Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Marrakech est devenue, en quelques années, le laboratoire à ciel ouvert du marché locatif au Maroc. Portée par une explosion du tourisme international, par la montée en puissance des locations de courte durée façon Airbnb et par une demande locale toujours soutenue pour les appartements, la ville ocre affiche en 2026 des rendements locatifs que peu de marchés européens peuvent rivaliser. Mais combien rapporte concrètement un appartement à Marrakech en 2026, une fois les charges, la fiscalité et la vacance pris en compte ?
Pour évaluer un investissement immobilier, il faut croiser plusieurs données : prix au m² par quartier, loyers en location longue et saisonnière, taux d’occupation, cadre fiscal et tendances des prix et du tourisme. L’objectif n’est pas seulement le rendement brut, mais le rendement net, en tenant compte des risques et de la gestion quotidienne.
Un marché tiré par le tourisme et les locations saisonnières
Le point de départ, c’est la demande. Marrakech est désormais la capitale touristique du royaume et l’une des destinations les plus performantes d’Afrique pour la location de courte durée. En 2025, la ville a accueilli 8,5 millions de visiteurs internationaux, soit une hausse de 18 % par rapport à 2024, et capte près de 40 % des nuitées du pays. À l’échelle nationale, le Maroc a franchi un record avec 19,8 millions de touristes en 2025, en progression de 14 % sur un an, pour des recettes touristiques de l’ordre de 112 à 124 milliards de dirhams.
Le Maroc prévoit d’attirer 17,5 millions de touristes dès 2026, porté par les infrastructures liées à la Coupe d’Afrique des Nations 2025 et la Coupe du monde 2030.
Dans ce contexte, la location touristique a explosé. Marrakech concentre à elle seule environ 27 % de l’offre Airbnb du pays, avec plus de 21 000 annonces actives. Les plateformes recensent plus de 8 000 biens strictement dédiés au court séjour, avec un revenu moyen d’environ 1 400 dollars par mois et un tarif journalier proche de 150 dollars. Selon les sources, le taux d’occupation oscille entre 40–50 % et 60–70 %, avec des pointes encore plus élevées en haute saison (novembre–mars).
Cette « airbnbisation » du parc résidentiel a un double effet : une partie importante du stock de logements est basculée vers le saisonnier, ce qui raréfie l’offre de longue durée et pousse les loyers à la hausse ; en parallèle, les rendements bruts offerts aux propriétaires grimpent, faisant de Marrakech le marché locatif le plus rentable du Maroc.
Combien coûte un appartement à Marrakech en 2026 ?
Pour mesurer un rendement, il faut d’abord connaître le ticket d’entrée. En 2026, le prix médian d’un logement résidentiel à Marrakech tourne autour de 900 000 dirhams, pour un prix moyen plus élevé, proche de 1,6 million de dirhams. En pratique, environ 80 % des transactions en ville se négocient entre 600 000 et 3,5 millions de dirhams, soit, en ordre de grandeur, 55 000 à 320 000 euros.
Le cœur du marché reste l’appartement, qui représente environ 70 % des achats. Sur l’ensemble des segments, le prix moyen au mètre carré se situe autour de 9 600 à 12 000 MAD/m², mais les écarts selon les quartiers sont considérables.
Voici une synthèse des niveaux de prix par grandes zones résidentielle de Marrakech (principalement pour les appartements) :
| Quartier / Type | Fourchette de prix au m² (MAD) | Commentaire synthétique |
|---|---|---|
| Gueliz (appartement) | 14 000 – 20 000 | Centre moderne, très liquide, forte demande locale & expat |
| Hivernage (appartement) | 18 000 – 28 000 (pouvant dépasser 40 000 pour le très haut de gamme) | Quartier hôtelier de luxe, produits premium |
| Agdal (appartement) | 12 000 – 18 000 | Résidences avec piscine, parking, clientèle familiale |
| Palmeraie (appartement) | 10 000 – 15 000 | Environnement de villégiature, segment plus haut de gamme |
| Medina (riad à rénover) | 8 000 – 15 000 | Fort potentiel de valorisation après travaux |
| Medina (riad rénové) | 28 000 – 45 000 | Produit déjà optimisé pour la location touristique |
| Targa (appartement) | 9 000 – 14 000 | Périphérie en développement, bonne accessibilité |
| Route de l’Ourika (appartement) | 8 000 – 12 000 | Zone en montée, alimentée par les projets touristiques |
Dans les quartiers les plus recherchés, les références peuvent s’envoler. À Hivernage, les prix atteignent l’équivalent de 3 000 à 5 000 euros le mètre carré et peuvent dépasser 40 000 MAD/m² pour les biens d’exception (penthouses, vues dégagées, services de conciergerie, piscine). Les villas de la Palmeraie se négocient quant à elles autour de 4 000 euros/m² et plus, avec des tickets rarement inférieurs à 5 millions de dirhams pour un bien de qualité, et jusqu’à 20–50 millions pour les propriétés les plus prestigieuses.
Les prix au mètre carré dans les quartiers de Targa, la route de Fès et certaines sections de la route de l’Ourika, avec des perspectives de hausse annuelle de 6 à 8%.
Des loyers en forte progression et un ratio loyer/prix favorable
En face de ces prix d’achat, combien un appartement peut‑il se louer ? En 2026, le ratio loyer/prix moyen à Marrakech se situe autour de 0,6–0,7 % par mois, soit de l’ordre de 7–8 % par an en brut. Ce ratio est nettement supérieur à celui de Casablanca ou Rabat, où les prix plus élevés compressent le rendement.
En termes concrets, les loyers moyens observés début 2026 sont de cet ordre :
| Type de bien (location longue) | Loyer moyen mensuel (MAD) | Commentaire |
|---|---|---|
| Studio | ≈ 4 500 (3 500–5 500) | Centre ou quartiers demandés, meublé |
| 1 chambre | ≈ 6 200 | Segment très liquide pour jeunes actifs et expats |
| 2 chambres | ≈ 8 800 (7 000–11 000, jusqu’à 14 500 pour le premium) | Cœur de cible familiale & colocation |
| Loyer moyen au m² | ≈ 90 MAD/m² (110–140 MAD/m² en premium) | Forte tension dans les meilleurs quartiers |
Un appartement de 80 m² en bon état à Gueliz peut ainsi se louer autour de 7 000 MAD par mois en location longue meublée. Un cas type cité dans les données évoque un 80 m² acheté 1,2 million de dirhams loué 7 000 MAD, soit environ 7 % de rendement brut.
Dans les quartiers les plus chers comme Hivernage, les loyers explosent en valeur absolue, mais pas autant que les prix. Un grand appartement haut de gamme peut se louer 15 000 à 35 000 MAD par mois en bail résidentiel meublé. Malgré ces montants, le rendement en pourcentage reste souvent inférieur à celui d’un petit deux pièces bien placé, ce qui explique que les studios et T2 soient généralement les meilleurs élèves en rendement au mètre carré.
Rendement locatif brut : où se situe Marrakech par rapport au reste du Maroc ?
À l’échelle nationale, le rendement locatif brut moyen se situe autour de 5,3–6,7 % en 2025–début 2026, avec la plupart des biens entre 4,5 et 6,5 %. Marrakech surperforme clairement cette moyenne. Plusieurs sources convergent vers une fourchette de 7 à 7,5 % de rendement brut moyen en ville, avec un éventail global allant de 5 % pour les grandes villas de prestige à 10 % ou plus pour les petits appartements très bien situés.
Comparée aux principales villes marocaines, la ville ocre se place en tête ou presque :
| Ville | Prix moyen au m² (MAD) | Loyer annuel moyen (MAD) | Rendement brut moyen |
|---|---|---|---|
| Casablanca | 13 000 – 18 000 | 60 000 – 75 000 | ≈ 7,0 % |
| Rabat | 13 000 – 17 000 | 55 000 – 70 000 | ≈ 6,7 % |
| Marrakech | 10 000 – 13 000 | 56 000 – 72 000 | ≈ 7,1 % – 7,5 % |
| Tanger | 9 000 – 12 000 | 60 000 – 76 000 | ≈ 8,0 % |
| Agadir | 8 000 – 10 000 | 45 000 – 60 000 | ≈ 4,8 % |
Tanger affiche certes un rendement moyen légèrement supérieur (proche de 8 %), porté par la dynamique économique de Tanger Med, mais Marrakech combine un rendement locatif élevé avec une profondeur de marché et une dynamique touristique uniques. À l’échelle européenne, où les rendements moyens oscillent plutôt entre 2–3 % en Suisse et 3–4 % en France, la ville ocre se positionne comme un marché très compétitif.
Rendement brut par taille d’appartement : avantage aux petites surfaces
Un autre enseignement des données est la hiérarchie des rendements selon la surface. À Marrakech comme ailleurs, les petites unités offrent le plus souvent une meilleure rentabilité en proportion du capital investi. Sur l’ensemble de la ville, on observe à titre indicatif les rendements suivants pour des appartements de tailles différentes (toutes localisations confondues) :
| Type d’appartement | Prix moyen d’achat (USD) | Loyer mensuel moyen (USD) | Rendement annuel brut estimé |
|---|---|---|---|
| 1 chambre | ≈ 129 090 | ≈ 645 | ≈ 6,0 % |
| 2 chambres | ≈ 150 605 | ≈ 860 | ≈ 6,85 % |
| 3 chambres | ≈ 169 431 | ≈ 1 183 | ≈ 8,38 % |
Ces chiffres globaux montrent qu’un trois pièces peut offrir un rendement supérieur en pourcentage, mais il faut les nuancer par quartier. Dans les zones de prestige (Hivernage, Palmeraie, Amelkis), le rendement a tendance à se tasser en dessous de 6,5 % brut, tandis que dans des quartiers plus « value » comme Semlalia, Daoudiat, Amerchich, Izdihar ou Sidi Youssef Ben Ali, les studios et petits appartements atteignent régulièrement 8 à 10 % bruts.
Rendement net : combien reste‑t‑il vraiment dans la poche du propriétaire ?
Le rendement brut ne raconte qu’une partie de l’histoire. À Marrakech, comme ailleurs, une part significative des loyers est absorbée par la vacance, les charges, les impôts locaux, la maintenance, la gestion, voire l’assurance. Les analyses convergent sur un écart moyen de 2 à 3 points entre rendement brut et rendement net dans la ville ocre.
Les études disponibles indiquent que :
La plupart des propriétaires obtiennent un rendement net d’environ 5 %, tandis que les biens standard se situent entre 4,2 et 6 %, un rendement net de 6 % étant considéré comme une performance haut de gamme.
Une autre façon de le formuler : les taxes locales, la vacance locative et la maintenance consomment en général 25 à 35 % des loyers bruts. À cela peut s’ajouter la fiscalité sur les revenus fonciers, qui dépend du niveau de loyer annuel et du régime d’imposition choisi.
Pour fixer les idées, on peut résumer ainsi la structure typique d’un rendement à Marrakech en 2026 :
| Indicateur | Valeur / Fourchette typique à Marrakech |
|---|---|
| Rendement brut « moyen » (ville) | 7,0 – 7,5 % |
| Fourchette courante (appartements) | 6,5 – 8,5 % |
| Rendement brut « bon » selon locaux | ≥ 7 % |
| Rendement brut « haut de gamme » | ≥ 8 % |
| Rendement net moyen | ≈ 5,0 % |
| Fourchette de rendement net | 4,2 – 6,0 % |
| Écart brut / net | 2 – 3 points de pourcentage |
Location longue ou saisonnière : deux modèles de rentabilité
Pour répondre à la question « combien rapporte un appartement à Marrakech en 2026 ? », il faut distinguer clairement location longue durée et location saisonnière.
Location longue durée : 4–7 % brut, 3–5 % net, mais une grande stabilité
En bail classique (supérieur à 30 jours, régi par la loi 67‑12), la rentabilité brute d’un appartement à Marrakech se situe généralement entre 4 et 7 % selon le quartier et la qualité du bien. Dans les secteurs centraux comme Gueliz, Agdal ou Semlalia, on trouve couramment des rendements de 5 à 7 % bruts sur des appartements meublés.
Ce modèle immobilier se distingue par sa stabilité : les meilleurs quartiers ont des taux de vacance sous 5 %, un bien se reloue en 2 à 4 semaines, la gestion externalisée coûte 6 à 10 % du loyer, et les charges récurrentes (taxes locales, petites réparations) sont prévisibles.
Location saisonnière (Airbnb & co) : 8–12 % brut en moyenne, jusqu’à 15–22 % sur des produits d’exception
C’est sur la location de courte durée que Marrakech écrase la concurrence. En 2026, les locations touristiques affichent couramment des rendements bruts de 8 à 12 %, et certains produits – riads de charme dans la Medina, villas avec piscine en Palmeraie ou sur la route de l’Ourika – peuvent monter bien au‑delà, jusqu’à 15–20 % bruts dans les cas les plus performants, surtout durant les pics de haute saison.
Les données consolidées montrent par exemple :
Les rendements bruts varient de 8 à 10 % pour un appartement saisonnier à Gueliz ou Hivernage, de 8 à 12 % pour un riad rénové dans la Medina (Mouassine, Dar El Bacha, Kasbah, Riad Zitoun, Bab Doukkala), de 8 à 11 % pour une villa de luxe sur la route d’Amezmiz, et peuvent atteindre jusqu’à 25 % brut pour des riads de la Medina fonctionnant à plein régime.
L’envers du décor, c’est un coût d’exploitation beaucoup plus lourd. Commission des plateformes (Airbnb, Booking) autour de 15–18 %, frais de gestion si l’on externalise (15–25 % du chiffre d’affaires), nettoyage et blanchisserie à chaque séjour (souvent 150–300 MAD par rotation), charges d’eau, d’électricité, d’internet, taxe de séjour (environ 25 MAD par nuit et par personne), entretien renforcé… Au total, les charges opérationnelles peuvent représenter 40 à 55 % des recettes brutes pour un bien géré de manière professionnelle.
En pratique, un appartement bien exploité en saisonnier à Marrakech génère souvent un rendement net de 5 à 7 %. Pour les meilleurs opérateurs, très optimisés et souvent en autogestion, la barre des 8–9 % nets peut être atteinte, mais au prix d’un investissement personnel important et d’un risque réglementaire plus élevé.
Exemple chiffré : un deux pièces à Gueliz en 2026
Prenons un cas concret, proche de situations observées dans les données.
Imaginons un appartement de 80 m² à Gueliz, acheté 1,2 million de dirhams (soit 15 000 MAD/m²). Deux scénarios : location longue meublée et location saisonnière.
Scénario 1 : location longue meublée
– Loyer mensuel moyen observé pour un T2/T3 meublé à Gueliz : environ 7 000 MAD.
– Loyer annuel brut : 84 000 MAD.
– Rendement brut : 84 000 / 1 200 000 ≈ 7 %.
Ensuite, on intègre des hypothèses réalistes de charges :
– Vacance locative : 1 mois tous les ans (≈ 8 %), soit —7 000 MAD.
– Charges de copropriété + taxes locales : environ 8 000–12 000 MAD/an pour ce type de bien.
– Entretien courant (peinture, petites réparations, climatisation, électroménager) : 8 000 à 12 000 MAD/an.
– Gestion déléguée éventuelle : 8–10 % des loyers perçus.
Le rendement net est d’environ 5 % sur un investissement de 1,2 million de MAD, après déduction de 25 à 30 % de charges sur le loyer brut.
Scénario 2 : exploitation en Airbnb
Pour un bien bien décoré et bien noté à Gueliz, les chiffres typiques sont les suivants :
– Tarif moyen par nuit : environ 1 400 MAD.
– Taux d’occupation « réaliste » : autour de 50–60 % sur l’année (soit 15–18 nuits par mois).
En retenant 1 400 MAD et 55 % d’occupation (16,5 nuits/mois) :
– Revenu brut mensuel moyen ≈ 1 400 × 16,5 ≈ 23 100 MAD.
– Revenu brut annuel ≈ 277 000 MAD.
Le rendement brut annuel théorique atteint près de 23 % sur la base d’un prix d’achat de 1,2 million de dirhams, ce qui est bien supérieur aux moyennes réelles. En pratique, la rentabilité brute saisonnière pour un appartement standard se situe plutôt entre 8 et 12 %, car tous les mois ne connaissent pas une fréquentation aussi élevée qu’en haute saison.
En recalant l’exemple sur une cible réaliste de 10 % brut (soit 120 000 MAD de chiffre d’affaires annuel), on obtient :
– Revenu brut : 120 000 MAD.
– Charges opérationnelles (plateformes, conciergerie, ménage, utilities, taxe de séjour, maintenance renforcée) : 40–50 % du brut, soit 48 000–60 000 MAD.
– Revenu net avant impôt : 60 000–72 000 MAD.
– Rendement net : 5–6 %, très proche de ce que donne une location longue bien gérée, mais avec davantage de travail et de volatilité.
Ce simple exercice illustre why, malgré des rendements bruts spectaculaires sur le papier en saisonnier, les rendements nets convergent souvent autour de la même fourchette de 5–7 %.
Rendements par quartier : où investir en 2026 ?
Tous les quartiers de Marrakech ne se valent pas en termes de rendement, ni en profil de risque. Les données de rendement brut par zone permettent de cartographier les meilleures opportunités.
Quartiers à hauts rendements
Les meilleurs rendements bruts se retrouvent dans les quartiers où les prix au mètre carré restent raisonnables tout en bénéficiant d’une forte demande locative, qu’elle soit résidentielle ou touristique. Parmi eux :
– Semlalia, Daoudiat, Amerchich, Izdihar, Sidi Youssef Ben Ali : rendements bruts souvent entre 8 et 10 % en location longue, à des niveaux de prix inférieurs à ceux des quartiers vitrine.
– Gueliz « intermédiaire » : 5 à 7 % en bail classique, davantage en saisonnier pour les biens bien exploités.
– Camp Al Ghoul : 5 à 6,5 % environ, grâce à une position centrale mais sans la prime de prestige des axes les plus chers.
– Agdal hors résidences très « resort » : 6 à 8 % possibles sur des appartements ciblant familles et étudiants.
En périphérie en développement, des axes comme la route de l’Ourika ou la route d’Amezmiz combinent prix encore abordables et rendements intéressants, surtout pour les villas ou petits ensembles touristiques. Certains chiffres avancent 10–14 % bruts sur des produits adaptés à la clientèle saisonnière, alimentés par des croissances de prix attendues de 6 à 8 % par an.
Quartiers de prestige à rendements compressés
À l’autre bout du spectre, les quartiers « carte postale » affichent des rendements plus faibles en proportion, car les prix se sont envolés plus vite que les loyers :
– Hivernage, Palmeraie, Amelkis, certaines rues de Majorelle : rendements bruts de 5 à 6,5 % en moyenne, parfois moins de 5 % pour les grandes villas de très haut standing.
– Dans ces zones, le rendement locatif est souvent sacrifié au profit d’une logique de valorisation patrimoniale et de plaisir d’usage (résidence secondaire, prestige).
Ces quartiers restent cependant très attractifs pour des stratégies combinant capitalisation (croissance des prix) et rente touristique. Hivernage, par exemple, a historiquement connu des hausses annuelles de 6 à 8 % sur le résidentiel haut de gamme, et les projections pour 2026 tablent encore sur 5 à 7 % de progression dans les scénarios centraux.
La Medina : forte rentabilité potentielle, gestion complexe
La Medina de Marrakech constitue un cas à part. Les riads à rénover se négocient entre 500 000 et 2 millions de dirhams, mais les rénovations de qualité nécessitent souvent 500 000 à 1,5 million de dirhams supplémentaires. Les riads déjà rénovés et meublés, prêts à la location touristique, se vendent entre 1,5 et 8 millions de dirhams, avec des prix au mètre carré pouvant grimper à 28 000–45 000 MAD/m² dans les micro‑secteurs les plus prisés (Dar El Bacha, Mouassine, Kasbah, Riad Zitoun, Bab Doukkala).
Un riad de 3 à 5 chambres bien géré peut générer jusqu’à 350 000 MAD de chiffre d’affaires annuel.
Mais la contrepartie est un besoin de gestion très active : présence sur les plateformes, gestion d’équipe (femme de ménage, cuisinier, gardien), maintenance technique plus lourde (toitures, zelliges, boiseries), mise en conformité avec la réglementation des établissements touristiques pour les biens dépassant 120 jours de location par an. Le profil de l’investisseur doit être celui d’un opérateur hôtelier plus que d’un simple bailleur.
Fiscalité et cadre légal : impact sur le rendement net
L’attractivité des rendements bruts à Marrakech ne doit pas faire oublier l’impact de la fiscalité. Au Maroc, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu, avec un régime spécifique pour les loyers.
En 2026, le mécanisme de base est le suivant :
– Les loyers encaissés constituent un revenu foncier brut.
– Un abattement forfaitaire de 40 % est appliqué pour tenir compte des charges (entretien, frais de gestion, etc.) ; le revenu net imposable représente donc 60 % du montant brut.
– Le barème de l’impôt sur le revenu (IR) s’applique ensuite à ce revenu net, avec une tranche exonérée jusqu’à 40 000 MAD de revenu net annuel, puis des tranches progressives allant jusqu’à 37 %.
Un propriétaire percevant 60 000 MAD de loyer brut annuel (soit 5 000 MAD/mois) voit sa base imposable réduite à 36 000 MAD après abattement, ce qui le place dans la tranche exonérée. Ainsi, de nombreux petits bailleurs marocains ne paient pas d’impôt sur le revenu sur leurs loyers, mais doivent quand même déclarer.
Pour les revenus plus élevés, l’impôt devient significatif mais reste à pondérer par le fait que l’abattement forfaitaire de 40 % couvre une partie des coûts déjà supportés (maintenance, gestion, etc.).
Nouveautés 2026 : retenue à la source de 5 % et renforcement du contrôle
La loi de finances 2026 introduit un mécanisme de retenue à la source de 5% sur les loyers versés par certaines entités (État, établissements publics, banques, grandes entreprises au‑delà d’un certain chiffre d’affaires). Cette retenue, appliquée sur les loyers hors TVA, n’est pas un impôt supplémentaire mais un acompte déductible de l’IR ou de l’impôt sur les sociétés dû en fin d’année. Elle s’applique progressivement à partir du 1ᵉʳ juillet 2026, d’abord pour les organismes publics et grandes structures, puis pour un spectre plus large d’entreprises.
L’administration fiscale marocaine améliore la traçabilité des revenus locatifs saisonniers en croisant les données des plateformes de réservation, des banques, de l’ANCFCC et des déclarations en ligne. Des campagnes de contrôle ciblent les destinations touristiques comme Marrakech, avec des amendes dépassant 50 000 dirhams pour non-déclaration et des redressements possibles sur quatre ans.
Pour un investisseur, cela signifie que le rendement net réel doit intégrer non seulement les charges opérationnelles, mais aussi l’IR et éventuellement une retenue à la source, même si celle‑ci vient en déduction de l’impôt final.
Coûts d’acquisition : un « frottement » non négligeable
La rentabilité d’un investissement se mesure sur la totalité du capital mobilisé, pas uniquement sur le prix facial du bien. Au Maroc, les frais d’acquisition d’un appartement se situent en 2026 dans une fourchette typique de 8 à 11 % du prix, pour un acheteur étranger comme local.
Cette enveloppe comprend :
Lors d’un achat immobilier au Portugal, prévoyez un droit d’enregistrement de 4 %, des frais de conservation foncière de 1,5 %, des honoraires de notaire entre 0,5 et 1,5 % (hors TVA), et éventuellement des commissions d’agent, des honoraires d’avocat ou des traductions certifiées.
Au total, on considère qu’environ 5,5–6 % du prix part directement à l’État (enregistrement + conservation), le solde couvrant les professionnels et frais annexes. Autrement dit, un appartement acheté 1,2 million de dirhams coûte en réalité plutôt 1,3 million une fois tous les frais pris en compte. Il est important de recalculer le rendement (brut et net) sur cette base élargie.
Perspectives d’appréciation du capital : Marrakech, un marché encore porteur
La question « combien rapporte un appartement à Marrakech en 2026 ? » ne doit pas se limiter à la seule rente locative. L’évolution des prix de l’immobilier joue un rôle clé dans le rendement global.
Les données montrent qu’entre fin 2021 et 2026, les prix moyens à Marrakech sont passés d’environ 9 800 MAD/m² à 12 200 MAD/m², soit une hausse de l’ordre de 24 % en cinq ans. Sur les 12 derniers mois, la progression se situe autour de 2,5–3 %, avec des segments plus dynamiques (riads rénovés de la Medina, appartements premium à Gueliz/Majorelle, villas sur certains axes) qui peuvent dépasser 5–7 % par an.
Sur cinq ans (2026-2031), la hausse cumulée attendue des prix résidentiels à Marrakech se situe entre 25 et 35 % dans les scénarios centraux.
Les meilleurs quartiers – Gueliz/Majorelle, Agdal, secteurs premium de la Medina – sont susceptibles de faire encore mieux, avec des performances à cinq ans entre 30 et 45 %. Certaines poches comme Dar El Bacha, Mouassine, Riad Zitoun ou Kasbah concentrent les « riads de collection », dont la valeur peut progresser de 5 à 9 % par an, avec des rendements saisonniers dépassant 10 % bruts.
Le rendement global annualisé d’un appartement bien situé à Marrakech oscille entre 8 et 12 % par an sur le long terme, combinant appréciation du capital et rendement locatif net.
Conclusion : en 2026, combien rapporte vraiment un appartement à Marrakech ?
En 2026, Marrakech s’impose comme le marché locatif le plus profitable du Maroc, porté par une demande touristique exceptionnelle et des prix encore inférieurs à ceux de Casablanca ou Rabat à qualité comparable. Les chiffres permettent de dresser un bilan nuancé mais séduisant.
Pour un appartement standard bien placé (Gueliz, Agdal, Semlalia, Medina secondaire) exploité en location longue :
– rendement brut réaliste : 6,5–8 %,
– rendement net après charges locales et vacance : 4,5–6 %,
– fiscalité à intégrer selon le niveau de loyer et le statut de l’investisseur, mais avec un abattement forfaitaire de 40 % sur les revenus fonciers.
Pour un appartement exploité en saisonnier dans les zones les plus demandées (Gueliz, Hivernage, Medina, Majorelle) :
– rendement brut possible : 8–12 %, avec des cas extrêmes plus élevés,
– rendement net courant : 5–7 %, voire 8–9 % pour les meilleurs opérateurs,
– gestion nettement plus lourde et exposition accrue aux aléas réglementaires (plafond de 120 jours, licences, obligations de sécurité, collecte de taxe de séjour, etc.).
Dans les quartiers secondaires à forte valeur locative relative (Semlalia, Daoudiat, Amerchich, Targa, certaines sections de la route de Safi ou de l’Ourika), un investisseur attentif peut viser des rendements bruts proches de 8–10 % en location longue, tout en bénéficiant d’un potentiel de revalorisation significatif au fil de l’urbanisation et des projets d’infrastructure.
En 2026, le rendement locatif d’un appartement typique à Marrakech est estimé à un niveau raisonnable.
– autour de 7–8 % de rendement brut,
– environ 5 % de rendement net après charges courantes,
– et offrir une appréciation annuelle du capital de l’ordre de 4–6 % dans les meilleurs quartiers sur un horizon de cinq à dix ans.
Pour un investisseur, marocain ou étranger, qui accepte de travailler finement la localisation, la qualité du bien et la gestion, Marrakech demeure ainsi l’un des marchés les plus intéressants de la région, à condition de ne pas se laisser hypnotiser par les promesses de rendements bruts à deux chiffres sans regarder de près les charges, la fiscalité et la soutenabilité de la demande à long terme.
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