Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Capitale de la Sardaigne et seule véritable grande ville de l’île, Cagliari attire de plus en plus les investisseurs qui veulent combiner rendement locatif, potentiel de plus‑value et qualité de vie méditerranéenne. Avec une aire métropolitaine d’environ 430 000 habitants, un aéroport international, un port actif, une université, un important complexe hospitalier et une vie culturelle dense, la ville fonctionne douze mois par an, ce qui la distingue des stations balnéaires ultra‑saisonnières du reste de l’île.
Investir à Cagliari ne repose pas uniquement sur le tourisme estival. La demande locative est portée par une clientèle variée : étudiants, personnel soignant, fonctionnaires, travailleurs du numérique et familles locales. Ce dynamisme s’appuie sur une croissance économique régionale modérée mais stable.
Un marché solide, encore abordable à l’échelle italienne
Les données les plus récentes montrent que la Sardaigne connaît une phase de croissance maîtrisée, loin de la surchauffe de certaines capitales régionales du continent. L’île dans son ensemble enregistre une progression des prix d’environ 3,5 à 4,5 % par an ces dernières années, avec une moyenne régionale autour de 2 463 €/m² début 2026. Cagliari se situe dans la partie haute de cette fourchette, sans pour autant atteindre les niveaux de Milan, Rome ou Florence.
Cagliari dans le paysage italien
Si l’on compare les grandes villes italiennes, Cagliari reste nettement plus accessible tout en offrant des rendements supérieurs à la moyenne nationale. Le tableau suivant donne une idée des ordres de grandeur.
| Ville | Prix moyen demandé (€/m²) | Évolution annuelle approximative |
|---|---|---|
| Milan | ~4 111 | +5,9 % |
| Bolzano | ~4 770 | n.d. |
| Rome | ~2 986 | +4,8 % |
| Florence | ~3 337 | +1,5 % |
| Bologne | ~2 769 | +6,5 % |
| Venise | ~2 766 | +4,4 % |
| Cagliari | ~2 656 (ville) | +4,9 % |
| Moyenne Italie | ~2 167 | +3,7 % |
En octobre 2025, le prix moyen demandé à Cagliari atteignait environ 2 656 €/m², soit une hausse proche de 5 % sur un an, tout en restant légèrement sous son pic historique de 2012. À l’échelle provinciale, la moyenne tourne autour de 2 138 – 2 299 €/m², avec une progression annuelle d’environ 6 %.
La ville se situe sur un plateau élevé, où les prix ont retrouvé et dépassé leurs niveaux d’avant-crise sans atteindre les multiples de valorisation des marchés les plus tendus. Pour un investisseur, cela signifie un risque de correction limité, surtout avec un horizon de moyen à long terme.
Un environnement économique plutôt porteur
Le contexte macroéconomique régional joue en faveur de l’immobilier. Le PIB de la province de Cagliari progresse d’environ 0,7 % par an, au‑dessus de la moyenne sarde, et l’économie régionale a connu une croissance d’environ 0,9 % en 2024 puis 0,92 % en 2025, tirée par les services et surtout le tourisme. L’emploi augmente davantage qu’au niveau national, la participation au marché du travail remonte, et le taux de chômage recule autour de 8,3 %.
Milliards d’euros du plan de relance européen (PNRR) alloués à la Sardaigne pour soutenir son développement.
Pour l’immobilier résidentiel, ce cocktail – emploi qui progresse, infrastructures en amélioration, centre universitaire et hospitalier fort – tend à soutenir la demande de logements en propriété comme à la location, surtout dans les quartiers bien connectés.
Prix, loyers et rendements : ce que disent les chiffres
Investir dans l’immobilier à Cagliari, c’est avant tout arbitrer entre niveau de prix, tension locative et rendement brut ou net. Les données consolidées pour 2025‑début 2026 permettent de dégager des repères fiables.
Niveaux de prix et de loyers
Au niveau de la province de Cagliari, le ticket d’entrée moyen reste vraiment dans les standards de la Sardaigne, tout en reflétant l’effet capitale.
| Territoire | Prix moyen vente (€/m²) | Loyer moyen (€/m²/mois) |
|---|---|---|
| Sardaigne (région) | 2 463 | 12,88 |
| Province de Cagliari | 2 299 | 12,57 |
| Cagliari (province, autre source) | 2 138 | n.d. |
| Cagliari (ville, oct. 2025) | 2 656 | 13,30 |
Les loyers à Cagliari ville sont parmi les plus élevés du sud de l’île, avec une moyenne d’environ 13,3 €/m² (octobre 2025), en hausse par rapport à 2024. Un appartement d’une chambre au centre se loue typiquement entre 650 € et 1 000 € par mois, tandis qu’un trois‑pièces central se négocie autour de 1 000 – 1 500 €.
Au‑delà des moyennes, les rapports prix/loyers donnent une image plus fine de la rentabilité.
Ratios prix/loyer et rendement moyen
Les données agrégées pour la ville et la province montrent que Cagliari se situe dans le haut du panier sarde en matière de rendement locatif, sans atteindre toutefois les scores très élevés de certains quartiers populaires.
| Zone | Prix moyen (€/bien) | Loyer moyen (€/mois) | Rendement brut moyen | Délai d’amortissement théorique |
|---|---|---|---|---|
| Province de Cagliari | 209 000 € | 900 € | 6,56 % | ~19,4 ans |
| Cagliari (ville) | 259 000 € | 1 000 € | 6,45 % | ~21,6 ans |
On reste largement au‑dessus de la moyenne italienne, où le rendement brut résidentiel tourne autour de 7,7 % mais avec des prix nettement plus élevés dans les grandes métropoles, ce qui allonge fortement la durée de retour sur investissement. À Cagliari, le ratio prix/loyer (17,15 au centre, 18,38 en périphérie) et le fait qu’un appartement de 200 000 € puisse se louer environ 800 €/mois (soit près de 4,8 % brut sur ce cas concret) illustrent un point : le marché reste équilibré, ni bradé ni déconnecté des revenus locaux.
Rendement par taille de logement : le parti des petites surfaces
Un des enseignements clés pour qui veut investir dans l’immobilier à Cagliari est la forte différenciation des rendements selon la typologie du bien. Les studios et petits T1 dominent largement sur ce terrain.
| Typologie – Cagliari (ville) | Prix moyen (€/bien) | Loyer moyen (€/mois) | Rendement brut moyen |
|---|---|---|---|
| Studio | 210 000 € | 1 150 € | 6,57 % |
| 1 chambre | 107 500 € | 830 € | 9,21 % |
| 2 chambres | 169 500 € | 900 € | 6,37 % |
| 3 chambres | 245 000 € | 1 200 € | 5,88 % |
| 4+ chambres | 305 500 € | 1 330 € | 5,20 % |
En province, où les prix sont plus bas que dans la ville centre, les rendements des petites surfaces montent encore d’un cran, avec près de 9,5 % brut sur les studios et T1. Ces chiffres s’expliquent par une demande particulièrement soutenue pour les logements compacts : étudiants, jeunes actifs, soignants, travailleurs en mobilité, mais aussi couples et digital nomads qui privilégient un bon emplacement plutôt qu’une grande surface.
Les logements de 30 à 60 m² situés dans des quartiers bien desservis offrent des rendements bruts de 7 à 8,5 %, avec des loyers mensuels compris entre 12 et 15 € par mètre carré. Cette rentabilité incite les investisseurs à privilégier l’acquisition de plusieurs petites unités bien placées plutôt qu’un seul grand appartement.
Rendements par quartier : entre prestige et cash‑flow
À l’intérieur même de Cagliari, les écarts de rendement entre quartiers dépassent facilement 1,5 point de pourcentage. Là encore, le compromis classique entre prestige et cash‑flow s’applique.
Les quartiers populaires et bien connectés comme Is Mirrionis, San Michele, Pirri, Sant’Avendrace et Mulinu Becciu offrent des rendements bruts de 6 % à 7 %, voire plus sur les petites surfaces. Une demande locative annuelle robuste est garantie par la forte présence de personnels hospitaliers et universitaires, notamment près du Policlinico et des pôles de formation.
À l’inverse, les secteurs les plus chics – centre historique de Cagliari, Poetto en front de mer, parties les plus cotées de Castello ou Marina – affichent des rendements plus bas, dans une fourchette de 4 à 5,5 % brut, car les prix d’achat y ont progressé plus vite que les loyers.
Pour un investisseur, le choix n’est donc pas seulement géographique : il reflète un arbitrage entre revenu courant et potentiel de valorisation, mais aussi entre type de locataire (classe moyenne locale vs clientèle touristique ou internationale).
Cartographie des quartiers : où acheter selon votre stratégie
Investir dans l’immobilier à Cagliari suppose de bien comprendre la « géographie économique » de la ville. Chaque quartier a son profil, ses locataires types, sa dynamique de prix et ses risques spécifiques.
Le centre historique : Castello, Marina, Stampace, Villanova
Le cœur ancien de Cagliari se compose de quatre quartiers emblématiques, chacun avec sa personnalité, mais tous marqués par une forte demande touristique et un intérêt croissant des expatriés.
Castello est le quartier médiéval perché, avec ses ruelles, ses palais et ses vues panoramiques sur la mer et la ville. Les biens sont essentiellement des appartements anciens, parfois dans des palazzi historiques. Les prix moyens y tournent autour de 2 830‑2 900 €/m², avec des biens rénovés ou neufs pouvant atteindre 3 000‑3 500 €/m². Ce secteur fait partie des plus chers de Sardaigne, au coude à coude avec certaines zones de la Costa Smeralda. Sur le long terme, Castello a enregistré une progression régulière de 2 à 4 % par an, portée par une clientèle mêlant investisseurs, amoureux du patrimoine et opérateurs de locations touristiques.
Marina, en bordure de port, est l’autre pôle majeur pour les locations saisonnières de type Airbnb. Les prix y sont comparables à ceux de Castello, autour de 2 830‑2 895 €/m² en moyenne, avec une forte densité de restaurateurs, bars, ruelles anciennes, et une connexion directe aux transports. Le quartier est considéré comme l’un des plus recherchés pour l’investissement court terme, avec des revenus de haute saison pouvant grimper de 1 500 à 4 000 € par mois pour un bon produit. Mais cette concentration d’Airbnb entraîne aussi un risque règlementaire : tout durcissement des règles sur les locations touristiques, déjà à l’œuvre en Italie, toucherait Marina en priorité.
Situé à l’ouest du centre ancien, Stampace est un quartier historique d’artisans offrant des opportunités d’investissement intéressantes.
Les prix sont légèrement plus bas que dans les quartiers de Castello et Marina, offrant une bonne valeur ajoutée.
Les indicateurs pointent vers une transformation du quartier, avec un potentiel de plus-value.
Bon potentiel identifié pour les locations de courte durée (type Airbnb).
Possibilités de rénovation à des prix encore raisonnables pour les investisseurs.
Villanova, enfin, offre un visage différent : plus résidentiel, intime, avec un mélange d’immeubles anciens et de maisons de ville. Le quartier plaît particulièrement aux familles établies, aux professionnels, aux retraités et à certains expatriés qui recherchent un compromis entre charme historique et vie quotidienne agréable. Les prix y ont progressé d’environ 2 à 4 % par an, tandis que le profil des locataires est plus stable et moins saisonnier que dans Marina ou Castello.
Poetto et Quartu Sant’Elena : la plage comme moteur de valeur
Le front de mer de Poetto, avec sa plage urbaine de près de 8 km, est l’un des secteurs les plus dynamiques de tout le sud de la Sardaigne. On y trouve un mélange d’appartements modernes, de petites résidences et de villas, notamment dans des micro‑secteurs comme Marina Piccola.
Les appartements de bonne qualité en première ligne peuvent se louer facilement entre 1 000 et 1 500 € par mois à l’année, davantage en saison courte si l’on va sur un modèle Airbnb bien géré. Les prix de vente dans le secteur La Palma‑Poetto‑Saline dépassent 3 700 €/m² en moyenne, ce qui reflète l’appétit des acheteurs locaux et internationaux pour ce style de vie balnéaire accessible en quelques minutes du centre.
Prix moyen au m² à Quartu Sant’Elena, en hausse de plus de 8% sur un an.
Dans la perspective des 5 à 10 années à venir, la zone Poetto‑Quartu Sant’Elena fait partie des secteurs sardes où les analystes anticipent les plus fortes progressions de prix (jusqu’à 18‑28 % sur 5 ans dans les meilleurs scénarios), en raison de la pénurie structurelle de foncier côtier constructible et des améliorations d’accessibilité (routes, aéroports).
Quartiers résidentiels recherchés : San Benedetto, Bonaria, Monte Urpinu
San Benedetto est un grand quartier résidentiel connu pour son marché quotidien et ses services de proximité. C’est l’un des secteurs les plus demandés par les jeunes actifs, les familles et les classes moyennes supérieures locales, en raison de la qualité de vie et de la profondeur de la demande locative. Les prix sont plus élevés que dans les zones populaires, mais la vacance y reste très faible (3‑5 %), et les loyers soutenus. On y anticipe une croissance annuelle des prix de l’ordre de 2 à 4 % dans les prochaines années.
Bonaria et Monte Urpinu, avec leurs rues plus larges, leurs parcs, certaines vues mer et un bâti principalement moderne, constituent la ceinture résidentielle aisée de l’est du centre. Ces quartiers attirent surtout les acheteurs de résidence principale et les familles, plus que les investisseurs purement orientés rendement ; mais la demande locative y est également saine, portée par des cadres, des fonctionnaires, des professions libérales. Les hausses de prix attendues restent dans les mêmes eaux que San Benedetto.
Quartiers à fort rendement : Is Mirrionis, San Michele, Pirri, Sant’Avendrace
Pour qui vise le cash‑flow avant tout, les zones périphériques et populaires de Cagliari offrent des opportunités difficiles à reproduire dans d’autres marchés urbains italiens. Is Mirrionis et San Michele combinent des prix d’achat relativement bas avec une demande tirée par l’université, les hôpitaux et les classes populaires. Les rendements bruts y oscillent entre 5 et 6,5 %, parfois plus, avec des studios et T1 souvent au‑delà de 7 %.
Ces quartiers, bien desservis, servent d’alternative au centre-ville pour des loyers plus accessibles. Ils affichent des taux de vacance très faibles (3 à 5 %) et les logements décents se louent rapidement (2 à 4 semaines). Leur attractivité devrait être renforcée à moyen terme par des projets d’infrastructures (voirie, transports avec le métrotramvia et le PNRR urbain, assainissement), ce qui pourrait soutenir les prix des loyers.
Zones « périphérie balnéaire » et communes voisines
Au‑delà des frontières administratives de Cagliari, plusieurs communes de la métropole jouent un rôle stratégique pour les investisseurs :
– Pula, à environ 35 km au sud, avec un prix moyen autour de 2 746‑2 882 €/m², connaît une forte demande de résidences secondaires et de locations saisonnières, avec une croissance des loyers qui a dépassé 16 % sur un an à un moment donné.
– Villasimius, sur la côte sud‑est, affiche des prix pouvant atteindre 5 000 €/m² pour les maisons, et attire une clientèle internationale (américaine, britannique, nord‑européenne) à la recherche de biens haut de gamme.
– Costa Rei et Torre delle Stelle, un peu plus au nord, offrent un profil plus confidentiel, avec des prix 15 à 25 % inférieurs à ceux de Villasimius, mais un fort potentiel locatif estival.
Ces marchés sont clairement orientés « vacances » : le rendement annuel dépendra de la capacité à optimiser la haute saison, au prix d’une plus grande saisonnalité que dans le cœur urbain de Cagliari.
Dynamique locative : long terme, court terme, et tout ce qui se joue entre les deux
La grande force de Cagliari, par rapport à beaucoup d’autres communes sardes, est de cumuler un marché locatif long terme très profond et un marché court terme porteur, mais désormais fortement régulé.
Location longue durée : la colonne vertébrale du rendement
Les moteurs de la demande à long terme sont multiples : université, hôpital et Policlinico, port, aéroport, administrations, mais aussi un tissu économique en évolution vers les services, le numérique et l’innovation (notamment via le « Cagliari Digital Lab » et les politiques de soutien aux start‑up). Les profils de locataires sont variés : étudiants, internes en médecine, infirmiers, chercheurs, employés du secteur public, salariés du privé, familles, retraités actifs, travailleurs à distance.
Dans les quartiers les plus demandés, un appartement au prix de marché trouve preneur en deux à quatre semaines, avec des taux de vacance de 3 à 6 % par an. La moyenne régionale en Sardaigne est plus élevée (environ 7 %), mais la capitale tire clairement son épingle du jeu.
Pour l’investisseur, cela se traduit par une relative prévisibilité des flux de loyers et une moindre dépendance à la conjoncture touristique. Les rendements bruts des appartements à Cagliari se situent généralement entre 5,5 et 6,5 % pour les biens « investisseur », avec des nets autour de 3‑4 % une fois déduits charges, fiscalité (IMU, TARI), copropriété et éventuelle gestion.
Location saisonnière et Airbnb : potentiel élevé, règles strictes
Le marché des locations de courte durée est particulièrement actif en Sardaigne, et Cagliari n’y fait pas exception. Sur l’île, on compte environ 45 600 annonces actives de location touristique, mais avec un taux d’occupation moyen de 46 %, ce qui montre que tous les biens ne sont pas optimisés. Dans la seule ville de Cagliari, on recense environ 1 768 annonces actives, dont plus de 73 % sont des logements entiers, majoritairement des appartements, et une très forte proportion de T1 pour deux personnes.
Le revenu annuel médian d’un logement de courte durée à Cagliari sur la période février 2025 – janvier 2026.
Toutefois, ce segment est encadré par un arsenal réglementaire de plus en plus rigoureux, au niveau national comme local. La mise en place du code national d’identification (CIN), l’obligation de code régional IUN en Sardaigne, la transmission systématique des données aux autorités fiscales (DAC7), l’obligation de déclarer chaque invité à la police (Alloggiati Web), et l’instauration d’équipements de sécurité obligatoires (détecteurs de fumée, extincteurs, signalétique) compliquent la vie des hôtes amateurs. À Cagliari, plus de 90 % des annonces sont déjà licenciées, reflet d’une application stricte des règles.
La location courte durée est soumise à la ‘cedolare secca’ (taux forfaitaire de 21% ou 26%). Attention, au-delà de deux logements, l’activité est présumée professionnelle, entraînant un régime d’entreprise avec TVA et charges sociales. De plus, les frais de gestion professionnelle (18 à 30% du chiffre d’affaires) réduisent significativement le rendement si la gestion n’est pas assurée par soi-même.
En contrepartie, un bien géré en Airbnb dans les bons quartiers (Marina, Stampace, centre historique, Poetto) peut dépasser de 2 à 5 points de pourcentage le rendement brut d’une location longue, à condition d’atteindre au moins 55‑65 % de taux d’occupation annuel et de maintenir des standards élevés. Les pics estivaux (1 500‑4 000 € par mois) compensent la baisse de revenus en hiver, particulièrement marquée dans les zones très saisonnières.
Pour qui investit dans l’immobilier à Cagliari avec une forte composante tourisme, il est donc crucial d’intégrer ce risque réglementaire dans les calculs, de travailler avec un gestionnaire local expérimenté si nécessaire, et de choisir des secteurs où une bascule éventuelle vers la location longue reste viable.
Cadre légal et fiscal pour les investisseurs étrangers
Cagliari se trouve en Sardaigne, mais le cadre juridique qui s’applique reste celui de l’Italie. Pour un non‑résident, y compris extra‑européen, investir dans l’immobilier à Cagliari est tout à fait possible, sous certaines conditions.
Qui peut acheter ?
Les citoyens de l’UE, de l’EEE et de la Suisse sont traités comme les Italiens : aucune restriction spécifique, si ce n’est l’obligation de disposer d’un codice fiscale (numéro fiscal italien) pour signer les actes, payer les impôts et ouvrir un compte bancaire.
Pour les ressortissants hors UE, la règle dite de « réciprocité » s’applique : un Américain, un Canadien ou un Australien peut acheter en Italie parce que les Italiens peuvent acheter chez eux. La liste des pays éligibles est publiée par le ministère des Affaires étrangères italien. Posséder un titre de séjour italien valide permet de contourner cette contrainte. Dans tous les cas, l’achat d’un bien immobilier, en soi, ne donne ni visa, ni résidence, ni citoyenneté ; il n’existe pas de « golden visa » automatique lié à la propriété.
Processus d’acquisition : étapes clés
La procédure se déroule en plusieurs temps :
L’achat d’un bien immobilier en Italie suit une procédure structurée. Elle débute par l’obtention du *codice fiscale* (numéro fiscal) auprès des autorités italiennes. L’acheteur doit ensuite constituer son équipe professionnelle, incluant idéalement un notaire, un agent immobilier agréé (*agente immobiliare abilitato*) et un avocat. Des vérifications préalables approfondies (*due diligence*) sur le bien sont essentielles. L’offre d’achat écrite (*proposta di acquisto*) devient contraignante après acceptation. Ensuite, un compromis (*contratto preliminare*) est signé avec le versement d’un dépôt (10 à 30% du prix). Enfin, l’acte définitif (*rogito*) est signé devant notaire, suivi du paiement du solde et de l’enregistrement au registre foncier.
Pour un dossier simple (sans hypothèque, sans irrégularités urbanistiques), la durée entre l’offre acceptée et l’acte définitif est de 8 à 16 semaines. Un pouvoir (procura) permet de tout signer à distance.
Coûts d’acquisition et fiscalité à l’achat
Les frais de clôture, incluant taxes, notaire, agence et frais divers, représentent habituellement entre 9 et 15 % du prix d’achat pour un non‑résident sans avantages « première maison ».
Les principaux éléments sont :
– Imposta di registro (droit d’enregistrement) : 9 % de la valeur cadastrale pour une résidence secondaire, réduits à 2 % en cas de prima casa (résidence principale) si l’acheteur remplit les conditions (s’installer dans la commune dans les 18 mois, ne pas déjà bénéficier d’un autre avantage prima casa).
– Taxes hypothécaire et cadastrale fixes : 50 € chacune lors d’un achat auprès d’un particulier, 200 € chacune si l’achat se fait auprès d’un promoteur soumis à TVA.
– TVA (IVA) uniquement pour les biens neufs vendus par un constructeur : 4 % (prima casa), 10 % (seconde résidence standard), 22 % (bien de luxe).
Concrètement, pour un appartement acheté 300 000 €, il faut prévoir 30 000 à 48 000 € de coûts additionnels, selon le type de vendeur et le statut de résidence de l’acheteur.
Fiscalité courante : propriété, loyers et plus‑values
Une fois propriétaire, l’investisseur est redevable de plusieurs taxes :
Montant annuel de l’IMU pour un appartement locatif typique à Cagliari, pouvant être plus élevé pour les biens de standing ou en front de mer.
Sur les loyers, le propriétaire peut opter pour la cedolare secca, un impôt forfaitaire remplaçant l’impôt progressif sur le revenu (IRPEF) et certaines taxes annexes. Le taux standard est de 21 % pour les baux au prix du marché, ramené à 10 % pour certains contrats à loyer conventionné dans des communes éligibles. Pour les locations courtes, la règle actuelle vise un taux de 21 % sur le premier bien et une possible hausse à 26 % sur les suivants, avec requalification en activité d’entreprise au‑delà de deux biens.
En matière de plus‑value, la vente d’un bien dans les cinq ans suivant l’acquisition est taxée à 26 % sur le gain (différence entre prix de vente et coût d’acquisition plus travaux), sauf si le bien a été résidence principale pendant la majeure partie de la période. Au‑delà de cinq ans, ou en cas d’héritage/donation, la plus‑value est exonérée.
Infrastructures et grands projets : des leviers de valorisation à surveiller
Au‑delà des dynamiques internes de quartier, l’évolution des prix et des loyers à Cagliari dépendra fortement des infrastructures et des programmes d’investissement public.
174 millions d’euros pour la métropole de Cagliari
La Région Sardaigne a fléché 174 millions d’euros de fonds de cohésion vers la Métropole de Cagliari, auxquels s’ajoutent plus de 94 millions d’euros de réaffectation de prêts existants et des sommes spécifiques au titre du PNRR. Ces montants se déclinent en plusieurs axes : 45,5 M€ pour la régénération urbaine, 35,4 M€ pour un nouveau Palais des Sports, 24,3 M€ pour la culture et le paysage, 17,5 M€ pour la mobilité, 13,8 M€ pour l’environnement, 4,6 M€ pour la transition énergétique et numérique.
Budget alloué à la modernisation du marché de San Benedetto à Cagliari.
Pour un investisseur, ces projets justifient d’intégrer dans sa grille d’analyse la variable « effet travaux publics » : un quartier comme Sant’Elia, longtemps considéré comme difficile, pourrait gagner en attractivité après réaménagement de son front d’eau et amélioration de ses accès ; le corridor Monserrato – Piazza Repubblica pourrait voir les loyers augmenter de 5 à 10 % à mesure que le métrotramvia et les aménagements du PNRR se concrétisent.
Aéroports et connexion régionale : un atout structurant
L’aéroport de Cagliari‑Elmas, à 9 km du centre, est le plus important de Sardaigne, avec près de 4,75 millions de passagers en 2019 et un trafic en reprise depuis la pandémie. Il est largement contrôlé par la Chambre de commerce, ce qui aligne ses intérêts sur le développement du territoire. À l’échelle régionale, des investissements lourds sont également réalisés dans un projet de liaison ferroviaire à hydrogène entre Alghero et son aéroport, et des améliorations des routes entre Sassari et Alghero.
Sur un horizon 5 à 10 ans, ces améliorations de connectivité renforcent la capacité de Cagliari à attirer des touristes hors haute saison, des télétravailleurs et des talents qualifiés, ce qui alimente à la fois la demande locative et la pression sur les prix dans les quartiers bien reliés.
Stratégies d’investissement : comment se positionner à Cagliari
À partir de ces éléments, plusieurs stratégies se dessinent pour investir dans l’immobilier à Cagliari, chacune avec ses avantages, ses risques et ses quartiers de prédilection.
Stratégie rendement long terme : petits logements dans quartiers connectés
Le profil type de cette approche consiste à cibler des T1 et petits T2 de 30‑55 m² dans des quartiers comme Pirri, Is Mirrionis, San Michele, Sant’Avendrace ou certaines poches de Mulinu Becciu. Les prix d’achat y demeurent raisonnables, et la demande locative est tirée par les étudiants, les jeunes actifs et les salariés du secteur santé.
Avec des rendements bruts de 6 à 8 % selon le cas, et des vacants limités, cette stratégie vise la stabilité du cash‑flow plutôt que la flambée des prix. Elle se combine bien avec une location classique au mois, limitant l’exposition aux aléas réglementaires sur les locations touristiques.
Stratégie « mixte » tourisme + long terme : centre historique et Poetto
Pour les investisseurs qui acceptent une dose de complexité réglementaire et de gestion, les quartiers de Marina, Stampace, Castello, Villanova ou les abords de Poetto permettent de jouer sur deux tableaux : haute rentabilité saisonnière l’été (à condition d’être parfaitement en règle, CIN, IUN, Alloggiati Web, assurance RC, etc.) et possibilité de basculer en location longue durée si le contexte réglementaire ou fiscal se durcit.
Cette stratégie d’investissement exige une attention particulière lors du choix du bien : privilégier un emplacement hyper central ou très proche de la plage, vérifier que l’immeuble autorise la location touristique (en consultant le règlement de copropriété) et s’assurer que la qualité de la rénovation est suffisante pour attirer une clientèle internationale. Elle implique également souvent le recours à un gestionnaire spécialisé local, dont la commission (20 à 30 % du chiffre d’affaires) est compensée par une réduction significative des risques d’erreur de conformité.
Stratégie valorisation patrimoniale : quartiers en gentrification et front de mer
Les investisseurs davantage tournés vers la plus‑value à moyen terme privilégieront des secteurs comme Stampace, Villanova, certains segments de San Benedetto, Bonaria, Monte Urpinu, ou encore Poetto et Quartu Sant’Elena. Là, l’objectif est plus d’entrer sur un marché dont les prix progressent structurellement de 2 à 5 % par an, tout en bénéficiant d’un revenu locatif correct, que de maximiser le rendement immédiat.
Le coût moyen d’une rénovation en Sardaigne, permettant une création de valeur importante sur les biens anciens.
Stratégie résidence secondaire / pied‑à‑terre
Enfin, une part non négligeable des investisseurs internationaux vient à Cagliari pour un projet de vie autant que financier. Marina, Villanova, Poetto, Bonaria ou Quartu Sant’Elena attirent des expatriés et retraités qui cherchent un appartement confortable avec services, restaurants, culture et aéroport à portée de main.
Même si, dans ce cas, la logique de rendement est moins centrale, il reste pertinent de vérifier que le bien se louera aisément en cas d’absence prolongée, et que sa valeur se maintiendra ou progressera grâce aux fondamentaux du quartier. Cagliari, avec ses prix inférieurs à ceux des grandes villes italiennes tout en offrant une capitale régionale complète, occupe une position singulière pour ce type de profil.
Risques et points de vigilance
Aucun marché n’est sans risque, et investir dans l’immobilier à Cagliari suppose d’être lucide sur plusieurs points.
L’Italie, deuxième marché européen d’Airbnb, renforce son encadrement des locations de courte durée avec des codes obligatoires, des contrôles fiscaux, une plateforme nationale de suivi, de nouvelles obligations de sécurité et un rôle accru des communes. À Cagliari, notamment dans le centre historique, ces règles sont appliquées rigoureusement. Un modèle économique dépendant à 100% des revenus Airbnb sans plan B de location longue durée est donc plus fragile.
Ensuite, le choix du quartier est déterminant. Certaines zones sardes souffrent de déclin démographique, de saisonnalité extrême ou de dépendance trop forte au tourisme balnéaire. Cagliari est relativement épargnée grâce à son statut de capitale et son tissu de services, mais des erreurs sont toujours possibles : acheter un bien surcoté dans une zone sans vraie profondeur locative, ou dans un immeuble avec des règlements défavorables aux investisseurs, peut plomber la rentabilité.
En Sardaigne, le cadre urbanistique est particulièrement contraignant en bord de mer : les nouvelles constructions sont généralement interdites dans un rayon de 2 km de la côte, avec des protections paysagères et environnementales renforcées. Cela protège la rareté et la valeur des biens existants, mais complique considérablement tout projet d’extension ou de transformation lourde. Vérifier la conformité urbanistique (PPR, zones Natura 2000, risques hydrogéologiques) est une étape cruciale et non une simple formalité.
Enfin, certains risques sont plus généraux : remontée inattendue des taux d’intérêt, ralentissement du tourisme, durcissement fiscal. Les prévisions actuelles tablent sur une hausse des prix sardes de 12 à 18 % sur 5 ans (voire 22‑35 % sur 10 ans, avec 35‑60 % pour les meilleurs emplacements côtiers), mais ces chiffres reposent sur l’hypothèse d’une stabilité macroéconomique et d’un secteur touristique résilient.
Conclusion : pourquoi Cagliari mérite une place dans un portefeuille immobilier
Au vu des données disponibles, investir dans l’immobilier à Cagliari offre un équilibre rare entre rendement locatif, potentiel de plus‑value et résilience de la demande. La ville cumule les atouts : capitale régionale avec plus de 430 000 habitants dans son aire urbaine, marchés locatifs longs et courts dynamiques, prix encore inférieurs à ceux des grandes métropoles italiennes, rendements bruts attractifs (souvent 6 % et plus sur les petites surfaces), et flux d’investissements publics massifs dans les infrastructures et la régénération urbaine.
Le marché de l’immobilier n’est pas simple : la réglementation, notamment pour la location touristique, est exigeante. La qualité de la due diligence juridique et urbanistique est cruciale, et les écarts de performance sont considérables entre les investisseurs maîtrisant les spécificités locales et ceux s’appuyant sur des informations obsolètes ou incomplètes.
Pour un investisseur qui accepte de s’informer sérieusement, de s’entourer de professionnels compétents (avocat, notaire, agent, gestionnaire), et de raisonner sur un horizon de plusieurs années, Cagliari apparaît toutefois comme l’un des marchés les plus intéressants de la Méditerranée italienne : une ville où l’on peut encore acheter à des prix raisonnables, générer des revenus locatifs solides, et accompagner la montée en gamme progressive d’une métropole qui se projette dans l’innovation et le tourisme durable plutôt que dans la spéculation à court terme.
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