Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier à Bari n’a plus rien d’un pari exotique. La capitale de la région des Pouilles s’impose comme l’un des marchés les plus dynamiques du sud de l’Italie, portée à la fois par une demande locative en plein essor, une transformation urbaine d’ampleur et un cadre fiscal qui, bien maîtrisé, peut devenir un atout plutôt qu’un frein. Entre quartiers historiques, nouveaux projets résidentiels, location touristique encadrée et réformes fiscales nationales, il est possible de bâtir une stratégie d’investissement solide… à condition de comprendre en détail les règles du jeu.
Bari, moteur immobilier des Pouilles
Bari concentre près de 330 000 habitants dans une aire urbaine qui dépasse le million au niveau métropolitain. Sa position de hub logistique – port commercial, aéroport international, réseau ferroviaire, axes routiers majeurs – en fait un point d’ancrage naturel pour les entreprises et les étudiants, mais aussi pour les touristes attirés par le littoral adriatique et l’arrière-pays des Pouilles.
L’économie locale est diversifiée, avec des secteurs comme la mécanique, l’agroalimentaire, la chimie, les TIC, l’énergie, la construction et l’édition. Ces industries génèrent une demande constante en logements pour les salariés, consultants, techniciens en mission et cadres transférés. De plus, l’université et le tourisme sont deux moteurs puissants pour le marché de la location.
Sur le plan stratégique, la municipalité ne se contente pas d’accompagner la croissance : elle l’organise. L’urbanisme se concentre sur la requalification des fronts de mer, la reconversion de friches industrielles et de casernes en parcs, équipements culturels et pôles d’innovation, ainsi que la valorisation des sites archéologiques. L’objectif affiché est clair : concilier attractivité économique, qualité de vie et transition écologique.
Pour les investisseurs, cet outil centralise tous les échanges avec les autorités locales et les institutions de développement. Il fournit un accompagnement sur les aspects fonciers, réglementaires et logistiques. Fin septembre 2023, il avait déjà été sollicité par 38 investisseurs, dont plusieurs se sont installés dans la zone économique spéciale attenante.
Cette gouvernance structurée se répercute directement sur le marché : multiplication des chantiers, apparition de résidences neuves à haute performance énergétique, et montée en gamme progressive des quartiers périphériques reliés aux nouveaux projets (parcs, lignes de Bus Rapid Transit, pistes cyclables, etc.).
Un marché en forte progression : prix et loyers à Bari
Les chiffres confirment ce que l’on perçoit sur le terrain : Bari est en train de prendre une longueur d’avance sur le reste des Pouilles.
En 2026, le prix moyen au mètre carré dans la région des Pouilles avoisine 1 438 €/m². La province de Bari se situe nettement au-dessus, avec 1 785 €/m², et la commune de Bari affiche des niveaux bien plus élevés.
En septembre 2025, le prix moyen demandé dans la ville atteignait 2 229 €/m², soit une hausse d’environ 5,2 % en un an (2 118 €/m² en septembre 2024). Cette progression s’inscrit dans une trajectoire plus longue : sur quatre ans, la valeur des maisons a bondi d’environ 14,9 %, quand les appartements se sont globalement stabilisés.
En mars 2026, les données affinées par type de bien indiquent :
| Type de bien | Prix moyen €/m² | Prix médian estimé |
|---|---|---|
| Appartement | 2 061 | 185 479 € |
| Maison | 1 807 | 325 273 € |
Les écarts de prix à l’intérieur de la ville restent importants. Les quartiers centraux et de front de mer se détachent nettement :
| Zone de Bari (sept. 2025) | Prix vente €/m² | Loyer €/m²/mois |
|---|---|---|
| Borgo Antico, Murat, Madonnella | 2 887 | 13,30 |
| Poggiofranco, Santa Caterina | 2 596 | 12,92 |
| Picone, Carrassi, San Pasquale, Mungivacca | 2 326 | 12,67 |
| Japigia, San Giorgio, Torre a Mare | 2 339 | 12,19 |
| Marconi, San Cataldo, Libertà | 1 917 | 12,21 |
| Palese, Santo Spirito | 2 053 | 10,39 |
| Carbonara, Ceglie del Campo, Loseto | 1 669 | 10,32 |
| Fesca, San Girolamo | 2 082 | 11,97 |
| San Paolo, Stanic | 1 610 | 6,10 |
Les loyers suivent une trajectoire encore plus marquée. Entre septembre 2024 et septembre 2025, le loyer moyen est passé de 11,52 €/m² à 12,59 €/m², soit près de +9,3 % en un an. Dans les quartiers les plus recherchés, on dépasse régulièrement les 13 €/m².
Hausse estimée des loyers à Bari d’ici 2026, la plaçant parmi les villes italiennes aux rendements locatifs les plus attractifs.
Comparé à la moyenne nationale italienne (environ 1 950 €/m²) et à des métropoles comme Milan (plus de 4 000 €/m²) ou Rome (près de 3 000 €/m²), Bari offre donc un rapport prix/rendement particulièrement intéressant.
Où investir à Bari : lecture fine des quartiers
Le choix du quartier conditionne largement la stratégie : résidence principale, colocation étudiante, location long terme à des familles, meublé professionnel ou location touristique. Bari offre un spectre très large de micro-marchés.
Le centre historique et Murat (Borgo Antico, Murat, Madonnella) concentrent les prix les plus élevés. On y trouve le cœur commerçant (Via Sparano), les monuments emblématiques (Basilique San Nicola, Teatro Petruzzelli), les immeubles anciens de standing et un flux constant de touristes et d’étudiants. C’est le terrain idéal pour des meublés haut de gamme, des locations à l’année pour cadres en mission, ou des locations de courte durée très bien positionnées.
Les quartiers en anneau autour du centre historique de Bari, tels que Picone, Carrassi, San Pasquale, Poggiofranco et Santa Caterina, offrent un bon compromis pour l’investissement immobilier. Proches du centre et bien équipés (avec l’hôpital Policlinico, des universités et le parc 2 Giugno), ils présentent des loyers élevés mais des prix d’achat légèrement inférieurs à ceux du centre historique. Cette dynamique permet d’obtenir des rendements bruts intéressants, particulièrement grâce à la colocation étudiante ou à la location ciblée vers les professions médicales et paramédicales attirées par la présence du grand hôpital.
Côté mer, Japigia, San Giorgio et Torre a Mare profitent des grands projets de requalification de la côte sud (Bari Costa Sud, Parco Sud, nouvelles résidences comme « Azure » ou « Clife »). Ce secteur combine vue mer, futurs espaces verts et bonne connexion à la rocade. À court terme, ces quartiers offrent un équilibre prix/rendement attractif, avec un potentiel de plus-value sur 5 à 10 ans si les projets urbains se déploient comme prévu.
Au nord de Bari, les quartiers de Palese et Santo Spirito, proches de l’aéroport, sont des zones résidentielles prisées des familles pour leur cadre de vie calme et leur accès rapide à la mer. Bien que les rendements locatifs y soient généralement un peu moins élevés qu’en centre-ville, la demande locative à long terme y est solide et stable.
À l’opposé du spectre, San Paolo et Stanic restent les secteurs les moins chers de la ville. Leur prix d’entrée bas peut séduire les investisseurs à la recherche de rendement brut maximal, mais la demande solvable est plus fragile et les perspectives de valorisation plus incertaines. Ces quartiers restent néanmoins pertinents pour des stratégies ciblées (par exemple, colocation abordable pour étudiants ou jeunes travailleurs) à condition de bien sécuriser la sélection des locataires et la gestion.
Enfin, des secteurs comme Libertà ou Madonnella illustrent une réalité plus nuancée. Longtemps perçus comme des quartiers à fort potentiel, ils subissent aujourd’hui les effets d’une pression sociale et d’une arrivée de populations à faibles revenus. Les prix de vente y restent contenus, les loyers corrects, mais la dynamique à moyen terme est moins claire que dans les zones centrales rénovées ou les nouveaux fronts de mer.
Acheter à Bari : coûts, fiscalité et démarches
Pour un investisseur étranger, l’Italie ne réserve pas de taxe spécifique pénalisante sur l’acquisition de biens immobiliers. Ce sont la nature du bien (neuf ou ancien, résidence principale ou secondaire) et le type de vendeur (particulier ou entreprise) qui déterminent la fiscalité, et non la nationalité de l’acheteur.
Lorsqu’on achète un bien existant auprès d’un particulier, la taxe principale est l’impôt d’enregistrement (imposta di registro), calculé sur la valeur cadastrale :
– 2 % si le bien est acheté comme résidence principale (prima casa), sous réserve de s’installer dans la commune dans les 18 mois et de respecter un certain nombre de conditions ;
– 9 % s’il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif classique.
Cette taxe ne peut jamais être inférieure à 1 000 €. À cela s’ajoutent deux taxes fixes modestes : 50 € de taxe hypothécaire et 50 € de taxe cadastrale.
En cas d’achat auprès d’un promoteur ou d’une société, le schéma bascule sur la TVA. Voici les principaux éléments à connaître concernant ce régime fiscal.
L’acquisition d’un bien immobilier neuf auprès d’un promoteur est systématiquement soumise à la TVA, au taux de 20%.
L’achat d’un bien, neuf ou ancien, à une société (SCI, SARL, etc.) est également soumis au régime de la TVA.
Dans certains cas, l’acquéreur peut opter pour la TVA, notamment lors de l’achat d’un bien ancien à rénover auprès d’un professionnel.
– 4 % de TVA sur un logement neuf si l’on bénéficie du régime prima casa ;
– 10 % pour un logement standard ;
– 22 % pour un bien classé « luxe » ou certains locaux commerciaux.
Dans ce cas, l’impôt d’enregistrement tombe à 200 €, et les taxes hypothécaire et cadastrale à 200 € chacune.
En pratique, pour un investisseur étranger qui ne prévoit pas de s’installer à Bari, c’est donc le scénario « deuxième résidence » qui s’applique le plus souvent, avec 9 % d’impôt d’enregistrement sur la valeur cadastrale (généralement inférieure au prix de marché) pour un bien ancien, ou 10 % de TVA sur un bien neuf standard acheté à un promoteur.
Pourcentage du prix d’achat que doit anticiper en frais et taxes un acheteur étranger en Italie en 2026, selon les estimations.
À noter : le régime prima casa peut, en théorie, être utilisé par un étranger, à condition de transférer réellement sa résidence dans la commune du bien et de conserver ce statut pendant plusieurs années. L’économie est substantielle (2 % au lieu de 9 % de taxe d’enregistrement, exemption possible d’IMU sur la résidence principale), mais le fisc italien est très strict : ne pas respecter les conditions (ne pas s’installer dans les 18 mois, revendre trop tôt, acheter un autre bien avec le même avantage) expose à un redressement du différentiel de 7 %, augmenté de pénalités et intérêts. Sur un bien à 400 000 €, cela peut représenter plus de 28 000 € réclamés a posteriori.
Détenir et louer un bien à Bari : fiscalité courante
Une fois propriétaire, l’investisseur fait face à deux grandes catégories de charges fiscales : les impôts patrimoniaux locaux (IMU, TARI) et l’imposition des revenus locatifs (ou des plus-values).
L’IMU est la taxe municipale annuelle sur les biens immobiliers (hors résidence principale non luxueuse pour les résidents). Pour les non-résidents, il n’y a pas d’exonération de résidence principale : tout bien situé en Italie est traité comme seconde résidence et soumis à l’IMU. La base imposable est la valeur cadastrale, majorée de 5 % puis multipliée par un coefficient (160 pour les logements). Le taux, compris en général entre 0,4 % et 1,06 %, est fixé par la commune.
À Bari, l’IMU annuelle pour un appartement standard en résidence secondaire varie généralement entre 600 et 2 500 €, en fonction de la zone, de la surface et de la catégorie cadastrale. Une réduction de 50 % de l’assiette fiscale est applicable pour les biens classés d’intérêt historique ou artistique.
La TARI, taxe sur les déchets, complète le tableau. Elle dépend surtout de la surface du logement et du nombre d’occupants. Depuis la réforme de 2020, l’ancienne TASI a été intégrée, ce qui simplifie les paiements : un seul impôt immobilier principal (IMU), plus la TARI.
Côté revenus, le propriétaire bailleur peut choisir entre :
– l’imposition classique à l’IRPEF, avec des tranches progressives (23 %, 33 %, 43 % en 2026) et des surtaxes régionales (1,23 % à 3,33 %) et communales (jusqu’à 0,8 %) ;
– ou l’option cedolare secca, une flat tax spécifique aux locations d’habitation, au taux de 21 % (ou 10 % dans certains cas de loyers conventionnés).
Ce régime remplace l’IRPEF et les surtaxes, supprime les droits d’enregistrement et de timbre sur les baux, mais ne permet pas de déduire les frais (travaux courants, intérêts d’emprunt, etc.). Il reste néanmoins souvent très avantageux pour les particuliers, surtout si leur taux marginal dépasserait 33 %.
En 2026, la cedolare secca à 21 % demeure ainsi la norme pour de nombreuses locations longue durée à Bari. Pour les baux à loyer maîtrisé (canone concordato), dans les communes qui ont signé des accords locaux, un taux réduit de 10 % peut s’appliquer, assorti parfois de réductions d’IMU. Ces contrats plus encadrés sont particulièrement intéressants dans les villes fortement tendues où les municipalités cherchent à encourager les locations stables à loyers modérés.
Location de courte durée à Bari : opportunité forte, encadrement renforcé
La location touristique est l’un des grands moteurs de la rentabilité immobilière à Bari, mais aussi l’un des champs où la réglementation a le plus évolué.
Au niveau national, les locazioni brevi sont définies par le décret législatif 50/2017 : il s’agit de locations de logements à usage d’habitation, d’une durée maximale de 30 jours consécutifs par locataire, conclues par des personnes physiques en dehors d’une activité d’entreprise, éventuellement via des intermédiaires (agences, plateformes). Pendant longtemps, ces locations ont bénéficié d’un cadre fiscal très favorable (flat tax, obligations allégées), ce qui a alimenté leur explosion.
Nombre d’annonces actives de location touristique recensées sur les principales plateformes à Bari.
Face à ces dynamiques, l’État italien a durci le ton dans la loi de finances 2026. Deux axes principaux concernent directement un investisseur à Bari qui viserait le marché des locations de vacances :
1. Requalification en activité d’entreprise au-delà de deux biens
À partir de 2026, la frontière entre simple gestion patrimoniale et activité entrepreneuriale est abaissée. La location de courte durée de trois biens ou plus entraîne une présomption d’activité professionnelle. Concrètement, cela signifie :
– obligation d’ouvrir un numéro de TVA (partita IVA) et de tenir une comptabilité ;
– exclusion de la cedolare secca à 21 % ou 26 % pour ces activités : les revenus sont imposés selon le régime professionnel (IRPEF ou IRES pour les sociétés), avec application éventuelle de cotisations sociales ;
– soumission à la TVA sur certains services, et à l’ensemble des obligations propres aux entreprises touristiques (déclarations, facturation, etc.).
Pour un investisseur étranger envisageant un portefeuille de plusieurs appartements en meublé touristique à Bari, il est crucial de noter qu’à partir du troisième logement en location courte durée, l’activité bascule dans la sphère entrepreneuriale.
2. Nouveaux taux de flat tax pour les locations de courte durée
Pour les particuliers qui restent en deçà du seuil de deux biens loués en courte durée, le régime simplifié demeure, mais avec un barème revu :
– 21 % de flat tax sur les revenus de la première location de courte durée ;
– 26 % sur les revenus de la deuxième.
L’investisseur peut, via sa déclaration de revenus, choisir quel bien déclarer à 21 % et lequel à 26 %. Au-delà de deux biens, comme on l’a vu, le régime de flat tax n’est plus applicable pour cette activité.
Par ailleurs, les plateformes comme Airbnb ou Booking sont tenues de retenir à la source un prélèvement (21 %) sur les revenus qu’elles versent aux hôtes et de transmettre les données à l’administration fiscale, ce qui limite les possibilités d’optimisation « informelle ».
Outre les règles nationales, les loueurs doivent respecter des obligations locales : obtenir un Code d’Identification National (CIN) pour chaque logement, enregistrer les hôtes sur Alloggiatiweb sous 24h, se conformer aux normes de sécurité (détecteurs de gaz et CO, extincteurs vérifiés) et collecter/reverser la taxe de séjour si applicable dans la commune.
Les sanctions en cas de non-respect ne sont pas symboliques : amendes de plusieurs milliers d’euros pour absence de CIN ou de déclaration d’activité (SCIA), voire poursuites pénales si l’on omet de transmettre les données des hôtes à la police.
Pour un investisseur à Bari, l’arbitrage est donc clair : un ou deux logements de courte durée, bien gérés, peuvent offrir un couple rendement/risque très attractif, à condition de respecter scrupuleusement le cadre réglementaire. Au-delà, il faut assumer une logique de véritable entreprise d’hébergement, avec des coûts de structure plus lourds mais aussi la possibilité de déduire les charges, d’amortir les biens, et de structurer une société dédiée.
Long terme, moyen terme, étudiant : les autres segments à ne pas négliger
La focalisation sur le tourisme ne doit pas faire oublier que Bari est d’abord une ville de services, d’universités et d’emplois. La difficulté accrue d’acheter son logement, en Italie comme ailleurs, renforce la demande sur l’ensemble des segments locatifs : résidence principale de longue durée, baux temporaires pour travailleurs en mission, logement étudiant.
Le droit italien encadre assez strictement les locations résidentielles de plus de 30 jours. La loi 431/1998 prévoit, par défaut, des baux de 4 ans renouvelables 4 ans (le fameux « 4+4 »), difficilement résiliables pour le bailleur en dehors de motifs précis. Des dérogations existent, notamment :
En Italie, deux types de contrats de location bénéficient d’un cadre spécifique : les baux à loyer convenu (« 3+2 »), conclus entre associations de propriétaires et de locataires, qui offrent des loyers plafonnés et des avantages fiscaux comme un taux de *cedolare secca* réduit à 10% et une possible réduction d’IMU ; et les baux « transitoires », destinés à des besoins temporaires (jusqu’à 18 mois, voire plus pour les étudiants), dont la durée et le loyer sont également encadrés par la loi.
Pour un investisseur à Bari, ces formules sont particulièrement pertinentes dans les zones proches des facultés (Picone, Carrassi, San Pasquale, Murat) et dans les quartiers bien desservis où la demande de colocation est forte. Les données de marché montrent que ces secteurs résistent très bien, les logements se louant vite, y compris à la chambre, avec un risque d’impayé relativement limité.
Les bailleurs avertis utilisent souvent une combinaison de ces régimes : baux « 3+2 » ou étudiants pour assurer un revenu stable et bénéficier de la fiscalité allégée, et un ou deux biens dédiés à la courte durée dans les quartiers centraux ou en bord de mer pour doper le rendement global.
Plus-values, sociétés et fiscalité du capital
L’autre versant de la fiscalité immobilière, souvent sous-estimé par les investisseurs étrangers, concerne la revente et la structuration juridique.
En Italie, la plus-value réalisée par un particulier lors de la vente d’un bien immobilier est imposée, en principe, à un taux forfaitaire de 26 %. Toutefois, plusieurs exonérations majeures existent :
– si le bien est détenu depuis plus de cinq ans ;
– ou s’il a constitué la résidence principale du vendeur pendant la majeure partie de la période de détention ;
– ou s’il a été reçu par héritage.
Durée minimale de détention recommandée pour neutraliser l’impôt sur la plus-value dans un marché progressant de 4 à 5 % par an.
La loi de finances 2026 a introduit des modifications techniques sur certains cas spécifiques (par exemple, les biens reçus par donation et ayant bénéficié de travaux subventionnés type « superbonus »), mais pour un investisseur résident à l’étranger qui achète et revend un appartement locatif classique à Bari, le cadre général reste inchangé : 26 % sur la plus-value si revente précoce, exonération au-delà de cinq ans.
L’achat immobilier via une société italienne implique une fiscalité spécifique : un impôt sur les sociétés (IRES) à 24 %, un impôt régional sur la production (IRAP) d’environ 3,9 %, avec possibilité de déduire charges et amortissements. Les plus-values sont généralement soumises à l’IRES. Ce montage est particulièrement adapté pour les portefeuilles multis biens, les opérations d’achat-revente ou les grands projets de développement et de rénovation.
Rénovation à Bari : coûts, aides et impact sur la valeur
Un des attraits récurrents de l’immobilier italien est la possibilité de valoriser fortement des biens anciens via la rénovation, encouragée par un arsenal d’incitations fiscales. Bari ne fait pas exception, d’autant que la ville multiplie les projets de requalification (front de mer sud, quartiers semi-centraux, friches industrielles).
Les coûts de rénovation varient naturellement beaucoup selon l’état initial et le niveau de finition souhaité, mais les fourchettes observées en Italie donnent des ordres de grandeur utiles :
– rénovation légère (rafraîchissement, sols, peinture, salle de bain, cuisine sans gros travaux) : 300 à 500 €/m² ;
– rénovation intermédiaire (réseaux électriques et plomberie, redistribution partielle des espaces, menuiseries) : 800 à 1 200 €/m² ;
– rénovation lourde ou restauration complète : 1 200 à 1 800 €/m², voire plus en cas de contraintes structurelles ou patrimoniales.
Coût moyen en euros par mètre carré pour une réhabilitation complète d’un bâtiment à Bari.
L’État italien continue, en 2026, de soutenir financièrement les propriétaires qui rénovent. Les déductions pour travaux de rénovation et d’efficacité énergétique sont confirmées, avec des taux modulés :
Il s’agit du plafond de dépenses par logement, étalé sur 10 ans, pour bénéficier d’une déduction d’impôt de 36% sur les travaux des résidences secondaires et investissements locatifs.
Sur un appartement locatif à Bari, cela signifie que 36 % des montants investis dans certains travaux éligibles peuvent venir en réduction de l’IRPEF sur plusieurs exercices, même pour un propriétaire non résident fiscal italien dès lors qu’il est imposable dans le pays au titre de revenus de source italienne. Pour une résidence principale (dans le cas d’un expatrié s’installant à Bari), le taux de 50 % rend l’opération encore plus avantageuse.
Étant donné que les logements à haute performance énergétique se vendent avec une prime de 15 à 20 % en Italie, ces dispositifs peuvent transformer un chantier coûteux en création de valeur nette, à condition d’être pilotés avec soin (choix des artisans, conformité stricte aux exigences techniques du fisc, documentation).
Cadre macro italien : financement, prix nationaux et positionnement de Bari
À l’échelle nationale, le marché immobilier italien reste en phase de croissance modérée. Après des années de stagnation ou de légères baisses dans de nombreuses régions, les prix ont commencé à remonter, avec une hausse estimée de 3,5 à 4 % sur les douze mois précédant début 2026. Les grandes villes tirent la tendance, portées par la rareté de l’offre de qualité et par un rebond du crédit.
Le volume de transactions résidentielles pourrait dépasser ce nombre de ventes en 2026 selon les prévisions.
Dans ce contexte, Bari occupe une position intermédiaire très intéressante : plus abordable que les métropoles du nord (Milan, Bologne, Florence, Venise, Rome), mais plus dynamique que beaucoup de capitales régionales du sud. Avec un prix moyen autour de 2 000 à 2 200 €/m² et des loyers qui flirtent ou dépassent 12 €/m², la ville combine des rendements supérieurs à la moyenne nationale et une probabilité élevée de valorisation progressive du capital.
Les projections pour Bari parlent d’une hausse d’environ 4,8 % des prix de vente en 2026, portant la moyenne au-delà de 2 350 €/m², et d’une progression cumulée d’environ 13 % sur cinq ans dans un scénario central. Sur dix ans, les scénarios les plus optimistes envisagent jusqu’à 50 % de hausse dans certaines zones, sous réserve de conditions macroéconomiques favorables.
Stratégies d’investissement concrètes à Bari
Face à l’ensemble de ces données, plusieurs stratégies apparaissent cohérentes pour un investisseur à Bari, selon son profil, son horizon de temps et son appétit pour la gestion opérationnelle.
Une première approche consiste à cibler un appartement de taille moyenne (60–90 m²) dans un quartier central dynamique (Murat, Picone, Poggiofranco, Madonnella), à le rénover pour atteindre une bonne classe énergétique, puis à le louer en bail meublé de longue durée sous régime cedolare secca à 21 %. Pour un prix d’acquisition intégrant travaux autour de 2 500–2 800 €/m², un loyer à 12–13 €/m² procure un rendement brut autour de 5,5–6,5 %, auquel s’ajoute une perspective de plus-value après cinq ans exonérée d’impôt. Ce schéma convient bien à un investisseur qui privilégie la simplicité fiscale et une gestion relativement passive.
Une stratégie consiste à acquérir de grands appartements divisibles ou des biens à fort potentiel de colocation dans les quartiers proches des universités et du Policlinico (comme Picone, Carrassi, San Pasquale, ou une partie de Poggiofranco). En optant pour la location à la chambre, il est possible d’augmenter sensiblement le loyer global. Cette approche permet également de bénéficier de baux étudiants ou transitoires, qui sont soumis à un taux d’imposition réduit (par exemple, 10% de *cedolare secca* avec un *canone concordato* dans certaines zones). La contrepartie est une gestion plus intensive (renouvellement des locataires, entretien, charges), mais les rendements bruts peuvent dépasser 7% sur des opérations bien calibrées.
Une troisième voie, plus orientée vers la courte durée, est de sélectionner un ou deux biens dans les zones à fort attrait touristique (Borgo Antico, Murat, Madonnella, front de mer sud autour des nouveaux parcs). L’objectif est ici de maximiser le revenu annuel via des séjours de quelques jours à quelques semaines, tout en restant en deçà du seuil de deux logements pour conserver le régime simplifié de 21 % et 26 % de flat tax. Compte tenu des taux d’occupation élevés observés en août et durant la belle saison, et d’une demande croissante hors été grâce à l’essor des séjours « workation » et des city breaks, la rentabilité peut nettement dépasser celle d’une location classique, mais au prix d’une forte intensité de gestion (ou du recours à un gestionnaire avec commission).
Une stratégie consiste à investir dans des quartiers en mutation (Japigia, San Giorgio, Torre a Mare, Libertà, Fesca/San Girolamo) ou dans des résidences neuves labellisées (Clife, Azure, Palazzo Miramare). Cette approche vise à obtenir un rendement locatif raisonnable à court terme, tout en anticipant une plus-value future grâce aux projets d’infrastructures comme le BRT électrique, les pistes cyclables, les parcs urbains et la requalification des friches industrielles et ferroviaires.
Maîtriser les risques : réglementation, fiscalité, marché
Comme tout marché immobilier, Bari comporte des risques qu’il ne faut pas sous-estimer.
Sur le plan réglementaire, la tendance nationale est clairement à un encadrement plus strict des locations touristiques et à une assimilation progressive des « multi-propriétaires » à des acteurs professionnels, avec des obligations accrues (TVA, cotisations sociales, normes de sécurité). La loi de finances 2026 illustre ce mouvement, en abaissant le seuil de bascule vers le statut d’entreprise à deux biens en location courte durée. Ne pas anticiper ces évolutions, c’est risquer de voir son modèle économique fragilisé par un changement de cadre.
Le régime fiscal italien pour la location immobilière est complexe, avec plusieurs impôts (IRPEF, cedolare secca, flat tax, IMU) et des taux variables. Pour les non-résidents, il est crucial de considérer les règles spécifiques, les interactions avec la résidence fiscale d’origine et les conventions de non-double imposition. Un conseil professionnel local est recommandé pour optimiser sa situation et éviter les erreurs de déclaration ou de classification des revenus.
Sur le plan du marché, Bari se situe encore dans une phase ascendante, mais les prévisions restent conditionnées à plusieurs inconnues : évolution des taux d’intérêt en zone euro, croissance économique italienne relativement modeste, capacité des ménages à absorber de nouvelles hausses de loyers, et arbitrage possible des touristes si les prix des locations de vacances s’envolent trop rapidement. La prudence s’impose donc sur les projections de revente à court terme : les meilleurs scénarios se jouent sur des horizons de cinq à dix ans, en privilégiant la qualité des emplacements, la solidité de la demande locative et la performance énergétique des biens.
L’achat d’un bien ancien à Bari, en Italie, exige une vigilance particulière en raison du droit civil complexe (usufruit, servitudes, discordances cadastrales, patrimoine historique) et nécessite systématiquement des vérifications approfondies : titres de propriété, conformité urbanistique, travaux non déclarés et procès-verbaux de copropriété.
Conclusion : Bari, un marché à fort potentiel pour les investisseurs patients et structurés
En combinant un prix d’entrée encore raisonnable par rapport aux grandes métropoles du nord, une demande locative portée par le tourisme, les étudiants et les actifs, et une dynamique urbaine claire (fronts de mer requalifiés, nouvelles résidences, investissements industriels et technologiques), Bari offre un terrain d’investissement immobilier particulièrement prometteur.
Les récentes réformes fiscales ne changent pas cette équation de fond ; elles la précisent. Elles récompensent les stratégies réfléchies, transparentes et de moyen terme, tout en rendant plus coûteuses les approches purement spéculatives ou massivement tournées vers la courte durée sans structure d’entreprise.
Expert en fiscalité ou Analyste économique
Pour qui accepte de s’informer sérieusement sur la fiscalité italienne (IMU, cedolare secca, plus-values), de se faire accompagner pour sécuriser ses acquisitions, et de bâtir un portefeuille cohérent (combinaison de baux longue durée, éventuellement un à deux biens en courte durée dans les meilleurs emplacements, rénovation ciblée), investir dans l’immobilier à Bari peut offrir, sur les cinq à dix prochaines années, un couple rendement/risque difficile à égaler dans d’autres villes européennes de taille comparable.
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