Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter un chalet en Valais, un appartement à Genève ou conserver sa maison familiale côté français en travaillant à Lausanne : pour beaucoup de Français, la frontière franco-suisse est devenue une simple ligne sur la carte… mais certainement pas pour le fisc. Entre impôts locaux, taxation des plus-values et règles de la convention fiscale franco-suisse, la moindre opération immobilière peut déclencher des effets en cascade dans les deux pays.
Avant d’acheter, louer ou revendre un bien entre la France et la Suisse, il est crucial de maîtriser les règles fiscales des deux pays, que vous soyez résident français avec un bien en Suisse, résident suisse propriétaire en France ou frontalier. Le système, bien que complexe, repose sur des principes stables à connaître.
Le principe clé : l’immobilier est taxé là où il est situé
En matière immobilière, la convention fiscale franco-suisse reprend un principe simple mais fondamental : les revenus et plus-values d’un bien sont, en priorité, taxés dans le pays où ce bien est physiquement situé.
Pour un Français investissant en Suisse, les loyers et plus-values sont imposés en Suisse. Pour un Suisse possédant un bien en France, il reste soumis aux règles françaises (plus-values, fiscalité locative, IFI).
La convention fiscale signée le 9 septembre 1966 et amendée par la suite ne crée pas d’impôt supplémentaire, elle répartit simplement les droits d’imposer entre les deux États afin d’éviter que la même plus-value ou le même revenu ne soient taxés deux fois. C’est là que le jeu des crédits d’impôt et des méthodes d’exonération avec progressivité intervient, en particulier côté suisse.
Comment fonctionne la fiscalité immobilière en Suisse
La Suisse n’a pas un système unifié : ce sont les 26 cantons, et souvent les communes, qui fixent l’essentiel des règles et taux. Trois couches fiscales coexistent – Confédération, canton, commune – mais la fiscalité immobilière repose largement sur les niveaux cantonal et communal.
Un investisseur français doit intégrer plusieurs volets : impôts à l’achat, fiscalité annuelle (revenus et fortune), imposition en cas de revente et contraintes de droit interne (Lex Koller, statut de non-résident, etc.).
Impôts à l’achat : droits de mutation et frais annexes
La plupart des cantons prélèvent un impôt sur les mutations immobilières, dû lors du changement de propriétaire. Son taux varie fortement d’un canton à l’autre : certains, comme Zurich, n’en prélèvent pas, alors que d’autres peuvent dépasser 3 % de la valeur du bien.
En parallèle, l’acquéreur supporte des frais de notaire et d’inscription au registre foncier, ainsi que, le cas échéant, des coûts liés à la mise en place de l’hypothèque. La combinaison de ces charges représente en pratique autour de 3 % du prix d’achat dans de nombreux cantons.
On peut résumer ces éléments dans un tableau indicatif :
| Élément de coût | Base de calcul | Fourchette typique en Suisse | Remarques principales |
|---|---|---|---|
| Impôt de mutation | Prix de vente / valeur fiscale | 0 % à env. 3,3 % | 0 % à Zurich, jusqu’à 3,3 % dans le canton de Vaud |
| Frais de registre foncier | Valeur du bien ou de l’hypothèque | env. 0,1 % à 0,3 % | Obligatoires pour la publicité foncière |
| Émoluments de notaire | Prix de vente | env. 0,1 % à 1 % | Très faibles à Zurich, plus élevés à Genève ou Vaud |
| Frais hypothécaires | Montant du prêt | env. 0,1 % à 0,3 % | Inscription du gage immobilier |
Pour un Français non résident, ces coûts s’ajoutent aux éventuels frais d’autorisation au titre de la Lex Koller lorsqu’une autorisation est nécessaire.
Fiscalité annuelle : impôt sur la fortune, impôt foncier et valeur locative
Trois grands impôts frappent la détention d’un bien immobilier en Suisse : l’impôt sur la fortune, l’impôt foncier annuel (présent seulement dans certains cantons) et, jusqu’à son abolition programmée, l’imposition de la valeur locative dite « valeur locative » ou Eigenmietwert.
Le taux d’imposition de la fortune privée en Suisse est généralement inférieur à 1 %.
De nombreux cantons ajoutent une taxe spécifique sur la propriété foncière elle-même, la Liegenschaftssteuer, calculée comme un pourcentage de la valeur officielle du bien. Les taux typiques vont de 0,02 % à 0,3 %, avec une grande diversité cantonale : Zurich, Schwyz, Zug ou encore Solothurn ne la prélèvent pas, alors que Genève, Vaud, Valais ou le Tessin l’appliquent.
La valeur locative constitue un troisième pilier : tant que la réforme approuvée par les électeurs suisses n’est pas entrée en vigueur, le propriétaire qui occupe lui‑même son bien est imposé sur un « loyer fictif », une estimation de ce que le logement pourrait rapporter s’il était loué. Cette valeur est ajoutée à son revenu imposable, après déduction des intérêts hypothécaires et de certains frais de maintenance. Elle est généralement calculée à partir d’une valeur fiscale représentant environ 60 à 80 % de la valeur de marché, et correspond à 60 à 70 % du loyer de marché.
Une vue d’ensemble des taxes annuelles permet de situer l’« effort » fiscal :
| Type d’impôt | Base imposable | Ordre de grandeur | Particularités pour un Français propriétaire |
|---|---|---|---|
| Impôt sur la fortune | Valeur nette des actifs (dont immobilier) | env. 0,1 % à 0,5 % selon canton et tranche | Dettes hypothécaires pleinement déductibles |
| Impôt foncier annuel | Valeur fiscale ou officielle de l’immeuble | 0 % à env. 0,3 % | Absent dans env. la moitié des cantons |
| Valeur locative (avant réforme) | Loyer théorique du bien occupé par le propriétaire | Taxée comme revenu au barème progressif | À terme, abrogée et remplacée par d’autres ajustements |
Pour un Français non résident qui détient uniquement un bien au Suisse, cette imposition reste limitée à ce patrimoine suisse : on parle de « responsabilité fiscale limitée ». En revanche, un Français devenu résident fiscal suisse doit déclarer l’ensemble de ses biens, y compris sa maison en France, qui comptera pour la détermination des taux, mais non pour la base imposable lorsque l’immeuble est à l’étranger.
Revenus locatifs : une imposition au taux suisse, mais limitée à la Suisse
Lorsqu’un Français loue son appartement au Suisse, les loyers sont imposés en Suisse, dans le canton de situation du bien, comme tout revenu immobilier. L’administration permet en principe la déduction des dépenses liées à l’immeuble : charges d’entretien, frais de gestion, assurances, primes, intérêts d’emprunt. Le taux d’imposition dépend du barème du canton et de la commune, auquel s’ajoute l’impôt fédéral direct (jusqu’à 11,5 %), si bien que la pression totale sur le revenu immobilier peut approcher les 40 à 50 % pour les très hauts revenus.
Pour les non-résidents, certains cantons prélèvent un impôt à la source sur les loyers, généralement entre 10 et 15 % du loyer brut. Ce montant est un acompte sur l’impôt définitif. Le propriétaire français doit déposer une déclaration limitée à ce bien pour recalculer l’impôt réel, régulariser et, si nécessaire, obtenir un remboursement partiel.
Dans la logique de la convention fiscale franco-suisse, ces loyers, parce qu’ils proviennent d’un bien situé en Suisse, sont imposables en Suisse. Ils devront néanmoins être mentionnés en France si le propriétaire reste résident français, non pour y être re-taxés mais pour calculer un taux moyen d’imposition, le fameux « taux effectif ».
Plus-values immobilières en Suisse : une affaire cantonale
La Suisse ne connaît pas d’impôt fédéral spécifique sur les plus-values immobilières des particuliers, mais la quasi-totalité des cantons prélèvent une taxe sur le gain immobilier lors de la revente d’un bien faisant partie du patrimoine privé.
Le principe est commun : la taxe frappe le profit réalisé, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente et les « coûts d’investissement ». Ces derniers englobent le prix d’acquisition, les frais d’achat (notaire, droits de mutation, commissions d’agence), ainsi que les dépenses qui améliorent la valeur du bien (agrandissement, rénovation lourde, garage supplémentaire, isolation, etc.). Le caractère « créateur de valeur » des travaux est déterminant : les simples réparations courantes sont souvent exclues.
La plupart des cantons appliquent une taxe très lourde sur les reventes rapides, considérées comme spéculatives, puis réduisent fortement le taux avec le temps, parfois jusqu’à un niveau quasi symbolique après 25 ou 30 ans.
Quelques exemples chiffrés illustrent cette diversité :
| Canton | Logique de taux sur la plus-value privée | Effet de la durée de détention |
|---|---|---|
| Zurich | Taux progressifs de 10 % à 40 % selon le gain, exonération des 5 000 CHF premiers | Rabais de 5 % dès 5 ans, 8 % à 6 ans, 11 % à 7 ans, jusqu’à 50 % de réduction après 20 ans |
| Vaud | Taux d’env. 30 % pour une détention < 1 an, qui décroît jusqu’à env. 7 % après 24 ans | Fort découragement des reventes rapides |
| Genève | Taux d’env. 50 % si revente avant 2 ans, qui tombe à 10 % vers 25 ans et 0 % au-delà | Incitation très marquée à la détention longue |
| Valais | Taux de 12 % à 24 % selon le gain, réduction de 4 % par an à partir de la 6e année | Fiscalité plus clémente pour les détentions longues |
| Aargau | Taux de 40 % la 1re année, descente progressive jusqu’à 5 % la 25e année | Très pénalisant en cas de revente rapide |
Dans certains cantons, lorsque la plus-value est très faible (quelques milliers de francs), la taxe est purement et simplement abandonnée. À Lucerne, par exemple, un seuil d’exonération d’environ 13 000 francs existe.
Pour un Français qui revend un bien au Suisse, la taxe sur la plus-value est due dans le canton où se trouve l’immeuble. La convention franco-suisse prévoit que la France, en tant qu’État de résidence, doit reconnaître ce droit d’imposer. Le gain devra généralement être pris en compte en France pour calculer le taux moyen, mais la France accordera un crédit d’impôt équivalent à l’impôt suisse, ce qui évite une double imposition économique.
Délais, reports et cas particuliers
Plusieurs cantons prévoient des reports d’imposition, par exemple en cas d’héritage, de donation, de remembrement foncier ou de « remploi » des fonds dans une nouvelle résidence principale. L’idée est de ne pas taxer immédiatement lorsque le contribuable ne réalise pas réellement le produit de la vente, ou lorsqu’il réinvestit intégralement dans un logement similaire.
Dans certains cantons, il est possible de différer l’impôt à condition d’acheter, dans un délai déterminé (souvent deux ans), un nouveau logement de même nature et usage, que le contribuable occupera lui-même. L’impôt n’est alors exigible que lors d’une vente ultérieure sans remploi.
Pour les non-résidents, un point peu connu mérite d’être rappelé : si le vendeur a quitté la Suisse sans laisser d’adresse ou sans garantie suffisante, le canton peut se retourner contre l’acheteur et saisir le bien. C’est pourquoi il est courant de prévoir dans l’acte que le vendeur consigne une somme équivalente à l’impôt sur la plus-value ou que l’acheteur obtienne une garantie contractuelle sur le paiement effectif de la taxe.
Fiscalité française quand on détient ou vend un bien immobilier depuis la Suisse
Pour un résident suisse qui possède un bien en France – maison familiale, résidence secondaire ou appartement locatif – la France conserve la main en matière de plus-value et de fiscalité du patrimoine. La Suisse, elle, applique principalement la méthode de l’exonération avec progressivité : le bien français ne sera pas taxé en Suisse, mais influencera le taux applicable aux revenus et à la fortune imposables en Suisse.
Plus-values immobilières en France : barème, abattements et exemptions
Le régime français des plus-values privées sur immeubles repose sur un taux forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 %, auquel s’ajoutent en principe des prélèvements sociaux de 17,2 %. La charge globale atteint donc 36,2 % pour un résident français qui vend un bien ne bénéficiant d’aucune exonération.
Le calcul commence par la détermination de la plus-value brute, différence entre le prix de vente (diminué des frais de cession comme la commission d’agence) et le prix d’acquisition majoré des frais d’achat (soit réels, soit forfaitaires) et des travaux d’amélioration qualifiés. Sur cette base, des abattements pour durée de détention s’appliquent, séparément pour l’impôt et pour les prélèvements sociaux.
L’abattement pour l’impôt sur le revenu suit une trajectoire rapide : 6 % par année entre la 6e et la 21e année de détention, puis 4 % pour la 22e année. Au terme de 22 ans, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est plus lent : 1,65 % par an entre la 6e et la 21e année, 1,6 % la 22e année, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année. Au bout de 30 ans, la plus-value est également totalement exonérée de prélèvements sociaux.
En outre, une surtaxe progressive de 2 % à 6 % frappe les plus-values nettes supérieures à 50 000 €, par vendeur.
Un tableau synthétique permet de visualiser ces paramètres :
| Élément | Règle française applicable |
|---|---|
| Taux d’impôt sur le revenu | 19 % sur la plus-value nette imposable |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité) |
| Taux global de base | 36,2 % (hors surtaxe) |
| Abattement IR | 6 %/an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e (exonération totale à 22 ans) |
| Abattement PS | 1,65 %/an de la 6e à la 21e, 1,6 % la 22e, 9 %/an de la 23e à la 30e (exonération totale à 30 ans) |
| Surtaxe « gros gains » | 2 % à 6 % au‑delà de 50 000 € de plus-value nette par vendeur |
Pour un résident suisse qui vend un bien situé en France, ces règles s’appliquent intégralement. La convention franco-suisse attribue clairement à la France le droit exclusif d’imposer la plus-value immobilière sur un immeuble français. La Suisse se contente d’enregistrer l’information à des fins de taux, sans re-taxer le gain.
L’exonération de la résidence principale : un atout majeur
La vente de la résidence principale située en France est intégralement exonérée de plus-value, sans aucune condition de durée de détention ni de plafond de montant. Cette exonération joue de la même manière pour un résident français ou un frontalier domicilié en France qui travaille en Suisse : c’est la nature du bien (résidence principale effective au jour de la vente) qui compte, pas le statut de travailleur frontalier.
Pour bénéficier de l’exonération, le logement doit être la résidence habituelle et effective du propriétaire au moment de l’acte chez le notaire. Aucune condition de durée d’occupation, de montant de plus-value ou de revenus n’est requise. Un projet visant à imposer une durée minimale de détention de cinq ans n’a pas été retenu, l’exonération reste totale et inconditionnelle en 2026.
Pour un Suisse qui a vécu en France puis s’est expatrié, un régime spécifique permet parfois d’obtenir une exonération sur l’ancienne résidence principale, à condition qu’elle ne soit pas louée ni mise à disposition après le départ et que la vente intervienne dans un délai limité suivant le changement de domicile. D’autres dispositifs ciblés existent pour les expatriés, dans la limite d’un certain montant de plus-value, sous conditions de nationalité et de durée de résidence antérieure en France.
Le cas des non-résidents et l’allègement de prélèvements sociaux
Les non-résidents qui vendent un bien en France restent assujettis au taux de 19 % d’impôt sur le revenu. S’agissant des prélèvements sociaux, la situation s’est nettement améliorée pour les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d’un État de l’Espace économique européen ou de la Suisse.
Depuis le 1er janvier 2019, un résident suisse prouvant son affiliation à l’AVS/AI ou LAMal n’est plus soumis à la CSG/CRDS sur sa plus-value immobilière en France, mais uniquement à un prélèvement de solidarité de 7,5 % (plafonné à 150 000 € de plus-value nette taxable). Sans certification suisse, le notaire applique 17,2 %, avec possibilité de réclamation pour remboursement dans les délais légaux.
Pour un résident suisse affilié à la sécurité sociale helvétique, on obtient ainsi un taux global théorique de 26,5 % sur la plus-value nette imposable (19 % + 7,5 %), toujours sous réserve des abattements pour durée de détention.
Convention fiscale et mécanismes d’élimination de la double imposition
Même si l’impôt sur la plus-value française est prélevé à la source lors de la signature (via la déclaration 2048-IMM et le calcul opéré par le notaire), la convention franco-suisse prévoit que le pays de résidence conserve un droit déclaratif sur ce gain, avec octroi d’un crédit d’impôt.
Pour un résident suisse vendant un bien en France, le gain est ainsi mentionné dans la déclaration suisse à titre d’information. Selon la pratique suisse, ce gain sera généralement exclu de la base imposable, mais pris en compte dans le calcul du taux applicable aux autres revenus ou à la fortune (méthode dite de l’exonération avec progression). La Suisse reconnaît l’impôt payé en France et renonce à imposer une seconde fois ce même gain.
À l’inverse, pour un résident français qui vend un appartement à Genève, c’est le canton suisse qui taxe la plus-value. La France, quant à elle, intègre ce gain dans la détermination du taux moyen appliqué aux autres revenus, mais attribue un crédit d’impôt équivalant à l’impôt théorique français, de sorte que la charge effective reste suisse.
La convention fiscale ne modifie pas les règles internes françaises. Ainsi, la vente d’une résidence principale en France par un résident français reste totalement exonérée, même si l’intéressé perçoit des revenus suisses. Cette plus-value exonérée n’est pas réintégrée en Suisse.
IFI : quand la fortune immobilière traverse la frontière
Depuis la transformation de l’ISF en IFI, la France concentre son impôt sur la fortune sur le seul immobilier détenu directement ou indirectement, y compris via des sociétés à prépondérance immobilière. Les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier sont assujettis à cet impôt, selon un barème progressif allant de 0,5 % à 1,5 %.
Un résident français doit déclarer l’ensemble de ses biens immobiliers mondiaux, y compris un chalet en Valais ou un appartement à Lausanne, au titre de l’IFI. Le fait qu’ils soient déjà pris en compte pour l’impôt sur la fortune helvétique n’exclut pas leur taxation française. La convention fiscale joue ici au travers d’un mécanisme de crédit d’impôt ou d’exonération partielle pour éviter que le même actif soit intégralement frappé deux fois, mais elle n’exclut pas l’actif suisse de l’assiette de l’IFI.
Pour un résident suisse, la règle est inverse : seule l’immobilier situé en France entre dans le champ de l’IFI français, sous réserve qu’il dépasse, avec les autres biens français du foyer, le seuil de 1,3 million d’euros. Les biens suisses restent sous le coup de l’impôt sur la fortune cantonal et communal, qui taxe tous les actifs, mobiliers et immobiliers, avec des modalités très variables d’un canton à l’autre.
Un tableau comparatif permet de visualiser le contraste de philosophie :
| Aspect comparé | France (IFI) | Suisse (impôt sur la fortune) |
|---|---|---|
| Base d’imposition | Uniquement immobilier (direct ou indirect) | Tous les actifs (comptes, titres, immobilier, objets) |
| Seuil d’entrée | 1,3 M€ de patrimoine immobilier net au 1er janvier | Seuils cantonaux souvent entre 100 000 et 200 000 CHF |
| Taux | 0,5 % à 1,5 % | Plutôt 0,1 % à 0,5 % (progressif selon canton) |
| Champ géographique | Mondial pour résidents, France seulement pour non-résidents | Mondial pour résidents, actifs suisses pour non-résidents |
| Traitement des dettes | Déductibles si liées à des biens imposables | Dettes intégralement déductibles, puis ventilées entre pays |
Pour les particuliers qui détiennent de l’immobilier via des sociétés civiles immobilières françaises (SCI) ou des sociétés commerciales, la convention franco-suisse a introduit des précisions déterminantes : la France peut imposer la valeur des titres à proportion des immeubles situés sur son territoire, et la Suisse n’accorde l’exonération que si l’actif est effectivement imposé en France. Dans le cas contraire, les autorités suisses considèrent les parts comme des valeurs mobilières taxables au titre de la fortune.
Frontalier français, résidences multiples et télétravail : des effets indirects sur l’immobilier
Le travailleur frontalier qui vit en France (par exemple dans le Pays de Gex ou l’arc lémanique) et travaille en Suisse cumule les contraintes des deux systèmes. Son salaire est imposé en Suisse selon les règles de la convention, mais la France réintègre ce revenu dans sa déclaration annuelle pour calculer un taux global qui s’appliquera à ses autres revenus français, notamment locatifs.
Le mécanisme dit du « taux effectif » ne s’applique pas aux plus-values immobilières, qui restent taxées à un taux proportionnel. Un frontalier français vendant sa résidence principale en France bénéficie d’une exonération totale de plus-value, sans que ses salaires suisses n’aggravent l’imposition sur ce gain.
Règle fiscale pour les frontaliers
En revanche, ce frontalier reste soumis à la taxe foncière, aux éventuels revenus locatifs, et, si son patrimoine immobilier dépasse le seuil, à l’IFI, qui inclura aussi bien sa maison française que les biens immobiliers situés au Suisse. Son salaire suisse, bien qu’exonéré d’impôt français grâce à un crédit d’impôt, gonfle le taux d’imposition de ses revenus français, ce qui peut se révéler déterminant lorsqu’il perçoit des loyers en France.
Dès 2026, les nouvelles règles sur le télétravail précisent que tant qu’un certain pourcentage de jours travaillés depuis la France n’est pas dépassé, la taxation salariale reste intégralement en Suisse. Au-delà, une partie de l’imposition bascule vers la France, modifiant la structure des revenus et le taux effectif appliqué aux revenus fonciers français.
Investir au Suisse quand on est Français : ce qu’il faut retenir
Pour un investisseur français, l’attrait d’un marché immobilier suisse souvent perçu comme plus stable et moins volatil doit être mis en balance avec une mosaïque fiscale cantonale et des contraintes réglementaires propres, comme la Lex Koller.
Au moment de l’achat, la principale différence avec la France tient à l’absence d’impôt fédéral uniforme : droits de mutation, impôts fonciers, règles sur la plus-value et impôt sur la fortune varient fortement d’un canton à l’autre. Les cantons de Suisse centrale (Zug, Nidwald, Lucerne, par exemple) se distinguent par une pression fiscale généralement plus faible, alors que les cantons urbains comme Genève, Zurich ou Berne sont plus onéreux.
Pendant la détention, le non-résident français doit payer l’impôt foncier, la valeur locative et l’impôt cantonal sur la fortune sur son patrimoine mondial. S’il reste résident fiscal français, le bien suisse est déclaré à l’IFI français, avec un crédit d’impôt franco-suisse pour réduire les doubles impositions.
Lorsque vient la revente, la taxe sur la plus-value immobilière suisse – décidée par le canton – devient l’élément clé. Elle peut être lourde en cas de revente rapide, mais s’allège fortement sur le long terme. Parallèlement, la France appliquera la convention pour éviter d’ajouter sa propre imposition sur une plus-value qui ne relève pas de sa compétence, tout en l’intégrant éventuellement dans la détermination d’un taux moyen pour d’autres revenus.
Un Français vivant en Suisse et investissant en France peut bénéficier d’une exonération totale de plus-value sur sa résidence principale s’il la vend en tant que résident fiscal français. S’il devient non-résident avant la vente, des dispositifs spécifiques s’appliquent sous conditions de délais et d’absence de location du bien.
Au final, la fiscalité immobilière au Suisse pour les Français, entre impôts locaux, plus-values et convention fiscale, repose sur quelques piliers stables : l’État de situation de l’immeuble taxe en priorité, la convention franco-suisse évite les doubles impositions les plus manifestes, et chaque pays conserve sa logique propre pour la fortune, les revenus et les plus-values.
La coexistence du régime cantonal suisse et du code général des impôts français complexifie la gestion de biens et statuts multiples (résident, non-résident, frontalier). Toute erreur de synchronisation de revente, absence de certificat d’affiliation sociale suisse ou omission de déclaration de bien étranger entraîne des surcoûts, pénalités ou double taxation.
L’expérience montre que la meilleure stratégie passe rarement par une optimisation agressive des régimes, mais plutôt par une anticipation prudente des événements de vie : choix du lieu de résidence fiscale, calendrier des ventes, niveau d’endettement, et articulation entre impôt sur la fortune immobilier français et impôt sur la fortune helvétique. À la clé, pour le contribuable qui prend le temps de comprendre la logique des deux systèmes, la possibilité de profiter de part et d’autre de la frontière de son patrimoine immobilier, sans en laisser la plus belle part au fisc.
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