Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Salerne attire de plus en plus d’investisseurs qui, longtemps, regardaient surtout vers Naples ou les villages emblématiques de la côte amalfitaine. Entre un marché immobilier moins spéculatif que Positano ou Amalfi, une demande locative solide et une position stratégique au cœur de la Campanie, la ville commence à s’imposer comme une alternative crédible pour qui cherche à concilier rendement, potentiel de valorisation et qualité de vie.
Cet article détaille les niveaux de prix, les rendements locatifs et les quartiers clés de Salerne. Il explique également le cadre légal pour les acheteurs étrangers, la fiscalité applicable, les aspects liés à la rénovation, et précise le lien ou l’absence de lien avec les dispositifs de résidence par investissement.
1. Un marché en hausse modérée mais régulière
Le marché immobilier de la commune de Salerne affiche une dynamique plutôt saine, loin des emballements spéculatifs, mais clairement orientée à la hausse.
En janvier 2026, le prix moyen des logements mis en vente à Salerne atteignait 2 875 €/m², soit une progression de 5,08 % sur un an (2 736 €/m² en janvier 2025). Sur deux ans, le point bas récent a été touché en septembre 2024 (2 679 €/m²), et le point haut en janvier 2026, ce qui traduit une tendance de fond positive.
Sur quatre ans, le prix au mètre carré des maisons a reculé de 11,2 %, tandis que celui des appartements a progressé de 10,7 %.
À l’échelle de la province de Salerne, les prix sont logiquement plus bas : 1 916 €/m² à l’automne 2025, en hausse de 3,23 % sur un an. La commune de Salerne se situe donc nettement au-dessus de la moyenne provinciale, mais nettement en dessous des communes les plus prestigieuses de la côte amalfitaine, où les prix peuvent dépasser 7 000 ou 8 000 €/m².
Salerne dans son contexte régional
Dans la région Campanie, le prix moyen des logements tournait autour de 1 924 €/m² en 2025, avec une hausse annuelle de 2,34 %. La commune de Salerne, elle, atteignait déjà 2 771 €/m² au printemps 2025, soit une progression de 2,33 % sur un an. On voit donc que la ville se positionne comme l’un des marchés les plus chers de la région, mais encore loin des sommets atteints par certaines destinations balnéaires de prestige.
Les loyers en Campanie ont augmenté de +8,67 % en un an, atteignant une moyenne régionale de 10,53 €/m²/mois. La ville de Salerne dépasse même ce niveau, ce qui renforce son attractivité pour les investisseurs dans l’immobilier locatif.
2. Un marché locatif solide et segmenté
Salerne n’est pas seulement une ville de propriétaires : le locatif y est très actif, notamment du fait de son rôle de nœud de transport vers la côte amalfitaine, de son tissu de services, et d’une population locale de plus de 120 000 habitants.
Niveaux de loyers et évolution récente
En janvier 2026, le loyer moyen demandé pour les logements résidentiels à Salerne était de 12,09 €/m²/mois, en hausse de 1,43 % sur un an (11,92 €/m² un an plus tôt). Sur les deux dernières années, le point bas a été observé en avril 2024 (11,29 €/m²) et le pic en février 2025 (12,15 €/m²). L’évolution est donc positive, mais sans emballement, ce qui limite le risque de bulle.
C’est le loyer mensuel moyen d’un appartement, avec des variations de 500 € à 4 500 € selon la surface, l’emplacement et le standing.
Pour un appartement d’une chambre :
– en centre-ville, le loyer moyen est d’environ 875 € par mois, avec une fourchette de 600 à 1 000 € ;
– en périphérie, il tombe en moyenne à 637,50 €, avec une fourchette de 500 à 800 €.
Rendements bruts et ratios prix/loyers
Ces niveaux de loyers se traduisent par des rendements bruts raisonnables, mais pas spectaculaires au regard de certains marchés du sud de l’Italie.
Les principales métriques sont les suivantes :
| Localisation | Ratio prix/loyer (price-to-rent) | Rendement brut estimé |
|---|---|---|
| Centre de Salerne | 23,74 | 4,21 % |
| Périphérie de Salerne | 18,13 | 5,51 % |
| Moyenne province de Salerne | – | ~6,9 % |
| Fourchette province de Salerne | – | ~5,63 % à ~7 % |
Un ratio prix/loyer de 23,74 en centre-ville signifie qu’il faudrait, en théorie, près de 24 années de loyers pour « rembourser » le prix d’achat brut, alors qu’en périphérie, ce délai tombe à environ 18 ans. Pour un investisseur visant le rendement, les quartiers moins centraux apparaissent donc plus intéressants, même si la demande locative y est moins touristique et plus résidentielle.
Sur l’ensemble de la province de Salerne, les rendements bruts moyens sont supérieurs (6,9 %). Certaines typologies d’appartements atteignent même des niveaux très attractifs.
Rendements par type de logement (province de Salerne)
Les données provinciales donnent une idée assez précise de ce que peut rapporter chaque catégorie de bien :
| Type d’appartement | Prix moyen de vente | Loyer mensuel moyen | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| Studio | 65 000 € | 600 € | 11,08 % |
| 1 chambre | 65 000 € | 500 € | 9,23 % |
| 2 chambres | 95 000 € | 600 € | 7,58 % |
| 3 chambres | 150 000 € | 800 € | 6,40 % |
| 4+ chambres | 189 000 € | 900 € | 5,71 % |
Ces chiffres montrent que, hors cœur de ville, les petites surfaces dominent en termes de rendement brut, ce qui est cohérent avec les tendances observées dans d’autres provinces italiennes et particulièrement dans les zones touristiques ou semi-touristiques.
Pour l’investisseur, cela signifie que : l’évaluation des risques et des opportunités sur le marché est essentielle pour prendre des décisions éclairées.
– les studios et petits T2 dans la province peuvent générer des rendements supérieurs à ceux obtenus dans la ville même de Salerne ;
– Salerne, en revanche, apporte une profondeur de marché, une liquidité et une sécurité de demande (étudiants, actifs, fonction publique, tourisme urbain) que n’ont pas tous les petits bourgs.
3. Où investir dans Salerne ? Cartographie des quartiers et des prix
Salerne est loin d’être homogène. Les prix au m² varient pratiquement du simple au double entre les zones les plus chères du centre historique et certains secteurs collinaires.
Comparatif des principales zones de la ville
Voici un aperçu des valeurs de vente et de location par grandes zones urbaines (janvier 2026) :
| Zone | Prix vente moyen (€/m²) | Loyer moyen (€/m²/mois) |
|---|---|---|
| Centro Storico, Teatro Verdi, Centro | 3 537 | 12,80 |
| Torrione, Torrione Alto, Sala Abbagnano | 3 111 | 11,66 |
| Arbostella, Arechi, Zona Industriale, San Leonardo | 3 112 | 14,72 |
| Pastena, Pastena Alta, Mercatello, Mariconda | 2 624 | 12,81 |
| Carmine, Carmine Alto | 2 547 | 10,23 |
| Irno, Fratte, Ogliara | 2 439 | 10,04 |
| Casa Manzo, Giovi (ensemble de hameaux) | 1 680 | 8,66 |
On voit immédiatement plusieurs choses :
– le centre historique (Centro Storico, Teatro Verdi, Centro) est le plus cher à l’achat, sans offrir les loyers les plus élevés ;
– la zone Arbostella/Arechi/Zona Industriale/San Leonardo combine prix de vente élevés et loyers record, ce qui en fait un segment plus cher à l’entrée mais très porteur pour le locatif ;
– des zones comme Carmine ou Irno offrent un compromis prix/loyer plus équilibré, avec un ticket d’entrée moindre et une vie de quartier appréciée des locaux ;
– les hameaux collinaires (Casa Manzo, Giovi, etc.) affichent les prix au m² les plus accessibles, à la vente comme à la location, mais la demande y est surtout résidentielle et la clientèle plus locale.
Carmine : quartier « insider » pour un investissement équilibré
Parmi les quartiers cités par des résidents et connaisseurs de la ville, Carmine revient souvent comme un bon compromis :
Ce quartier est jugé sûr et plutôt propre, avec une forte vie de quartier. Il est proche du centre-ville, accessible à pied, et dispose de commerces et services. Les prix de l’immobilier y sont décrits comme « pas excessifs » compte tenu de la cherté générale de Salerne. Cependant, la circulation y est dense avec des embouteillages en journée. L’atmosphère devient bien plus calme le soir, ce qui le rend parfois plus agréable que le centre pour y dormir.
Le fait que Carmine soit identifié comme en cours d’amélioration, avec une notoriété grandissante de la ville, laisse entrevoir un potentiel de hausse des prix supérieur à la moyenne à moyen terme. Pour un investisseur cherchant un achat « vivable » (acquisition pour usage mixte résidence/locatif), ce secteur mérite d’être étudié.
Irno : authenticité locale et bonne connexion
Autre quartier mis en avant, Irno :
Le quartier de San Lorenzo est essentiellement habité par des locaux et est beaucoup moins touristique. Il se situe à une distance à pied raisonnable du centre-ville, des commerces, de la gare et du front de mer. Il bénéficie d’une bonne offre de services de proximité, comprenant un cinéma, des supermarchés, des boutiques et de petites entreprises. Enfin, les loyers et les prix au mètre carré y sont légèrement inférieurs à ceux du quartier de Carmine, offrant ainsi une ambiance plus authentique.
Pour un investisseur orienté vers une clientèle locale (étudiants, jeunes ménages, salariés), Irno peut constituer une base intéressante, avec un risque de vacance plus faible que dans des zones uniquement touristiques.
Pastena, Torrione, littoral urbain : compromis entre mer et ville
Les quartiers plus proches du front de mer – Pastena, Mercatello, Torrione, Lungomare Trieste, Corso Vittorio Emanuele – combinent accès facile à la promenade, bonne desserte et environnement urbain vivant.
Les recommandations touristiques placent notamment : la découverte des sites historiques, la dégustation de la cuisine locale, et la participation à des activités culturelles.
– Lungomare Trieste comme choix numéro un pour un premier séjour, pour ses vues sur la mer, son animation et la proximité des terminaux de ferry ;
– Torrione comme secteur agréable pour les familles, avec boulevards larges, aires de jeux, marchés ;
– Pastena comme point de chute plus local, moins touristique, bien relié par les transports et plus abordable en hébergement.
Pour l’investisseur, ces quartiers « mi-touristiques, mi-résidentiels » peuvent servir une double cible : locations de moyenne durée à des actifs travaillant en ville, et locations saisonnières à des visiteurs de passage, surtout si l’on se trouve près du Lungomare ou du Corso Vittorio Emanuele.
4. Salerne vs côte amalfitaine : arbitrer entre prestige et rendement
Investir dans l’immobilier à Salerne suppose aussi de se positionner par rapport à ses voisines ultra-médiatisées de la côte amalfitaine. Les données de la province permettent de bien mesurer l’écart.
Comparatif des prix dans quelques communes côtières
Le tableau suivant synthétise les prix moyens au m² (vente et location) dans plusieurs communes de la province de Salerne :
| Commune | Prix vente (€/m²) | Loyer (€/m²/mois) |
|---|---|---|
| Salerne | ~2 830 | 11,72 |
| Amalfi | 7 569 | 11,91 |
| Praiano | 8 981 | 12,94 |
| Conca dei Marini | 8 182 | 13,83 |
| Positano | 5 260 | 13,14 |
| Ravello | 6 050 | 11,88 |
| Maiori | 5 943 | 19,60 |
| Minori | 4 765 | 13,10 |
| Cetara | 4 256 | 12,50 |
| Vietri sul Mare | 3 291 | 8,39 |
| Scala | 3 386 | 11,83 |
| Tramonti | 2 298 | 11,08 |
| Nocera Superiore | 1 422 | 5,91 |
On constate immédiatement :
Comparaison des prix moyens et de la rentabilité locative entre différentes communes de la côte.
Le prix moyen à Salerne est 2,5 à 3 fois moins élevé que celui des communes prestigieuses comme Amalfi ou Praiano.
Les loyers sont généralement un peu plus chers sur la côte, sauf à Maiori où la pression touristique les fait flamber (près de 20 €/m²/mois).
Décorrélation nette entre le prestige d’une commune et sa rentabilité locative brute. L’investisseur paie surtout pour la rareté, la vue et le « label ».
Pour un investisseur strictement orienté rendement, Salerne apparaît donc bien plus rationnelle que la plupart des villages de la côte. À l’inverse, pour un investisseur « patrimonial » cherchant un actif trophée, la côte amalfitaine reste une cible assumée, mais ce n’est plus le même projet.
Exemple concret : penthouse haut de gamme à Salerne
Pour mesurer le positionnement de Salerne sur le segment premium, on peut citer un penthouse mis en vente dans un secteur prestigieux de la ville, à deux pas du centre historique célèbre pour ses illuminations de Noël :
Appartement entièrement rénové avec équipements haut de gamme et situation privilégiée en Campanie.
Pompe à chaleur et chaudière Daikin, ventilo-convecteurs Idealclima, installation photovoltaïque de 10 kW avec stockage Huawei de 15 kW, adoucisseur d’eau, parquet en bois massif, menuiseries neuves, volets blindés, porte d’entrée renforcée, fenêtres de toit motorisées, électricité Bticino.
Plus de 100 m² d’espaces extérieurs à rénover. Garage privé inclus.
Vietri sul Mare à 3 km, Amalfi à 22 km, Pompéi à 27 km, Naples à un peu plus de 50 km, Sorrente à environ 54 km.
Prix demandé : environ 2,08 M $.
Ce type de bien illustre que Salerne peut offrir un style de vie « Amalfi Coast » (vue sur le golfe, accessibilité aux sites touristiques majeurs) tout en restant une ville fonctionnelle, avec gare, hôpital, commerces, écoles, etc.
5. Cadre légal pour les étrangers qui achètent à Salerne
Investir dans l’immobilier à Salerne est ouvert aux étrangers, mais le cadre varie selon le pays d’origine.
Principe de réciprocité et catégories d’acheteurs
Le droit italien repose sur le principe de réciprocité : un ressortissant non européen peut acheter un bien en Italie si les Italiens peuvent, en théorie, acheter dans son pays dans des conditions similaires. Le ministère des Affaires étrangères tient à jour la liste des États pour lesquels cette réciprocité est reconnue.
En pratique : En pratique
L’achat d’un bien immobilier en Italie est soumis à des règles spécifiques en fonction de la nationalité de l’acheteur. Les citoyens de l’UE et de l’EEE bénéficient des mêmes droits que les Italiens. Les ressortissants de pays non-européens ayant un accord de réciprocité (États-Unis, Royaume-Uni, Canada, Suisse, Australie, etc.) peuvent acheter sans restriction particulière, sous réserve de ce principe. En revanche, les non-Européens de pays sans accord de réciprocité ne peuvent acheter que s’ils possèdent déjà un titre de séjour italien valide. Les réfugiés ou apatrides doivent généralement résider en Italie depuis au moins trois ans pour pouvoir acquérir un bien. Pour les entreprises étrangères, elles doivent avoir leur siège dans un pays lié par la réciprocité ou être immatriculées en Italie.
Important : le notaire n’a pas le droit d’enregistrer un acte si la condition de réciprocité n’est pas remplie. L’achat serait alors invalide.
Documents indispensables
Pour acheter un bien à Salerne, tout acquéreur doit notamment :
Pour acquérir un bien en Italie, il est indispensable d’obtenir un codice fiscale (numéro fiscal italien) pour toutes les démarches légales et financières. Il faut également présenter un passeport ou une pièce d’identité valide, prouver l’origine licite des fonds via des relevés bancaires et attestations, et, le cas échéant, fournir un livret de famille ou un certificat de mariage pour une acquisition conjointe.
Le codice fiscale peut être obtenu auprès de l’Agenzia delle Entrate en Italie, ou via le consulat italien du pays de résidence. La délivrance est souvent immédiate sur place.
Acheter à distance
Il est possible de finaliser un achat à Salerne sans se rendre physiquement en Italie, en donnant procuration à un représentant (avocat, notaire, proche de confiance). Cette procuration doit être signée devant un notaire local, établie en italien et dans la langue du signataire, puis légalisée (apostille, notamment).
6. Processus d’achat à Salerne : étapes, sécurisation, coûts
L’architecture juridique d’un achat à Salerne est la même que dans le reste de l’Italie.
Étapes de la transaction
Le processus standard comprend trois grandes phases :
1. Offre d’achat (Proposta d’Acquisto) Il s’agit d’une offre écrite, parfois précédée d’une lettre d’intention. Une fois acceptée, elle devient déjà contraignante sur ses éléments essentiels. Il est donc recommandé de ne pas la signer à la légère.
– 2. Compromis (Contratto preliminare / Compromesso di vendita) C’est un contrat ferme qui fixe prix, délais, modalités de paiement, conditions suspensives (obtention de financement, régularisation urbanistique, etc.).
– un acompte de 10 % à 30 % du prix est généralement versé à cette étape ;
– si le vendeur se rétracte sans motif légitime, il doit restituer le double de cet acompte ;
– si c’est l’acheteur qui se retire, il perd l’acompte (article 1385 du Code civil) ;
– le compromis peut être enregistré pour offrir une protection supplémentaire (inyondabilité des créanciers, par exemple).
Signé chez le notaire, cet acte finalise le transfert de propriété. Le solde du prix est payé et tous les frais et taxes sont réglés. Le notaire effectue une ultime vérification des documents, paie les droits de mutation à l’État, et inscrit la transaction au cadastre et au registre foncier.
La durée totale d’un achat, de la sélection du bien à la signature de l’acte, est souvent de 3 à 6 mois, parfois plus en cas de complexités urbanistiques ou de financement.
Due diligence : indispensable à Salerne comme ailleurs
En Italie, près de 80 % des biens présenteraient, selon certaines études, des non-conformités plus ou moins graves (urbanisme, cadastre, permis, etc.). À Salerne, comme dans les autres villes côtières, il est donc crucial de diligenter des vérifications approfondies :
– titre de propriété : absence d’hypothèques, de saisies, de litiges ;
– conformité urbanistique (Piano Regolatore) : absence d’abus de construction, respect des permis délivrés ;
– certificat d’habitabilité (agibilità) : indispensable pour louer légalement ;
– plan cadastral : cohérence entre la réalité bâtie et le plan enregistré ;
– certificat de performance énergétique (APE) : obligatoire, et de plus en plus crucial compte tenu des futures obligations de rénovation énergétique.
Pour un achat immobilier en Italie, il est quasi indispensable de s’appuyer sur un géomètre (technicien supérieur), un ingénieur ou un architecte local, en plus du notaire. Un avocat spécialisé peut également être très utile, notamment pour les acheteurs étrangers.
Coûts d’acquisition à prévoir
Investir dans l’immobilier à Salerne implique de budgéter des frais non négligeables :
– Taxe d’enregistrement :
– 2 % de la valeur cadastrale pour une résidence principale ;
– 9 % pour une résidence secondaire ou un bien d’investissement (avec minimum de 1 000 €) ;
– TVA (si vendeur professionnel) :
– 4 % pour une résidence principale neuve,
– 10 % pour la plupart des résidences secondaires,
– 22 % pour les biens de luxe ;
– Taxe hypothécaire et cadastrale :
– forfait de 50 € chacune pour un achat auprès d’un particulier,
– 200 € chacune si le vendeur est une société ;
– Honoraires de notaire : en moyenne 1 % à 2,5 % du prix, +22 % de TVA ;
– Commission d’agence : 2 % à 4 % du prix, souvent partagée entre acheteur et vendeur, +22 % de TVA ;
– Honoraires d’avocat (facultatif, mais conseillé) : environ 1 % du prix ;
– Traductions et interprétariat : 800 à 1 000 € si nécessaires.
Au total, il est réaliste de prévoir 7 % à 10 % du prix d’achat en frais annexes, selon la nature du bien et du vendeur.
7. Fiscalité de l’investissement immobilier à Salerne
Posséder et louer un bien à Salerne expose à plusieurs niveaux de fiscalité : impôts sur le revenu, taxes foncières, droits à l’achat et, le cas échéant, imposition sur les plus-values.
Impôt sur les loyers : IRPEF ou « cedolare secca »
Pour un particulier, les revenus locatifs peuvent être taxés :
– soit selon le barème progressif de l’IRPEF (23 % jusqu’à 28 000 €, 33 % de 28 001 à 50 000 €, 43 % au-delà), auquel s’ajoutent surtaxes régionale et communale ;
– soit au régime forfaitaire de la cedolare secca, qui substitue un taux fixe à l’IRPEF et supprime la déduction des charges :
– 21 % pour la plupart des baux résidentiels ;
– 10 % pour certains contrats encadrés à loyers modérés (canone concordato).
Pour les locations de courte durée, la règle se complexifie à partir de 2026 :
Le taux d’imposition sur les revenus de location courte durée varie selon le nombre de biens : 21 % pour le premier bien, 26 % pour un second bien. À partir de trois biens ou plus, l’activité est requalifiée en activité d’entreprise, nécessitant l’ouverture d’une partita IVA et l’application du régime fiscal des sociétés ou des indépendants.
Plus-values de cession
La vente d’un bien immobilier détenu par un particulier peut générer une plus-value imposable à 26 %. Toutefois, plusieurs exonérations existent :
– bien détenu depuis plus de cinq ans ;
– bien ayant constitué la résidence principale du vendeur ;
– bien reçu par héritage ou donation (sous certaines conditions).
L’option pour une imposition forfaitaire à 26 % au moment de la vente peut être demandée au notaire.
Taxes foncières annuelles
L’impôt municipal principal est l’IMU :
L’IMU (Impôt Municipal Unique) s’applique principalement aux résidences secondaires et aux biens d’investissement, la résidence principale en étant généralement exonérée. Il est calculé sur la valeur cadastrale, revalorisée de 5 % et multipliée par un coefficient. Le taux, fixé par chaque municipalité, varie généralement entre 0,4 % et 1,06 % (taux de base de 0,86 %). Les propriétés historiques peuvent bénéficier d’une réduction de 50 %. Le paiement s’effectue en deux versements : en juin et en décembre.
S’ajoutent :
– la TASI, taxe sur certains services municipaux, avec un taux compris entre 0,1 % et 0,25 % ; la somme IMU+TASI ne peut dépasser 1,06 % ;
– la TARI, taxe sur la collecte des déchets, généralement facturée selon la surface et le nombre d’occupants.
Droits de succession et de donation
Pour un investisseur étranger devenu résident fiscal italien, les droits de succession et donation ne s’appliquent qu’aux biens situés en Italie :
– 4 % au-delà de 1 M € pour le conjoint et les descendants/ascendants directs ;
– 6 % au-delà de 100 000 € entre frères et sœurs ;
– 6 % sans abattement pour les autres parents proches ;
– 8 % sans abattement pour les tiers.
8. Travaux et rénovation à Salerne : coûts et incitations
Beaucoup d’investisseurs à Salerne s’intéressent à des biens anciens, à rénover, dans le centre historique ou dans des quartiers en mutation comme Carmine, Irno ou certaines parties de Pastena. Les coûts de travaux en Italie sont loin d’être négligeables, surtout pour atteindre les standards énergétiques actuels.
Niveaux de coûts de rénovation
Les fourchettes de coût constatées en Italie donnent des ordres de grandeur utiles :
– rénovation complète : 1 000 à 1 800 €/m² pour un projet standard ;
– gros travaux structuraux ou mise aux normes sismiques / patrimoine protégé : le coût peut dépasser ces niveaux, parfois jusqu’à 2 000–3 000 €/m² ;
– rafraîchissement léger : en dessous de 1 000 €/m², selon le périmètre (peinture, sols, sanitaires).
La structure d’un budget type se répartit souvent ainsi :
– 30–40 % pour le structurel (fondations, toiture, gros œuvre) ;
– 30–35 % pour les systèmes (plomberie, électricité, menuiserie) ;
– 20–25 % pour les finitions (peinture, revêtements, agencements) ;
– 8–10 % pour l’architecte et le bureau d’étude ;
– 10–15 % de marge de contingence.
Pour donner des exemples plus concrets :
Le coût maximum en euros par mètre carré pour la pose d’une toiture neuve, incluant dépose, matériaux et main d’œuvre.
À Salerne, les coûts seront plutôt dans la moyenne nationale, voire légèrement en dessous des grandes métropoles du nord, mais ils restent substantiels, surtout dans le bâti ancien soumis à des contraintes patrimoniales.
Taxes et contributions liées à la construction à Salerne
La municipalité de Salerne actualise régulièrement les coûts de construction servant à calculer les contributions d’urbanisation :
– coût de construction de référence : 305 €/m², relevé à 312 €/m² à partir de 2026 ;
– coût unitaire pour les raccordements et travaux d’urbanisation : 45 €/m³, porté à 46 €/m³.
Pour les opérations de restauration de bâtiments existants, la ville de Salerne applique les mêmes coûts de référence que pour les constructions neuves, bien que la loi nationale lui permettrait de les minorer. Cette particularité locale doit être intégrée à l’étude de faisabilité économique d’un projet de rénovation.
Incitations fiscales aux travaux
L’Italie maintient plusieurs dispositifs incitatifs pour les travaux sur les logements jusqu’en 2026 :
– Bonus Casa (rénovation) :
– 50 % de déduction d’impôt sur des dépenses de rénovation éligibles pour une résidence principale, plafonnées à 96 000 € par bien ;
– 36 % pour les résidences secondaires et biens d’investissement ;
– travaux éligibles : modernisation des installations, réfection des façades, aménagements extérieurs, etc. ;
– Ecobonus (efficacité énergétique) : déductions pour l’installation de panneaux solaires, isolation, pompes à chaleur, systèmes de chauffage performants ;
– Sismabonus : jusqu’à 85 % de déduction pour les travaux améliorant la classe sismique d’au moins deux niveaux.
Les non-résidents peuvent, sous conditions, bénéficier de ces dispositifs si les paiements sont effectués par virements traçables spécifiquement codifiés (bonifico parlante).
Pour un investisseur à Salerne, ces bonus peuvent significativement réduire le coût net d’un projet de rénovation, à condition d’avoir une structure fiscale permettant d’imputer les déductions (revenus imposables en Italie sur plusieurs années, par exemple).
9. Le cas des visas investisseurs : acheter à Salerne n’ouvre pas (directement) un droit de séjour
Un point souvent mal compris par les investisseurs étrangers : l’achat d’un bien immobilier à Salerne, aussi important soit-il, ne donne pas accès automatiquement à un permis de séjour ou à un « golden visa ».
L’Investor Visa for Italy et l’immobilier
Le programme d’« Investor Visa for Italy », institué en 2017, permet à un non-Européen d’obtenir un permis de résidence en échange d’un investissement en capital. Mais les investissements éligibles sont :
1. 250 000 € minimum dans une start-up innovante italienne ; 2. 500 000 € minimum dans une société italienne (S.p.A. ou S.r.l.) établie ; 3. 2 M € dans des obligations d’État italiennes à plus de deux ans ; 4. 1 M € de don philanthropique (culture, recherche, éducation…).
L’achat direct d’un bien immobilier résidentiel ou commercial ne compte donc pas comme investissement éligible au visa investisseur.
Certains investissements, comme la participation dans une société hôtelière ou les projets hôteliers tokenisés, combinent des aspects immobiliers et entrepreneuriaux. Il est important de noter qu’il s’agit de placements entrepreneuriaux et non de simples achats locatifs passifs.
Résidence par propriété : d’autres voies à explorer
Un étranger cherchant principalement à vivre plus longtemps en Italie sur la base d’un patrimoine immobilier doit envisager d’autres catégories de visa, par exemple :
– visa de résidence élective, fondé sur des revenus stables et suffisants, mais qui n’autorise pas l’exercice d’une activité professionnelle en Italie ;
– autres statuts (travail, entreprise, retraite) selon la situation.
Pour un investisseur immobilier à Salerne, cela signifie que la stratégie de résidence doit être pensée en parallèle de la stratégie d’investissement, et non comme une conséquence automatique.
10. Stratégies d’investissement à Salerne : profils et approches
Avec ces éléments en tête, comment structurer une stratégie d’investissement dans l’immobilier à Salerne ?
Profil « rendement résidentiel »
Ce profil vise des revenus locatifs réguliers, avec une clientèle majoritairement locale (actifs, familles, étudiants). Les axes possibles :
– cibler des quartiers comme Carmine, Irno, Pastena ou certains secteurs de Torrione ;
– privilégier les T1 et T2, plus liquides et mieux positionnés en rendement au m² ;
– opter pour des contrats de location longue durée ou de moyenne durée, en profitant éventuellement de la cedolare secca à 21 % ou 10 % selon le type de bail ;
– arbitrer entre un achat dans Salerne (plus sécurisé, plus liquide) et un achat dans une commune voisine de la province offrant des rendements bruts supérieurs (jusqu’à 9–11 % sur studios).
Cette approche convient particulièrement aux investisseurs qui veulent un flux de trésorerie relativement stable, sans miser exclusivement sur la plus-value.
Profil « mixte urbain/touristique »
Salerne joue le rôle de porte d’entrée vers la côte amalfitaine. Cette position peut être exploitée via une stratégie mixte :
Pour un investissement locatif réussi à Trieste, privilégiez l’acquisition d’un bien dans le centre historique, près du Lungomare Trieste ou d’axes majeurs comme le Corso Vittorio Emanuele. Ciblez des appartements de qualité, équipés de climatisation, offrant un bon standing et une connexion internet, adaptés à la location de courte ou moyenne durée (city-break, télétravail, tourisme culturel). Il est conseillé d’alterner ou de combiner un bail classique avec de la location saisonnière, en veillant à respecter la réglementation locale sur les meublés de tourisme. Enfin, jouez sur la saisonnalité : la demande est forte de mai à septembre pour le tourisme, et plus résidentielle ou professionnelle le reste de l’année.
Cette stratégie implique d’accepter une gestion plus active (check-in, ménage, marketing en ligne) ou de recourir à un gestionnaire spécialisé moyennant 15–25 % des revenus bruts pour les locations de courte durée.
Profil « plus-value patrimoniale »
Ici, l’investisseur mise davantage sur la valorisation à moyen-long terme que sur le rendement courant :
Valeur au mètre carré constatée pour certaines ventes dans des axes recherchés comme le Corso Garibaldi, illustrant le potentiel d’investissement.
Salerne profite, dans ce scénario, de plusieurs vents favorables : investissements annoncés dans les infrastructures du sud, requalification de certains secteurs urbains, intérêt croissant des étrangers pour le sud de l’Italie et meilleure stabilité macroéconomique du pays.
11. Gérer les risques et les spécificités locales
Investir dans l’immobilier à Salerne reste un investissement italien, avec les risques et particularités propres au pays.
Plusieurs points méritent une vigilance particulière :
L’investissement immobilier sur la Côte de Salerne est soumis à des réglementations spécifiques sur les locations touristiques et à des risques urbanistiques (hydrogéologiques, patrimoniaux). Il faut également anticiper les conséquences potentielles d’abus de construction, le coût significatif des charges de copropriété dans les immeubles dotés de services communs, et un budget d’entretien accru en raison de l’air salin corrosif.
En contrepartie, l’Italie offre un environnement juridique relativement sécurisé : notaires soumis à des obligations antim blanchiment strictes, marchés encadrés, registres fonciers de plus en plus digitalisés, et une transparence considérée comme bonne au regard des standards européens.
12. Conclusion : pourquoi garder Salerne sur son radar d’investisseur
Investir dans l’immobilier à Salerne, c’est accepter de ne pas viser les rendements extrêmes que l’on peut trouver dans certaines provinces très bon marché du sud ou en Sicile, mais c’est gagner en équilibre :
Le prix au m² est plus accessible que sur la côte amalfitaine ou dans les quartiers prestigieux de Naples, avec un bon potentiel de valorisation. La demande locative est diversifiée (population locale, fonctionnaires, étudiants, tourisme). Les rendements bruts sont de 4 à 5,5 % en ville, et peuvent être plus élevés dans la province ou pour les petites surfaces. La liquidité est bonne, avec un marché actif et des délais de revente relativement courts.
La clé, pour un investisseur, sera d’articuler soigneusement : les objectifs d’investissement, le niveau de risque acceptable, et la stratégie de diversification.
Pour un investissement immobilier réussi à Salerne, concentrez-vous sur quatre axes principaux : le choix stratégique du quartier (Carmine ou Irno pour un profil résidentiel équilibré, centre historique et littoral urbain pour un profil mixte ou touristique, périphéries pour optimiser le rendement) ; la définition de votre stratégie locative (location longue durée, saisonnière, ou mixte) en tenant compte des règles fiscales et des seuils de requalification en activité professionnelle ; la gestion du risque travaux via une due diligence technique approfondie, l’utilisation des bonus fiscaux disponibles et le recours à des professionnels locaux fiables ; et, pour les investisseurs non-européens, la coordination nécessaire entre l’investissement et un projet de résidence en Italie, sachant que l’achat d’un bien à Salerne ne permet pas à lui seul d’obtenir un visa investisseur.
Dans un pays où l’immobilier est en phase de hausse modérée et durable, et où l’offre de logements neufs reste limitée, Salerne offre un compromis rare entre attractivité de la côte méditerranéenne, prix encore raisonnables et profondeur de marché. Pour qui sait lire finement ses quartiers et respecter la rigueur du droit italien, la ville peut devenir une brique solide d’une stratégie patrimoniale à long terme.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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