Investir dans l’immobilier à Vicence : mode d’emploi pour saisir un marché encore abordable

Publié le 6 avril 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Investir dans l’immobilier à Vicence, c’est parier sur une ville industrielle solide, culturellement prestigieuse et encore sous‑valorisée par rapport aux grands marchés voisins comme Venise, Vérone ou Milan. Avec des prix au mètre carré inférieurs à la moyenne de la région, mais des rendements locatifs supérieurs à la moyenne nationale, la capitale provinciale de l’une des zones les plus prospères d’Italie se positionne comme une véritable « valeur cachée » pour les investisseurs.

Vicence dans le contexte vénitien et italien

Vicence se trouve au cœur de la Vénétie, l’une des régions les plus dynamiques du nord de l’Italie, portée par un tissu exceptionnel de petites et moyennes entreprises exportatrices. L’économie provinciale repose notamment sur quatre grands districts industriels, dont celui de l’or – le plus emblématique.

Cette base productive solide explique en grande partie pourquoi la province de Vicence est considérée comme l’une des plus importantes du pays sur le plan économique. Elle explique aussi la résilience de sa demande de logements, même lorsqu’un ralentissement industriel se fait sentir.

Prix : Vicence versus grandes villes italiennes

Pour situer Vicence dans le panorama national, il suffit de comparer ses prix à ceux des métropoles phares :

Avec un coût moyen d’environ 1 720 €/m² pour la ville de Vicence et 1 575 €/m² pour la province, le marché local se situe nettement en dessous des grandes capitales italiennes, alors que la qualité de vie et le dynamisme économique sont comparables à beaucoup d’entre elles. C’est précisément cet écart qui crée un potentiel d’appréciation de long terme.

Un marché encore abordable mais en hausse

Les données les plus récentes confirment une tendance haussière, sans emballement spéculatif.

Province de Vicence : progression régulière

En février 2026, le prix moyen demandé pour les logements à la vente dans la province atteignait 1 575 €/m², après une hausse de 5,49 % en un an (1 493 €/m² en février 2025). Sur les deux dernières années, le point bas avait été touché en avril 2024 à 1 403 €/m², ce qui signifie qu’en moins de deux ans, le mètre carré a repris plus de 12 %.

Le marché locatif suit la même logique, mais avec une dynamique plus modérée : le loyer moyen demandé en février 2026 atteignait 10,13 €/m² par mois, en progression de 1,10 % sur un an. Le pic avait été enregistré en août 2025 à 10,32 €/m², le point bas en novembre 2024 à 9,89 €/m².

Les communes touristiques de montagne (Asiago, Roana, Gallio) affichent des prix au m² élevés, tirés par la demande de résidences secondaires et de locations saisonnières, souvent à des niveaux de loyers très élevés au m². À l’inverse, certaines zones rurales ou en reconversion industrielle restent très bon marché (Pedemonte, Salcedo, Recoaro Terme), offrant des tickets d’entrée quasi imbattables, mais avec des marchés de revente plus étroits.

Ville de Vicence : un centre urbain en rattrapage

Pour la seule commune de Vicence, l’évolution des prix est tout aussi parlante. En août 2025, le mètre carré moyen à la vente atteignait 1 822 €, en hausse de 7,18 % sur un an (1 700 €/m² en août 2024). Le plus bas des deux dernières années se situait autour de 1 617 €/m² en décembre 2023.

Le centre historique reste logiquement la zone la plus chère, mais les périphéries comme Santa Croce Bigolina ou Debba offrent des prix d’accès bien plus doux, avec des loyers qui restent intéressants pour l’investisseur.

Les données plus fines sur le Centro Storico en mars 2026 montrent un marché en hausse, mais sans excès : avec 2 484 €/m² en moyenne, les prix n’ont progressé « que » de 1,76 % en un an. Côté location, les 11,91 €/m² constatés en moyenne représentent également une hausse maîtrisée de 1,10 % sur un an.

Cette combinaison de progression régulière, de niveaux de prix encore inférieurs à la moyenne régionale et de loyers bien orientés crée un terrain favorable à l’investissement locatif résidentiel.

Des rendements locatifs au‑dessus de la moyenne italienne

L’élément qui distingue le plus Vicence de nombreuses autres villes italiennes, ce sont ses rendements locatifs. Là où la moyenne brute nationale tourne autour de 4,7 % et la moyenne nette autour de 3 %, Vicence se situe fermement dans la zone des 7 % bruts en moyenne, avec des pointes à plus de 9 % selon le quartier et le type de bien.

Vicence, championne du rendement résidentiel

Les chiffres synthétiques pour la ville sont éloquents :

Sur un flux de loyer moyen de 1 000 €/mois pour un investissement moyen de 198 000 €, le bien « se rembourse » en environ 16,5 ans, un ratio très compétitif à l’échelle italienne, surtout dans une ville bien connectée et économiquement solide.

Le détail par typologie de logement confirme le potentiel :

Les deux‑pièces offrent, sur cette base, le meilleur rendement brut (près de 7,9 %), devant les une chambre. Les surfaces plus grandes restent néanmoins attractives et intéressent particulièrement la clientèle familiale ou la colocation étudiante/professionnelle.

Centre vs périphérie : arbitrage prix/rendement

Les indicateurs de coût de la vie apportent un éclairage intéressant sur le différentiel centre/périphérie :

Dans le centre, les loyers sont plus élevés, mais le prix au m² aussi. La périphérie, elle, permet d’acheter bien moins cher tout en conservant des loyers satisfaisants. Le résultat, exprimé en rendement brut, est sans surprise favorable aux quartiers hors hypercentre, avec un rendement moyen d’environ 7,83 % contre 6,07 % en centre.

Pour un investisseur, la stratégie consiste souvent à accepter un peu moins de prestige ou de centralité en échange d’un rendement plus élevé, tout en ciblant les zones bien desservies (proximité des futures gares à grande vitesse, axes routiers, zones d’emploi).

Airbnb et location courte durée : une niche en croissance

Le marché de la location de courte durée à Vicence reste modeste comparé aux mastodontes que sont Venise, Florence ou Rome, mais il connaît un développement rapide.

En haute saison (septembre, juin, juillet), les biens se situent en moyenne autour de 1 785 $ de revenu mensuel, avec un taux d’occupation proche de 47,5 % et un tarif moyen de 123 $ la nuit. Le pic mensuel peut même atteindre environ 1 926 $ de revenu, avec une occupation proche de 50 % et un ADR de 132 $.

En pratique, un logement bien positionné, correctement géré et optimisé en tarification peut offrir un rendement brut nettement supérieur à la location longue durée, à condition d’accepter la gestion plus lourde (ou le coût d’un gestionnaire spécialisé) et d’anticiper l’évolution possible de la réglementation, notamment à la lumière des restrictions déjà mises en place à Venise.

Où investir à Vicence et dans sa province ?

La clé de la réussite d’un investissement à Vicence tient en grande partie au choix du secteur, que ce soit en ville ou dans la province.

Les quartiers de la ville : centre historique, familles et vue panoramique

Plusieurs quartiers se détachent comme cibles privilégiées pour l’achat de résidence principale ou d’investissement locatif.

Centro Storico

Le cœur historique concentre les immeubles anciens, les palais, les commerces et l’essentiel de la vie culturelle. Les prix y sont logiquement plus élevés : autour de 2 484 €/m² en mars 2026, avec une légère hausse annuelle de 1,76 %. Les loyers, eux, avoisinent 11,9 €/m².

Ce secteur intéresse particulièrement : le développement durable, les énergies renouvelables, la technologie de l’information, l’innovation sociale.

– les investisseurs visant une clientèle internationale ou touristique,

– les projets de location meublée haut de gamme,

– les biens de prestige susceptibles de bénéficier d’une bonne plus‑value à long terme.

Le rendement brut y sera généralement un peu inférieur à la moyenne vicentine, mais compensé par une forte liquidité à la revente.

Borgo Pusterla et Laghetto : compromis prix/qualité de vie

Borgo Pusterla, voisin immédiat du centre historique, héberge le grand Parco Querini et plusieurs palais historiques. Les prix OMI pour un logement en état standard oscillent entre 1 250 et 1 600 €/m². L’endroit est recherché par les familles voulant conjuguer proximité du centre, zones vertes et services (écoles, hôpitaux), tout en bénéficiant de prix inférieurs à l’hypercentre.

Monte Berico : villas et vues, à prix encore raisonnables

Monte Berico, colline emblématique qui domine la ville, est réputé pour ses villas et ses vues panoramiques. Pourtant, les prix OMI restent, pour l’instant, dans une fourchette relativement abordable pour un quartier résidentiel prisé : entre 1 450 et 1 850 €/m². Beaucoup de familles y recherchent de l’espace et un environnement calme à quelques minutes du centre.

Pour un investisseur, un bien bien positionné à Monte Berico peut toutefois exiger une mise de fonds plus importante, avec un rendement brut légèrement en retrait par rapport à des quartiers plus populaires, mais un potentiel de valorisation patrimoniale plus marqué, surtout sur des villas de bonne classe énergétique.

Zones périphériques de Vicence : rendement et anticipation des gares à grande vitesse

Autour de la ville, plusieurs secteurs s’apprêtent à bénéficier d’un véritable coup d’accélérateur avec la réalisation de la ligne à grande vitesse Vérone–Padoue. Ce projet de 4,8 milliards d’euros sur 76,5 km doit réduire nettemment les temps de trajet et intégrer davantage Vicence à l’axe Milan–Venise.

Cibler ces secteurs aujourd’hui, tant que le marché n’a pas pleinement intégré cette prime de centralité, constitue une stratégie claire pour qui mise sur la plus‑value à moyen terme.

La province : entre montagne, colline et campagne

Au‑delà de la ville, la province de Vicence offre toute une palette de micro‑marchés, chacun avec sa logique propre.

Montagne et pré‑Alpes : résidences secondaires et tourisme nature

Les zones au pied des Alpes, comme Recoaro Terme, Valli del Pasubio ou Posina, attirent de plus en plus d’acheteurs allemands, autrichiens ou néerlandais en quête d’authenticité, de paysages et de rythme de vie plus lent. Les prix y restent bas, comme le montre Recoaro Terme (environ 576 €/m² en moyenne) pour des loyers qui restent corrects (8 €/m²).

Pour un investisseur orienté « maison de vacances à louer », ces communes de montagne constituent des opportunités, à condition d’accepter une forte saisonnalité et de bien calibrer son projet (gestion, marketing, type de clientèle).

Collines des Berici et villages « insiders »

Les petites communes des Colli Berici, comme Villaga, Barbarano Mossano, Orgiano, Alonte, San Germano dei Berici ou Val Liona, sont décrites comme des « tuyaux d’initiés » : des villages encore peu connus des touristes de masse, mais appréciés des étrangers à la recherche de calme, de vignobles et de paysages.

Les prix y sont largement en dessous des marchés côtiers ou lacustres, avec un potentiel d’appréciation sur le long terme si la demande étrangère poursuit sa montée. Ces secteurs conviennent plutôt à des stratégies d’achat à très long horizon – résidence secondaire à usage personnel et location partielle, projet de maison d’hôtes, agritourisme.

Campagne proche de Vicence : compromis accessibilité/nature

Pour ceux qui veulent la campagne sans renoncer à la proximité de la ville, des communes comme Bertesina, Monteviale ou Costozza sont recommandées. Elles offrent une ambiance village, un accès rapide à Vicence et, dans certains cas, des propriétés à rénover qui peuvent être valorisées à moyen terme, en particulier si elles sont mises aux normes énergétiques.

Pourquoi les investisseurs étrangers s’intéressent à Vicence

Même si elle ne bénéficie pas de la notoriété touristique de Venise, Vicence attire de plus en plus d’acheteurs internationaux, séduits par un cocktail assez rare en Europe de l’Ouest : prix raisonnables, très bonne qualité de vie, stabilité économique et situation géographique centrale.

Qualité de vie et connectivité

La ville est réputée pour son patrimoine artistique (notamment les œuvres de Palladio), sa sécurité, ses infrastructures de santé et son environnement. Trois grands aéroports – Venise, Trévise, Vérone – se trouvent à moins d’une heure, tout comme l’Adriatique, le lac de Garde ou plusieurs stations de ski. Cette position centrale, renforcée par l’arrivée de la grande vitesse, rend Vicence particulièrement attractive pour un mode de vie « multi‑local » (résidence principale, résidence semi‑secondaire, télétravail).

Un marché encore abordable dans une région chère

Dans une région où Venise, Cortina d’Ampezzo ou les rives du lac de Garde tirent les prix vers le haut, Vicence demeure un marché abordable, y compris par rapport à d’autres villes vénitiennes en vogue comme Padoue, Vérone ou Trévise. Le fait que la quasi‑totalité des transactions en Vénétie se situe entre 100 000 et 350 000 € cadre très bien avec les niveaux de prix types à Vicence, où un appartement standard tourne autour de 198 000 €.

Rendements et perspectives de prix

Les projections régionales annoncent une hausse des prix en Vénétie de l’ordre de 1,5 à 3,5 % pour 2026, avec un cumul attendu entre 10 et 20 % sur cinq ans et entre 20 et 45 % sur dix ans. Les biens les plus susceptibles de surperformer sont les appartements clés en main, bien situés, dotés d’une bonne classe énergétique.

Cadre financier, juridique et fiscal pour l’investisseur à Vicence

Investir à Vicence, c’est investir en Italie ; les règles applicables aux étrangers sont donc celles du droit italien, qui se distingue par une grande ouverture en matière de propriété.

Accès au marché pour les non‑résidents

L’Italie n’impose quasiment aucune restriction à la détention immobilière par des étrangers. Les ressortissants de l’UE peuvent acheter librement ; les non‑Européens doivent simplement vérifier l’existence d’un accord de réciprocité entre leur pays et l’Italie, ce qui couvre la quasi‑totalité des grandes économies occidentales.

La possession d’un bien n’ouvre pas, en soi, un droit de séjour illimité, mais peut soutenir un dossier de visa de type résidence élective, nomade numérique ou investisseur. Sur le plan strictement immobilier, l’étranger est traité comme un Italien : il peut acheter, louer, revendre, hypothéquer.

Financement : conditions des banques italiennes

Les banques italiennes financent volontiers les non‑résidents, mais avec des critères plus prudents que pour les résidents. Pour un acheteur étranger souhaitant investir à Vicence, les grandes lignes sont les suivantes :

L’obtention d’un codice fiscale (numéro fiscal italien) et l’ouverture d’un compte bancaire local sont des prérequis pratiques pour gérer le flux financier (paiements du notaire, taxes, loyers, remboursement du prêt).

Fiscalité à l’achat et en détention

Lors de l’acquisition, la fiscalité dépend du statut du bien (neuf ou ancien) et de l’usage (résidence principale ou bien d’investissement).

Pour un investisseur achetant un bien existant à un particulier comme bien locatif :

– taxe d’enregistrement : 9 % de la valeur cadastrale (généralement inférieure de 30 à 60 % au prix de marché),

– taxes cadastrale et hypothécaire fixes (50 € chacune),

– honoraires du notaire autour de 1–2,5 % du prix, plus TVA,

– commission d’agence de 2 à 4 % du prix, partagée ou non avec le vendeur selon les pratiques.

Pour un achat sur plan ou neuf auprès d’un promoteur :

– TVA au lieu de taxe d’enregistrement (souvent 10 % pour une résidence secondaire, 4 % pour une première résidence sous conditions),

– taxes cadastrale et hypothécaire forfaitaires (200 € chacune).

En phase de détention, l’investisseur supporte principalement :

– l’IMU (taxe municipale sur les secondes résidences), calculée sur la valeur cadastrale, avec des taux généralement entre 0,4 et 1,06 %,

– la TARI (taxe déchets) due par l’occupant (propriétaire ou locataire),

– l’impôt sur les revenus locatifs, au choix entre le régime progressif IRPEF et la cedolare secca (impôt forfaitaire de 21 % ou 10 % dans certains cas de loyers conventionnés).

Fiscalité à la location et à la revente

Pour un bien loué à Vicence, la cedolare secca est souvent l’option la plus simple pour un non‑résident : un taux fixe de 21 % sur le revenu locatif brut, sans charges déductibles, mais avec une gestion simplifiée. Pour des stratégies plus complexes ou des patrimoines diversifiés, l’option IRPEF peut parfois être plus avantageuse, mais nécessite une analyse fiscale détaillée.

En cas de revente, une plus‑value est imposable à 26 % si le bien est cédé dans les cinq premières années (pour une résidence secondaire). Au‑delà de cinq ans de détention, la vente est exonérée de cette imposition. Pour un investisseur qui raisonne à horizon moyen/long terme, cette règle incite clairement à planifier l’horizon de revente.

Stratégies d’investissement gagnantes à Vicence

Avec toutes ces données en main, quelles stratégies se dessinent pour un investisseur souhaitant se positionner à Vicence ?

1. Appartements 1–2 chambres en périphérie bien desservie

Les logements d’une ou deux chambres affichent statistiquement les meilleurs rendements bruts à Vicence (de 7,5 à près de 8 %). En privilégiant des quartiers modérément centraux – Laghetto, Borgo Pusterla, zones proches des futures gares, secteurs périphériques mais bien reliés – un investisseur peut maximiser son ratio loyer/prix d’achat.

Ce type de bien se prête à la location longue durée à des jeunes actifs, des couples ou de petits ménages, mais également à la colocation ou à la location meublée à moyen terme pour des salariés en mission ou des consultants de passage dans le tissu industriel local.

2. Logements familiaux 3–4 chambres pour colocation

Les appartements plus grands, autour de 3 ou 4 chambres, offrent des rendements légèrement inférieurs en location classique (6,75 % en moyenne), mais peuvent devenir très performants en colocation si l’on loue « à la chambre ». Vicence ne dispose pas d’une université aussi massive que Padoue, mais l’ensemble de la région attire étudiants, jeunes diplômés et travailleurs mobiles.

3. Centre historique : patrimonial et haut de gamme

Investir dans le Centro Storico de Vicence, c’est accepter un rendement brut un peu inférieur à la moyenne locale, en échange de trois atouts majeurs :

– une demande constante pour des biens de charme,

– une excellente liquidité à la revente,

– une exposition privilégiée à la clientèle étrangère et aux touristes culturels.

4. Résidences secondaires en montagne et villages pittoresques

Pour un investisseur qui souhaite marier plaisir personnel et diversification, les communes de montagne de la province (Asiago, Roana, Gallio) ou les villages des Colli Berici offrent des cadres de vie exceptionnels. Le jeu consiste ici à bien calibrer la saisonalité de la location (sports d’hiver, randonnées estivales, œnotourisme) et à choisir des biens dont le coût d’entretien reste raisonnable.

Sur ces marchés, l’espoir de plus‑value à long terme repose sur la poursuite de la demande étrangère pour un tourisme plus « lent » et plus authentique, tendance déjà visible avec les acheteurs allemands, autrichiens et néerlandais.

Risques et points de vigilance

Aucune stratégie immobilière ne vient sans risques, et Vicence ne fait pas exception.

La meilleure parade consiste à réaliser une due diligence minutieuse : vérification des titres au cadastre, conformité urbanistique, certificats de conformité et de performance énergétique, estimation réaliste des travaux, analyse approfondie du micro‑marché (loyers, vacance, projets d’infrastructure).

En pratique : à qui convient l’investissement à Vicence ?

Au vu des données et tendances, investir dans l’immobilier à Vicence convient particulièrement :

– aux investisseurs cherchant un rendement locatif élevé dans une ville italienne de premier plan, sans payer les prix de Milan ou Venise ;

– aux acheteurs étrangers qui veulent une base de vie de qualité au cœur de la Vénétie, bien connectée aux Alpes, à la mer et aux lacs ;

– aux investisseurs prêts à miser sur les effets de la grande vitesse et de l’amélioration des infrastructures de transport ;

– aux profils patrimoniaux qui souhaitent diversifier leur portefeuille avec un marché moins spéculatif, mais adossé à une économie solide.

En combinant ces perspectives de capitalisation avec des rendements locatifs bruts autour de 7 % – et des pointes à plus de 9 % sur certains quartiers et typologies –, Vicence s’impose comme l’un des marchés italiens les plus rationnels pour qui cherche un bon équilibre entre revenu, sécurité et potentiel de plus‑value.

Investir dans l’immobilier à Vicence, c’est donc moins courir après un « coup » spéculatif que construire tranquillement une position robuste dans une ville à la fois discrète et stratégique, au cœur de l’une des régions les plus attractives d’Europe.

RETROUVEZ-MOI RÉGULIÈREMENT DANS LA PRESSE

Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.

Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :

• 
• 
•