et est inscrit au registre.

Le notaire, officier public impartial, vérifie les titres, l’absence de charges, la conformité urbanistique et cadastrale, calcule et collecte les taxes et enregistre l’acte. Les honoraires notariaux tournent généralement entre 1 et 2,5 % du prix, auxquels s’ajoutent les taxes d’enregistrement (2 % pour une résidence principale, 9 % pour une résidence secondaire, sur la valeur cadastrale) ou, dans le cas d’un achat neuf auprès d’un promoteur, la TVA (4 % / 10 % / 22 % selon le type de bien et d’usage).

Fiscalité courante : propriété, loyers, plus-values

Une fois propriétaire, vous êtes soumis à :

– IMU, impôt communal sur la propriété, principalement sur les résidences secondaires et biens d’investissement, avec un taux variant selon la commune (0,4 à plus de 1 %) sur la base cadastrale ;

– TARI, taxe sur les déchets, calculée sur la surface et le nombre d’occupants, généralement due par l’occupant (propriétaire ou locataire) ;

– imposition des loyers, soit au barème progressif de l’IRPEF, soit via le régime simplifié à taux fixe (cedolare secca), souvent 21 % pour les locations classiques, avec quelques cas à 10 % dans des zones à forte tension locative.

Les étrangers non-résidents doivent aussi tenir compte des conventions fiscales entre l’Italie et leur pays pour éviter la double imposition sur les revenus locatifs et plus-values. L’Italie applique en principe une imposition des plus-values à 26 % si le bien est revendu dans les cinq ans, sauf si c’était la résidence principale. Au-delà de cinq ans, la plus-value est en général exonérée pour un particulier.

Rénovation : coûts réalistes et pièges à éviter

Nombre de biens attractifs à Bergame, notamment dans les quartiers historiques et périphériques, nécessitent des travaux plus ou moins lourds. Les expériences compilées dans différentes régions italiennes – transposables par ordre de grandeur à la Lombardie – donnent la fourchette suivante :

Des postes comme la toiture (150–250 €/m²), la réfection complète d’une salle de bains (3 000–10 000 €), d’une cuisine (5 000–15 000 € hors électroménager), ou le remplacement des fenêtres (400–800 € pièce) ont un impact significatif sur le budget. Il est recommandé d’ajouter au moins 30 à 50 % de marge au devis du constructeur pour couvrir les imprévus, car de nombreux projets dépassent largement le budget initial.

La durée d’un chantier sérieux se situe entre 4 et 8 mois pour une rénovation moyenne d’un appartement de 100 m², et 12–18 mois pour une restauration lourde. Les questions de permis (CILA, SCIA, éventuellement permis de construire et validation par la Surintendance pour les zones protégées) peuvent ajouter des délais de plusieurs mois.

Du point de vue fiscal, l’Italie offre des déductions intéressantes sur certains travaux, avec la possibilité de récupérer environ 50 % des dépenses éligibles (plafonnées à 96 000 € pour certains types de travaux) sous forme de réduction d’impôt, et une TVA réduite à 10 % sur les rénovations. Ces dispositifs, héritiers du « Superbonus », doivent être étudiés avec un conseiller fiscal car leurs conditions évoluent fréquemment.

Tourisme, Milan-Cortina 2026 et perspective de valorisation

Bergame n’a pas la pression touristique de Florence ou Venise, où les prix ont explosé à des niveaux souvent inaccessibles (4 500–7 000 €/m² et plus dans les centres), mais le tourisme pèse de plus en plus sur son marché.

Les enquêtes auprès des entreprises du commerce et du tourisme locales montrent que plus de 80 % d’entre elles estiment que la croissance des flux de visiteurs est globalement bénéfique pour le territoire, citant le développement économique, la valorisation du patrimoine et l’incitation à investir dans les infrastructures. Une proportion significative des acteurs du tourisme se dit optimiste quant à l’impact des Jeux d’hiver Milan-Cortina 2026, même si Bergame n’est pas un site olympique principal.

Dans ce contexte, la combinaison suivante rend Bergame particulièrement intéressante :

– prix encore inférieurs à la moyenne des grandes villes italiennes de premier rang ;

– rendements locatifs supérieurs à 6 % possibles sur de nombreux segments ;

– flux touristiques et de navetteurs en hausse, tirés par aéroport et trains ;

– grands projets urbains (Porta Sud, Bergamo2030, Fiera, nouveaux pôles universitaires et culturels) susceptibles de soutenir la demande et les prix.

Comment se positionner en tant qu’investisseur ?

Pour résumer, investir dans l’immobilier à Bergame peut prendre plusieurs formes, selon votre profil de risque et votre horizon de temps.

Un investisseur patrimonial à long terme pourra privilégier :

– Città Alta et Colli, pour des biens rares, chers mais très sécurisés, à forte dimension touristique ;

– le centre-ville et certaines rues premium (Viale Vittorio Emanuele, Via San Tomaso, quartiers proches de l’Accademia Carrara), pour capter la demande locale solvable et internationale.

Un investisseur orienté rendement privilégiera plutôt :

Les profils les plus opportunistes pourront aussi regarder :

– les communes de la couronne métropolitaine (Seriate, Dalmine, Treviolo, Stezzano, Azzano San Paolo), connectées à Bergame et parfois à Milan, où la progression des prix est déjà soutenue mais laisse encore de la marge ;

– certaines zones touristiques de la province (Sarnico, Lovere, San Pellegrino Terme) pour des projets de résidence secondaire haut de gamme avec location partielle.

Investir dans l’immobilier à Bergame aujourd’hui, c’est finalement accepter de payer un peu plus cher que voilà cinq ans, mais pour entrer dans un marché qui a encore du chemin devant lui – à condition de connaître ses quartiers, ses projets, ses chiffres et ses règles du jeu.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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