Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La décision de s’installer au Suisse ne se limite plus à une question de qualité de vie ou de fiscalité. Elle redessine en profondeur le marché immobilier, du studio urbain au chalet de luxe, et rebat les cartes pour tous les profils d’investisseurs, résidents comme non-résidents. Entre Lex Koller, initiative sur les résidences secondaires, réforme de la fiscalité immobilière et afflux de fortunes étrangères, la résidence devient un levier décisif d’accès au marché… ou un facteur de blocage.
Comprendre le lien entre le statut de séjour, le droit d’achat, la fiscalité et la dynamique des prix est indispensable pour mesurer les risques et opportunités de l’immobilier en Suisse.
Cadre juridique : quand la résidence conditionne l’accès à la propriété
Au Suisse, l’immobilier est au croisement de plusieurs couches de droit. Le socle est fédéral, avec le Code civil, le Code des obligations, la loi sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (Lex Koller), la loi sur les résidences secondaires et les textes d’exécution. Mais l’essentiel des conditions pratiques – taxes, procédures, interprétation des règles – dépend des cantons et des communes.
Pour un investisseur étranger, la variable-clé n’est pas seulement la nationalité, mais le type de permis de séjour et le fait d’être effectivement domicilié au Suisse.
Lex Koller : la ligne de partage entre résidents et non-résidents
La Lex Koller encadre strictement l’acquisition de biens résidentiels par des personnes à l’étranger. Elle repose sur une idée simple : limiter la « sur-étrangéisation » du parc immobilier et la spéculation. Elle distingue :
– les personnes considérées comme « à l’étranger » au sens de la loi,
– les types de biens soumis à autorisation,
– les cas dans lesquels aucun feu vert n’est requis.
Sont généralement traités comme personnes à l’étranger :
Sont exclus du service universel les étrangers domiciliés hors de Suisse, les citoyens hors UE/AELE sans permis C, les citoyens UE/AELE sans permis B, C ou L, et les sociétés étrangères ou suisses contrôlées depuis l’étranger.
À l’inverse, sont assimilés à des acheteurs suisses, donc libres d’acquérir sans autorisation spéciale :
– les citoyens suisses, où qu’ils résident ;
– les citoyens UE/AELE résidant légalement et effectivement au Suisse avec permis B, C, et parfois L ;
– les ressortissants d’États tiers titulaires d’un permis C et réellement établis dans le pays.
La résidence n’est pas seulement formelle : il faut pouvoir démontrer un ancrage réel (domicile effectif, participation à la vie locale, scolarisation des enfants, immatriculation de véhicule, etc.).
Résidence, permis et types de biens : un jeu de cases très fin
Le droit d’acheter dépend finement de la combinaison nationalité / permis / type de bien.
Pour un citoyen UE/AELE :
Les titulaires d’un permis B ou C et d’un domicile fiscal en Suisse peuvent acheter librement leur résidence principale, secondaire, des immeubles locatifs ou commerciaux, sans autorisation Lex Koller. En revanche, sans permis valable ou en tant que résident à l’étranger, l’achat est soumis à la Lex Koller et limité à certains logements de vacances, sous réserve des quotas et d’une autorisation cantonale.
Pour un ressortissant d’État tiers :
– Avec permis C, il est aligné sur un Suisse : liberté d’acheter des résidences principales, secondaires, immeubles locatifs ou commerces, sans restriction fédérale.
– Avec permis B, il peut acquérir, sans autorisation, uniquement sa résidence principale dans son lieu de résidence effective, à condition de l’occuper lui-même et de ne pas la louer, même partiellement. Toute résidence secondaire nécessite une autorisation, souvent difficile à obtenir.
– Sans permis suisse, il est en pratique cantonné à l’achat de résidences de vacances dans les cantons bénéficiant de quotas, avec une procédure d’autorisation exigeante.
Pour un non-résident (sans domicile fiscal suisse), la règle est encore plus stricte : seul l’achat de logements de vacances ou d’unités en appart-hôtel est envisageable, dans la limite d’un contingent national d’environ 1 500 objets par an, répartis entre quelques cantons touristiques (Valais, Vaud, Tessin, Grisons, Bern notamment). Dans certains cantons, ce contingent est purement et simplement nul.
Résidence et trajectoire de long terme : séjour, permis puis propriété
La résidence au Suisse suit elle-même une chronologie qui structure les stratégies immobilières.
Un permis B pour un couple marié de l’UE/AELE nécessite un revenu net annuel d’environ 60 000 CHF.
Après cinq ans d’établissement, certains étrangers peuvent demander un permis C (règlement de séjour durable) – sans garantie automatique d’acceptation. Le passage au permis C est un basculement majeur pour l’investisseur : il ouvre la possibilité, pour les ressortissants d’États tiers, d’acheter librement en résidence principale, mais aussi des biens de rendement ou des secondes résidences, là où un simple permis B ne permettait qu’un logement principal strictement occupé par son propriétaire.
Cette temporalité – 5 à 6 ans pour le permis C, 10 ans environ pour prétendre à la nationalité – crée un décalage entre la stratégie immobilière et la trajectoire de séjour. Beaucoup d’expatriés fortunés commencent par louer, parfois dans le très haut de gamme, avant de se positionner sur l’achat une fois la sécurité de statut acquise.
Résidence secondaire, pénurie et flambée des prix en montagne
La question de la résidence au Suisse ne se joue pas seulement en ville. Dans les Alpes, le statut du propriétaire – résident ou non – est au cœur de l’équilibre entre économie touristique, marché local et spéculation.
La loi sur les résidences secondaires : rareté organisée
Depuis l’acceptation de l’initiative sur les résidences secondaires puis l’entrée en vigueur de la loi correspondante, la majorité des communes touristiques suisses sont soumises à un plafond de 20 % de résidences secondaires dans l’ensemble de leur parc de logements. Au-delà de ce seuil, la construction de nouveaux logements de vacances est quasiment gelée.
Ce régime a profondément modifié la dynamique de l’offre :
L’inventaire de résidences secondaires en zone alpine a triplé entre 1970 et 2000, atteignant près de deux millions de logements (un quart du parc résidentiel alpin). Depuis l’initiative, les nouveaux projets se sont presque arrêtés, l’offre ne se renouvelant que par transformation de logements existants. Malgré ce gel, depuis 2020, le stock augmente d’environ 2 % (près de 2 500 unités), essentiellement via la conversion d’anciennes résidences principales.
Ce rationnement organisé de l’offre a des effets directs sur les prix et sur le comportement des résidents permanents, qui deviennent eux-mêmes des « fournisseurs » de résidences secondaires en revendant leur logement principal pour le transformer en bien de vacances plus cher.
Un tableau simplifie l’évolution du stock de résidences secondaires dans le périmètre alpin :
| Année de référence | Nombre estimé de résidences secondaires | Part du parc total |
|---|---|---|
| 1970 | ≈ 660 000 (base x1) | n.d. |
| 2000 | 1,98 million | 26 % |
| 2011–2017 | 2,61 millions | n.d. |
| 2018–2023 | 3,68 millions | n.d. |
Là encore, la résidence – au sens de statut du propriétaire – fait la différence : les ménages suisses ou établis au Suisse avec permis C disposent d’une marge bien plus large pour acheter ou convertir un logement en résidence secondaire que les non-résidents dépendant des quotas.
Lex Candinas : une petite soupape dans un marché sous tension
Face à la raréfaction de l’offre et à la hausse continue des prix, une révision ciblée de la loi sur les résidences secondaires, dite Lex Candinas, est entrée en vigueur en octobre 2024. Elle permet, sous conditions, d’augmenter jusqu’à 30 % la surface de logements existants soumis à l’ancien régime (donc antérieurs aux nouvelles restrictions), même si cela conduit à créer de nouvelles unités.
Éléments visés par cette ouverture
Premier élément concerné par l’ouverture
Deuxième élément concerné par l’ouverture
– la démolition-reconstruction d’immeubles déjà dotés de surfaces secondaires, avec possibilité d’augmenter d’un tiers la surface habitable ;
– les appartements touristiques intégrés à des structures para-hôtelières ;
– les logements situés dans des bâtiments protégés ou jugés caractéristiques du site ;
Concrètement, cela offre aux propriétaires – souvent déjà résidents – un levier de valorisation supplémentaire : en transformant une ancienne résidence principale en plusieurs unités de vacances, la valeur peut dépasser de 15 à 20 % le niveau de marché d’un logement standard. Pour les non-résidents, cette soupape reste étroitement conditionnée par les quotas Lex Koller.
Explosion des prix des résidences secondaires : la résidence comme barrière d’entrée
Les chiffres parlent d’eux-mêmes : depuis 2020, les prix des résidences secondaires dans les régions de montagne suisses ont grimpé de plus de 30 %, nettement plus que l’ensemble du marché résidentiel. Sur la seule dernière année, les prix ont progressé d’environ 4 %.
Plusieurs moteurs se combinent
Moteurs combinés
– la richesse financière des ménages suisses dopée par de très bonnes années boursières ;
– la baisse des taux hypothécaires, qui a réduit d’environ 7 000 CHF par an les charges courantes d’un logement de vacances d’une valeur de 1 million de francs (intérêts, entretien, valeur locative) ;
– la montée en puissance de la génération des baby-boomers à l’approche de la retraite, avec capital important, revenu stable et temps libre pour profiter d’un pied-à-terre en montagne, souvent dans des régions fiscalement attractives ;
– le télétravail et le confinement qui ont déclenché une ruée vers les résidences de montagne pendant la pandémie.
Les résidents disposant déjà d’un permis et d’un ancrage fiscal ont pu se positionner rapidement, tandis que les non-résidents butaient sur les quotas Lex Koller et la rareté. Cette asymétrie renforce le rôle de la résidence suisse comme véritable clé d’accès à un actif dont la valeur progresse plus vite que pour les résidences principales.
Immigration, résidence et pression sur les prix et les loyers
La question de la résidence ne se limite pas à la capacité d’acheter. Elle influe aussi sur la dynamique de la demande, via l’immigration. Les flux de nouveaux résidents – qu’ils soient salariés qualifiés, expatriés sous forfait fiscal ou retraités fortunés – se traduisent, à court terme, par davantage de ménages cherchant un logement, alors même que l’offre bâtie évolue lentement.
Immigration et hausse des prix : l’élasticité limitée de l’offre
Une étude s’appuyant sur 106 régions de mobilité et 26 cantons montre que, dans un contexte de forte immigration couplée à une offre immobilière quasi fixe à court terme, un choc de +1 % du stock de population étrangère (en proportion de la population initiale) entraîne :
– une hausse d’environ 4,3 % du prix des maisons individuelles ;
– une augmentation d’environ 5,9 % du prix des appartements en propriété ;
– une hausse encore plus marquée des loyers, de l’ordre de 7,4 % sur la période 1998–2016, et jusqu’à 8 % entre 2002 et 2016.
Cette sensibilité plus forte des loyers reflète le fait que les nouveaux arrivants deviennent d’abord locataires, parfois pendant des années, avant d’accéder à la propriété. Le statut de résident et le type de permis déterminent d’ailleurs le moment où ils pourront, ou non, quitter la location pour acheter.
À court terme, l’afflux de résidents étrangers augmente donc la demande locative, ce qui renchérit les loyers dans les zones attractives. À moyen terme, une partie de ces nouveaux arrivants obtient des permis C puis accède à l’achat, alimentant la demande de logements en propriété et soutenant les prix.
Les chiffres d’immigration de fortunes renforcent ce tableau. En 2025, quelque 135 000 millionnaires doivent changer de pays dans le monde, et le Suisse figure parmi les destinations privilégiées avec Singapour. Ces profils, souvent mobiles, arrivent rarement les mains vides : ils apportent capitaux, demande de résidences de luxe et capacité à payer comptant, ce qui réduit d’autant l’élasticité prix de la demande.
Résidence, location et investissements locatifs
La distinction entre résidents et non-résidents est particulièrement sensible pour l’investissement locatif.
Les non-UE/AELE avec permis B peuvent acheter leur résidence principale mais pas la louer, même partiellement, jusqu’à l’obtention du permis C. En revanche, les résidents UE/AELE avec permis B bénéficient des mêmes droits que les Suisses et peuvent investir dans des immeubles locatifs.
Pour les non-résidents, l’acquisition de biens de rendement purement résidentiels est en principe interdite. La Lex Koller ne laisse passer que les immeubles à usage purement commercial ou professionnel : bureaux, ateliers, commerces, hôtels. Les logements de service pour le personnel sont généralement considérés comme usage résidentiel, donc soumis au régime restrictif, même si quelques exceptions existent.
Cette architecture juridique réoriente naturellement le capital étranger vers deux segments :
– le haut de gamme urbain ou alpin, qu’il soit résidence secondaire personnelle ou bien de prestige occupé épisodiquement ;
– l’immobilier commercial (bureaux, commerces, hôtels), largement exempté de Lex Koller tant qu’il s’agit d’actifs utilisés pour l’activité propre de l’acquéreur.
Pour les investisseurs institutionnels étrangers, la résidence au Suisse n’est pas le sujet : ce sont les structures (fonds, SICAV, sociétés immobilières) et leur qualification au regard de Lex Koller qui importent. Pour les personnes physiques, en revanche, le choix de devenir résident – et avec quel permis – modifie radicalement le univers d’investissement accessible.
La fiscalité : un terrain où le statut de résident change tout
S’installer au Suisse, ce n’est pas seulement franchir un seuil juridique. C’est aussi entrer dans un univers fiscal spécifique, qui traite très différemment les résidents et les non-résidents en matière de revenus, de fortune et de gains immobiliers.
Résidence fiscale et imposition mondiale
Un résident fiscal suisse (généralement, quelqu’un qui séjourne au moins 183 jours par an ou dispose d’un centre de vie durable dans le pays) est soumis à l’imposition illimitée : l’ensemble de ses revenus mondiaux est pris en compte, ainsi que son patrimoine global, pour le calcul de l’impôt sur le revenu et de l’impôt sur la fortune.
Pour l’immobilier :
– les résidents doivent, selon le système en vigueur jusqu’à la réforme, déclarer une valeur locative imputée sur leur propre logement, au moins égale à 60 % du loyer de marché ;
– ils sont imposés sur la fortune sur la base d’une valeur fiscale de leurs biens immobiliers, qui varie fortement d’un canton à l’autre ;
– certains cantons prélèvent une taxe immobilière annuelle spécifique, de l’ordre de 0,1 à 3 ‰ de la valeur taxable.
Les non-résidents sont imposés uniquement sur leurs revenus et leur fortune de source suisse. Par exemple, un étranger possédant un chalet en Suisse est taxé sur la valeur locative imputée et la valeur fiscale du bien dans le canton concerné, même sans loyer réel. Cela constitue une imposition minimale pour les résidences de vacances.
Gains immobiliers : la fiscalité comme frein à la rotation du parc
Tous les cantons prélèvent un impôt sur les gains immobiliers sur la différence entre prix de vente et coût d’acquisition (prix d’achat plus investissements à valeur ajoutée). Mais les modalités et les barèmes varient énormément.
Deux grandes familles coexistent :
– les cantons à taux proportionnel (par exemple Vaud, Genève, Fribourg, Ticino, Uri, Nidwald, Obwald, Thurgovie…) : chaque franc de gain est taxé au même taux, quelle que soit l’ampleur de la plus-value ;
– les cantons à barème progressif : le taux augmente avec le montant du gain.
Dans presque tous les cantons, la durée de détention joue un rôle décisif : plus le bien a été conservé longtemps, plus le taux est réduit ; à l’inverse, une revente rapide déclenche des surtaxes importantes destinées à décourager la spéculation. À Zurich, par exemple, un bien revendu dans l’année subit une majoration de 50 % du taux de base, et de 25 % s’il est revendu dans les deux ans. À l’autre extrême, le propriétaire qui détient depuis plus de 20 ans bénéficie d’une réduction pouvant atteindre 50 % de l’impôt, et les premiers 5 000 CHF de gain sont exonérés.
À Genève, le taux va de 50 % pour une détention inférieure à deux ans à 10 % pour une détention d’au moins 25 ans, avec une exonération totale au-delà.
Pour les investisseurs – résidents comme non-résidents – cette fiscalité des gains a deux effets contradictoires :
La hausse de l’impôt sur les plus-values freine les reventes rapides, enfermant les propriétaires dans une logique de long terme. Selon les études, elle ne suffit pas à freiner la hausse des prix et peut amplifier les tensions dans les zones touristiques à forte demande en réduisant l’offre de biens, accentuant ainsi la rareté.
La résidence au Suisse importe dans ce contexte pour une raison simple : les déductions admises, les possibilités de report d’imposition (en cas de réinvestissement dans un nouveau logement principal dans les deux ans), voire les paramètres du barème, sont fixés canton par canton. Un résident doit composer durablement avec le régime de « son » canton, alors qu’un non-résident n’est exposé qu’à la fiscalité du lieu du bien.
Un tableau illustre l’hétérogénéité cantonale des taux maximaux :
| Canton | Taux maximal (détention très courte) | Taux minimal (détention longue) | Particularités marquantes |
|---|---|---|---|
| Zurich (ZH) | Surtaxe jusqu’à +50 % la 1re année | -50 % après 20 ans | 5 000 CHF de gain exonérés |
| Genève (GE) | 50 % (< 2 ans) | 0 % (> 25 ans) | Forte incitation à la très longue détention |
| Bâle-Ville | 60 % au départ | 30 % dès la 9e année | Taux très élevé, dégressif mensuellement |
| Fribourg (FR) | 35,2 % (< 2 ans) | 16 % (> 15 ans) | Exonération en dessous de 6 000 CHF de gain |
| Ticino (TI) | 31 % (< 1 an) | 4 % (> 30 ans) | Fortement dissuasif à court terme |
Les résidents, qui paient aussi impôt sur la fortune, sont doublement incités à raisonner sur une très longue durée, ce qui renforce la rigidité de l’offre.
La grande réforme de la fiscalité des logements : un tournant pour résidents et investisseurs
Autre facteur de mutation, les Suisses ont approuvé en septembre 2025 une réforme de la fiscalité des logements qui supprime la fameuse valeur locative imputée sur les résidences principales et secondaires occupées par leur propriétaire. Cette suppression, prévue pour entrer en vigueur vers 2028–2029, s’accompagnera d’un coup de rabot drastique sur les déductions de frais d’entretien et d’intérêts hypothécaires pour les particuliers.
Pour les résidents, les effets attendus sont multiples :
Les propriétaires peu endettés verront leur revenu imposable baisser, tandis que ceux fortement endettés perdront partiellement la déduction des intérêts. De plus, les seconds logements pourront être soumis à une nouvelle taxe immobilière cantonale, impactant les prix dans les régions touristiques.
Pour les non-résidents, le régime change aussi : la valeur locative imputée ne sera plus taxée, mais les marges de manœuvre pour déduire des intérêts et des frais seront limitées. Les cantons auront la possibilité d’introduire une taxe immobilière annuelle sur les résidences secondaires principalement occupées par leurs propriétaires, visant souvent les chalets de vacances détenus par des étrangers.
Les spécialistes anticipent :
– un surcroît de travaux de rénovation dans les années précédant l’entrée en vigueur, pour profiter une dernière fois des déductions de frais d’entretien ;
– une légère hausse des prix de 2 à 3 % dans les premières années suivant la réforme, en particulier sur les constructions neuves, les bâtiments anciens étant pénalisés par la perte de déductibilité de leurs coûts d’entretien ;
– une incitation accrue à amortir les hypothèques plutôt qu’à les maintenir pour optimiser la fiscalité, ce qui réduit l’endettement mais immobilise du capital.
Là encore, la résidence sur le territoire suisse conditionne l’exposition à cette nouvelle donne : seuls les propriétaires résidents sont soumis à l’ensemble combiné revenu + fortune + réforme de la valeur locative, quand les non-résidents restent confinés aux règles propres au canton du bien.
Réformes à venir de la Lex Koller : un durcissement qui vise surtout les non-résidents
Sur fond de flambée des prix (+20 % en moyenne sur les acquisitions depuis début 2024) et de pénurie de logements, le Conseil fédéral a lancé en 2026 une vaste consultation pour durcir la Lex Koller. L’objectif affiché est de recentrer la loi sur sa mission originelle : freiner la demande spéculative étrangère, non seulement sur les résidences de vacances, mais aussi sur certaines formes d’investissements de rendement.
Parmi les mesures envisagées :
Les ressortissants hors UE/AELE devront obtenir un permis individuel pour acheter une résidence principale (au lieu d’un simple permis B ou C), revendre leur bien sous deux ans en cas de départ de Suisse, limiter les achats commerciaux à leurs propres besoins professionnels, subir un renforcement des quotas de résidences de vacances incluant toutes les transactions entre étrangers, et se voir interdire l’acquisition d’actions cotées de sociétés immobilières résidentielles ou de parts de fonds fortement exposés à l’immobilier résidentiel suisse.
Ces changements viseraient clairement les non-résidents, mais rejailliraient indirectement sur la perception du marché. Ils renforceraient encore la logique actuelle : pour un investisseur étranger, obtenir un statut de résident (au minimum permis B, à terme permis C) devient de plus en plus la seule façon d’accéder sereinement à certains segments du marché résidentiel, au-delà de la niche très haut de gamme.
Les entreprises internationales et cadres expatriés hors UE/AELE doivent adapter leurs stratégies de logement en Suisse : opter pour un logement locatif à long terme, envisager un achat sous conditions plus strictes, ou renoncer à un investissement direct pour privilégier des véhicules collectifs gérés depuis la Suisse.
Le marché du crédit : des taux bas, mais une accessibilité inégale
Au-delà du droit d’acheter, la résidence influe aussi sur le coût du financement et l’accès au crédit. Le Suisse se trouve dans un environnement monétaire très accommodant, avec un taux directeur de la Banque nationale à 0 % et des taux hypothécaires historiquement bas.
Taux hypothécaires : un environnement qui soutient les prix
Depuis mi‑2025, les taux hypothécaires fixes ont peu bougé, restant proches des plus bas de trois ans. On observe par exemple :
– un taux de référence autour de 1,4–1,5 % pour des hypothèques fixes à cinq ans ;
– environ 1,8 % pour des hypothèques fixes à dix ans ;
– des hypothèques indexées sur le SARON (taux au jour le jour) coûtant souvent entre 0,8 % et 1,2 %, marge bancaire incluse.
Sur un crédit de 900 000 CHF, le choix du SARON au lieu d’un taux fixe à dix ans permet une économie annuelle de plus de 6 500 CHF si les taux courts restent bas.
Les investisseurs et propriétaires occupés se partagent typiquement ainsi :
| Type d’emprunteur | Part de marché hypothécaire (Q1 2026) | Volume estimé |
|---|---|---|
| Résidentiels (occupants, petits investisseurs) | ≈ 62 % | ≈ 9,9 Mds CHF |
| Biens d’investissement (immeubles de rendement, etc.) | ≈ 38 % | ≈ 8,6 Mds CHF |
Les emprunteurs résidentiels continuent de privilégier le fixe pour la prévisibilité, tandis que les investisseurs plus aguerris se tournent massivement vers le SARON pour maximiser le cash-flow immédiat.
Résidence, profil de risque et financement des non-résidents
Pourtant, tous les clients ne sont pas logés à la même enseigne. Les banques, soumises à des exigences de fonds propres renforcées (Bâle III, exigences FINMA), appliquent des critères de solvabilité plus stricts, en particulier pour :
– les acquéreurs très endettés ;
– les acheteurs sans revenu local stable ;
– les non-résidents, pour lesquels le recouvrement en cas de défaut est plus complexe.
Dans la pratique, les non-résidents doivent souvent fournir des fonds propres plus élevés (parfois 35–50 % du prix) et paient un surcoût de taux de l’ordre de 0,5 à 1,5 point de pourcentage par rapport à un résident. Une hypothèque à dix ans négociée à 1,8 % pour un résident peut ainsi se transformer en 2,5–3,0 % pour un non-résident.
La résidence au Suisse, avec un revenu imposable local et un historique bancaire dans le pays, reste donc un puissant facteur de réduction du coût de financement. Elle permet non seulement d’accéder à des taux plus bas, mais aussi de franchir plus aisément les filtres d’accessibilité (calculs d’effort, de stress test, etc.) que la FINMA a incité les banques à renforcer.
Résidence, concurrence internationale et mutation du haut de gamme
Le Suisse ne vit pas dans un vide. Ses politiques de résidence et d’accès à la propriété se comparent constamment aux dispositifs étrangers : visas « dorés », programmes de résidence par investissement, fiscalité des non-domiciliés, etc. Alors que certains pays ont mis en place des programmes explicites d’achat de visa ou de citoyenneté via l’immobilier, le Suisse s’est démarqué en refusant d’instaurer un tel mécanisme.
Pas de « golden visa », mais un forfait fiscal lié au logement
Il n’existe pas de résidence automatique en échange d’un achat immobilier. Un étranger qui achète un bien au Suisse ne reçoit ni permis de séjour, ni passeport. Il doit, au contraire, déjà disposer d’un statut de résident avant de pouvoir acheter, sauf dans le champ très restreint des logements de vacances sous Lex Koller.
En revanche, un autre instrument attire les grandes fortunes : l’imposition au forfait basée sur les dépenses de vie plutôt que sur le revenu et la fortune mondiaux. L’assiette fiscale y est calculée, entre autres, à partir d’un multiple du loyer ou de la valeur locative du logement principal en Suisse, souvent au moins sept fois ce montant.
Le choix de résidence (taille, localisation, standing) est directement lié à l’impôt. Un milliardaire ne peut pas prétendre à un forfait attractif avec une location modeste ; les autorités exigent une propriété en adéquation avec sa fortune. Cela alimente la demande de villas de très haut de gamme, notamment en bord de lac à Genève, sur la Riviera lémanique, à Zurich ou au Tessin.
Ce segment fonctionne largement hors marché public, via des transactions « off-market » gérées par des family offices et des intermédiaires spécialisés. Pour ces résidents ultra-riches, l’achat immobilier est autant un ticket d’entrée dans un régime fiscal privilégié qu’un placement en capital.
Reflux de fortunes étrangères ailleurs, afflux au Suisse
La réforme du régime des « non-doms » au Royaume‑Uni, le durcissement de la fiscalité patrimoniale en France ou encore la fermeture progressive des programmes de visas dorés en Europe méridionale poussent une partie des grandes fortunes à regarder vers des juridictions perçues comme plus stables et prévisibles.
Les chiffres témoignent de l’attractivité du Suisse grâce à sa neutralité politique, sa sécurité juridique et son système fiscal lisible.
– le pays compte environ 50 % de contribuables supplémentaires disposant de plus de 10 millions de francs de fortune par rapport à 2019, soit près de 10 000 personnes ;
– le nombre de milliardaires y a progressé de plus de 10 % en une seule année récente, selon un rapport bancaire ;
– la migration de millionnaires est attendue à des niveaux record, avec le Suisse parmi les gagnants aux côtés de Singapour, des Émirats arabes unis et des États‑Unis.
Ce profil d’entrant n’achète pas n’importe quoi, ni n’importe où : chalets de très grand luxe à Gstaad ou St‑Moritz, villas lacustres à Genève, Montreux ou Zurich, penthouses au sommet de l’immobilier urbain. Le résultat est un décalage croissant entre le segment ultra-luxe et le reste du marché, les premiers affichant des hausses de 12 à 18 % en un an dans certaines micro-localisations, quand l’ensemble du marché résidentiel progresse plutôt autour de 3 %.
Ce phénomène accentue les tensions locales pour les résidents « ordinaires », notamment dans les zones où les UHNW achètent aussi des résidences secondaires. Mais il sécurise, pour les investisseurs déjà positionnés dans ce segment, une valorisation robuste et un marché de revente quasi mondiale.
Conclusion : une résidence qui vaut bien plus qu’un simple permis
Au Suisse, la résidence n’est ni un simple tampon administratif, ni un levier marketing. Elle détermine de façon très concrète :
– le droit d’acheter certains types de biens, en particulier les résidences secondaires et les immeubles de rendement résidentiels ;
– la facilité d’accès au crédit, les marges bancaires et le niveau d’apport exigé ;
– le régime fiscal applicable aux revenus fonciers, aux valeurs locatives et aux plus-values, sur fond de fortes disparités cantonales ;
– la capacité à tirer parti des niches (report d’impôt en cas de réinvestissement, forfait fiscal, déductions spécifiques) ou à en subir les nouvelles contraintes (réforme de la valeur locative, futurs durcissements de la Lex Koller).
Pour l’investisseur étranger, la question dépasse l’achat immobilier : il faut évaluer le statut de résident suisse avant d’investir. Pour le résident suisse, son logement devient un actif stratégique face au contrôle des capitaux, à la pénurie de résidences secondaires et aux évolutions fiscales.
Dans un marché où l’offre bâtie progresse lentement, où l’immigration et la migration de fortunes restent élevées, et où les taux bas soutiennent la demande, la résidence au Suisse agit comme un filtre puissant : elle protège partiellement le marché d’une spéculation de masse, tout en conférant à ceux qui franchissent ce filtre un accès privilégié à un actif rare, résilient et de plus en plus convoité à l’échelle mondiale.
Un projet patrimonial ou une question ? Contactez-nous dès maintenant pour échanger avec un expert en gestion de patrimoine.
Vous recherchez de l'immobilier rentable : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.
Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :
