Investir dans l’immobilier à Andria : le guide stratégique

Publié le 6 avril 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Andria n’a pas la notoriété de Bari ou de Trani, pourtant cette ville de la région des Pouilles concentre aujourd’hui plusieurs ingrédients que les investisseurs recherchent : prix encore abordables, marché locatif en nette tension, projets publics massifs (PINQuA, PNRR, ferroviaire), statut de zone franche urbaine et potentiel touristique autour du Castel del Monte. Autrement dit, un marché « secondaire » italien qui commence à jouer dans la cour des villes intéressantes pour un investissement raisonné, notamment pour qui veut entrer sur l’Italie sans payer les prix de Milan, Rome ou Florence.

Andria : un marché immobilier du Sud en mutation

Située dans les Pouilles, au sud de l’Italie, Andria est la quatrième ville la plus peuplée de la région, avec près de 97 000 habitants. La croissance démographique n’est pas explosive, mais la ville reste l’un des principaux pôles urbains du nord des Pouilles, avec une base économique structurée autour de l’agriculture spécialisée (vin, olives, amandes), des services et d’un tissu industriel et commercial significatif.

Historiquement, la fin des grands domaines et la redistribution des terres au XIXe siècle ont fait émerger une classe moyenne propriétaire et un artisanat dynamique. La ville s’est étendue, les classes aisées ont fait construire leurs maisons, et deux petites banques locales se sont implantées. À la différence d’autres zones du Mezzogiorno, Andria a relativement peu souffert de l’émigration, ce qui a contribué à stabiliser la demande locale de logements.

Parmi ces leviers, deux éléments intéressent directement l’investisseur immobilier :

1. Andria est classée « zone franche urbaine » en Italie, ce qui implique des allégements fiscaux pour les entreprises implantées dans certains périmètres. Ce statut alimente les perspectives de création d’activités et d’emplois, donc une demande de logements à proximité des zones d’activité.

Dans le contexte national, l’Italie arrive en 2026 avec un marché immobilier globalement stable, soutenu par un environnement macroéconomique relativement sain, des taux de crédit en décrue (taux moyen autour de 3,5 %, en baisse après un pic vers 4,8 %), et une demande qui reste forte dans les villes attractives, tandis que l’offre de logements, elle, se raréfie. Les prix italiens progressent en moyenne de 3–4 % par an, les loyers encore davantage, surtout dans les centres urbains et les villes universitaires. Les Pouilles restent moins chères que la Lombardie ou la Toscane, avec un prix moyen régional autour de 1 438 €/m², nettement inférieur à Milan ou Florence.

Andria se situe dans la partie basse à moyenne de cette fourchette, ce qui en fait un marché encore accessible pour un investisseur étranger.

Niveaux de prix et évolution récente : combien coûte un mètre carré à Andria ?

Les données disponibles montrent un marché qui a connu une phase de baisse, suivie d’un redressement récent. Selon les différentes statistiques recensées, on retrouve plusieurs points de repère.

En 2025, plusieurs sources indiquent :

Pour visualiser ces ordres de grandeur, on peut synthétiser ainsi :

La différence entre appartements et maisons est nette : les appartements, souvent mieux situés (centre, proximité services) et plus faciles à louer, se vendent en moyenne autour de 1 500 €/m², quand les maisons individuelles ou petites maisons de village tournent plutôt autour de 1 100 €/m², voire moins en périphérie ou en zones rurales.

Sur le plan des prix absolus par typologie, les données de juillet 2025 donnent une idée du budget d’acquisition :

Ces moyennes masquent une réalité importante pour l’investisseur opportuniste : on trouve de nombreuses petites maisons et logements anciens à rénover entre 20 000 et 70 000 €, notamment dans le centre historique, certains quartiers populaires et les hameaux. Quelques exemples réels tirés des annonces :

Ces tickets d’entrée très bas s’expliquent par l’état des biens (souvent à rénover lourdement) et, parfois, par des situations particulières (nue-propriété, héritages, zones peu demandées). Mais ils illustrent bien que l’on peut entrer sur le marché d’Andria avec un budget très inférieur à celui requis dans la plupart des villes italiennes comparables.

Loyer résidentiel et rendement brut : un marché locatif en tension

Côté location, Andria évolue vite. Le loyer moyen mensuel tourne autour de 7–8 €/m² en 2025, avec une forte progression récente :

– En mai 2025, le loyer moyen était de 7,48 €/m²/mois, en hausse de plus de 13 % sur un an.

– En septembre 2025, il atteignait 8,07 €/m²/mois, soit près de 20 % d’augmentation par rapport à septembre 2024 (6,75 €/m²).

Les données OMI donnent une moyenne un peu plus basse (7,12 €/m²), mais confirment la tendance haussière. Ce mouvement s’inscrit dans le mouvement national : la demande locative monte plus vite que l’offre, surtout dans les villes actives économiquement et les centres historiques attractifs.

Si l’on croise ces loyers avec les prix d’achat moyens, on obtient des rendements bruts intéressants.

Prenons un cas simple :

– Appartement de 70 m² dans un quartier standard, acheté 1 400 €/m² → prix d’acquisition : 98 000 €.

– Loyer moyen : 8 €/m² → 560 €/mois, soit 6 720 €/an.

Le rendement brut serait de environ 6,9 % (6 720 / 98 000). Même en appliquant une prudence (loyer à 7 €/m², quelques mois de vacance locative, charges et impôts), on reste facilement dans une fourchette de 4,5–6 % brut, ce qui est compétitif dans le contexte italien actuel.

Des loyers très variables selon les quartiers

Les relevés pour mai et septembre 2025 permettent d’identifier les secteurs les plus chers et les plus abordables en location.

On observe que le Centro / Ospedale se distingue avec les loyers les plus élevés. Le Centre historique – Santa Maria Vetere tient bien, ce qui s’explique par son attrait touristique et culturel, mais aussi par les rénovations en cours sur plusieurs places (Piazza Umberto I, Largo Giannotti, Piazza Toniolo, Piazza S. Domenico).

Pour l’investisseur, le jeu consiste à mettre en relation les loyers et les prix d’achat par zone.

Prix par secteur : où sont les meilleures combinaisons prix/loyer ?

Les données de mai et septembre 2025 donnent, pour chaque macro-zone, le prix moyen au mètre carré et le loyer correspondants.

Un simple ratio loyer/prix (sans tenir compte des frais annexes) montre que le centre historique offre un très bon rapport : prix relativement bas (1 016 €/m²) pour des loyers élevés (7,13 €/m²). Le cœur moderne (Centro/Ospedale) aligne des loyers élevés, mais avec des valeurs d’achat un peu supérieures ; le rendement brut y reste néanmoins très intéressant.

En septembre 2025, les mêmes zones confirment ces hiérarchies, avec une hausse générale des loyers :

Pour un investisseur locatif à long terme, deux grandes stratégies se dessinent :

– Stratégie « prime locative » : viser Centro/Ospedale ou Sacro Cuore/Tangenziale, en acceptant un prix d’entrée un peu plus élevé mais en captant les loyers les plus forts, avec une clientèle solvable (employés, professions de santé, classes moyennes urbaines).

– Stratégie « value » : cibler Centro Storico / Santa Maria Vetere, où les prix au mètre carré sont les plus bas parmi les zones centrales alors que les loyers restent élevés. En ajoutant une rénovation bien pensée, le rendement et la valorisation potentielle peuvent être significatifs.

En périphérie ou dans les hameaux (Castel del Monte, Montegrosso, zones rurales), les niveaux de prix chutent fortement (dans certaines sous-zones rurales, les valeurs tombent parfois à 560–700 €/m²), mais les loyers suivent à la baisse. On se retrouve alors davantage dans une logique de maison secondaire, de projet touristique de niche ou de résidence personnelle, plutôt que dans une stratégie strictement locative longue durée.

Quartiers et micro-marchés : où investir à Andria ?

Au-delà des grandes zones statiquement définies, certains quartiers sortent du lot pour un projet d’investissement, chacun avec un profil distinct.

Centro Storico : coeur vivant et opportunités de rénovation

Le centre historique, au tissu urbain d’origine lombarde, est le cœur battant de la ville. On y trouve une forte densité de bâtiments anciens, parfois très dégradés, avec des prix variant typiquement entre 600 et 1 500 €/m², selon l’état et l’emplacement précis. Ce quartier attire :

– Les touristes intéressés par la gastronomie locale, les ruelles animées, la proximité des monuments (Castel del Monte à proximité, Basilica di Santa Maria Maggiore, Palazzo Ducale, Museo del Confetto, etc.).

– Des résidents qui apprécient la vie de quartier, les cafés et boutiques.

Pour l’investisseur, le Centre historique est le terrain de jeu idéal pour l’achat-rénovation, avec de belles marges de progression en valeur si la rénovation est bien conduite, notamment en améliorant la performance énergétique (très valorisée aujourd’hui en Italie) et l’habitabilité.

Quartier San Valentino : résidentiel récent en transformation

San Valentino se situe en périphérie, mais bénéficie de la proximité du centre historique. C’est un quartier issu de l’urbanisme récent, avec principalement des immeubles de plusieurs étages, des lignes architecturales simples, beaucoup d’espaces verts, et un plan qui met l’accent sur les espaces publics et les cheminements piétons.

Les prix y oscillent généralement entre 700 et 1 500 €/m², soutenus par la qualité des constructions et des aménagements. Le quartier est concerné par plusieurs opérations publiques : création d’une ludothèque « Piazza Mercato », construction d’une nouvelle crèche, et améliorations des services de proximité.

Monachelle et quartiers résidentiels modernes

Monachelle est un autre quartier périphérique, avec un mix de logements et de petites structures commerciales. Les logements sont souvent des maisons en bande ou de petits ensembles avec jardins privés et espaces communs, dans un style contemporain.

Ce type de quartier offre une qualité de vie élevée, appréciée par les ménages cherchant un environnement calme mais pas trop excentré. Les données de prix sont moins précises, mais on se situe dans les niveaux moyens-bons de la ville. C’est un marché idéal pour de la revente à la classe moyenne locale et de la location familiale.

Quartier Dei Piani : villas et immeubles modernes à prix contenus

Quartier principalement résidentiel, composé de villas et de bâtiments contemporains, Dei Piani présente des valeurs de 600 à 1 200 €/m², moins élevées qu’en centre-ville du fait de l’éloignement relatif. Il intéresse davantage l’acquéreur occupant ou l’investisseur qui vise une clientèle locale de long terme, avec un budget raisonnable.

Santa Maria Vetere, Porta Sant’Andrea, Contrada Lama

D’autres secteurs méritent d’être mentionnés :

Castel del Monte et zones rurales : pari touristique

Le secteur de Castel del Monte, site classé au patrimoine mondial de l’UNESCO, est une carte majeure pour l’Airbnb et l’hébergement rural. On y trouve :

– Des trulli (maisons traditionnelles en pierre).

– Des masserie (fermes traditionnelles).

– Des villas de campagne avec vue sur les paysages agricoles.

Les prix moyens y restent modérés (autour de 1 386 €/m²) pour l’ensemble du secteur Castel del Monte – Montegrosso – Boschetto, avec des poches encore bien plus basses, mais les potentialités touristiques sont fortes, en particulier pour des projets de maisons d’hôtes, agriturismo ou locations saisonnières haut de gamme.

Marché Airbnb et location courte durée : un créneau de niche à exploiter

Le marché des locations de courte durée à Andria est encore un marché de niche, avec un nombre d’annonces Airbnb limité (entre 43 et 88 selon les périodes et les sources), mais en croissance (environ +8 % de listings actifs sur un an).

Composition du parc et typologie des biens

La majorité des annonces sont des logements entiers (60 à plus de 70 %), ce qui correspond bien aux attentes d’une clientèle de loisirs ou de familles. Les maisons représentent environ 46,5 % de l’offre, avec une dominance de petites typologies :

– Les 1 chambre sont les plus nombreuses (environ 42 à 57 % du parc).

– Les 2 chambres représentent près de 29 %.

– Ensemble, les 1 et 2 chambres constituent près de 70 % de l’offre.

La capacité d’accueil moyenne est de 3 personnes, avec une forte présence de logements pour 2 à 4 voyageurs. Les grands logements (6+ personnes) ne constituent qu’environ 11–12 % de l’offre.

Chiffres d’exploitation : revenu, taux d’occupation, prix à la nuit

Les indicateurs moyens sur le marché Airbnb d’Andria montrent un potentiel correct mais pas explosif :

– Revenu annuel moyen par annonce : environ 12 000 €.

– Revenu mensuel moyen : autour de 950–1 050 €.

– Taux d’occupation médian : environ 40 %, avec les meilleurs 10 % dépassant 58 %.

– Nombre de nuits réservées typiques : environ 146 nuits par an.

– ADR (prix moyen par nuit) : autour de 73–77 €, avec un pic saisonnier pouvant atteindre environ 102 $ (environ 90–95 € selon le taux de change).

La saisonnalité est marquée :

– Pic de revenu et d’occupation en août.

– Creux en janvier.

– Les meilleures propriétés peuvent générer un revenu mensuel de pointe autour de 1 600–1 700 $ au plus fort de la saison, pour des taux d’occupation avoisinant 46 % sur certains mois.

Les niveaux de performance se ventilent ainsi :

– Top 10 % des logements : environ 1 876 $ de revenu mensuel et plus.

– Médiane : autour de 681 $/mois.

– Dernier quartile : autour de 339 $/mois.

Conditions d’exploitation : politique d’annulation, durée de séjour, disponibilité

Les hôtes à Andria adoptent des stratégies relativement souples :

– Politique d’annulation Modérée pour environ la moitié des annonces, Flexible pour 35–40 %. Environ 85 % des annonces offrent au moins une politique flexible ou modérée, ce qui facilite les réservations.

– Durée minimale de séjour d’une nuit pour environ 37,5 % des logements, et près de 27,5 % ciblent aussi des séjours mensuels (30 nuits et plus), intéressant pour des travailleurs en mission, étudiants ou séjours longue durée.

– La majorité des calendriers sont ouverts plus de 270 jours par an, et presque toutes les annonces (près de 98 %) affichent une disponibilité annuelle supérieure à 180 jours, ce qui traduit une faible occupation moyenne et donc des marges de progression pour les nouveaux entrants bien positionnés.

Origine des voyageurs et canaux

Plus de la moitié des voyageurs (53–56 %) sont des clients internationaux, même si la clientèle italienne reste le premier marché en volume. Côté plateformes, environ 84 % des annonces sont présentes uniquement sur Airbnb, 6 % sur Vrbo, et 10 % en double diffusion.

Interpréter ces chiffres comme investisseur

Avec un taux d’occupation médian de 40 % et des revenus annuels autour de 12 000 €, Andria n’est pas encore une star de l’Airbnb italien, surtout si on la compare à des marchés côtiers très touristiques ou à des villes comme Trani (où l’Airbnb affiche environ 14 285 € de revenu annuel, 50 % d’occupation et un ADR comparable).

Un point important est que l’immobilier demeure un actif stable : en cas de contre-performance sur le segment Airbnb, il reste possible de basculer sur un bail classique long terme, où les niveaux de loyer offrent déjà des rendements bruts confortables.

Projets urbains, PINQuA et infrastructures : ce qui va changer la carte d’Andria

L’une des forces d’Andria dans les prochaines années réside dans l’ampleur des investissements publics en cours, à la fois sur l’habitat, les mobilités, les espaces publics et les services.

Le programme PINQuA : ARIA, ACQUA, TERRA

Le programme PINQuA, doté de 45 millions d’euros pour Andria, vise à améliorer la qualité de l’habitat autour de trois thématiques — ARIA, ACQUA, TERRA — et trois grandes zones structurées autour des gares :

– Andria Sud (déjà réalisée en grande partie).

– Andria Centrale (réaménagement de la gare centrale avec terminal souterrain).

– Andria Nord (nouvelle gare souterraine à construire).

L’idée maîtresse est de faire disparaître la « barrière » ferroviaire en enterrant sur environ 3 km la ligne urbaine, pour reconnecter les quartiers jusqu’ici séparés. Cette transformation s’accompagne :

Sur le plan immobilier, ces investissements modifient la hiérarchie des emplacements. Des zones aujourd’hui perçues comme « en marge » pourraient devenir centrales une fois le rail enterré et les gares modernisées, créant de nouvelles centralités urbaines.

Le programme PINQuA met aussi l’accent sur la dépavementation : remplacer 90 % des surfaces minérales par des sols perméables et des espaces verts, pour atténuer les îlots de chaleur et améliorer la qualité de vie. Ce type d’intervention a un impact positif à moyen terme sur la valeur résidentielle des quartiers concernés.

Nouveaux équipements : culture, sport, petite enfance

Plusieurs projets concrets sont déjà engagés ou financés :

En parallèle, le canal Ciappetta-Camaggio fait l’objet d’un projet de renaturation et de valorisation, pour constituer une infrastructure verte reliant Andria à Barletta.

Pour l’investisseur, ces travaux signifient deux choses :

1. Certaines zones aujourd’hui considérées comme ordinaires ou dégradées vont gagner en attractivité (et en valeur) à mesure que les équipements se concrétisent. 2. L’attention des pouvoirs publics à la qualité urbaine et environnementale (verts, mobilités douces) crée un contexte favorable à la revalorisation du bâti existant, notamment dans les quartiers mixtes ou à proximité des nouvelles gares.

Coûts de rénovation : transformer l’ancien en actif performant

Une bonne partie des opportunités à Andria repose sur l’achat de biens anciens à rénover — en particulier dans le centre historique, Santa Maria Vetere, certaines zones proches des anciennes gares et les hameaux ruraux.

Les données disponibles sur les coûts de rénovation en Italie (même si elles proviennent de régions variées comme les Marches, l’Abruzzo ou le Piémont) permettent d’estimer des ordres de grandeur. Il faut garder en tête que les Pouilles présentent généralement des coûts un peu inférieurs à ceux du nord de l’Italie, mais les fourchettes suivantes restent pertinentes pour établir un budget :

Les coûts détaillés pour certains postes sont instructifs :

Il est important de souligner que :

– La TVA sur les travaux de rénovation est réduite à 10 % en Italie.

– Il existe une déduction fiscale de 50 % des dépenses de rénovation, plafonnée à 96 000 € par bien, récupérable sur l’impôt sur le revenu sur dix ans (système de bonus rénovation).

– Dans les centres historiques ou sur des bâtiments protégés, les coûts peuvent être plus élevés (structure, contraintes patrimoniales), mais l’éligibilité à certaines aides ou bonus éco-énergétiques peut compenser partiellement.

– De prévoir une marge de 30–50 % au-delà du devis initial.

– De s’entourer d’un geometra (technicien italien) et d’un ingénieur structure sérieux.

– De se renseigner sur les procédures administratives (CILA, SCIA, permis de construire) et les délais, généralement de 2 semaines à 6 mois selon la nature des travaux.

Appliqué à Andria, cela signifie qu’un investisseur peut, par exemple :

– Acheter une petite maison de 80 m² dans le Centro Storico pour 40 000–60 000 €.

– Investir 80 000–120 000 € dans une rénovation sérieuse.

– Se retrouver avec un bien entièrement remis à neuf pour 120 000–180 000 €, dans un quartier en requalification, pouvant se louer autour de 7–8 €/m² (560–640 €/mois), avec un potentiel de plus-value à moyen terme si le centre continue à se valoriser.

Financement et fiscalité pour un investisseur étranger

L’Italie autorise pleinement les étrangers à acheter de l’immobilier, y compris à Andria, sous réserve de réciprocité (condition remplie pour les citoyens de l’UE, des États-Unis et de nombreux autres pays). Il n’est pas nécessaire d’être résident pour acheter.

Financement : accès des non-résidents aux crédits italiens

Les banques italiennes prêtent aux non-résidents, mais avec des critères plus stricts :

– Ratio prêt/valeur (LTV) généralement limité à 50–60 % pour les non-résidents, parfois jusqu’à 70 % pour des profils très solides.

– Apport à prévoir donc d’au moins 40–50 % du prix du bien + frais (notaire, taxes, rénovation éventuelle).

– Durée typique des prêts : 15–25 ans.

– Les taux moyens sont autour de 3,5 % actuellement, avec des variations selon que le prêt est à taux fixe ou variable.

Les banques exigent :

Pour un projet d’investissement locatif à Andria, il est important de noter que les revenus locatifs futurs sont rarement pris en compte dans l’analyse de financement, surtout pour les non-résidents. Le dossier est donc jugé principalement sur la capacité financière actuelle.

Fiscalité d’acquisition et de détention

Lors de l’achat, la taxation dépend du type de vendeur (particulier ou société) et de l’usage (résidence principale ou secondaire, statut résident ou non-résident).

Pour un investisseur étranger non résident achetant un bien existant à un particulier comme résidence secondaire / investissement, le cas le plus courant à Andria :

– Imposta di Registro (droit d’enregistrement) : 9 % de la valeur cadastrale (souvent inférieure à la valeur de marché).

– Taxe cadastrale et taxe hypothécaire : forfaitaires, généralement 50 € chacune.

– Honoraires de notaire : environ 1–2,5 % du prix (plus 22 % de TVA sur les honoraires).

– Frais d’agence : souvent 2–4 % du prix, à partager entre acheteur et vendeur, avec 22 % de TVA sur la commission.

Une fois propriétaire, vous êtes redevable :

– De l’IMU (impôt municipal sur la propriété) pour les résidences secondaires, calculé sur la valeur cadastrale, avec un taux fixé par la commune (en général entre 0,76 et 1,06 %).

– De la taxe sur les déchets (TARI).

– De l’impôt sur les revenus locatifs en Italie (soit au barème progressif, soit sous la forme d’un régime forfaitaire « cedolare secca » à 21 % pour la plupart des baux de longue durée standard, pouvant descendre à 10 % dans des cas particuliers).

Pour les locations courte durée, la fiscalité est plus complexe et peut impliquer des taux plus élevés (jusqu’à 26 % dans certains régimes). Il est vivement recommandé de consulter un fiscaliste local pour optimiser la structure (personne physique, éventuelle société, etc.) et éviter la double imposition, notamment si vous êtes résident fiscal d’un pays lié à l’Italie par une convention (France, Belgique, Suisse, États-Unis, etc.).

Andria dans le contexte italien : atouts et limites pour 2026–2030

Comparée aux grandes métropoles italiennes, Andria offre :

– Des prix nettement inférieurs à ceux de Milan (plus de 4 000 €/m² en moyenne, et davantage dans les quartiers centraux), de Rome (près de 3 000 €/m²), de Florence ou de Bologne.

– Des valeurs souvent proches ou en dessous de la moyenne régionale des Pouilles (1 438 €/m²).

– Un niveau de loyers qui, eux, se rapprochent progressivement des standards des villes moyennes dynamiques, ce qui tire les rendements vers le haut.

Sur le plan macro, les prévisions nationales tablent sur : les évolutions économiques, les tendances de l’emploi, et les indicateurs de croissance.

Andria n’est ni une métropole, ni une station balnéaire, mais :

À l’inverse, les risques sont réels :

– Démographie légèrement décroissante à long terme, avec des projections à la baisse d’ici 2050 si rien ne change.

– Marché de l’emploi moins dynamique que dans le nord, avec un chômage des jeunes important.

– Risque de polarisation entre quartiers gagnants (centre, zones des gares réaménagées) et zones en déclin (certains secteurs périphériques ou ruraux).

Pour un investisseur, cela implique d’être sélectif : ne pas acheter n’importe où, ni n’importe quel produit.

Stratégies d’investissement concrètes à Andria

Les données accumulées permettent de dessiner quelques stratégies pragmatiques.

Stratégie 1 : petit appartement rénové dans le centre pour location longue durée

Cible : investisseur cherchant un cash-flow relativement stable, avec un ticket d’entrée modéré.

Scénario possible :

– Achat d’un 2 ou 3 pièces de 60–70 m² dans le Centre historique ou Santa Maria Vetere, à rénover.

– Prix d’acquisition : 55 000–70 000 € (certains exemples autour de 40–60 000 € existent déjà).

– Rénovation moyenne : 40 000–70 000 € (en visant 800–1 000 €/m²).

– Coût global : 95 000–140 000 €.

Avec un loyer autour de 7,5–8 €/m² :

– Loyer mensuel pour 65 m² : 490–520 € (soit 5 880–6 240 €/an).

– Rendement brut : entre 4,2 % et 6,5 % selon le coût total réel, avant avantages fiscaux (déductions de 50 % sur travaux, etc.).

L’intérêt principal de cette stratégie est la combinaison entre rendement et potentiel de plus-value à mesure que le centre continue à se requalifier, et que la demande pour les logements de qualité bien situés reste supérieure à l’offre.

Stratégie 2 : maison de ville ou trullo vers Castel del Monte pour mix locatif / saisonnier

Cible : investisseur orienté « style de vie » qui veut combiner usage personnel et location saisonnière.

Scénario possible :

– Acquisition d’une petite maison de 70–100 m² ou d’un trullo dans le secteur Castel del Monte – Montegrosso – Boschetto, à 35 000–70 000 €.

– Rénovation plus qualitative (forte attention au charme, à la performance énergétique, aux extérieurs) à 1 200–1 500 €/m².

– Budget total 150 000–220 000 €.

Exploitation :

– Location touristique à la semaine en haute saison (mai–septembre) via Airbnb/Booking, avec un ADR voisin de 90–120 €/nuit en visant un positionnement haut de gamme et une occupation de 60–70 % sur ces mois.

– Location de moyenne durée le reste de l’année (séjours de travail, retraites, télétravailleurs, etc.).

La rentabilité dépendra beaucoup de la qualité du concept (décor, équipements, marketing), mais les exemples de propriétés très bien notées sur Airbnb à Andria — comme des maisons de campagne et des maisons proches du Castel del Monte avec des taux d’occupation élevés (74 % pour certaines) et des avis 5,0 — montrent que le marché rémunère les produits exceptionnels.

Exemple de marché immobilier locatif à Andria

Stratégie 3 : portefeuille de petites unités à bas prix dans les quartiers populaires

Cible : investisseur cherchant à maximiser le rendement brut en acceptant un risque locatif plus élevé.

Scénario possible :

– Achat de plusieurs petites maisons ou appartements entre 20 000 et 60 000 € dans des secteurs comme Croci – Garibaldi – San Vito, San Giuseppe Artigiano, ou certaines poches du Centro Storico.

– Travaux de remise à niveau minimaliste mais correcte.

– Mise en location à des loyers légèrement inférieurs à la moyenne de la ville (5–6 €/m²), en visant des locataires locaux à revenus modestes.

Avec un coût d’entrée très bas, les rendements bruts peuvent dépasser 8–10 % sur le papier. Mais le risque de vacance locative, d’impayés et de dégradation du bien sera plus élevé, de même que la sensibilité à l’évolution socio-économique de ces quartiers.

Cette stratégie demande une grande présence locale ou un gestionnaire de confiance, ainsi qu’une certaine tolérance au risque.

Conclusion : Andria, un marché pour investisseurs sélectifs et patients

Andria n’est ni un « coup spéculatif » rapide ni un eldorado garanti. C’est un marché de bonne ville moyenne du sud, en profonde transformation grâce aux investissements publics, avec un rapport prix/loyer très compétitif, une offre de bâtiments anciens abondante et un potentiel touristique non négligeable autour de Castel del Monte.

Les chiffres parlent d’eux-mêmes :

Un investisseur qui souhaite se positionner à Andria doit donc :

Dans un paysage italien où les grandes métropoles deviennent de plus en plus inabordables pour l’investisseur moyen, des villes comme Andria représentent une voie d’entrée crédible : une façon de profiter du dynamisme général de l’immobilier italien, de l’effet « green » sur la valeur des biens rénovés, et du retour des taux de crédit à des niveaux raisonnables, tout en conservant des prix au mètre carré qui laissent encore une marge de manœuvre — à condition de faire ses devoirs et de rester sélectif.

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Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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