Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Casablanca concentre le marché immobilier le plus liquide du Maroc, avec des rendements locatifs bruts qui oscillent en moyenne entre 5 % et 7 % pour les appartements, et des pointes à 8–9 % dans certains secteurs populaires ou émergents. En 2026, la ville est portée par une combinaison rare de facteurs : préparation au Mondial 2030, extension du réseau de tramway, développement de Casablanca Finance City, projets urbains comme Casa Anfa ou la Marina, et un afflux constant d’actifs, d’expatriés et de MRE.
Pour un investisseur, le marché est dynamique avec des loyers solides, de faibles délais de vacance et des perspectives de plus-value réelles, mais l’opportunité dépend fortement du quartier choisi : les zones premium privilégient la valorisation patrimoniale tandis que les ceintures intermédiaires sont orientées vers le rendement.
Comprendre le terrain de jeu casablancais
Le point de départ, c’est la structure globale du marché. En 2026, le prix moyen pondéré à Casablanca tourne autour de 13 500 MAD/m², avec un médian proche de 11 300–12 500 MAD/m². Les appartements se négocient fréquemment entre 13 000 et 15 000 MAD/m², mais cette moyenne masque des écarts énormes entre front de mer, centre historique et périphérie.
Le rendement net cible pour un investissement immobilier bien calibré se situe autour de 4,5 %, après déduction des impôts et charges.
Pour situer les grands segments, on peut résumer ainsi :
| Segment de marché | Exemples de quartiers | Fourchette de prix (MAD/m²) | Rendement brut typique | Profil d’investissement |
|---|---|---|---|---|
| PREMIUM | Anfa, Ain Diab, Casablanca Finance City, Bouskoura villas | 18 000 – 30 000 (voire 35 000+) | 4 – 6 % | Patrimonial, plus-value à long terme |
| STANDARD URBAIN | Maarif, Gauthier, Bourgogne, Racine, Polo | 11 000 – 22 000 | 5 – 7 % | Équilibre rendement / liquidité |
| PÉRIPHÉRIE ACCESSIBLE | Sidi Maarouf, Ain Sebaâ, Bouskoura, Sidi Bernoussi, Mohammedia | 5 000 – 13 000 | 6 – 9 % | Rendement, potentiel de valorisation |
Dans ce contexte, un investisseur “rationnel” vise généralement une rentabilité brute de 6–7 % à Casablanca, avec l’objectif de sécuriser au moins 4,5 % nets après charges et fiscalité, tout en conservant une possibilité de plus-value à la revente.
Les secteurs haut de gamme de la ville affichent des prix au mètre carré parmi les plus élevés du pays. Leur vertu principale n’est pas un rendement explosif, mais une forte tenue des prix, une clientèle solvable et un potentiel de revente très sécurisé.
Anfa et Anfa Supérieur : la valeur refuge de luxe
Anfa est perçue comme le quartier emblématique du prestige casablancais. L’offre y est composée de villas de standing, d’appartements haut de gamme et de programmes neufs aux finitions soignées. Les prix observés se situent globalement entre 18 000 et 28 000 MAD/m², avec des pointes qui peuvent dépasser 25 000 MAD/m² dans les nouveaux programmes et même grimper encore plus sur les produits ultra-premium.
Dans le quartier Anfa, les rendements locatifs bruts sont modestes, oscillant entre 3,8 % et 4,5 % pour le résidentiel d’excellence, et rarement au-delà de 4 à 5 %. Cependant, la demande reste soutenue grâce aux expatriés, cadres dirigeants et familles aisées en quête de calme, sécurité et proximité de la mer. L’intérêt principal réside dans la plus-value patrimoniale, avec une appréciation annuelle projetée de 3 à 5 %, voire 6 à 8 % pour le segment luxe.
Pour un investisseur à long terme, Anfa se comporte donc comme une obligation haut de gamme : revenu modeste mais stable, et capital supposé croître régulièrement sur 5 à 10 ans.
Ain Diab et la Corniche : front de mer, saisonnier haut de gamme et tickets élevés
Ain Diab est, selon les données disponibles, le quartier le plus cher de Casablanca. Les prix d’appartements s’y inscrivent généralement entre 27 000 et 36 000 MAD/m², avec un niveau moyen autour de 31 500 MAD/m². Pour certains programmes de standing, les tickets peuvent dépasser allègrement ces niveaux.
Le rendement annuel classique est de 4 à 5 % bruts, mais la location saisonnière, pour des biens bien situés avec vue mer et bien meublés, peut atteindre 8 % brut, surtout en haute saison ou avec une clientèle internationale.
Ain Diab attire des investisseurs dotés d’une forte capacité d’achat qui recherchent à la fois un pied-à-terre de prestige, une utilisation hybride (résidence + location saisonnière) et une protection contre l’inflation via un actif côtier rare. La liquidité à la revente reste bonne, surtout sur les produits bien entretenus.
Casablanca Finance City et Casa Anfa : le pari du nouveau centre d’affaires
Le cluster CFC – Casa Finance City / Casa Anfa concentre les sièges de nombreuses multinationales et s’impose comme le nouveau quartier d’affaires de la métropole. Sur le résidentiel, les prix se situent majoritairement entre 20 000 et 26 000 MAD/m², avec une tendance haussière forte et des références dépassant les 30 000 MAD/m² dans certains programmes.
Les appartements résidentiels en CFC affichent un rendement brut de 4,2 à 5,2 %. Ce rendement modeste s’explique par une stratégie d’investissement axée sur la montée en gamme du quartier, la rareté à moyen terme et la valeur d’image d’une adresse dans le nouveau CBD africain.
À noter que la donne change si l’on se déplace vers les bureaux ou les commerces : des locaux de bureau dans CFC peuvent générer 7–8 % bruts, tandis que certains locaux commerciaux atteignent 7–11 % de rendement brut. Ce segment intéresse davantage les investisseurs confirmés, prêts à gérer une vacance locative parfois plus longue, mais avec des loyers unitaires élevés.
Californie / Racine : résidentiel établi, familles aisées, rendement modéré
Californie et Racine se positionnent comme des quartiers résidentiels installés, avec écoles internationales, services et une clientèle de familles aisées. Les prix varient en général entre 17 000 et 23 000 MAD/m², parfois un peu plus pour les programmes neufs de standing.
La rentabilité locative y est généralement autour de 4,5–5,5 % bruts. On ne cherche pas à battre des records de cashflow, mais à sécuriser un actif dans un environnement stable, à forte demande de long terme, avec un couple revenu/stabilité rassurant. Sur un horizon de 5 à 10 ans, la hausse de valeur reste crédible, d’autant que ces quartiers sont bien connectés et profitent des grands projets d’infrastructure.
Les ceintures intermédiaires : le vrai “sweet spot” rendement / risque
Les données convergent sur un point : pour un investisseur qui veut à la fois une bonne rentabilité locative et une forte liquidité à la revente, le meilleur compromis se trouve dans les ceintures intermédiaires, autour du centre-ville mais hors hyper-luxe.
Maarif : la star incontestée de l’investissement locatif
Toutes les analyses placent Maarif en tête des recommandations pour un investissement résidentiel à Casablanca. C’est le cœur vivant de la ville : commerces, bureaux, cafés, tramway, proximité des grands boulevards. La demande locative y est continue, portée par les cadres, jeunes actifs, familles de classe moyenne supérieure et MRE.
En 2026, les prix au mètre carré à Maarif oscillent généralement entre 14 000 et 22 000 MAD/m², avec une moyenne intermédiaire souvent citée autour de 12 000–20 000 MAD/m² selon l’état et la localisation précise. Pour un appartement d’environ 80 m² en plein centre (zone boulevard Mohammed V, Place Pasteur, avenue Hassan II), le budget typique va de 1,3 à 1,6 million de dirhams.
La vacance locative dans le quartier Maarif est inférieure à 30 jours par an, ce qui en fait un secteur très liquide pour les investisseurs.
Un tableau synthétique permet de visualiser ce positionnement :
| Critère | Maarif |
|---|---|
| Prix moyen appartement (MAD/m²) | 14 000 – 22 000 |
| Loyer mensuel typique 2–3 pièces | 7 500 – 10 000 MAD |
| Rendement brut estimé | 5,5 – 6,5 % (jusqu’à 7 %) |
| Vacance locative | < 30 jours/an |
| Liquidité à la revente | Très élevée |
Pour un investisseur disposant d’un budget d’environ 1,3–1,6 MDH, viser un 70–80 m² de bon standing à Maarif, rénové ou dans une résidence récente avec parking, est en 2026 une stratégie quasi “school book”.
Gauthier et Val Fleuri / Les Princesses : central, dynamique, recherché
Gauthier, souvent présenté comme le quartier le plus “urbain” de Casablanca, concentre cafés, restaurants, galeries et une vie de quartier très animée. La demande locative y est particulièrement forte sur les petites et moyennes surfaces destinées aux jeunes cadres et professions libérales.
Le rendement brut moyen à Gauthier se situe entre 5 et 6,2 %, ce qui offre un équilibre entre emplacement de standing et potentiel de revente.
Juste à côté, Val Fleuri et Les Princesses offrent une alternative intéressante, avec des prix un peu plus accessibles, généralement entre 11 000 et 17 000 MAD/m², et des rendements bruts estimés entre 5,5 et 6,5 %, voire jusqu’à 6,5–8 % sur le couple “Maarif / Val Fleuri” pour certaines configurations. La desserte en tram et la mixité résidentiel/commerces renforcent la profondeur de la demande.
Bourgogne : familles, loyers stables et bonne accessibilité
Bourgogne, prolongement naturel vers l’ouest du centre-ville, est un quartier très hétérogène où coexistent immeubles anciens, résidences plus récentes et, vers la Marina, programmes hauts de gamme. Les prix classiques s’inscrivent entre 12 000 et 18 000 MAD/m² pour l’habitat standard, tandis que les zones les plus premium ou proches de la Marina grimpent plus haut.
Côté rendement, Bourgogne offre en règle générale 5,5–7 % bruts, avec des profils de locataires plutôt familiaux, stables, à la recherche de surfaces de 70–100 m². C’est une alternative solide pour qui veut sortir légèrement des prix de Gauthier ou de Maarif tout en conservant une bonne desserte et une vacance réduite.
Les quartiers émergents et populaires : maximiser le rendement
Au-delà du centre, plusieurs zones en plein essor affichent des rendements supérieurs, au prix d’un risque plus élevé sur la gestion, la perception du quartier ou la liquidité à la revente. C’est là que l’on trouve les cashflows bruts de 7–9 %.
Sidi Maarouf : hub d’emplois et usine à cashflow
Sidi Maarouf s’est imposé comme un pôle d’emplois majeur, entre Technopark, zones d’activités et proximité de CFC. Le quartier attire une population de jeunes professionnels, de techniciens et de cadres cherchant des logements modernes à prix abordable et proche de leur travail.
Les prix résidentiels y se situent typiquement entre 10 000 et 14 000 MAD/m², parfois un peu moins sur des produits plus anciens. Pour un 2 chambres, les loyers indicatifs vont de 6 000 à 8 500 MAD par mois, ce qui permet d’atteindre des rendements bruts de 7–9 %. D’autres sources situent Sidi Maarouf autour de 6,5–8 % gris pour le résidentiel classique.
Sidi Maarouf est un quartier favorable pour un investissement locatif à cashflow positif avec un apport modéré. Les prix d’entrée sont accessibles, la demande est forte grâce aux zones d’emploi voisines (Technopark, CFC, Casa Anfa), et les loyers couvrent facilement une mensualité de crédit à environ 5,2 % de taux. Il fait partie des cinq quartiers recommandés pour l’investissement locatif en 2026.
Hay Hassani et Oulfa : forte rentabilité, gestion plus exigeante
Hay Hassani et Oulfa appartiennent à cette ceinture intermédiaire populaire qui combine prix au mètre carré contenus et forte demande locative. Dans Hay Hassani / Lissasfa, par exemple, les prix d’appartements se situent autour de 9 000–12 000 MAD/m², avec des loyers pour un 2 chambres dans la fourchette 4 500–6 500 MAD.
Les rendements bruts constatés vont de 6 à 8 %, voire 6,5–7,5 % dans le duo Hay Hassani / Bourgogne pour des biens bien positionnés. Oulfa apparaît même dans certains classements comme un quartier avec 8–9 % de rendement brut potentiel, mais au prix d’un marché locatif très tendu et d’une gestion sur le terrain souvent plus complexe (suivi des loyers, turn-over, entretien).
Pour un budget inférieur à 700 000 MAD avec environ 150 000 MAD d’apport, ciblez un bien de 60 à 70 m² dans les secteurs clés de Casablanca pour un rendement optimal, moyennant une gestion locative active.
Quartier accessible offrant un bon équilibre entre prix d’achat et demande locative, idéal pour un investissement rentable sous les 700 000 MAD.
Secteur prisé pour sa centralité et sa vitalité économique, permettant de louer facilement un bien de 60 à 70 m² avec un rendement attractif.
Zone en développement où certaines parties restent abordables, offrant un potentiel de plus-value et une demande locative soutenue.
Bernoussi, Ain Sebaâ, 2 Mars : entrée de gamme et stratégie rendement
Plus à l’est, les secteurs de Bernoussi et Ain Sebaâ proposent des prix parmi les plus abordables du littoral casablancais. Dans la zone Bernoussi / Ain Sebaâ, les appartements se négocient souvent entre 7 500 et 10 000 MAD/m², avec des loyers de 3 800 à 5 500 MAD pour un 2 chambres. Les rendements bruts se situent là encore entre 6 et 8 %.
Sur l’axe 2 Mars / Bernoussi, le rendement brut estimé grimpe même à 7–8,5 %, pour des loyers de 4 500 à 6 500 MAD sur 70–80 m². La contrepartie est une gestion plus intensive, un environnement plus populaire et parfois une sensibilité accrue à la conjoncture économique des ménages locataires.
À Ain Sebaâ et Hay Mohammadi, les appartements coûtent entre 500 000 et 1,5 MDH, avec des prix au m² inférieurs de 20 à 30 % à ceux des quartiers centraux. Pour un investisseur recherchant un rendement pur et prêt à suivre son bien de près, ces secteurs offrent de bons cashflows et un potentiel de plus-value grâce aux projets d’infrastructure (routes, écoles, extensions de tram).
Bouskoura Ville Verte et Dar Bouazza : vert, périphérique, en forte progression
Bouskoura Ville Verte s’est imposée comme le “poumon vert” de Casablanca. Les programmes y sont récents, souvent sécurisés, avec jardins, parkings et équipements modernes. Les prix courants vont de 8 000 à 13 000 MAD/m² pour les appartements, avec un rendement locatif plus modéré, autour de 4–5 %, voire 5–7 % selon les sources et le type de bien.
L’atout majeur de Bouskoura tient à la qualité de vie (forêt, golf, cadre aéré) et aux perspectives de valorisation liées aux futures infrastructures, notamment l’arrivée de la ligne T4 du tram annoncée pour la fin de la décennie. L’achat sur plan dans un programme neuf permet parfois d’entrer 15–20 % en dessous du prix de livraison, ce qui crée une marge de plus-value quasi mécanique.
Dar Bouazza, sur la côte vers le sud, combine bord de mer, prix encore abordables (7 000–11 000 MAD/m²) et potentiel locatif mixte : 5–6 % de rendement brut en location longue durée, pouvant monter jusqu’à 9 % sur des locations estivales bien gérées.
Comparer concrètement les quartiers : prix, loyers, rendements
Pour se repérer dans la mosaïque des données, quelques couples prix/loyer/rendement résument bien les profils des principaux secteurs.
| Zone | Prix moyen (MAD/m²) | Loyer mensuel 2 ch. (MAD) | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| Ain Diab / Racine | 20 000 – 25 000 | 10 000 – 14 000 | 5,5 – 7 % |
| Maarif / Val Fleuri | 14 000 – 17 000 | 7 500 – 10 000 | 6,5 – 8 % |
| CFC / Sidi Maarouf | 11 000 – 14 000 | 6 000 – 8 500 | 7 – 9 % |
| Hay Hassani / Lissasfa | 9 000 – 12 000 | 4 500 – 6 500 | 6 – 8 % |
| Bernoussi / Ain Sebaâ | 7 500 – 10 000 | 3 800 – 5 500 | 6 – 8 % |
| Ben M’Sick / Sbata | 5 500 – 8 000 | 2 800 – 4 000 | 5,5 – 7 % |
On retrouve ici la logique générale du marché casablancais : les quartiers centraux et premium présentent des rendements plus bas mais une forte stabilité et une excellente liquidité, tandis que les quartiers périphériques et populaires proposent des rendements plus élevés en échange d’une gestion plus engagée et d’un risque un peu plus marqué sur la vacance et le profil des locataires.
Quel quartier pour quel profil d’investisseur ?
La question clé n’est pas seulement “où le rendement est-il le plus élevé ?”, mais “quel couple rendement / risque / gestion correspond à votre profil, à votre budget et à votre horizon de temps ?”.
Un découpage simple permet de raisonner :
Segmentation des profils d’investisseurs selon leurs objectifs et budgets, avec les quartiers recommandés pour chaque catégorie.
Recherche d’une adresse prestigieuse et d’une plus-value à long terme, acceptant un rendement locatif modéré. Quartiers : Anfa, Ain Diab, CFC résidentiel, Californie, Racine.
Recherche d’un bon rendement de 5 à 7 % sans sacrifier la liquidité ni la qualité du quartier. Quartiers : Maarif, Gauthier, Bourgogne, Val Fleuri, Les Princesses, Oasis.
Budget serré ou appétit pour le risque contrôlé, privilégiant le rendement immédiat. Quartiers : Sidi Maarouf, Hay Hassani, Oulfa, Bernoussi, Ain Sebaâ, 2 Mars.
Un autre paramètre clé est le budget d’entrée. Avec moins de 700 000 MAD et un apport de 150 000 MAD environ, les recommandations se concentrent sur Bernoussi, Hay Hassani ou Sidi Maarouf, où il est encore possible d’acheter un 2 pièces ou un petit 3 pièces offrant 6–8 % de rendement brut.
Petites surfaces, studios, bureaux : jouer la carte des niches
Au-delà du choix du quartier, la typologie du bien pèse lourd sur la rentabilité finale.
Les petites surfaces (studios, T1, petits T2) en zone centrale ont longtemps été les championnes du rendement, mais les nouvelles contraintes d’urbanisme ont freiné leur production. Dans plusieurs secteurs, les programmes neufs imposent désormais des surfaces minimales autour de 60 m², ce qui raréfie les studios neufs bien situés.
Résultat : les vieux studios rénovés à Maarif, Gauthier, Bourgogne ou autour de CFC restent très recherchés, avec des rendements souvent supérieurs à la moyenne (jusqu’à 7–8 % bruts si le prix d’achat reste autour de 1 MDH). Pour les investisseurs capables d’acheter comptant ou avec peu d’emprunt, c’est un créneau pertinent.
Les rendements bruts des petits bureaux de 30 à 40 m² dans des quartiers comme Oasis, CFC, Les Princesses ou Maârif dépassent régulièrement 7 à 8 %.
Enfin, pour les profils très expérimentés, les entrepôts et unités logistiques en périphérie donnent aujourd’hui des rendements autour de 10 % bruts. Les loyers des entrepôts ont bondi d’environ 40–45 MAD/m² à 70 MAD/m², sous l’effet d’une forte demande pour des espaces conformes aux normes et d’une offre insuffisante. Mais ce segment exige une excellente compréhension du foncier industriel et une gestion professionnelle.
Comment arbitrer entre rendement et plus-value ?
Les chiffres montrent qu’à Casablanca, un investissement résidentiel bien choisi peut offrir un rendement brut entre 6 et 7 %, avec une perspective de hausse des prix de 3–5 % par an sur les zones bien placées. Dans les quartiers les plus dynamiques ou en reconversion (Bouskoura, Dar Bouazza, Zenata, Casa Anfa, Sidi Maarouf), la progression annuelle peut même dépasser 7–10 % sur certaines fenêtres.
Le “sweet spot” 2026 pour un investisseur qui ne veut ni sacrifier la qualité de l’actif, ni rogner sur la rentabilité, se situe donc clairement dans les ceintures intermédiaires
Analyse du marché immobilier
– Maarif, Gauthier, Val Fleuri, Les Princesses pour un équilibre rendement / standing / revente.
– Sidi Maarouf, Hay Hassani, Bourgogne, Oulfa pour booster le rendement tout en gardant une base de demande solide grâce à la proximité des pôles d’emploi et des axes de transport.
Les quartiers premium (Anfa, Ain Diab, CFC) auront tendance à sous-performer en rendement brut pur, mais à offrir de meilleurs profils de plus-value brute sur 10 ans, en particulier grâce aux grands projets (Casa Anfa, Marina, extension du tram, Mondial 2030).
En pratique : quelques repères chiffrés pour calibrer son projet
Pour transformer ce panorama en stratégie concrète, quelques ratios et ordres de grandeur issus des données disponibles sont utiles :
Il faut en moyenne 14 à 16 années de loyers pour rembourser le prix d’achat d’un appartement standard à Casablanca, avec un rendement brut de 6 à 7 %.
En 2026, plusieurs éléments macro renforcent encore l’attrait de la métropole : le taux directeur de Bank Al-Maghrib ramené à 2,75 % rend le crédit plus accessible ; le programme Daam Sakane soutient la demande en première accession ; les transferts de MRE ont progressé d’environ 12 % en 2025 ; et le calendrier des projets liés au Mondial 2030 (stade, transports, zones d’affaires) tire les valeurs vers le haut dans les zones bien reliées.
Synthèse : où investir à Casablanca pour un achat rentable en 2026 ?
En recoupant l’ensemble des données, la hiérarchie suivante se dessine pour l’investissement résidentiel :
Priorisez selon vos objectifs : rendement, liquidité, haut de gamme ou valorisation verte
Visez prioritairement Maarif (et son extension), suivi de Gauthier, Val Fleuri / Les Princesses et certaines parties de Bourgogne et Oasis.
Acceptez plus de gestion avec Sidi Maarouf, Hay Hassani, Oulfa, Bernoussi, Ain Sebaâ, voire 2 Mars.
Privilégiez Anfa, Ain Diab, CFC résidentiel, Californie, Racine et les programmes structurants de Casa Anfa ou de la Marina.
Considérez Bouskoura Ville Verte et Dar Bouazza pour qualité de vie, prix abordables et appréciation portée par les nouvelles infrastructures.
Dans tous les cas, la clé reste la sélection fine du bien : emplacement précis dans le quartier, orientation, étage, présence de parking ou de terrasse, état du bâti et niveau de charges. Un appartement bien situé dans un quartier intermédiaire dynamique sera presque toujours plus rentable – et plus facile à gérer – qu’un bien mal placé, même dans un secteur réputé.
Casablanca offre en 2026 un terrain de jeu particulièrement riche pour l’investisseur immobilier. À condition de ne pas se laisser éblouir uniquement par les adresses prestigieuses ou les rendements bruts spectaculaires, mais de choisir un quartier aligné avec son budget, son horizon et sa tolérance au risque, la ville permet encore de construire un patrimoine rentable, liquide et promis à une valorisation progressive au fil des prochaines années.
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