Checklist complète : 25 points essentiels à vérifier avant d’acheter en Suisse

Publié le 2 juin 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter un bien immobilier en Suisse, que l’on soit résident ou étranger, n’a rien d’une simple formalité. Entre les restrictions de la Lex Koller, les quotas pour les résidences de vacances, les taxes cantonales très variables, les règles de copropriété et les nouvelles normes énergétiques, une erreur de lecture peut coûter des dizaines de milliers de francs – ou faire capoter la transaction.

1. Statut du bien et type de propriété

Avant de s’enthousiasmer pour un appartement avec vue sur les Alpes ou une maison près du lac, il faut d’abord comprendre ce que l’on achète juridiquement.

En Suisse, une grande partie du marché résidentiel est organisée en propriété par étages (PPE), l’équivalent de la copropriété. Dans ce système, l’acheteur acquiert :

Ce montage est strictement encadré par le Code civil suisse (articles 712a à 712t, complétés par les règles générales de la copropriété). La quote-part – souvent exprimée en millièmes – sert ensuite de base pour répartir tous les coûts communs : entretien, réparations, chauffage collectif, gestion professionnelle, alimentation en eau, etc.

Dans une PPE, l’acheteur ne devient donc jamais propriétaire de « son immeuble », mais d’une fraction de celui‑ci, assortie d’un droit exclusif sur une partie délimitée (l’appartement et ses locaux dépendants).

Tableau – Droits principaux dans une PPE

Comprendre cette distinction dès le départ est crucial : elle conditionne ce que l’on pourra modifier librement et ce qui nécessitera un vote de la communauté.

2. Règles de la copropriété et droits de vote

Tout acquéreur dans une PPE devient automatiquement membre de la communauté des copropriétaires. Cette association de fait – dotée d’une certaine autonomie juridique, capable d’agir en justice – gère :

– L’administration courante (via un administrateur professionnel ou un copropriétaire).

– L’entretien et la rénovation des parties communes.

– Le budget annuel et les appels de fonds.

– Les règlements internes (usage des communs, règles de vie, etc.).

Plusieurs points méritent d’être vérifiés avant l’achat :

Dans la pratique, près de 80 % des PPE en Suisse disposent d’un fonds de rénovation, alimenté chaque année en pourcent du valeur d’assurance du bâtiment. La plupart des associations versent entre 0,2 % et 0,5 % par an, l’association faîtière des propriétaires d’étages recommandant 0,3 %. Plus ce fonds a été alimenté tôt, plus il réduit les à‑coups financiers au moment de grosses rénovations (toiture, façade, chauffage).

3. Liberté de transformation à l’intérieur du logement

Sur le plan juridique, l’acheteur dispose dans son appartement d’une marge de manœuvre assez large :

– Il peut reconfigurer les pièces, déplacer les cloisons non porteuses.

– Il choisit librement les aménagements intérieurs (cuisine, salle de bains, revêtements).

– Il prend en charge l’entretien et les réparations de tout ce qui est dans son droit exclusif.

Un point souvent mal compris concerne les espaces extérieurs :

– Des jardins ou toitures‑terrasses peuvent rester propriété commune, mais être attribués à l’usage exclusif d’un copropriétaire (jouissance exclusive).

– L’assemblée peut décider que le titulaire de cette jouissance exclusive assume seul l’entretien courant de ce jardin ou de cette terrasse.

Avant d’acheter un rez‑de‑jardin ou un attique avec grande terrasse, il faut donc lire attentivement le règlement pour savoir si l’on est propriétaire ou seulement bénéficiaire d’un droit de jouissance, et qui paiera quels travaux.

4. Répartition des coûts courants et du fonds de rénovation

Tous les copropriétaires participent aux frais collectifs, mais pas tous de la même façon. La clé de voûte, c’est la quote‑part de valeur (valeur‑quota) définie lors de la création de la PPE, exprimée en millièmes et inscrite au registre foncier.

Cette quote‑part est utilisée comme clé de répartition pour :

Dans les immeubles récents équipés de compteurs, les consommations individuelles de chauffage, eau et parfois électricité sont facturées selon les relevés. Dans les bâtiments plus anciens sans comptage détaillé, on reste sur un clé fixe, souvent la valeur‑quota.

Tableau – Clés de coûts typiques dans une PPE

La valeur‑quota peut, en théorie, être modifiée (art. 712e CC), mais seulement si toutes les parties directement concernées y consentent et si l’assemblée l’approuve. Autrement dit : très difficile en pratique. Il est donc crucial, avant l’achat, de vérifier quelle quote‑part est attachée au lot et s’il existe des clés alternatives pour certains coûts.

5. Statut énergétique du bâtiment : GEAK / CECB, Minergie et obligations cantonales

En Suisse, l’efficacité énergétique d’un bâtiment n’est pas un détail : elle influence les coûts de chauffage, les possibilités de subventions et, de plus en plus, les obligations légales de rénovation.

5.1 Le certificat GEAK / CECB : la carte d’identité énergétique

Le certificat cantonal d’énergie du bâtiment porte le nom de GEAK en allemand et CECB en français. Il s’agit d’un document officiel normalisé, reconnu dans toute la Suisse, délivré uniquement par des experts certifiés.

Ce certificat évalue : les compétences et connaissances acquises dans un domaine spécifique.

– La qualité de l’enveloppe (isolation des murs, toiture, planchers, fenêtres, ponts thermiques).

– Le bilan énergétique global.

– Les émissions directes de CO₂.

Le résultat est présenté sur deux étiquettes distinctes, chacune classée de A (très performant) à G (très mauvais) :

– Une note pour l’efficacité de l’enveloppe du bâtiment.

– Une note pour l’efficacité énergétique globale, qui tient compte du système de chauffage et des sources d’énergie utilisées.

Sur cette base, un futur acquéreur obtient une estimation réaliste des besoins de chauffage et peut savoir si des travaux d’isolation thermique seront probablement nécessaires à moyen terme.

Dans la plupart des cantons, l’obtention d’un GEAK reste encore facultative, mais plusieurs ont déjà rendu ce certificat obligatoire dans des cas précis.

5.2 Obligations cantonales : Vaud, Fribourg, Jura, Neuchâtel, Bâle-Ville, Genève

Les règles varient fortement d’un canton à l’autre. Avant d’acheter, il faut donc vérifier à quelles obligations le bien est déjà soumis – ou le sera.

Quelques exemples significatifs :

– Vaud

– Le CECB est obligatoire lors de la vente d’un logement existant et lors du remplacement d’une chaudière à gaz, mazout ou charbon.

– L’obligation concerne les logements individuels ou collectifs, ainsi que les bâtiments scolaires et administratifs.

– Une révision de la loi cantonale sur l’énergie prévoit d’imposer la rénovation des bâtiments classés F ou G dans un délai de 10 à 15 ans, sous réserve d’un référendum facultatif.

– Jura

– Les diagnostics énergétiques CECB/GEAK sont également obligatoires.

– Neuchâtel

– CECB obligatoire pour les bâtiments administratifs, scolaires et résidentiels construits avant 1990, avec plus de 1000 m² de surface chauffée.

– Pour les immeubles locatifs, l’obligation s’applique dès 5 logements raccordés à une même chaufferie centrale.

– Certaines mutations de propriété déclenchent aussi l’obligation.

– Genève

– Le CECB est facultatif, mais le canton applique un autre système : l’indice de dépense de chaleur (IDC).

– Depuis 2023, tout bâtiment chauffé doit disposer d’un IDC, calculé en mégajoules par m² de surface brute et par an.

– Les bâtiments dépassant 450 MJ/m²/an doivent réaliser un audit énergétique.

– Au‑delà de 800 MJ/m²/an, des rénovations énergétiques deviennent obligatoires, avec l’objectif de redescendre sous 450 MJ/m²/an dans les trois ans.

5.3 Labels Minergie : confort, efficacité et futur coût d’usage

En parallèle des certificats cantonaux, la Suisse a développé la norme privée Minergie, axée sur le confort, l’efficacité énergétique et la protection du climat. Elle est volontaire, sans base légale directe, mais très répandue dans le neuf et les rénovations de standing.

Plusieurs variantes existent :

– Minergie (standard de base) : tout bâtiment certifié Minergie atteint au minimum une classe GEAK meilleure que D.

– Minergie‑P : standard pour maisons très basse énergie, introduit en 2002.

– Minergie‑A : standard pour bâtiments à bilan énergétique annuel net zéro en chauffage, eau chaude, ventilation et électricité auxiliaire (hors appareils et éclairage). Il impose :

– une demande de chaleur au moins 10 % en dessous des limites cantonales (SIA 380/1),

– un plafond d’énergie grise non renouvelable de 50 kWhEPnren/m²/an,

– des installations de ventilation mécanique avec récupération de chaleur,

– un éclairage fixe économe en énergie.

Dans la pratique, un bâtiment Minergie sera plus cher à l’achat, mais moins coûteux à exploiter, mieux armé face au durcissement futur des lois et plus attractif à la revente.

6. Règles sur les systèmes de chauffage et CO₂

Les obligations suisses en matière de chauffage deviennent de plus en plus strictes, sans aller jusqu’à imposer à tous de changer immédiatement leur installation.

Au niveau national :

– Personne n’est forcé, aujourd’hui, de modifier une chaudière encore fonctionnelle.

– Les obligations s’appliquent surtout au moment du remplacement du système de chauffage.

Le Conseil des États a décidé qu’à partir de 2023 :

Dans la plupart des cantons, ce principe est déjà appliqué : lors du remplacement d’une chaudière, au minimum 10 % de la chaleur nouvellement produite doit être d’origine renouvelable ou économisée par des améliorations d’efficacité.

Pour un acheteur, cela signifie que : l’acquisition d’un produit ou d’un service doit répondre à des besoins spécifiques et s’inscrire dans une logique de rapport qualité-prix.

– Acheter un immeuble avec vieille chaudière fossile dans un canton strict revient presque à s’engager à financer une transformation lourde (pompe à chaleur, réseau de chaleur, etc.) lors du prochain remplacement.

– Il faut donc intégrer cette contrainte dans l’analyse de long terme et dans le calcul de la viabilité financière.

7. Restrictions pour les étrangers : Lex Koller et quotas

Pour les non‑résidents ou les ressortissants de pays tiers, la Suisse applique l’une des législations les plus restrictives d’Europe en matière de propriété immobilière. La Lex Koller (loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger) encadre sévèrement ce que les « personnes à l’étranger » peuvent acheter.

7.1 Qui est concerné par la Lex Koller ?

Sont notamment considérés comme « personne à l’étranger » :

– Les non‑résidents sans permis suisse.

– Les ressortissants de pays tiers sans permis C (et, dans la plupart des cas, sans B valable).

– Les sociétés contrôlées depuis l’étranger.

À l’inverse, certains profils sont totalement exemptés de Lex Koller :

– Les ressortissants UE/AELE dûment installés en Suisse, avec permis B, C ou L valable : ils peuvent acheter comme des Suisses, sans autorisation, qu’il s’agisse de résidence principale, secondaire, immeuble locatif ou commercial.

– Les titulaires d’un permis C, quelle que soit leur nationalité, sont assimilés aux citoyens suisses.

Entre les deux, la situation est plus nuancée :

7.2 Non‑résidents : résidences de vacances sous quotas

Les non‑résidents sans permis suisse se voient, en règle générale, interdire l’achat de logements ordinaires. Leur seule porte d’entrée reste :

– L’achat d’une résidence de vacances ou d’un appartement en résidence de tourisme,

– Situé dans une commune touristique désignée (Verbier, Zermatt, St‑Moritz, etc.),

– Soumis à un quota national d’environ 1500 autorisations par an, réparties par canton,

– Avec des limitations de taille (surface habitable souvent limitée à 200–250 m² et terrain à 1000 m² environ),

– Et un plafond d’une seule résidence de vacances par famille.

Dans les cantons touristiques qui disposent de quotas, ceux‑ci peuvent être rapidement épuisés, en particulier dans les stations les plus recherchées. Avant de s’engager, il est impératif de vérifier auprès du notaire ou des autorités cantonales si des contingents restent disponibles.

7.3 Achat contraire à la Lex Koller : nullité et risques

Si une personne soumise à la Lex Koller achète un bien sans l’autorisation requise (par exemple un appartement locatif en ville alors qu’elle n’y a pas droit), la transaction peut être déclarée nulle. Les conséquences peuvent aller au‑delà de la seule restitution du prix, avec des sanctions pénales possibles.

Pour éviter ces écueils, il est prudent :

– De faire vérifier dès le début par un notaire ou un avocat si le profil de l’acheteur et le type de bien souhaité entrent dans les exceptions prévues par la loi.

– De refuser tout versement d’acompte important tant que la question de l’autorisation Lex Koller n’est pas clarifiée.

8. Coûts d’acquisition : taxes, notaire, registre foncier, hypothèque

La Suisse ne connaît pas de « stamp duty » à l’anglaise, mais cumule plusieurs postes qui, ensemble, représentent rapidement 2,5 % à 5 % du prix d’achat, entièrement à la charge de l’acheteur dans la plupart des cantons.

8.1 Vue d’ensemble des coûts typiques

On peut distinguer quatre grandes catégories de frais obligatoires :

Les services professionnels associés (courtage, conseils juridiques, etc.) supportent la TVA à 8,1 %, mais la vente résidentielle elle‑même est en principe hors TVA.

8.2 Différences cantonales : Zurich, Genève, Vaud, Valais…

Les écarts d’un canton à l’autre sont considérables, en particulier pour les droits de mutation.

Tableau – Exemple de coûts d’acquisition pour un bien à 1 000 000 CHF

RF = Registre foncier, incluant parfois les frais liés à la cédule hypothécaire.

Dans certains cantons (Zurich, Uri, Glaris, Zug, Schaffhouse, Argovie, Tessin), les droits de mutation classiques ont été abolis au profit de simples émoluments administratifs. Mais ces derniers, cumulés aux honoraires du notaire et aux frais du registre foncier, finissent tout de même par représenter une part non négligeable.

8.3 Cédules hypothécaires et frais de financement

Quand l’achat est financé par un prêt bancaire, il est d’usage de créer une cédule hypothécaire inscrite au registre foncier, servant de garantie à la banque. Cette inscription déclenche des émoluments supplémentaires, souvent dans une fourchette de 0,1 % à 0,3 % du montant du prêt.

Les banques imposent en outre des conditions propres :

– Apport personnel d’au moins 20 % pour les résidents, et fréquemment 35–50 % pour les non‑résidents.

– Test de solvabilité basé sur un taux d’intérêt théorique de 4,5–5 %, bien supérieur aux taux de marché, pour s’assurer que le budget reste supportable même en cas de hausse future.

9. Charges fiscales récurrentes : impôt foncier, fortune, gains immobiliers

Devenir propriétaire en Suisse, c’est aussi accepter un triptyque fiscal récurrent :

À titre d’ordre de grandeur, la charge annuelle totale (impôts liés au bien) tourne souvent autour de 0,6 % du prix d’achat pour un propriétaire occupant, mais varie fortement selon canton et commune. Pour une maison à 1 million de francs, cela peut représenter quelques milliers de francs par an.

Les non‑résidents restent soumis à des impôts locaux sur leurs biens suisses (revenus immobiliers, fortune liée au bien, gains immobiliers en cas de vente), même s’ils ne sont pas imposés en Suisse sur leurs autres revenus mondiaux.

10. Devoir de vérification et vices de construction

En matière de construction, le droit suisse impose un devoir d’inspection et de dénonciation des défauts très strict. Cela concerne surtout les achats de neuf et les rénovations lourdes, mais l’esprit est valable aussi pour l’acquisition dans l’ancien.

Les bases légales se trouvent dans le Code des obligations (CO) (art. 367 à 371) et, si le contrat s’y réfère, dans la norme SIA 118 de la Société suisse des ingénieurs et architectes.

10.1 Inspection et dénonciation des défauts

Dans un contrat d’entreprise classique, le maître d’ouvrage doit :

– Inspecter l’ouvrage dès que possible après la livraison.

– Signaler immédiatement tout défaut constaté au prestataire.

Pour les vices cachés qui n’apparaissent que plus tard (fuites de toiture, humidité des murs, etc.), le CO prévoit un délai de prescription de 5 ans pour les ouvrages immobiliers, prolongé à 10 ans en cas de dissimulation intentionnelle.

La norme SIA 118, fréquemment intégrée aux contrats de construction, propose :

À partir de 2026, des modifications du CO renforcent la protection des acheteurs en imposant un délai minimum de 60 jours pour notifier les défauts, tant apparents que cachés, à compter de l’inspection ou de la découverte. Ce délai ne peut pas être contractuellement raccourci.

Pour un acquéreur, cela implique qu’il est judicieux :

– De faire réaliser une inspection technique approfondie du bien (structure, enveloppe, installations) par un spécialiste avant la signature définitive.

– De documenter par écrit tout défaut constaté et de conserver une trace (photos, lettres recommandées).

11. Registre foncier, droits de préemption et charges

Le registre foncier (Grundbuch / registre foncier / registro fondiario) est la source officielle et décisive pour tout ce qui touche à la propriété et aux charges grevant un bien immobilier.

On y trouve notamment :

– Le nom du propriétaire et la forme de propriété.

– Les servitudes et usufruits (droits de passage, droits de source, etc.).

– Les droits de préemption, d’emption, de réméré inscrits.

– Les hypothèques et cédules hypothécaires.

– Les restrictions de droit public mentionnées (par ex. réserves de construction).

11.1 Droits de préemption : priorité à certains acquéreurs

Le droit suisse distingue :

– Le droit de préemption légal, qui découle directement de la loi (par exemple entre copropriétaires, usufruitiers, bailleurs à construction, etc., art. 682 CC).

– Le droit de préemption contractuel, établi par un contrat et inscrit au registre foncier.

Si le vendeur omet cette notification, le bénéficiaire peut encore, dans certains cas, faire valoir son droit a posteriori, au besoin en forçant le nouveau propriétaire à lui céder le bien.

Dans certains cantons et situations (zones de développement, droit au logement, etc.), des droits de préemption légaux au profit de l’État ou des locataires peuvent exister, notamment à Genève. Il est donc essentiel de vérifier s’il existe des droits de préemption inscrits et qui en sont les titulaires.

12. Due diligence complète : juridique, technique, environnementale, fiscale

Contrairement à d’autres pays, il n’existe en Suisse aucun « délai légal de due diligence ». Tant que l’acte n’est pas signé et authentifié chez le notaire, chacune des parties peut se retirer sans devoir justifier ni indemniser.

Cela signifie que toute la responsabilité de la vérification pèse sur l’acheteur avant la signature :

– Le vendeur n’a pas d’obligation générale de divulgation, sauf en cas de dol. La plupart des contrats excluent d’ailleurs quasiment toute responsabilité pour les défauts non cachés.

Une due diligence sérieuse comprend au minimum :

– Contrôle juridique

– Extrait du registre foncier et pièces annexes.

– Vérification des servitudes, charges, droits de préemption.

– Conformité à la Lex Koller le cas échéant.

– Analyse technique

– État de la structure, de l’enveloppe, des installations (chauffage, électricité, ascenseurs).

– Recherche de matières dangereuses (amiante, etc.) et de vices cachés probables.

– Analyse financière et fiscale

– Évaluation de la valeur de marché.

– Simulation des charges fiscales (impôt sur la fortune, impôts locaux, impôt sur les gains immobiliers).

– Vérification des coûts de fonctionnement et des besoins de rénovation à moyen terme.

Tableau – Ordre de grandeur des coûts de due diligence

Investir quelques milliers de francs dans ces contrôles préalables peut économiser des sommes très supérieures en évitant une mauvaise acquisition.

13. Taux hypothécaires et soutenabilité financière

Ces dernières années, le marché suisse est passé par une phase de remontée puis de détente des taux. Depuis 2025‑2026, le taux directeur de la Banque nationale suisse (BNS) est revenu à 0 %, après plusieurs baisses successives. Les taux hypothécaires se situent actuellement à des niveaux historiquement bas :

– Hypothèque fixe 5 ans : de l’ordre de 1,1–1,7 % selon les prestataires.

– Hypothèque fixe 10 ans : autour de 1,4–2 %.

– Hypothèques indexées sur le SARON (taux du marché monétaire suisse) : souvent entre 0,8 et 1,2 % (marge bancaire comprise).

– Les charges immobilières théoriques (intérêts à 5 %, amortissement obligatoire, entretien estimé à environ 1 % par an) restent inférieures à un tiers du revenu brut du ménage.

Nombre de candidats acheteurs se heurtent à ce filtre, même s’ils pourraient aisément supporter les charges aux taux actuels. Il est donc impératif de simuler cette soutenabilité avant de s’engager.

14. Risques spécifiques pour les étrangers et erreurs fréquentes

Les étrangers – en particulier non‑résidents – sont plus exposés à certains pièges :

Face à ces spécificités, il est recommandé d’être particulièrement attentif aux signaux suivants :

– Pression pour signer ou payer très rapidement.

– Absence de documentation officielle (extraits de registre, GEAK, procès‑verbaux d’assemblée).

– Promesses floues sur l’immigration ou la fiscalité, non étayées par des sources suisses.

15. Synthèse opérationnelle : vos 25 points à cocher avant de signer

Sans les présenter sous forme de liste à puces, il est possible de condenser cette démarche en 25 vérifications concrètes à intégrer dans tout projet d’achat en Suisse.

Il s’agit d’abord de confirmer votre éligibilité juridique à l’achat en fonction de votre statut (Suisse, UE/AELE, pays tiers, résident, non‑résident) et de la Lex Koller, en tenant compte des quotas locaux pour les résidences de vacances et des communes dans lesquelles tout achat étranger est impossible. Il faut ensuite clarifier le type de propriété : PPE ou propriété individuelle, avec compréhension fine de la quote‑part, des droits exclusifs, des parties communes et des obligations qui en découlent.

Sur le plan juridique, il est indispensable de demander un extrait récent du registre foncier, d’identifier toutes les servitudes, droits de préemption, hypothèques existantes, annotations diverses, et de faire relire le tout par un professionnel si la situation semble complexe. En copropriété, il est prudent d’exiger les règlements, procès‑verbaux d’assemblée des trois dernières années, le détail du fonds de rénovation, les budgets et décomptes de charges, afin de mesurer l’arriéré de travaux et les projets à venir.

Enfin, une bonne due diligence suppose de passer en revue les contrats existants liés au bien (baux locatifs si immeuble de rendement, contrats de maintenance, etc.), de vérifier l’absence de litiges en cours ou de procédures administratives pendantes, et de clarifier dès le début le rôle et l’indépendance de tous les intervenants : notaire (neutre), courtier, banquier, expert technique, conseiller fiscal ou juridique. Ce n’est qu’une fois tous ces points vérifiés, et les réponses satisfaisantes, qu’il devient raisonnable d’envisager la signature de l’acte authentique.

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En Suisse, l’achat immobilier est solidement encadré, ce qui limite les fraudes de type « titre de propriété volé » mais laisse une grande part de responsabilité à l’acheteur pour débusquer vices cachés, coûts futurs et incompatibilités juridiques. En suivant méthodiquement cette checklist de 25 points, en intégrant les spécificités cantonales et les exigences énergétiques, on transforme un labyrinthe réglementaire en parcours maîtrisé, et un rêve de propriété en projet durablement soutenable – sur le plan financier, juridique, énergétique et fiscal.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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